B E T I N G E T K Ø B S A F T A L E Byggeret (bygning B) Køge Idrætspark Udkast, 3. juli 2017 Side 1
Indholdsfortegnelse 1. Parterne... 4 2. Indledning... 4 3. Ejendommen... 5 4. Købers bebyggelse... 5 5. Plangrundlag... 6 6. Servitutter... 6 7. Jordbundsforhold og forurening... 7 8. Byggemodning... 8 9. Overtagelsesdag... 9 10. Købesummen... 9 11. Refusionsopgørelse... 10 12. Byggepligt, tilbagesalg og forbud mod videresalg... 10 13. Betingelser... 12 14. Skøde... 12 15. Grundejerforening... 12 16. Erklæringer... 13 17. Handlens berigtigelse og omkostninger... 13 18. Værneting... 13 19. Underskrifter... 13 Side 2
Bilagsoversigt Bilag 1: Kravspecifikation Bilag 2: Købers tilbud af [dato] Bilag 3: Tingbogsattest af henholdsvis 1. og 6. marts 2017 for henholdsvis matr. 11a og matr. 11tb Bilag 4: Servitutter vedrørende matr. 11a og matr. 11tb, Køge Markjorder Bilag 5: Lejeaftale mellem Køge Kommune og Køber med tilhørende kravspecifikation (underbilag 5.1) og oversigt over anvendelse (underbilag 5.4) Bilag 6: Deklaration om byggepligt, tilbagesalg og forbud mod videresalg i ubebygget stand (udkast) Side 3
1. Parterne 1.1 Denne Aftale er indgået mellem Køge Kommune Torvet 1 4600 Køge ( Sælger ) og [xx] [xx] [xx] CVR-nr. [xx] ( Køber ) 2. Indledning 2.1 Sælger gennemfører en renovering af Køge Idrætspark, der blandt andet omfatter etablering af tribune, ståpladser, udvidelse af Køgehallerne i form af etablering af ny opvisningshal, etablering af café mellem eksisterende haller og den nye opvisningshal, etablering af nye omklædningsfaciliteter mv. 2.2 Som del af den samlede renovering udbyder Sælger byggeretten til bygning B, der er placeret umiddelbart opad Køge Idrætsparks tribuner og boldbane, jf. den med orange og B-markerede grund i oversigtsplanen (bilag 1, side 7-8). Krav, begrænsninger og øvrige vilkår for ejendommen er nærmere beskrevet i bilag 1. Samtidig med salget af byggeretten indgås aftale mellem Køber og Sælger om Sælgers leje af en del den kommende ejendom på grunden, jf. udkast til lejeaftale (bilag 5) med tilhørende kravspecifikation i underbilag 5-1 (underbilag 5.1 svarer til nærværende aftalens bilag 1). 2.3 Sælger har gennemført EU-udbud efter udbudsloven af den i punkt 2.2 nævnte byggeretsejendom som følge af den samtidige indgåelse af lejeaftale om skræddersyet byggeri og den nære sammenhæng med stadionrenoveringen for så vidt angår lejemålet. Side 4
2.4 På baggrund af dette offentlige EU-udbud, har Sælger valgt at indgå nærværende betingede købsaftale med Køber. Købers tilbud af [dato] er vedlagt som bilag 2. 3. Ejendommen 3.1 Købsaftalen omfatter den med orange og B-markerede grund i oversigtsplanen (bilag 1, side 7-8) ( Ejendommen ) samt de dertilhørende byggeretter. Ejendommen er en del af matr. 11a, Køge Markjorder og udstykkes inden overdragelsen. 3.2 Ejendommen er beliggende i byzone. 3.3 Ejendommen overdrages uden nogen form for bygninger, fundamenter eller andre former for bygningsdele, jf. også punkt 8. 4. Købers bebyggelse 4.1 Etagearealet for Købers samlede bebyggelse på Ejendommen, jf. Købers tilbud, jf. bilag 2, udgør [indsættes inden kontraktindgåelse] m2. Etagearealet opgøres i henhold til bygningsreglementet (BR15). 4.2 Køber er forpligtet til at gennemføre den i Købers tilbud, jf. bilag 2, beskrevne bebyggelse. Køber er i hele projekterings- og opførelsesfasen forpligtet til i videst mulig udstrækning at koordinere byggeriet med Sælger, der gennemfører renovering af Køge Idrætspark samtidig med Købers byggeri. 