JANUAR 2013 RINGSTED KOMMUNE UDVIKLING AF OMRÅDET VED RINGSTED STATION Ringsted Kommune Roskilde Køge Odense Ringsted station Næstved
Projektnr. Dokumentnr. A028248 JANUAR 2013 RINGSTED KOMMUNE Udgivelsesdato 15. januar 2013 Udarbejdet PTP UDVIKLING AF Kontrolleret OLSG Godkendt PTP OMRÅDET VED RINGSTED STATION Version 10 Adresse COWI A/S Nørretorv 14 4100 Ringsted Danmark Tlf +45 56 40 00 00 Fax +45 56 40 99 99 www cowi.dk 1D11 3F2 3O1
5 INDHOLD 1Baggrund... 2Beskrivelse af Ringsted med fokus på etablering af kontorarbejdspladser... 3Beskrivelse af stationsområdet... 4Beskrivelse af samarbejdsmodeller for offentlig/privat samarbejde om byudviklingsprojekter... 5Interview med mulige projektudviklere... 6Interview med potentielle lejere... 7Interview med erhvervsejendoms- mæglere... 8Opsummering...
7 1 Baggrund Baggrunden for denne rapport er teknisk forvaltnings ønske om at belyse mulighederne for en udvikling af området omkring Ringsted station. Rapporten tager udgangspunkt i kommunens Strategi for Plan og Agenda 21 og henviser til en række eksisterende planer, rapporter og analyser, med henblik på at få et samlet overblik over hvilke faktorer, der kan være drivkraften for en fremtidig udvikling af området omkring Ringsted station. Det bemærkes, at der kan være sket en udvikling i forhold til referencegrundlaget, idet f.eks. besøgstallet i Ringsted Outlet for 2012 overstiger 1 mio. og der stilles allerede i dag 2015 energikrav i de nye lokalplaner. Med baggrund i en række interviews med potentielle udviklere, lejere og investorer søger rapporten at belyse interessen for etablering af administrative kontorlejemål på stationsområdet, samt at afdække hvilke forudsætninger, der skal være opfyldt for at udviklere, lejere og investorer ønsker at arbejde videre med ideen om etablering i området. Rapporten kommer med eksempler på hvorledes en privat udvikler og en kommune kan indgå et forpligtende udviklingssamarbejde, uden at den private part skal løbe en unødig stor risiko, og således at kommunen får størst mulig indflydelse på udformningen af projektet. Rapporten tager udgangspunkt i at afdække udviklingsmulighederne med udgangspunkt i økonomiske og efterspørgselsmæssige betragtninger og kommer ikke med bud på arkitektonisk udformning og lignende. I det følgende er relevante afsnit fra kommunens Plan og Agenda Strategi gengivet og slutteligt er en række relevante projekter og rapporter oplistet med kommentarer. Ringsted kommunes strategi for Plan og Agenda 21
9 Byrådet har den 12. december 2011 godkendt "Strategi 2011 for Plan og Agenda 21", der er baseret på det visionsarbejde, der d. 14. marts blev endeligt vedtaget af byrådet og som udgør den røde tråd for kommunens udvikling i årene fremover. Plan- og Agendastrategien er gengivet i uddrag med henblik på at give kommunen, potentielle lejere og investorer et overblik over, hvorledes kommunens planer understøtter tanken om et større kontorbyggeri ved Ringsted Station. Nedenstående er uddrag fra "Strategi 2011 for Plan og Agenda 21: Vækst og udvikling "Byrådet ønsker, at befolknings- og boligtilvæksten skal fortsætte. Flere indbyggere er et vigtigt mål for Ringsted Kommune, fordi det kan bruges til at tiltrække flere attraktive virksomheder, og fordi det kan give en bedre kommunal service". "Den fremtidige udvikling i Ringsted skal også bygge på en helhedsorienteret tankegang, borgerinddragelse og bæredygtighed. Byrådet ønsker at indarbejde hensyn til miljø og klima i udviklingen af Ringsted, og vil fokusere på, at vi kan være med til at fremme en bæredygtig adfærd gennem den måde, som vi indrettet kommunen på. Derfor viser strategien også, i hvilken retning vi ønsker at udvikle os indenfor agenda 21-området". Byrådets mål Erhverv - Ringsted Byråd vil: Fremme klyngedannelsen ved udlæg af nye erhvervsarealer. Styrke handlen i bymidten med vægt på oplevelse og atmosfære og som centrum for de gode fødevarer. Skabe synergi mellem klimaindsats og erhvervsfremme. Byudvikling af Ringsted by Fremtidig byudvikling "Ringsted by er hovedbyen og lokomotivet i Ringsted Kommune. Hovedparten af den offentlige og private service er lokaliseret her. Ringsted By er også det historiske og kulturelle centrum og det er her kommunens primære handelscenter findes. Denne position, som den absolutte hovedby, ønsker Byrådet at fremme og styrke ved forsat at fastholde og tiltrække nye borgere". Byfortætning ". Byrådet har derfor igangsat udarbejdelse af en helhedsplan for bymidten, der skal anvise, hvor der er mulighed for at opføre nye boliger". Odinsvejkvarteret
