LOKALPLAN UDKAST. luftfoto. Forslag. Stenløse Syd Boliger ved Lindendalen

Transkript

1 45 LOKALPLAN UDKAST luftfoto Forslag i høring: xx.xx - xx.xx 2017 Stenløse Syd Boliger ved

2 Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan for den fremtidige udvikling af et geografisk afgrænset område i kommunen. Der skal altid udarbejdes lokalplan, inden der foretages væsentlige ændringer af et område, f.eks. større bygnings- eller anlægsarbejder. Lokalplan udarbejdes også, når det er nødvendigt for at kommuneplanen kan gennemføres, eller når kommunen ønsker at sikre en særlig udvikling i et område. Lokalplaner er opbygget af en redegørelsesdel og en bestemmelsesdel samt kortbilag. Redegørelsen er en beskrivende tekst mens bestemmelsesdelen er udformet som lovtekst. Lokalplanens bestemmelser er bindende for grundejerne i området. Det betyder, at ny anvendelse, bebyggelse eller andre ændringer i lokalplanområdet, skal være i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Byrådet kan dog dispensere til mindre betydende afvigelser fra planen. Lokalplanen medfører ikke handlepligt og nuværende, lovlige forhold i området kan fortsætte uændret, uanset hvad der står i lokalplanen. Inden byrådet kan vedtage en lokalplan, skal der udarbejdes et lokalplanforslag, som sendes i offentlig høring i mindst 8 uger. Efter høringsperiden behandler byrådet planforslaget sammen med alle de indkomne bemærkninger og tager stilling til, om planforslaget skal vedtages endeligt, og om der i den forbindelse skal foretages ændringer af planen. Vedtagelsestidspunkt og høringsfrist for denne lokalplan findes bagerst i planen. 2 Hvad er en lokalplan?

3 Indholdsfortegnelse Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål 5 Lokalplanens område og zonestatus 6 Områdets udvikling 6 Eksisterende forhold 7 Lokalplanens indhold 8 Lokalplanens forhold til anden lovgivning og planlægning 12 Tilladelser fra andre myndigheder eller i henhold til anden lovgivning 14 Miljøvurdering 15 Bestemmelser 1. Lokalplanens formål Område og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Forsyning og tekniske anlæg Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Skiltning og reklamering Ubebyggede arealer og terræn Forudsætninger for ibrugtagelse af ny bebyggelse Grundejerforening Ophævelse af byplanvedtægt eller lokalplan Retsvirkninger 23 Midlertidige retsvirkninger 23 Høring, vedtagelse og offentlig bekendtgørelse 24 Bilag Bilag 1, Lokalplanens Afgrænsning 26 Bilag 2, Principiel Disponering 27 Bilag 3, Adgang og beplantning 28 Bilag 4, Illustrativ Bebyggelsesplan 29 Bilag 5, Beplantning, arter 30 Indholdsfortegnelse 3

4 Lokalplan 45 4 Redegørelse

5 Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanområdet er en del af boligområdet Stenløse Syd, som ligger syd for Stenløse by. Byrådet besluttede i februar 2016 at sælge Storparcel 96 pga. den øgede interesse for byggemuligheder i Stenløse Syd og nu udarbejdes der lokalplan for området. Lokalplanområdet ligger i 4. etape af Stenløse Syd, og er omfattet af rammelokalplan Lokalplan 45 har formål at fastlægge rammerne for den fremtidige anvendelse af området, herunder give mulighed for opførelse af nye boliger opført som en blanding af tæt-lav og etageboliger med tilhørende fælles friarealer. Ligeledes skal lokalplanen sikre, at de landskabelige kvaliteter i området bevares, herunder særligt det kuperede terræn. Stenløse Syd Lokalplanområdet omfatter matrikel nr. 40ay Stenløse By, Stenløse, og er afgrænset som vist på kortbilag 1. Grunden er på ca. 2 ha og er beliggende på kanten mellem by og natur med udsigt over det varierede landskab, hvor terrænet falder ned mod Værebro Å. Lokalplanen afgrænses som vist på fotoet, samt på kortbilag 1. Etape 1 Etape 2 Etape 1 Etape 3 Etape 4 Etape 4a Etape 4 Etape 5 Redegørelse 5