4.3 Enhver ikke-uvæsentlig ændring af det i tilbuddet beskrevne byggeri, jf. bilag 2, kan kun ske med Sælgers forudgående skriftlige samtykke. Enhver ændring, som indebærer et byggeri med et større etageareal end forudsat i Købers tilbud, medfører en tilsvarende forhøjelse af købesummen, idet forhøjelsen beregnes forholdsmæssigt ud fra den aftalte pris pr. m2 etageareal, jf. punkt 10.2, og tillægges moms, jf. punkt 10.3. Forhøjelsen forfalder til kontant betaling, når der indgås aftale om forøgelse af etagearealet, dog senest når der udstedes byggetilladelse hertil. 4.4 Der foretages ikke regulering af købesummen i nedadgående retning, hvis byggeriets areal bliver mindre end forudsat i Købers tilbud (bilag Side 5
2), med mindre dette skyldes forhold som Sælger bærer ansvaret eller risikoen for. 4.5 Køber er forpligtet til at overholde de i bilag 1 anførte krav og retningslinjer, herunder om etablering af byggeplads mv. 5. Plangrundlag 5.1 Ejendommen er omfattet af Køge Kommuneplan 2013 med bestemmelser i rammeområde 3R02. Købers byggeri forudsætter, at der udarbejdes en ny lokalplan. Udover ovennævnte ramme- og plangrundlag, er Ejendommens anvendelse begrænset i overensstemmelse med bilag 1. 5.2 Sælger udarbejder lokalplan for området. 5.3 Planforslaget udarbejdes efter Sælgers almindelige lokalplan-skabelon, tilhørende standarder og Køber er i nødvendigt omfang forpligtet til at bistå Sælger med udarbejdelsen af lokalplanforslag, herunder i forbindelse med fremskaffelse af oplysninger om Købers projekt. Der forventes udkast til lokalplan i september 2017, der sendes i høring i oktober 2017. 6. Servitutter 6.1 Ejendommen overdrages med de samme rettigheder, byrder og forpligtelser, hvormed de tilhører Sælger, herunder på vilkår og betingelser som anført i bilag 1, 3 og 4. Der henvises til tingbogsattester af 1. og 6. marts 2017, jf. bilag 3, samt servitutter vedrørende matr. 11a og matr. 11tb, jf. bilag 4. 6.2 Køber er derudover forpligtet til at respektere, at der tinglyses følgende servitutter på Ejendommen: A. Deklaration om byggepligt, tilbagesalg og forbud mod videresalg i ubebygget stand, jf. punkt 12. B. Andre servitutter med eller uden pant, der er nødvendige eller sædvanlige i forbindelse med udstykning af Ejendommen, Købers projekt og nedlæggelse af vej- og stiarealer, eller som i øvrigt lovligt kan kræ- Side 6
ves tinglyst af offentlige myndigheder og koncessionerede virksomheder (forsyningsselskaber), herunder bestemmelser om offentlig passage og vejadgang over Ejendommen samt bestemmelser, der regulerer fællesanliggender med naboejendommene og medlemskab af grundejerforening. 6.3 Deklarationerne vil blive udarbejdet og tinglyst på Ejendommen ved Sælgers foranstaltning. Køber er om nødvendigt forpligtet til at medvirke ved tinglysning af sådanne efter, at Køber har fået skøde på Ejendommen. 6.4 Sælger oplyser, at der Sælger bekendt ikke er utinglyste forpligtelser på Ejendommen. 7. Jordbundsforhold og forurening 7.1 Sælger har foretaget en begrænset undersøgelse af jordbundsforhold og forurening på Ejendommen, jf. bilag 1. 7.2 Sælger påtager sig intet ansvar for de geotekniske forhold på Ejendommen, hvorfor Køber er uberettiget til at rejse nogen form for krav, såfremt det konstateres, at der skal gennemføres ekstra pilotering i forbindelse med opførelse af det planlagte byggeri. Sælger påtager sig ligeledes intet ansvar for fortidsminder på Ejendommen. Der er ved fastsættelse af købesummen og handlens vilkår i øvrigt taget højde herfor. 7.3 Sælger påtager sig ikke noget ansvar for bygningsdele eller andre genstande beliggende under jordoverfladen. 