Referat fra ordinær generalforsamling i Ejerforeningen Nannasgården I og III

Transkript

1 Referat fra ordinær generalforsamling i Ejerforeningen Nannasgården I og III Torsdag d. 28. april 2016 kl blev der afholdt ordinær generalforsamling i E/F Nannasgården I og III i foreningens lokaler i kælderen under Nannasgade 27, 2200 København N. Til stede var bestyrelsesmedlemmerne Louise Lundstrøm Nielsen, Diana Nielsen-Dharmaratne, Stig Rindom, Anders Jochumsen og Pernille Agerlund samt suppleant Kamal Jeet Saini. Endvidere deltog Carsten Bredahl og Pernille Hermann fra foreningens administrationsselskab, Dansk Financia A/S. I alt deltog repræsentanter for 39 ejerlejligheder, heraf 11 med fuldmagt, hvilket gav et samlet stemmeberettiget fordelingstal på 8.495/ I henhold til indkaldelse og foreningens vedtægter behandledes følgende: 1. Valg af dirigent og referent DAGSORDEN Formand Louise Lundstrøm Nielsen bød velkommen og foreslog Carsten Bredahl som dirigent og Pernille Hermann som referent, hvilket blev vedtaget. Carsten Bredahl takkede for valget og konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet i overensstemmelse med ejerforeningens vedtægter, og at generalforsamlingen var beslutningsdygtig. 1. Bestyrelsens beretning Formanden gennemgik beretningen som nedenfor: Bestyrelsen kan berette, at 2015/2016 har været et stille og roligt år for ejerforeningen. Der har ikke været de store reparationer eller andet større arbejde på ejendommen. Gårdfornyelsen i Nannasgården I er langt om længe helt færdig, og gården er klar til at tages i brug. Det er blevet en meget flot og funktionel gård. Der er blevet nedsat et gårdlaug, hvor alle foreningerne, der er tilknyttet gården, er repræsenteret. Det er gårdlauget, der fastsætter reglerne for ophold i gården og dennes vedligeholdelse. Vores vaskeri fik både en ny vaskemaskine og et nyt online-betalingssystem. Alle beboere har nu mulighed for bl.a. at sætte penge ind på deres vaskekort over nettet og booke vasketid over nettet. Det er service, som har været efterspurgt længe af beboerne, og bestyrelsen er glade for, at det er lykkedes at indfri det ønske. Foreningens samarbejde med kiosken på hjørnet af Mimersgade og Hamletsgade er af samme grund ophørt var også året, hvor ejerforeningen fik en ny hjemmeside: nannasgaarden.danskfinancia.dk. Denne hjemmeside fungerer i højere grad end den gamle side som bindeled mellem bestyrelsen og beboerne. Via denne hjemmeside kan bestyrelsen udsende nyhedsbreve, meddelelser om f.eks. cykeloprydning og skrive beskeder om et akutproblem, som eks. strømnedbrud, manglende vand mv. Alle beboere og ejere opfordres derfor til at tilmelde sig hjemmesidens nyhedsbrevs-funktion. Adgangskoden til hjemmesiden er nanna. På generalforsamlingen i 2015 blev det besluttet, at foreningen skal indgå aftale med Parknet. Installationen af fiberkablerne er begyndt og forventes afsluttet inden skolernes sommerferie i ultimo juni På grund af travlhed hos Parknet, kan det ikke forventes at installationen dertil, finder sted før efteråret Det blev ligeledes besluttet på generalforsamlingen sidste år, at foreningen skulle igangsætte projektet om renovering af faldstammer i ejendommen. I overensstemmelse med beslutningen på generalforsamlingen, Side 1

