Årsrapport 2007
Victoria Properties Årsrapport 2007 indhold Ledelsesberetning Til vores aktionærer s. 2 Regnskabsåret kort s. 4 Koncernenes hoved- og nøgletal s. 5 Idégrundlag og strategi s. 6 Markedsforhold s. 10 Årets aktiviteter s. 18 Koncern- og ledelsesforhold s. 22 Risikoforhold og -styring s. 26 Corporate Governance s. 29 Aktionærforhold s. 32 Bestyrelse og direktion s. 36 Påtegninger Ledelsespåtegning s. 38 Den uafhængige revisors påtegning s. 39 regnskabsberetning Regnskabsberetning s. 40 Resultatopgørelse s. 42 Balance s. 43 Egenkapitalopgørelse s. 45 Pengestrømsopgørelse s. 47 Noter s. 48 oversigter Oversigt over koncernens ejendomsportefølje s. 78 Koncernoversigt s. 80 1
ledelsesberetning til vores aktionærer Da vi i december 2007 underskrev købsaftalen på ejendommen i Kaltenkirchen ved Hamborg, var det en markering af, at Victoria Properties i 2007 havde opfyldt sin første investeringsramme på EUR 150 mio. (DKK 1,1 mia.). Victoria Properties erhvervede og overtog i 2007 i alt 29 ejendomme i Berlin, Hamborg og Frankfurt til en samlet værdi af EUR 134,5 mio. (DKK 1,0 mia.). Victoria Properties har fortsat tyske ejendomsinvesteringer som kerneforretning, og forventer også i 2008 at investere i byområder med vækstpotentiale. Opsvinget i den tyske økonomi fortsætter, og 2007 blev endnu et rekordår på det tyske ejendomsmarked, hvor omsætningen af erhvervsejendomme steg med 11% i forhold til rekordåret 2006. Årets resultat blev på EUR 13,8 mio. (DKK 102,9 mio.) før skat, hvilket er på niveau med de udmeldte forventninger. Resultatet er påvirket af markante værdistigninger på selskabets ejendomsportefølje. Styrkelsen af Victoria Properties organisation fortsatte i 2007, hvor både investeringsteam-, økonomi- samt research-funktionerne blev styrket. Vi arbejder ud fra en målsætning om at kunne levere markedets mest kompetente porteføljeforvaltning baseret på et højt vidensniveau om de markeder, vi opererer på. Vi har valgt en konservativ, langsigtet strategi, hvor vi baserer vores investeringer på grundige analyser af den økonomiske og markedsmæssige udvikling. Vi køber ejendomme med udviklingspotentiale, hvilket betyder, at vi gennem aktiv forvaltning kan tilføre ejendommene betydelig værdi. I 2007 har vi haft et værdifuldt samarbejde med nogle af Danmarks mest erfarne rådgivere inden for fondskonstruktioner, og vi har fastlagt vores koncept for fund og asset management. Modtagelsen har været positiv, men grundet situationen på finansmarkederne har Victoria Properties besluttet at udskyde etableringen af de første fonde, til markedet gør det muligt at etablere dem i betydelig større skala end det er muligt under de nuværende markedsforhold. Regnskabsåret 2007 blev et begivenhedsrigt år, og var Victoria Properties første hele år som ejendomsinvesteringsselskab. Det er vores mål at blive opfattet som et åbent og troværdigt ejendomsselskab, der er i dialog med sine omgivelser, og hvor der er gennemsigtighed i forretningsmodellen. Derfor arbejder vi kontinuerligt på at give vores aktionærer og øvrige samarbejdspartnere det bedste informationsgrundlag for at kunne vurdere selskabets aktiviteter. Vi fortsætter den positive dialog med potentielle investorer og breder vores fondskoncept ud til også at omfatte joint venture-investeringer i tyske ejendomme. Derudover vil vi fremover tilbyde forskellige strukturerede produkter også med afsæt i tyske ejendomme samt foretage ejendomsinvesteringer i Danmark, når mulighederne for dette er gunstige. 2
Victoria Properties Årsrapport 2007 Selskabet er i god udvikling, og vi sigter på at få en betydelig større volumen i det kommende år. Vi har indgået aftale med FIH Erhvervsbank om finansiering af yderligere investeringer på ca. EUR 104 mio. (DKK 775 mio.). Dermed har vi sikret os hele finansieringen af de investeringer, vi forventer at foretage i Tyskland i 2008. Vi planlægger inden for de næste 12 måneder at rejse kapital ved en fortegningsemission. Kerneinvestorer bag selskabet har givet tilsagn om at tegne aktier for en samlet værdi DKK 150 mio (EUR 20,1 mio.), mens vi forventer at rejse yderligere DKK 100-250 mio. (EUR 13,4-33,5 mio.) fra større danske investorer samt selskabets øvrige aktionærer. Det nye år byder på øget vækst og videreudvikling af forretningsstrategien for Victoria Properties, og vi vil arbejde på at øge kendskabet og tilliden til selskabet. På vegne af Victoria Properties hilser jeg alle nye aktionærer velkommen og takker samtidig alle vore aktionærer og samarbejdspartnere for den tillid, de viser selskabet. Vi vil forvalte denne tillid med ydmyghed og omhyggelighed. Med venlig hilsen Michael Sehested Administrerende direktør 3
regnskabsåret kort Årets resultat Resultat for perioden 1. januar - 31. december 2007 udgør EUR 13,8 mio. (DKK 102,9 mio.) før skat og EUR 11,5 mio. (DKK 85,8 mio.) efter skat. Dette er på niveau med det forventede Omsætning i 2007 udgør EUR 5,0 mio. (DKK 37,3 mio.) Resultatet er påvirket af værdireguleringer på investeringsejendomme på EUR 15,8 mio. (DKK 117,9 mio.) Gevinster på rentesikringsaftaler på i alt netto EUR 1,2 mio. (DKK 9,0 mio.) er medregnet i resultatet Bestyrelsen foreslår, at der ikke udloddes udbytte, da koncernen fortsat arbejder på at opbygge sin portefølje af investeringsejendomme. Likviditet Finansiering Aftale med FIH Erhvervsbank A/S om lånefinansiering på ca. EUR 104,0 mio. (DKK 775 mio.) til yderligere investeringer i tyske ejendomme Fire af Victoria Properties kerneinvestorer stiller garanti for tegning af aktier for EUR 20,1 mio (DKK 150 mio.) ved en fortegningsemmission til kurs 150 pr. aktie à DKK 100. Fortegningsemissionen forventes gennemført inden for de kommende 12 måneder. Koncernens ejendomme Købte og overtagne ejendomme i 2007 udgør EUR 134,5 mio. (DKK 1.003,4 mio.) Samlet portefølje er på 33 ejendomme med en samlet værdi af EUR 164,4 mio. (DKK 1.226,4 mio.) Gennemsnitligt afkastkrav pr. 31. december 2007 på koncernens ejendomsportefølje er 4,9% Stærk pipeline af tyske ejendomme. Ejendomsfonde Hovedvilkår og aftalegrundlag for ejendomsfonde er fastlagt. Etablering af ejendomsfonde udskydes, til de generelle markedsforhold bedres og dermed gør det muligt at etablere fonde i betydelig større skala, end det er muligt under de nuværende markedsforhold, forventeligt i løbet af 2009. Selskabet forventer at fortsætte den positive dialog med institutionelle investorer, og i sin egenskab af fund og asset manager at foretage ejendomsinvesteringer i Tyskland i joint venture-form sammen med udvalgte investorer. Forventninger til 2008 Resultatforventninger på EUR 6,0-8,0 mio. (DKK 44,8-59,7 mio.) før skat Forventet nettoomsætning fra udlejning af ejendomme på EUR 11,7 mio. Forventede ejendomsinvesteringer i Tyskland i 2008 for ca. EUR 104,0 mio. (DKK 775 mio.) Udvidelse af strategien til også at omfatte strukturerede produkter vedr. tyske ejendomme i form af eksempelvis K/S-projekter, lukkede børsnoterede ejendomsserier, ejendomsobligationer samt investeringer på det danske ejendomsmarked, såfremt der opstår gode muligheder herfor. 4