11 ". Nærheden til stationen og bymidten gør området interessant som en udvidelse af bymidten". ". Ringsted Kommune kan understøtte udviklingen ved investering i infrastruktur som for eksempel åbning af stiforbindelse i det gamle jernbanespor. Ringsted vil planlægge efter stationsnærhedsprincippet. Det betyder at etablering af boliger og erhverv tæt på stationen prioriteres. En stationsnær placering åbner mulighed for en prioritering af den kollektive trafik og dermed bæredygtighed. Byomdannelsen åbner samtidig mulighed for at 'genanvende' arealer, frem for at inddrage ny landbrugsjord." Sammenhæng i byen Stationen og bymidten "Byrådet ønsker at knytte byen sammen med "byens Bånd" gående fra Stationen, over Torvet og videre til centerområdet i den nordlige del af byen. Byens Bånd skal sikre, at de godt 700.000 besøgende til centerområdet, Ringstedet og Outlet centret ledes videre til bymidten og dermed er med til at understøtte detailhandlen i by-midten. For de besøgende der ankommer med tog, vil der være henvisninger fra stationsområdet og videre til Torvet og Centerområdet. Byens Bånd markeres med skilte, men kunne på sigt styrkes og udvikles med andre faciliteter, belægninger osv." Trafik "Ringsted har i samarbejde med DSB udarbejdet et forslag til udvidelse af parkeringsarealerne syd for stationen for at forbedre parkeringsforholdene ved Ringsted Station. For at pendlere og andre gående kan komme på tværs af baneterrænet etableres en tunnel mellem det nye parkeringsområde og stationen. Etablering af en ekstra togforbindelse til København over Køge, etablering af Femern forbindelsen og en ny Ring 5 betyder, at Ringsted Kommune får en endnu mere central rolle på den sjællandske transport akse". Liv i bymidten Liv i bymidten "Ringsted by har et spændende handelsmiljø med såvel små nichebutikker, som de store landsdækkende butikskæder. Med etablering af Ringstedet og Outlettet er butiksarealet i byen væsentligt forøget og der er åbnet mulighed for nye og attraktive indkøbsmuligheder. Det har imidlertid også betydet, at tyngdepunktet for handlen er rykket mod nord. Byrådet ønsker, at bymidten fortsat er spændende og attraktiv som handelscenter og vil understøtte bymidten med nye aktivitets- og kulturtilbud". Erhverv Danmarks bedste erhvervskommune
13 "Ringsteds geografiske placering midt på Sjælland er attraktiv for mange typer erhverv. Det er nemt at komme til og fra Ringsted med såvel bil som offentlig transport. Ringsted er derfor det naturlige valg for mange virksomheder indenfor bl.a. transport og logistik, rådgivning, byggeog anlæg samt handel. Alle har de glæde af Ringsteds centrale placering, der betyder, at de kan være tæt på deres kunder". "En god erhvervskommune karakteriserer vi i Ringsted som en kommune med et godt erhvervsklima, der understøtter væksten i kommunens eksisterende virksomheder samt tiltrækker nye virksomheder og iværksættere. Et godt erhvervsklima sikres bedst gennem samarbejde, først og fremmest mellem kommunen og erhvervslivet, men også ved samarbejde på tværs af kommunegrænser". ". Men vi vil også gerne have flere virksomheder til at etablere sig i Ringsted - både nystartede iværksættere og store etablerede nationale og internationale virksomheder. I strategi 2011 for plan og agenda 21 peger Byrådet på en række fokusområder, der understøtter vækst i eksisterende virksomheder samt tiltrækker nye virksomheder og dermed være med til at fastholde Ringsted som en af Danmarks bedste erhvervskommuner". Byrådets samlede mål for erhverv: Ringsted vil fremme klyngedannelsen ved udlæg af nye erhvervsarealer. Handlen i bymidten skal styrkes og udvikles med vægt på oplevelse og atmosfære og som centrum for de gode fødevarer. Ringsted vil skabe synergi mellem klimaindsats og erhvervsfremme. Erhvervsklynger Erhvervsklynger skaber vækst og konkurrencefordele "En vigtig betingelse for, at virksomheder kan vækste er adgangen til kvalificeret arbejdskraft, samt nærhed til kunder, leverandører og samarbejdspartnere. Derfor er virksomheder beliggende i tætte geografiske koncentrationer - klynger - med branchemæssigt beslægtede erhverv og uddannelse ofte meget konkurrencedygtige. Virksomheder i klynger oplever et kontinuerligt pres på fornyelse og effektivitet fra kunderne, som gør virksomhederne konkurrencedygtige på et nationalt og globalt plan. Endvidere har virksomheder i klynger nem adgang til ny viden gennem lokalt samarbejde med viden- og uddannelsesinstitutioner, leverandører og samarbejdspartnere". Erhvervsjord Erhvervsjord i Ringsted "Ringsted Kommune har 2 store sammenhængende erhvervsområder, beliggende henholdsvis nord og syd for motorvejen. Det sydlige erhvervsområde er byens gamle erhvervsområde og har tidligere været karakteriseret ved store virksomheder med fokus på landbrug og industri. Området er under stadig forandring. De lidt tunge erhvervsvirksomheder flytter ud og nye virksomheder, herunder mange servicevirksomheder flytter ind. Området er fuldt udbygget, men der er fortsat gode muligheder for at etablere sig i området".