6 Lokalplanens område og zonestatus Lokalplanen giver mulighed for at opføre en blanding af tæt-lav og etageboliger beliggende i et fælles haveanlæg. Som den eneste bebyggelse i Stenløse Syd ligger de nye boliger syd for og grænser op til det åbne land både mod øst, vest og mod syd. Nord for bebyggelsen ligger Stenløse Syd, som er en blanding af parcel- og rækkehuse. Bebyggelsen afgrænses mod vest af og mod øst af stien og af etape 5, som i dag ligger i landzone og tilhører den tilstødende landejendom. Femte etape afslutter Stenløse Syd og kobler bebyggelsen sammen med den eksisterende by og sikrer dermed let adgang til eksisterende faciliteter for de nye beboere. Bebyggelsen ligger i dag i byzone og forbliver i byzone. Vinderprojektet for Stenløse Syd udarbejdet af Bystrup Arkitekter Udsigt over Værebro Ådal fra lokalplanområdet Områdets udvikling Udbygningen af Stenløse Syd sker på baggrund af en arkitektkonkurrence afholdt i 2009, hvor formålet var at udvikle en helhedsplan for bebyggelsen. Hele bydelen giver mulighed for nye boliger, som placeres omkring fælleden, et stort friareal og naturområde centralt i bebyggelsen, og kilerne, som er grønne forbindelser ud til det åbne land. Fra politisk side er der ønske om, at hele Stenløse Syd bliver et nyt attraktivt by- og naturområde, hvor der er et levende bymiljø med en bred variation af boligtyper og boligformer. De første fire etaper er tidligere lokalplanlagt i rammelokalplanen og 3.2.1, samt i projektlokalplaner for de enkelte storparceller. En af de kendetegnende kvaliteter ved Stenløse Syd er den grønne og miljørigtige profil, der sikrer, at alle boliger opføres, så de får et stærkt nedsat forbrug af energi og drikkevand. 6 Redegørelse

7 Eksisterende forhold Stenløse Syd er omgivet af et varieret landskab, hvor terrænet falder ned mod Værebro Å. Lokalplanområdet er dyrket landbrugsjord, og rummer i dag flere gode udsigtspunkter. Området ligger på en sydvendt skråning, hvilket sikrer en optimal beliggenhed for lavenergiboliger. Terrænet falder seks meter med det højeste punkt ved og det laveste punkt ved gården mod syd. Omkringliggende bebyggelse Nord for ligger flere nyere parcelhusudstykninger. Bebyggelsen ved ligger som den eneste udstykning syd for, hvilket betyder, at den allerede adskiller sig fra den øvrige bebyggelse. Parcelhus ved set fra Stier og grønne forbindelser Langs den østlige side mod etape 5 løber Lindendalsstien, der som en del af det overordnede stinetværk i Stenløse Syd forbinder området med S-togsstationen og indkøbsmuligheder. Fra bebyggelsen nord for storparcellen er der en grøn forbindelse, som kan videreføres i den nye bebyggelse. Den grønne forbindelse indeholder en trampesti og giver adgang til Fælleden. Trafikale forhold Lokalplanområdet grænser op til, som er den gennemgående trafikale rute i Stenløse Syd. Lokalplanområdet trafikbetjenes af en stikvej fra. Billedet viser åben-lav bebyggelse fra Stenløse Syd Billedet viser fælleden Kig igennem den grønne forbindelse ved Storparcel 95 Redegørelse 7

8 Lokalplanens indhold Lokalplanen fastlægger området til boliger og fælles friarealer. Hensigten er at give bebyggelsen en åben karakter med fælles rekreative områder og gode stiforbindelser til de omkringliggende områder. Anvendelse og bebyggelsesforhold Lokalplanen giver mulighed for tæt-lav og etagebebyggelse og må kun anvendes til boligformål med en maksimal bebyggelsesprocent på 50. Den nye bebyggelse skal fremstå med en max højde på op til 8,5 meter og kan opføres i op til 2 etager. 8 Redegørelse

