Byggeteknisk Rapport Sælger

Transkript

1 Byggeteknisk Rapport Sælger Rapporten er udarbejdet af factum2 struer for: Farvervej Struer Kommunenr./Ejendomsnr.: 671/82222 Matrikel/Ejerlav: 146cf STRUER

2 Anvendelse af og kildehenvisning til denne rapport Denne rapport skal til enhver tid gengives i sin helhed. I alle tilfælde skal den gengives med korrekt kildehenvisning til factum2 as.

3 Indholdsfortegnelse 1 Om byggetekniske rapporter Definition af opgave Karakterskala Almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand Besigtigelse Generelle kommentarer til bygningerne Specifikke kommentarer til bygningerne Bygningskonstruktioner Materialebeskrivelse Kontaktinformation Bilag Ingen Side 3 af 20

4 1 Om byggetekniske rapporter Formålet med en bygningsgennemgang og den dertilhørende byggetekniske rapport er generelt at gennemgå de enkelte bygninger og udarbejde en tilstandsbeskrivelse, der overordnet beskriver og vurderer synlige fejl og mangler i forhold til et normalt vedligeholdt hus med samme alder og konstruktion. Da gennemgangen kun er visuel, kan der være fejl og mangler i skjulte og lukkede konstruktioner, der ikke vil fremgå af rapporten. Den bygningssagkyndige kan under tiden anvende enkle tekniske hjælpemidler ved gennemgangen, men vil ikke foretage destruktive indgreb i bygningerne uden aftale med ejer. Derfor kan nogle skader være skjulte for den bygningssagkyndige og vil i de tilfælde ikke fremgå af rapporten. Ansvar Ansvaret for opgavens udførelse begrænser sig til registrering af ejendommens bygninger i forhold til anvendelse, alder, areal, m.m. og afdækning af synlige skader, som kan nedsætte bygningens funktion eller værdi nævneværdigt herunder brud, lækage, revnedannelse eller ødelæggelser. I alle tilfælde kan den bygningssagkyndige ikke gøres ansvarlig for skjulte skader, der ikke var mulige at konstatere efter besigtigelsesreglerne. Samtidig gør vi opmærksom på, at den byggetekniske rapport ikke er omfattet af huseftersynsordningen og hverken må eller kan forveksles med en tilstandsrapport. Indhold Følgende er ikke omfattet af bygningsgennemgangen: VVS-installationernes funktion. Gennemgang af de elektriske installationer. Sædvanligt slid og normal vedligeholdelsesstand. Småting, som ikke påvirker bygningens brug. Bygningens placering på grunden. Bygningens planløsning. Bygningens indretning. Løsøre, f.eks. hårde hvidevarer. Udendørs svømmebassiner og pumpeanlæg. Markiser og baldakiner. Installationer uden for bygningerne. Bygningens æstetik og arkitektur. Bygningens lovlighed (bortset fra åbenlyse overtrædelser af bygningslovgivningen). Side 4 af 20

5 Særskilt gennemgang af de elektriske installationer Den byggetekniske rapport omfatter ikke gennemgang af ejendommens elinstallationer. Dette skal bestilles særskilt. 10-årigt mangelansvar En byggeteknisk rapport fritager ikke sælger for sit 10-årige mangelansvar. Rådgivning En byggeteknisk rapport omfatter ingen form for rådgivning vedr. udbedring, renovering eller andre ændringer. Dette kan dog evt. aftales særskilt. 1.1 Definition af opgave Omfanget af bygningsgennemgangen og den dertilhørende byggetekniske rapport er til enhver tid afgrænset af de begrænsninger, der gør sig gældende i forhold til ansvaret for udførelsen af den byggetekniske rapport. Den byggetekniske rapport bruges typisk af sælger i forbindelse med en hushandel, og hvor det ikke er muligt at udarbejde en tilstandsrapport, da ejendommen ikke er omfattet af huseftersynsordningen. Denne byggetekniske rapport er lavet på baggrund af en henvendelse fra Struer Kommune, Mads Houe, Jurist, Intern Service, Jura, Østergade 11-15, 7600 Struer Side 5 af 20

