Notat vedrørende udfærdigelse af skøde m.v. ved kommunens salg af ejendomme

Notat vedrørende udfærdigelse af skøde m.v. ved kommunens salg af ejendomme

Indholdsfortegnelse 1. Baggrund for notatet....1 2. Kommunens praksis ved udfærdigelse af skøde m.v...1 2.1. Parcel- og sommerhusgrunde...1 2.2. Erhvervsgrunde og bygninger...2 3. Lovgrundlag m.v....2 4. Direktionssekretariatets opfattelse af kommunens praksis....5 4.1. Formidling...5 4.1.1. Parcel- og sommerhusgrunde...5 4.1.2. Erhvervsgrunde og bygninger...6 4.2. Handelens berigtigelse....6 4.2.1. Parcel- og sommerhusgrunde...6 4.2.2. Erhvervsgrunde og bygninger...8

1. Baggrund for notatet. Foranlediget af en henvendelse fra advokatfirmaet Zacher & Andersen på vegne af samtlige advokatkontorer i postnummer 8500 Grenaa vedrørende kommunens praksis for udfærdigelse af skøde m.v. i forbindelse med salg af kommunale ejendomme har direktionssekretariatet udarbejdet nærværende notat. 2. Kommunens praksis ved udfærdigelse af skøde m.v. Kommunens salg af ejendomme består dels i salg af parcel- og sommerhusgrunde dels af erhvervsgrunde samt ejendomme med bebyggelse. Salg af parcel- og sommerhusgrunde varetages af plan- og byggeafdelingen under miljø- og teknikdirektøren, medens salg af erhvervsgrunde og ejendomme med bebyggelse varetages af direktionssekretariatet under kommunaldirektøren. 2.1. Parcel- og sommerhusgrunde. Kommunalbestyrelsen behandlede og godkendte i møde den 6. juni 2007 et forslag udarbejdet af direktionssekretariatet og plan- og byggeafdelingen vedrørende salgsbetingelser for boligparceller. Det fremgår af de vedtagne salgsbetingelser, at kommunen udarbejder skøde og foretager berigtigelse af handlen at omkostningerne i forbindelse med skødets stempling og tinglysning (registreringsafgift) betales af parterne i forening, idet de i det indbyrdes forhold hver hæfter for halvdelen at kommunens salgsomkostninger indregnes i salgsprisen. Plan- og byggeafdelingen har oplyst, at afdelingen administrerer på grundlag af de af kommunalbestyrelsen vedtagne salgsbetingelser, og at køberne informeres om, at de er velkommen til at få egen advokat til at gennemse skødet, som kommunen udfærdiger, og i skødets omkostningsdel anføres, at købers eventuelle omkostninger til egen advokatbistand, betales alene af køber. 1

2.2. Erhvervsgrunde og bygninger. Kommunalbestyrelsen behandlede og godkendte i møde den 6. juni 2007 et forslag udarbejdet af direktionssekretariatet vedrørende salgsbetingelser for erhvervsgrunde. Det fremgår af de vedtagne salgsbetingelser, at omkostninger i forbindelse med udfærdigelse af skøde, stempling og registrering af dette samt omkostninger ved eventuel oprettelse af pantebrev fuldt ud betales af køber at køber bestemmer, hvilken advokat, der skal udarbejde skøde m.v. Tilsvarende gælder ved salg af ejendomme med bygninger. 3. Lovgrundlag m.v. Lovgrundlaget for 1. erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom 2. erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom og 3. anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand vedrørende omsætning af fast ejendom er lovbekendtgørelse nr. 1073 af 2. november 2006 om omsætning af fast ejendom. Det fremgår af lovens 15, at ingen må være formidler for begge parter i samme handel (stk. 1) formidleren skal varetage sin opdragsgivers behov og interesser. Dog skal formidleren udøve sin virksomhed med hensyntagen til den anden part. Hvis den anden part ikke bistås af egen rådgiver, skal formidleren rådgive den pågældende om behov og mulighed for at søge bistand (stk. 2) 2

