DET HANDLER OM TRYGHED CASERAPPORT INTEGRERET FACADERENOVERING 2008

Transkript

1 DET HANDLER OM TRYGHED CASERAPPORT INTEGRERET FACADERENOVERING 2008

2 Indhold 05 FORORD 07 Innovation Ringsted Bygningsenterprise Deltagere i projektet 12 Systemleverance Systemleverance 16 Konfigurator Analyse Udbytte Konfiguration 20 Kommunikation Tilbudsbrev Dialog 23 Videndeling Proces Byggetekning Strategi Facilities Management 29 Nye forretningsområder Finansieringmodeller ESCO 34 Links og kilder

3 Forord Af Mikkel A. Thomassen Byggeriets Innovation har i de sidste tre år gennemført en række udviklingsprojekter med fokus på systemleverancer, modularisering og konfigurering. Formålet har været at optimere byggevirksomheders interne produktionsprocesser og samtidig øge kundernes medindflydelse på de færdige produkter. Dette projekt har overordnet set det samme sigte. Men samtidig adskiller projektet sig på en række punkter. Projektet viser mulighederne for at udvikle renoveringsområdet og dermed tage fat på den eksisterende boligmasse, som udgør omkring halvdelen af omsætningen i den danske byggebranche. Dermed anviser projektet veje til at forbedre vores byer og bygninger langt hurtigere end hvis udviklingen alene overlades til nybyggeriet. Mere konkret viser casen, at det kan betale sig at tænke i langsigtet udvikling på tværs af faggrænser og byggeprojekter samt at begreber som modularisering og konfigurering også giver mening indenfor renovering. Sagt anderledes at industrialisering er en produktions- og kundetilgang snarere end det nødvendigvis er et nyt produkt. Et andet markant resultat af denne case er det store fokus på slutbrugerne. Hvor mange af vores andre projekter i højere grad har været business-to-business, viser denne case, at der med forholdsvis små midler kan opnås store effekter ved at sætte sig i kundens sted. I denne caserapport præsenterer vi i kort form nogle af de mest bemærkelsesværdige resultater, der er opnået indtil nu, hvor projektet afsluttes i regi af Byggeriets Innovation. Projektet er som nævnt et af flere beslægtede forløb, som Byggeriets Innovation har været involveret i gennem perioden 2005 til Der findes information om vores arbejdsgrundlag og aktiviteter på buildinglab.dk. Mikkel A. Thomassen Divisionschef, Byggeriets Innovation 5

4 INNOVATION Det handler om tryghed: En let omskrivning af et kendt reklameslogan indrammer ganske dækkende projektet Integreret facaderenovering; systemleverancer på renoveringsområdet som Byggeriets Innovation har gennemført fra maj 2007 til december 2008 i konsortium med Ringsted Bygningsentreprise som systemejer, Cortex Facadeafrensning, malerfirmaet H. Friedmann & Søn og en lang række andre samarbejdsparter, interessenter og eksperter. Projektet dokumenterer nemlig, at en systemløsning til udvendig bygningsrenovering på den ene side skaber større gennemsigtighed i processen og giver brugerne større tryghed, på den anden side udstyrer entreprenøren med et effektivt redskab til at styre arbejdsgangene, sikre at prisen er rigtig og at resultatet i sidste ende bliver godt. Med andre ord: tryghed for alle parter. At Ringsted Bygningsentreprise, RBE, valgte at kaste sig over innovationsprojektet skyldtes ikke, at forretningen gik dårligt. Siden oktober 2006 har RBE i sin nuværende konstellation løst masser af renoveringsopgaver, men direktør Søren Faebo Larsen mente, at der var plads til forbedring og brug for udvikling af såvel produktet, som arbejdsmetoder og hele den proces projektet skal gennemløbe, før et godt resultat foreligger. For RBE lå det lige for at entrere med Byggeriets Innovation, idet de havde erfaringer fra et lignende tidligere innovationsprojekt, nemlig Altan.dk. RBE tog derfor i samarbejde med Byggeriets Innovation initiativ til at arrangere en facadedag den 10. maj Her var en række af byggeriets aktører indenfor facaderenovering inviteret til at debattere, hvordan man kan skabe innovation på renoveringsområdet. Facadedagen udgjorde startskuddet til det såkaldte prejekt, der hen under efteråret 2007 blev kvalificeret gennem tre workshops, med deltagelse af konsortiets parter og særligt inviterede videnspersoner. Den første workshop havde som mål at afdække hvilke processer, aktører og udfordringer, der indgår i værdikæden på facaderenoveringsområdet og på den baggrund gennemføre en idéudviklingsproces. Dagsordenen for den næste workshop var at indkredse kunderne og vurdere markedets størrelse og karakteristika, mens den tredje workshop skulle munde ud i et forslag til en forretningsplan. 6 7