7.4 Sælger erklærer, at man ikke er bekendt med, om Ejendommen er forurenet udover det i bilag 1 anførte. Ejendommen overtages derfor også uden ansvar for Sælger for så vidt angår eventuel forurening og Køber er derfor uberettiget til at rejse nogen form for krav, såfremt der konstateres forurening på Ejendommen. 7.5 Køber er berettiget til, når købsaftalen er underskrevet, for egen regning at foretage en geoteknisk undersøgelse og en forureningsundersøgelse af Ejendommen. Hvis det konstateres, at der ved bebyggelse skal piloteres, eller at der er forurening, kan Køber skriftligt annullere handlen betinget af, dels at alle undersøgelsesrapporter overdrages til Sælgers Side 7
ejendom, dels at grunden reetableres i enhver henseende. Skriftlig meddelelse om annullering skal i givet fald være Sælger i hænde senest 30 dage efter købsaftalens underskrift. 7.6 Ved annullering af handlen som følge af jordbundsforholdene tilbagebetales kun den ved købsaftalens underskrift indbetalte del af købesummen, som således ikke forrentes, ligesom der ej heller sker refusion af nogen del af de udgifter, som Køber måtte have afholdt i forbindelse med jordbundsundersøgelserne. Alle udgifter ved annullering/tilbageskødning afholdes af Køber. 7.7 Købers brug må ikke medføre forurening af Ejendommen og Køber er ansvarlig for, at brugen af Ejendommen og det opførte byggeri til enhver tid er miljømæssig forsvarlig. 7.8 Alle omkostninger til undersøgelser, oprensning eller erstatningskrav i anledning af forurening, der hidrører fra Købers virksomhed, påhviler Køber. Dette gælder, uanset hvornår kravet fremsættes, og uanset om kravet fra tredjemand måtte være rettet mod Sælger. 7.9 Ejendommen og/eller det opførte byggeri må ikke benyttes på en sådan måde, at der ved lugt, støj, rystelser, lyspåvirkning eller lignende påføres gener for omkringliggende ejendomme og disses brugere udover hvad der fremgår af bilag 1. 7.10 Såfremt Køber ikke inden for den i punkt 7.5 nævnte frist gør annullation gældende, fortaber Køber retten til at gøre krav gældende mod Sælger vedrørende jordbundsforhold, forurening og/eller fortidsminder. 8. Byggemodning 8.1 Ejendommen afleveres ryddet, således at Sælger rydder Ejendommen til ca. 90 cm. under terræn og fjerner forudregistrerede olietanke. Sælger koordinerer ledningsomlægninger af de på Ejendommen værende forsyningsledninger og foretager ekstern byggemodning (det vil sige byggemodning uden for Ejendommen). 8.2 Al byggemodning og tilslutningsbidrag, der ligger udover det i punkt 8.1 nævnte, foretages af Køber og for dennes regning. Side 8
9. Overtagelsesdag 9.1 Sælger overtager Ejendommen den 1. i måneden efter det tidspunkt, hvor der er vedtaget lokalplan for Ejendommen, der tillader realisering af Købers projekt, som beskrevet i nærværende købsaftale med bilag ( Overtagelsesdagen ). 9.2 Fra Overtagelsesdagen henligger Ejendommen for Købers regning og risiko. Alle fremtidige forsikringsforhold efter Overtagelsesdagen er Sælger uvedkommende. 10. Købesummen 10.1 Købesummen er fastsat ud fra etagearealet for Købers samlede bebyggelse, jf. punkt 4.1 og 4.3. 10.2 Købesummen er opgjort som følger: [xx] m2 a kr. [xx], i alt kr. [xx] eksklusive moms. 10.3 Købesummen tillægges moms. 10.4 Ved underskrivelse af nærværende købsaftale, betaler Køber 25 % af den samlede købesum i henhold til punkt 10.1-10.3 til Sælger på en af Sælger anvist konto. Senest 5 hverdage efter underskrivelsen af nærværende købsaftale, stiller Køber behørig bankgaranti på anfordringsvilkår for betaling af de resterende 75 % af købesummen. 