Danske Analyse Bolig 13. marts 27 Tålmodighed kan være en dyd Steen Bocian, afdelingsdirektør +45 33 44 21 53 stbo@danskebank.dk Christian Heinig, analytiker +45 33 44 5 73 chei@danskebank.dk Vindene er slået om på det danske boligmarked. Rentestigningerne siden midten af 25 har sat deres præg på markedet som gennem 26 oplevede faldende handelsaktivitet og markant lavere prisvækst. Vendingen har bevirket, at nogle boligejere er blevet fanget i den uheldige situation, at de har købt et nyt hus uden, at de kan komme af med det gamle til den forventede pris. I den situation er det naturligt at spørge sig selv, om man skal sætte prisen på det gamle hus ned. Der findes ikke noget universelt svar på det spørgsmål det afhænger jo i høj grad af, om man er startet med en urealistisk udbudspris. Men står man overfor det konkrete valg slå af i prisen eller vent så kan det være sundt at have en fornemmelse af, hvad det koster at vente og hvor lang tid man kan tillade sig at vente, før omkostningen ved at vente overstiger nedslaget. Generelt set har de danske boligejere opnået store friværdistigninger over de seneste år som bevirker, at deres finansielle modstandskraft er større end ellers. I tilfælde af man sidder inde med to boliger, kan man spare ejendomsværdiskatten på den ene og der er også lidt besparelser at hente på opvarmningen og andre forbrugsrelaterede udgifter. Samlet set koster der 12.5 kroner om måneden at have et hus til 3 millioner stående tomt. Faktisk kan en boligejer med to boliger tillade sig at vente over 3 år på at sælge det gamle hus hvis alternativet er at slå en halv million kroner af prisen på huset på 3 millioner kroner. Er huset billigere end de 3 millioner kan man tillade sig at vente endnu længere omvendt hvis huset er dyrere. Markedet er bremset op % k/k Antal 7 23 Handler >> 6 22 5 21 4 2 3 19 2 18 1 17 16 << Huspriserne -1 15 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 Det koster det at vente Gammelt realkreditlån, ekskl. afdrag - efter skat 4.18 Grundskyld 9 Mellemfinansiering 5.515 Varme, forsikring, vand, el 2. Den månedlige omkostninger ved at vente 12.523 Måneder Så længe kan man vente for et prisnedslag på 1/2 mio. kroner 4 Så længe kan man vente for et prisnedslag på 1/4 mio. kroner 2
BOLIGMARKEDET HER OG NU 13. MARTS 27 Opbremsning på boligmarkedet Opbremsning på boligmarkedet Det danske boligmarked bremsede op i løbet af 26. Efter nogle hæsblæsende år i kølvandet på introduktionen af de afdragsfrie lån i slutningen af 23 bød 26 på en markant vending på boligmarkedet. Handelsaktiviteten faldt markant og prisvæksten kom ned i et helt andet leje og på dele af boligmarkedet var der endda marginale prisfald mod slutningen af året. Hovedforklaringen på vendingen på markedet er de rentestigninger, vi har set siden midten af 25. Markedet bremser op % k/k Antal 7 23 Handler >> 6 22 5 21 4 2 3 19 2 18 1 17 16 << Huspriserne -1 15 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 Boligsælgerne risikerer at brænde inde med to boliger Opbremsningen på markedet har betydet, at det pludseligt tager væsentligt længere tid at sælge sin bolig og nogle boligejere oplever også, at det slet ikke er muligt, at sælge huset til den pris, de havde forventet. Dermed er der nogle boligsælgere, der er kommet i klemme. De har måske allerede købt et nyt hus i forventningen om at kunne sælge det gamle til en gunstig pris det kniber imidlertid med det sidste. I den situation er det naturligt at spørge sig selv, om man skal sætte prisen på det gamle hus ned for at få det solgt hurtigt frem for at vente med de udgifter, det