efter indgåelse af bindende købsaftale, som ikke kan fortrydes i henhold til lovgivningen herom, kan formidleren indgå aftale med den anden part om bistand til opgaver af ekspeditionsmæssig karakter i forbindelse med handelens berigtigelse (stk. 4). Bestemmelsen i 15, stk. 4, er indsat ved lov nr. 605 af 24. juni 2005, da bestemmelsen i 15 har givet anledning til tvivl i forhold til lovens 9, hvoraf det fremgår, at en erhvervsdrivende som påtager sig hverv som formidler ved køb og salg af fast ejendom, skal med omsorg for begge parters interesser virke for, at handelen bliver gennemført inden for en periode, til en vis pris og på vilkår som er nærmere aftalt med opdragsgiver. Bestemmelsen i 15 fastlægger det overordnede princip om, at ingen må være formidler for begge parter i samme handel. Herved forstås, at ejendomsformidleren ikke må optræde som repræsentant for både sælger og køber. Bestemmelsen fastlægger rammerne for formidlerens opgaver over for sælger og køber. Som anført foran har bestemmelsen i 15 givet anledning til tvivl i forhold til lovens 9, der bestemmer, at formidleren skal drage omsorg for begge parters interesser. Af forarbejderne til 9 fremgår, at formidleren skal udøve sin virksomhed med en afbalanceret hensyntagen til begge parter. Formidleren skal drage omsorg for begge parters interesser i overensstemmelse med lovens regler, og hvad der i øvrigt følger af kravet om god ejendomsformidlerskik. Dette indebærer dog ikke, at ejendomsformidleren skal være fuldstændig neutral og upartisk i sin virksomhed. Formidleren skal først og fremmest løse det hverv, som formidleren har fået af sin opdragsgiver. Af forarbejderne til 15 fremgår, at formidleren skal koncentrere sin indsats om sin parts behov, dog med skyldig hensyntagen til den anden part jf. 9. Det fremgår, at 15 ikke indebærer, at det er forbudt for en formidler med salgsopdrag at medvirke til at afslutte en bindende aftale, selv om køber vælger ikke at have egen rådgiver. Bestemmelsen forhindrer derimod, at formidleren i denne situation optræder som rådgiver for køberen om punkter, hvor parterne har modstående interesser. Det er en betingelse for lovligheden efter 15, stk.1, at en aftale med køber om udførelse af berigtigelsen først indgås, når formidleren har opfyldt sin forpligtelse til at varetage sælgers interesser. 3

Berigtigelsesaftaler med køber kan derfor først indgås, efter at der foreligger en bindende købsaftale. Lovens 15, stk. 2, 1. pkt., præciserer, at formidleren som udgangspunkt er opdragsgiver (sælgers) repræsentant, og at formidleren som udgangspunkt skal varetager sin opdragsgivers (sælgers) behov og interesser. Lovens 15, stk. 2, 2. pkt., præciserer, at formidleren skal udøve sin virksomhed med hensyntagen til den anden part (køber). Lovens 15, stk. 2, 3. pkt., præciserer, at sikringen af den anden parts interesser skal ske ved, at formidleren henviser parten til at søge egen rådgiver. Lovens 15, stk. 4, præciserer, at formidleren først efter indgåelse af bindende købsaftale kan indgå aftale om at bistå den anden part med opgaver af ekspeditionsmæssig karakter i forbindelse med handelens berigtigelse. Det er således ikke tilladt for en formidler, som er formidler for sælger, at indgå aftale om berigtigelse med køber, inden der er indgået en endelig købsaftale. Dette gælder også mundtlige aftaler. Bestemmelsen kan ikke fraviges ved sælgers underskrift på en købsaftale, hvoraf det fremgår, at formidler efterfølgende skal berigtige handlen for køber. Præciseringen skal sikre, at ejendomsformidleren ikke på samme tid optræder som repræsentant for både sælger og køber. Muligheden efter stk. 4 omfatter kun opgaver af ekspeditionsmæssig karakter i forbindelse med handelens berigtigelse. Det kan være opgaver i forbindelse med tinglysning af dokumenter m.v. Det kan ikke udelukkes, at der efter købsaftalens indgåelse kan opstå situationer, hvor parterne har modsatrettede interesser, og hvor ejendomsformidleren derfor ikke kan berigtige handlen, da opgaven i så fald ikke længere er af ekspeditionsmæssig karakter, men af rådgivningsmæssig karakter. I de tilfælde må der antages en anden rådgiver end ejendomsformidleren. 4

4. Direktionssekretariatets opfattelse af kommunens praksis. 4.1. Formidling. Indledningsvis skal bemærkes, at kommunen ved salg af kommunale ejendomme optræder som formidler, idet kommunen som udgangspunkt ikke anvender fremmed formidler i forbindelse med salg. Kommunen skal som formidler overholde de under lovgrundlag foran anførte regler, herunder orientere køber om dennes ret til at anvende egen rådgiver i forbindelse med handlen. køber om punkter, hvor parterne har modstående interesser. 4.1.1. Parcel- og sommerhusgrunde. Plan- og byggeafdelingen har oplyst, at afdelingen varetager de opgaver som en formidler normalt ville varetage. Når en eventuel køber retter henvendelse om køb af en grund orienterer plan- og byggeafdelingen pågældende om købsbetingelser m.v., og oplyser i den forbindelse pågældende om dennes ret til at anvende egen rådgiver til at gennemse købsbetingelser m.v. og i øvrigt rådgive køberen. Plan- og byggeafdelingen oplyser, at det er meget få tilfælde, hvor en køber ønsker egen advokat. I de tilfælde, hvor køberen ikke ønsker egen rådgiver, udfærdiges der ikke en egentlig købsaftale, men der udfærdiges straks et skøde jf. afsnit 4.2 nedenfor. I de tilfælde, hvor køberen har egen rådgiver udfærdiges en købsaftale. Direktionssekretariatet er af den opfattelse, at der i de vedtagne salgsbetingelser for boligparceller bør indarbejdes, at der altid skal udfærdiges en købsaftale, der skal danne grundlag for udfærdigelse af skøde. Det er direktionssekretariatets opfattelse, at den af plan- og byggeafdelingen anvendte fremgangsmåde vedrørende formidlingsrollen i forbindelse med salg af parcel- og sommerhusgrunde er i over- 5

