Tillæg nr 7 - Blandet center og erhvervsområde ved Sprogøvej 2, Hjørring Kommuneplantillægget er udarbejdet i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplan nr. 109.3160-L04 for centerområde ved Sprogøvej, Hjørring. Kommuneplantillægget omfatter samme område som lokalplanen. Formålet med kommuneplantillægget er at etablere det nødvendige plangrundlag for realisering af et blandet center- og erhvervsområde med mulighed for pladskrævende detailhandel og erhverv ved Sprogøvej, hvor der gives mulighed for etablering af et tankanlæg. Gennem kommuneplantillægget ændres lokalplanområdets anvendelse fra erhvervs- og centerområde for pladskrævende varegrupper til blandet center- og erhvervsområde for pladskrævende detailhandel og erhverv. Lokalplanen fastsætter en bygningshøjde på 12,0 m dog med mulighed for enkelte bygningsdele, som er nødvendige for virksomhedens drift på 20,0 m. Området i dag Planområdet, som er 0,47 ha, ligger ved Sprogøvej ved rundkørslen på Frederikshavnsvej i Hjørring. Området afgrænses mod nord af Frederikshavnsvej, som er meget trafikbelastet grundet beliggenheden til motorvejen. Mod vest og syd afgrænses området af erhvervsområder. Umiddelbart syd for området ligger jernbanen mellem Hjørring og Sindal. Øst for lokalplanområdet og nord for Frederikshavnsvej er området afgrænset af et erhvervs- og centerområde for pladskrævende varegrupper. Området anvendes på nuværende tidspunkt til erhvervs- og centerområde for pladskrævende varegrupper, som ikke giver mulighed for etablering af et tankanlæg. De nuværende rammebestemmelser Planområdet er en del af rammeområde 108.4140.03, der udlægger området til centerformål og fastsætter anvendelsen til særlig pladskrævende varegrupper. Der kan derudover etableres liberale erhverv på strækningen fra Vendiavej og ud til motorvejen. De fremtidige rammebestemmelser Gennem kommuneplantillægget udlægges planområdet som nyt rammeområde 108.3160.17, hvorved det ønskede projekt kan realiseres. Rammen udlægger
lokalplanområdet til centerformål, hvorved den eksisterende virksomhed forsat kan fungere samt mulighed for etablering af et tankanlæg. Bebyggelsen må være max. 12,0 m. Det er dog muligt at opføre enkelte bygninger med en højde på max. 20,0 m, hvis de er nødvendige for virksomhedens drift. Bebyggelsesprocenten fastsættes til 60 %. Vurdering ift. retningslinje 3.5 Områder til pladskrævende varegrupper Retningslinjen fastlægger, at der udpeges områder til særlig pladskrævende varegrupper i på begge sider af Frederikshavnsvej fra Sprogøvej i øst til Frederikshavnsvejs overgang til parallelvej i vest i Hjørring. Redegørelse til retningslinje 3.5 Pladskrævende varegrupper omfatter jf. loven: biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus-, sten- og betonvarer samt møbler. Butikker i området må kun sælge pladskrævende varer. For lokalplanområdet gælder, at den eksisterende virksomhed ikke er omfattet af retningslinje 3.5. Det er vurderet, at den pågældende virksomhed kan være beliggende i et centerområde for pladskrævende varegrupper og erhverv, da dele af virksomheden kan karakteriseres som liberalt erhverv i form af kontor, lager og