BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV NR 27 DECEMBER Svært at finde ejerboliger for mellemindkomster i hovedstaden

Transkript

1 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER NYHEDSBREV NR 27 DECEMBER 2017 Svært at finde ejerboliger for mellemindkomster i hovedstaden Ejerboligmarkedet er blevet mindre rummeligt i hovedstaden for mellemindkomstgruppen. Det viser en ny model, som Boligøkonomisk Videncenter har udviklet. I Aarhus-området går det modsat. LÆS SIDE 3 ISSN NYT VÆRKTØJ TIL KOMMUNERNE Nye analysemodeller fra forskningsenheden DREAM kan tilvejebringe et bedre beslutningsgrundlag for kommunerne, når de skal træffe beslutninger om fremtiden. LÆS SIDE 11 Fremskrivning af familiekarakteristika og boligefterspørgslen i udvalgte danske kommuner Søren Skotte Bjerregaard, Marianne Frank Hansen, Tobias Markeprand og Jeppe Højgaard Krog Maj 2017 UNDGÅ NY KRISE PÅ ANDELSBOLIGMARKEDET Også i dag hører man, at der stiftes nye andelsboligforeninger på grundlag af særlige finansieringsløsninger. Derfor er det vigtigt, at der bliver strammet op. KOMMENTAR SIDE 2 FORVENTNINGER TAGER ET LILLE NØK OPAD Danskerne er blevet en anelse mere optimistiske, når det gælder deres forventninger til, hvordan boligpriserne vil udvikle sig i fremtiden. Det viser nye tal fra Danmarks Statistik. LÆS SIDE 8

2 Undgå ny krise på andelsboligområdet 2 I tiden omkring boligboblen opstod der problemer på andelsboligområdet. Der blev stiftet foreninger, der siden blev nødlidende. Selv om deres antal var begrænset, var nogle af de største foreninger blandt dem. Problemerne har siden fulgt ejendommenes beboere i årevis. I 2013 og igen 2015 blev der strammet op på andelsboligområdet, men uden at man kom til bunds i problemerne. Derfor var det glædeligt, da der den 27. november 2017 blev indgået en bred politisk aftale om andelsboligområdet. Aftalen lægger sig tæt op af de 13 anbefalinger, der kom fra en ekspertgruppe i maj Nu skal den udmøntes i lovgivning, først og fremmest i andelsboligloven. I Danmark findes der andelsboliger. Af dem ligger 55 pct. eller i København og Frederiksberg kommuner, hvor presset på boligmarkedet er særlig stort. Andelsboligernes pris er reguleret via maksimalprisbestemmelsen, men der er ikke tale om et fast loft over boligernes pris. Hvis ejendommenes værdi sættes op, f.eks. hvis man skifter vurderingsprincip, følger prisen for andelsbeviset med op. Når andelsboligerne vurderes af en valuar, skal de betragtes som en privat udlejningsejendom. I dagens pressede marked stiger værdien af udlejningsejendomme, fordi investorerne forventer huslejestigninger og kapitalgevinster i fremtiden. Det har medført et boom i andelsboligpriserne i hovedstaden. Nu er det vigtigt, at det ikke går galt igen som under boligboblen. Den seneste aftale rydder op efter fortidens synder. Opstramningerne kan inddeles i tre hovedgrupper: For det første skal nye andelsboligforeninger stiftes på et økonomisk forsvarligt grundlag. Med aftalen lægges der op til, at der skal indføres en minimumsgrænse for egenfinansiering. Samtidig begrænses anvendelsen af afdragsfrie lån. Yderligere er der krav om et 15-årigt stiftelsesbudget. Det skal sikre, at man ikke stifter nye andelsboligforeninger på grundlag af et sminket budget. For det andet er der lagt op til at stramme reglerne for valuarvurderinger. Der har været stor usikkerhed om disse vurderinger, der kan svinge voldsomt i løbet af kort tid for samme ejendom. De konkrete regler skal fastlægges i en ny vurderingsnorm for andelsboliger fra Dansk Ejendomsmæglerforening. Aftalen indebærer, at denne norm gøres obligatorisk for alle vurderinger ved hjælp af en bekendtgørelse. Man har altså overladt det tekniske arbejde til en privat organisation, som har fingeren på pulsen. Det forekommer rationelt al den stund, at udkastet til bekendtgørelsen skal igennem en ekstern høring (med deraf følgende pligt til at lægge udkastet på Høringsportalen). Endelig er der stramninger i forhold til den ulykkelige situation, hvor en andelsboligforening går konkurs. Her går andelshaverne over til at blive lejere, men de vil fremover ikke kunne sidde for en omkostningsbestemt husleje. I stedet skal de i en overgangsperiode betale en husleje, der er bestemt af størrelsen af den boligafgift, de har betalt de senere år. Det vil mindske tilskyndelsen til at give op og lade en forening gå konkurs. Det er et barsk indgreb, men det er gjort tidsbegrænset. Den 8. november 2017 holdt Folketingets Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalg en høring om forsvarlig Projektdirektør, cand. polit. CURT LILIEGREEN Måske vil det betyde, at der blive stiftet færre andelsboligforeninger, men i så fald er det kun en fordel. drift af andelsboliger. Her holdt jeg et indlæg, der bakkede op om de 13 forslag fra ekspertgruppen. Jeg efterlyste også en stramning i reglerne for valuarvurderinger. Derfor kan jeg kun sige, at den indgåede aftale er en god aftale. Nogen vil mene, at der ikke er behov for at gå så langt, fordi mange problemer skyldes, at der blev truffet forkerte beslutninger tilbage i 00 erne. Men også i dag hører man, at der stiftes andelsboligforeninger på grundlag af særlige finansieringsløsninger. Derfor er det vigtigt, at der bliver strammet op. Måske vil det betyde, at der blive stiftet færre andelsboligforeninger, men i så fald er det kun en fordel.

3 Ejerboligmarkedet i hovedstaden er blevet mindre rummeligt 3 Beregninger fra en ny model, som Boligøkonomisk Videncenter har udviklet, viser, at ejerboligmarkederne i og omkring København er blevet dårligere til at rumme mellemindkomstgrupperne. Det modsatte gør sig gældende i omegnen af Aarhus Det er blevet vanskeligere for mellemindkomstgrupperne at få råd til at bo i ejerbolig i store dele af hovedstadsområdet. Jo tættere man kommer på Rådhuspladsen, jo vanskeligere er det. Men også kommuner som Rødovre og Gladsaxe er blevet mindre tilgængelige for mellemindkomstgrupperne. Derimod er de yderste dele af hovedstadsområdet lige så rummelige, som de hele tiden har været. Den tendens gør sig også gældende i Aarhus, hvis man ser bort fra midtbyen. Folk med relativt almindelige indkomster (som f.eks. folkeskolelærere) kan her stadig få råd til en passende bolig også i det inderste af Aarhus. Det kræver dog, at man har tilstrækkeligt høj jobsikkerhed til at få lov til at gældsætte sig hårdt. Bevæger man sig bare lidt længere ud af byen, vil også folk med mere beskedne indkomster have mulighed for at købe bolig. Det viser en ny model til overvågning af ejerboligmarkedernes rummelighed i forhold til unge førstegangskøbere i og omkring storbyerne. Modellen er udviklet af Boligøkonomisk Videncenter og vil i fremtiden blive anvendt i de nyhedsbreve, Videncentret udgiver i Bolig & Tal-serien. Der er tale om en videreudvikling af den Boligbyrde-model, som første gang blev omtalt i Nyhedsbrev nr. 14/December På det tidspunkt var det aftalt, at en ekstern leverandør skulle indhente data og foretage beregninger, men i dag er det alene Videncentret, der står for denne funktion. FOKUS PÅ SINGLER Den nye model gør det bl.a. muligt at udpege de grupper i befolkningen, som har råd til at købe egen bolig i og omkring København og Århus. I denne artikel vil vi sætte fokus på den familietype, som er mest udbredt i storbyerne: Singler uden børn. Enlige har en præference for at vælge en lejebolig eller andelsbolig, fordi deres boligbehov kan ændre sig med kort varsel. I en leje- eller andelsbolig bor man billigere, og det er mindre besværligt at flytte, end hvis man ejer sin bolig. Men for de fleste boliger af denne type gælder, at deres huslejer og priser er regulerede til et niveau, som gør, at ikke alle kan få del i dem. Heller ikke selv om de er i stand til at betale huslejen. En undtagelse fra lejereguleringen er lejeboliger bygget efter Her Af cand.eocon. Michael Harboe Møller, Boligøkonomisk Videncenter. Michael (mhm@bvc.dk) arbejder bl.a. med boligbyrdemodellen. Det er blevet sværere for mellemindkomstgruppen at finde en ejerbolig i hovedstaden også som her på Nørrebro. gælder en såkaldt aftalt husleje, der betyder, at udlejer og lejer aftaler huslejen, når de indgår lejekontrakten. Men herefter er stigninger i huslejen regulerede. De fleste boliger er dog bygget før 1992, og dertil kommer, at Københavns Kommune har indført særlige regler for størrelsen af nybyggede boliger. Reglerne tilgodeser ikke dem, der har brug for et begrænset antal kvadratmetre til en overkommelig husleje. Derfor vil mange enlige, som ikke er skrevet op på venteliste eller har kontakter, være i den situation, at deres eneste mulighed for at få noget at bo i er at købe en ejerbolig. NY BEREGNER Centralt i modellen er en ny beregner, som udregner husstandsbudgetter for forskellige familiesammensætninger ud fra en række boligvalg. Efter at der er lagt et budget for disse familier, udregnes skat og forskellige indkomstafhængige overførsler og tilskud, for at nå frem til den indkomst, som

4 4 lige netop vil være tilstrækkelig til, at budgettet kan hænge sammen. Det betyder ikke, at man nu har fundet frem til det endelige beløb for, hvad der kræves i kroner og øre af enhver husstand, hvis man har anskaffet sig en bolig. Dertil er folk alt for forskellige. Selv små forskelle i forbrug kan have en dramatisk indflydelse på, hvor meget man har råd til at sidde for. Til gengæld angiver modellen, hvad der potentielt kan lade sig gøre med et moderat forbrug. Dertil kommer, at den giver en indikation af forskellige byområders evne til at rumme lav- og mellemindkomstgrupper. På baggrund af beregninger, der er indsamlet for hvert kvartal siden 2012, er der således god mulighed for at følge med i, hvor rummeligt hvert af de belyste boligmarkeder er. PENGEINSTITUTTER SKAL GODKENDE Én ting er, om man har råd til at købe en ejerbolig. Noget andet og ret så afgørende er, om man kan blive godkendt som køber af et pengeinstitut. Her handler det altså ikke kun om, hvorvidt man kan få et almindeligt husholdningsbudget til at hænge sammen, men i høj grad også om risikoen for at blive sorteret fra. Det skyldes de særlige regler, Finanstilsynet har indført, for at forebygge faren for en boligboble. Disse regler vedrører dels de likvide midler, man skal have som køber, dels hvor meget man må låne i forhold til husstandsindkomsten. Endelig er der også krav om, at køber bliver kreditvurderet på baggrund af en finansiering med 30-årige lån med afdrag. Hvis der ønskes et variabelt forrentet lån, skal banken ved kreditvurderingen tage udgangspunkt i, hvordan husstandsøkonomien ville hænge sammen, hvis renten var på 4 procent (eller 1 procentpoint højere end den aktuelle faste rente, hvis den er over 3). Selv om man kan sidde billigere med et variabelt forrentet lån, vil det derfor være fastforrentede lån, som giver mulighed for at købe ved de laveste indkomster. Derfor tager modellen udgangspunkt i fastforrentede lån. HÅRD KREDITVURDERING Figuren nederst på denne side viser de årlige lønindkomster, der skal til, før en enlig uden børn har råd til at bo i en typisk toværelses ejerlejlighed på 60 kvadratmeter inden for København og Høje-Taastrup kommuner. De lyse grafer viser den indkomst, som lige netop gør, at et husstandsbudget for en single kan hænge sammen lyseblå for København og orange for Høje Taastrup. I beregningen tages der udgangspunkt i en sikker belåning med et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med afdrag, 5 pct. s udbetaling og et variabelt forrentet 30-årigt banklån for resten. GÆLDSFAKTOREN ER VIGTIG Figuren viser også, ved hvilken indkomst gælden lige akkurat ender med at være fire gange så høj som årsindkomsten. Det er de lyse stiplede grafer i figuren lyseblå for København og orange for Høje-Taastrup. Forholdet mellem indkomst og gæld kaldes gældsfaktoren, og den er central, fordi den bruges til at vurdere, hvor modstandsdygtig en husstand er overfor uforudsete hændelser. I Hovedstadsområdet og Aarhus har der siden starten af 2016 været en regel om, at gældsfaktoren ikke må komme over 4, medmindre man har betydelig formue. Der gælder dog en undtagelse for studerende og for husstande, som har høj jobsikkerhed, et fastforrentet lån og en positiv formue. Hvad høj jobsikkerhed betyder, er op til bankrådgiverne at vurdere. Nogle faggrupper vil nok opleve, at det kan være forskelligt, hvad man får lov til at købe alt efter, hvilken bank man går til. Endelig rummer figuren de blå og orange grafer, som lægger sig oven i den højeste af de to andre grafer for samme kommune. De viser, hvad indkomsten skal være, hvis banken eller realkreditinstituttet ikke vurderer, at køberen har høj jobsikkerhed, eller hvis den af andre grunde ønsker at begrænse sin risiko ved at holde sig til en gældsfaktor på 4. Hvis der både er høj jobsikkerhed og positiv formue vil den laveste årsindkomst, der gør det muligt at købe 60 gennemsnitlige kvadratmeter, i teorien godt kunne være den, som sikrer, at budgettet hænger sammen (de lyse grafer). Alligevel kan man opleve, at banker og realkreditinstitutter stiller krav til gældsfaktoren. NØDVENDIG INDKOMST FOR, AT EN SINGLE UDEN BARN KAN KØBE EN GENNEMSNITSLEJLIGHED PÅ 60 KVADRATMETER, KØBENHAVN OG HØJE-TAASTRUP KOMMUNER Københavns Kommune Personen kan låne Budget hænger sammen Gældsfaktor på 4 Høje-Taastrup Kommune Personen kan låne Budget hænger sammen Gældsfaktor på 4

5 5 Blandt dem, der har høj jobsikkerhed og positiv formue, er den årsindkomst, som i bedste fald lige netop vil være tilstrækkelig til at købe en typisk toværelses lejlighed i Københavns Kommune, steget med 16,5 pct. fra kr. til i perioden fra 1. kvartal 2012 til 2. kvartal Den indkomst, som i samme periode sikrer en gældsfaktor på 4, er steget 69 pct. til kr. I den tid er lønningerne kun steget med 7,3 pct. i staten, 7,9 pct. i det private erhvervsliv og 8,6 pct. i kommuner og regioner. Ejerboligmarkedet i København er med andre ord blevet væsentligt mindre rummeligt gennem de sidste fem år. PÆDAGOGER UD AF BYEN Ambulancereddere og pædagoger er eksempler på faggrupper, hvor unge i hovedstaden typisk havde lønninger, som burde give dem mulighed for at købe en typisk toværelses lejlighed i København i starten af I dag skal de nøjes med mindre, hvis de ønsker at bo i en ejerbolig i København. Det gælder uanset, om banken vurderer, at de har høj jobsikkerhed eller ej. I november 2015 foretog vi et udtræk af alle toværelses lejligheder, som var udbudt til salg i landsdel Byen København. Den dækker København, Frederiksberg, Tårnby og Dragør kommuner. På det tidspunkt var typiske unge pædagoger udelukket fra at købe typiske toværelses lejligheder på grund af økonomien. Alligevel kunne det lade sig gøre for en tredjedel af lejlighedernes vedkommende. I dag er det kun for en tiendedel af toværelses lejligheder i landsdelen, at det kan lade sig gøre for modellens unge pædagog, hvis hans økonomi skal gå op i en højere enhed og han køber til udbudsprisen. Hvis banken skal lægge til grund, at gældsfaktoren skal holdes under 4, er der ikke en eneste toværelses ejerlejlighed i hele landsdelen, hvor singler med lønninger svarende til en pædagog kan bo, medmindre han/hun i forvejen har formue eller kan involvere sine forældre i sit boligkøb. STORE FORSKELLE I HOVEDSTADEN Der er stor forskel på, hvad det koster at bo i forskellige dele af hovedstaden. Dels er der kommuner i Storkøbenhavn, hvor der skal væsentligt lavere indkomster til end i Københavns Kommune. Dels består selve Københavns Kommune af flere bydele. Figuren herunder svarer til den på side 4, men omfatter den dyreste og den billigste bydel i Københavns Kommune: København K og Brønshøj. Brønshøj er et af de steder, hvor der findes lejligheder, som pædagogen kan købe, hvis han ellers vurderes til at have høj jobsikkerhed. Den typiske toværelses lejlighed på 60 kvadratmeter er inden for rækkevidde, så længe banken godkender en gældsfaktor omkring 5. Også i Brønshøj er boligmarkedet dog blevet mindre rummeligt. For singler med høj jobsikkerhed, et godt forhold til banken og et moderat forbrug, kan det lade sig gøre NØDVENDIG INDKOMST FOR, AT EN SINGLE UDEN BARN KAN KØBE EN GENNEMSNITSLEJLIGHED PÅ 60 KVADRATMETER, KØBENHAVN K OG BRØNSHØJ København K Personen kan låne Budget hænger sammen Gældsfaktor på 4 Brønshøj Personen kan låne Budget hænger sammen Gældsfaktor på 4 Selv om priserne er steget i Aarhus-området, er det stadig muligt også for mellemindkomstgruppen at finde en ejerbolig.

6 6 at købe en typisk toværelses lejlighed, hvis man har en årsindkomst på mindst kr. Det er 13 pct. mere, end hvad der skulle til i starten af Det er for dyrt for en ung SOSU-assistent, som ellers kunne købe en typisk toværelses lejlighed i Brønshøj for få år siden. Kan man ikke leve op til kravene for en gældsfaktor over 4, skal årsindkomsten være kr. SVÆRERE FOR MELLEM- INDKOMSTGRUPPERNE Generelt gælder det for en stor del af hovedstadsområdet, at det er blevet sværere for mellemindkomstgrupperne at få råd til at bo i ejerbolig. Jo tættere man kommer på bymidten, jo sværere bliver det. Men også kommuner som Rødovre og Gladsaxe er blevet mere eksklusive. I de yderste dele af hovedstadsområdet er ejerboligmarkedet næsten lige så rummeligt, som det hele tiden har været. I Høje-Taastrup Kommune har prisstigningerne eksempelvis ikke været større, end at rentefaldene har udlignet effekten for de fleste førstegangskøbere. Her er det blevet en lille smule sværere for enlige at købe, men også lidt mere overkommeligt for par og børnefamilier. Den indkomst, som gør det muligt for en enlig uden børn at købe en 60 kvadratmeter ejerlejlighed i kommunen, er steget 10,5 pct. siden 1. kvartal Her er priserne fortsat så lave, at myndighedernes krav til gældsfaktoren stort set er uden betydning. Boligkøbet vil være muligt for singler med årsindkomster ned til ca kr. også hvis deres jobsikkerhed ikke vurderes at være høj nok til en høj gældsfaktor. En typisk toværelses lejlighed er altså inden for rækkevidde for den unge SOSU-assistent. Også selv om hun skal bruge penge til transport, hvis hun arbejder i København. AARHUS HAR STADIG PLADS I den jyske hovedstad er priserne også gået frem. I den centrale del af byen, Århus C, har det betydet, at den indkomst, som man skal have for at kunne bo i en typisk toværelses lejlighed, er steget 8,1 pct. siden 1. kvartal Det svarer nogenlunde til lønudviklingen i perioden. Umiddelbart er det altså ikke blevet sværere at få økonomien til at hænge sammen for nye boligejere i bydelen. Alligevel kan nogle opleve, at det er blevet vanskeligere at få en fod indenfor på boligmarkedet i midtbyen, end det har været. Skal man som single holde en gældsfaktor på 4, betyder det, at man i dag skal have en indtægt, som er 42 pct. højere end i De kr. i årsindtægt, som kræves for at købe en typisk toværelses lejlighed med en gældsfaktor på 4, er mere end langt de fleste tjener. Som udgangspunkt kræver det altså, at man har høj jobsikkerhed, et godt forhold til sin bank og lyst til at tage et fastforrentet lån, hvis ikke man har formue eller kan involvere sine forældre. Blandt faggrupper med høj jobsikkerhed er det dog stadig muligt for relativt almindelige indkomster at bosætte sig i midtbyen af Århus. En ung folkeskolelærer uden gæld skulle således ikke have problemer med at købe en lejlighed i Aarhus C, hvis hun har de 5 pct., der udgør udbetalingen. I København K vil det være stort set utænkeligt. STØRRE RUMMELIGHED UDENFOR AARHUS C Kommer man bare en smule uden for midten af Århus, begynder rummeligheden også at omfatte faggrupper, som ikke er sluppet gennem bankernes nåleøje, når det gælder høj jobsikkerhed, og som derfor skal holde gældsfaktoren under 4. I Viby Jylland, som ligger umiddelbart sydvest for Århus C, kræves der i 2. kvartal 2017 en årsindkomst på kr. for at få råd til en typisk toværelses lejlighed. Det er det samme niveau, som har gjort sig gældende de sidste fem år. I mellemtiden er lønningerne steget med den konsekvens, at der i dag er nye grupper, som har fået råd til at købe egen bolig i omegnen af Århus. Det kan f.eks. dreje sig om ufaglærte pædagogmedhjælpere og sygehusportører, der nu har fået råd til at flytte ind i en toværelses lejlighed i Viby J. Der kan dog være tale om en stakket frist. Hvis priserne stiger yderligere, vil reglerne omkring gældsfaktoren også begynde at virke i de relativt billige kvarterer omkring Århus. Det kan betyde, at nogle grupper uden høj jobsikkerhed igen får sværere ved at købe. Hvis færre får råd til at købe i disse områder, vil det til gengæld også lægge en dæmper på prisstigningerne. Deri ligger en stor del af pointen bag reguleringen. NØDVENDIG INDKOMST FOR, AT EN SINGLE UDEN BARN KAN KØBE EN GENNEMSNITSLEJLIGHED PÅ 60 KVADRATMETER, ÅRHUS C OG VIBY J Århus C Personen kan låne Budget hænger sammen Gældsfaktor på 4 Viby J Personen kan låne Budget hænger sammen Gældsfaktor på 4

7 7 Boligbyrdemodellen Siden november 2014 har Boligøkonomisk Videncenter overvåget rummeligheden på det københavnske ejerboligmarked. Det er sket ved at få lagt husstandsbudgetter for fiktive husholdninger med forskellige husstandssammensætninger, indkomster og bopæle for hvert kvartal, og se på hvilke budgetter, der hang sammen. Det er den metode, der er anvendt i nyhedsbrevene Bolig&Tal 2 og Bolig&Tal 6. Efterfølgende er modellen blevet videreudviklet. Nu foretages alle beregninger internt i BVC, og i stedet for at evaluere et udvalg af indkomster for, om budgetterne hænger sammen, finder vi frem til den eksakte indkomst, hvor det skiller. Beregningsteknisk er det væsentligt mere kompliceret, fordi vi skal beregne indkomstskatten, før vi ved, hvad indkomsten før skat er. Til gengæld giver det mulighed for at se flere nuancer i udviklingen. Modellen tager stadig udgangspunkt i mulighederne for individer, der har tilknytning til centrum af vækstområderne. Derfor bruges der flere penge på transport, jo længere man bor fra Rådhuspladsen i København eller fra centrum i Aarhus. Aarhus er kommet med, men ellers er kommunerne i modellen de samme som tidligere. Vurderingskriterier Husstandenes muligheder vurderes ud fra, om rådighedsbeløbet er tilstrækkeligt og om gældsfaktoren holdes under en vis grænse. Vi konstaterer, at en husstands budget kan hænge sammen, når indkomsten efter at alle faste udgifter er betalt resulterer i et rådighedsbeløb som i 1. kvartal 2012 ligger 10 pct. over Finanstilsynets normkrav. For efterfølgende kvartaler fremskrives beløbet med prisudviklingen. Singler uden børn skal således have kr. i rådighedsbeløb i 2. kvartal Gældsfaktoren konstateres at være tilstrækkeligt lav til at almindelige husstande kan købe, når indkomsten er mindst fire gange så høj som den gæld, der er et resultat af boligkøbet. For husstande med særligt høj jobsikkerhed, kan der ses bort fra gældsfaktoren. Regulering af boligkøbernes lånemuligheder De seneste år er der kommet nye regler, der regulerer førstegangskøberes lånemuligheder. Reglerne gælder især for Hovedstadsområdet og i Aarhus. November 2015: Ny bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder. Her blev den tidligere tommelfingerregel om, at boligkøbere skal kunne præstere en udbetaling på 5 pct. af boligens pris, udmøntet i et egentligt krav til penge- og realkreditinstitutter. Kravet kan stadig fraviges i særlige tilfælde. Februar 2016: Vejledning om forsigtighed i kreditvurdering ved belåning af boliger i vækstområder mv. Her præciserede Finanstilsynet, hvad det vil sige at udvise forsigtighed ved udlån til boligformål i Hovedstadsområdet og i Aarhus. Reglen om, at boligkøbere, som fravalgte et fastforrentet realkreditlån med afdrag, skulle kreditvurderes som om, de netop havde valgt denne type af lån, er nu blevet skærpet for vækstområderne. Nu skal boligkøberen kreditvurderes ud fra, hvad situationen vil være, hvis køberen ser sig nødsaget til at skulle konvertere til et fastforrentet lån, efter at renten på dette lån er steget 1 procentpoint dog mindst til 4 pct. Det betyder, at boligkøbere i vækstområderne nu kan låne mere, hvis de vælger fast rente og afdrag, end hvis de vælger noget andet. Samtidigt indebærer vejledningen, at boligkøbernes gæld ikke må komme til at udgøre mere end 4 gange deres årsindkomst (gældsfaktoren) medmindre deres formue kan modstå et prisfald på 10 pct. Bankerne kan dog undtage kunder herfra, hvis de har høj jobsikkerhed og vælger et sikkert lån. Oktober 2017: Retningslinjer for boliglån i husstande med høj gæld. Erhvervsministeriet har fastsat regler, som indebærer, at husstande med en gældsfaktor over 4 og mere end 60 pct. s gæld i deres ejendom ikke kan få adgang til variabelt forrentede realkreditlån, medmindre renten justeres hvert femte år eller sjældnere. Der må heller ikke ydes afdragsfrihed, medmindre renten er fast i hele lånets løbetid. Reglerne skal være indfaset 1. januar 2018.

8 Forventninger får et lille nøk opad 8 Danskernes forventninger til priserne på boligmarkedet er steget en smule, fremgår det af en ny undersøgelse, som Danmarks Statistik har gennemført for Boligøkonomisk Videncenter Vores forventninger til udviklingen i boligpriserne er steget en anelse, viser en ny måling, som Boligøkonomisk Videncenter fik gennemført i august I forhold til den forrige undersøgelse fra maj 2017, er vi altså blevet lidt mere optimistiske i vores syn på, hvor boligpriserne bevæger sig hen. observeret i den tid, undersøgelsen er blevet gennemført, og tallet er så meget højere end i de tidligere undersøgelser, at det er statistisk signifikant. Det er altså ikke kun de adspurgte, der er mere positive. Det er hele befolkningen. HØJERE PRISER OM FEM ÅR I undersøgelsen blev der også spurgt til forventningerne på 5 års sigt. Her svarede 5 pct. af de adspurgte, at priserne ville være meget højere, 68 pct. forventede højere priser, mens 17 pct. tilkendegav, at priserne ville ligge på samme niveau og 6 pct. mente, at priserne ville være lavere. Af cand.eocon. Michael Harboe Møller, Boligøkonomisk Videncenter. Michael (mhm@bvc.dk) arbejder bl.a. med Videnscentrets forventningsundersøgelse I august 2017 svarede 3 pct. af de adspurgte, at priserne om ét år ville ligge meget højere. 58 pct. forventede, at priserne ville være højere, mens 34 pct. troede, at de ville ligge på samme niveau. Kun 3 pct. forventede lavere priser, mens de resterende 3 pct. svarede ved ikke (se øverste figur her på siden). I maj 2017 var de tilsvarende tal for prisforventningerne: 2 pct. meget højere, 52 pct. højere, 38 pct. uændret og 4 pct. lavere. STØRSTE NETTOTAL NOGENSINDE Når man sammenvægter besvarelserne i ét tal, det såkaldte nettotal, lå det i august 2017 på 30,15 (se orange kurve i nederste figur her på siden). Nettotallet er en form for humørbarometer, hvor et positivt nettotal udtrykker forventninger om stigende priser, mens et negativt nettotal indikerer forventninger om prisfald. Siden marts/april 2015 har nettotallet ligget mellem 22,06 og 27,16. Det nye nettotal på 30,15 udtrykker altså en tydelig stigning i befolkningens forventninger til boligpriserne. Der er tale om de mest positive forventninger, der er HVOR TROR DU, AT PRISERNE LIGGER OM ÉT ÅR SAMMENLIGNET MED I DAG? 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% % 3% 1% Meget højere 68% 58% 52% Højere 17% 34% 40% På samme niveau 6% 3% 4% Lavere 0% 0% 0% Meget lavere 4% 3% 3% Ved ikke Priser om 5 år Priser om 1 år Prisudvikling det seneste halve år UDVIKLINGEN I FORVENTNINGERNE TIL BOLIGPRISERNE PÅ 1 OG 5 ÅRS SIGT Priser om 1 år Priser om 5 år Prisudvikling det seneste halve år

9 9 Nye og moderne boliger, der er opført ved Aarhus Bugt i løbet af de sidste par år. Forventningerne til priserne om 5 år har i store træk været de samme i de seneste fire års undersøgelser. I august 2017 er der derimod flere, der mener, at prisudviklingen er steget det seneste halve år (se grøn kurve i figuren). Heri ligger et hint om, hvorfor forventningerne til det kommende år er steget. Den retning, som danskerne opfatter, at markedet er på vej hen, er stort set altafgørende for, hvad de forventer i det kommende år. DE FAKTISKE PRISER At det er den faktiske prisudvikling, som danner baggrund for danskernes forventninger, fremgår også, når der yderligere er spurgt til, hvilke faktorer de har tænkt på, når de skal vurdere den fremtidige prisudvikling. Her svarede hele 82 pct., at de har tænkt over, hvordan priserne har udviklet sig i løbet af det seneste halve år. 57 pct. tilkendegav, at de har tænkt over Danmarks økonomiske situation, mens 46 pct. svarede renteudviklingen. Derudover var der andre og mindre faktorer, som danskerne pegede på, når de skulle vurdere fremtidsudsigterne for boligmarkedet. HØJERE PRISFORVENTNINGER SKABER AKTIVITET For at kunne udlede hvilke faktorer, der har trukket forventningerne op, og hvilke, der har trukket dem ned, anvender vi en statistisk metode, der kaldes logistisk regression. Den bruges til at vurdere forskelle i forventningerne mellem dem, som har tænkt på en given faktor i forhold til dem, som ikke har tænkt over denne faktor. Herved kontrollerer man for de øvrige faktorer, som respondenterne siger, at de også har tænkt over. På den måde undgår man, at forklaringerne forurener hinanden. Således får man relative odds for at have høje forventninger, hvis man har tænkt over en bestemt faktor, i forhold til hvis man ikke havde tænkt over faktoren. Er de relative odds over 1, kan man udlede, at de, som har tænkt over en given faktor, forventer højere priser om et år, end hvis de ikke har tænkt over det. Det modsatte er tilfældet, hvis de relative odds er under 1. Så er danskerne mindre tilbøjelige til at forvente prisstigninger, hvis de har tænkt over faktoren.

10 10 ODDS RATIO ESTIMATER FOR PÅVIRKNING AF FORVENTNINGER, AUGUST , ,71 0,891 1,504 0,871 1,366 1,351 0,767 1,186 1/2 1/4 Danmarks økonomiske situation Prisudviklingen det seneste halve år Økonomiske eksperters udtalelser Families, venners og bekendtes udtalelser Renteudviklingen Ejendomsmægleres annoncer/ udtalelser Realkreditinstitutters annoncer/ udtalelser Bankrådgivers breve og udtalelser Politiske initiativer og udtalelser 95% Konfidensinterval Figuren herover viser f.eks., at danskerne er en anelse mindre optimistiske vedr. boligpriserne, når de tænker over, hvordan det går med økonomien, end når de ikke gør det. Modsat er vi mere optimistiske, når vi tænker på den hidtidige prisudvikling eller på udtalelser fra økonomiske eksperter. Som det altid er tilfældet, når det gælder statistikker, er de relative odds også behæftet med usikkerhed. I figuren er usikkerheden vist med orange bjælker. Dér hvor bjælken krydser 1, kan man ikke udelukke, at faktoren i gennemsnit er uden indflydelse på befolkningens forventninger til boligpriserne. FORVENTNINGER PÅVIRKER MARKEDET Når det er interessant at følge med i danskernes forventninger til de fremtidige boligpriser, skyldes det, at de påvirker vores ageren på markedet. Forventes boligpriserne at stige, vil en potentiel køber alt andet lige vurdere, at det er billigere at bo i en ejerbolig. For en sælger af en bolig, vil det ligeledes forekomme at være billigere at skifte boligen ud med noget større, som kan stige mere i værdi. På den måde kan forventninger om højere priser i fremtiden skabe grobund for aktivitet på dagens boligmarked. Den mekanisme afspejles også i undersøgelsen. Når deltagerne bliver spurgt, om de har overvejet at handle bolig, er der rekordmange, der svarer bekræftende. Hele 25,8 pct. siger, at de inden for de seneste tre måneder har overvejet enten at købe eller sælge bolig. Det er 5,8 procentpoint flere end gennemsnittet for de tidligere spørgerunder. DANSKERE, DER OVERVEJER AT HANDLE BOLIG, PCT. 30% 28% 26% 24% 22% 20% 18% 16% 14% 12% % konfidensinterval Har overvejet køb eller salg af bolig

11 Bedre styr på fremtidens boligmarked 11 Kommunerne i yderområderne er udfordrede, når det gælder om at forudse udviklingen på boligmarkedet og boligefterspørgslen. Men et nyt værktøj i form af nogle analysemodeller, som forskningsenheden DREAM har udviklet, kan komme dem til hjælp Det er svært for den enkelte kommune at forudsige, hvordan udviklingen vil forme sig de kommende år. Hvor mange tilflyttere vil der komme? Hvor mange indvandrere og hvor mange ældre bor der i kommunen om nogle år? Og jo længere, man kigger ud i fremtiden, jo sværere bliver det. Nu er der hjælp at hente i form af nogle analysemodeller, som den uafhængige forskningsenhed DREAM har udviklet i et samarbejde med Boligøkonomisk Videncenter. Modellerne kan tilvejebringe et bedre informationsgrundlag, når der skal træffes beslutninger om fremtiden. FORSKEL PÅ LAND OG BY I dag er der store forskelle på, hvordan boligsituationen ser ud i forskellige dele af landet forskelle, der skyldes den lokale historik i området, herunder hvilken befolknings- og erhvervsudvikling, som har fundet sted i den enkelte kommune. I de store byer vokser indbyggertallet på grund af fødselsoverskud og nettoindvandring, lige som befolkningens sammensætning målt på alder er relativt ung. Situationen er stik modsat i de mindre provinsbyer og landkommuner. Her stagnerer indbyggertallet eller er for nedadgående. Aldersmæssigt tegner der sig også et meget forskelligt billede af land og by. Gennemsnitsalderen er højere i landkommunerne, og andelen af ældre borgere stiger her hurtigere, end det er tilfældet i byerne. FORSKELLIGE BEHOV Lægger man dertil, at der i disse år også sker ændringer i familiestrukturen med flere og ældre singler, kan man roligt sige, at behovene og udfordringerne er forskellige fra kommune til kommune. Derfor er der brug for et værktøj, der tager udgangspunkt i de særlige forhold, der gør sig gældende i den enkelte kommune. Realdania har på den baggrund ønsket at tilvejebringe et analyseværktøj, kommunerne kan bruge, når de skal træffe langsigtede beslutninger om f.eks. boligudbuddet. Især har man haft fokus på yderkommunerne og de særlige udfordringer, de kæmper med. For at komme videre med initiativet har Realdania henvendt sig til Boligøkonomisk Videncenter. DREAM-MODEL Siden 2010 har Videncentret haft et samarbejde med den uafhængige forskningsinstitution DREAM. Samarbejdet har bl.a. bestået i, at forskningsenheden har skullet udvikle en model, der kan fremskrive den danske befolkning i en detaljeringsgrad, som man ikke har set tidligere. Modellen kan bl.a. anvendes til at til at fremskrive den fremtidige boligefterspørgsel i en kommune. Det gør den ved at analysere befolkningsudviklingen og indbyggernes boligvalg ikke

12 12 bare på kommuneplan, men også i bykvarterer og i landområder inden for kommunen. KOMMUNER OMFATTET AF ANALYSEN (indrammet med rødt) Modellen tager højde for befolkningens størrelse og sammensætning, aldersfordelingen, etnicitet, hustands- og familiestruktur, flyttemønstre, uddannelse, beskæftigelsesforhold, indkomster og boligsituation, fordelt på boligens type, alder og størrelse. Modellen hedder SMILE 3.0. Bag bogstaverne gemmer sig ordene Simulation Model for Individual Life cycle Evaluation. Modellen fremskriver udviklingen for hvert enkelt individ, og bag den gemmer der sig kolossale mængder af historiske oplysninger om hvert enkelt individ og hver enkelt bolig i Danmark. Her i nyhedsbrevet har vi tidligere skrevet om teknikken bag modellen og dens metode (se henvisningerne i slutningen af artiklen, hvis man har brug for yderligere information). 42 KOMMUNER I bestræbelserne på at få tilvejebragt informationsgrundlaget for kommunerne har DREAM og Boligøkonomisk Videncenter fundet det nødvendigt at afgrænse opgaven, så den omfatter 42 kommuner og deres boligsituation frem til år 2040 (se kortet øverst på denne side). Der er primært tale om kommuner, der har haft et stagnerende befolkningstal eller direkte er gået tilbage. Også enkelte andre kommuner er medtaget i analysen bl.a. for at optræde som reference for de udvalgte yderkommuner. ÆNDRING I BEFOLKNINGSTAL I PCT., For hver kommune er der udarbejdet en rapport. Materialet er således meget omfattende og fylder 3200 sider, men der er også fremstillet en sammenfatningsrapport Fremskrivning af familiekarakteristika og boligefterspørgslen i udvalgte danske kommuner. Det er Realdania, der har finansieret initiativet. ÆNDRINGER I BEFOLKNINGSTALLET For at give et indtryk af hvordan analysen kan bruges som værk-

13 13 tøj i de enkelte kommuner, vises nederst på forrige side et kort, der beskriver ændringer i befolkningstallet i pct. i perioden 2013 til Når man lægger fødselsoverskud, nettoindvandring og nettotilflytning sammen får man et billede af den samlede befolkningsændring i kommunerne. De 42 udvalgte er markeret med en tyk optrukken streg mellem nabokommunerne. Som det fremgår af diagrammet her på siden, vil en mindre gruppe af de 42 kommuner opleve en relativ kraftig tilbagegang i det samlede befolkningstal. I Nordjylland er det Lemvig, Thisted og Morsø samt Læsø. I det østlige Danmark er det Lolland. Disse kommuner vil se et befolkningsfald på pct. Skive, Hjørring, Frederikshavn, Langeland og Bornholms kommuner vil også opleve en relativ kraftig tilbagegang i befolkningstallet på pct. Disse kommuner vil stå med særlige udfordringer. OGSÅ KOMMUNER MED FLERE INDBYGGERE Andre af de 42 kommuner vil opleve en svag tilbagegang eller stagnation i befolkningstallet. Der er imidlertid også kommuner, der vil se en stigning i indbyggertallet på pct. Det gælder i det østlige Danmark: Vordingborg, Faxe, Stevns og Gribskov kommuner. I det vestlige Danmark gælder det Samsø og Syddjurs kommuner. Analysemodellen beskriver også, hvordan befolkningen vil vælge at bo i fremtiden. Her forudsætter modellen, at en bestemt type husholdning i fremtiden vil vælge at bo på samme måde som en tilsvarende husholdning gør i dag. Med identisk menes der samme antal personer i samme alder og med samme etnicitet, uddannelse og erhvervstilknytning. Når der sker ændringer i befolkningens sammensætning på husstandstyper, fanger modellen mange af de ændringer, der sker i samfundet, men ikke dem alle. ÆNDRING I SAMLET BOLIGEFTERSPØRGSEL OG ÆNDRING I EFTERSPØRGSEL EFTER ETAGEBOLIGER OG RÆKKEHUSE I SAMME PERIODE, ANTAL BOLIGER (1.000) Randers Viborg Gribskov Syddjurs Vordingborg Faxe Aabenraa Svendborg Halsnæs Vejen Rebild Kalundborg Middelfart Lejre Stevns Mariagerfjord Odsherred Varde Norddjurs Assens Nordfyns Tønder Struer Fanø Samsø Ringkøbing-Skjern Brønderslev Ærø Vesthimmerlands Faaborg-Midtfyn Jammerbugt Læsø Langeland Lemvig Bornholm Guldborgsund Morsø Skive Thisted Frederikshavn Hjørring Lolland FLERE ETAGEBOLIGER FÆRRE PARCELHUSE Blandt de 42 kommuner vil der være kommuner (Randers, Viborg, Syddjurs, Vordingborg og Faxe), som får behov for at bygge flere boliger, men der er også kommuner (Lolland, Hjørring, Frederikshavn, Thisted, Skive, Morsø og Ændring i etageboliger og rækkehuse Nettoændring 2013 til 2040 Guldborgsund), som ikke skal øge antallet af deres boliger. Næsten alle kommuner har brug for, at der opføres flere etageboliger/rækkehuse. Enkelte steder (Jammerbugt og Ringkøbing-Skjern) er boligefterspørgslen samlet set uændret, men med et behov for at ændre på sammensætningen, så der bygges

14 14 flere etageboliger og rækkehuse. Så selv om det samlede boligbehov er faldende, er det ikke ensbetydende med, at der ikke skal bygges nyt. Bl.a. vil behovet for at opføre parcelhuse aftage. I dag udgør netop denne boligform 44 pct. af boligforsyningen. Det er især udenfor de større byer, at parcelhuset/fritliggende enfamiliehuse dominerer. Men i lyset af de store befolkningsændringer, der vil finde sted de kommende år, er denne boligform ikke længere ideel. Derfor vil vi se et skift til fordel for etageboliger og rækkehuse, hvis det ellers er økonomisk og praktisk muligt i disse områder. NULSUMSSPIL For den enkelte kommune i et yderområde er det svært at påvirke de overordnede tendenser i samfundsudviklingen. Hvis man f.eks. forsøger at fastholde de unge i kommunen eller tiltrække nye børnefamilier ved hjælp af særlige lokale tiltag, sker det på bekostning af nabokommunen. Det kan således godt være, at kommunen bliver vinder i konkurrencen om at holde på borgerne eller tiltrække nye. Men i virkeligheden er der tale om et nulsumsspil, hvor én part vinder, mens en anden bliver taber. Kommunerne i yderområder kan ikke på samme tid blive vindere på hinandens bekostning. YDERLIGERE INFORMATION: Vil man læse mere om DREAM s studie af, hvordan forandringer i den danske befolkning vil påvirke boligefterspørgslen og boligmarkedet, kan man finde sammenfatningsrapporten Fremskrivning af familiekarakteristika og boligefterspørgslen i udvalgte danske kommuner på DREAM s eller Boligøkonomisk Videncenters hjemmesider: dk og Her findes også de 42 rapporter, som er udarbejdet for hver enkelt kommune. Det er også udgivet en populærudgave af sammenfatningsrapporten med overskriften De danske yderområder er udfordrede. Den findes også på Videncentrets hjemmeside og i en trykt udgave, som kan bestilles via Videncentret. Fremskrivning af familiekarakteristika og boligefterspørgslen i udvalgte danske kommuner Søren Skotte Bjerregaard, Marianne Frank Hansen, Tobias Markeprand og Jeppe Højgaard Krog Maj 2017 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER ISSN NYHEDSBREV NR 27 Deember 2017 Udgiver: Boligøkonomisk Videncenter Jarmers Plads København V Redaktion: Curt Liliegreen, og Per B. Jensen Tilrettelæggelse og layout: PeRscript og Kenneth Olsson Anvendte fotos: Scanpix De danske yderområder er udfordrede Forskningsenheden DREAM har for Realdania foretaget et studie af, hvordan forandringer i den danske befolkning udfordrer yderområder og påvirker boligefterspørgsel og boligmarked. Her præsenteres en sammenfatning af studiet.