ensstemmelse med bestemmelserne i lovbekendtgørelse nr. 1073 af 2. november 2006 om omsætning af fast ejendom. 4.1.2. Erhvervsgrunde og bygninger. For så vidt angår erhvervsgrunde og bygninger varetages de opgaver som en formidler normalt ville varetage af direktionssekretariatet. Når en eventuel køber retter henvendelse om køb af en erhvervsgrund eller en bygning orienterer direktionssekretariatet pågældende om købsbetingelser m.v., og oplyser i den forbindelse pågældende om dennes ret til at anvende egen rådgiver i forbindelse med handlens gennemførelse og i øvrigt rådgive køberen. På dette område anvender køber altid egen rådgiver. 4.2. Handelens berigtigelse. I henhold til den i afsnit 3 foran nævnte bekendtgørelse om omsætning af fast ejendom, kan formidleren indgå aftale med den anden part (køber) om bistand til opgaver af ekspeditionsmæssig karakter i forbindelse med handelens berigtigelse. En sådan aftale kan dog først indgås efter, at der er indgået bindende købsaftale, som ikke kan fortrydes i henhold til lovgivningen herom. Skødet er et dokument, som udfærdiges til brug for tinglysningen af køberens adkomst til den solgte ejendom. Skødet indeholder derfor normalt blot de aftaler og vilkår, som fremgår af købsaftalen, men i en omskrevet og forkortet form. Udfærdigelse af skøde er således en del af handelens berigtigelse. Fra den 1. november 1994 er reglen den, at købers rådgiver sørger for skødeskrivningen og de øvrige ekspeditioner i handlen. Køber betaler de fulde advokatomkostninger i forbindelse hermed. 4.2.1. Parcel- og sommerhusgrunde. 6

Som det fremgår af afsnit 2.1. foran indgår det i kommunens salgsbetingelser, at kommunen udarbejder skøde og foretager berigtigelse af handelen, og at kommunens salgsomkostninger indregnes i prisen. Plan- og byggeafdelingen har som det fremgår af afsnit 2.1. foran oplyst, at køberne informeres om, at de er velkomne til at få deres egen rådgiver til at gennemse skødet, som kommunen udfærdiger. Det er som anført foran som udgangspunkt købers rådgiver, der forestår skødeskrivning og handelens berigtigelse, men i henhold til 15, stk. 4, i lov om omsætning af fast ejendom kan køber og formidler indgå aftale om, at formidleren berigtiger handelen herunder udfærdiger skøde. Det er direktionssekretariatets opfattelse, at bestemmelsen i kommunens salgsbetingelser for boligparceller om, at kommunen udarbejder skøde og foretager berigtigelse af handlen, må anses for en generel bestemmelse, og at denne ikke kan antages at være i overensstemmelse med bestemmelserne i 15 i lov om omsætning af fast ejendom idet 15, stk. 4, kræver en aftale mellem parterne om, at formidleren kan forestå berigtigelsen af handlen. Direktionssekretariatet skal indstille, at denne bestemmelse ændres, således at den får følgende formulering: Kommunen kan aftale med køber, at kommunen udfærdiger skøde og foretager berigtigelse af handlen. Det fremgår endvidere af kommunens salgsbetingelser for boligparceller, at kommunens salgsomkostninger indregnes i salgsprisen. I kommunens salgsomkostninger indgår også udgifter til skødeskrivning. I den situation, hvor en køber vælger at anvende egen rådgiver til at bistå ved handlen herunder foretage skødeskrivning, påhviler det køber at betale omkostningerne ved skødeskrivning til rådgiveren. Da der i salgsprisen automatisk indregnes udgifter til skødeskrivning m.v., betaler køberen i disse situationer udgifter til skødeskrivning dobbelt. 7

Direktionssekretariatet finder derfor, at salgsbetingelserne på dette punkt bør ændres, således at udgifter til skødeskrivning ikke indregnes i salgsprisen, men i de tilfælde, hvor kommunen efter aftale med køber udfærdiger skøde, opkræves særskilt sammen med salgsprisen i øvrigt. 4.2.2. Erhvervsgrunde og bygninger. Berigtigelse herunder skødeskrivning varetages altid af købers rådgiver. 8

9