LOKALPLAN NR FOR PRÆSTEVÆNGET, BLOMSTERVÆNGET OG VED NORDSTIEN

Transkript

1 Forslag til Lokalplan nr for Præstevænget, Blomstervænget og Ved Nordstien

2 Offentlig høring Klagevejledning i forhold til beslutning om ikke at udarbejde miljøvurdering Afgørelsen om ikke at lave miljøvurdering kan påklages. Klagefristen er 4 uger fra den dag, afgørelsen er offentligt bekendtgjort. Eventuelle klager skal indgives via klageportalen til Planklagenævnet. Klageportalen tilgåes fra enten eller Vejledning om hvordan man logger på og anvender klageportalen, findes på disse hjemmesider. Vejledning om indsendelse af klager til Planklagenævnet kan findes på hjemmesiden: For behandling af klager opkræver Natur- og Miljøklagenævnet et gebyr på 900 kr. for borgere og 1800 kr. for foreninger og organisationer, som skal betales i forbindelse med at klagen indgives. Gebyret tilbagebetales hvis klagen ikke kan behandles eller klager får helt eller delvist medhold i sin klage. Klagefristen er den 13. juli Erhver med retlig interesse i sagen er berrigtiget til at klage. Forslag til Lokalplan Forslag til Lokalplan nr er i høring fra den 15. juni 2017 til den 21. august Du er velkommen til i høringsperioden at indsende ændringsforslag, indsigelser eller bemærkninger i øvrigt til planforslagene i offentlighedsperioden. Vi skal have dine bemærkninger senest den 21. august Du skal indsende dine bemærkninger til Plan og Kultur som sikker post. Det kan gøres på følgende to måder: 1. Via e-boks: Send en besked til Assens Kommune via digital post/ e-boks. 2. Via Assens Kommunes hjemmeside: Gå ind på og tryk på linket, hvor der står Send sikker via borger.dk. 3. Virksomheder sender via den digitale postkasse på Personer, der er fritaget for digital post, kan sende bemærkninger mv. til: Assens Kommune, Plan og Kultur, Rådhus Allé 5, 5610 Assens. Har du spørgsmål, er du velkommen til at ringe til planafdelingen på eller skrive via sikker post. 2

3 Retsvirkninger Midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme og områder, der er omfattet af forslaget ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige lokalplan. Der gælder efter planlovens 17 stk.1 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger, gælder fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget den 15. juni 2017, og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentligtgjort, dog højst et år efter offentliggørelsen af forslaget. Retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt (eller fastholdt) ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanens bestemmelser, eller det, der søges skabt(eller fastholdt) i planen, kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. 3

4 Hvad er en lokalplan? Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et områdes fremtidige anvendelse, udstykning, placering og udformning af bebyggelse, materialer, beplantning, vej- og stiforhold m.v. En lokalplan kan alene regulere fremtidige forhold og ikke allerede eksisterende lovlige forhold. Ifølge Lov om planlægning har byrådet pligt til at udarbejde lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller nedrivning kan sættes i gang. Herudover også, når det er nødvendig for at sikre kommunplanens virkeliggørelse, eller når arealer skal overføres fra landzone til byzone. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng med den øvrige planlægning. Byrådet har ret til, på ethvert tidspunkt, at træffe beslutning om at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanen består af 2 dele: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt noter skrevet i højre spalte, har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Offentlig høring For at sikre planlovens intentioner om at offentligheden inddrages i lokalplanlægningen, skal et forslag til lokalplan offentliggøres i mindst 8 uger, før kommunalbestyrelsen træffer endelig beslutning om lokalplanen. I de 8 uger kan borgere og myndigheder komme med ændringsforslag og bemærkninger til lokalplanforslaget. Retsvirkninger Lokalplanen er juridisk bindende for den enkelte grundejer forstået på den måde, at den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil, men ændringer i de eksisterende forhold, fx ved ny- eller ombygning, skal være i overensstemmelse med lokalplanen, medmindre der er opnået dispensation efter reglerne i planlovens 19. 4

5 Indholdsfortegnelse Offentlig høring... 2 Midlertidige retsvirkninger... 3 Retsvirkninger... 3 Hvad er en lokalplan?... 4 Redegørelse for planen Lokalplanens baggrund og formål... 7 Lokalplanområdets udviklingshistorie... 8 Lokalplanområdets eksisterende bebyggelse... 9 Strandparken Lokalplanens indhold...11 Lokalplanens bestemmelser 1 Formål Område og zonestatus Områdets anvendelse Vej-, sti- og parkeringsforhold Udstykning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Tekniske anlæg Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagning Vedtagelsespåtegning Bilag til lokalplanen Kortbilag 1: Lokalplanområdet...24 Kortbilag 2: Anvendelse Kortbilag 3: Bevaringsværdige og miljøunderstøttende bygninger Kortbilag 4: Byggelfelter og facadelinjer Kortbilag 5: Udformning eksisterende byggeri...28 Kortbilag 6: Stiltyper Bilag A: Forhold til anden planlægning og lovgivning...30 Appendix: Stilblade for bebyggelse 5

6 Rosenstien Oversigtskort N Kildevænget Ved Nordstien Nordstien Strand Præstevænget Strandstien Blomstervænget Strandstien Mariendalsvej Kildensmindevej Nordre Havnevej Boligområde Ramsherred Assens Marina Solvænget Assens Midtby Lokalplanområdet 1: lokalplanområdets afgrænsning er markeret med rødt. 6

7 Redegørelse LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL Denne lokalplan er udarbejdet med det formål, at sikre det eksisterende villakvarter bestående af Præstevænget, Blomstervænget og Ved Nordstien i forhold til den stærke arkitektoniske sammenhæng og markante udstykningsstruktur. Yderligere skal lokalplanen ses som en sikring af de bevaringsværdige bygninger, der findes i området. Assens Kommune har gennem de seneste år oplevet et stigende pres på den bevaringsværdige bebyggelse i området, herunder forespørgsler og ansøgninger om nedrivning af bebyggelse på især Præstevænget. Desuden har grundejerforeningen for området igennem længere tid ønsket en bevarende lokalplan for området. For at sikre områdets arkitektoniske samhørighed og ånd, samt at sikre en ensartet forvaltning af kommende byggesager, har kommunen bakket op omkring grundejerforeningens ønske. Det er på den baggrund, at denne lokalplan er udarbejdet, og formålet er at sikre de centrale værdier i området og særligt på Præstevænget, der i forslag til Kommuneplan 2017 er udpeget som et bevaringsværdigt kulturmiljø. Det har fra begyndelsen af processen været vigtigt for Assens Kommune, at lokalplanen for Præstevænget, Blomstervænget og Ved Nordstien blev udarbejdet i samspil og dialog med lokalplanområdets beboere. Derfor inviterede Assens Kommune i sommeren 2016 til indledende borgermøde og byvandring i området. På en opfølgende opstartsworkshop diskuterede beboerne de særlige kvaliteter for området, hvilket gav udslag i en række håb og ønsker for indholdet af den kommende lokalplan. På byvandring i lokalplanområdet, I dialogen blev en række kvaliteter fremhævet af beboerne som værende særligt bevaringsværdige: Den særlige udstykningsform med koteletgrunde på Præstevænget, som sikrer havudsigt og strandadgang til flest mulige matrikler. Den visuelle opdeling mellem Præstevængets store arkitekttegnede villaer, Blomstervængets mindre, mere ensartede statslånshuse og Ved Nordstiens mere sommerhusprægede bebyggelse i et begrønnet området. De meget individualistiske bygninger, som dog har en stor arkitektonisk og materialemæssig samhørighed, i kraft af bebyggelser fra henholdsvis 1930 erne, 1940 erne og 1950 erne. Den enkle, men dog harmoniske og velproportionerede, byggestil. Forbindelsen til og udsigten over havet. Bænken, der af flere borgere fremhæves, som favoritsted i lokalplanen. 7

