Erhverv på Højelsevej 15-17

Transkript

1 Offentligt fremlagt til den dd mm 2015 Lokalplan 1058 Erhverv på Højelsevej Forslag 2015

2 Offentlighedsperioden Lokalplanforslaget er offentligt fremlagt fra den dd. mm yyyy til den dd. mm yyyy. Indsigelser, ændringsforslag eller andre synspunkter vedrørende lokalplanforslaget skal sendes til eller Køge Kommune, Teknik- og Miljøforvaltningen, Torvet 1, 4600 Køge. Husk at angive din egen postadresse, hvis du bruger . Indsigelser skal være kommunen i hænde senest den dd. mm yyyy. Lokalplanforslaget kan ses på kommunens biblioteker og i Borgerservice på Køge Rådhus og i Borgerservice på Borup Bibliotek. Derudover kan du hente det elektronisk på Køge Kommunes hjemmeside på Midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Byrådet og offentligt bekendtgjort må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke bebygges eller iøvrigt udnyttes på en måde der skaber risiko for en foregribelse af den endelige plans indhold. Der gælder i henhold til planloven et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra lokalplanforslagets offentliggørelse d.v.s. fra den dd. mm yyyy, og indtil forslaget er endeligt vedtaget i Byrådet og offentligt bekendtgjort, dog senest indtil den dd. mm yyyy (1 år fra den offentlige bekendtgørelse på Koege.dk). 2

3 Indhold Lokalplan 1058 Erhverv på Højelsevej Redegørelse Lokalplanens formål og baggrund Eksisterende forhold Lokalplanens indhold Lokalplanens forhold til overordnet planlægning Lokalplanens forhold til anden planlægning Lokalplanens forhold til anden lovgivning Køge Kommunes politikker og strategier Miljøvurdering Tilladelser fra anden myndighed Forslag til Kommuneplantillæg nr. Bestemmelser X Lokalplanens formål X Lokalplanområdet og zonestatus X Områdets anvendelse X Udstykning X Veje, stier og parkering X Bebyggelsens omfang og placering X Bebyggelsens ydre fremtræden X Ubebyggede arealer X Skiltning og belysning X Teknisk anlæg X Forudsætninger for ibrugtagning X Grundejerforening X Ophævelse af lokalplan, byplanvedtægt mm. X Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Kortbilag Kortbilag 1 Matrikelkort Kortbilag 2 Kortbilag 3 3

4 Ll. Skensved Lokalplan 1058 Borup Ejby Ølby Køge Bjæverskov Hastrup Herfølge N Højelsevej 5 km Ærtebjerg vej Ølsemaglevej Hø jel se ve j j ve ds år eg yd Br

5 Redegørelse Lokalplan 1058 Erhverv på Højelsevej Lokalplanens formål Det er lokalplanens formål at give mulighed for, at virksomheden på Højelsevej 15 kan udvides med en ny erhvervsbygning på Højelsevej 17, således at virksomheden sikres optimale forhold for at fortsætte på den samme lokalitet i Højelse. Lokalplanen fastsætter bestemmelser for byggeriets omfang og udformning, samt fastsætter vejadgang til ejendommen. Den eksisterende gård, Højelsevej 15, ligger umiddelbart over for Højelse Kirke. Lokalplanens baggrund Byrådet ønsker at skabe mulighed for at den eksisterende erhvervsvirksomhed på Højelsevej 15 kan udvide de bygningsmæssige rammer ved at inddrage Højelsevej 17 i virksomheden og opføre en ny hal på ejendommen. Højelsevej 17 har tidligere rummet en bevaringsværdig beboelsesejendom, hvortil der 2012 blev givet nedrivningstilladelse på grund af bygningens ringe stand. Ejendommen er således ubebygget. På grund af de særlige bevaringsinteresser i Højelse, ønsker bygherre at opføre det nye byggeri så det udefra ser ud som en tilnærmet kopi af en traditionel firelænget gård som i det indre udformes som en lagerhal med tilkørsel fra den øst for landsbyen liggende Brydegårdsvej. Det nye byggeri vil omfatte en ca. ni meter høj hal på ca. 660 m 2 i grundplan med tilhørende parkeringsareal og manøvreareal mod øst. Hallen nedgraves delvist i terrænnet, så den mod Højelsevej kun syner ca. 6 meter høj. Vestlængen på Højelsevej 15 set fra Højelsevej. Byggeriet på Højelsevej 17 skal bygge videre på dette formsprog. 5