9 Boligerne skal variere i størrelse, og der med give mulighed for at både seniorer, børnefamilier og evt studerende kan bosætte sig indenfor området. Foruden boligerne skal der etableres et fælleshus, der kan være med til at skabe rammerne for fællesskabet. Bebyggelsens ydre fremtræden Hensigten med bestemmelserne for bebyggelsens fremtræden er at sikre, at bebyggelsen tilpasser sig det eksisterende terræn, således at evt terrænregulering holdes til et minimum. Det er desuden vigtigt, at bebyggelsen fremstår som længer, der ligger frit i landskabet, hvorfor der er stillet krav til at private skure mm skal integreres i bebyggelsesmassen. Bygningerne skal desuden fremstå som en samlet helhed og der skal være overensstemmelse mellem materialer, tagformer, bygningshøjder mm. Boligerne ligger som længehuse, der former sig efter det eksisterende terræn, og ligger parallelt med terrænkurverne. Dette er en bevidst disponering, da den kuperede grund kræver en struktur, der forholder sig til landskabskoterne og som understøtter den grønne fortælling. Længerne ligger forskudt i forhold til hinanden og skaber derved en rummelig intensitet med varierende kig både til det åbne land og til det centrale strøg. Bebyggelsen ligger frit i et åbent landskab, og det er vigtigt, at fastholde den åbne struktur i bebyggelsen, hvor alle udendørsarealer bortset fra en mindre semiprivat zone på fem til syv meter lige udenfor boligerne er fælles friarealer. I det centrale støg, der forbinder boligerne og fælleshuset, er der udlagt en række forskellige fællesskabende aktiviteter, såsom legepladser, væksthuse, nyttehaver og andre mødesteder. Aktiviteterne er bevidst samlet i det centrale strøg, da det kan være med til at give liv og sammenhold i bebyggelsen. Eksempler på beplantning og indretning af den grønne forbindelse Fælleshuset ligger i bunden af bebyggelsen og giver dermed alle andel i den bedste placering med det åbne land og de store vidder lige på dørtærsklen. Der vil desuden være en overkørsel fra for at sikre gæsteparkering og vareindlevering til fælleshuset. Redegørelse 9

10 Etapeopdeling Udbygningen af bebyggelsen kan etapeopdeles, således at udbygningen af området vil være fra vest mod øst, dvs fra og over imod etape 5. Veje, stier og parkering Lokalplanområdet er som udgangspunkt et bilfrit område. Beboerne kan parkere på parkeringspladsen, der ligger parallelt med. Denne parkeringsplads er trafikbetjent fra. Parkeringspladsen muliggør en parkeringsnorm på 1,5 parkeringsplads pr. bolig med gæsteparkering. I første omgang er det valgt kun at vise parkeringen som et udlæg, da det ikke forventes, at der vil blive behov for den fulde parkeringsnorm. Dette skyldes en forventning om, at boligerne opføres som små boliger, og dels de gode stiforbindelser til byen og stationen. Herudover forventes det, at beboerne vil have delebilsordninger mm, hvorfor der anlægges ca halvdelen af parkeringen ved boligernes opførelse. Herefter er det valgt at reservere et areal svarende til den resterende parkingsnorm, så de kan anlægges, hvis der senere viser sig et behov. Foruden overkørslen til parkeringspladsen vil der være overkørsel til Fælleshuset. Dette skyldes, at der kan være et behov for at læsse varer af mm i forbindelse med fællesarrangementer. Fra parkeringspladsen i nord går beboerne ad det centrale grønne strøg ned til deres bolig. Foruden at være den primære rute igennem bebyggelsen og fungerer stien også som en del af brandredningssystemet. Renovation etableres også i sammenhæng med p-anlæggene og disponeres efter behov. Ubebyggede arealer Den grønne forbindelse, der sikrer parcellerne nord for lokalplan adgang til Fælleden, fortsættes ned igennem lokalplanområdet som det grønne strøg og indeholder forskellige fællesskabende aktiviteter, såsom legeplads, nyttehaver, væksthuse og meget mere. De resterende arealer mellem husene betragtes som fælles friarealer og etableres med enggræs, træer og markblomster, så området får karakter af den oprindelige natur. I umiddelbart 10 Redegørelse

11 forbindelse med boligerne ligger en semiprivat zone, hvor det er muligt for beboerne i stueetagen at rykke udenfor. For at bevare den åbne karakter i området er der krav om at der ikke må hegnes ud mod de fælles friaraler. 11

12 Lokalplanens forhold til anden lovgivning og planlægning Fingerplan 2013 Stenløse Syd er i Fingerplan 2013 udpeget som byområde beliggende indenfor det ydre storbyområde (Byfingrene). Lokalplanområdet ligger i byzone og tilpasser sig Fingerplanens overordnede interesser. Lokalplanen og lokalplanens afgrænsning vurderes derfor at være i overensstemmelse med Fingerplanen. Servitutter Egedal Kommune ønsker at arbejde for en bæredygtig byudvikling gennem nedsættelse af miljøbelastningen og bevarelse af biodiversiteten. For at indfri disse mål er der tinglyst en række krav til bygningernes forbrug af energi og vand, samt fastsat begrænsninger for brug af særligt miljø- og sundhedsskadelige materialer. På ejendommen er tinglyst følgende servitutter: Krav til lavenergi m.m. Boligerne skal som minimum overholde kravene til den bedste lavenergiklasse i det til enhver tid gældende bygningsreglement, som pt er bygningsklasse Alt tagvand skal opsamles i et godkendt anlæg til brug af regnvand ved toiletskyl og evt. tøjvask. Oversky dende tagvand skal nedsives på egen grund. Der må ikke anvendes materialer som indeholder PVC. Der må ikke anvendes trykimprægneret træ. Kommuneplan Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanramme B2-42, som udlægger området til boligområde med en bebyggelsesprocent på max. 50 %. Dette fastholdes i lokalplanen. Lokalplan Hele lokalplanområdet er omfattet af Lokalplan Denne aflyses indenfor lokalplanområdet ved den endelige vedtagelse og bekendtgørelse af Lokalplan 45. Energi og Varmeforsyning Ifølge kommunens varmeforsyningsplan ligger lokalplanområdet i et forsyningsområde for fjernvarme. Det betyder, at de enkelte grundejere har mulighed for at blive tilsluttet fjernvarme i området. Der er tinglyst en servitut om at alle bebyggelser indenfor lokalplanområdet skal opføres som lavenergihuse. Kommunalbestyrelsen skal dispensere fra krav om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, når bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri, jf. Planloven 19, stk Bestemmelser