6 1.2 Karakterskala I denne byggetekniske rapport anvendes en karakterskala, som svarer til rapporter udarbejdet i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse. IB: K0: Kosmetiske skader Beskriver skader eller forhold, som kan påvirke købers indtryk af bygningen. K1: Mindre alvorlige skader Beskriver skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion. K2: Alvorlige skader Beskriver skader, som medfører, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette vil ikke medføre skader på andre bygningsdele. K3: Kritiske skader Beskriver skader, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette svigt risikerer at medføre skader på andre bygningsdele. UN: Bør undersøges nærmere Beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved den visuelle gennemgang. Det kan være en alvorlig skade; derfor bør art, omfang og konsekvenser altid afklares. 1.3 Almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand I forbindelse med udførelsen af den byggetekniske gennemgang og den dertilhørende byggetekniske rapport henviser vi til Almindelige Bestemmelser for teknisk Rådgivning og bistand (ABR 89), som regulerer forholdet mellem rådgiver og klient og dermed fastlægger de gældende principper, der danner grundlag for aftaleforholdet ved en given opgave. Specifikt henviser vi til afsnit 6.2 i ABR 89 vedrørende ansvar for fejl og forsømmelser (tilgængeligt på Side 6 af 20

7 2 Besigtigelse Ejendom Farvervej Struer Kunde/Bestiller Struer Kommune Østergade Struer Tlf.: Mail: struer@struer.dk Bygn. Anvendelse Opført år Etager uden kælder og tag Bebygget areal m 2 Areal m 2 Total Kælder Bolig Erhverv Udnyttet tagetage m 2 A. 1 Værksted B. 2 Anneks C. 3 Drivhus D. Værksted E. Maskinhus F. 6 Cykelskur G. 7 Overdækning Ovenstående arealer fremgår af BBR eller er anslået ud fra de faktiske forhold. Besigtigelsesdato Besigtigelsen omfatter Alle bygninger på ejendommen. Bygningsregistrering i nærværende rapport er foretaget ud fra aktuel vurdering ved besigtigelsen og følger ikke BBR meddelelsens bygningsangivelser. Herunder er Bygning nr. 1 i henhold til BBR opdelt i følgende bygninger A, D, E og G. Se indsat foto for specifikation af bygningsmassen Følgende materiale forelå Tegninger fra Web lager, BBR meddelelse, luftfoto, tingbogsoplysninger og udbudsdokumenter. Bemærkninger til Tilgængelighed: Forbehold: Nej Der er ikke registreret dugruder (punkterede ruder) i termoruder, men det er ikke altid muligt at konstatere dugruder, fordi det er afhængigt af lys- og temperaturforholdene på besigtigelsestidspunktet. Der kan derfor være punkterede termoruder, som ikke har været mulige at registrere på besigtigelsestidpunktet. Der er større oplag af materialer, redskaber og varer i bygningerne. Indvendige vægge og terrændæk bag og under disse er ikke besigtiget. Den nnederste del af østfacaden på bygning nr. 1 er ikke besigtiget, grundet Side 7 af 20

8 beplantning. Undtagne bygninger: BBR: Nej Nej Øvrige oplysninger Nej Side 8 af 20

9 3 Generelle kommentarer til bygningerne Side 9 af 20

10 4 Specifikke kommentarer til bygningerne Bygning: Bygning 1, Værksted Karakter Beskrivelse 1.0 Tagkonstruktion/-belægning/skorsten 1.1 Tagbelægning/rygning K3 Opbukkede kanter på tagpap ved murkroner på bygningens nordøstlige hjørner mangler vedhæftning til underlaget og der er åben ind mellem pap og bagved liggende konstruktioner. Note: Forholdene medfører risiko for vandindtrængning og opfugtning af underliggende konstruktioner og installationer med nedbrud til følge. 1.1 Tagbelægning/rygning K1 Underside af tagbelægning i det østlige bygningsafsnit er skjoldet. Note: Der kunne ved besigtigelsen ikke konstateres fugt, hvorfor skjolderne vurderes at stamme fra tidligere og nu udbedrede utætheder Andet K2 Bund i loftslem mod syd er med skader på bundpladen. Note: 2.0 Ydervægge 2.1 Facader/gavle K1 Der er vandrette og lodrette revner i murværket, mellem vinduerne mod syd og øst 2.1 Facader/gavle K2 Der er lodret revne i murværket i det indvendige hjørne mod nordøst. 2.1 Facader/gavle K2 Der er lodrette revnedannelser flere steder i facade mod vest. Note: Skaderne stammer revnedannelser i underliggende sokkel. 2.1 Facader/gavle K1 De er stedvist forvitrede mursten i vestfacaden. 2.2 Beklædninger K3 Gennemføring af spirorør, øverst i sydfacade over litra D, er fuget med PU-skum og pladebklædningen slutter ikke tæt til røret. Note: Forholdene medfører risiko for vandindtrængning og opfugtning af bagved liggende konstruktioner og installationer med nedbrud til følge Side 10 af 20