5 Udbyttet af prejektets tre workshops blev derpå omsat i en projektplan og i en ansøgning til Realdania om støtte til at gennemføre projektet Integreret facaderenovering; systemleverancer på renoveringsområdet. Realdania bevilgede støtte til projektets første fase, som nu er afsluttet ved indgangen til december Projektejer og -leder Ringsted Bygningsentreprise a/s Ringsted Bygningsentreprise Ringsted Bygningsentreprise, RBE, blev etableret i 1994 af Peter Knudsen. I 2006 overtog Søren Faebo Larsen og Jacob Printz ledelsen i RBE i forbindelse med, at Peter Knudsen valgte at udskille altandelen af RBE i den selvstændige altanvirksomhed, Altan.dk. RBE beskæftiger i dag godt 100 medarbejdere og omsatte i for 143 millioner kroner, med et overskud før skat på 11,5 millioner kroner. Projektet Altan.dk er beskrevet i case-rapporten Ud i det blå, Byggeriets Innovation, Produktmodellering og konfiguration Solutionsbase Finansiering Nordea, Grubbe & Anderskouv, Boligeksperten Videndeling SBS, S. Vadstrup, GI, Rubow Arkitekter Projektpartnere Cortex Friedmann & Søn Styregruppe RBE, Cortex, Friedmann & Søn, Byggeriets Innovation EU s 7. rammeprogram Capacent, MinAdmin Kommunikation Hatch & Bloom Følgegruppe Brancheorganisationer Konkurrerende konfigurationsrådgivere Arkitekter med erfaring fra facaderenovering Brugeranalyse og test Test af system og prototyper s funktionalitet og appel overfor brugere og 8 9

6 Deltagere i projektet Ringsted Bygningsentreprise Cortex Facadeafrensning H. Friedmann & Søn, malerfirma Solution Space, produktfiguration Hatch & Bloom, idé- og designbureau Center for Bygningsbevaring i Raadvad Rubow Arkitekter SBS, byfornyelse Stark, materialeproducent Nordea IPU, Institut for produktudvikling, DTU MinAdmin, konsulenter Innovayt, konsulenter Byggeriets Innovation Boligeksperten Grubbe & Anderskouv 10 11

7 SYSTEMLEVERANCE Kongstanken i projektet er at udvikle en systemløsning til alle aspekter af udvendig bygningsrenovering, med brugbare modeller for kommunikation, videndeling, nye forretningsområder, finansiering og strategiske partnerskaber. Målet er at lave en it-baseret produktmodel, hvor den totale viden, som systemløsningen kræver, struktureres og samles i en såkaldt konfigurator. Det kan for eksempel være at holde styr på kombinationsmulighederne mellem afrensningsmetoder og overfladebehandling af den enkelte type facade. Overblik: Samspil mellem aktiviteter Finansiering I dag er første fase af projektet gennemført og det har medført en lang række erkendelser, ikke mindst hos RBE. Blandt andet at man, i lighed med at se et produkt som en helhed bestående af sammensatte enkeltdele, også kan betragte facaderenovering som et system af enkeltleverancer, som er indbyrdes afhængige. Systemleverancer rummer store potentialer for at løse alle problemer på én gang og løse dem rigtigt i stedet for etapevise renoveringer, hvor kunden skal hyre én entreprenør til at rense facaden, en anden til at pudse den op og en tredje til at overfladebehandle den, uden at have sikkerhed for at få en holdbar løsning: Videndeling Konfigurator Nye forretningsområder Vi begyndte med at kigge på hvordan man kunne stykke enkeltdelene i et byggeprojekt sammen på en ny måde. I altanprojektet handlede det om at definere de tre dele produktet består af, nemlig bund, rækværk og ophængningsmetode, siger Søren Faebo Larsen og fortsætter: Det samme har vi nu gjort med facaderne. Der er tre grundsten i en facaderenovering og de er altid til stede. Først er der selvfølgelig afrensningen, derpå murerreparation med udbedring af sætningsrevner og så endelig den afsluttende overfladebehandling. Vi har undersøgt hvor mange afrensningsmetoder, murværksreparationer og overfladebehandlingsmetoder der findes, og Kommunikator hvordan kan de kombineres og måske allervæsentligst hvordan de ikke kan kombineres. I 9 ud af 10 tilfælde er en facaderenovering nemlig ikke korrekt stykket sammen. Måske foreskriver rådgiveren at sandblæse og bagefter male facaden og det er to metoder, som teknisk set ikke kan fungere sammen. Vi har blandt andet fundet ud af, at det godt kan betale sig at vælge en relativ dyr afrensningsmetode, fordi man efterfølgende ikke skal bruge ret mange penge på at overfladebehandle. Vi har med andre ord skabt et overblik eller en produktmodel, som viser hvor mange forskellige variationer der findes i vores produktportefølje