13 Drikkevand og grundvand Lokalplanområdet er udpeget som område med særlige drikkevandsinteresser (OSD). Disse udpegninger medfører, at der ikke må placeres særligt grundvandstruende virksomheder i området og at det ved planlægning for andre virksomhedstyper skal sikres, at disse ikke forurener grundvandet. Ligeledes skal det ved etablering af køre og parkeringsarealer sikres, at regnvand fra disse arealer afledes på en kontrolleret måde og ikke nedsiver urenset til grundvandet. Lokalplanen implementerer disse krav. Spildevand Spildevand skal håndteres i overensstemmelse med Egedal Kommunes gældende Spildevandsplan. I henhold til Egedal Kommunes Spildevandsplan kloakeres der i lokalplanområdet kun for spildevand. Regnvand Regnvand, der falder på tage skal håndteres indenfor området, jf. afsnit om servitutter. Regnvand, der falder på tage skal opsamles og genanvendes til toiletskyld. Regnvand, der falder på befæstede arealer (veje, parkeringsarealer m.m.) skal som udgangspunkt ledes til regnvandskloak. Affaldshåndtering Affaldshåndtering i området skal ske i overensstemmelse med det til enhver tid gældende affaldsregulativ for kommunen. Kommunens affaldsregulativ forventes fra og med 2016 at stille krav om, at affald skal sorteres i mindst 4 fraktioner. Naturbeskyttelsesloven, Habitatdirektiv og Natura 2000 Lokalplanområdet består af et udbygget boligområde i byzone og rummer ikke natur som er beskyttet efter naturbeskyttelsesloven, omfattet af habitatdirektivet eller udpeget som Natura 2000 områder. Der er endvidere ikke kendskab til, eller sandsynlighed for tilstedeværelse af truede arter, som er omfattet af Habitatdirektivets bilag IV. Lokalplanområdet ligger ca 5 km fra det nærmeste Natura 2000-område. Lokalplanen medfører ikke ændringer, som vurderes, at kunne påvirke Natura 2000 området eller de arter, som området har til hensigt at beskytte. Der er ingen fuglebeskyttelsesområder i nærheden. På denne baggrund vurderes det, at lokalplanen ikke i sig selv eller i forbindelse med andre planer og projekter vil medføre påvirkning at et 3 område, Natura 2000 område, fuglebeskyttelsesområde eller påvirkning af beskyttede arter. Egedal Kommune vurderer derfor, at der ikke skal laves en nærmere konsekvensvurdering af lokalplanens indvirkning på et Natura 2000 område. Bestemmelser 13

14 Tilladelser fra andre myndigheder eller i henhold til anden lovgivning. Museumsloven (fortidsminder og sten- og jorddiger) Der er ikke kendskab til jordfaste fortidsminder indenfor lokalplanområdet. Skulle der findes fortidsminder under fremtidig jordarbejder på arealet, vil de i givet fald være omfattet af museumslovens 27 og 29 (lov nr. 473 af 7. juni 2001). Hvis der under jordarbejder findes spor af fortidsminder af nogen art, skal arbejdet straks standses, og fundet anmeldes til Kroppedal Museum. Jordforureningsloven Der er ingen forureningskortlagte arealer indenfor lokalplanområdet. Hvis der konstateres forurening skal kommunen straks underrettes og bygge- og anlægsarbejde skal standses jf. Jordforureningslovens 71. Regnvandsanlæg skal udformes, så der ikke er risiko for kontakt til forurenet jord, herunder jord, der med tiden er blevet forurenet via regnvandet. Byggetilladelse Ved opførelse af nybyggeri eller ændringer af eksisterende bebyggelse, skal der søges om byggetilladelse i forhold til den gældende lovgivning. Den kommunale byggesagsbehandling er med til at sikre, at en række grundlæggende forhold er i overensstemmelse med lokalplan og byggelovgivningen. Det gælder f.eks. arealforhold, kloak- og afløbsforhold, brandforhold, funktionelle krav til anvendelse samt adgangsforhold m.m. 14 Bestemmelser