6 Eksisterende forhold. Højelsevej 15 består af en firlænget gård med selvstændigt stuehus. Syd for gården ligger en lade, som forudsættes nedrevet i forbindelse med gennemførelse af lokalplanen. Ejendommen har indkørsel fra øst fra Brydesøvej. Manøvreareal og parkering er placeret syd for selve gården. Højelsevej 17 er ubebygget efter nedrivning af en beboelsesbygning. Fremtidige forhold. På Højelselvej 17 opføres en bygning på meter. Bygningens tag udformes så det udadtil synes som taget på en traditionel firlænget gård. Parkering og manøvrearealer udvides og udformes så der bliver direkte indkørsel til den nye hal fra øst. 6

7 Den nye hal bliver indarbejdet i terrænnet og udnytter terrænforskellen på 2,5 meter mellem Højelsevej og lokalplanområdets østlige udstrækning. Bygningens højde på ca. ni meter gør det muligt at stable paller i seks meters højde. Da den gældende bevarende lokalplan 1-26 for Højelse ikke giver mulighed for bygningsmæssig udvidelse af eksisterende erhverv, har byrådet besluttet at udarbejde en ny lokalplan, som giver denne mulighed på Højelsevej 17. Udvidelsen af virksomheden vurderes af bygherre til at ville medføre en reduceret trafikbelastning af Højelse. I den gældende situation, hvor virksomheden Højelsevej 15 mangler lagerplads, sker der kørsel til lagerhotel i STC, dels når det skal derud, dels når det skal tilbage til virksomheden igen til afsendelse. Ved udvidelse af lagerkapaciteten undgås denne trafik, idet alle varer vil kunne rummes i virksomhedens bygninger. Trafikbelastningen til ejendommen vil dermed ændres fra ca 1465 årlige kørsler til 650 årlige kørsler. Heraf køres ca en trediedel af tunge køretøjer. Dette svarer til en ændring fra ca 5-7 køretøjer til 2-3 køretøjer pr. dag. Eksisterende forhold Højelsevej 15 og 17 ligger umiddelbart øst for Højelse Kirke og i den del af Højelse, hvor der i den gældende lokalplan 1-26 er udpeget særlige bevaringsinteresser. Den eksisterende ejendom på Højelsevej 15 omfatter en firelænget gård, samt en lade mod syd. Gårdens stuehus er fritliggende og malet i lys gul farve og taget dækket af skiferplader. Udlængerne er sammenbygget og hvidmalet og belagt med pandeplader. Lokalplan 1-26 udpeger gården som bevaringsværdig. Selve gården har adgang fra Højelsevej, og den bagvedliggende lade har adgang fra Brydegårdsvej via Dalkærgårdsvej. Højelsevej 17 er en ubebygget grund, som omfatter ca m2 med adgang fra Højelsevej. Højelse landsby rummer flere bevaringsværdige huse, især landsbyens murede længehuse og enkelte bindingsværkshuse fra hhv. omkring og før år Den bevaringsværdige bebyggelse er en karakteristisk og værdifuld del af byens miljø. Højelse Kirke og præstegård er sammen med kirkegård og præstegårdshave omfatter af Ener-fredning, en særlig fredning af kirkeomgivelser. 7