11 3.0 Vinduer og døre 3.1 Døre K2 Dør til depot i det østligste omklædningsrum er med skader på karm og dørplade. 3.1 Døre K2 Der er skade på karmen af døren til kælderen i det østlige bygningsafsnit. 3.1 Døre K1 Der er generelt skrammer og småskader på karme af de indvendige døre. 3.2 Vinduer K1 Der er rust i hængslerne på de nordvendte vinduer. 3.2 Vinduer K1 Der er generelt malingsafskalninger og udtørringsrevner på trævinduerne mod nord, syd og øst. 4.0 Fundament/sokler 4.2 Sokkel K3 Der er revner spredt i soklen, blandt andet mod nord og mod vest. Note: Nogle af skaderne mod vest forårsager revnedannelser i overfor liggende murværk. 4.3 Udvendige trapper K2 Der er revner i og afskalninger af puds på trappekonstruktionerne ved kælderen mod vest. 5.0 Kældre/krybekældre/terrændæk 5.1 Gulvkonstruktion K3 Der er revner i terrændækket i værkstederne mod vest i bygningen. Note: Skaderne i det sydligste værksted forårsager revnedannelser i mur mod syd. 5.1 Gulvkonstruktion K1 Der er revner i terrændækket i kælderen mod vest. 6.0 Vådrum (badeværelse, toilet og bryggers) 6.1 Gulvkonstruktion/-belægning K1 Der er klinker med manglende vedhæftning til underlaget i det det vestligste omklædningsrum 6.2 Vægkonstruktion/-belægning K2 Der er skader på flisebeklædning over udslagsvask i rengøringsrum øst for det østligste omklædningsrum. 6.2 Vægkonstruktion/-belægning K3 Der er malede vægge i baderum i det østlige bygningsafsnit i det nordøstlige hjørne af bygningen Side 11 af 20

12 Note: Malebehandlinger i vådzone (bruserum) er ikke velegnet, og efter 1995, uanset MK-godkendelse, ikke nogen godkendt behandling. Forholdet medfører risiko for fugtskader i de underliggende og bagvedliggende konstruktioner. 6.4 Gulvafløb K2 Gulvafløbet under vask i omklædningsrummet mod øst er udført med beton mellem risteramme og afløbsskål, hvilket er en fejlkonstruktion. Note: Der er ikke tale om vandbelastede områder, hvorfor risiko for vandindtrængen i underliggende konstruktioner er meget begrænset, og der vurderes derfor ikke værende risiko for følgeskader. 7.0 Gulvkonstruktion og gulve 7.1 Gulvkonstruktioner K2 Gulv i kontor cirka midt for mod nord er under renovering og fremstår med skader på gulv, relateret hertil 7.2 Belægninger K2 Opbukning på linoleumsbelægning, i forrummet til toiletter, cirka midt i bygningen i østligt bygningsafsnit, mangler vedhæftning til underlaget og der er åben ned mellem vægge og linoleumsbelægning. 7.2 Belægninger K1 Der er generelt afskalninger i overfladebelægning på malede gulve. 8.0 Indervægge/skillevægge 8.1 Indvendige vægge K2 Vægge i kontor cirka midt for mod nord er under renovering og fremstår med skader på gulv, relateret hertil 8.1 Indvendige vægge K1 Der er generelt småskader og slitagespor på de indvendige vægge. 8.1 Indvendige vægge K2 Der er lodret revnedannelse i væg mod syd, i det sydligste værksted mod vest. Note: Skaderne stammer fra revnedannelser i terrændækket. Side 12 af 20