15 Handel og oplevelser Bymidten "Bymidten skal styrkes ved at satse på bymiljøet i den historiske bymidte med vægt på oplevelser og detailhandel i specialbutikker, som modvægt til centerområdets standardvarer. Bymidten kan for eksempel brande sig som stedet med de gode fødevarer, de gode caféer og restauranter og gode kulturelle tilbud". Befolkning og byggeri Bæredygtigt byggeri "Der skal bygges bæredygtigt i Ringsted. Det kan blandt andet ske ved at tænke bæredygtige løsninger ind i byggeriet. Den helt store udledning af CO2 pågår ved opvarmning af vores boliger. Godt 40 % af den CO2 der udledes, kan føres tilbage til opvarmning af vores boliger. Derfor er der god fornuft i, at de nye boliger, der bygges i dag, har fokus på at nedbringe energiforbruget". "Med det nye bygningsreglement BR10 er der fra 2010 skærpede krav til nyt boligbyggeri og fra 2015 skærpes kravene yderligere. Endvidere vil kommunen arbejde med for eksempel naturlig nedsivning, genbrug af regnvand, alternative opvarmningskilder, vejbelægninger der tåler nedsivning og begrænsning af faste belægninger". Trafik Trafik "Ringsted Kommune er med sin centrale placering midt på Sjælland begunstiget med gode togog motorvejsforbindelser. Med en placering på den øst-vest gående transportkorridor mellem København og Fyn/Jylland, samt på den nord-syd gående korridor mellem Sverige - København - Tyskland er Ringsted et stærkt transportmæssigt knudepunkt". Relevante projekter og rapporter Danmarks Statistik Danmarks Statistik har i sin nyeste befolkningsprognose frem mod 2040 angivet at befolkningstilvæksten fra 2012 til 2040 vil være på 2.700 personer, (fra 33.153 primo 2012 til 35.853 primo 2040), hvilket svarer til en befolkningstilvækst på 8,1 % mod en tilsvarende vækst på landsplan på 8,7 % i samme periode. Fordelt på regioner angiver Danmarks Statistiks befolkningsprognose nedenstående stigning i indbyggertal for hver af de fem regioner for perioden 2012-2040. Region Hovedstaden 17,1 % (fra 1.714.486 til 2.008.047) Region Sjælland - 2,7 % (fra 817.907 til 796.030)
17 Region Syddanmark 3,2 % (fra 1.201.342 til 1.239.463) Region Midtjylland 12,6 % (fra 1.266.682 til 1.426.007) Region Nordjylland 2,7 % (fra 579.996 til 595.847) Danmarks statistik angiver at primo 2011 pendlede 53,6 % af kommunens samlede arbejdsstyrke ud af kommunen for at arbejde, mens antallet af indpendlere lå på 50,2 % af Ringsted kommunes samlede arbejdsstyrke. Sjællandsprojektet Sjællandsprojektet er et projekt, der er udarbejdet i samarbejde mellem kommunerne i region Sjælland, Region Sjælland, Movia, Transportministeriet og Miljøministeriet. Projektet har affødt to rapporter "Forslag til strukturbillede 2030" og "Idekatalog", der begge er dateret marts 2010. Projektets parter er enige omfølgende elementer i strukturbilledet: Parterne i Sjællandsprojektet går ind for, at byvæksten fremover samles i stationsbyer på mere end 2.000 indbyggere, med en overvejende vægt på de store stationsbyer. prioritering af de større stationsbyer opfattes som et væsentligt element i at fremme vækst, velfærd og bæredygtighed i regionen. En styrkelse af de større stationsbyer i Region Sjælland vil fremme vækstmulighederne i tråd med det mønster, der har tegnet sig de senere år. De fleste større byer i regionen, med mere end ca. 10.000 indbyggere, har de senere år været i stand til at løfte en vækst i arbejdspladser. De større byer i Region Sjælland ligger alle på en af de tre hovedtransportkorridorer med både bane og overordnet vej. Styrkelsen af de større byer indebærer, at deres vækstmuligheder prioriteres i den fremadrettede planlægning, og at de prioriteres ved udvikling af undervisningstilbud og andre