Klager. København, den 26. november 2009 KENDELSE. ctr. Annette Rønne Søndergade 6A 8500 Grenaa

Transkript

1 1 København, den 26. november 2009 KENDELSE Klager ctr. Annette Rønne Søndergade 6A 8500 Grenaa Sagen angår spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne, som følge af at indklagede havde oplyst til klager, at der på grunden var et gæstehus, når der var tale om et udhus, der ikke var godkendt til beboelse. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagers samlever ejede et fritidshus, som klager ønskede at erhverve. Indklagede udarbejdede salgsopstilling den 26. september 2007, hvoraf det bl.a. fremgik, at der på ejendommen var gæstehus med toilet og håndvask. Indklagede havde videre anført, at der i hovedbygningen var et boligareal på 68 m², samt at der var et udhus på 27 m². Klager underskrev købsaftale den 26. september 2007 om køb af huset for kr ,00 med overtagelsesdag den 1. november Af købsaftalen fremgik bl.a.: Sælger oplyser, at Toilet og håndvask i anneksbygning ikke er godkendt ved [kommunen]. Sælger fralægger sig ethvert ansvar relateret til de ovennævnte forhold, og køber accepterer at der, hverken nu eller senere, kan gøres krav gældende mod

2 2 sælger i den anledning, det være sig i form af erstatning eller afslag i købesummen. Parterne er enige om, at der er taget højde for dette forhold i købesummen Det var videre anført, at køber var gjort bekendt med, at BBR-ejermeddelelse af 19. juni 2007 kunne afvige fra de faktiske forhold. Det var i købsaftalen anført, at klager i forbindelse med handlen havde fået udleveret BBR-ejermeddelelse af 19. juni 2007, hvoraf det fremgik, at der på grunden var et fritidshus med et boligareal på 68 m² og et udhus med et bebygget areal på 27 m². Der var ikke anført noget boligareal i udhuset. Klager har imidlertid bestridt at have fået udleveret BBR-ejermeddelelsen før i forbindelse med klagesagen. Af købsaftalen fremgik videre, at der ikke var udarbejdet energimærke, og at klager derfor ikke havde fået udleveret energimærke i forbindelse med handlen, men at klager var berettiget til at energimærke udarbejdet for sælgers regning, såfremt dette skete inden for en rimelig frist. Det fremgik af købsaftalen punkt 15 bl.a.: [...] Køber er gjort bekendt med at medvirkende ejendomsmægler ikke kan være formidler for begge parter i samme handel. Køber er vejledt om behov og mulighed for at have egen rådgiver og er opfordret til at søge egen rådgiver. [...] Klagers advokat udarbejdede skøde og anførte heri bl.a.: [...] Køber har ikke fået udleveret gyldig energimærkning, og køber har ret til efter påkrav, at lade energimærket udarbejde for sælgers regning, såfremt dette sker indenfor en rimelig frist. [...] Det fremgår af sagen, at klager efter overtagelsen af ejendommen tog kontakt til kommunen for at få kopi af ejendommens papirer og herefter fandt ud af, at sælger i september 2006 havde fået kommunens godkendelse af opførelse af et udhus på grunden. Den 27. november 2008 skrev klagers advokat til indklagede og meddelte, at udhuset ikke umiddelbart kunne godkendes til beboelse, idet det lå op til skel mod nabo. Det ville således blive nødvendigt at nedrive udhuset og opføre det andetsteds på grunden, hvilket ville koste kr ,00 med tillæg af moms ifølge et overslag fra tømrer.

3 3 Advokaten anførte videre, at den omstændighed, at det i købsaftalen var anført, at toilet og håndvask i gæstehuset ikke var godkendt, alene kunne tages til indtægt for, at alt det øvrige var godkendt af kommunen, herunder indretningen som beboelse. Klager har bl.a. anført: Handlen bør gå tilbage. Sælger og klager var på handelstidspunktet samlevende. Da klager modtog købsaftalen til underskrift på det tidspunkt til sælger og klagers fælles bopæl nævnte sælger henkastet, at det i aftalen var indføjet, at toilet og håndvask ikke var lovliggjort, men at det ingen praktisk betydning havde. Der var blot tale om en formalitet. Denne bemærkning bed klager ikke yderligere mærke i. Indklagede havde ikke gennemgået købsaftalen med klager, men alene talt med klager om, hvilke lån klager skulle vælge. Det blev således aldrig nævnt over for klager, at gæstehuset alene var et udhus, og klager anede ikke uråd, da dette var indrettet til beboelse med seng, garderobeskab, reoler, planter og tv. Klager havde ellers kig på et andet hus, der var større og nyere og til en lavere pris kr , men klager valgte at købe dette fritidshus for kr på grund af den ekstra plads i gæstehuset. Klager har aldrig modtaget BBR-ejermeddelelse, som anført i købsaftalen. Først i forbindelse med klagesagen, har klager fået kopi af denne fra indklagede. Det er ikke korrekt, som af indklagede anført, at klager har boet i fritidshuset før købet. Klager var første gang i huset i juni Klager boede og arbejdede i den anden ende af landet til oktober 2007 og var på besøg nogle weekender i juli og august. I øvrigt er det ikke relevant, om klager har boet i fritidshuset, da klager ved at bo der ikke kan vide, om det er et udhus eller et gæstehus godkendt til beboelse, der er på grunden. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har forsømt en af sine forpligtelser ved ikke at udlevere energimærke til klager i forbindelse med handlen. Indklagedes ansvarsforsikringsselskab AIG Europe S.A. har bl.a. anført: Indklagede var mægler/rådgiver for sælger og kunne derfor ikke rådgive klager som køber. Klager er imidlertid blevet opfordret til at søge egen rådgiver. Hverken i salgsopstilling eller BBR-ejermeddelelse er der oplysninger, der giver anledning til at tro, at udhuset kan anvendes til beboelse.