8 Produktmodellen betyder, at RBE ikke behøver at starte fra bunden hver gang de påbegynder et nyt projekt, men kan bygge videre på et system, der kan udvides med nye aktiviteter. Denne erfaring vil RBE gerne give videre til branchens rådgivere og bygherrer, for som Søren Faebo Larsen siger: Arkitekterne vil gerne starte på et hvidt stykke papir hver gang og bygherren har måske ikke prøvet at gennemføre en renovering før. I mine øjne er det et problem, at de rådgivende ingeniører og arkitekter, som laver udbudsmaterialerne, ofte ikke har specialiseret sig i at lave udvendig bygningsrenovering. Vi ser en mulighed for at skabe værdi ved at lave nogle værktøjer, som kan understøtte det arbejde de skal udføre og dermed eliminere risikoen for fejl. Dette synspunkt støttes af administrerende direktør i Rubow Arkitekter Lars Bo Lindblad, der siger: Jeg synes faktisk, at det er lidt mærkeligt, at arkitekter projekterer facaderenoveringer, når vi udelukkende er kompetente til at tage stilling til de overordnede arkitektoniske ting. Vi ved ikke nok om pudstyper og vil meget hellere spørge RBE til råds om beskrivelsen. Fase 1: Ideudvikling Fase 2: Marked Fase 3: Forretningsplan Systemleverance Et systemprodukt er en multiteknologisk del af en bygning, der er udviklet som et færdigt modulariseret og varierbart produkt. Det er beregnet på mass customization og kan konfigureres og individualiseres til det enkelte byggeri. Systemleverance betyder at systemleverandøren tilpasser og leverer et systemprodukt til et byggeri. Systemleverandøren tager ansvar for produktets kvalitet ved levering og i tiden derefter, i form af kvalitetsgaranti og service. Systemleverancen foregår i et tilrettelagt industrialiseret forløb fra projekt, over fremstilling og indbygning til drift og service

9 KONFIGURATOR Midlet til at nå dertil er en konfigurator, der fungerer som et internt processtyringsværktøj. Den skal erstatte RBE s eksisterende små og store itsystemer, der kan håndtere kundedatabaser og styre de forskellige arbejdsprocesser, men ikke interagere med hinanden. En konfigurator kan derimod håndtere alle processer samlet og kan ud fra en række indlejrede oplysninger om en bygnings materialer og fysiske tilstand generere et tilbud om hensigtsmæssig afrensning og overfladebehandling og afgive den rigtige pris. Analyse I løbet af projektets analysefase har det vist sig, at RBE ikke har behov for en meget avanceret konfiguratorløsning, men kan klare sig med et mere simpelt system. Det store analysearbejde, som ligger til grund for beslutningen om at lave en mindre ambitiøs løsning, er imidlertid ikke spildt, fordi det har medvirket til at danne et overordnet billede af virksomhedens potentialer og har beskrevet alle produkter og processer. RBE har derfor besluttet at arbejde videre med tre systemer, der skal supplere hinanden, nemlig Excel, Tangora til dokumenthåndtering og endelig konfiguratorsystemet Configit. Søren Faebo Larsen forklarer at det er planen, at firmaets nuværende Excel-baserede kalkulationssystem fortsat vil fungere som fødesystem til de andre systemer, således, at opdateringer kan foregå i Excel: På længere sigt er det muligt, at Configit kan håndtere hele processen, men det vil vi først finde ud af i projektets fase 2-3, der forventes at være afsluttet i midten af Nu har vi fået præsenteret en meget tidlig prototype på Configits konfigureringssystem, og over den næste periode skal den udvikles således, at vi får et bedre beslutningsgrundlag. Lige nu handler det om facader, men vi kan allerede nu se en idé i at få det til at omhandle vores andre forretningsområder, nemlig tag, vinduer og elevatorer. Tangora håndterer vores nuværende Customer Relations Management-system, altså vores kundedatabase og kundehåndteringssystem, web og diverse andre systemer. Planen er, at implementere flere moduler til Tangora, så vi får en optimal generering af tilbudsdokumenter, baseret direkte på data fra kalkulationerne. Vi forventer faktisk, at rækken af data fra første kundehenvendelse gennem tilbudsproces, udførelsesfase og afslutning kun skal tastes ind et sted

10 Forud for selve programmeringsarbejdet har Solutions Space gennemgået alle forretningsgange og produktbeskrivelser og har desuden indhentet oplysninger om afrensningsmetoder, overfladebehandlinger og malingbehandlinger hos RBE s faste samarbejdspartnere Cortex Facadeafrensning og malerfirmaet H. Friedmann & Søn. Kvalificeringen af protypen er foregået i samarbejde med Institut for Produktudvikling, IPU, på Danmarks Tekniske Universitet og har især fokuseret på at integrere konfiguratoren med de tilbudsbreve som sendes ud til kunderne. Der er ingen tvivl om, at vi får en langt mere effektiv måde at styre vores arbejdsflow og forhåbentlig bliver vi dermed mere attraktive for markedet. På en måde forbereder vi os på fremtiden og håber selvfølgelig at kunne skabe vækst ved at introducere disse systemtanker. Man når kun til et vist punkt som håndværksvirksomhed, før man er nødt til at implementere nogle systemer og tænke innovativt. Hvis ikke, bliver man ramt af godt-nok-syndromet. Jeg vil gerne understrege, at denne tankegang også betyder, at man aldrig kan vende tilbage til den gamle måde at arbejde på. Udbytte Konfiguratoren skal spille sammen med tilbudsbrevene på en sådan måde, at vi krydser de ydelser af i konfiguratoren, som skal med i beskrivelsen. Resultatet er tilbudsbrev i et forståeligt sprog med priser og forklaringer, forklarer projektleder hos RBE Kim Thinggaard og suppleres af Søren Faebo Larsen: Betragter man konfiguration gennem rådgiverens optik og spørger hvilke muligheder arkitekterne ser, er det Lars Bo Lindblads vurdering, at der eksisterer visse barrierer blandt arkitekter: Når jeg siger, at arkitekter hader konfiguration er det selvfølgelig ment som en provokation, dog med et vist mål af sandhed. Arkitekter kan godt lide at finde på noget nyt hver gang og vi bryder os ikke særlig meget om systemer. Tanken om at genbruge ideerne fra et projekt til et andet, er svær at få gennemført. Vi har generelt svært ved at strukturere virksomhed og indtjening fordi æstetikken, arkitekturen og den faglige stolthed kommer i vejen og vores udfordring er derfor at være kreative på en effektiv måde. Det er faktisk mit håb, at konfiguration kan medvirke til at branchen arbejder mere tværfagligt i nye virksomhedskonstellationer, som rummer mange forskellige kompetencer in-house, men jeg tror ikke at fornyelsen vil komme fra arkitekter, den vil i højere grad komme fra firmaer som RBE. Konfiguration At konfigurere betyder at tilpasse et systemprodukt til en konkret byggeopgave. De enkelte modulers og komponenters mulige sammensætning kan varieres næsten uendeligt og for at kunne håndtere kompleksiteten anvendes et såkaldt konfigureringssystem, der gør det muligt at kombinere moduler og komponenter ved hjælp af regler, som beskriver hvilke som lovligt kan sættes sammen