værksted. Samtidig er der i tilknytning til virksomheden opstillet en husstandsmølle, hvorved virksomheden ikke kan placeres i eksempelvis bymidten. Det vurderes, at et tankanlæg kan etableres, idet lokalplanen fastsætter anvendelsen til center- og erhvervsformål. Et tankanlæg vurderes at være et erhverv. Idet området ligger ved Frederikshavnsvej og derved tæt ved motorvej, vurderes det, at et tankanlæg vil ligge centralt og strategisk i forhold til kundeoplandet og adgangen til lokalplanområdet. Vurdering ift. retningslinje 22.3 Vejadgange og vejtilslutninger til trafikveje Nye vejadgange og vejtilslutninger bør ikke etableres på trafikveje. Redegørelse til retningslinje 22.3 Af hensyn til trafiksikkerheden ønskes antallet af vejadgange til større trafikveje begrænset mest muligt. Eksisterende vejtilslutninger, som evt. ombygges, bør så vidt muligt benyttes. Hjørring Kommune vil normalt ikke godkende ansøgninger om nye adgange og tilslutninger til trafikveje fra enkelte ejendomme, hvis antallet af overkørsler
derved forøges. Sprogøvej er klassificeret som en trafikvej. Der bør derved ikke etableres tilslutning fra lokalplanområdet til Sprogøvej. Lokalplanen giver dog mulighed for at etablere en overkørsel til Sprogøvej. Det vurderes, at denne overkørsel ikke reducerer trafiksikkerheden, idet der tages hensyn til vejens forløb. Derfor bliver det ikke muligt at foretage venstresving fra lokalplanområdet ud til Sprogøvej, idet det vurderes, at oversigtsforholdene fra højre er for dårlige. Grundvandsredegørelse Kommunen skal redegøre for nye og ændrede arealudlæg, hvis det vurderes, at den fremtidige arealanvendelse udgør en forureningstrussel overfor grundvandet. Planområdet ligger indenfor nitratfølsom indvindingsopland til Bagterp Vandværk. Kommuneplantillægget giver mulighed for etablering af et tankanlæg, som er omfattet af bilag 1 virksomhedslisten, og som er potentielt grundvandstruende. Læs mere i grundvandsredegørelse for Sprogøvej, Hjørring Miljøvurdering Hjørring Kommune har foretaget en screening iht. Lov om miljøvurdering af planer og programmer, og det vurderes, at der ikke skal laves en miljøvurdering af planforslaget. Dette begrundes med, at: Planen ikke er omfattet af loven bilag 3 eller 4 ( 3, stk. 1, nr. 1). Planen fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser, men planen antages dog ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet ( 3, stk. 1, nr. 3), fordi: Lokalplanen omhandler et eksisterende område, som ændrer anvendelse fra centerformål for pladskrævende varegrupper til blandet centerområde og erhverv med mulighed for pladskrævende detailhandel og erhverv, herunder et tankanlæg. Lokalplanområdet indeholder ikke særlige kultur- og naturhistoriske værdier. Lokalplanområdet er beliggende i center- og erhvervsområde, hvor støjgrænserne er høje. Derudover ligger lokalplanområdet ud til Frederikshavnsvej, som er meget trafikeret. Det vurderes derfor at etablering af et tankanlæg indenfor området ikke vil have en negativ påvirkning på det omkringliggende miljø. Planen antages heller ikke at have en væsentlig påvirkning på et
naturbeskyttelsesområde (Natura2000) ( 3, stk.1, nr. 2).