Victoria Properties Årsrapport 2007 koncernens hoved- og nøgletal Hovedtal Beløb i EUR 1.000 Resultatopgørelsen 2007 2006 2005 2004 2003 Fortsættende aktiviteter Omsætning 4.988 254 0 0 0 Bruttoresultat 20.109 233 0 0 0 Resultat af primær drift (EBIT) 15.507-597 0 0 0 Finansielle poster, netto -1.701 1.752 247 113 118 Resultat før skat 13.806 1.155 247 113 118 Skat af årets resultat -2.310 1.614 0 0 0 Årets resultat efter skat 11.496 2.769 247 113 118 Ophørende aktiviteter Årets resultat af ophørende aktiviteter 0-400 -1.630-1.831 220 Årets resultat i alt 11.496 2.369-1.383-1.718 338 Balancen 2007 2006 2005 2004 2003 Aktiver Langfristede materielle og immaterielle aktiver 167.354 37.347 4.572 4.846 4.250 Andre langfristede aktiver 1.577 1.707 109 731 1.402 Kortfristede aktiver 4.625 12.216 5.279 4.773 5.592 Aktiver i alt 173.556 51.270 9.960 10.350 11.244 Passiver Egenkapital 51.605 38.945 6.633 7.129 8.112 Langfristede gældsforpligtelser 117.370 0 2.641 2.217 2.204 Kortfristede gældsforpligtelser 4.581 12.325 686 1.004 928 Passiver i alt 173.556 51.270 9.960 10.350 11.244 Pengestrømme 2007 2006 2005 2004 2003 Pengestrømme fra driften -259 1.664-2.418-1.429-427 Pengestrømme til investering -112.164-27.219 2.135 561 1.311 Pengestrømme fra finansiering 106.247 33.747 68-24 -196 Pengestrømme i alt -6.176 8.192-215 -892 688 Nøgletal 2007 2006 2005 2004 2003 Selskabskapital (EUR 1.000) 27.808 27.406 7.104 7.104 7.104 Forrentning af egenkapital efter skat (%) 25,4 10,4-20,1-22,5 4,4 Soliditet (%) 29,7 76,0 66,6 68,9 72,1 Børskurs, ultimo (EUR) 39,3 63,7 15,7 20,1 10,1 Resultat pr. aktie efter skat (EUR) 5,7 2,0-2,9-3,6 0,7 Indre værdi pr. aktie, ultimo (EUR) 25,5 19,6 13,9 14,9 17,0 Kurs/indre værdi, ultimo 1,5 3,3 1,1 1,3 0,6 Price Earning (EUR) 6,9 31,8-5,4-5,6 14,2 Udbytte pr. aktie (EUR) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Hoved- og nøgletal for 2003 er ikke tilpasset IFRS. Den manglende tilpasning påvirker primært materielle anlægsaktiver og afskrivninger herpå. 5
idégrundlag og strategi Hovedaktiviteter Victoria Properties hovedaktiviteter er investeringer i tyske udlejningsejendomme samt fund og asset management. Fremover vil selskabet brede sin fondsstrategi ud til også at omfatte joint venture-investeringer og strukturerede produkter, hvor Victoria Properties vil fungere som fund og asset manager. Ud over investeringer på det tyske marked har Victoria Properties udvidet strategien, således at det ikke udelukkes at investere i danske ejendomme, såfremt markedet udvikler sig gunstigt for investeringer. Ejendomme med udviklingspotentiale Det er Victoria Properties målsætning at købe ejendomme, som selskabet kan udvikle og modne, så de fremstår fuldt udlejede og istandsatte, når de skal sælges. Gennem aktivt ejerskab opnås bedre løbende afkast samt mulighed for en væsentlig værdistigning, da en fuldt udlejet ejendom handles til en højere pris, og da istandsatte lejemål genererer en højere leje pr. kvadratmeter. Victoria Properties investerer hovedsagelig i ejendomme til en værdi mellem EUR 8,0 mio. og EUR 25,0 mio., da selskabet ikke ønsker priskonkurrence med de store primært internationale investorer, som har en helt anden investeringsprofil og ofte accepterer lavere afkast. Samtidig undgår selskabet konkurrence fra de fleste private og ikke-professionelle investorer, hvis investeringer ligger i prisniveauet under dette niveau. Fokus på tyske ejendomme Victoria Properties strategi er at investere i velbeliggende udlejningsejendomme i de 10-12 største byområder i det vestlige Tyskland og Berlin, indtil videre primært i Hamborg, Frankfurt samt Berlin. Siden selskabet etablerede sig som ejendomsinvesteringsselskab i sommeren 2006, har strategien været at skabe en ejendomsporteføljeforvaltning baseret på et højt vidensniveau om det tyske ejendomsmarked, en fokusering på medarbejdernes ejendomsrelaterede kompetencer og en aktiv dialog med selskabets samarbejdspartnere. Victoria Properties har en stærk kombination af solide resultater på det tyske ejendomsmarked, et veludbygget lokalt netværk, en organisation som har fokus på tyske ejendomsinvesteringer, samt nogle af de mest erfarne rådgivere inden for jura, skat og økonomi. Gennem de seneste tre år har ledelsen i Victoria Properties formidlet og investeret i tyske ejendomme for over EUR 400,0 mio. og har dermed en solid track-record. Beliggenhed i højsædet Victoria Properties investerer i byområder med god og/eller stigende købekraft og befolkningstilvækst samt en positiv forventning til udviklingen i ejendomsmarkedet. Selskabet lægger stor vægt på at besigtige og vurdere ejendommens beliggenhed i det pågældende område den såkaldte mikro-lokation. Det betyder, at Victoria Properties altid sikrer sig, at de tilkøbte ejendomme har gode beliggenheder på attraktive adresser. Det er selskabets vurdering, at velbeliggende ejendomme i højere grad profiterer af leje- og prisstigninger i et opadgående marked end gennemsnittet af ejendomme. Samtidig vurderes det, at disse ejendomme hvis de er indkøbt på et gunstigt tidspunkt ikke vil være nær så sårbare over for manglende udlejning af lejemål (tomgang), leje- og prisfald som markedsgennemsnittet. 6