8 Redegørelse LOKALPLANOMRÅDETS UDVIKLINGSHISTORIE Lokalplanområdet udgøres af tre veje, Præstevænget, Blomstervænget og Ved Nordstien, samt af den grønne, rekreative strandpark vest for bebyggelsen. Lokalplanområdet er placeret ud til kysten umiddelbart nord for Assens midtby, og er udlagt over tre omgange, hvilket har medvirket til, at de tre veje i dag generelt fremstår med hver sit overordnede udtryk. Den ældste del udgøres af Præstevænget, der med sin udstykningsplan fra 1920 erne yderligere udgør den ældste egentlige villaudstykning i Assens. Fra før selve udstykningen findes dog to mindre fiskerhuse, Præstevænget 31 og 33, som blev opført i henholdsvis 1910 og Disse er opført i historicistisk byggestil. Det mest markante for Præstevænget er den særlige udstykningsplan, der ved brug af koteletgrunde, og dermed forskudt placering af bebyggelserne, har sikret flest mulige beboere direkte adgang til stranden. Samtidig udnyttes områdets topografi til at sikre havudsigt til bebyggelserne på begge sider af vejen. Kortudsnit, ca Også Præstevængets bebyggelse er markant for området. Generelt udgøres bebyggelsen af store, arkitekttegnede villaer, der er opført i meget individuelle udtryk. Dog sikres området et sammenhængende og harmonisk udtryk, idet bygningerne grundlæggende er opført i en af tidens typiske stilarter: Bedre Byggeskik, funktionel tradition eller funkis. Ved Nordstien er opført over en længere tidsperiode fra omkring 1940 til 1960, hvilket kommer til udtryk i et mere varieret stilmæssigt udtryk. Det mest markante for Ved Nordstien er den private vejs grønne karakter. Mens Præstevænget og Blomstervænget udgøres af asfaltveje, fremstår Ved Nordstien som en grusvej, der mod syd afgrænses fra Nordstien ved en række syrenbuske. Mod nord præges vejen af klippede hække. Luftfoto, Bebyggelsen langs Ved Nordstien er trukket langt tilbage på grundene, og er dermed mindre synlig fra vejen end bebyggelsen på Præstevænget og Blomstervænget. Den nyeste del af lokalplanområdet udgøres af Blomstervænget, der opstod omkring Udstykningen på Blomstervænget er præget af regulære, forholdsvis små matrikler, som modsat Præstevænget kun har lidt, eller slet ingen, havudsigt. Også gaderummet er enklere end Præstevængets, f.eks. er der ikke anlagt fortov på Blomstervænget. Kortudsnit, ca Bebyggelsen på Blomstervænget fremstår med et meget homogent arkitektonisk udtryk, der præges af bygninger i funktionel tradition, herunder statslånshusene. I de til lokalplanen udarbejdede stilblade i appendix kan der læses mere om de forskellige arkitektoniske stilarter, der præger Præstevænget, Blomstervænget og Ved Nordstien. På kortbilag 6 er angivet, hvilke bygninger, der hører under de forskellige stilarter. 8

9 Redegørelse LOKALPLANOMRÅDETS EKSISTERENDE BEBYGGELSE Lokalplanområdets eksisterende bebyggelse er som hovedregel opført over en periode fra 1930 til På trods af de varierende størrelser og arkitektoniske stilarter, kan bebyggelserne overordnet inddeles i to hovedtyper: Længehuset og det kompakte volumen. Længehus Det kompakte volumen Længehuset er, som navnet afslører, udformet som et forholdsvist smalt, langt hus i én til halvanden etage med relativ lav facadehøjde og et ligebenet sadeltag. Længehuset er placeret parallelt i forhold til vejens forløb, og adgang til huset opnås oftest fra gadefacaden. Bygningerne med et kompakt volumen har, modsat længehusene, en større bygningsdybde og kan i grundplanen fremstå nærmest kvadratiske. Bygningerne er gerne i halvanden etage med fladt tag, pyramidetag eller sadeltag, som kan have afvalmede gavle. Den tætte bygningskrop giver bygningerne en kubisk fremtoning. Der differentieres i bestemmelsesdelen mellem den eksisterende bebyggelse, den eksisterende miljøunderstøttende bebyggelse og den eksisterende, bevaringsværdige bebyggelse. De bevaringsværdige bygninger er udpeget i kraft af deres særlige arkitektur og individualisme. Bygningerne er som enkeltbygninger med til at definere områdets samlede identitet, som beskrevet nedenfor. De miljøunderstøttende bygninger er ikke, som de bevaringsværdige bygninger, vigtige enkeltbygninger, men fremstår derimod i kraft af deres arkitektoniske fællestræk som en helhed, hvor hver enkelt bygning understøtter den fælles identitet. Nogle miljøunderstøttende bygninger kan fremstå mere anonyme end de bevaringsværdige bygninger, mens andre kan have undergået bygningsændringer, der slører den oprindelige bygningskrop. Kort over den eksisterende bebyggelse med udpegning af henholdsvis længehusbebyggelse og bebyggelse med kompakt volumen. Da bygningerne i lokalplanområdet ikke tidligere er blevet registreret i forhold til bevaringsværdige og miljøunderstøttende bygninger, er en sådan registrering foretaget i forbindelse med lokalplanens tilvejebringen. Der er dog tale om en overordnet registrering, som udelukkende er foretaget fra offentlig gade. Der kan derfor være forhold på bygningernes øvrige facader, som ikke er taget i betragtning. Registreringen af både bevaringsværdige og miljøunderstøttende bygninger er foretaget på baggrund af en række kriterier, blandt andet bygningernes arkitektur, sammenhæng med og betydning for omgivelserne samt bygningernes originalitet. For Præstevænget og Blomstervænget er der yderligere opsat differentierede præmisser for, hvilke bygninger, der giver området sit særkende, og dermed er vigtigst for det samlede udtryk. På Præstevænget er det særligt bygninger af en vis størrelse og bygninger, som fremstår velbevarede som stilart, der vurderes bevaringsværdige, mens det for Blomstervænget er de skalamæssigt og arkitektonisk mere underspillede bygninger, som via sin gentagelse i gadebilledet skaber en samlet identitet for området. Det vil være af stor værdi at få foretaget en egentlig SAVE-registrering af hver ejendom for at kunne give vejledning om, hvordan den enkelte bygnings værdi kan højnes og bevares. Eksempel på bevaringsværdig bygning Præstevænget. Eksempel på bevaringsværdig bygning Blomstervænget. 9