2 har bestyrelsen antaget en teknisk rådgiver hos Dansk Financia, der har gennemgået alle faldstammer i ejendommen og på den baggrund indhentet tilbud på renovering af faldstammer. Storskraldsrummene bliver flittigt brugt og desværre ikke altid i overensstemmelse med reglerne. Bestyrelsen opfordrer derfor alle beboere til at undersøge reglerne for, hvad der er reelt er storskrald, og hvad beboerne selv skal bortskaffe som eksempelvis byggeaffald, sanitetsudstyr (toilet, vask mv.) og hele køkkener. Der har også været flere episoder, hvor ting bliver stillet uden for storskraldsrummet, fordi der ikke var plads. Blot så der ikke hersker nogen tvivl: Hvis der ikke er plads i rummet, skal beboeren selv bortskaffe skraldet. Foreningen har i øvrigt fået opsat brandalarmer i alle opgangene. Formanden tilføjede efterfølgende, at der desværre havde været tilfælde hvor enkelte brandalarmer var faldet ned, og opfordrede til at man gav bestyrelsen besked, hvis det skete. Desuden indskærpede hun overfor beboerne, at det er forbudt at stille cykler i porten. Viceværten har fået besked på at fjerne dem, idet porten er en brandvej. En beboer mente, at det var et problem, når der blev stillet storskrald foran bygningen, at der næsten altid kommer til at stå storskrald foran nr. 21. Formanden svarede, at man havde aftalt med viceværten at han skulle sætte storskrald ud, således at det kom til at stå der i kortest mulig tid, men at man nok skulle prøve at finde den mest optimale løsning. Der blev opfordret til at man greb ind over for de mange uhensigtsmæssigt parkerede cykler i afd. III, fx på græsplænen. Hertil svarede formanden, at der er afsat penge i budget 2016 til cykelstativer. En beboer ønskede sig et halvtag til barnevogne i afd. I. Formanden noterede sig ønsket, men svarede at det i så fald var noget man måtte forslå/arbejde på i gårdlauget i samarbejde med de tre øvrige medlemmer. En enkelt synes at foreningens lokale var lidt småt til afholdelse af generalforsamling, og opfordrede til at man, om muligt, lånte et lokale af kirken næste gang. Beretningen blev herefter taget til efterretning. 3. Forelæggelse af årsregnskab til godkendelse. Stig Rindom gennemgik kort det fremsendte årsregnskab for 2015 for Nannasgården I, og nævnte bl.a., at det resulterede i et overskud på kr Og at der heraf hensattes kr til vaskeriet, mens de resterende kr overførtes til egenkapitalen. Stig Rindom gennemgik ligeledes kort det fremsendte årsregnskab for 2015 for Nannasgården III, og nævnte bl.a., at det resulterede i et overskud på kr Og at der i afd. III hensattes kr til vaskeriet imens de resterende kr overførtes til egenkapitalen. En ejer spurgte til, hvorfor det hensatte beløb til installation af fibernet/parknet jf. beslutning på sidste års ordinære generalforsamling ikke figurerede i regnskaberne. Carsten Bredahl måtte konstatere, at dette var en forglemmelse, og spørgsmålet gav anledning til at rette regnskaberne således at der i hhv. afd. I og III retmæssigt er hensat kr og kr jf. beslutning på sidste års generalforsamling, og at egenkapitalerne reduceres tilsvarende. En ejer spurgte herefter til afd. III s vandforbrug, hvilket virkede lidt højt i forhold til afd. I, hvortil det blev forklaret at begge afdelinger har særskilt hovedmåler, der måler afdelingernes forbrug, og at der her ud over overføres et fast beregnet forbrug som afd. III s andel af vand der anvendes af varmeanlægget. Formanden supplerede med oplysning om, at der ved en evt. kommende udskiftning af stigstrenge jf. særskilt forslag, vil blive installerede individuelle vandmålere i samtlige lejligheder. Side 2