Victoria Properties Årsrapport 2007 Aktivt ejerskab Victoria Properties team af medarbejdere med fokus på investering og forvaltning har stor erfaring med aktivt asset management af ejendomme. Denne erfaring er kendetegnet ved: Denne optimering medfører, at alle kontraktlige og rapporteringsmæssige forhold på en ejendom er gennemgået i samarbejde med ejendomsadministrator. På den måde har både selskabet og administrator et overblik over, på hvilke områder der kan arbejdes med ejendommen. Viden og erfaring fra 10 år som ejendomsinvestor i et succesfuldt ejendomsmarked 20 års erfaring som ejendomsmægler Tæt kontakt til erhvervslejere ud fra en tankegang om, at lejere er kunder Speciale i genudlejning og udvikling af eksisterende lejekontrakter. Den værdi, som Victoria Properties tilfører ejendommene i modningsfasen, tager sit afsæt i aktivt asset management. I tæt samarbejde med selskabets tyske ejendomsadministratorer udarbejdes en business plan for hver ejendom. Businessplanen bygger bl.a. på følgende parametre: Transparens: samtlige nøgletal for ejendommen skal være kendte og pålidelige, og der skal foreligge detaljeret budget og likviditetsplan for ejendommen. Lejerstruktur: i markedsføringsplanen gøres det klart, hvem ejendommen og området appellerer til, og der udvikles et koncept for, hvilke lejere man fremover ønsker at tiltrække. Optimering af lejen: der planlægges tiltag for at optimere lejen i forhold til markedslejen såvel som det officielle tyske lejeniveau Mietspiegel, og der fokuseres på nedbringelse af tomgang og istandsættelse af lejemål. Optimering af ejendoms-mix: det vurderes løbende, hvorledes de enkelte ejendomme passer ind i selskabets strategi. Det internationalt anerkendte ejendomsmægler- og rådgiverfirma, Jones Lang LaSalle beskriver i deres rapport om investeringsmarkedet i Tyskland 2007, at det ikke længere er de finansielle investorer, der dominerer, men at tendensen går i retning af ( ) ejendomsinvestorer, som vil opnå deres afkast gennem succesfuldt asset management af ejendommene, med det formål at udnytte stadigt forbedrede forhold på udlejningsmarkedet. Reduktion af risiko På længere sigt forventes det aktive ejerskab at betyde, at Victoria Properties ejendomme ændrer karakter fra at være ejendomme med et lavt-mellem risikoniveau og deraf følgende højere afkastkrav til at være veldrevne og vedligeholdte ejendomme med relativt lille risiko og dermed også, alt andet lige, med et lavere afkastkrav sammenlignet med tidspunktet, hvorpå investeringen blev foretaget. 7
Vi skaber værdi gennem aktivt ejerskab Vi arbejder aktivt med vores ejendomme og udarbejder en business plan for hver ejendom. Det betyder både, at vi sætter lejemålene i stand, så de bliver attraktive og lettere at leje ud, og at vi løbende vedligeholder dem. Vi vil præsentere lejlighederne, så potentielle lejere kan se sig selv bo der. Sådan gør vi en forskel Vi vil skabe et indbydende miljø, som folk føler sig hjemme i. Vi istandsætter ledige lejemål. Vi sørger for belysning i et udsnit af de tomme lejligheder, så de kan fremvises dag og aften. Vi laver differentieret møblering af prøvelejligheder, så de henvender sig til hhv. unge, midaldrende og børnefamilier. Vi sikrer, at alle lejligheder er præsentable ved fremvisning. Sådan markedsfører vi os Vi arbejder tæt sammen med administrator om at markedsføre ejendommen. Vi laver annonceplan og skiltning. Fremvisning skal være mulig umiddelbart, når folk ringer også før kl. 9 og efter kl. 18 samt i weekender. Vi sender direct mail og tager kontakt til beboere i området. Vi udlodder præmier til beboere for at anbefale lejere. 8
Kretelmoor, Flottmoorring, Flottkamp, 24568 Kaltenkirchen Anskaffelsesår: 2007 Bygget: 1965-66 og 1970-71, renoveret i 1998 Kvadratmeter bolig: 8.028, Kvadratmeter butik: 779 Ejendommen i Kaltenkirchen ved Hamborg har 118 boliglejemål og ligger i et typisk beboelseskvarter. Områdets popularitet er stigende, men der var ved overtagelsen flere ledige lejemål. For os som udlejer gælder det om at profilere os positivt i forhold til andre udlejere i området. Derfor lægger vi i tæt samarbejde med administrator en plan for istandsættelse, vedligeholdelse og markedsføring af ejendommen. 9
markedsforhold Victoria Properties investeringsstrategi er baseret på en grundig analyse og vurdering af de faktorer, der påvirker ejendomsmarkedet. Selskabet vurderer såvel generelle økonomiske, demografiske som finansielle forhold og analyserer specifikke forhold for den enkelte ejendom, som illustreret i figuren nedenfor Faktorer, der påvirker ejendomsmarkedet makro-økonomiske faktorer Finansielle indikatorer Demografiske indikatorer Markedsniveau lejeindtægter Generelle forhold for ejendomsmarkedet Markedsniveau for værdi af ejendomme Markedsniveau afkast Økonomiske indikatorer Lokal/mikro-markedsudvikling Markedsniveau tomgang Lejeniveau ejendom Værdiudvikling af den enkelte ejendom Specifikke forhold for den enkelte ejendom Udvikling Kategoriskift Afkast ejendom Tomgang ejendom arbejdsløshedsrate og %-ændring i bnp 10% 9% 8% 7% 6% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% Tysk økonomi i fremgang Efter mere end 15 år med økonomisk stagnation efter genforeningen af Tyskland har der de seneste tre år været tegn på, at udviklingen er vendt. Bruttonationalproduktet stiger, arbejdsløsheden falder og tendensen ser ud til at være bæredygtig. OECD venter en vækst i økonomien på knap 2% i 2008, mens arbejdsløsheden forventes at falde til under 6%. Det laveste niveau i mange år. 5% 0,5% Ejendomsmarkedet i Tyskland 4% 0,0% 2007 vil ifølge Jones Lang LaSalle blive husket som året med 3% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008-0,5% to årstider: før og efter finanskrisen, som har betydet en mindre opbremsning i transaktionsvolumen. Imidlertid Arbejdsløshedsrate %-ændring i BNP viser tal fra Deutsche Bank, at det tyske marked for erhvervsejendomme, trods finanskrise, igen i 2007 satte rekord med i 10
Victoria Properties Årsrapport 2007 alt EUR 55 mia. i omsætning. Dette er en stigning på 11% i forhold til rekordåret 2006, hvilket har medført betydelige prisstigninger på erhvervsejendomme i 2007. Finanskrisen har primært medført en ændring i sammensætningen af investorer, således at andelen af investorer med høj andel af fremmedkapital er blevet mindre. Transaktionsvolumen i andet halvår af 2007 som traditionelt er højere end første halvår er ligeledes faldet. Tendensen er således, at der er færre penge i markedet, og investorerne har vanskeligere ved at skaffe kapital. Imidlertid har Victoria Properties ikke kunnet konstatere, at priserne har været påvirket negativt målt på hele året. G-REITs forventes på sigt at forøge efterspørgslen på tyske erhvervsejendomme, hvilket vil øge mulighederne for salg og vil gøre ejendomsinvesteringer mere likvide. Selskabsskattereformen betyder en nedsættelse af selskabsskatten fra 1. januar 2008 fra 26% til 16%. Dette forventes ligeledes på sigt at øge efterspørgslen på investeringsejendomme. For danske investorer uden fast driftsted i Tyskland gør den lave tyske selskabsskat det attraktivt at investere i tyske ejendomme, da selskaber og erhvervsdrivende fonde, i stedet for den danske selskabsskat på 25%, beskattes med den lavere tyske selskabsskat på 16%. Prognoserne for ejendomsmarkedet i 2008 er overvejende positive, primært grundet den positive udvikling i økonomien og på arbejdsmarkedet samt den stigende købekraft. I modsætning til andre europæiske