Til Deres orientering har min klient forsøgt at indgå i dialog med ansøgeren, men det har umiddelbart ikke affødt yderligere tiltag.

Transkript

1 Vesthimmerlands Kommune Frederik IX s Plads Farsø Att: Projekter og ejendomme Hunderupvej 22, 1. sal 5000 Odense C Tel morten@advokatknoth.dk CVR-nr Journal nr juli 2018 Deres sags. nr Jeg skriver til Dem på vegne af min klient Marianne Bisgaard, der ejer ejendommen beliggende Skov Sørens Vej 43, 9681 Ranum. Min klient har bedt mig besvare Deres brev af den 18. juni 2018 vedrørende opførelse af en tilbygning på 110 m2 til den eksisterende ejendom beliggende Skov Sørens Vej 45, 9681 Ranum. Min klient kan ikke acceptere, at der udføres den påtænkte udvidelse af ejendommen beliggende Skov Sørens Vej 45, 9681 Ranum, og min klient gør således indsigelser mod, at der meddeles landzonetilladelse til byggeriet. Indsigelserne beror på en række relevante synspunkter, der dels følger af lovgivningen, praksis fra Planklagenævnt samt Natur- og Miljøklagenævnet, naboretlige og erstatningsretlige betragtninger. Til Deres orientering har min klient forsøgt at indgå i dialog med ansøgeren, men det har umiddelbart ikke affødt yderligere tiltag. *** Det er min vurdering, at den ønskede udvidelse af ejendommen dels er i strid med planlovens 35, stk. 3 og 5a, og dels i strid med Planklagenævnets samt Natur- og Miljøklagenævnets generelle praksis. Det følger af praksis, at De er forpligtet til i Deres vurdering at lægge vægt på en række forskellige forhold, herunder skal De foretage en helhedsvurdering af sagen, hvor det blandt andet skal vurderes, hvorvidt en tilbygning/ombygning vil medføre urimelige nabogener samt de fremtidige konsekvenser for området. *** Jeg skal særligt henlede Deres opmærksomhed på, at ejendommen ligger inden for kystnærhedszonen i et kystlandskab, der er udpeget som et område af særlig landska- FAST EJENDOM SELSKABSRET ENTREPRISERET ARBEJDSRET ERHVERVSRET RETSSAGER

2 belig værdi, ligesom grunden hvor der ønskes opført tilbygning delvist ligger inden for strandbeskyttelseslinjen og på kanten til et Natura 2000 område. Det følger af planlovens 5a, at kystnærhedszonen skal søges friholdt for bebyggelse, der ikke er afhængig af kystnærhed, herunder at der kun kan gives landzonetilladelse, når det ansøgte er af helt underordning betydning i forhold til de nationale planlægningsinteresser i kystområdet jf. planlovens 35, stk. 3. Det er min vurdering, at den ansøgte tilbygning ikke er af underordnet betydning for nationale planlægningsinteresser. Dertil kommer, at det følger af Planklagenævnets afgørelse NMK af 21. december 2017 (Bilag 1), jf. Natur- og Miljøklagenævnets principielle afgørelse (NoMO) 47 (Bilag 2), at praksis bør være særlig restriktiv i områder med særlig følsom natur eller landskab, herunder i områder med små sommerhuse tæt på kysten. Praksis angiver endvidere, at der ikke sædvanligvis meddeles tilladelse til udvidelse af sommerhuse - til mere end et samlet areal på 80m2 i områder uden særlige naturinteresser eller landskabelige hensyn. Området hvor min klients ejendom er beliggende, er som bekendt kategoriseret ved særlige naturinteresser samt landskabelige hensyn. Jeg tillader mig at lægge til grund, at De er enig heri. Ifølge kommuneplanen er området kategoriseret som værende med særlige værdifulde landskaber og som et geologisk værdifuldt område. Dertil kommer, at området ligger på grænsen til Natura 2000 område nr. 16, hvilket som bekendt består af et habitatområde samt fem fuglebeskyttelsesområder. Det kan således lægges til grund, at området - hvori der er ansøgt om tilladelse til opførelse af tilbygning - har planlægningsinteresser i kystområdet. Området er ifølge kommuneplanens retningslinjer kategoriseret som særligt værdifulde, således de så vidt muligt skal holdes fri for inddragelse af arealer til formål, der kan skæmme landskabet, herunder er det afgørende at beskytte landskaberne mod byggeri m.v., der kan medføre, at landskabselementerne udviskes. I sommerhusområder kan der efter en konkret vurdering ifølge praksis meddeles tilladelse til udvidelse til et samlet areal på 100 m2. Det er min klare vurdering af sagen, at der i henhold til lovgivningen og praksis ikke er grundlag for at meddele tilladelse til opførelsen af bygningen. *** Udover områdets skønne naturkarakter skal jeg endvidere henlede Deres opmærksomhed på, dels de øvrige ejendommes arealer, og dels hvilken konsekvens en tilladelse vil medføre fremadrettet. 2