10 Redegørelse STRANDPARKEN Mellem bebyggelsen og kysten findes et rekreativt bælte, der både bruges af områdets beboere og øvrige borgere i Assens og omegn. Strandparken er bygget op omkring to stier; den offentlige promenadesti og den semiprivate Rosensti. Mens den førstnævnte er tydeligt markeret i landskabet med sin grusbelægning og skaber baggrund for store, åbne kig over havet, er den anden mere lukket og privat. I stedet udgør den en form for sivesti, som forbinder de private haver med det offentlige parkareal. Selve parken er opdelt i tre bræmmer: Ud til kysten findes en strandbræmme med sandstrand. Dernæst findes mellem stranden og grusstien en lav, grøn bræmme med græs, marehalm og andre lave strandvækster. Mellem grusstien og de private haver findes et lavere buskads, som skærmer de private haver for indkig uden dog at tage udsyn fra ejendommene. Desuden findes i denne zone enkelte, fritstående træer, som dog er af så beskeden størrelse, at heller ikke de skærmer for udsigten. Strandparken med den offentlige sti. Som små lommer i buskadset findes i dag arealer med græs, som kan anvendes til solbadning, picnic, mv. samt bænke, hvorfra der er udsyn over havet. Disse lommer er etableret i starten af det nye årtusinde og er derfor ikke oprindelige i forhold til områdets kulturhistoriske perspektiv. I strandparken findes en enkelt bygning, toiletbygningen fra Bygningen er diskret af både størrelse og arkitektur, men udgør et fint eksempel på tidens byggeri, ligesom den udgør den sidste del af fortællingen om det ikke længere eksisterende offentlige strandbad. Også af placering er toiletbygningen beskeden, idet den sløres i parkbilledet af den omgivende busk-beplantning. Den semiprivate Rosensti mellem strandbuskadset og de private hække. Den offentlige toiletbygning, der sløres af lavt buskads. 10

11 Redegørelse LOKALPLANENS INDHOLD Intentioner Formålet med denne lokalplan er, at sikre den eksisterende bebyggelse og udendørs arealer i området Præstevænget, Blomstervænget, Ved Nordstien og strandparken, således at området fortsat fremstår med et ensartet overordnet udtryk og en stærk arkitektonisk ide. De eksisterende bygninger ønskes med lokalplanen sikret mod uhensigtsmæssige facadeændringer, tilbygninger eller nedrivning. Samtidig sikres området med lokalplanen mod ny, ikke-tilpasset byggeri, som ved sin moderne arkitektur slører den arkitektoniske og kulturhistoriske identitet. Det er ikke intentionen at få en stram lokalplan, men alene at der opstilles nogle overordnede rammer for eksisterende og ny bebyggelse, og at de eksisterende stilarter i området fortsat står tydelige frem. Det væsentlige har således været at sikre de centrale værdier, og det er ønsket, at den enkelte husejer tager ejerskab til områdets særlige kvaliteter og har lyst til at medvirke til en bevaring. De udarbejdede stilblade og eventuelt efterfølgende SAVE-registrering af hver ejendom skal gerne være et redskab i forhold dertil. Anvendelse og udstykning Med lokalplanen ændres der ikke ved de eksisterende forhold omkring anvendelsesmuligheder. Stedet er fortsat forbeholdt beboelse, mens strandparken er udlagt til rekreativ anvendelse som strandpark med offentlig adgang. Arkitektonisk individualisme med stærk samhørighed, Præstevænget. Det grønne udtryk, Nordstien og Ved Nordstien. Vejbetjening Der ændres med lokalplanen ikke på de eksisterende vej- og stiforbindelser, der i dag betjener området. Vejene Præstevænget, Blomstervænget og Ved Nordstien ønskes med lokalplanen sikret i en størrelse, materialitet og udtryk, som de fremstår i dag. Parkering skal fortsat, delvist, ske på egen grund. Byggelinjer Der er i lokalplanforslaget udarbejdet byggefelter og facadelinjer, som skal følges i forbindelse med kommende byggesager. Facadelinjerne er lagt i de linjer, der flugter med facaderne på eksisterende byggeri. Byggefelter og facadelinjer skal sikre, at bebyggelsen placeres således, at den ikke skærmer mere end nødvendigt for havudsigt fra den bagvedliggende bebyggelse samt at eksisterende principper for placering af bebyggelse videreføres. Stærk identitet med gentagelse og arkitektonisk underspillethed, Blomstervænget. I forhold til byggefelterne gælder det, at bygningsreglementets bestemmelser om afstand til skel skal overholdes. Landskab Der er i lokalplanforslaget opsat bestemmelser for beplantningens højde i strandparken. Formålet med dette er at sikre, at ny beplantning ikke skærmer unødigt for havudsigt fra den bagvedliggende bebyggelse. Bebyggelse Hovedformålet med denne lokalplan er at sikre den eksisterende bebyggelse samt at regulere fremtidigt byggeri i området, således at Den nære forbindelse til strand og vand. 11

12 Redegørelse sidstnævnte ikke slører og dominerer områdets eksiterende identitet og arkitektoniske sammenhæng. Der er i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen blevet registreret bevaringsværdige bygninger i området. Disse vurderes særligt vigtige for lokalplanområdets samlede udtryk og må derfor ikke nedrives. For alle eksisterende bygninger er der opsat bestemmelser for materialer, udtryk, farver og lignende i forbindelse med ombygning eller tilbygning. Disse bestemmelser er udarbejdet i forhold til tre bygningskategorier: Bevaringsværdige bygninger, miljøunderstøttende bygninger og øvrige bygninger. For ny bebyggelse, der opføres som erstatning for en eksisterende bygning, er der ligeledes opsat bestemmelser om udformning, højde og drøjde, placering, materialer og farver, som skal sikre, at ny bebyggelse ikke fremstår dominerende og ikke-tilpasset, men derimod spejler den eksisterende bebyggelse og byggeskik. Eksempel på bevaringsværdig bygning på Præstevænget. For både ny og eksisterende bebyggelse skelnes der mellem længehuse og bygninger med kompakt volumen: Et længehus defineres som en bygning, der i udformning fremstår smalt og tydeligt rektangulært i grundplan. Længehuset er placeret parallelt med gadens hovedlinje og taget er udformet som et sadeltag. En bygning med kompakt volumen defineres som en bygning, der fremstår med tilnærmelsesvist ensartede mål i forhold til højde, bredde og dybde. Dog kan der være skåret i den kube, der udgør det optimale komkompakte volumen, således at taget for eksempel kan være udformet som et sadeltag. Eksempel på bevaringsværdig bygning på Blomstervænget. Der skelnes i forhold til de nye bygningerns højde og taghældning mellem bebyggelse på henholdsvis Præstevænget og Blomstervænget. Når der tillades lavere bygninger med lavere taghældninger på Blomstervænget end på Præstevænget, er det for at understøtte den eksisterende forskel i bebyggelserne på de to veje. Principper for henholdsvis det kompakte volumen og længehuset. 12

13 Lokalplanens bestemmelser LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til planloven (lov nr. 388 af 6. juni 1991 om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr af 23. november 2015, samt efterfølgende ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 At sikre og forstærke det eksisterende villakvarter i forhold til dets overordnede struktur og arkitektonisk sammenhængende udtryk. 1.2 At sikre, at nye bygninger opføres i en tilpasset arkitektur. 1.3 At sikre, at der ikke udføres udvendige bygningsændringer, der ikke er tilpasset den eksisterende bygning. 1.4 At udpege bevaringsværdige bygninger. 1.5 At sikre, at bevaringsværdige bygninger ikke nedrives. 1.6 At sikre, at strandparken bevares som rekreativt område. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matrikelnumre: 1a, 1aa, 1ab, 1ac, 1ad, 1ae, 1af, 1ag, 1ah, 1ai, 1al, 1am, 1an, 1ao, 1ap, 1aq, 1ar, 1as, 1at, 1au, 1av, 1ay, 1az, 1aæ, 1aø, 1ba, 1bb, 1bc, 1be, 1bf, 1bg, 1bh, 1bi, 1bk, 1bm, 1bo, 1bp, 1bq, 1br, 1bs, 1bt, 1bx, 1ci, 1ck, 1cl, 1cm, 1cn, 1cv, 1n, 1o,1p, 1q, 1r, 1s, 1t, 1u, 1v, 1x, 1y, 1z, 1æ, 1ø og dele af vejmatrikel 7000i af Assens Markjorder, 9g, 9h, 9k, 9l, 9p, 9r, 9t, 9u, 9v og vejmatrikel 7000k af Lundager By, Gamtofte samt dele af 628o af Assens Bygrunde. Delområde 1: Boligområde Delområde 2: Rekreativt område Vejforløb Stiforløb 2.1 Lokalplanområdet er beliggende i byzone og forbliver i byzone efter lokalplanens endelige vedtagelse. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Området inddeles som vist på kortbilag 2 i to delområder: Delområde 1: Boligområde Delområde 2: Rekreativt område Kort over delområder, vej- og stiforløb. 13