lande har Tyskland fra 1990 til 2004 ikke oplevet prisstigninger på ejendomme, og ejendomspriserne i Tyskland er stadig væsentligt lavere end i andre europæiske lande. Dette har tiltrukket mange hovedsagelig internationale aktører, som forvalter store kapitalsummer. Efterspørgsel Efterspørgslen på tyske ejendomme er stadig høj. Som følge af en stigning i udlånsrenten er forskellen mellem den rente, investorerne betaler på deres lån, og det afkast, som ejendommene genererer (det såkaldte yield gap), blevet mindsket. Ifølge Jones Lang LaSalle søger investorerne at mindske risikoen ved primært at investere langsigtet i ejendomme med høj kvalitet og god beliggenhed og i stigende omfang involverer sig i aktiv udvikling af ejendommene, herunder istandsættelse og fokus på genudlejning. Reformer Der er i 2007 vedtaget en række reformer i Tyskland, hvoraf de vigtigste for ejendomsmarkedet er indførelse af G-REITs (German Real Estate Investment Trusts) og selskabsskattereformen. De tyske investorer er i højere grad begyndt at investere i tyske ejendomme, hvilket ses som udtryk for en øget tillid til udviklingen i markedet. Dette vil på sigt øge mulighederne for salg. Det er dog stadig de udenlandske investorer, der dominerer med 68% af den samlede handelsvolumen i 2007 og 89% i 2006. 11
markedsforhold, fortsat Udbud I 2007 stod de tyske ejendomsudbydere for i alt 75% af den samlede handelsvolumen. Over halvdelen (61%) af de samlede transaktioner bestod af større porteføljer, og de åbne tyske fonde dominerede sælgersiden. Forventningen er dog, at der fremover vil blive et begrænset antal porteføljer udbudt, og at det er enkelthandler, som vil præge markedet. I den nuværende situation betyder det, at investorerne sælger ud af de ejendomme, som ikke passer ind i deres porteføljestrategi. Victoria Properties forventer derfor, at der fremover vil blive udbudt en række enkeltejendomme. Desuden forventes det, at de fonde, som hidtil har domineret indkøbssiden, vil melde sig på banen som sælgere, og det vurderes, at transaktionsvolumen i 2008 vil være på niveau med 2007. Regionale vækstområder Tyskland er med sine 82 mio. indbyggere og ca. 360.000 km 2 et land med store regionale forskelle i købekraft, BNP-bidrag, ejendomsmasse, befolknings- og erhvervssammensætning. Tilliden til den fremtidige økonomiske udvikling i de syv store byer i Tyskland: Berlin, Hamborg, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart, München og Köln, er relativt større end i andre områder i Tyskland, og det er her analytikerne forventer de største prisstigninger. Områderne er generelt kendetegnet ved en positiv udvikling i ledigheden og områdernes bidrag til BNP. Af figurerne i det følgende fremgår udviklingen i købekraft, gennemsnitligt lejeniveau for boliger i Tyskland samt gennemsnitlig afkastkrav ved køb af ejendomme. Heraf fremgår det, at købekraften samt lejeniveauet i og omkring de syv store byer generelt er højere i disse byer end i resten af Tyskland. Afkastkravene er samtidig lavere i disse byer, hvilket indikerer at områderne generelt vurderes at have en lavere risiko end det øvrige Tyskland. 12
Victoria Properties Årsrapport 2007 Udvikling i købekraft hamborg Berlin düsseldorf köln frankfurt Købekraft 2008, i EUR pr. capita 20.300 til 54.900 17.400 til 20.300 15.400 til 17.400 5.000 til 15.400 0 til 5.00 stuttgart münchen Kilde: BulwienGesa/RIWIS Købekraften er størst omkring de syv største byer i Tyskland. 13
Dummy foto nye bliver taget markedsforhold, fortsat Lejeniveau for boliger i 2007 Lejeniveauet pr. m 2 for nye boliger er højest omkring de syv største byer. AFKASTKRAV Afkastkravet er generelt lavere i de syv største byer som følge af, at områderne vurderes at have lavere risiko end det øvrige Tyskland. Gennemsnitlig boligleje 2007. EUR/m 2 - nye lejligheder 6,9 til 11,3 5,8 til 6,9 5,1 til 5,8 3,8 til 5,1 Afkastkrav 2007 Netto startafkast i % 7,4 til 9,1 6,6 til 7,4 5,7 til 6,6 4,4 til 5,7 Kilde: BulwienGesa/RIWIS Kilde: BulwienGesa/RIWIS 14
Victoria Properties Årsrapport 2007 Berlin, Hamborg og Frankfurt For de tre byer, hvor Victoria Properties på nuværende tidspunkt investerer i ejendomme, vurderes markedet at udvikle sig positivt fremover med hensyn til leje- og værdistigninger. Berlin oplevede i 2007 et væsentligt større udbud af arbejdspladser, en nettotilvandring på 11.000 personer og en stigning i det samlede antal husstande. Jones Lang LaSalle forventer derfor fremover en stigning i efterspørgslen på boliger på 18.500 lejligheder årligt frem til 2015, som ikke modsvares af nybyggeri. De nyeste tal (marts 2008) fra Jones Lang LaSalle viser, at ejendomspriserne holder sig på et højt niveau, at udbuddet af ejendomme falder, samt at lejeniveauet stiger. Der er dog markante forskelle mellem de enkelte bydele, hvilket understreger vigtigheden af at analysere mikro-beliggenheden nøje. Hamborg oplevede ligeledes et fald i arbejdsløsheden og en fortsat vækst i økonomien i 2007. Samtidig oplevede byen en omsætningsrekord på kontormarkedet med en fordobling af de samlede investeringer til EUR 5,3 mia. i forhold til året før. Ejendomsmarkedet i Hamborg er karakteriseret ved den laveste tomgang af de syv store byer samt et markant højere lejeniveau end gennemsnittet. På trods af at Frankfurt am Main er Tysklands absolutte finanscentrum, synes finanskrisen ikke at have påvirket økonomien eller investeringslysten negativt i 2007. Antallet af virksomheder i byen steg med 5,2% i 2007, og kontormarkedet oplevede den fjerde højeste omsætning nogensinde, og yderligere stigninger forventes fremover. De positive takter i økonomien forventes også at slå positivt igennem på boligmarkedet. Tal fra det uafhængige analyseinstitut BulwienGesa/RIWIS viser, at såvel lejeniveauet samt kvadratmeterprisen er svagt stigende. 15
Grundighed sikrer os de bedste ejendomme Når vi indgår købsaftale på en ejendom, sikrer vi os, at det er den helt rigtige ejendom på den helt rigtige beliggenhed. Vi markedsfører os målrettet og har et veludbygget netværk i Tyskland. Vi får hver uge tilbudt ejendomme for over EUR 300 mio., herunder en række off market deals, som ikke er udbudt bredt i markedet. Kun en mindre del af de tilbudte ejendomme finder vej til vores pipeline. Vi følger personligt ejendommen i hele processen fra første besigtigelse til notarisering og overtagelse. Alle ejendomme undersøges teknisk, juridisk og økonomisk, og vi køber kun ejendomme, som vi selv har besigtiget og analyseret potentialet i. Market intelligence Registrering i database Første besigtigelse Networking gennem personlige kontakter til mæglere, sælgere, rådgivere etc. og via deltagelse i internationale seminarer og konferencer. Screening og registrering af relevante investeringstilbud. Udvælgelse af ejendomme til pipeline. Desk-baseret vurdering af ejendommens beliggenhed, karakter, lejerstruktur, kontraktforhold etc. Indledende forhandling med sælger / mægler. Indsamling af yderligere dokumentation. Vurdering af området, ejendommens tekniske tilstand, lejerprofil etc. 16