13 8.2 Vægbeklædninger K1 Der er lodrette og vandrette revner i pladevæg mod nord i det sydligste værksted mod vest. 9.0 Lofter/etageadskillelser 9.2 Loftbeklædning K1 Loftspladerne i kantinen og i lokalet lige øst for kantinen gaber og ligger stedvist ikke helt nede i skinnesystemet og et enkelt sted mangler der en loftsplade Indvendige trapper 10.2 Konstruktion K1 Der er løse kantlister på forkanten af trinnene på kældertrappen i det østlige bygningsafsnit VVS-installationer Bygning: Bygning nr. 2 Anneks Karakter Beskrivelse 1.0 Tagkonstruktion/-belægning/skorsten 1.1 Tagbelægning/rygning K1 Der er mos- og algevækst på tagbelægingen. Note: Mos- og algevækst holder på fugten og øger nedbrud med tiden. 1.5 Udvendigt træværk ved tag K1 Der er malingsafskalninger og mosvækste på vindskeder. 2.0 Ydervægge 2.2 Beklædninger K2 Facadebeklædningen er ikke udført med tilstrækkelig afstand til terræn, så der er nærliggende risiko for nedbrud. Note: Træbranchens Oplysningsråd foreskriver en mindsteafstand på 15 cm. fra underkant træbeklædning til terræn, for at undgå unødigt nedbrud. 2.2 Beklædninger K3 Der er utætheder i facaderne mod syd og øst. Note: Der ses skjolder og tegn på opfugtninger indvendigt på ydervæggene. Side 13 af 20

14 3.0 Vinduer og døre 3.1 Døre K2 Der er rust i slutblik og låsetøjet på døren er deffekt. Note: Døren holdes lukket med en belægningssten. 3.2 Vinduer K1 Der er malingsafskalninger og løs glasliste på vinduet mod vest. 4.0 Fundament/sokler 7.0 Gulvkonstruktion og gulve Bygning: Bygning nr. 3 Drivhus Karakter Beskrivelse 1.0 Tagkonstruktion/-belægning/skorsten 2.0 Ydervægge 2.1 Facader/gavle K2 Der er en revnet rude mod nord. 3.0 Vinduer og døre 4.0 Fundament/sokler Bygning: Bygning nr. 4 tilbygning Karakter Beskrivelse 1.0 Tagkonstruktion/-belægning/skorsten 1.1 Tagbelægning/rygning K3 Der er enkelte dampbuler i taget. Note: Der kan opstå dampbuler på tagpapdækninger, hvis der forekommer fugt fx i en luftlomme mellem to tætte lag tagpap, og tagfladen efterfølgende opvarmes af solen. Dampbuler vokser med tiden og ødelægger til sidst overpappen. Det medfører risiko for fugtproblemer, fordi tagfladens tæthed herefter kun udgøres af underpappen. Hvis denne ikke er tæt eller hvis dampbulen ikke repareres/udbedres er der risiko for, at underpappen nedbrydes og bliver utæt, hvilket kan medføre fugtproblemer i tagkonstruktionen. Side 14 af 20

15 1.6 Tagrender/tagnedløb K3 Tagrende mod vest er afsluttet før tagbelægningen og tagkonstruktionen her er lukket tæt. Note: Forholdene medfører risiko for vandindtrængning og opfugtning af underliggende konstruktioner og installationer med nedbrud til følge. 2.0 Ydervægge 3.0 Vinduer og døre 3.1 Døre K1 Der er skade, nederst i portblad på den sydligste port. 3.2 Vinduer K2 Der mangler afslutninger af vindueslysninger indvendig omkring vinduer mod syd. 4.0 Fundament/sokler 5.0 Kældre/krybekældre/terrændæk 8.0 Indervægge/skillevægge 9.0 Lofter/etageadskillelser 9.2 Loftbeklædning K2 Der er skader og spor efter utætheder i tagkonstruktionen. Note: Ifølge bruger på stedet, skyldes skaderne tidligere og nu udbedrede skader. Bygning: Bygning 5,hal Karakter Beskrivelse 1.0 Tagkonstruktion/-belægning/skorsten 1.1 Tagbelægning/rygning K1 Der er enkelte mindre buler i tagbelægningen. Note: 2.0 Ydervægge 3.0 Vinduer og døre 4.0 Fundament/sokler Side 15 af 20