3 Det fremgår af Bilag 3, at de øvrige ejendomme i området typisk har et areal på m2. Den tiltænkte tilbygning overstiger således dette væsentligt. Dels ligger Skov Sørens Vej 45, 9681 Ranum i første række ud til fjorden, og tilbygningen tiltænkes placeret i forlængelse af den eksisterende ejendom mod øst, således at den placeres foran min klients ejendom. Dertil kommer, at tilbygningen skal være 5 meter høj, og langsiden vil vende mod min klients ejendom med vinduer placeret i den øverste del af langsiden. Tilbygningen vil med andre ord medføre, at min klient mister størstedelen af sin udsigt til Limfjorden Bilag 4, ligesom sommerhuset med tilbygningen vil fremstå meget dominerende i området, idet dette bliver næsten tredobbelt så stort (ifølge BBR-meddelelsen af den 29. juni 2018 har det et areal på 60 m2) og markant højere end den nuværende ejendom. Jeg skal for god ordens skyld henlede Deres opmærksomhed på, at det følger af de tinglyste deklarationer i området, at de opførte ejendomme skal fremtræde enkle. Det er min vurdering, at ejendommen vil miste sin nuværende enkle karakter. *** Det er endvidere min vurdering, at en tilladelse til at opføre den påtænkte tilbygning ligeledes vil medføre indbliksgener for min klients ejendom. Som De nok er bekendt med, er dette i strid med byggereglementets bestemmelser. Dertil kommer, at en tilladelse forventeligt vil medføre, at mange øvrige ejere i området vil søge om at opføre tilbygninger, idet en sådan tilladelse vil medføre præcedens for området. Såfremt dette bliver tilfældet vil området miste sine særlige naturinteresser og landskabelige herligheder, idet området snarere vil få karakter af at være et parcelhuskvarter. Det er således min vurdering, at det vil være i strid med både byggereglementet, planloven samt praksis at meddele tilladelse. *** Afslutningsvis skal jeg gøre opmærksom på, at en tilladelse til at opføre tilbygningen kan resultere i, at der er grundlag for at kræve erstatning på baggrund af de naboretlige regler. Den ansøgte tilbygning vil medføre en væsentlig værdiforringelse af min klients ejendom, idet størstedelen af fjordudsigten fra min klient ejendom vil forsvinde, ligesom den påtænkte udvidelse vil medføre indbliksgener samt tab i form af herlighedsværdi. Sammenfattende gøres det således gældende, at der ikke er grundlag for at meddele tilladelse til den ønskede tilbygning. En tilladelse vil medføre, at min klient lider såvel et 3

4 økonomisk tab som tab af herlighed, ligesom området i sin helhed vil miste sin karakters herlighed, naturområde m.v., såfremt området bliver skæmmet af store dominerende ejendomme. Til Deres orientering vil min klients tab blive krævet erstattet. Med venlig hilsen Morten Knoth Knudsen v/ Dorte Skovhøj Bächler Advokatfuldmægtig 4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16 Bilag 3 Oversigt over sommerhusenes m2 jf. BBR på Skov Sørens Vej, 9681 Ranum

17