Katzengraben 11-19, 12555 Berlin-Köpenick Anskaffelsesår: 2007, Opført: 1700- og 1800-tallet Kvadratmeter bolig: 2.675, Kvadratmeter erhverv: 1.509 Antal boliglejemål: 35, Antal erhvervslejemål: 8 Antal bådpladser: 24 Indgåelse af Letter of Intent Iværksættelse af due diligence Afsluttende købsforhandling Anmodning om eksklu sivitet Anden, grundige besigtigelse af ejendommen. Detaljeret økonomisk, juridisk og teknisk analyse af investeringen i samarbejde med anerkendte tyske råd givere. Fastlæggelse af business plan for ejendommen. Indstilling til bestyrelse/ investeringskomite. Notarisering på dansk og tysk. Overtagelse af ejendommen og iværksættelse af asset management. Katzengraben er det historiske centrum i Köpenick, i den sydøstlige udkant af Berlin. Der hersker en helt speciel landsby-atmosfære over området, og de rekreative omgivelser med skov, bakker og vand tiltrækker både kreative erhverv og børnefamilier. Ejendommene er fredet, og ved istandsættelsen er der naturligvis taget bevaringshensyn. Med 24 private bådpladser har man her mulighed for at bo tæt ved storbyen og alligevel have de samme udfoldelsesmuligheder som på landet. 17
årets aktiviteter 2007 var Victoria Properties første hele år som ejendomsinvesteringsselskab, og selskabet har i løbet af året præciseret sin investeringsstrategi og forretningsmodel. Ud over erhvervelse og overtagelse af i alt 29 ejendomme til en værdi af i alt EUR 134,5 mio. (DKK 1.003,4 mio.) har de væsentligste aktiviteter været etablering af en kompetent og handlekraftig organisation samt fastlæggelse af selskabets koncept for fund og asset management. Markedet for udlejningsejendomme i Tyskland har i 2007 været præget af rekordstor handelsvolumen, stigende priser og en øget optimisme blandt de tyske investorer. Andet halvår af 2007 har været præget af finanskrisen, som har medført et mindsket spænd mellem udlånsrente og afkast på ejendomme samt en lavere handelsvolumen end i første halvår. Dette har mindsket konkurrencen blandt køberne, uden at Victoria Properties har oplevet en negativ effekt på ejendomspriserne. Blandt andet har Victoria Properties fokuseret på at etablere en research og analyse-funktion. Ud over at have en akademisk tilgang til research og analyse, er der indgået samarbejde med det internationalt anerkendte ejendomsmæglerog rådgiverfirma, Jones Lang LaSalle, og det uafhængige analyseinstitut, BulwienGesa. Disse to firmaer leverer detaljerede og skræddersyede data om det tyske marked og er selskabets primære kilder til information om markedet. Direkte investeringer Målrettet, systematisk og effektiv bearbejdning af markedet spiller en vigtig rolle, når Victoria Properties finder de rigtige ejendomme i Tyskland. Ud over at udnytte det netværk af ejendomsudbydere, finansieringskilder og samarbejdspartnere, som selskabet har oparbejdet gennem de seneste år, har Victoria Properties opbygget en database med over 10.000 registrerede tyske ejendomsaktører. Herigennem er der mulighed for at målrette markedsføringen over for ejere og udbydere af tyske ejendomme. I dette marked har Victoria Properties valgt at videreføre sin forretningsstrategi, som indebærer, at selskabet investerer i ejendomme på gode beliggenheder, med udviklingspotentiale. Selskabets samlede investeringer i tyske ejendomme udgør pr. 31. december 2007 EUR 164,4 mio. (DKK 1.226,4 mio.). Styrkelse af organisationen Victoria Properties har i 2007 arbejdet målrettet på at etablere en kompetent og handlekraftig organisation, som kan honorere de krav, selskabet stiller til såvel investeringsarbejdet, ejendomsudvikling og den finansielle rapportering. Dette indebærer bl.a. et højt vidensniveau om det tyske ejendomsmarked samt en forståelse for, hvordan selskabet øger værdien af sine investeringer gennem udvikling af ejendommene. Victoria Properties styrker sin position i markedet ved at indgå i tætte relationer med udvalgte interessenter, herunder ejendomsbesiddere, ejendomsrådgivere, advokater, ingeniører, serviceudbydere med flere. Dette sker dels gennem aktiv deltagelse på relevante ejendomsmesser så som MIPIM, Mapic og Expo Real, og dels gennem direct mail kampagner, canvas, telemarketing og egne events specifikt rettet mod interessenterne. Mandataftalen med Thylander & Company A/S om formidling af tyske ejendomme er ophørt, da Victoria Properties ultimo 2007 har opfyldt den første investeringsramme på ca. EUR 150,0 mio. 18
17% Victoria Properties Årsrapport 2007 17% 55% 28% 55% 28% Berlin Hamborg Frankfurt Berlin Hamborg Frankfurt 5% Købte og overtagne ejendomme i 2007 Victoria Properties har i 2007 overtaget i alt 29 ejendomme 5% til en samlet værdi af EUR 134,5 mio. (DKK 1.003,4 mio.). Disse ejendomme udgør i alt 82.982 kvadratmeter og 1.492 36% lejemål. 59% 36% For 10 af disse ejendomme er købsaftalerne indgået i 2007. Ejendommene har en samlet 10% værdi af EUR 87,8 mio. 59% (DKK 655,0 mio.) og udgør i alt 45.156 kvadratmeter og indeholder 879 lejemål. Boliger Erhverv Øvrige Den samlede portefølje 50% Boliger Erhverv Øvrige Victoria Properties samlede ejendomsportefølje udgør ved 40% årets udgang i alt 33 ejendomme i Berlin, Frankfurt og Hamborg. Samlet udgør porteføljen 92.563 kvadratmeter fordelt på i alt 1.591 lejemål. Hvor porteføljen pr. 31. december 2006 6% udelukkende bestod af ejendomme i Berlin, har Victoria Boliger Erhverv Øvrige Properties nu også ejendomme i Hamborg og Frankfurt. 6% Fordelingen af kvadratmeter på de tre byer fremgår af figuren nedenfor. 49% 45% 49% 45% 17% Boliger Erhverv Øvrige 55% Boliger Erhverv Øvrige 28% Som følge af den positive udvikling på det tyske ejendomsmarked har Victoria Properties foretaget dagsværdireguleringer på ejendommene på EUR 15,8 mio. i 2007. Berlin Hamborg Frankfurt For den samlede portefølje ser nøgletallene således ud: Fordelingen af kvadratmeter og lejeindtægter for den samlede tyske ejendomsportefølje fremgår af figurerne nedenfor. Samlet værdi af investeringsejendomme: EUR 164,4 mio. Samlet årlig nettolejeindtægt: EUR 9,4 mio. Afkastkrav pr. 31. december 2007: 4,9% 5% 19