8 Vísualisering af den eksisterende gård på Højelsevej 15 samt af det kommende byggeri. Øverst er byggeriet vist som et luftperspektiv, neders ses et snit igennem den kommende bebyggelse. Den nye bebyggelsen indpasses i det eksisterende terræn, som falder ca. 2,5 meter mod øst. Derved opstår der en mulighed for at udforme det nye byggeri med lav facadehøjde mod Højelsevej, og høj facadehøjde mod øst. Lokalplanområdet ligger inden for kirkebyggelinjen fra Højelse Kirke, hvor der ikke må bygges højere end 8,5 meter over terræn uden særlig planlægningsmæssig begrundelse. Lokalplanens indhold Lokalplanen giver mulighed for, at der kan opføres en hal på Højelsevej 17 med tilhørende manøvre- og p-arealer. Hallen må opføres som en ca. ni meter høj bygning, som fra Højelsevej syner som en seks meter høj, traditionel firelænget gård, hvor facaden er ca. 2,5 meter høj. Mod øst må hallen udformes med en facade på knap 5,5 meter, således at der er fri indkørselsmuligehed for lastbiler. Den eksisterende lade syd for Højelsevej 15 må nedrives og arealet anvendes til manøvreareal for virksomheden. Indkørsel til virksomheden skal ske fra øst ad Brydegårdsvej, og der må placeres p-arealer og manøvrearealer øst for det nye byggeri. Facaderne skal fremstå i hvid eller lys gul farve og taget skal dækkes af materialer, som er typisk for stedet, og som patinerer på en naturlig måde. Tagudhænget må ikke være mere end 0,20 meter. Det nye byggeri, inklusiv friarealer og p-arealer, skal skærmes mod syd og øst, af levende beplantning. Arealet mellem byggefel- 8

9 Visualisering af det kommende byggeri. Fotovinkler er vist med rødt. Øverst til højre: Det nye byggeri set fra sydøst. I midten: Eksisterende og ny bebyggelse set fra Højelsevej. Nederst: Eksisterende og ny bebyggelse set fra nordøst, Brydegårdsvej. tet og Højelsevej skal fremstå som have og må ikke belægges med fast belægning. Lokalplan 1058 har bonusvirkning i henhold til planlovens 15, stk. 4, og erstatter dermed de tilladelser efter 35, stk. 1, som er nødvendige for lokalplanens virkeliggørelse. Der skal således ikke meddeles landzonetilladelse til at gennemføre de muligheder, lokalplanen giver for ny bebyggelse og anvendelse. Lokalplanens forhold til overordnet planlægning Køge Kommuneplan Lokalplanområdet er omfattet af Kommuneplan 2013 rammeområde 13BEHøjelse. Området udlægges til blandet bolig og erhverv, specifikt til bolig- og jordbrugsformål og andre erhverv med tilknytning til landbruget. Mindre erhvervsvirksomheder kan indrettes i overflødiggjorte landbrugsbygninger, såfremt det ikke medfører gener for andre. Området skal fortsat have status af landzone. Lokalplan Lokalplanområdet er omfattet af lokalplan 1-26 for Højelse (Vedtaget 2000). Lokalplanen fastsætter bestemmelser for bevaring af landsbyen som helhed, herunder udpeger bevaringsværdige bygninger. Desuden fastsætter den, at bygningsarealet ikke kan udvides med 9

10 henblik på etablering af erhverv, bortset fra mindre tilbygninger til indgangspartier mm. Bestemmelser fastsætter, at erhverv ikke må udvides udover de eksisterende bygningsmæssige rammer. Lokalplan 1-26 aflyses for det område, som er omfattet af lokalplan 1058, men bevaringsbestemmelserne videreføres. Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i landzone og forbliver i landzone. Lokalplanen har bonusvirkning for de anvendelser og andre forhold, der er muliggjort med lokalplanen. Andre anvendelser og forhold, end de, der er nævnt i i lokalplanen, forudsæter at der meddeles landzonetilladelse efter planloven 35. Lokalplanens forhold til habitatdirektivet Området er ikke udpeget som Natura 2000-område, og der er ikke registreret yngle- eller rasteområder for arter, opført på Habitatdirektivets bilag IV. Lokalplanens forhold til anden planlægning Varmeplan Højelse er forsynet af naturgas. Vandforsyningsplan Lokalplanområdet er vandforsynet fra St. Salby og Højelse vandværk. Drikkevandsinteresser Lokalplanområdet ligger i et område med særlig drikkevandsinteresser, et OSD- område. Da der er tale om mindre grundvandstruende anvendelse vurderer Køge Kommune, at der ikke skal redegøres i henhold til trinmodellen. Spildevandsplan Lokaplanområdet er enkeltstrengskloakeret. Lokalplanens forhold til anden lovgivning Museumsloven Lokalplanområdet ligger tæt på Højelse Kirke og ved byens centrale veje og det nye byggeri bliver anlagt, hvor der ikke tidligere har været bebygget i samme omfang. Der er risiko for, at påtræffe arkæologiske spor og andre kulturhistoriske interesser på ejendommen. Museum Sydøstdanmark anbefaler bygherre at få foretaget en forundersøgelse af området, inden anlægsarbejdet påbegyndes, idet museet vurderer, at der kan være en stor risiko for at påtræffe skjulte fortidsminder, der er beskyttet af museumsloven. Fremkommer der ved forundersøgelsen eller ved selve anlægsarbejdet, væsentlige fortidsminder der skal udgraves, kan udgravning af disse ifølge museumsloven ikke fravælges. 10

11 Miljøvurdering Lokalplanen er omfattet af lov om miljøvurdering af planer og programmer. Byrådet har besluttet, at en miljøvurdering af planen ikke er påkrævet, da lokalplanen efter kommunens vurdering ikke danner grundlag for anlæg, der medfører væsentlig påvirkning af miljøet. 11

12 12

13 Bestemmelser Lokalplan 1058 Erhverv på Højelsevej I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål at - at udlægge lokalplanområdet til bolig- og erhvervsformål - at fastsætte bestemmelser for omfang og udformning af byggeri, herunder at byggeri udformes under hensyn til den særlige beliggenhed centralt i Højelse - at udpege bevaringsværdige bygninger - at fastsætte vejadgang - bonusvirkning efter planlovens 15, stk. 4 2 Lokalplanområdet og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 13a og 18a, Højelse By, Højelse. Lokalplanområdet ligger i og forbliver i landzone. 2.2 Jf. planlovens 15, stk. 4 tillægges lokalplan 1058 bonusvirkning. Den erstatter således tilladelser, der efter planlovens 35, stk. 1 om landzonetilladelse, er nødvendige for lokalplanens realisering. Ny bebyggelse herudover må kun opføres efter landzonetilladelse efter planlovens Områdets anvendelse 4 Udstykning 5 Veje og parkering 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til erhvervsformål og til boligformål. 4.1 De to ejendomme må sammatrikuleres, men den derved fremkomne ejendom må ikke senere udstykkes. 5.1 Lokalplanområdet vil få primær adgang fra Brydegårdsvej. Adgang til den eksisterende bebyggelse på Højelsevej 15 må ske fra Højelsevej. Vejadgang er vist på kortbilag Parkering skal primært ske øst for bebyggelse, som vist på kortbilag 2. Der skal anlægges mindst 1 p-plads pr. 100 m 2 etageareal. 13

14 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Den eksisterende gård på Højelsevej 15 må ikke nedrives. 6.2 De eksisterende bevaringsværdige bygninger på Højelsevej 15 må ikke ændres uden byrådets tilladelse. 6.3 Den eksisterende lade syd for den eksisterende gård må dog nedrives som forudsætning for at udnytte lokalplanens byggemulighed. 6.4 Nyt byggeri skal placeres inden for det byggefelt, der er vist på kortbilag 2. Nyt byggeri skal opføres i et omfang på højst meter. Der må ikke opføres andet byggeri inden for lokalplanområdet. 6.5 Nyt byggeri må højst være 9,5 meter højt. 6.6 Det nye byggeri skal mod Højselsevej fremstå som en bygning med en facadehøjde på højst 3 meter, målt til det punkt, hvor facadelinjen skærer oversiden af taget. 6.7 Taget skal udformes så det fra omgivelserne syner som et traditionelt udformet symetrisk saddeltag uden valm. 6.8 Tagudhæng må højst være 0,20 meter. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 De eksisterende bygninger på Højelsevej 15 må ikke ændres uden byrådets tilladelse. 7.2 Ydermure skal fremstå som pudset, vandskuret eller berappet mur i hvid, lyse gule og rade kalkfarver eller silikatfarve. Ydermure kan endvidere fremstå som bindingsværk, hvor tømmer males som tavlet i hvide eller gule farver. 7.3 Vinduer skal placeres med en brøstningshøjde på mindst 0,90 m fra terræn og skal udformes i højformat som huller i mur. Bredden af hver enkelt vindue må ikke overstige én meter. 7.4 Gavltrekanter skal udfares som den øvrige facade, eller evt. med lodret ru bræddebeklædning i en på to, malet med jordfarver eller sort. 7.5 Taget må dækkes af strå, traditionelle røde vingetegl, tagpap med lister, skifer eller traditionelle pandeplader. 7.6 Der må ikke sættes kviste på den ny bebyggelse. 14