offentlige funktioner, der kan styrke byerne. De større stationsbyer er byer, der kan skabe vækst i erhvervslivet, og tilbyde borgerne muligheder for lokale jobs, adgang til stor bredde i service-, indkøbs-, og kulturtilbud og varierende boligmuligheder. I den efterfølgende planlægning lægger parterne vægt på, at de større stationsbyers udvikling prioriteres over en bred front for at stimulere muligheden for vækst i de by- og vidensorienterede erhverv i bymidten og andre eksisterende byområder. Der er 10 større stationsbyer i region Sjælland. Parterne er enige om, at der er mange fordele ved, at arbejdspladser lokaliseres stationsnært i de mest transporteffektive byer frem for i løsrevne erhvervsområder, der ligger isolerede, eller er knyttet op på en mindre by uden sammenhæng med et lokalt arbejdsmarked og uden mulighed for, at virksomhederne kan trække på og bidrage til lokal service mv.
19 Kommunerne vil lægge vægt på at udvikle de stationsnære områder, da de spiller en vigtig rolle i målene om at få byudvikling og transportløsninger til at spille bedre sammen. Der er to vigtige udfordringer at forfølge. Stationerne kan for det første udvikles som byernes transportknudepunkt. Til det hører gennemtænkte transportløsninger, der gør det let at skifte mellem transportformerne med udgangspunkt i stationen. For det andet vil en større bytæthed i de stationsnære områder øge passagergrundlaget. Arbejdspladsintensive erhverv, butikker, oplevelsescentre, mødesteder mv kan med fordel indgå i et attraktivt stationsnært område. Den samlede indsats vil i højere grad gøre stationsnære område til mødested og skabe et mere levende og aktivt bymiljø. Projektets fire hovedkonklusioner er: 1 Strukturbilledets bystruktur giver mere levende, bæredygtige og transporteffektive byer. 2 Strukturbilledets bystruktur giver fortsat byvækst og større vækst i arbejdspladser. 3 Strukturbilledets trafik- og infrastruktur reducerer transportbehov og miljøgener. 4 Strukturbilledets by- og transportstruktur giver robusthed og mindre bilafhængighed. København-Ringsted Togforbindelser P.t. er der IC togafgange mod Roskilde/København og mod Slagelse/Jylland hver halve time samt regionaltog mod Roskilde/København og Næstved/Nykøbing. I perioden 2010-2018 anlægges en ny dobbeltsporet, elektrificeret jernbane fra København over Køge til Ringsted. Af Banedanmarks hjemmeside fremgår det, at den nuværende jernbane mellem København og Ringsted over Roskilde er en af de mest benyttede og vigtigste jernbanestrækninger i Danmark. Banen bliver anvendt af pendlere mellem København og det øvrige Sjælland samt til landsdækkende og international passager- og godstrafik. Banedanmark angiver, at det ved at bygge den nye bane mellem København og Ringsted over Køge bliver muligt at få en markant bedre køreplan med flere togafgange, kortere rejsetid og færre forsinkelser og at der med den nye forbindelse skabes et markant knudepunkt for skift til og fra S-banen. Der bliver også mulighed for et parker-og-rejs anlæg lige ved motorvejen. Strækningen København-Ringsted er af international betydning. Den indgår i det transeuropæiske netværk som forbindelse mellem Skandinavien og det øvrige Europa. Det er ligeledes en vigtig strækning i godsbanekorridoren fra Nordsverige og Norditalien. Femern Bælt