årets aktiviteter, fortsat Etablering af fund og asset management I samarbejde med nogle af landets mest erfarne rådgivere inden for fondskonstruktioner har Victoria Properties i 2007 fastlagt sit fondskoncept, herunder den kommercielle såvel som den juridiske struktur. Victoria Properties har oplevet stor interesse for selskabets ejendomsfonde. Selv om selskabet skønnes i stand til at etablere den første fond i 1. kvartal 2008, vurderer bestyrelsen, at det vil blive på et niveau, hvor indtjeningsgrundlaget ikke er tilstrækkelig attraktivt. Derfor er det besluttet at udskyde etableringen, til situationen på de finansielle markeder gør det muligt at etablere fonde i betydelig større skala, end det er muligt under de nuværende markedsforhold, forventeligt i 2009. Grundet den generelle situation på finansmarkederne, bl.a. som følge af subprime-krisen, har flere investorer midlertidigt sat deres investeringer i bero, mens andre har reduceret deres investeringsvolumen. Tilbagemeldingerne fra de institutionelle investorer på fondskonceptet har været positive, både hvad angår ledelsen og investeringsteamet bag fondene samt det kommercielle såvel som det juridiske set-up, og Victoria Properties fortsætter dialogen med mulige investorer. På baggrund af den positive modtagelse af selskabets fondskoncept, er det besluttet at udvide forretningsområdet som fund og asset manager til også at omfatte såkaldte club deals i form af joint venture-investeringer med institutionelle og andre formuende investorer. Begivenheder efter 31. december 2007 Victoria Properties har indgået aftale med FIH Erhvervsbank A/S om en låneramme til finansiering af yderligere investeringer i tyske ejendomme for DKK 775,0 mio. (EUR 104,0 mio.). Lånerammen forventes inden for de næste 12 måneder at blive afløst af en endelig finansiering af FIH Erhvervsbank A/S på DKK 542,0 mio. (EUR 73,0 mio.) samt en egenfinansiering på DKK 233,0 mio. (EUR 31,0 mio.). I forbindelse med egenfinansieringen har fire af Victoria Properties kerneinvestorer stillet garanti for tegning af aktier for DKK 150 mio. (EUR 20,1 mio.) ved en fortegningsemission til kurs 150 pr. aktie à DKK 100. Fortegningsemissionen forventes gennemført inden for de kommende 12 måneder med et provenu i størrelsesordenen DKK 250 til 400 mio. (EUR 33 til 54 mio.). Garantien er stillet af følgende kerneinvestorer: J.C. Hempel s Fond DKK 50,0 mio. (EUR 6,7 mio.), MC2 Holding ApS DKK 50,0 mio. (EUR 6,7 mio.), Vicus Ejendomme ApS DKK 30,0 mio. (EUR 4,0 mio.) og Vipro Holding A/S DKK 20,0 mio. (EUR 2,7 mio.). Claus Colliander, der er bestyrelsesformand i J.C. Hempel s Fond, har over for Vipro Holding A/S garanteret tegning af aktier for DKK 5,0 mio. (EUR 0,7 mio.). Efter regnskabsårets afslutning er der indgået rentesikringsaftale med en hovedstol på EUR 38,0 mio. Aftalen udløber i år 2013 og sikrer en fast rente på 4,17% eksklusive tillæg. Herefter er den samlede låneportefølje pr. 31. december 2007 afdækket med rentesikringsaftaler. I 2008 er likviditetsberedskabet udvidet med yderligere EUR 2,7 mio. ved etablering af driftskreditter. Der har i perioden efter 31. december 2007 været et urealiseret tab på rentesikringsaftaler på ca. EUR 2,5 mio. opgjort primo marts 2008. Der er efter regnskabsåret afslutning indgået eksklusivitetsaftale om erhvervelse af en velbelliggende investeringsejendom i Kelkheim, som er en eksklusiv forstad til Frankfurt. Kelkheim har en købekraft på indeks 140, hvor Frankfurt til sammenligning har indeks 110. Ejendommen, som bærer navnet Stadtmitte, forventes færdigopført medio november 2008, og indeholder i alt 16.626 kvadratmeter til en årslejeindtægt på ca. EUR 3 mio. Prisen for ejendomsprojektet udgør ca. EUR 46 mio. til faktor 15,5. Ejendommen er fuldt 20
Victoria Properties Årsrapport 2007 udlejet, og 46% af lejemålene er lejet ud på 20-årige lejekontrakter, 30% på 15-årige lejekontrakter, mens de resterende lejemål alle er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Forventninger til 2008 For 2008 forventer selskabet en nettoomsætning fra udlejning af koncernens ejendomme på EUR 11,7 mio. mod EUR 5,0 mio. i 2007 og et resultat før skat i niveauet EUR 6,0-8,0 mio. mod EUR 13,8 mio. i 2007. Der er i resultatforventningerne indregnet værdireguleringer som følge af markedsudviklingen samt modning og udvikling af koncernens ejendomsportefølje. Værdireguleringerne forventes mere moderate i 2008 sammenholdt med i 2007. Herudover er der i resultatforventningerne for 2008 medtaget honorarer vedr. udvidet fund og asset management og strukturerede produkter, som søges etableret som nye forretningsområder. Resultatforventningerne er påvirket af urealiseret tab på rentesikringsaftaler efter den 31. december 2007. Driftsomkostningerne i selskabet forventes at følge stigningen i aktiviteterne. Administrationsomkostningerne forventes på et lidt lavere niveau end 2007. De finansielle omkostninger vil stige som følge af øgede ejendomsinvesteringer. Ejendomsinvesteringer Victoria Properties vil i 2008 fortsætte sine investeringer i velbeliggende tyske ejendomme, samtidig med at selskabet vil arbejde aktivt med at istandsætte og udleje den eksisterende ejendomsportefølje. Den samlede budgetterede investeringsramme for 2008 er på ca. EUR 104,0 mio. og forventes investeret inden udgangen af 2008. Der er ikke planlagt salg af ejendomme i 2008. Baseret på den eksisterende ejendomsportefølje samt yderligere ejendomsinvesteringer i 2008, forventer Victoria Properties at have tyske ejendomme til en samlet anskaffelsesværdi på ca. EUR 254,0 mio. ved årets udgang, hvilket er en stigning på 70% i forhold til 2007. Ud over Victoria Properties aktiviteter på det tyske marked har selskabet besluttet at udvide strategien, så det ikke udelukkes at investere i danske ejendomme, hvis markedet udvikler sig gunstigt for investeringer. Det er selskabets vurdering, at der inden for en kortere årrække og måske allerede i 2008 vil opstå gode investeringsmuligheder på ejendomsmarkedet i Danmark. Ledelsen og organisationen bag Victoria Properties besidder den erfaring og knowhow, som kræves for at operere på dette marked, og den geografiske udvidelse vil derfor være en naturlig forlængelse af den nuværende strategi. Ejendomsfonde Victoria Properties fastholder etablering af fonde som et mål, og selskabet vil løbende vurdere timingen for etablering af fonde med en større volumen, end der er mulighed for på nuværende tidspunkt grundet den generelle situation på finansmarkederne. Dialogen fortsættes med de institutionelle investorer, og fondskonceptet bredes ud til også at omfatte club deals. I sådanne deals vil Victoria Properties i joint venture med en eller flere investorer købe ejendomme i Tyskland, og Victoria Properties vil fungere som fund og asset manager og modtage administrationshonorar herfor. Strukturerede produkter Victoria Properties forventer derudover at udvide forretningsstrategien til at inkludere strukturerede produkter vedr. tyske ejendomme, hvor selskabet selv er medejer og ligeledes fungerer som fund og asset manager. Dette omfatter blandt andet lukkede børsnoterede ejendomsserier, ejendomsobligationer, K/S-projekter mv. 21