Indholdsfortegnelse Rammer 6 Kommuneplanramme 108.3160.17 - Blandet center- og 7 Kommuneplanramme 108.4140.03 - Centerområde ved 9 Hjørring - Sprogøvej 11 5
Rammer 6
Blandet center- og erhvervsområde ved Sprogøvej 2, Hjørring Områdets nummer: 108.3160.17 Områdets anvendelse: Områdets zonestatus: Fremtidig zonestatus: Erhvervsområde Byzone Byzone Bestemmelser for området Specifik anvendelse Områdets anvendelse fastlægges til pladskrævende detailhandel og erhverv som kontor, værksteds- og lagervirksomhed samt ubemandet tankanlæg. Bebyggelsesprocent Andet: max 60% 7
Bygningshøjde Bygningshøjde: max 12 m Generelle bestemmelser Grundstørrelse i boligområder Bygningers ydre fremtræden Paraboler og solenergianlæg (individuelle anlæg) Opholdsarealer Parkeringsarealer Skilte og facader Gevinstgivende spilleautomater Restaurationers placering Beskrivelse af området Hjørring er kommunens hovedby og en vigtig drivkraft i Vendsyssel. Hjørring har til stadighed udbygget sin rolle som administrativt centrum med store offentlige arbejdspladser, der udover den kommunale administration også omfatter bl.a. Sygehus Vendsyssel, Militæret, Retten i Hjørring, Skattecentret og Statens Administration. Hjørrings position som den betydeligste handelsby i Vendsyssel er blevet styrket væsentligt gennem de senere år, bl.a. ved opførelsen af shoppingcentret Metropol, gågademiljøet i Strømgade/Østergade og etableringen af butikscentret Bispetorvet. Et stærkt kendetegn ved Hjørring er byens kulturprofil, hvor byen har en række spændende kulturelle institutioner inden for museer, teater og musik. Hjørring har bl.a. Vendsyssel Historiske Museum, Vendsyssel Kunstmuseum og Vendsyssel Teater. Byens naturprofil med store grønne kiler, centralt beliggende parkanlæg og mange gamle træer er ligeledes et stærkt kendetegn. 8
Centerområde ved Frederikshavnsvej, Hjørring Områdets nummer: 108.4140.03 Områdets anvendelse: Områdets zonestatus: Fremtidig zonestatus: Område til butiksformål Byzone Byzone Bestemmelser for området Specifik anvendelse Områdets anvendelse fastlægges til særlig pladskrævende varegrupper. Langs Frederikshavnsvej kan der etableres liberale erhverv. Dog kun i begrænset omfang jf. retningslinje 6.2. For den del af rammeområdet, der jf. retningslinje 3.5 er udpeget med henblik på etablering af særlig pladskrævende varegrupper langs Frederikshavnsvej, gælder endvidere følgende: Der fastsættes for området langs Frederikshavnsvej en samlet ramme til nybyggeri og omdannelse med henblik på etablering af detailhandel på max. 50.000 m² for planperioden, og den enkelte butik kan etableres med et max. bruttoetageareal på 5.000 m². Dog kan der jf. 9
retningslinje 3.7 i planperioden planlæges for 3 butikker med et større bruttoetageareal. Området til etablering af særlig pladskrævende varegrupper udgøres af følgende rammeområder: 110.3120.05, 109.3120.03, 108.4140.03 og 109.4140.07 Bebyggelsesprocent Andet: max 60% Bygningshøjde Bygningshøjde: max 12 m Generelle bestemmelser Grundstørrelse i boligområder Bygningers ydre fremtræden Paraboler og solenergianlæg (individuelle anlæg) Opholdsarealer Parkeringsarealer Skilte og facader Gevinstgivende spilleautomater Restaurationers placering Beskrivelse af området Hjørring er kommunens hovedby og en vigtig drivkraft i Vendsyssel. Hjørring har til stadighed udbygget sin rolle som administrativt centrum med store offentlige arbejdspladser, der udover den kommunale administration også omfatter bl.a. Sygehus Vendsyssel, Militæret, Retten i Hjørring, Skattecentret og Statens Administration. Hjørrings position som den betydeligste handelsby i Vendsyssel er blevet styrket væsentligt gennem de senere år, bl.a. ved opførelsen af shoppingcentret Metropol, gågademiljøet i Strømgade/Østergade og etableringen af butikscentret Bispetorvet. Et stærkt kendetegn ved Hjørring er byens kulturprofil, hvor byen har en række spændende kulturelle institutioner inden for museer, teater og musik. Hjørring har bl.a. Vendsyssel Historiske Museum, Vendsyssel Kunstmuseum og Vendsyssel Teater. Byens naturprofil med store grønne kiler, centralt beliggende parkanlæg og mange gamle træer er ligeledes et stærkt kendetegn. 10