15 Miljøvurdering I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer (LBK nr 1533 af 10/12/2015) har myndigheder pligt til at miljøvurdere planer og programmer, der fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser til projekter, der kan have en væsentlig indvirkning på miljøet. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner skal der altid foretages en vurdering (screening) af, hvorvidt der er behov for at udarbejde en miljøvurdering. På baggrund af en screening af denne lokalplan har byrådet vurderet, at lokalplanen ikke medfører så væsentlig påvirkning af miljøet, at der skal udarbejdes miljøvurdering af planen. Resume af screening Bebyggelsen Bebyggelsen indpasses i den eksisterende kontekst ved at videreføre principper for grønne forbindelser og stier. Alle boliger opføres som lavenergihuse, der via placering, udformning, materialer og isolering har et nedsat behov for varmeforsyning. Ressourceforbrug Ressourceforbruget i bebyggelsen holdes til et minimum og der er tinglyst krav om genanvendelse af vand til toiletskyl og evt tøjvask. Håndtering af regnvand Tagvand nedsives lokalt og vejvand udledes serapart via bassin til Værebro Å. Afledt vejvand er allerede indregnet i udledningen til Værebro Å. Trafik Den trafikale belastning vurderes at være minimal betydning. Det er ikke muligt at køre i bil indenfor lokalplanområdet, og bebyggelsen tænkes opført med forholdsvis små boliger, hvorfor det vurderes, at det ikke er alle beboere, der har en bil. Det forventes heller ikke nødvendigt at udlægge den fulde parkeringsnorm på 1,5 parkeringsplads per bolig fra starten, men derimod at udlægge en parkeringsplads per bolig og reservere det,resterende areal i tilfælde af at det viser sig nødvendigt at anlægge den fulde parkeringsnorm. Afgørelse. Lokalplanen åbner ikke mulighed for etablering af projekter, som er omfattet af miljøvurderingslovens bilag 3 og 4 og berører ikke internationalt naturbeskyttelsesområde. Lokalplanen vurderes ikke at medføre væsentlig påvirkning af miljøet. Egedal Byråd har derfor efter miljøvurderingslovens 4 og efter bestemmelse i 3, stk. 1, nr. 3 afgjort, at der ikke skal udarbejdes miljøvurdering af denne lokalplan. Bestemmelser 15

16 Bestemmelser 1. Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål: - At fastlægge en overordnet disponering af grunden. - At fastlægge området til boligformål i form af tætlav og etageboliger - At sikre, at boligbebyggelsen tilpasses det eksisterende terræn. - At give området et grønt og åbent præg med fælles friarealer og gode stiforbindelser. 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 40ay, Stenløse By - Stenløse, samt alle parceller, der udstykkes fra den nævnte ejendom. 2.2 Området ligger i byzone og skal forblive i byzone. 3. Områdets anvendelse 3.1 Område udlægges til helårsboliger som etagebebyggelse og som tæt-lav byggeri, samt fællesanlæg som veje, parkeringspladser og friarealer. 3.2 Der kan inden for området opføres fælleshus til områdets beboere, mindre bygninger til cykelparkering og opsamling af affald samt rum til depoter for de enkelte boliger, som naturligt kan indpasses i området. 3.3 Området skal indrettes med parkeringspladser, veje og stier efter principperne, som er vist på kortbilag Bestemmelser

17 4. Udstykning 4.1 Området udstykkes efter princippet vist på kortbilag Indenfor de udstykkede matrikler kan der udstykkes til de enkelte boliger. 4.3 Størrelsen af udstykningerne af de enkelte længer svarer til bebyggelsens dybde plus ca 7 meter mod syd og 5 meter mod nord, hvilket svarer til de private udeopholdsarealer. 5. Veje, stier og parkering 5.1 Området skal vejbetjenes fra og fra i princippet som vist på kortbilag 3. Stier 5.2 Den eksisterende sti a-b, som fremgår af kortbilag 3 skal fastholdes. 5.3 Det centrale strøg c-d skal udlægges med en varierende i princippet som vist på kortbilag Det centrale strøg indeholder fællesskabende funktioner som eksempelvis legeplads, nyttehaver, væksthuse med mere, jf bilag Adgangsstierne til de enkelte boliger, som fremgår af kortbilag 3, anlægges med en minimumsbredde på 2,5 meter. Parkering 5.6 Der skal udlægges parkeringspladser svarende til: Tæt-lav boliger...1½ p-plads/bolig Etageboliger...1 p-plads/bolig Ved tæt-lav byggeri er det muligt at anlægge 1 parkeringsplads per bolig og reservere det restende areal, så de resterende pladser kan anlægges hvis det viser sig nødvendigt. Bestemmelser 17