21 Sund og Bælt skriver på sin hjemmeside om Femern bælt forbindelsen: Den faste forbindelse over Femern Bælt vil reducere rejsetiden mellem Skandinavien og Kontinentaleuropa. I dag tager det 45 minutter med færgen (plus ventetid). Når den faste forbindelse står færdig vil togrejsende gøre turen på kun syv minutter, mens bilisterne kommer over det 20 kilometer brede bælt på 10 minutter. Rejsetiden for en togrejse mellem København og Hamborg vil blive forkortet fra i dag fire en halv time til omkring tre timer. Tog sparer omvej på 160 km Den faste forbindelse lukker et hul i jernbanenettet mellem Skandinavien og det centrale Europa og bliver støttet af EU som en af fællesskabets prioriterede jernbanekorridorer i Europa. I fremtiden vil godstog kunne undgå den 160 kilometer lange omvej via Storebælt. Det vil skabe en stærk transportkorridor mellem Øresundsregionen i Danmark og Sverige og Hamborg i Tyskland. Dermed er der grobund for, at en mere konkurrencekraftig region Femern Bælt regionen kan vokse frem. Skaber nye job Forbindelsen vil skabe mulighed for nye arbejdspladser i regionen, både under opførelsen af den faste forbindelse og når projektet står færdig i 2020. Bedre tilgængelighed vil styrke turismen i regionen. Også forskning, kultur og arbejdsmarked vil profitere af en hurtigere forbindelse: Der skabes grobund for grænseoverskridende samarbejde og en generel forbedring af konkurrenceevnen i regionen. Tættere kulturelt samarbejde mellem danske, svenske og tyske indbyggere i Femern Bælt regionen vil gøre området endnu mere attraktivt at bo og leve i. Den faste forbindelse vil ikke kun gavne centrene i Hamburg og København/Malmø men også give nye muligheder for indbyggerne på strækningen mellem de to metropoler. I det lange løb skaber den faste forbindelse over Femern Bælt grundlag for øget velstand og en højere levestandard på begge sider af forbindelsen. Af Femern Bælts reviderede tidsplan af april 2012, fremgår det, at den forventede åbning af Femern Bælt forbindelsen finder sted ultimo 2021. Hovedsygehus i Køge COWI har i december måned 2009 udarbejdet en rapport for Region Sjælland i forbindelse med en lokaliseringsanalyse for det nye hovedsygehus i Region Sjælland. Efterfølgende er det besluttet, at sygehuset skal ligge i Køge, men nedenstående konklusioner er relevante for Ringsted. Lokaliseringsanalysen tager udgangspunkt i regionens befolkning og for transporttider/afstande til en af de lokaliteter, der i 2009 var i spil til placering af det nye hovedsygehus. Disse var Holbæk, Roskilde, Køge, Ringsted, Slagelse og Næstved. Køge og Ringsted ligger i rapporten markant lavere (39 min.) for den gennemsnitlige transporttid i bil og Ringsted og Roskilde ligger lavest (1 time 21 min., 1 time 16 min.) for den gennemsnitlige transporttid med offentlige transportmidler. Rapporten konkluderer også, at "kun en ny bane fra København til Ringsted vil påvirke tilgængelighedsanalysen nævneværdigt". Den nye bane vil gøre det hurtigere at rejse med den kollektive trafik til lokaliteterne ved Køge og Ringsted. Fra vest vil befolkningen få hurtigere
23 adgang til Køge. Fra øst vil befolkningen langs Køge bugt få hurtigere adgang til Ringsted. Den nye bane vil kunne give tidsbesparelser på op til 30 min. internt i Regionen. Når rapporten fremhæves i denne sammenhæng er det fordi konklusionerne kan overføres til et medarbejderopland, idet det dog skal bemærkes, at rapporten kun kigger på Region Sjællands indbyggere og ikke tager højde for det meget store medarbejderopland i den sydvestlige del af Region Hovedstaden. Tages medarbejderoplandet med i en vurdering vil det naturligvis gavne de byer, der ligger tæt på Hovedstaden, herunder Køge og Ringsted. Selve etableringen af det nyt hovedsygehus i Køge vil generere nye arbejdspladser direkte på sygehuset, men også arbejdspladser, der knytter sig til sygehuset, men ikke nødvendigvis ligger på selve sygehuset. Den gode infrastruktur mellem Ringsted og Køge, herunder ikke mindst den nye jernbane og den nye station i Ølby vil klart udgøre et potentiale for Ringsted.