16 5.0 Kældre/krybekældre/terrændæk 8.0 Indervægge/skillevægge 9.0 Lofter/etageadskillelser Bygning: Bygning 6, cykelslkur Karakter Beskrivelse 1.0 Tagkonstruktion/-belægning/skorsten 1.3 Skotrender/inddækninger K3 Tagbelægningen er i nordsiden afsluttet uden inddækning mellem tag og stern og der er åben ned i underliggende konstruktioner. Note: Forholdene medfører risiko for vandindtrængning og opfugtning af underliggende konstruktioner og installationer med nedbrud til følge. 1.6 Tagrender/tagnedløb K3 Der er skader på tagrender og tagnedløb og der mangler endestop i tagrendens østende. Note: Forholdene medfører risiko for vandindtrængning og opfugtning af underliggende konstruktioner og installationer med nedbrud til følge. 2.0 Ydervægge 2.2 Beklædninger K2 Facadebeklædningen er ikke udført med tilstrækkelig afstand til terræn, så der er nærliggende risiko for nedbrud. Note: Træbranchens Oplysningsråd foreskriver en mindsteafstand på 15 cm. fra underkant træbeklædning til terræn, for at undgå unødigt nedbrud. 4.0 Fundament/sokler 5.0 Kældre/krybekældre/terrændæk 5.1 Gulvkonstruktion K1 Der er stedvise revner og ujævnheder i terrændækket. Bygning: Bygning 7 0verdækning Karakter Beskrivelse 1.0 Tagkonstruktion/-belægning/skorsten Side 16 af 20

17 2.0 Ydervægge 3.0 Vinduer og døre 4.0 Fundament/sokler Side 17 af 20

18 5 Bygningskonstruktioner Materialebeskrivelse Konstruktioner er skønnet ved besigtigelse. Vi gør derfor opmærksom på, at oplysningerne i dette afsnit er beregnet til forsikringsselskaberne. Oplysningerne kan ikke betragtes som en garanti for korrekt materialeangivelse eller konstruktionsudformning. Bygningskonstruktion Bygning, Litra Kommentar 1.0 Tagkonstruktion/-belægning/skorsten 1.2 Sadeltag B, C, E 1.3 Ensidigt fald A, D, F, G 1.4 Built-up A 1.6 Hanebåndspær B 1.7 Gitterspær A 1.8 Bjælkespær B, D, F 1.9 Andet; Type: E Stålspær 1.11 Taghældning grader A, D, F 1.12 Taghældning grader A, B, C, D, E 1.18 Tagbelægning - Metalplader E, F 1.19 Tagbelægning - Tagpap/tagduge A, B, D, 1.9 Andet; Type: C, G Glas 2.0 Ydervægge 2.2 Hulmur A 2.5 Træ B, D, F 2.6 Andet: C,G Glas 2.6 Andet: A, G Stålplader 2.15 Bagmur - Tegl/kalksandsten A, F, G 2.17 Bagmur - Let pladekonstruktion A 2.16 Bagmur - Letbeton E 3.0 Vinduer og døre 3.2 Træ A,B,D,E,F 3.3 Plast A 3.4 Metal A, C,E,G 4.0 Fundament/sokler 4.2 Beton A, C, D, G 4.4 Andet; Type: B, E, F Punktfundamenter 5.0 Kældre/krybekældre/terrændæk 5.2 Terrændæk A, D, E 5.3 Kælder A 5.6 Støbt i beton A, D, E 5.8 Drænlag/kapillarbrydende lag; Type: A, D, E Ukendt 6.0 Vådrum (badeværelse/toilet/bryggers) 6.3 Vægkonstruktioner, uorganisk A 6.5 Gulvkonstruktioner, uorganisk A 7.0 Gulvkonstruktion og gulve 7.4 Væg-til-væg tæppe A 7.5 Tæppe på beton A Side 18 af 20

19 7.6 Klinkegulv på beton A 7.8 Andet; Type: A Vinyl, linoleum og malede betongulve 8.0 Indervægge/skillevægge 8.3 Inder-/skillevægge - Letbeton E 8.4 Inder-/skillevægge - Træ B, D 8.5 Inder-/skillevægge - Murværk A, D 8.6 Inder-/skillevægge - Let A, E pladekonstruktion 11.0 VVS-installationer 11.4 Fjernvarme A Side 19 af 20

20 6 Kontaktinformation Den besigtigede ejendom Rapporten er udarbejdet af: Farvervej 1 Per Yde Larsen 7600 Struer Indehaver factum2 struer Energivej Struer Tlf.: Mobil: Mail: pyd@factum2.dk factum2 står naturligvis til rådighed, hvis der er behov for uddybning af den udførte bygningsgennemgang. Side 20 af 20