14 Lokalplanens bestemmelser For delområde 1: Boligområde gælder: 3.2 Delområdets anvendelse fastlægges til boligområde med helårsbeboelse. 3.3 Kommunalbestyrelsen kan tillade, at der på ejendommene drives mindre virksomheder i form af liberale erhverv, såfremt karakteren af boligområde opretholdes og under forudsætning af: at der fortsat opretholdes en selvstændig beboelse på ejendommen. at virksomheden drives af den, der bebor ejendommen at virksomheden ikke medfører gener i form af støv, støj eller lugt. at der ikke ved eller på ejendommen opsættes skilte og lignende, der ændrer bebyggelsens karakter af boligejendom. at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom, eller skaber trafikproblemer for beboerne i området i øvrigt. Ad. 3.3: Bestemmelsen henviser til planlovens praksis for erhverv i egen bolig. Eksempler på erhverv: Frisør, advokat-, revisor, eller arkitektvirksomhed samt dagpleje og lignende. For delområde 2: Rekreativt område gælder: 3.4 Delområdet må kun anvendes til offentlige og rekreative formål. Området skal friholdes for bebyggelse ud over den for områdets drift nødvendige. 4 VEJE, STIER OG PARKERINGSFORHOLD. 4.1 Veje indenfor lokalplanområdet skal opretholdes i deres nuværende linjeføring, bredde og overflade, som vist på kortbilag Eksisterende stier, som vist på kortbilag 2, skal bevares, og der kan etableres nye stier indenfor lokalplanområdet. Der reserveres areal til sti mod nord som forlængelse af den offentlige sti i delområde Der skal på egen grund udlægges min. 2 parkeringspladser pr. helårsbolig. Den ene parkeringsplads kan etableres i garage eller carport. 4.4 Der må kun etableres én overkørsel pr. ejendom. 5 UDSTYKNING. 5.1 Der må ikke ske yderligere udstykninger eller sammenlægninger i området. Dog kan mindre, underordnede skelreguleringer tillades, såfremt de ikke ændrer på områdets overordnede struktur. 14

15 Lokalplanens bestemmelser 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING. Bevaringsværdig bygning Miljøunderstøttende bygning For delområde 1 gælder: 6.1 Nedrivning De på kortbilag 3 med rød markerede bygninger er bevaringsværdige og må ikke nedrives. 6.2 Nybyggeri Ny bebyggelse og tilbygninger til eksisterende bebyggelse skal opføres inden for de på bilag 4 viste byggefelter. Dette gælder ikke fritliggende garager, carporte, udhuse, mv. Det gælder, at bygningsreglementets bestemmelser om afstand til skel skal overholdes ved placering af bebyggelse indenfor byggefelterne og også ved placering af bebyggelse udenfor byggefelterne. På kortbilag 4 er byggefelterne målsat. Byggefelterne er lagt efter den eksisterende ebbyggelse samt ud fra et hensyn til bagvedliggende bebyggelse, så der skærmes mindst muligt for udsigten. Dette er et princip i bebyggelsen, som dermed videreføres. 6.3 Ved nybyggeri må bebyggelsesprocenten ikke overstige 25% af ejendommens samlede grundareal. Har den oprindelige bebyggelse udgjort mere end 25 %, kan der dog dispenseres ved erstatningsbyggeri. 6.4 Ny bebyggelse skal udføres som længehuse eller som tilnærmelsesvist kvadratiske huse med et kompakt volumen. Dette gælder ikke fritliggende garager, carporte, udhuse, mv. Længehuse må ikke være kortere end forholdet 3:5 mellem gavl og facade. Kompakte huse må ikke være mere langstrakte end forholdet 7:10 mellem gavl og facade, og må ikke have en dybde større end 10 meter. Undtaget er karnapper og lignende. Kort over bevaringsværdige og miljøunderstøttende bygninger. Ad. 6.4: Læs mere om defination af henholdsvis længehus og kompakt volumen i redegørelsesdelen s. 11. Ad. 6.6: Formålet med bestemmelsen er at sikre og forstærke den overordnede størrelsesforskel på bebyggelserne på henholdsvis Præstevænget og Blomstervænget. Byggefelt B1 Byggefelt B2 Facadelinje 6.5 Ved opførelse af bebyggelse i en af de fem stilarter jf. stilbladene i appendix til lokalplanen, skal principperne for stilarten, som den er repræsenteret i lokalplanområdet følges. 6.6 I byggefelterne B1, som vist på kortbilag 4, skal ny bebyggelse opføres i 1½ etage med en maksimal højde af 8,5 m. Hvor bebyggelse oprindeligt er opført i 1 plan, gælder dette ikke. I byggefelterne B2 skal ny bebyggelse opføres i 1 eller 1½ etage med en maksimal højde af 8,5 m. 6.7 Ny bebyggelse skal opføres med facaden i den på bilag 4 viste facadelinje. Hvor der ikke er anført en facadelinje, skal bygningen opføres parallelt med eller vinkelret på sti eller vejens hovedretning. 6.8 Garager, carporte og udhuse Garager, carporte og udhuse skal opføres parallelt med eller Kort over byggefelter og facadelinjer. 15