koncern- og ledelsesforhold Organisation Victoria Properties har i 2007 arbejdet målrettet med at etablere en kompetent og handlekraftig organisation, som kan honorere de krav, koncernen stiller til bl.a. investeringsarbejdet og den finansielle rapportering. Centralt i selskabets strategi er, at organisationen koncentrerer sig om sine kernekompetencer investering i og udvikling af ejendomme mens specialopgaver varetages af samarbejdspartnere med spidskompetencer inden for områder som jura, skat og administration af de tyske ejendomme. Organisationen havde ved regnskabsårets afslutning 13 medarbejdere inden for områderne research og analyse, investering, økonomi, kommunikation og administration. Regnskabsafdelingen blev styrket ved ansættelsen af koncernregnskabschef Christian Johannessen, som har flere års erfaring fra ejendomsbranchen og mange års erfaring fra revisionsbranchen. Væsentlige aftaler med ledelsen Der er ikke indgået væsentlige aftaler med ledelsen. Viden og kompetencer Det er Victoria Properties målsætning, at selskabets medarbejdere skal være i besiddelse af en høj faglighed inden for deres felt samt et indgående kendskab til det tyske ejendomsmarked. Selskabet har ved etableringen af organisationen lagt vægt på at ansætte medarbejdere med disse kompetencer og arbejder også fremover på at sikre en løbende videreuddannelse af alle medarbejdere. Uddannelsesmæssigt spænder medarbejderne i selskabet fra statsautoriseret ejendomsmægler og valuar til cand.merc.aud, HD(R), cand. merc.int., cand.scient.pol. mv. Derudover har flere medarbejdere adskillige års erhvervserfaring fra Tyskland. Victoria Properties anser medarbejderne og deres viden for at være et væsentligt aktiv. Sideløbende med opbygningen af organisationen har medarbejderne i Victoria Properties sammen med ledelsen defineret og udviklet den enkeltes opgaver og ansvarsområder. Investeringsafdelingen blev i november måned styrket med to erfarne medarbejdere fra Thylander & Company A/S search and select team. Hermed sikrede Victoria Properties sig yderligere adgang til væsentlig viden om det tyske ejendomsmarked samt et veludbygget netværk af samarbejdspartnere. Dette er en proces, som foregår løbende blandt andet gennem halvårlige udviklingssamtaler og fælles workshops. På denne måde ønsker selskabet at sikre, at der er klarhed omkring ansvars- og opgavefordelingen, samtidig med at den enkelte medarbejders kompetencer og viden udnyttes bedst muligt. Leif Jensen tiltrådte som bestyrelsesformand den 5. september 2007. Leif Jensen er administrerende direktør i VKR Holding A/S og er desuden bestyrelsesformand i en række datterselskaber under VKR koncernen samt bestyrelsesmedlem i J.C. Hempel s Fond. Victoria Properties er bevidst om, at en væsentlig forudsætning for, at koncernen og dens medarbejdere kan bibeholde det høje faglige niveau inden for alle fagområder, er en høj grad af videndeling. Dette sikres blandt andet gennem vedligeholdelse af effektive databaser med alle relevante informationer om koncernens ejendomme samt møder inden for samt på tværs af hver faggruppe med faste intervaller. 22
Victoria Properties Årsrapport 2007 bestyrelse adm. direktør dir. assistent ejendomme økonomi/ administration research analyse investeringer asset management administration økonomi kommunikation Værktøjer og processer Sideløbende med opbygningen af organisationen har Victoria Properties etableret interne rutiner og værktøjer, som understøtter selskabets forretningsgange og processer. Dette gælder såvel investeringer, asset management, økonomi, kommunikation samt den daglige administration. Victoria Properties har en personalehåndbog, som beskriver væsentlige politikker og forhold i selskabet, som ikke fremgår af de enkelte ansættelseskontrakter. Håndbogen er et redskab, som sikrer en fælles forståelse af selskabets værdigrundlag og politikker inden for human ressource området. Skabelse af en attraktiv arbejdsplads Etablering af et nyt forretningsområde og opbygning af en organisation kræver stor fleksibilitet og forandringsvillighed fra hele organisationen. Victoria Properties har i 2007 taget forskellige initiativer til at sikre medarbejdernes trivsel, herunder et sundhedsprogram med fokus på motion og kost. Derudover lægger koncernen vægt på at skabe et godt arbejdsklima, også uden for arbejdspladsen, gennem forskellige sociale arrangementer. 23
Vores investeringsteam sikrer et kvalificeret valg af ejendomme Når vi skal finde de helt rigtige ejendomme at investere i, vægter vi grundighed og viden om ejendomsmarkedet meget højt. Vi har derfor et hold af veluddannede medarbejdere med et indgående kendskab til ejendomsmarkedet i Tyskland. De er dybt involverede i alle faser af investeringsprocessen fra screening af markedet til overtagelse af ejendommene. Michael Sehested er adm. direktør og uddannet statsautoriseret ejendomsmægler og valuar. Med ca. 30 års erfaring fra ejendomsbranchen både som mægler og investor har Michael Sehested det overordnede ansvar for strategi, kunderelationer samt indkøb, drift og exit af ejendomme. Investeringschef, Anette Grotum Sørensen er ligeledes uddannet statsautoriseret ejendomsmægler og valuar. Annette Grotum Sørensen har over 10 års erfaring fra ejendomsmarkedet og har været direkte involveret i investeringer på i alt DKK 3 mia. Anette Grotum Sørensen har det daglige ansvar for investeringsafdelingen og sørger således for et tilstrækkeligt deal flow, samt at samtlige faser i investeringsprocessen kører optimalt. Marc Wiese er National Director, Investment & Asset Management og er uddannet tysk ejendomsmægler. Marc Wiese rådgiver omkring koordinering, optimering og udvikling af ejendomsporteføljen i Tyskland og medvirker i alle faser af investerings processen. Susanne B. Pedersen er projektleder i Research & Analyse og uddannet cand.scient. pol. Susanne B. Pedersen koordinerer screening af ejendomme og gennemførelse af due diligence. Susanne B. Pedersen researcher og udarbejder analyser, der understøtter investeringsarbejdet. Fra venstre: Michael Sehested, Susanne B. Pedersen, Anette Grotum Sørensen og Marc Wiese 24