3 Der var herefter ikke flere spørgsmål til regnskaberne, som således med ændringen af de nævnte hensættelser til fibernet-/parknet installationen blev godkendt. 4. Forelæggelse af budget til godkendelse Carsten Bredahl gennemgik kort de fremsendte budgetforslag for hhv. afd. I og III og oplyste, at de ikke resulterer i at opkrævning til fællesudgifter ændres yderligere i 2016, idet opkrævningen indeksreguleres hver 1. januar. Der blev spurgt til de budgetterede renovationsudgifter, hvor der var tale om en større stigning i afd. I, mens der budgetteredes med en mindre-udgift i afd. III i Til spørgsmålet oplystes at det er Kommunen der fastsætter taksterne, og at de jævnligt ændres, men her ud over var det desværre ikke muligt at redegøre yderligere for ændringerne. Der blev ligeledes spurgt til udgifterne til glatførebekæmpelse, hvor det umiddelbart også virker som om, at udgifterne er forholdsvist højere for afd. I. Formanden bemærkede, at det muligvis er dyrere for afd. I, fordi der her ikke må saltes, men kun bruges grus. Der var herefter ikke flere bemærkninger til budgetterne, som blev godkendt. 5. Valg af nye bestyrelsesmedlemmer Formanden var på valg til formandsposten og blev genvalgt med applaus. Diana Nielsen-Dharmaratne var også på valg, men ønskede ikke genvalg. Stig Rindom ville gerne overlade sin plads i bestyrelsen til en anden, hvis nogen var interesseret. Herefter fortalte formanden lidt om bestyrelsens arbejde. Der afholdes bestyrelsesmøder ca. en gang hver 1 ½ måned, man kan involvere sig i den grad man har lyst til, og fordelen ved bestyrelsesarbejdet er, at man kan være med til at præge den retning, man mener foreningen skal gå. Fra forsamlingen meldte yderligere to kandidater sig, og bestyrelsen består således af: Louise Lundstrøm Nielsen formand på valg i 2018 Mathias Vang Vestergaard på valg i 2018 Ida Bodnia Nielsen (overtager Stig Rindoms plads) på valg i 2017 Pernille Agerlund på valg i 2017 Anders Nyhold Jochumsen - på valg i Valg af suppleanter Kamal Jeet Saini var på valg og modtog genvalg. Stig Rindom meldte sig som suppleant. Begge blev valgt med applaus. Kamal Jeet Saini på valg i 2018 Stig Rindom på valg i Forslag til vedtagelse Renovering af faldstammer og evt. udskiftning af stigrør. Bestyrelsen fortalte kort om forløbet i renoveringsprojektet. Det startede i 2009, hvor foreningen fik lavet en generel tilstandsvurdering af hele ejendommen, hvori det skønnedes at faldstammerne burde udskiftes inden Side 3

4 for 3-5 år. På sidste års ordinære generalforsamling fik bestyrelsen mandat til at hyre teknisk rådgivning til projektet, og man kontaktede arkitekt og ingeniør Keld Becker Schmidt hos Dansk Financia A/S, som nu har gennemgået faldstammer og vandrør i det meste af ejendommen. Vurderingen er, at man ikke bør vente yderligere, der er udpræget tæring og der vil blive behov lapning og udskiftning mange steder. Vandrørene vil formentlig kunne holde omkring 5 år endnu, men der er fordele ved at udskifte dem samtidig med renovering af faldstammerne. Dels skal man kun forstyrre beboerne én gang, og dels vil der i fremtiden komme andre vedligeholdelsesprojekter, som gør det uklogt at skubbe udgiften foran sig. Bestyrelsen foreslår det, der hedder en relining eller strømpeforing af faldstammerne, dvs. at man bevarer de eksisterende faldstammer, men forer dem indvendigt med fiber som efterfølgende hærder. Bestyrelsen foreslår en samtidig udskiftning af vandrørene. Keld Becker Schmidt stod herefter til rådighed for at besvare forsamlingens spørgsmål, her følger et bredt udvalg af spørgsmålene: Hvorfor relining i stedet for udskiftning? Forgreningerne ligger i loftet til overboen, dvs. man ville skulle bryde forholdsvist meget af etageadskillelserne i badeværelserne, hvilket ville blive meget (5 x) dyrere end det foreslåede projekt. Hvad er forskellen i levetiden for hhv. relining vs. udskiftning? Relining år, udskiftning år. Hvorfor anbefales udskiftning af vandrør samtidig? Dels fordi vandrørenes levetid, ligesom faldstammernes, er tæt på udløb, og dels pga. besparelserne og