18 5.7 Areal til parkering og stier skal placeres efter principperne som vist på kortbilag Lastbiler over 3500 kg, campingvogne, traktorer og lignende køretøjer må ikke parkeres/ henstilles på parkeringspladsen. 5.9 På skal der etableres en hævet flade i forbindelse med den grønne forbindelse jf. bilag Der skal udlægges areal til cykelparkering. Cykelparkering skal placeres ved boligen. Belysning 5.11 Belysning af stier og parkeringspladser skal ske med afskærmet, nedadrettet belysning, som sikrer mod blænding og lysforurening. Der skal anvendes energibesparende lyskilder med en varm, hvid lyskvalitet (300 K). Lyspunktshøjden må max være 4 m. Note til 6.1 Der er indenfor lokalplanområdet tinglyst en deklaration om, at al ny bebyggelse skal opføres som den bedste lavenergiklasse efter det til enhver tid gældende bygningsreglement. Kommunalbestyrrelsen skal dispensere fra krav om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, når bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri, jf. Planloven 19, stk Forsyning og tekniske anlæg 6.1 Ny boligbebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning i form af fjernvarme. Håndtering af regnvand 6.2 Regnvand fra tagflader og lignende skal opsamles i regnvandsanlæg og genanvendes til toiletskyl, og kan desuden anvendes til tøjvask. Overskydende vand skal nedsives lokalt, og må ikke ledes til det offentlige regnvandssystem. 6.3 Regnvand fra parkeringspladser skal opsamles og ledes til regnvandskloak. Håndtering af spildevand 6.4 Spildevandet tilsluttes Ølstykke renseanlæg. Renovation 6.5 Håndtering af husholdningsaffald skal altid følge det til enhver tid gældende affaldsregulativ Bestemmelser

19 Paraboler og andre individuelle antenneanlæg skal placeres, så de er mindst mulig synlige fra veje og offentligt tilgængeligt areal. Antenner og paraboler opsat på bygninger må ikke rage op over bygningen. Opsat på terræn må overkant af parabolen ikke være højere end 1,5 m over terræn. På hver ejendom må der højst opsættes en parabol, og parabolen må højst have en diameter på 1 m. 7. Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50%, hvilket svarer til at udnytte de udlagte byggefelter jf bilag Ny bebyggelse skal placeres indenfor byggefelterne efter principperne vist på kortbilag Ny bebyggelse må opføres i højst 2 etager. 7.4 Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. målt fra eksisterende terræn 7.5 Bebyggelsen skal ligge parallelt med højdekurverne og skal i sin udformning og placering følge det eksisterende terræn i princippet som vist på snittet på side Udhuse skal bygges sammen med længehusene og integreres i boligbebyggelsen,så de fremstår som en naturlig del af bebyggelsen. 7.7 Der skal etableres en bygning til renovation og postkasser, der skal placeres centralt ved indkørslen til parkeringspladsen. 8. Bebyggelsens ydre fremtræden Facade 8.1 Udvendige bygningssider skal fremstå i en dæmpet jordfarveskala evt. blandet med sort eller hvid eller i materialets egne naturlige farver. 8.2 Alle længerne skal opføres i samme materiale enten som træfacader eller med blødstrøgne mursten eller som filtsede eller Bestemmelser 19