Speicherstrasse/Bachforellenstrasse, Frankfurt-Westhafen Anskaffelsesår: 2007, Færdigopført: 15. oktober 2007 Kvadratmeter bolig: 11.846, Antal boliglejemål: 141 Antal parkeringspladser: 141, Antal bådpladser: 18 Westhafen i Frankfurt er en nyopført bydel ved havnen med boliger, kontorer, butikker og restaurationsliv. Området er helt unikt, med grønne områder direkte til vandet og med Frankfurts finanscentrum som nabo. Vores ejendom ligger lige ned til flodbredden og er den sidste af de nyopførte beboelsesejendomme. Lejlighederne er store, lyse og med udsigt over floden, og samtlige lejligheder var lejet ud, da den stod færdig i oktober 2007. 25
risikoforhold og -styring Victoria Properties aktiviteter er forbundet med såvel markedsmæssige som finansielle risici. I dette afsnit beskrives de væsentligste risici, som kan påvirke mulighederne for at opfylde koncernens strategiske mål og budget, samt de forholdsregler der tages for at minimere risici. Set i lyset af de seneste års omsætning på ejendomsmarkedet samt prisudvikling på det tyske marked for udlejningsejendomme er det selskabets vurdering, at der i de kommende år fortsat vil være en interessant balance mellem risiko og gevinst ved investering i ejendomme i Tyskland. Det er en fast del af bestyrelsens årsplan at gennemgå og vurdere alle væsentlige risikoområder på grundlag af redegørelser fra direktionen. Dette sikrer, at hvert enkelt risikoforhold behandles mindst én gang om året. Direktionen kommenterer ligeledes i sin løbende rapportering til bestyrelsen på udviklingen inden for koncernens væsentligste risikoområder. Den vurdering bygger på, at den tyske økonomi fortsat udvikler sig positivt, og at de tyske investorer samtidig i stigende grad er begyndt at investere i tyske ejendomme, hvilket på længere sigt forventes at øge efterspørgslen og dermed priserne. På den baggrund vurderer Victoria Properties, at muligheden for langsigtede værdistigninger på tyske ejendomme er god. Markeds- og konkurrenceforhold Det er Victoria Properties vurdering, at selskabet ikke har væsentlige markedsmæssige risici, ud over hvad der er almindeligt for ejendomsinvesteringer i Tyskland. Køb af passende ejendomme Ved køb af en ejendom er der risiko for, at den har skjulte fejl og mangler, eller har andre forhold, som medfører betydelige omkostninger. I kategorien markeds- og konkurrenceforhold udgør følgende faktorer de væsentligste risici i relation til Victoria Properties forretningsområde: Udviklingen på det tyske ejendomsmarked og i den tyske økonomi Det er væsentligt for Victoria Properties forretning at finde de rigtige ejendomme til den rigtige pris. Rentestigninger kan medføre faldende afkast på ejendommene, lige som en negativ udvikling i den tyske økonomi og på det tyske arbejdsmarked kan betyde faldende muligheder for at leje tomme lejemål ud. Victoria Properties rentepolitik er beskrevet nærmere i afsnittet Renterisiko i det følgende. Victoria Properties har et omfattende netværk af ejendomsudbydere i Tyskland og bliver på ugebasis præsenteret for tyske ejendomme til en værdi af omkring EUR 300 mio. (DKK 2,2 mia.), hvoraf kun en lille del når frem til pipeline. For at sikre sig mod uforudsete negative hændelser efter købet, screenes samtlige ejendomsprospekter grundigt, og såfremt de lever op til investeringsstrategien, iværksættes en række omfattende økonomiske, tekniske og juridiske undersøgelser, som udføres af rådgivere med specialistviden inden for det pågældende fagområde. Samtidig foretager Victoria Properties investeringsteam grundige analyser af datamaterialet for hver enkelt ejendom, lige som de sammen med deres tekniske rådgivere flere gange besigtiger samtlige ejendomme før eventuelt køb. 26
Victoria Properties Årsrapport 2007 Derudover sikrer Victoria Properties sig, at der i købsaftalerne i videst mulig omfang gives en række sælgergarantier, hvorved sælger efterfølgende kan drages til ansvar for eventuelle fejl og mangler. Selskabet vurderer på den baggrund risikoen for, at en ejendom indeholder alvorlige fejl og mangler som begrænset. Efterspørgsel, omkostninger og lejeindtægter De enkelte ejendommes løbende driftsøkonomi kan blive påvirket af, hvor stor en andel af lejemålene der ikke er udlejet (tomgang), omkostninger til ombygning og vedligeholdelse samt regulering af lejeindtægter. I driften af ejendommene arbejder Victoria Properties løbende for at nedbringe tomgang samt optimere vedligehold og lejeniveauet. I samarbejde med den tyske ejendomsadministrator udarbejder selskabet en detaljeret forretningsplan for hver enkelt ejendom, hvor det er beskrevet, hvordan ledige lejemål markedsføres over for de rigtige målgrupper, hvilke forbedringer der skal udføres på ejendommen, og hvordan dette kan forventes at påvirke lejeniveauet. Disse planer vurderes løbende og korrigeres omgående ved afvigelser, og der er udarbejdet nøjagtige instrukser for fuldmagter til at iværksætte ombygnings- og vedligeholdelsesarbejder. Herved sikrer selskabet sig, at der kun igangsættes arbejder, som er i overensstemmelse med planen for den pågældende ejendom. Finansielle forhold Finansielle risici udgør en væsentlig faktor i Victoria Properties risikostyring. Det er Victoria Properties økonomifunktion, der i samarbejde med direktionen, forestår styringen af de finansielle risici i henhold til selskabets politik. Politikken fastsætter retningslinier og rammer for koncernens finansielle dispositioner. Bestyrelsen orienteres på hvert bestyrelsesmøde, hvor også den langsigtede finansielle udvikling i koncernen gennemgås. Der findes en uddybende gennemgang af nedenstående finansielle risici i note 30 i årsregnskabet. Disse omfatter likviditetsrisiko, renterisiko, valutarisiko, kreditrisiko og kapitalstruktur. Likviditetsrisiko Victoria Properties likviditetsrisiko består i ikke at kunne fremskaffe tilstrækkelig likviditet til at finansiere den løbende drift og koncernens fremtidige udvikling. Selskabets ejendomme er købt med udgangspunkt i, at de genererer en positiv likviditet fra første dag. En risiko er, at der opstår større mellemværender med lejere, hvilket belaster koncernens likviditet. Derfor sørger selskabets ejendomsadministratorer for at minimere mellemværender med lejere gennem løbende opfølgning. Da Victoria Properties primært investerer i ejendomme med potentiale for forbedringer beliggende på attraktive adresser, er det selskabets vurdering, at disse ejendomme også fremover vil blive betragtet som attraktive af potentielle lejere. 27