4 4 Klager levede sammen med sælger og har derfor været bekendt med, hvorledes udhuset var indrettet. Sælger har oplyst til indklagede, at i den tid, hvor klager boede sammen med sælger, har klager kendt til, at udhuset ikke blev anvendt til at sove i, men kun til opbevaring af diverse ting og flyttekasser for noget familie. Sælger har således oplyst, at klager var bekendt med forholdet omkring udhuset. Grunden til, at klager have folkeregisteradresse i den anden ende af landet og ikke i fritidshuset, kan forklares med, at der er tale om et fritidshus og ikke et hus godkendt til helårsbeboelse. Klager har ved købet fået det, der var omtalt i salgsopstilling og købsaftale, idet udhuset ikke er omfattet af de m², der i BBR-ejermeddelelsen er anført som beboelse. En ændring af udhuset til beboelse vil betyde, at klager får mere beboelse, end klager har betalt for. I øvrigt bestrides klagers erstatningsopgørelse på kr med tillæg af moms, idet en eventuel erstatningsfastsættelse vil kræve afholdelse af syn og skøn, hvor det skal vurderes, hvad ejendommens handelspris på salgstidspunktet ville have været, hvis udhuset betragtes som et gæstehus i forhold til, at det betragtes som et udhus. For så vidt angår energimærket fremgår det af købsaftalen, at ejendommen er omfattet af reglerne om energimærke, og at der ikke er udleveret gyldigt energimærke til klager. Denne passus er gentaget af klagers advokat i skødet, og det er mest nærliggende, at advokaten skulle have rådgivet klager om eventuelle konsekvenser af det manglende energimærke. Dette ikke mindst begrundet i, at indklagede ikke kan optræde som rådgiver for både klager og sælger. Nævnet udtaler: Indledningsvis bemærkes, at nævnet ikke kan tage stilling til, om handlen skal gå tilbage, idet dette er et forhold mellem klager og sælger, som ligger uden for nævnets kompetenceområde. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i salgsopstillingen fremhævede, at der var gæstehus med toilet og håndvask uden samtidig at anføre, at indretningen til beboelse ikke var godkendt, idet der alene var tale om et udhus uden beboelsesareal. Nævnet finder ikke, at oplysningen i købsaftalen om, at toilet og håndvask ikke var godkendt af kommunen, kan siges at være tilstrækkelig information om, at der alligevel ikke var tale om et godkendt gæstehus.

5 5 Nævnet finder det ikke godtgjort, at klager via samliv med sælger eller sin benyttelse af ejendommen skulle være bekendt med, at udhuset ikke var godkendt til beboelse, og dermed bekendt med, at indklagedes angivelse i salgsopstillingen om gæstehus ikke var korrekt. Spørgsmålet, om indklagede har vurderet salgsprisen på klagers ejendom forkert, skønnes imidlertid uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet kan derfor ikke afgøre, om klager har lidt et erstatningsberettiget tab, der kan kræves erstattet af indklagede. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 6, stk. 1, i lov om fremme af energibesparelser i bygninger, at energimærkning skal foreligge i forbindelse med salg, og at det påhviler sælger at sørge for, at køber, inden aftale om salg indgås, har fået udleveret energimærkningen. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede som sælgers rådgiver ikke har sørget for, at denne bestemmelse blev overholdt og udleveret et energimærke til klager forinden købsaftalens underskrivelse. Henset til, at spørgsmålet om det manglende energimærke først er rejst ca. 2 år efter handlen, finder nævnet imidlertid ikke, at det kan pålægges indklagede at levere et energimærke eller at erstatte klager udgiften til et energimærke. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V.

6 Lone Kerrn-Jespersen formand 6