25 2 Beskrivelse af Ringsted med fokus på etablering af kontorarbejdspladser Ringsteds geografiske placering, infrastrukturen og oplandet er Ringsteds største styrker. Infrastrukturen og nærheden til Hovedstaden gør, at Ringsted kan opretholde en positiv vækst i indbyggertallet, hvor regionen som helhed kan forvente en tilbagegang. Oline.dk På Oline.dk, der er drevet af Erhvervsmæglerbasen f.m.b.a. var den 24. juli 2012 22 ledige kontorlejemål under Ringsted by. Ingen af lejemålene er over 1.000 m² og hovedparten under 300 m². Det opgivne lejeniveau er meget varierende i området fra 500-1.000 kr./m². Erhvervsområder nord for motorvejen Umiddelbart nord for motorvejen og øst for Roskildevej ligger Kærup Erhvervspark, der er et næsten fuldt udbygget erhvervsområde, med vægt på større tunge erhvervsvirksomheder, der har gavn af at ligge tæt ved motorvejen. Lidt længere mød øst og ligeledes umiddelbart nord for motorvejen ligger et stort område mellem Østre Ringvej, Jordmodervej og Kværkeby. Dette område forbeholdes større transportkrævende virksomheder og er ikke udlagt til kontorbyggeri. Selandia Park Selandia Park er et privat initiativ, igangsat af virksomheden Glunz og Jensen, der har ejendomme og erhvervsarealer i forbindelse med deres virksomhed på Haslevvej. Selandia Park beskrives som en erhvervspark på 10.000 m² og initiativet har allerede trukket en række virksomheder til området, herunder privathospitaler Valdemar, Ensinger, Cook Medical og SOSU Sjælland.
27 Odinsvejkvarteret Odinsvejkvarteret er et ældre industriområde beliggende lige sydøst for Ringsted Station i en afstand af ca. 800 m til stationen og 1,5 km til bymidten. Området er på godt og vel 300.000 m2 og kvarteret fungerer i dag som et blandet erhvervskvarter med en overvægt af små og mellemstore virksomheder primært inden for håndværksfagene, værksteder samt handel med pladskrævende varegrupper, som bilforhandlere, byggemarkeder mm. Der er også en del lagervirksomhed og im- og eksportvirksomheder. Alle grunde i området er privatejede. Kun det gamle jernbanetracé, der gennemskærer området, er kommunalt ejet. Kontorarbejdspladser generelt Der findes ingen større ledige kontorlejemål i Ringsted. Der er områder, hvor etablering af kontorlejemål vil være mulige, men ikke projekter, hvor en potentiel lejer vil kunne finde konkrete data om placering, indretningsmuligheder, husleje, driftsomkostninger samt ibrugtagningstidspunkt. En mulig lejer vil derfor kunne forvente en meget lang periode og ressourcekrævende periode frem mod overtagelse af et større lejemål beliggende centralt i Ringsted. COWIs eget kontorlejemål Nørretorv 14 COWI flyttede i 2007 ind på Nørretorv i Ringsted og ændrede i 2011 lejemålet. Nedenstående data gælder for 2012. Bygningens bruttoareal 2.945 m² COWIs areal (heraf 525 m² med ventilation/køl) 775 m² Årlig leje i 2012 Heraf kommunale skatter og afgifter Leje pr. m² Heraf kommunale skatter og afgifter Driftsomkostninger el 669.954 kr. 63.494 kr. 864 kr./m² 82 kr./m² 95 kr./m²
29 3 Beskrivelse af stationsområdet 1D11 3F2 3O1 Et af de mest lukrative områder for opførelse af større kontorarealer er området omkring Ringsted Station. I det efterfølgende er de forskellige områder gennemgået og der er angivet uddrag fra kommuneplanen. Det må forventes, at planen vil skulle revideres på visse punkter i forbindelse med en evt. udvikling af stationsområdet. Stationsforpladsen COWI har i 2010 gennemført en opgave og udarbejdet et notat vedrørende omdisponering af stationsforpladsen i forbindelse med et evt. fremtidigt parkeringshus. Notatet indeholder en analyse af trafikstrømme og kommer med tre forslag til disponering af forpladsen. I hvert af de tre forslag er udover parkeringsbåse indarbejdet forslag til mulige næste faser med videreudvikling af arealet samt etablering af byggeri med erhverv.
31 COWIs notat indeholder en reference til, på et hverdagsdøgn, DSBs prognose for togrejsende i 2018, der viser at der vil være 7.800 afrejser og ankomster på Ringsted Station. Arealet nord for banen (1D11 i kommuneplanen) benyttes i dag til jernbanestation, rutebilstation, p-plads mv. I kommuneplan 2009-20 skrives om: "Område 1D11 - Ringsted Station" a. Området skal anvendes til offentlige formål - jernbanestation, rutebilstation, p-plads m.m. b. Bebyggelse må ikke opføres i mere end 2 etager og ikke højere end 10 m. Intentioner for 1D11 Stationsbygningen er bevaringsværdig, og den nuværende fremtræden skal fastholdes. Blandet område på sydsiden af stationen På området syd for banen (3F2 i kommuneplanen) er der etableret pendlerparkering og skabt en forbindelse under sporarealerne direkte til perronerne". I kommuneplane 2009-20 skrives om: "Område 3F2 - Blandet område ved Ringsted station a. Området skal anvendes til offentlige formål og erhvervsformål - serviceerhverv, administration, parkering, godsterminal m.m. b. Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 60. c. Bebyggelse må ikke opføres i mere end 4 etager og ikke højere end 16 m. For enkelte bygninger eller dele af bebyggelsen kan der planlægges for bebyggelse i 6 etager i en højde af op til 30 m. d. Der skal udarbejdes en samlet plan for områdets omdannelse. Intentioner for 3F2 Det er intentionen, at der skal skabes en forbindelse under eller over sporarealerne med direkte adgang til perronerne. Samtidig skal området omdannes til mere publikumsorienterede og bymæssige funktioner, der har gavn af nærheden til stationen. Der kan etablerede langtidsparkering til aflastning af parkeringspladsen ved stationen og trafikal aflastning af Vestervej. Samtidig skal omdannelsen være med til at styrke bydelen og omdannelsen af området ved Odinsvej. Stiforbindelsen langs ryggen af Søndervang skal videreføres til åstien".