Hjørring - Sprogøvej Grundvandsredegørelse Kommuneplantillæg nr. 7 for blandet center og erhvervsområde ved Sprogøvej i Hjørring, er udarbejdet i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplan nr. 109.3160-L04 for centerområde ved Sprogøvej, Hjørring. Kommunen skal redegøre for nye og ændrede arealudlæg, hvis det vurderes, at den fremtidige arealanvendelse udgør en forureningstrussel overfor grundvandet. Planområdet ligger indenfor nitratfølsom indvindingsopland til Bagterp Vandværk. Kommuneplantillægget giver mulighed for etablering af et tankanlæg, som er omfattet af bilag 1 virksomhedslisten, og som er potentielt grundvandstruende. Det er på baggrund af nedenstående kommunens vurdering, at tankanlægget ikke udgør en øget risiko for grundvandsressourcen tilhørende Bagterp Vandværk. Anlæggets placering langt væk fra vandværksboringerne i udkanten af indvindingsoplandet mindsker anlæggets potentielle risiko overfor det sårbare grundvand væsentlig. Kommunen vil jf. virksomhedslisten være særlig opmærksom på belægning og håndtering af overfladevand, se nærmere under tekniske foranstaltninger. 11
- Kortet viser planområdets placering i det nitratfølsomme indvindingsopland Naturlig beskyttelse af grundvandet Den geologiske beskyttelse af grundvandet i projektområdet er moderat til god med et lerdæklag på 10-20 m. Generelt er indvindingsoplandet til Bagterp Vandværk beskyttet i nogen grad af et lerlag på 5-15 m, men der er også områder, hvor der stort set ikke er dæklag (0-5 m ler). De geologiske forhold er således varierende, og selvom der findes et større sekundært grundvandsmagasin i indvindingsoplandet, er boringerne sårbare overfor forurening. Dette ses også på vandkemien, hvor der igennem mange år er fundet en række 12
forureningskomponenter. Arealanvendelsen i de boringsnære områder er og har været præget af erhverv i mange år, hvilket har betydet mange forskellige forureninger, der kombineret med varierende beskyttelse har resulteret i forurenet grundvand. Risikovurdering og redegørelse i forhold til NFI En eventuel forurening i planområdet vil som udgangspunkt blive ledt til kloaksystem på grund af de store områder med befæstede arealer. Udenfor befæstede arealer vil forureningen primært blive transporteret til vandløb og øvrige overfladevandspåvirket natur, eftersom lerdæklaget vurderes til at være 10-20 m tykt. Ved tyndere lerlag og ved sprækkedannelser vil forureninger dog kunne transporteres ned i det primære grundvandsmagasin. Bagterp Vandværk har 19 aktive boringer, hvoraf de nærmeste er placeret ca. 2,7 km fra området, der er udpeget som nitratfølsomt med baggrund i geologien og grundvandkemien. Placering af et tankanlæg er ikke nitratbelastende, men med den moderate geologiske beskyttelse kan spild eller uheld af olie og benzin medfører en risiko for udvaskning af olie og benzinkomponenter til det primære grundvand. Et nitratfølsomt grundvandsmagasin vil generelt være sårbart overfor spild eller uhensigtsmæssig håndtering af miljøfremmede stoffer, hvilket vandkvaliteten også er et bevis for, da der som nævnt ovenfor er fundet en række forureningskomponenter i grundvandet. Specielt har pesticidrester i form af BAM forurenet kildepladsen, og vandværket har derfor en midlertidig tilladelse til kulfiltrering, indtil der er fundet en erstatnings-kildeplads. BAM er nedbrydningsprodukt fra nogle pesticider, der blev brugt frem til 1997, hvor det blev forbudt. BAM er meget vandopløselig i forhold til andre pesticider, men det indikerer trods alt, at der kan ske transport ned igennem lerlaget. Det er således en risiko for forurening af grundvandet, hvis brug og opbevaring af miljøfremmede stoffer ikke reguleres efter gældende regler. Det skal dog konkluderes, at planområdet ligger helt i udkanten af indvindingsoplandet med en transporttid på 150-200 år hen til de nærmeste boringer og geologien lige ved planområdet giver bedre beskyttelse end i de øvrige dele af indvindingsoplandet. Forureningsrisikoen fra det konkrete projekt er derfor væsentlig mindre end den 13
generelle risiko for indvindingsoplandet. Tekniske foranstaltninger til sikring af grundvandet Typiske steder, hvor der kan være spild i forbindelse med tankanlæg, er ved samlinger af rør og tanke samt ved påfyldning. Alle steder, hvor der er samlinger, skal udføres med tætte sumpe, der vil opsamle eventuelt spild. Derudover skal der etableres tætte betonbelægninger, hvor der udleveres brændstof, og hvor der leveres brændstof til anlægget. Der skal være overvågning på alle rør og på brændstoftankene. Disse krav er reguleret igennem lovgivning, og tankanlægget opføres efter gældende forskrifter, der sikrer minimal risiko for forurening. Nedenstående er beskrevet nogle af de konkrete foranstaltninger, tankanlægget skal opføres efter i henhold til lovgivningen: Alle brændstofførende rør udføres i dobbeltrør med overvågning. Røret er et stålrør med yderkappe i tyk plastic, hvorimellem der suges vakuum, som er tilkoblet et overvågningssystem, der detekterer lækager. Tanke udføres i dobbelt vægge i stål med overvågning af mellemrummet. Derudover forsynes tanke med sumpe rundt om dæksler, således at eventuelt spild ved samlinger ledes til kloak med olieudskilleranlæg. Tanke udføres med pejlesystem med overvågning af volumenfald, hvis der ikke tankes. Der udføres olieudskilleranlæg med sandfang, hvortil tanksumpe, påfyldningsplads og salgspladser er tilkoblet. Olieudskilleren har alarm på, der virker jf. forskrifterne i bek. 555 med alarm for lagtykkelse og overfyldning. Der udføres påfyldningsplads i 4x4 m betonplade med overjordisk påfyldningsstudser med afløb til kloak. Der udføres spildzoner ved udleveringsstandere i beton på 2,5 m fra standeren og i en længde af 6 m. Der udføres impermeabel belægning under standerne, og der laves sump i enden af brændstoføen, hvori brændstofrør samles med rør fra standeren, således at eventuelt spild fra samlinger fanges i sumpen. Der udføres udluftningssystem fra tankene med tryk vakuum-ventil. Øvrig belægning på stationen udføres i asfalt. Planlægningsmæssig begrundelse Ud fra planlægningsmæssige hensyn vurderes planlægningen af tankanlæg ved Sprogøvej 2 at være hensigtsmæssig. Tankanlæg bør lokaliseres langs det overordnede vejnet, og det konkrete tankanlægs placering få meter fra motorvejsafkørsel med adgang til byens mest trafikerede vej må betegnes som optimalt. 14
Det nitratfølsomme indvindingsopland dækker meget store dele af Hjørring og omfatter langt hovedparten af det overordnede vejsystem. Der ses derfor ikke at være planlægningsmæssigt grundlag for alternative lokaliseringer, hvis tankanlægget samtidigt skal placeres hensigtsmæssigt i forhold til trafikkens flow i Hjørring. De tre seneste etablerede tankanlæg i Hjørring er alle lokaliseret på denne strækning. Det vurderes derfor, at der ikke er alternative placeringer udenfor NFI til tankanlægget, da tankanlæg bør placeres, hvor der er et naturligt flow af bilister. Ansøgerne til tankanlægget har ikke interesse i at blive anvist til en placering udenfor NFI, der enten ligger udenfor det overordnede vejnet, eller hvor det vurderes, at der i forvejen er en tilstrækkelig forsyning med tankanlæg. Restrummelighed Der er tale om et allerede udlagt areal til detailhandel i form af særlig pladskrævende varegrupper. Gennem kommuneplantillægget fastlægges områdets anvendelse til pladskrævende detailhandel og erhverv som kontor, værksteds- og lagervirksomhed samt ubemandet tankanlæg. Det vil sige, at der er tale om en udvidelse af anvendelsesmulighederne og ikke forøgelse af arealrummeligheden til byudvikling. 15