10.5 Købesummen reguleres i overensstemmelse med punkt 4.3. Herudover indeksreguleres købesummen fra datoen for Købers tilbud, jf. bilag 2, indtil Overtagelsesdagen i overensstemmelse med udviklingen i nettoprisindekset. Reguleringen baseres på stigningen i nettoprisindekset fra datoen for afgivelse af Købers tilbud frem til Overtagelsesdagen. Reguleringen kan ikke være negativ. 10.6 Senest på Overtagelsesdagen indbetales restkøbesummen, inklusive regulering, jf. punkt 10.4-10.5, og moms, jf. punkt 10.3, til Sælger på en af Sælger anvist konto, hvorefter den i punkt 10.4 nævnte garanti ophører. Sælger udsteder faktura for købesummen. Side 9
10.7 Ved forsinkelse med betalingen i henhold til punkt 10.6 skal købesummen forrentes fra Overtagelsesdagen til betaling finder sted med den til enhver tid fastsatte rentesats i henhold til rentelovens 5, stk. 1 for forsinkelsesperioden med mindre Sælger vælger at annullere handelen, hvilket Sælger er berettiget til, da enhver forsinkelse med betalingen anses som væsentlig 11. Refusionsopgørelse 11.1 Med Overtagelsesdagen som skæringsdag udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse vedrørende Ejendommens indtægter og udgifter. 11.2 Saldo i Sælgers favør forfalder 8 dage efter, at refusionsopgørelsen foreligger uden indsigelse fra parterne. Saldo i Købers favør forfalder, når refusionsopgørelsen foreligger uden indsigelse fra parterne, dog tidligst ved købesummens frigivelse. 11.3 Hvis refusionssaldoen ikke betales rettidigt, påløber der renter fra forfaldsdagen med den til enhver tid fastsatte rentesats i henhold til rentelovens 5 stk. 1. 11.4 Fra Overtagelsesdagen og indtil Ejendommen er selvstændigt vurderet opkræves Køber særskilt en forholdsmæssig andel af de årlige grundskatter, der påhviler den samlede ejendom, beregnet i forhold til Ejendommens areal i forhold til den samlede ejendoms areal. 12. Byggepligt, tilbagesalg og forbud mod videresalg 12.1 Køber er forpligtet til A. at indgive fyldestgørende ansøgning om byggetilladelse senest 3 måneder efter der foreligger vedtaget lokalplan, B. at igangsætte byggeriet ved første spadestik senest 3 måneder efter opnåelse af byggetilladelse, C. at fremme projektet mest muligt samt til at færdiggøre byggeriet, så der kan opnås ibrugtagningstilladelse, der muliggør ibrugtagning efter byggeriets formål af alle bygninger på Ejendommen, senest 18 måneder efter igangsætning af byggeriet (første spadestik). Side 10
12.2 De i punkt 12.1 nævnte frister kan alene udskydes efter princippet i AB 92 24, stk. 1, nr. 3) -5), samt i det omfang byggetilladelser ikke foreligger senest 3 måneder efter, at Køber har indgivet fuldstændig ansøgning herom. 12.3 Hvis en af fristerne i punkt 12.1 ikke overholdes og fristerne ikke er udskudt efter punkt 12.2 - kan Sælger efter et påkrav med frist på to uger købe Ejendommen tilbage på følgende vilkår: A. Tilbagekøbet sker til samme købesum, som Køber har betalt i henhold til nærværende købsaftale med fradrag af 25 %, dog maksimalt Ejendommens markedsværdi med tillæg af eventuelle byggearbejder udført i Købers ejertid, som måtte kunne anvendes af Sælger fremadrettet - med fradrag af 25 %. Markedsværdien fastsættes i givet fald for et salg inden for 4 måneder, og vurderingen foretages endeligt af to af Dansk Ejendomsmæglerforening udpegede, statsautoriserede ejendomsmæglere og valuarer i samarbejde med en af disse udpeget bygningssagkyndig. B. Overtagelsesdagen fastsættes til den 1. i måneden efter Sælgers tilbagekøbsbegæring C. Køber skal skadesløsholde Sælger i det omfang tilbagekøbsprisen tillægges moms og Sælger ikke har momsfradrag eller kan opnå momsrefusion herfor. D. Køber skal afholde alle omkostninger ved overdragelsen, herunder betale tinglysningsafgiften og eventuelle omkostninger til ejendomsmæglere og bygningssagkyndige. 