besværet ved kun at udføre arbejdet samme sted én gang. Hvorfor lægges der op til at man flytter vandrør fra badeværelse til f.eks. gangen? Ved gennemgribende renovering, dvs. når man som her udskifter et helt anlæg, så må man iht. Bygningsreglementet, ikke længere lave rørgennemføring i vådrumszoner på grund af risikoen for vandskader. Og alle foreningens badeværelser skal betegnes som vådrum, pga. deres størrelse Det er derfor underordnet, at man ikke har bad, der hvor rørene går igennem. Ændres placering af faldstammer og afløbsrør? Nej, ingen afløb ændrer placering, faldstammerne består som nu idet de kun relines. Der kan blive tale om partiel udskiftning, hvis dele af faldstammerne er meget ødelagte, men placering forbliver uændret. Hvad er tidsperspektivet når arbejdet går i gang? En side i en opgang tager ca arbejdsdage. Hvorfor skal man selv betale for retablering? I projektet er der lagt op til at nedtagning betales kollektivt, mens evt. retablering betales af ejeren selv. Årsagen hertil er, at folk har meget forskellige, og ikke nødvendigvis helt lovlige løsninger med rør, nedsænkede lofter osv. hvilket vil afstedkomme meget varierede omkostninger til retablering. Det vil være muligt at få alting gennemgået individuelt mhp. at få lavet pristilbud og aftaler med håndværkerne. Vil nye vandrør forbedre vandtrykket? Der er ingen garanti, men det burde være tilfældet. Nye stigstrenge vil give bedre gennemløb. Men vandtrykket kan forringes hvis brugernes blandingsbatterier ikke er i en ordentlig kvalitet eller hvis de er defekte. Dette kombineret med vandtrykket generelt i Københavns Kommune kan give en oplevelse af dårligt vandtryk, selv med nye stigstrenge. Herefter gennemgik Carsten Føhns Bredahl budgetterne for byggesagen hhv. reling af faldstammer og reling af faldstammer inkl. udskiftning af vandrør. Der var hjemtaget 3 tilbud, og budgetterne var udarbejdet på baggrund af det billigste tilbud, men til gengæld var øvrige omkostninger estimeret lidt højere end forventet. På forespørgsel oplyste Carsten Føhns Bredahl at årsagen til at der var en smule forskel i de enkelte lejligheders andel i hhv. afd. I og III var at afd. I s opsparing var lidt større end afd. III s opsparing og der derfor var modregnet lidt mere i afd.i s udgift. Side 4

5 I den forbindelse foreslog en ejer (fra afd. I) om ikke man kunne modregne mere af opsparingen end foreslået i budgettet, f.eks. 1 mio. kr. i stedet for de foreslåede 700 t.kr. 16 ud af 22 tilstedeværende fra afd. I var enige i denne ændring. Efter endt debat blev forslagene sat til skriftlig afstemning, først det mest vidtgående og dyreste, nemlig relining af faldstammer samt udskiftning af vandrør. Optællingen af stemmesedler viste at 30 (af 39) ejere med et samlet fordelingstal på (af 8.495) stemte for forslaget, mens 7 ejere med et samlet fordelingstal på stemte imod. 2 ejere stemte blankt. Forslaget var således vedtaget. Forslaget om kun at foretage relining kom således ikke til afstemning. 8. Valg af revisor Revisor Søren Askly blev genvalgt. 9. Eventuelt På indkaldelsen var der allerede optaget 2 punkter: 1) Indstilling af repræsentant til gårdlauget i afd. I Formanden understregede vigtigheden i, at foreningen blev repræsenteret i gårdlauget, og fra forsamlingen meldte Camilla Ingvorsen og Britt Fenton-Olsen sig, og efter aftale valgtes Camilla mens Britt blev suppleant. 2) Flere forskellige emner fra ejer iflg. medsendt bilag: 2.1 Oplever andre ejere træk fra vinduer? Formanden fortalte at problemet kunne skyldes det skum, som var anvendt til at tætne rundt om vinduer og altan for år siden var skrumpet. Problemet kan evt. forsøges afhjulpet ved at afmontere indvendige liste og efteropfylde med f.eks. rockwool. 