33 Odinsvejkvarteret Sydøst for stationen ligger Odinsvejkvarteret, et gammelt industriområde, hvor kommune (3O1 kommuneplanen) angiver en intention om, at "området over en årrække skal udvikle sig til en attraktiv tæt bydel med boliger, kontorer, kulturattraktioner, serviceerhverv mv. Områdets gode beliggenhed nær stationen skal udnyttes ved, at der sikres areal til kontorarbejdspladser. Der er udarbejdet et kvalitetsprogram for hele Odinsvejkvarteret, der skal sikre en helhedsorienteret udbygning og som danner grundlag for lokalplanlægning i området. I kommuneplan 2009-20 skrives om: "Område 3O1 - Byomdannelsesområde ved Odinsvej a. Områdets skal omdannes fra erhvervsformål til boliger, administration, offentlig service, hotel, serviceerhverv og detailhandel med særligt pladskrævende varegrupper (dvs. biler, tømmer, byggematerialer, havebrugsvarer og møbler), samt håndværksvirksomheder, som kun giver mindre påvirkning af omgivelserne dvs. virksomhedsklasse 1, 2 og 3. Dele af området kan forbeholdes industri, lager og lignende. b. Langs Mellem Broerne kan der planlægges for butikker med pladskrævende varegrupper. c. Butikker med pladskrævende varegrupper4 må ikke have et større bruttoetageareal end 1.500 m². d. Omdannelsen skal ske efter en samlet plan, som sikrer de omdannede områder mod genevirkninger fra det resterende erhvervsområde. e. I lokalplanlægning skal det sikres, at bebyggelsen får en bymæssig tæthed. Der skal sikres høj kvalitet i materialevalg og gode byrum med funktionelle og arkitek- toniske kvaliteter. Intentioner for 3O1 Over en årrække skal området udvikle sig til en attraktiv, tæt bydel med boliger, kontorer, kulturinstitutioner, serviceerhverv m.m. Områdets gode beliggenhed nær stationen skal udnyttes ved, at der sikres areal til kontorarbejdspladser. Der er blevet udarbejdet et kvalitetsprogram for hele Odinsvejkvarteret, der skal sikre en helhedsorienteret udbygning og som danner grundlag for lokalplanlægning i området". Kvalitetsprogrammet kan ses på kommunens hjemmeside. http://www.ringsted.dk/omkommunen/byudviklingogplanlaegning/odinsvejkvarteret.aspx Bymidten og nærområdet Fra Ringsted Station til bymidten på torvet er der omkring 900 m. I bymidten findes en række specialbutikker, banker samt flere caféer og restauranter. Inden for en afstand på 500 m findes tre dagligvarebutikker, ligesom der er dagligvarebutikker i bymidten og syd for banen. Nørretorv, Ringstedet og Outlettet
35 Fra torvet er der til fods ad Nørregade ca. 800 m til Outlet Centret og Ringstedet, der ligger nord for Ringvejen ved indkørslen fra motorvejen.