20 pudsede facader. 8.3 Karnapperne skal fremstå i samme materiale som længerne. De kan dog opføres med træfacader, selvom længerne opføres i tegl (med blødstrøgne mursten eller som filtsede eller pudsede facader) Note til 8.5 ved blanke og reflekterende tagmaterialer forstås materialer med et glanstal på mere end Ydervægge i træ skal konstrueres og fremstå med en karakter og detailløsning, der bygger på dansk byggeskik med en nutidig arkitektur. Træhuse med et udseende som sommerhuse, svenske ødegårde og bjælkehuse må ikke opføres i området. Tag 8.6 På længerne skal tagene opføres som symmetriske eller forskudte saddeltage med en hældning på grader og belægges sort eller gråt tagpap. 8.7 Alternativt kan tagene opføres som flade tage, eller med ensidig taghældning med en hældning på max.15 grader i forhold til det vandrette plan og belagt med zink eller gråt eller sort tagpap. 8.8 karnapper og udhuse skal opføres med ensidig taghældning med samme hældning som længerne og med kip ind mod længen. 8.9 Max 30 % af tagfladen må udgøres af glas. Heri medregnes ikke solfangere Solpaneler (solfangere og solceller) må kun sidde på længerne og skal opsættes samlet, så de visuelt fremstår som en sammenhængende flade eller indgå som et integreret element i bebyggelsens arkitektur og facadeudformning, hvor overfladen af anlægget flugter med den øvrige bygningsflade. Solpaneler skal være antirefleksbehandlet og de må ikke medføre gener for omgivelserne 8.11 Der må ikke opføres tage med valm Der må ikke anvendes blanke og reflekterende tagmaterialer, såsom glaserede eller ædelengoberede tagsten. Undtaget herfra er glas til vinduer eller anlæg til udnyttelse af solenergi, som skal etableres som en integreret del af tagfladen eller facaden og på en måde så evt. gener til omgivelserne reduceres mest muligt. 20 Bestemmelser

21 Trapper og altaner 8.13 Der må højst etableres to trapper per længehus Altanerne på 2 etage må højst være 1,5 meter dybe. 9. Skiltning og reklamering 9.1 Skiltning og reklamering må ikke finde sted, heller ikke som flagning med bomærke, facadebelysning eller lignende. Undtaget herfra er skilte, som normalt findes i boligområder som f.eks. navneskilte og husnumre samt mindre skilte til liberalt erhverv. Skilte til liberalt erhverv må maks. måle 15 x 20 cm, skiltet må kun sættes på enten facaden eller postkassen, og der må højst opsættes et skilt pr. ejendom. 10 Ubebyggede arealer og terræn 10.1 Udendørs oplag, herunder opstilling eller opbevaring af større genstande, må ikke finde sted. Terrænregulering 10.2 Der må ikke foretages terrænregulering på mere end 0,5 m. Der kan dog tillades terrænregulering af begrænset omfang, når det i den samlede byggemodning vurderes nødvendigt for en hensigtsmæssig udnyttelse af området. Terrænspring skal afvikles som naturlige, grønne/beplantede skråninger med en hældning på max. 1: Der må ikke foretages terrænregulering nærmere skel end 0,5 m. Fælles friarealer, karakter 10.4 Friarealerne skal udlægges i princippet som vist på kortbilag 2. Friarealerne skal etableres med enggræs og markblomster samt hjemmehørende træer og buske som anført på bilag Indenfor de fælles friarealer i tilknytning til det grønne strøg anlægges zoner med opholdsarealer i form af nyttehaver, drivhuse, grillplads, udsigtsbænke, borde etc. Bestemmelser 21

22 10.6 Indenfor de fælles friarealer skal der anlægges legeplads. Legepladsen skal etableres som naturlegeplads og fremstå i afdæmpede farver Indenfor de fælles friarealer kan der etableres en kælkebakke på op til 2 meter. Hegning 10.7 Hegning langs skel mod vej og parkeringsplads må kun ske i form af levende hegn (hæk, buskbeplantning) Hegn langs skel mod vej må højst være 1,5 m højt. Hegn mod parkeringsarealer må højst være 1,8 m højt. Der kan suppleres med trådhegn på egen side af det levende hegn, såfremt dette ikke overstiger hækkens højde, men ikke med fast hegn Der må ikke hegnes mellem boligerne og de fælles friarealer Hegn, der etableres mellem to boliger må maks være 1,8 m højt. 11 Forudsætninger for ibrugtagelse af ny bebyggelse 11.1 Alle bestemmelser i 5 om veje og stier, samt i 6 om tekniske anlæg og miljøforhold i de enkelte delområder skal være opfyldt, før ny bebyggelse må tages i brug Beplantning og friarealer skal være etableret i henhold til inden bebyggelse i delområde 1 kan tages i brug. 12 Grundejerforening 12.1 Der skal enten tilsluttes til en eksisterende grundejerforening i nærområdet eller etableres en ny grundejerforening med medlemspligt Grundejerforeningen skal oprettes når kommunen kræver det. 22 Bestemmelser