2.2 Oplever andre ejere sprækker i væggen som på trods af behandling kommer igen og igen? Spørgsmålet blev kort debatteret, og bestyrelsen endte debatten med at opfordre til løbende at kontakte bestyrelsen ved sådanne problemer, dels så bestyrelsen kan danne sig et overblik over omfanget af problemet, og dels så bestyrelsen evt. kan iværksætte løsninger såfremt det måtte vise sig at være af omfattende karakter. 2.3 På de øverste etager skal radiatorerne meget ofte udluftes, kan man gøre noget ved dette? Formanden forklarede at bestyrelsen er bekendt med problemet og har drøftet det med en VVS er. Det er muligvis resultatet af dårligt håndværk i forbindelse med installation af fjernvarme, men for evt. at afhjælpe problemet opfordres alle ejere til at lade termostater stå på minimum 1 for at sikre kontinuerligt omløb i varmesystemet. Herudover er der desværre ikke så meget at gøre ved det. 2.4 Kunne der være andre ejere i afd. I der ønsker altan mod gården? Efter kort debat blev der foretaget en vejledende afstemning herom blandt de 22 tilstedeværende afd. I ejere, hvoraf 10 stemte for. En ejer oplyste at der i forbindelse med fibernetinstallationen var kommet en del skader i opgang og på hans hoveddør, hvilket formanden lovede at melde til håndværkerne. En ejer beboer oplyste at indgangsdøren i nr. 21 ikke smækkede ordentligt, og således ofte stod åben med fri adgang til opgangen. Dette til trods for henvendelser herom til viceværten. Formanden lovede at tale med Fejekosten om problemet. Herudover blev det på forespørgsel oplyst at man ikke regnede med at der kunne komme et gårdprojekt/gårdlag i afd. III, idet dette tidligere var undersøgt, men var strandet på, at der ikke var stemning herfor. På andre forespørgsler oplyste bestyrelsen at den ville overveje at ligge ventelisten på kælderrum på hjemmesiden, samt sørge for at kontaktoplysninger på ejendommens håndværkere blev opdateret. Til slut opfordrede Formanden alle ejere til at oprette sig som modtagere af nyhedsbrev og nyheder på foreningens hjemmeside nannasgaarden.danskfinancia.dk. Side 5

6 Dirigenten takkede for god ro og orden og hævede generalforsamlingen.. Som dirigent: Formand: Carsten Bredahl Louise Lundstrøm Nielsen Side 6

7 Underskrifterne i dette dokument er juridisk bindende. Dokumentet er underskrevet via Penneo sikker digital underskrift. Underskrivernes identiteter er blevet registereret, og informationerne er listet herunder. Med min underskrift bekræfter jeg indholdet og alle datoer i dette dokument. Carsten Bredahl fuldmagtsgiver Serienummer: PID: IP: kl. 20:22:37 UTC Carsten Bredahl fuldmagtstager Serienummer: PID: IP: kl. 20:22:37 UTC Louise Lundstrøm Nielsen fuldmagtsgiver Serienummer: PID: IP: kl. 11:44:54 UTC Dette dokument er underskrevet digitalt via Penneo.com. Signeringsbeviserne i dokumentet er sikret og valideret ved anvendelse af den matematiske hashværdi af det originale dokument. Dokumentet er låst for ændringer og tidsstemplet med et certifikat fra en betroet tredjepart. Alle kryptografiske signeringsbeviser er indlejret i denne PDF, i tilfælde af de skal anvendes til validering i fremtiden. Sådan kan du sikre, at dokumentet er originalt Dette dokument er beskyttet med et Adobe CDS certifikat. Når du åbner dokumentet i Adobe Reader, kan du se, at dokumentet er certificeret af Penneo e-signature service <penneo@penneo.com>. Dette er din garanti for, at indholdet af dokumentet er uændret. Du har mulighed for at efterprøve de kryptografiske signeringsbeviser indlejret i dokumentet ved at anvende Penneos validator på følgende websted: