UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M

Transkript

1 B SDY UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M Afsagt den 10. juni 2014 af Østre Landsrets 22. afdeling (landsdommerne Lene Jensen, Linde Jensen og Anders Herping Nielsen (kst.)). 22. afd. nr. B : Godhavn Grundejerforening v/ formand Niels Lund (advokat Søren Stenderup Jensen) mod Lennart Jensen (advokat Marina Andersen) Helsingør Rets dom af 4. april 2013 (BS /2012) er anket af Godhavn Grundejerforening (herefter grundejerforeningen) med påstand som for byretten om, at Lennart Jensen skal anerkende, at skellet (ejendomsgrænsen) mellem ejendommen matr. nr. 12 db, Tisvilde by, Tibirke, ejendommen matr.nr. 12 s, Tisvilde by, Tibirke, og ejendommen matr. nr. 4 i, Tisvilde by, Tibirke, er det matrikulære skel fastlagt ved udstykning i Subsidiært har grundejerforeningen nedlagt påstand om, at Lennart Jensen skal anerkende, at skellet (ejendomsgrænsen) mellem ejendommen matr. nr. 12 db, Tisvilde by, Tibirke, ejendommen matr.nr. 12 s, Tisvilde by, Tibirke, og ejendommen matr. nr. 4 i, Tisvilde by, Tibirke, er en linje svarende til den linje, hvor de nuværende hybenbuske skyder op af jorden, dog minimum 3,5 m fra asfaltkanten.

2 - 2 - Grundejerforeningen har endvidere nedlagt påstand om, at Lennart Jensen alene og endeligt skal afholde omkostningerne på ,69 kr. i forbindelse med skelforretningen den 29. maj Indstævnte, Lennart Jensen, har påstået stadfæstelse. Supplerende sagsfremstilling Sagen angår et areal, der er beliggende syd for Lennart Jensens matrikulerede ejendom, matr. nr. 12 db, Tisvilde by, Tibirke, beliggende Stubvænget 1, 3220 Tisvildeleje. Lennart Jensen har efter det oplyste ejet ejendommen siden sommeren I forbindelse med en udstykning af området blev der tinglyst en deklaration af 10. marts 1963, hvoraf fremgår blandt andet: Parcelejerne overtager den fulde hegnspligt, hvor parcellen grænser op til grundsælgerens ejendom, fællesareal, veje, stier og andre parceller. Køberen og efterfølgende ejere af parcellen er pligtig at indtræde som medlem i en grundejerforening, eventuelt omfattende parceller, udstykket fra såvel matr. nr. 12 s og 22 (STRANDGAARDEN) som matr.nr. 11 b Tisvilde by, Tibirke sogn (SKOVRIDERGAARDEN). Grundejerforeningen stiftes på grundsælgerens initiativ, når et efter hans skøn passende antal parceller er solgt. Foreningens formål er at løse de for parcelejerne fælles opgaver, derunder vedligeholdelse af veje, stier, rabatter, fortove, fællesarealer m.v. Grundejerforeningen er pligtig til på anfordring at tage skøde på de private veje og stier og eventuelle fællesarealer, og må ikke videresælge disse. Grundejerforeningen, der blandt andet omfatter Lennart Jensens adresse, blev herefter stiftet. Af grundejerforeningens vedtægter fremgår blandt andet følgende om medlemmernes pligt til at vedligeholde de fællesarealer, der grænser op til medlemmernes ejendomme:

3 Stk. 2. Ethvert medlem er forpligtet til at klippe græsset i vejrabatterne ud for den pågældendes ejendom efter de samme regler som gælder for klipning på parcellerne. Medlemmerne er også forpligtede til i øvrigt at renholde rabat og vejareal beliggende ud for parcellen. Grundejerforeningen har endvidere på sin hjemmeside vejledt medlemmerne om deres pligt til at vedligeholde de pågældende tilgrænsende arealer. Ved af 5. oktober 2009 skrev grundejerforeningen til Lennart Jensen og påtalte, at vedligeholdelsen ikke var foretaget som foreskrevet. Grundejerforeningen anmodede endvidere Lennart Jensen om at overveje, om hækken var plantet for tæt på skellet mod Strandleddet eller måske uden for grunden. Den 21. oktober 2011 skrev grundejerforeningen på ny til Lennart Jensen om det omhandlede areal, og den 30. oktober 2011 svarede Lennart Jensen, at det var hans opfattelse, at han havde vundet hævd over arealet. Den 29. maj 2012 blev der afholdt skelforretning på ejendommen. Af landinspektør Jørgen Bang Jakobsens rapport om skelforretningen fremgår blandt andet: Det matrikulære skel mellem matr.nr. 12db og 12s er en ret linie fastlagt ved udstykning i Skellet har i matriklen været urørt lige siden. Skellet mellem matr.nr. 12s og 4i ud for matr.nr. 12db er ældre, men målsat på måleblade fra 1963 og Matrikelkort og måleblade blev fremlagt. Min opmåling viser, at det matrikulære skel ikke stemmer med den nuværende faktiske grænse. Ejendommens faktiske grænse i hele sin længde ud mod Strandleddet består af en sammenhængende ca. 2m bred beplantning med hybenroser. Hybenroserne er klippet ned og er nu oppe i 30-40cm s højde. Der er ikke anden form for hegn. Der er fundet skelmærker i ejendommens 4 hjørnepunkter. Den yderste grænse af hybenrosebæltet overskrider skellet mod matr.nr. 4i med ca. 1,5m. Hybenrosebæltet langs Strandleddet stopper mod vest ud for skellet ind til naboen matr.nr. 12ct (Hørmarken 2). Mod Stubvænget afgrænses grunden ligeledes af hybenroser. Opmålingsplan betegnet af blev fremlagt.

4 - 4 - Ved besigtigelse på stedet opfatter man umiddelbart, at haven frem til og med hybenrosebæltet hører til haven til huset på matr.nr. 12db. Der er således en klar og synlig uoverensstemmelse mellem den naturlige grænse og det matrikulære skel. Lennart Jensen har ifølge tingbogen ejet matr.nr. 12db siden sommeren Der er intet tinglyst specielt om det omstridte areal heller ikke i hans skøde eller i grundejerforeningsdeklarationen. Grundejerforeningsdeklarationen foreskriver, at hegn mod veje skal være levende hegn, fx vilde roser. Advokat Marina Andersen har tilsendt mig en erklæring dateret den fra naboerne Lilian Nielsen og Erik Mønsted Nielsen (Hørmarken 2), som har ejet ejendommen siden I erklæringen udtales bl.a., at de har benyttet sommerhuset i hele deres ejertid, og at hybenhækken langs Strandleddet på naboejendommen Stubvænget 1 i 1972 var beliggende samme sted, hvor den nu ligger. Arealet var endvidere beplantet med træer på hele strækningen ca. 4-5 meter ind på grunden, og jorden var dækket af græs. De udtaler endvidere, at hele arealet fremstod som en naturlig del af grunden og blev passet af ejeren, som var det hans egen. Endelig udtaler de, at den nuværende ejer siden 1980 vedvarende har passet såvel hybenhækken, beplantningen og græsset på samme måde som den øvrige del af grunden. Naboerklæringen blev fremlagt. Lennart Jensen har i mail af sendt mig tre naboerklæringer af 9. og fra ejerne af Stubvænget 4 (Robert Delaney (1989)), Stubvænget 3 (Anne Dorthe Davel (1998)) og Stubvænget 10 (Susanne og Benny Hansen (1979)). Naboerklæringerne har stort set samme indhold som erklæringen fra naboerne på Hørmarken 2. Underskrivernes navne stemmer med tingbogens ejere. Naboerklæringerne blev fremlagt. Godhavn Grundejerforening har ifølge tingbogen ejet matr.nr. 12s siden sommeren Der er intet tinglyst specielt om det omstridte areal. Luftfoto optaget i 1991 rekvireret fra det Kongelige Bibliotek viser en beplantning med buske og træer på det omhandlede areal. Luftfotos fra 1995, 1999 og 2004 viser det samme. Luftfotos fra 1991, 1995, 2004, 2006, 2008 og 2010 blev fremlagt. På baggrund af mine undersøgelser og de fremlagte oplysninger konkluderede jeg, at Lennart Jensen som ejer af matr.nr. 12db i mere end 20 år har udøvet en ejers råden over det omstridte areal og derfor har vundet hævd. På baggrund af denne konklusion fastlagde jeg skellet som yderside af hybenrosebæltet/hækken mod øst, syd og vest, dvs. mod Stubvænget, Strandleddet og grønt areal ud for matr.nr. 12ct (Hørmarken 2). Det betyder, at der inddrages areal fra både matr.nr. 12s og matr.nr. 4i. Skellet blev afmærket med 4 skelrør, se vedlagte måleblad betegnet af

5 - 5 - Følgende måleblad (betegnet ) var vedlagt rapporten om skelforretningen: Ud over de fire naboerklæringer, der var omtalt i rapporten om skelforretningen, har der i landsretten endvidere været fremlagt erklæringer fra Inge Lizzi Petersen, indehaver af ejendommen beliggende Stubvænget 7, og fra Marianne Rasmussen og Erik Kjellner, indehavere af ejendommen beliggende Stubvænget 9. Erklæringerne er i det væsentlige af samme indhold som de, der er henvist til i rapporten om skelforretningen.

6 - 6 - Forklaringer Der er i landsretten afgivet forklaring af Niels Lund og Torben Madsen samt supplerende forklaring Lennart Jensen og Erik Mønsted Nielsen. Niels Lund har forklaret, at han, der er kernefysiker og emeritus lektor på DTU, blev formand for grundejerforeningen i Han har haft et sommerhus i foreningens område i 10 år. Forud for formandshvervet var han suppleant i bestyrelsen og deltog som sådan siden 2010 efter foreningens praksis i bestyrelsesmøderne i foreningen. Han er derfor også fra den tid bekendt med den korrespondance, der er mellem foreningen og Lennart Jensen i sagen. Det er grundejerforeningen, der vedligeholder foreningens veje og fællesarealer. Græsslåning og almindeligt vedligehold af vejrabatterne tager medlemmerne sig af. Nok hvert andet år går bestyrelsen igennem området og besigtiger dette for derefter at skrive til de grundejere, hvor besigtigelsen har givet anledning til bemærkninger, sådan som det også er sket til Lennart Jensen. Bestyrelsen er ulønnet og klarer helst tingene i mindelighed, så man er ikke så nidkær i sagerne. Bestyrelsen reagerer på det, der stikker voldsomt af. Der er stor variation på, hvordan folk holder deres hegn mod vejen. Området skal ifølge den deklaration, der gælder for området, have et lunde-præg, men det fortolkes ret forskelligt. Bestyrelsen reagerer, hvis der f.eks. sættes et skur eller legehus op uden for matriklen. Fællesarealerne er til alle medlemmers brug og bliver også benyttet i overensstemmelse hermed. Sætter en grundejer en bænk op på et fællesareal, som andre også kan benytte, vil bestyrelsen nok ikke reagere. Der er også opsat en formentlig offentlig bænk på et fællesareal. Sagen har stor betydning for foreningen, som derfor har valgt at anke, selv om sagen koster foreningen et helt års kontingentbetalinger. Byretten har ikke taget hensyn til den pasningsforpligtelse, der påhviler foreningens medlemmer vedrørende fællesarealer. Foreningen er i praksis sat i en umulig situation. Der er ca. 600 skelpæle og 250 parceller i foreningen, og en samlet gennemgang eller opmåling ved en landsinspektør vil koste ca kr. Bestyrelsen har ikke mulighed for eller kræfter til at gå rundt og finde skelpæle. Grundejerforeningen må ifølge deklarationen ikke sælge rabatterne til grundejerne. Da Lennart Jensen sendte sit forligsforslag til foreningen, blev dette overvejet i bestyrelsen, men bestyrelsen mente, at pasningsforpligtelsen indebar, at Lennart Jensen ikke kunne

7 - 7 - vinde hævd på fællesarealet foran hans matrikel. Bestyrelsen opfattede beplantningen på grundstykket foran Lennart Jensens ejendom som en almindelig del af fællesarealet, og først da Lennart Jensen opsatte et synligt legehus, blev foreningen opmærksom på, at Lennart Jensen åbenbart opfattede grundstykket som sit. Han bemærkede ikke træfældningen i 2005 hos Lennart Jensen. Han er medejer af 4 sommerhuse og kommer derfor ikke selv ret meget i området. Lennart Jensen, der har vedstået sin forklaring for byretten, har forklaret, at hans grund dog ikke er omkranset af en hybenhæk hele vejen rundt. Hybenhækken, der altid har været der ud mod Strandleddet og Stubvænget, har han med 5-7 års mellemrum skåret ned til ca. 30 cm, men hækken har stedse udgjort en tydelig markering. Hækken har været mellem 1,5 meter til 2 meter bred, og man har ikke kunnet forcere den, uden at stikke sig på tornene. Der kom en ny lokalplan for området i 1999, men dengang hæftede han sig ikke ved denne. Der er en sti for gående, der fører videre til Lundebjergvej. Stien er markeret ved skiltning på Lundebjergvej. Der er to jernpæle ved rabatten mod Stubvænget, men de vedrører vist vandforsyningen til området. Det er korrekt, at skelpælen i den sydvestlige side af hans ejendom ind mod Mønsted Nielsens ejendom, Hørmarken 2, var synlig, men skelpælen mod sydøst var ikke synlig og måtte graves fri i forbindelse med skelforretningen. Torben Madsen har forklaret, at han er cand. jur. og sekretariatschef i en større itvirksomhed. Han er medlem af grundejerforeningen, idet han siden juni 1994 har haft et sommerhus på Gåseholmen nr. 1. Fra juni 2009 til 2012 var han medlem af foreningens bestyrelse, og det var i denne egenskab, at han udfærdigede et brev af 5. oktober 2009 med foreningens påtale til Lennart Jensen. I 2009 sendte grundejerforeningen nok omkring 100 breve ud, svarende til brevet til Lennart Jensen, med individuelle bemærkninger til de grundejere, hvor der var behov for det. Lennart Jensen reagerede vist ikke på brevet.

8 - 8 - Da han købte sommerhuset i 1994 interesserede han sig blandt andet for områdets fællesarealer. Han husker derfor, at der på det omtvistede areal var træer af blandet art ved siden af det fællesareal, der var frit. Som han husker det, var det i mange år de samme træer, der stod på stedet, som han anså for et fællesareal, som grundejerforeningen dog ikke passede særlig godt. Han bemærkede, da træerne blev fældet i Han var ikke i bestyrelsen dengang og ved derfor ikke, hvordan bestyrelsen reagerede på træfældningen. Som han husker det, var skelpælen i det sydvestlige hjørne af Lennart Jensens grund synlig også i Vedligeholdelse af fællesarealer er ifølge foreningens ordensregler grundejernes ansvar, og det efterleves normalt også. Det er nok en af de mindre behagelige opgaver for grundejerforeningens bestyrelse, når man på grundlag af en besigtigelse skal give en påmindelse til en grundejer om at bringe forholdene på grunden i orden. Bestyrelsen har valgt som udgangspunkt at skrive. Det er svært for bestyrelsen at håndhæve skelmærkerne i sommerhusområdet. Grundene er forskellige og præget af, om der er mere eller mindre benyttelse og vedligehold. Erik Mønsted Nielsen, der har vedstået sin forklaring for byretten, har forklaret, at Lennart Jensen har passet hybenhækken på det omtvistede område, som vidnet har passet sin egen hæk. Lennart Jensen har slået græsset under træerne på området. Træerne hos Lennart Jensen var plantet af den tidligere ejer. De var synlige, da vidnet købte sin grund i Udstykningen var sket i 1963, men træerne var plantet i årene herefter. Der var ud over træerne allerede i 1972 en hybenhæk på det omtvistede areal, og hækken var fyldt med torne og ufremkommelig. Hybenhækken vokser nok til en højde på 2 2,5 m i løbet af 4-5 år, hvorefter den skal klippes ned. Den er kun ca. ½ meter bred, så det er en egentlig hæk, idet jordskuddene fjernes. Der er buske bag ved hybenhækken både på vidnets og Lennart Jensens grund. Procedure

9 - 9 - Parterne har for landsretten i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed. Appellanten har for landsretten herunder anført blandt andet, at Lennart Jensens adfærd må anses for snighævd og derfor ikke kan tilsidesætte grundejerforeningens ret. Indstævnte har bestridt, at der foreligger snighævd. Landsrettens begrundelse og resultat Også efter bevisførelsen for landsretten, herunder forklaringerne fra Lennart Jensen og Erik Mønsted Nielsen, lægges det til grund, at der allerede før, Lennart Jensen i 1980 erhvervede ejendommen, Stubvænget 1, Tisvilde (matr.nr. 12 db), var plantet en hybenhæk på det omtvistede areal langs Strandleddet. Bag hybenhækken var der træer. Det omtvistede areal fremtrådte således som et afskærmet område og adskilte sig derved fra de umiddelbart frit tilgængelige fællesarealer foran dels naboejendommen, Hørmarken 2, Tisvilde (matr. nr. 12 ct), dels ejendommen Hørmarken 1, Tisvilde (matr.nr. 12 cs). Grundejerforeningen har efter det oplyste i perioden stået for græsslåningen på fællesarealerne foran de sidstnævnte matrikelnumre. Det lægges videre til grund, at Lennart Jensen i hele sin ejertid har rådet over det omtvistede areal som en del af sin egen have på en for en grundejer i et sommerhusområde almindelig måde, herunder ved klipning af hybenhækken, pleje og i 2005 fældning af træer, og at han antog, at området var en del af hans ejendom, uanset at der var en synlig skelpæl i ejendommens sydvestlige hjørne ind mod ejendommen Hørmarken 2. Efter Lennart Jensens forklaring, herunder i forbindelse med skelforretningen, havde skelpælen i Lennart Jensens matrikulære grundareals sydøstlige hjørne ikke været synlig for Lennart Jensen, før den blev fundet ved landinspektørens opmåling. Det fremgår af grundejerforeningens vedtægter blandt andet, at foreningen forestår drift og vedligeholdelse af veje og fællesarealer, og at Lennart Jensen som medlem af grundejerforeningen ifølge vedtægtens 15, stk. 2, har en pasnings- og renholdelsesforpligtelse vedrørende blandt andet græsrabatten ud for Lennart Jensens ejendom mod Strandleddet og Stubmarken. Landsretten finder imidlertid, at dette ikke i sig selv afskærer Lennart Jensen fra at kunne vinde hævd over foreningens fællesareal. Det forhold, at foreningen ifølge deklarationen for området er afskåret fra at videresælge fællesarealer, fører ikke til en anden vurdering.

10 Under de anførte omstændigheder, hvor det omtvistede areal og Lennart Jensens brug heraf som anført adskilte sig fra de tilstødende arealer langs Strandleddet foran Hørmarken nr. 1 og 2, finder landsretten endvidere, at der ikke forligger en situation, som kan anses for snighævd, således som appellanten har anført for landsretten. Det tiltrædes derfor og i øvrigt af de grunde, som byretten har anført, at Lennart Jensen har vundet hævd på det omtvistede areal, jf. Danske Lov Landsretten stadfæster derfor byrettens dom, herunder byrettens omkostningsafgørelse vedrørende foreningens forpligtelse til at godtgøre Lennart Jensens udgift til landinspektørerklæringen. Grundejerforeningen skal betale sagsomkostninger til Lennart Jensen for landsretten med i alt kr. Beløbet angår Lennart Jensens udgifter til advokatbistand og er inkl. moms. Ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til advokatbistand er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og varighed. T h i k e n d e s f o r r e t: Byrettens dom stadfæstes. I sagsomkostninger for landsretten skal Godhavn Grundejerforening betale kr. til Lennart Jensen. Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens 8 a. (Sign.) Udskriftens rigtighed bekræftes. Østre Landsret, den Helle Spenner

11 sektionsleder