23 12.3 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af alle fællesarealer Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af kommunen. 13. Ophævelse af byplanvedtægt eller lokalplan Med den endelige vedtagelse og offentliggørelse af nærværende lokalplan aflyses Lokalplan indenfor lokalplanområdet på matr. 40ay Stenløse By, Stenløse. 14. Retsvirkninger 14.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme der er omfattet af planen kun udstykkes, bebygges, og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. (planlovens 18) 14.2 Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme indenfor lokalplanens område kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper. Videregående afvigelser kan kun gennemføres ved udarbejdelse af en ny lokalplan Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre Byrådet skønner, at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende. (planlovens 19 og 20) 14.5 I henhold til Planlovens 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen I henhold til Planlovens 18 fortrænger lokalplanen privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med planen. 23

24 Midlertidige retsvirkninger 14.7 I perioden fra lokalplanforslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet i Egedal Kommune, må ejendomme der er omfattet af forslaget ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan Der gælder et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den nuværende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan der eventuelt opnås tilladelse til at udnytte en ejendom i overensstemmelse med forslaget Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelse af lokalplanforslaget og ind til den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst ind til et år fra forslagets offentliggørelse. Høring, vedtagelse og offentlig bekendtgørelse Lokalplanforslaget er vedtaget af Egedal Byråd den xx.xx Lokalplanforslaget vil være i offentlig høring fra den den xx.xx til den xx.xx Lokalplanen er endeligt vedtaget af Egedal Byråd den xx.xx 20xx og offentlig bekendtgjort den xx.xx 20xx. Karsten Søndergaard Borgmester Ulla Gramstrup Direktør 24 Bestemmelser

25 Bestemmelser Kortbilag 25

26 26 Kortbilag 40ay 12a 16a 16g 40ax 40bc 40u 40v 40x 40y 1: Målestok: Egedal Kortbilag 1 - Lokalplanens afgrænsning Lokalplan 45 - Boliger ved 12a Lokalplanens afgrænsning Matrikelskel Matrikelnummer Eksisterende bygning Vejkant

27 27 Kortbilag 40ay 12a 16a 16g 40ax 40bc 40u 40v 40x 40y 1: Målestok: Egedal Kortbilag 2 - Byggefelter Lokalplan 45 - Boliger ved 12a Lokalplanens afgrænsning Byggefelt længehuse Byggefelt fælleshuse Byggefelt renovationshus Matrikelskel Byggefelt karnapper og udhuse Matrikelnummer Eksisterende bygning Vejkant Fælleshus Fælleshus R R R

28 28 Kortbilag 40ay 12a 16a 16g 40ax 40bc 40u 40v 40x 40y 1: Målestok: Egedal Kortbilag 3 - Adgang og parkering Lokalplan 45 - Boliger ved 12a Lokalplanens afgrænsning Det grønne strøg Parkeringsarealer Stier Indkørsel Hævet flade Beplantning Matrikelskel Fælles friarealer Matrikelnummer Eksisterende bygning Vejkant Fælleshus Fælleshus R R c d c a d b p p p p

29 Bilag 4 - Illustrativ bebyggelsesplan Lokalplan 45 - Boliger ved Målestok: Bilag

30 Bilag 4: Beplantning, arter Arealet skal tilplantes med en blanding af træer og buske af følgende arter, som er hjemmehørende danske arter og naturligt forekommende i området: Ask Benved Birk, dun- Birk, vorte- Bævreasp Bøg Dunet gedeblad Eg, stilk- El, rød- Elm, storbladet Fuglekirsebær Hassel Hvidtjørn, alm. Hvidtjørn, engriflet Hvidtjørn, koral- Hyld, alm. Hæg, alm. Kalkved Lind, småbladet Lind, storbladet Løn, spids- Pil, femhannet Pil, grå- Pil, selje- Pil, øret Rose, hunde- Rose, æble- Rød kornel Røn, alm. Skovabild (Vild æble) Skovfyr Slåen Vrietorn Ær Fraxinus excelsior Euonymus europaeus Betula pubescens Betula pendula Populus tremula Fagus sylvatica Lonicera xylosteum Quercus robur Alnus glutinosa Ulmus glabra Prunus avium Corylus avellana Crataegus laevigata Crataegus monogyna Crataegus rhipidophylla Sambucus nigra Prunus padus Viburnum opulus Tilia cordata Tilia platyphyllos Acer platanoides Salix pentandra Salix cinerea Salix caprea Salix aurita Rosa canina Rosa rubiginosa Cornus sanguinea Sorbus aucuparia Malus sylvestris Pinus sylvestris Prunus spinosa Rhamnus cathartica Acer pseudoplatanus Allétræerne kan eksempelvis være: Navr Spidsløn Røn Småbladet lind Acer campestre Acer platanoides Sorbus aucuparia Tilia cordata 30

31 31

32 Egedal Kommune Plan, Kultur og Erhverv Dronning Dagmars Vej Ølstykke Tlf