15 7.7 Der må ikke opsættes solceller eller andre tekniske anlæg på taget inden for lokalplanområdet. 7.8 De på kortbilag 2 viste bevaringsværdige huse må ikke nedrives, ombygges eller ændres medmindre byrådet giver tilladelse til det. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Der skal udlægges et areal til afskærmende beplantning, mod syd og vest for lokalplanområdet, som vist på kortbilag 2. Dette areal skal udlægges i mindst 3 meters bredde. Beplantningen skal bestå af typiske hegnsplanter som syren, tjørn, hassel og lignende mindre træer og buske. 8.2 Arealet mellem Højelsevej og byggefeltet skal fremstå som have og må ikke belægges med fast belægning. 9 Skiltning og belysning 9.1 Der må ikke skiltes mod Højelsevej. Skiltning mod Brydegårdsvej må kun ske i form af ét skilt som er højst 70 cm højt og højst 90 cm bredt. 9.2 Der må ikke belyses mod Højselsevej. På parkerings- og manøvrearealer, vist på kortbilag 2 må der kun belyses med lamper med en lyspunkthøjde på højst 4 meter. Skærme skal udformes med vandret afskæring Der må ikke opsættes paraboler eller andre antenner på bygningerne inden for lokalplanområdet. 10 Forudsætninger for ibrugtagning 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før de i 5.2 nævnte parkeringspladser er etableret Ny bebyggelse må ikke tages i brug før den i 8.1 nævnte beplantning er etableret. Ny bebyggelse må ikke tages i brug før den eksisterende lade er nedrevet, som nævnt i Ophævelse af lokalplan Lokalplanens retsvirkninger 11.1 Med denne lokalplans endelige vedtagelse aflyses lokalplan 1-26 for det område, som denne lokalplan omfatter Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må der jf. Planlovens 18 ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med bestemmelserne i lokalplanen. Lokalplanen medfører ikke i sig selv en handlepligt til at ændre eksisterende lovlige forhold, der således kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige ændringer af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at forholdet 15

16 ikke er i strid med planens principper eller formål. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Såfremt et forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen Efter lokalplanens endelige vedtagelse kan grundejeren i henhold til planlovens 49 forlange, at ejendommen skal overtages af kommunen, såfremt der er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden for ejendomme med en lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet af et nedrivningsforbud. Vedtagelsespåtegninge Således vedtaget som lokalplanforslag af Køge Byråd den 15. december Flemming Christensen Borgmester Sign. Peter Frost Kommunaldirektør Sign. 16

17 9a 9l 9m 12b 9p 9k N 7a 17a 3a H ø jelsevej 11d 11a Ærtebjergvej 26a 11b 16a 16c 7000e 7000f 3d 27 Kortbilaget er ikke målfast. Der kan forekomme unøjagtigheder med hensyn til omfang og placering af eks. bebyggelse, bevoksning og skel 1a 1m 1l 13g 18d 18a 13a 13c Brydegårdsvej 1k 13b Signaturforklaring Kortbilag 1 Områdegrænse m Matrikelkort Mål 1:2.000 Lokalplan 1058 Udvidelse af erhvervsområde 17 Køge Kommune 2015

18 18

19 N H ø jelsevej Ærtebjergvej Kortbilaget er ikke målfast. Der kan forekomme unøjagtigheder med hensyn til omfang og placering af eks. bebyggelse, bevoksning og skel Brydegårdsvej Signaturforklaring Områdegrænse Byggefelt Vej og parkering Bevaringsværdige bygninger m Vejadgang Beplantning Kortbilag 2 Byggefelt, vej og parkering Mål 1:2.000 Lokalplan 1058 Udvidelse af erhvervsområde Bygning der fjernes 19 Køge Kommune 2015