16 Lokalplanens bestemmelser vinkelret på hovedhuset. Garager, carporte og udhuse med fladt tag må opføres med en maks. højde på 3,5 m. Dog må totalhøjden ikke overstige hovedbygningens facadehøjde. Garager, carporte og udhuse med rejst tag må opføres med en maks. højde på 4,5 m. og en maks. facadehøjde på 3,0 m. Dog må facadehøjden ikke overstige hovedbygningens facadehøjde. For delområde 2 gælder: 6.9 Nedrivning Den på kortbilag 3 viste bygning er bevaringsværdige og må ikke nedrives. Ad. 6.10: På kortbilag 4 er byggefelterne målsat. Byggefelterne er lagt efter den eksisterende ebbyggelse samt ud fra et hensyn til bagvedliggende bebyggelse, så der skærmes mindst muligt for udsigten. Dette er et princip i bebyggelsen, som dermed videreføres Nybyggeri Ny bebyggelse skal opføres inden for de på kortbilag 4 viste byggefelter Ny bebyggelse må opføres i 1 etage med en maksimal højde af 4,5 m. 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN. 7.1 Eksisterende boligebyggelse opdeles som vist på kortbilag 3 i tre kategorier: Bevaringsværdige bygninger, miljøunderstøttende bygninger og øvrige bygninger. Bygningerne opdeles yderligere i henholdsvis længehus og kompakt volumen som vist på kortbilag 5. Der skelnes for ny boligbebyggelse mellem bygninger opført som længehus og bygninger opført som kompakt volumen gælder for de eksisterende bevaringsværdige bygninger og de miljøunderstøttende bygninger gælder for øvrige eksisterende bygninger udført som kompakt volumen, som ikke er bevaringsværdige eller miljøunderstøttende samt for ny bebyggelse udført som kompakt volumen gælder for øvrige eksisterende bygninger udført som længehus, som ikke er bevaringsværdige eller miljøunder støttende samt for ny bebyggelse udført som længehus gælder for eksisterende og nye fritliggende garager, carporte og udhuse. For eksisterende bevaringsværdige bygninger og miljøunderstøttende bygninger gælder: 7.2 Bygningerne skal bevares eller reetableres i et originalt, helstøbt udtryk. Tilbygninger skal udføres i en arkitektur, der i forhold til form, proportioner og materialer er tilpasset hovedhusets arkitektur. Ad. 7.2: Med helstøbt udtryk menes, at bygningen skal fremstå arkitektonisk sammenhængende og harmonisk i forhold til proportionering, tyngde, facaderytme og eventuelt symmetri. Jævnfør gerne med historiske fotos og originale bygningstegninger. Ad. 7.3, 7.4 og 7.5: Gamle fotos og/eller bygningstegninger kan anvendes som dokumentation for husets oprindelige udformning, materiale, mv. 16

17 Lokalplanens bestemmelser 7.3 Facader skal bevares og vedligeholdes i oprindelig stil og materialitet. Ved eventuelle istandsættelser, til- eller ombygninger skal husets oprindelige facadeudformning og farvesætning videreføres. 7.4 Tage skal bevares med oprindelig form, tagfod, materiale og farve. Ændringer på eksisterende tage må kun ske som en tilbageføring til oprindelig form, tagfod, materiale og farve. 7.5 Bygninger, der ikke oprindeligt er opført med glaserede tage, må ikke udføres med glaserede tage. 7.6 Ved tilbygninger skal taget udføres som på hovedhuset. 7.7 Tagrender og nedløbsrør må ikke udføres i plastik. Ved udskiftning af en del af en eksisterende tagrende af plastik, kan den nye del dog være af plastik. Ad. 7.6: Bestemmelsen har til formål at sikre bebyggelsen et harmonisk og ensartet arkitektonisk udtryk. 7.8 Eksisterende skorstene må ikke fjernes og skal være i samme materiale som husets facader. 7.9 Eventuelle originale døre og vinduer skal bibeholdes. Hvor dette ikke længere er muligt, skal nye døre og vinduer udføres som kopier af de oprindelige Nye døre og vinduer skal udføres i samme proportionering som de originale. Opsprosningen skal være velkendt for bygningens arkitektoniske stilart og være oprindeligt repræsenteret på bygninger i den pågældende stilart i lokalplanområdet. Sprosserne skal fremstå tynde, og der må ikke anvendes påklistrede snydesprosser. Døre og vinduer kan enten behandles med klar olie eller lak eller males med en dækkende hvid, grå, sort eller rødbrun maling Der må ikke opsættes pynteskodder eller lignende på bygninger, der ikke er født med sådanne Nye kviste skal udformes i forhold til bygningens arkitektoniske stilart og placeres symmetrisk i forhold til bygningens vindues- og facaderytme samt eventuelle eksisterende kviste. Kviste må ikke placeres nærmere end tre tagsten fra gavle og tagfod. Bredden på kvisten må ikke overstige 150 cm, og den samlede bredde for tagvinduer og kviste må ikke overstige 1/3 af tagfladens længde. Kvistens tag og sider skal udføres i samme materialer som hovedhusets eller i zink. Siderne kan yderligere beklædes med træ med heldækkende hvid, grå, sort eller okkerfarvet maling. Der må ikke etableres nye frontkviste Tagvinduer skal placeres jævnt fordelt i tagfladen og i forhold til husets øvrige vinduer. Bredden på tagvinduer må ikke overstige 70 cm og vinduerne skal integreres i tagfladen. Ad. 7.10: Gamle fotos og/eller bygningstegninger kan anvendes som dokumentation for husets oprindelige udformning. Som vejledning for de arkitektoniske stilarter kan de til lokalplanen hørende stilblade benyttes. Farverne er bestemt i forhold til de i lokalplanområdet eksisterende farvesætninger. Ad. 7.11: Med pynteskodde menes påklistrede vinduesskodder af træ eller lignende, der ikke har anden funktion end dekoration. Ad. 7.12: Som vejledning for de arkitektoniske stilarter kan de til lokalplanen hørende stilblade benyttes. Bestemmelsen har til formål at sikre, at nye kviste ikke kommer til at fremstå dominerende for bygningen. Farverne er bestemt i forhold til de i lokalplanområdet eksisterende farvesætninger. Ad. 7.13: Eksempler på jævnt fordelte tagvinduer, der er placeret i forhold til husets øvrige vinduer: 7.14 Der må ikke sættes tagvinduer eller kviste på valme og halvvalme. 17

18 Lokalplanens bestemmelser 7.15 Der må ikke etableres nogen former for balkoner og altaner i tagflader eller på bygninger i øvrigt. Ligeledes må der ikke etableres nogen former for tagterrasser. For eksisterende bygninger udført som kompakt volumen, som ikke er bevaringsværdige eller miljøun derstøttende samt for ny bebyggelse udført som kompakt volumen gælder (omfatter også integrerede garager): Ad. 7.15: Ved altan/balkon forstås et fritsvævende opholdsareal, der er etableret udenpå en bygning. Kan evt. være understøttet af søjler eller andet. Ved tagterrasse forstås et opholdsareal, der er etableret ovenpå en bygning. (Definition af kompakt volumen kan læses i redegørelsen s. 8 og 11) Helhedsudtrykket for bygningen skal fremstå velproportioneret og være arkitektonisk og materialemæssigt sammenhængende Facader skal opføres i blød- eller håndstrøgne tegl i rød nuance. Hvor oprindeligt byggeri har været opført med facade af gule tegl, kan nyt byggeri opføres med blød- eller håndstrøgne tegl i gul nuance. Facader skal fremstå i blank mur. Ad. 7.16: Formålet med bestemmelsen er at sikre, at nye og eksisterende bygninger fremstår helstøbte og harmoniske og ikke virker fremmede for gadebilledet. Ad. 7.17: I forbindelse med hændelige uheld kan der dispenseres til erstatningsbyggeri i pudset tegl, hvor dette kan dokumenteres som værende oprindeligt. Der må ikke anvendes træbeklædning på ydervægge eller i gavltrekanter Tage skal udføres som ligebenet sadeltag, eventuelt med halvvalm med en hældning mellem 40 o og 50 o, af rød eller blådæmpet/matsort vingetegl i gammel dansk standard eller i skifer. Der må ikke anvendes glaserede eller på anden måde reflekterende materialer. Tegltage må ikke afsluttes med udhæng bortset fra gesimsløsning. Ad. 7.18: Eksempel på henholdsvis pyramidetag og sadeltag med og uden halvvalm: Tage på byggeri opført som funkisvilla skal udføres som fladt tag med tagpap og tage på byggeri opført som funkisbungalow skal udføres som pyramidetag af sort tagpap Ved tilbygninger skal taget udføres som på hovedhuset Tagrender og nedløbsrør må ikke udføres i plastik. Ved udskiftning af en del af en eksisterende tagrende af plastik, kan den nye del dog være af plastik. Ad. 7.19: Bestemmelsen har til formål at sikre bebyggelsen et harmonisk og ensartet arkitektonisk udtryk Skorstene skal være i samme materiale som husets facader Nye døre og vinduer skal udføres i henhold til bygningens arkitektoniske stil og i forhold til bygningens samlede helhedsudtryk i forhold til proportionering, detaljering og placering. Døre og vinduer kan enten behandles med klar olie eller lak eller males med en dækkende hvid, grå, sort eller rødbrun maling Nye vinduer skal fremstå kvadratiske eller med en højde svarende til minimum halvanden gange bredden. De skal placeres jævnt fordelt og må ikke hoppe op og ned i facaden. Vinduernes opsprosning skal være velkendt for bygningens arkitektoniske stilart og være oprindeligt repræsenteret på bygninger i den pågældende stilart i lokalplanområdet. Sprosserne Ad. 7.22: Som vejledning for de arkitektoniske stilarter kan de til lokalplanen hørende stilblade benyttes. Farverne er bestemt i forhold til de i lokalplanområdet eksisterende farvesætninger. Ad. 7.23: Som vejledning for de arkitektoniske stilarter kan de til lokalplanen hørende stilblade benyttes. Med jævnt fordelt og ikke hoppende menes, at vinduerne skal sidde i en fast rytme og med en fast brystningshøjde. Formålet er at de nye bygningers facadeopbygning skal mime de eksisterende bygningers. 18

19 Lokalplanens bestemmelser skal fremstå tynde, og der må ikke anvendes påklistrede snydesprosser Såfremt bygningens overordnede udtryk i forhold til balance, rytme og proportioner ikke påvirkes i en væsentlig negativ grad, kan der dispenseres til isætning af større glaspartier i facaden Ny bebyggelse må ikke udføres med pynteskodder eller lignende Nye kviste skal udformes i forhold til bygningens arkitektoniske stilart og placeres i forhold til bygningens vindues- og facaderytme samt eventuelle eksisterende kviste. Kviste må ikke placeres nærmere end tre tagsten fra gavle og tagfod. Bredden på kvisten må ikke overstige 150 cm, og den samlede bredde for tagvinduer og kviste må ikke overstige 1/3 af tagfladens længde. Kvistens tag og sider skal udføres i samme materialer som hovedhusets eller i zink. Siderne kan yderligere beklædes med træ med heldækkende hvid, grå, sort eller okkerfarvet maling. Frontkviste skal føres til kip Tagvinduer skal placeres jævnt fordelt i tagfladen og i forhold til husets øvrige vinduer. Bredden på tagvinduer må ikke overstige 70 cm og vinduerne skal integreres i tagfladen Der må ikke sættes tagvinduer eller kviste på valme og halvvalme Der må ikke etableres nogen former for balkoner og altaner i tagflader eller på bygninger i øvrigt. Ligeledes må der ikke etableres nogen former for tagterrasser. For eksisterende bygninger udført som længehuse, som ikke er bevaringsværdige eller miljøunderstøttende samt for ny bebyggelse udført som længehus gælder: (omfatter også integrerede garager) Ad. 7.25: Med pynteskodde menes påklistrede vinduesskodder af træ eller lignende, der ikke har anden funktion end dekoration. Ad. 7.26: Bestemmelsen har til formål at sikre, at nye kviste ikke kommer til at fremstå dominerende for bygningen. Som vejledning for de arkitektoniske stilarter kan de til lokalplanen hørende stilblade benyttes. Farverne er bestemt i forhold til de i lokalplanområdet eksisterende farvesætninger. Ad. 7.27: Eksempel på jævnt fordelte tagvinduer, der er placeret i forhold til husets øvrige vinduer: Ad. 7.29: Ved altan/balkon forstås et fritsvævende opholdsareal, der er etableret udenpå en bygning. Kan evt. være understøttet af søjler eller andet. Ved tagterrasse forstås et opholdsareal, der er etableret ovenpå en bygning. (Definition af længehus kan læses i redegørelsen s. 8 og 11) Helhedsudtrykket for bygningen skal fremstå velproportioneret og være arkitektonisk og materialemæssigt sammenhængende Facader skal opføres i blød- eller håndstrøgne tegl i en rød nuance. Hvor oprindeligt byggeri har været opført med facader af gule tegl, kan nyt byggeri opføres med blød- eller håndstrøgne tegl i gul nuance. Facader skal fremstå i blank mur. Ad. 7.33: Formålet med bestemmelsen er at sikre, at nye og eksisterende bygninger fremstår helstøbte og harmoniske og ikke virker fremmede for gadebilledet. Ad. 7.31: I forbindelse med hændelige uheld kan der dispenseres til erstatningsbyggeri i pudset tegl, hvor dette kan dokumenteres som værende oprindeligt. Træbeklædning på ydervægge må ikke udgøre mere end 25 % af ydermuren og må ikke etableres på gavle eller i gavltrekanter. 19

20 Lokalplanens bestemmelser 7.32 Tage skal etableres i forhold til de på kortbilag 4 anviste byggefelter B1 og B2: Ad. 7.32: Eksempel på henholdsvis højt og lavt sadeltag: Indenfor byggefelt B1 skal taget udføres som et ligebenet sadeltag (uden valm) med en hældning mellem 40 o og 50 o. Indenfor byggelfelt B2 skal taget udføres som et ligebenet sadeltag (uden valm) med en hældning mellem 30 o og 50 o Tage skal udføres i rød eller blådæmpet/matsort vingetegl i gammel dansk standard eller i skifer. Der må ikke anvendes glaserede eller på anden måde reflekterende materialer. Tage må ikke afsluttes med udhæng større end 40 cm. Der må ikke etableres udhæng ved gavle Ved tilbygninger skal taget udføres som på hovedhuset Tagrender og nedløbsrør må ikke udføres i plastik. Ved udskiftning af en del af en eksisterende tagrende af plastik, kan den nye del dog være af plastik. Ad. 7.34: Bestemmelsen har til formål at sikre bebyggelsen et harmonisk og ensartet arkitektonisk udtryk Skorstene skal være i samme materiale som husets facader Nye døre og vinduer skal udføres i henhold til bygningens arkitektoniske stil og i forhold til bygningens samlede helhedsudtryk i forhold til proportionering, detaljering og placering. Døre og vinduer kan enten behandles med klar olie eller lak eller males med en dækkende hvid, grå, sort eller rødbrun maling Vinduer i nye længehuse skal fremstå kvadratiske eller som horisontale vinduesbånd. De skal placeres jævnt fordelt og må ikke hoppe op og ned i facaden. Der må ikke anvendes småsprossede vinduer. Ad. 7.37: Som vejledning for de arkitektoniske stilarter kan de til lokalplanen hørende stilblade benyttes. Farverne er bestemt i forhold til de i lokalplanområdet eksisterende farvesætninger.med jævnt fordelt og ikke hoppende menes, at vinduerne skal sidde i en fast rytme og med en fast brystningshøjde. Formålet er at de nye bygningers facadeopbygning skal mime de eksisterende bygningers. Ad. 7.38: Eksempel på henholdsvis kvadratiske vinduer og horisontale vinduesbånd: 7.39 Såfremt bygningens overordnede udtryk i forhold til balance, rytme og proportioner ikke påvirkes i en væsentlig negativ grad, kan der dispenseres til isætning af større glaspartier i facaden Ny bebyggelse må ikke udføres med pynteskodder eller lignende Nye kviste skal udformes i forhold til bygningens arkitektoniske stilart og placeres i forhold til bygningens vindues- og facaderytme samt eventuelle eksisterende kviste. Kviste må ikke placeres nærmere end tre tagsten fra gavle og tagfod. Bredden på kvisten må ikke overstige 150 cm, og den samlede bredde for tagvinduer og kviste må ikke overstige 1/3 af tagfladens længde. Kvistens tag og sider skal udføres i samme materialer som hovedhusets eller i zink. Siderne kan yderligere beklædes med træ med heldækkende hvid, grå, sort eller okkerfarvet maling. Frontkviste skal føres til kip Tagvinduer skal placeres jævnt fordelt i tagfladen og i forhold til husets øvrige vinduer. Bredden på tagvinduer må ikke overstige 70 cm og vinduerne skal integreres i tagfladen. Ad. 7.40: Med pynteskodde menes påklistrede vinduesskodder af træ eller lignende, der ikke har anden funktion end dekoration. Ad. 7.41: Bestemmelsen har til formål at sikre, at nye kviste ikke kommer til at fremstå dominerende for bygningen. Som vejledning for de arkitektoniske stilarter kan de til lokalplanen hørende stilblade benyttes. Farverne er bestemt i forhold til de i lokalplanområdet eksisterende farvesætninger. Ad. 7.42: Eksempel på jævnt fordelte tagvinduer, der er placeret i forhold til husets øvrige vinduer: 20

21 Lokalplanens bestemmelser 7.43 Der må ikke sættes tagvinduer eller kviste på valme og halvvalme Der må ikke etableres nogen form for balkoner og altaner i tagflader eller på bygninger i øvrigt. Ligeledes må der ikke etableres nogen former for tagterrasser. For nye og eksisterende fritliggende garager, carporte og udhuse gælder: 7.45 Garager, carporte og udhuse kan udføres med facade i samme materiale som hovedhuset eller i bræddebeklædning, der er malet med dækkende maling i okkerfarve, sort, grå eller hvid. Åbne eller delvist åbne carporte kan yderligere udføres i pulverlakeret metal. Ad. 7.44: Ved altan/balkon forstås et fritsvævende opholdsareal, der er etableret udenpå en bygning. Kan evt. være understøttet af søjler eller andet. Ved tagterrasse forstås et opholdsareal, der er etableret ovenpå en bygning. Ad. 7.45: Farverne er bestemt i forhold til de i lokalplanområdet eksisterende farvesætninger Garager, carporte og udhuse kan opføres med fladt tag eller saddeltag med en hældning mellem 25 o og 50 o. Taget skal udføres i samme materiale som hovedhuset eller af sort tagpap med listedækning eller lagt på klink. Garager og udhuse under 20 m 2 kan yderligere dækkes med materialer som zink eller kobber Der må ikke anvenderes glaserede eller på anden måde reflekterende materialer Porte, døre og vinduer til garager eller udhuse skal udføres i træ og males med dækkende hvid, grå, sort eller okkerfarvet maling eller klar olie eller lak. Ad. 7.48: Farverne er bestemt i forhold til de i lokalplanområdet eksisterende farvesætninger. 8 UBEBYGGEDE AREALER. 8.1 Mod offentlig gade eller sti skal eventuelle hegn udføres som levende hegn, eller som stakit eller tilsvarende åbent fast hegn. 8.2 Delområde 2, som vist på kortbilag 2, skal friholdes for sammenhængende beplantning som skov, hegn og lignende. Beplantning må ikke være højere end 2 meter. Se dog 8.3. Ad. 8.2: Formålet med bestemmelsen er at sikre, at ny, høj beplantning ikke blokerer for eksisterende havudsigter. 8.3 Det på kortbilag 2 skraverede område i delområde 2 skal bevares som en sammenhængende beplantning. Beplantningen må have en højde på op til 2 meter. Beplantningen kan udskiftes med anden, men skal bestå af hjemmehørende arter, som er vindfør og tørketålende, som for eksempel klitrose, havtorn og slåen. 8.4 Der kan i hele delområde 2 desuden etableres lav beplantning i form af græs, marehalm og lignende. 8.5 Det gælder for hele lokalplanområdet, at der ikke må foretages terrænregulering på mere end +/- 0,5 meter. 21

22 Lokalplanens bestemmelser 8.5 Ubebyggede arealer må ikke anvendes til oplag eller til langtidsparkering. 9 TEKNISKE ANLÆG. 9.1 Der må ikke opsættes paraboler eller antenner på tag, facader eller gavle. Dette gælder også for garager, carporte og udhuse. 9.2 Solceller, solpaneler eller lignende må ikke opsættes på tag eller gavle/facader på nye/eksisterende boliger eller garager, carporte og udhuse, som er synlige fra offentlig vej. På mindre skure og udhuse, der ikke er synlige fra offentlig vej, kan der etableres solceller, solpaneler eller lignende, såfremt det udføres som en integreret del af tagløsningen eller følger bygningens tagform. Yderligere skal solceller, solpaneler og lignende være antirefleksbehandlet. Ad. 9.2: Med integreret del af tagløsningen henvises til tagløsninger, hvor solcellerne fremstår som en integreret del af selve tagdækningsmaterialet, fx. solcelletagsten. Der henvises dog samtidig til, at materialet ikke må fremstå reflekterende, jf. 7.5, 7.21 og El-ledninger og lignende skal fremføres som jordkabler. 9.4 Opsætning af varmepumpe eller lignende skal ske på bygningens haveside, hvor det ikke er synligt fra offentlig vej eller sti. 9.5 Der må ikke opsættes skilte eller reklamer i lokalplanområdet. 9.6 Der må ikke opsættes flag og vimpler med reklamer eller firmanavne i lokalplanområdet. 10 GRUNDEJERFORENING 10.1 Der fastsættes ikke bestemmelser for grundejerforening, da lokalplanområdet er et eksisterende udbygget område, hvor der jf. planloven ikke kan kræves oprettelse af en grundejerforening. Grundejerforeningen Mariendal dækker dog allerede lokalplanområdet. 11 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING Ny bebyggelse skal være tilsluttet kollektiv varmeforsyning inden ibrugtagning, med mindre det opføres som lavenergibebyggelse. Ad. 11.1: Der skal jf. planlovens 19, stk. 4, meddeles dispensation fra tilslutningspligten for bebyggelse, der opføres som lavenergibebyggelse. 12 VEDTAGELSESPÅTEGNING I henhold til Lov nr. 388 af 6 juni 1991 om planlægning, jfr. lovbekendtgørelse nr af 23. november 2015, har Assens Byråd den 31. maj 2017 vedtaget at fremlægge Forslag til Lokalplan for Præstevænget, Blomstervænget og Ved Nordstien i offentlig høring. 22