giver anledning til. Der findes desværre ikke noget universelt svar på det spørgsmål det afhænger jo i høj grad af, om man er startet med en urealistisk udbudspris - for er det tilfældet, så nytter det sandsynligvis ikke noget at vente i den nuværende situation. Meget tyder på, at afmatningen på boligmarkedet kan komme til at vare nogle år, jævnfør vores analyse Huspriserne under pres. Vi forventer ikke større prisfald men altså heller ikke prisvækst og dermed kan der gå rigtig lang tid inden markedet har indhentet den pris, man har sat. I den situation er det bare om at få sat prisen ned, og det hellere i dag end i morgen hvis man altså er startet for højt. Skal man sætte prisen ned for at få en hurtig handel? Det koster det at have to boliger Men er udbudsprisen ikke urealistisk, så er det værd at forholde sig til, om det bedst kan betale sig at slå af i prisen for at sikre en hurtig handel, eller om man skal vente til, at den rette køber tropper op. For at kunne besvare dette spørgsmål skal man vide, hvad det reelt koster at have to huse. Udgiften ved at have to huse kan deles op i tre overordnede omkostninger. Der er for det første rentebetalingerne knyttet til boliglånet. I tilfældet med to huse er det dels obligationslånet i det gamle hus og så renterne på den mellemfinansiering, der knytter sig til at have to huse - renten er noget højere på mellemfinansieringen end på realkreditlånet. Udover rentebetalingerne er der de løbende udgifter til vand, varme og forsikringer med videre. Her kan man spare noget på udgifterne ved at skrue ned for 2 DANSKE BANK
13. MARTS 27 STATUS FOR BOLIGMARKEDET varmen men det nytter ikke at skrue helt ned. Vandudgifterne reduceres naturligvis også betragteligt og tilsvarende eludgifterne. Men ikke alt kan skæres væk huset skal fortsat forsikres der skal hentes affald og eksempelvis haven skal fortsat passes. Sidst men ikke mindst er der beskatningen af ejendommen. Her er der også noget at spare. Man skal alene betale ejendomsværdiskat i den bolig man bor dermed skal der kun betales grundskyld i den fraflyttede bolig Et hus på 3 mio. kroner koster 12.5 kroner om måneden at have stående tomt I boksen nedenfor er det beregnet, hvad det koster, at have et hus til 3 mio. kroner stående tomt. Den månedlige udgift til renter, el, vand, varme og boligskatter løber op i 12.5 kroner. Man kan dermed tillade sig, at vente ganske længe hvis alternativet er et prisafslag på ½ mio. kroner. Faktisk kan man vente næsten 3½ år. Man skal med andre ord tænke sig godt om inden man slår så meget af på prisen. Et eksempel: Bolig til 3 millioner kan ikke sælges Vi tager udgangspunkt i en familie, som i 2 køber et hus til 1,5 million kroner hvilket ikke var en usædvanlig pris i 2. Siden er prisen på dette hus steget til 3 mio. kroner hvorved familien har fået sig en friværdi på 1,5 mio. kroner. Siden 2 er der måske kommet småfolk til, og familiens indkomst er måske også steget og friværdistigningen skal derfor omsættes i en større og dyrere bolig. Uden at have solgt det gamle hus forelsker familien sig i et nyt hus til 4 millioner kroner og planlægger at skyde friværdien fra det gamle hus ind i det nye hus. Det går imidlertid hverken værre eller bedre end det kniber med at sælge det gamle hus. Efter et stykke tid får familien så et tilbud på 2,5 mio. kroner dvs. en halv million under udbudsprisen. Om det kan betale sig at slå til, kan man naturligvis ikke vide men man kan regne på, hvor længe man kan have dobbelt husleje før, at det går op med prisnedslaget på 5. kroner. Udgifter ved at have to huse består først og fremmest af udgifterne til lånene. Vi antager forenklende, at familien har et lån i det gamle hus svarende til hvad huset oprindeligt kostede. Dvs. 1,5 mio. kroner. Renten på sådan et lån er 4.1 kroner efter skat. Familien havde jo tænkt sig at skylde friværdien på 1,5 mio. kroner i det gamle hus ind i det nye hus. De penge mangler nu. Familien må derfor låne 1,5 mio. kroner. Det gør man typisk via en mellemfinansieringskonto i banken. Renten på en sådan konto er noget højere end obligationsrenten men for de fleste er der jo også kun tale om en midlertidig ordning. En ikke unormal rente på en mellemfinansieringskonto er 6,75 % - det giver en efter-skat rentebetaling på 5.5 på mellemfinansieringskontoen. Dertil kommer grundskylden, som på et sådant et hus løber op i 9 kroner om måneden. Endelig har vi så de løbende udgifter til varme, el, vand, renovation og forsikring mv. Det løber for et almindeligt hus op i 2. kroner om måneden. Derved har vi en månedlig udgift på 12.5 kroner om måneden. Familien kan med andre ord tillade sig at have sit hus til salg i 4 uger eller over tre år før at det koster 5. kroner. Er tilbuddet kun en kvart million kroner under udbudsprisen kan man tillade sig at vente halvandet år. DANSKE BANK 3
BOLIGMARKEDET HER OG NU 13. MARTS 27 Det koster det at vente én måned Kroner Gammelt realkreditlån (lån på 1,5 mio. kroner - F1-4,9 %) 4.18 Grundskyld 9 Mellemfinansiering (lån på 1,5 mio. kroner - renten på 6,75 %) 5.515 Varme 75 El og vand 35 Forsikringer, vedligeholdelse og renovation 9 Den månedlige udgift 12.523 Måneder Så længe kan man vente for et prisnedslag på 5. 4 Jo dyrere hus jo mere afslag Generelt kan man sige, at jo billigere hus man brænder inde med jo længere kan man tillade sig at vente før udgiften ved at vente modsvarer afslaget. Det skyldes det simple faktum, at det er billigere at betale ydelsen på et billigt hus en på et dyrt. Både rentebetalingerne og boligskatterne er lavere. Der kan også være lidt at spare på. Har man et hus til salg for 1,5 mio. kroner så kan man tillade sig at vente 6 år før omkostningerne ved at have huset til salg overstiger et nedslag på en halv mio. kroner. Nu vil et nedslag på en halv mio. kroner naturligvis også ret voldsomt for et hus på 1,5 mio. kroner. Det er derfor nok mere relevant at kigge på et nedslag på fx 2. kroner her er svaret på 3 måneder svarende til 2½ år. Er huset man har sat til salg omvendt i den dyrere ende så skal man være mere åben over for forslag om prisnedslag. Får man et tilbud om at slå 1. kroner af husprisen så skal man seriøst overveje det, hvis man prøver at sælge et hus til 6 mio. kroner. Den månedlige udgift er næsten 25. kroner og hvis et afslag på 1. kroner kan fremskynde salget med fire måneder så er det en god investering. Et prisafslag på en halv mio. kroner spises op på under to år. 8 Så længe kan have et hus til salg foret givet prisnedslag Antal måneder du kan have huset til salg for givent nedslag 7 6 5 4 Hus til salg på 1,5 mio. Hus til salg på 3 mio. Hus til salg på 6 mio. 3 2 1 Nedslag: 1. Nedslag: 2. Nedslag: 3. Nedslag: 4. Nedslag: 5. Id over de ovennævnte omkostninger også kan være en likviditetsmæssig problematik. Den knytter sig til, om man betaler afdrag på lånene. Afdrag er imidlertid reelt set blot en opsparing, og afdragene ændrer således ikke på den reelle omkostning men det kan sagtens gøre hverdagen mere uoverskuelig. 4 DANSKE BANK
13. MARTS 27 STATUS FOR BOLIGMARKEDET Afslutningsvist skal det understreges, at der ud fra en risikospredningsmæssig overvejelse er gode argumenter for at arbejde for at sikre en hurtig handel hvis man er brændt inde med to huse. Ingen ved med sikkerhed, hvad boligmarkedet vil byde på i de kommende år. Har man eksempelvis købt et hus til 4 mio. kroner uden at kunne sælge sit gamle hus til 3 mio. kroner så ligger man samlet set med 7 mio. kroner i boligmarkedet. Det kan for mange familier være en for stor eksponering over for ét enkelt marked. Det vil for de fleste familier være mere hensigtsmæssigt med en større spredning af aktiverne, og dermed en mindre risiko overfor udsving på de enkelte markeder. Denne analyse er udarbejdet af Danske Analyse, som er en afdeling i Danske Markets, en division af Danske Bank. Danske Bank er under tilsyn af Finanstilsynet. Danske Bank har udarbejdet procedurer, der skal forhindre interessekonflikter og sikre, at de udarbejdede analyser har en høj standard og er baseret på objektiv og uafhængig analyse. Disse procedurer fremgår af Danske Banks Research Policy. Alle ansatte i Danske Banks analyseafdelinger er bekendt med, at enhver henvendelse, der kan kompromittere analysens objektivitet og uafhængighed, skal overgives til analyseledelsen og til Bankens Compliance-afdeling. Danske Banks analyseafdelinger er organiseret uafhængigt af og rapporterer ikke til Danske Banks øvrige forretningsområder. Analytikernes aflønning er til en vis grad afhængig af det samlede regnskabsresultat i Danske Bank, der omfatter indtægter fra investment bank-aktiviteter, men analytikerne modtager ikke bonusbetalinger eller andet vederlag med direkte tilknytning til specifikke corporate finance- eller kredittransaktioner. Danske Banks analyser udarbejdes i overensstemmelse med Finansanalytikerforeningens etiske regler og Børsmæglerforeningens anbefalinger. Finansielle modeller og/eller metoder anvendt i denne analyse Beregningerne og præsentationerne i denne publikation tager udgangspunkt i almindelige økonometriske værktøjer og metoder samt offentligt tilgængelige statistikker for de enkelte lande. Risikoadvarsel Væsentlige risikofaktorer i forbindelse med anbefalingerne og holdningerne i denne analyse, herunder en følsomhedsanalyse med relevante forudsætninger, er angivet i analysen. Offentliggørelse af analysen Se forsiden af denne analyse for datoen for offentliggørelse. Disclaimer Denne publikation er udarbejdet af Danske Bank alene til orientering. Publikationen er ikke et tilbud om eller en opfordring til at købe eller sælge værdipapirer, valuta eller finansielle instrumenter. Publikationens informationer, beregninger, vurderinger og skøn træder ikke i stedet for kundens udøvelse af eget skøn over, hvorledes der skal disponeres. Efter bankens opfattelse er publikationen korrekt og retvisende. Banken påtager sig imidlertid ikke noget ansvar for publikationens nøjagtighed og fuldkommenhed. Banken påtager sig endvidere ikke noget ansvar for eventuelle tab, der følger af dispositioner foretaget på baggrund af publikationen. Yderligere og /eller opdateret information kan rekvireres i banken. Danske Bank og dens datterselskaber samt medarbejdere i banken kan udføre forretninger, have, etablere, ændre eller afslutte positioner i værdipapirer, valuta eller finansielle instrumenter, som er omtalt i publikationen, ligesom banken kan udføre finansiel service for udstedere af nævnte værdipapirer, valuta eller finansielle instrumenter. Danske Banks finansanalytikere må ikke handle med værdipapirer, som dækkes af den pågældende eller af den analysesektion, som den pågældende er tilknyttet Danske Bank A/S har ophavsretten til publikationen, som er til kundens personlige brug og ikke til offentliggørelse nogetsteds. DANSKE BANK 5