37 4 Beskrivelse af samarbejdsmodeller for offentlig/privat samarbejde om byudviklingsprojekter Indledning I dette afsnit beskrives eksempler på forskellige modeller, der kan fremme udvikling og omdannelse af områder i byer. Den enkelte model er valgt ud fra en konkret udfordring eller mulighed der er i det pågældende område. Der er altså ikke tale om universal-midler, der med fordel kan anvendes alle steder. Kendetegnende for de fleste modeller er, at de er taget i brug, fordi en kommune har haft en begrænset ejermæssig indflydelse i et område eller fordi, udbudsbekendtgørelsen har været en barriere for, at private har ønsket at investere i udvikling af et område. Byudviklingsudfordringer er ofte lokalt specifikke! Forretningsmodeller Forretningsplaner giver et systematisk overblik over sammenhæng mellem visioner, målgrupper, ejerforhold, investeringer og tidsperspektiv, samt et overblik over offentlige og private investeringer set over tid (projektets faser), timing og sammenspil mellem dem samt afledte gevinster for grundejerne, når der f.eks. foretages "bylivsinvesteringer". Styrken ved forretningsplan-modellen er, at man både forholder sig til udgiftssiden og indtægtssiden samtidig med, at man forholder sig til de mange interessenter. Eksempel fra Eternitgrunden i Aalborg Dansk Eternits ejer, FLS, overflyttede eternitproduktion til Tyrkiet i 2004. Der var derfor basis for udvikling af grunden i Aalborg. COWI har været relationsskaber i hele forløbet, som FLS rådgiver. En del af opgaven for COWI bestod også i at udarbejde en business case. Idéskitser og behovsanalyser blev lagt til grund for dialog med kommunen. Herefter blev der afholdt arkitektkonkurrence, som FLS betalte.
39 COWI udarbejdede en forretningsplan for området; hvad kunne optimere værdien? Hvilket koncept kunne understøtte byens udvikling? Herefter begyndte FLS at sælge, bl.a. et delområde til boliger. Køber foranledigede den planmæssige udvikling. Arkitektkonkurrencen blev afholdt (for hele området?) med det formål, at få et bud på en konkret udformning af bygningerne. En af investorerne "overtog" arkitekten som vandt. COWI udarbejdede en bydelsstrategi ("Village 21"). Heri argumenterede COWI for bl.a. etablering af et bydelscenter (max. 5000 m 2 ), frem for et lokalcenter (max. 3000 m 2 ), hvilket kan være med til at booste området, og gøre det mere interessant. Forretningsplanen har givet et stort bidrag til værditilvæksten for Aalborg og Eternitten. Den har vist, at det kan betale sig at foretage udviklingen og modningen af området. Den har herudover betydet en optimering af salg ved brug af forretningsplanen. Eternitten er et eksempel på udvikling af privat grund uden kommunale investeringer. Eksempler fra Sluseholmen og Teglholmen i Københavns Havn Der eksisterer i dag flere muligheder for, at kommuner kan indgå i selskaber med private aktører i forbindelse med byomdannelsesprojekter. Det er i første omgang kommunalfuldmagten, der giver hjemmel til kommunal deltagelse i offentlige-private selskaber, og når der ikke kan hentes hjemmel i kommunalfuldmagten, kan lov 384 om kommuners og amters samarbejder med aktieselskaber mv. ofte indeholde den fornødne hjemmel til selskabsdannelsen. Lov 384 indeholder dog også begrænsninger i kommunernes deltagelse i aktieselskaber mv. Københavns Kommune og By og Havn har dannet et partnerskab i form af et kommandit-aktieselskab til udvikling af Sluseholmen i Københavns Sydhavn. Sluseholmsselskabet er oprettet med hjemmel i kommunalfuldmagten, men kunne med visse ændringer - også have være lavet på baggrund af lov 384 som selskab med kommunal deltagelse. Der er ikke i selskabets formålsparagraf noget til hinder for, at parterne kan få et overskud, der rækker ud over den sædvanlige forrentning af den indskudte kapital. Tilvejebringelse af jord til boliger og erhverv er en kommunal kerneopgave, og selve byggemodningen som led heri kan derfor også opfattes som en almindelig kommunal opgave. Det er blandt andet argumentationen om, at selskabet ikke etableres og drives i spekulations øjemed, men har til formål at medvirke til omdannelse af Sluseholmen og evt. senere resten af Sydhavnen, der har gjort Sluseholmsselskabet acceptabelt for Indenrigsministeriet. Når en praksis først er accepteret af Indenrigsministeriet, er det svært for ministeriet at ændre den igen. Sluseholmselskabet åbner dermed op for muligheden for, at offentlige-private selskaber kan tjene på byomdannelsesprojekter, hvilket gør det langt mere attraktivt for private investorer at indgå i sådanne selskaber, end det tidligere har været. De offentlige-private partnerskaber kan således få en langt mere formaliseret og forpligtigende konstellation, end hvad der hidtil har været almindeligt i Danmark. Det første Erhvervs- og selskabsstyrelsen gør, når den får en ansøgning om kommunal selskabsdannelse efter lov 384, er netop at spørge til, om selskabsdannelsen kan lade sig gøre inden for kommunalfuldmagten. Hvis det er tilfældet, bliver styrelsens tilladelse overflødig. De restriktioner, der ligger i lov 384, er således mulige at komme uden om, når kommunalfuldmagten benyttes som hjemmel, og der har med Sluseholmen vist sig gode