23 23

24 Kortbilag 1 N 24

25 Kortbilag 2 N 25

26 Kortbilag 3 N 26

27 Kortbilag 4 N 27

28 Kortbilag 5 N 28

29 Kortbilag 6 N 29

30 Bilag A FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplanens hovedstruktur og rammer Assens er i Assens Kommunes kommuneplan udpeget som centerby i bymønstret. Lokalplanområdet ligger inden for kommuneplanramme 1.2.B.9, der udlægger området til åben-lav boligområde. Derudover er området delvist omfattet af kommuneplanramme 1.2.R.6, der gælder for et område ved Rosenstien, og udlægger området til rekreativt område. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer og hovedstruktur. Planlægning i kystnærhedszonen Lokalplanområdet er beliggende i den kystnære del af Assens byzone og er omfattet af planlovens 5a, stk. 4 vedrørende den kystnære del af byzonen. Området ligger grænsende op til kysten, og der skal derfor redegøres for den visuelle påvirkning af omgivelserne jf. planloven 16, stk. 3 og 4, såfremt ny bebyggelse afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området. Denne lokalplan fastsætter, at ny bebyggelse kan opføres i max. 1,5 etage og med en maksimal byggehøjde på 8.5 m. Der bliver med lokalplanen ikke mulighed for at bygge ud over, hvad der allerede er muligt i henhold til kommuneplanrammerne for området. Da lokalplanen ikke muliggør øget byggeri og ikke ændrer den eksisterende anvendelse, vil der ikke være en ændret påvirkning af kystlandskabet, og en forringet oplevelse af kystlandskabet. Kulturhistoriske værdier og landskabsbeskyttese Særligt bevaringsværdigt kulturmiljø Præstevænget er ét af 33 kulturmiljøer, der i 2009 blev udpeget i rapporten Registrering af 33 kulturmiljøer i Assens Kommune, og Præstevænget er med 31 andre bevaringsværdige kulturmiljøer optaget i forslag til Kommuneplan som et bevaringsværdigt kulturmiljø. Landskab Lokalplanområdet ligger i et større sammenhængende landskab med tilknytning til kysten mod nord. For de større sammenhængende landskaber gælder det jf. Assens Kommune kommuneplan, at beskyttelse og udvikling af særlige landskabsværdier skal prioriteres, herunder synlighed eller oplevelse af landskabernes geologiske og kulturhistoriske fortælling, særlige naturværdi eller værdi som rekreativt landskab. De større sammenhængende landskabsområder skal desuden friholdes for etablering af større tekniske anlæg, med mindre det kan sikres, at 30

31 Bilag A relationerne til beskyttelsesinteresserne kan løses tilfredsstillende, og der kan kun ske byudvikling i respekt for landskabsværdierne. Lokalplanen regulerer et eksisterende udbygget område og medfører ikke en ændret påvirkning af det større sammenhængende landskab. Naturbeskyttelse Lokalplanområdet ligger ca. 2,7 km fra nærmeste internationale naturbeskyttelsesområde Lillebælt (Natura 2000-habitatområde, Natura2000-fuglebeskyttelsesområde og Ramsarområde). Lokalplanområdet, der ligger i byzone, udgøres af eksisterende bebyggelse og befæstede arealer, som ikke vurderes at udgøre et egnet ynglested for nogen af arterne på udpegningsgrundlaget for Natura 2000-området. På baggrund af den store afstand til det internationale naturbeskyttelsesområde og planernes omfang, er det Assens Kommunes vurdering, at det kan udelukkes, at projektet kan skade arter eller naturtyper, som udgør udpegningsgrundlaget for Natura 2000-området. Miljømæssige forhold Drikkevandsinteresser Området er delvist defineret som Område med drikkevandsinteresser (OD). Udpegningen er ikke forbundet med generelle begrænsninger for arealanvendelsen, men med en interesse i at beskytte grundvandet mod forurening. Det vurderes, at risikoen for forurening i området er minimal/begrænset. Jordforurening Lokalplanområdet er beliggende i byzone og er omfattet af områdeklassificeringen ifølge regulativet, der er vedtaget af Assens Byråd den 29. april Det betyder, at området som udgangspunkt er let forurenet, da det ligger i en del af byzonen, og der er krav om analyser. Reglerne for anmeldelse og dokumentation i forbindelse med flytning af jord fremgår af jordflytningsbekendtgørelsen (bekendtgørelse nr af 12. december 2007 om anmeldelse og dokumentation i forbindelse med flytning af jord.) Drikkevandsinteresser (OD) i lokalplanområdet Område med drikkevandsinteresser Område med særlige drikkevandsinteresser Støj Lokalplanområdet er i dag udlagt som boligområde og rekreativt område med tilhørende udenomsarealer, som er støjfølsomme anvendelser. Det vurderes, at der ikke er aktiviteter i nærheden af området, som vil kunne give støjproblemer, ligesom den planlagte/eksisterende anvendelse af lokalplanområdet ikke vil medføre støjgener. Klimasikring Oversvømmelseskortlægningen i Kommuneplantillæg nr. 6 Klimatilpasningsplan for Assens Kommune, vedtaget i 2014 viser, at en større del af lokalplanområdet er beliggende i middelrisikoområde for Jordforurening i lokalplanområdet. Område med krav om analyser Jordforurening V1 Jordforurening V2 31

32 Bilag A fremtidige (og nutidige) oversvømmelser. Der er ligeledes et mindre areal af lokalplanområdet, som er beliggende i højrisikoområde. Det er derfor vigtigt at tage højde for afstrømning og oversvømmelsesrisiko i forbindelse med byggeri i området. Der er i øvrigt en Klimasikringsplan for Assens Havn under udarbejdelse, som giver bud på, hvorledes klimasikringsløsninger kan etableres, herunder en klimasikringsløsning for risikoområdet indenfor lokalplanområdet. Forsyningsforhold Spildevandsplan Ifølge kommunens spildevandsplan er lokalplanområdet beliggende i et fælleskloakreret område. I følge spildevandsplanen skal området separetkloakeres (dvs. at regnvand og spildevand i fremtiden skal afledes til hver sin kloakledning). Risiko for oversvømmelser fra hav og kloak i en 50 års hændelse i lokalplanområdet Varmeplan Der er ingen tilslutningspligt i lokalplanområdet, der ligger i et område med fjernvarme. Vandforsyning Lokalplanområdet skal vandforsynes fra Assens Vandforsyning A/S. Elforsyning I Danmark er der frit elmarked. Dette betyder, at man som forbruger har mulighed for selv at vælge leverandør. Affaldsbortskaffelse Lokalplanområdet er omfattet af kommunens affaldsregulativ og affald skal bortskaffes i henhold hertil. FORHOLD TIL ANDEN LOVGIVNING Servitutter Der henledes opmærksomhed mod, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om el-, telefon-, tele- og tv-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Der kan tillige forekomme drænledninger jf. området tidligere landbrugsstatus. Museumsloven Hvis der ved anlægsarbejde findes fortidsminder, skal arbejdet straks standses i medfør af museumslovens 27, og der skal rettes henvendelse til Odense Bys Museer. I det omfang fortidsmindet berøres af anlægsarbejde, kan Kulturstyrelsen kræve arbejdet standset, indtil en arkæologisk undersøgelse er gennemført. For at undgå en sådan situation, kan der foretages en forundersøgelse på arealet med henblik på at vurdere udstrækning og bevaringsgrad af eventuelle jordfaste fortidsminder. 32

33 Bilag A Miljøvurderingsloven Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer skal der ske en screening af planers sandsynlige indvirkning på miljøet, herunder den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, og flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser, samt arkitektonisk og arkæologisk arv, og det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. Planer der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, og som myndigheden, i dette tilfælde kommunen, vurderer at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, skal miljøvurderes. De to former for miljøvurdering er reguleret af følgende regler: Lov nr af 22. oktober 2007 om miljøvurdering af planer og programmer. Bekendtgørelse nr af 6. december 2006 om vurdering af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet (VVM) i medfør af lov om planlægning. Screening: Lokalplanen vurderes ikke at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Kommunen har derfor vurderet at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering. 33

34 By, Land og Kultur Rådhus Allé Assens