12.4 Køber er ikke berettiget til at videresælge Ejendommen, eller nogen del heraf, førend Ejendommen er bebygget i overensstemmelse med nærværende købsaftale med bilag. 12.5 Sælgers rettigheder efter nærværende punkt 12 bortfalder ikke, selv om Sælger afstår fra at gøre dem gældende. Rettighederne kan herunder gøres gældende over for enhver senere erhverver af Ejendommen, her- Side 11
under ejendomme udstykket herfra og ejerlejligheder, som disse ejendomme opdeles i, og over for enhver senere erhverver af den bestemmende indflydelse i et selskab, der har erhvervet disse. 12.6 Nærværende bestemmelse tinglyses som servitut på Ejendommen med prioritet forud for al pantegæld og med Sælger som påtaleberettiget, jf. bilag 6. 13. Betingelser 13.1 Nærværende købsaftale er fra Sælgers side betinget af, at der opnås godkendelse af handlen/udbuddets resultat i sin helhed fra Køge Byråd. 13.2 Opfyldes betingelsen i punkt 13.1 ikke, er Sælger berettiget til at træde tilbage fra nærværende købsaftale. I så fald kan ingen af parterne rette noget krav mod hinanden, dog således at Køber er berettiget til at modtage refusion af de dele af købesummen, der måtte være erlagt, idet købesummen ikke forrentes. 13.3 Køber må ikke igangsætte byggeri, ej heller grave eller bore (bortset fra de arbejder, der er nødvendiggjort til undersøgelse i medfør af punkt 7) før der foreligger byggetilladelse. 14. Skøde 14.1 Når alle betingelser, jf. punkt 13, er opfyldt, og købesummen, jf. punkt 10, er fuldt betalt, er Køber efter påkrav fra Sælger forpligtet til at underskrive endeligt skøde. 15. Grundejerforening 15.1 Køber er forpligtet til at være medlem af grundejerforening og som medlem heraf afholde sædvanlige omkostninger hertil. På tidspunktet for indgåelsen af nærværende aftale er grundejerforeningen ikke stiftet. Køber kan forvente, at grundejerforeningen stiftes umiddelbart efter nærværende aftales indgåelse under anvendelse af den på stiftelsestidspunktet gældende normalvedtægt for ejerforeninger, der er omfattet af lov om ejerlejligheder. Side 12
16. Erklæringer 16.1 Køber erklærer i henhold til lovbekendtgørelse nr. 949 af 3. juli 2013 om sommerhuse og campering mv., at den erhvervede ejendom skal anvendes i et erhvervsøjemed, der ikke er omfattet af lovens 1. 16.2 Der er ingen beboelseslejligheder på Ejendommen, hvorfor reglerne om tilbudspligt i lejelovens kapitel XVI ikke finder anvendelse. 16.3 Der hviler ingen momsreguleringsforpligtelse på Ejendommen. 17. Handlens berigtigelse og omkostninger 17.1 Handlen omfattet af nærværende købsaftale berigtiges af Køber. 17.2 Køber bærer omkostningerne til berigtigelsen. 17.3 Køber afholder udgiften til tinglysningsafgift af skødet. Det gælder også tinglysningsafgift ved en eventuel tilbageskødning, hvis en af parterne træder tilbage fra handlen, jf. punkt 7.5 eller 13.2, i det omfang tinglysningsafgiften ikke godtgøres af SKAT. 17.4 Parterne afholder i øvrigt hver især omkostningerne til egne rådgivere. 18. Værneting 18.1 Opstår der tvister om forhold vedrørende nærværende købsaftale skal parterne søge en mindelig løsning. 18.2 Er dette ikke muligt er der mellem parterne aftalt værneting i Køge. 19. Underskrifter Dato: Sælger: Dato: Køber: Side 13
Dato: Sælger, Køge Kommune Dato: Køber, [indsættes inden kontraktindgåelse] Side 14