11 KOMMUNIKATION Allerede i løbet af prejektets tre workshops viste brugeranalyser, som kommunikationsbureauet Hatch & Bloom i sin egenskab af strategisk sparringspartner gennemførte blandt RBE s kunder, at god kommunikation med kunder, samarbejdsparter og den øvrige branche er et overordentlig væsentligt forretningsparameter. Af analyseresultaterne fremgik det blandt andet, at prisen betyder meget for valget af entreprenør men at tryghed i processen betyder mere; at den bygningsansvarlige er til at få fat i, at han reagerer hurtigt på opståede problemer og at han evner at beskrive og forklare faglige og tekniske aspekter på en forståelig måde. Partner hos Hatch & Bloom Lotte Lyngsted Jepsen fortæller: signalere noget nyt og dynamisk og har desuden bidraget til at finde en tone som beboerne forstår, uden at de føler, at der bliver talt ned til dem. Derfor skriver vi nu således: Opstartsmøde giver overblik Vi ved, at en renoveringsproces kan være irriterende, hvis man som beboer ikke har overblik. Hvor langt er projektet? Hvad mangler der? Derfor afholder vi altid en opstartsmøde, hvor vi inviterer jer, underleverandører, administrator og alle andre relevante parter. På mødet gennemgår vi, hvad der skal laves undervejs, og hvordan det skal gøres, så alle går derfra med fuldt overblik over processen. I to brugerundersøgelser afdækkede vi de forskellige brugerbehov som gør sig gældende i forbindelse med en facaderenovering. Formålet var at finde frem til en måde at gøre processen så smidig som mulig og resultaterne fra prejektets brugerundersøgelse har i høj grad bidraget til det videre arbejde i projektet. Generelt håber og tror jeg, at vores arbejde har resulteret i en større indsigt i brugernes behov og en forståelse af, at en sådan indsigt kan resultere i en større succes-oplevelse for både virksomhed og brugere i forbindelse med de enkelte projekter. Tilbudsbrev En meget stor del af konsortiets arbejde har derfor drejet sig om at udvikle nye tilbudsbreve, fortæller Søren Faebo Larsen: Vi godt kunne tænke os at være de første entreprenører, der taler et sprog som beboerne kan forstå og derfor har vi fået lavet nye tilbudsbreve, hvor ordlyd og opbygning er ændret. Frem til nu har vi benyttet os af rene fagudtryk, for eksempel filtsning af 20 kvadratmeter kvaderpudset sokkel, uden at forklare dem efterfølgende og så er folk hægtet af. Det nye tilbudsbrev er resultatet af et samarbejde mellem Solution Space, kommunikationsbureauet Hatch & Bloom og os. Hatch & Bloom har lavet en ny visuel identitet, stået for opsætningen af tilbudsbrevene, der gerne skal Den bærende idé er at gøre folk trygge, så de ikke er i tvivl om at der er indregnet omkostninger til stillads, bortkørsel af affald og at alt er omfattet af en garanti. Derfor opererer det nye oplæg med forskellige informationsniveauer, således at folk, der udelukkende er interesseret i at få et hurtigt overblik over prisen og omkostninger for den enkelte lejlighed, kan læse det øverste niveau, mens de, der gerne vil vide om der bliver brugt sand i stedet for kemi ved afrensningen, kan gå til fagbeskrivelsen, hvor alle tekniske detaljer bliver forklaret. Her vil rådgiveren eller administratoren også kunne læse om hvornår de enkelte arbejdsprocesser udføres og faktureres og løbende sammenholde det med hvad de kan konstatere faktisk er forgået. På den måde kan rådgiverne også bruge tilbuddet i deres kvalitetssikring. Dialog Kim Thinggaard mener, at kommunikation også handler om forventningsafstemning og at der ligger en meget vigtig opgave i at få forklaret på en god måde, at renoveringen måske imod forventning ikke er færdig i løbet af tre uger, at det ligner en krigsramt by midt i processen, men at det ender med at blive pænt

12 VIDENDELING Et er imidlertid at kommunikere klart og tydeligt når tilbuddet afgives, noget andet er at opretholde samme høje kommunikationsniveau gennem hele processen. Til at støtte dialogen med beboerne har RBE i forbindelse med igangværende renoveringsprojekter derfor oprettet projektsites, hvor beboerne har mulighed for at blogge med den bygningsansvarlige, hvis der opstår problemer. Også indadtil i virksomheden har innovationsprojektet sat sine spor. Det dokumenterer nemlig vigtigheden af, at forankre udviklingsprojektet blandt alle virksomhedens medarbejdere og har desuden stillet krav om intern uddannelse af de medarbejdere som dels skal bruge de nye styringssystemer, dels skal lære at kommunikere mere direkte med bygherre og beboere. Kim Thinggaard forudser, at der ligger en stor og vigtig opgave i at få det hele til at køre efter hensigten: Det er forskellige byggeledere, der kører sagerne fra gang til gang og der er også forskellige sjak i gang ude på byggepladserne, så der bliver behov for meget oplæring og træning. Vi har været med i hele udviklingsprocessen, men det er jo faktisk ikke os, der kommer til at bruge systemerne, det er de andre på kontoret. Derfor ligger der et arbejde i at uddanne dem i at bruge systemerne. Det skal fungere 100 procent første gang folk ser det, for systemerne er ikke bedre end de folk, der skal bruge dem. En anden del af kommunikationsstrategien sigter mod en bredere form for videndeling, til brug for beboere, bestyrelser, rådgivere og branchen i øvrigt. Målet er i første omgang at producere en folder eller såkaldt pixibog, der på et overordnet niveau samler al væsentlig information om facaderenovering. Den skal rumme faglige beskrivelser, gennemgang af procesforløbet, fortælle om bygningshistorie, bygningsmaterialer til ældre huse og korrekte renoveringsmetoder, og endelig skal den beskrive vigtigheden af løbende vedligeholdelse. På længere sigt er det desuden planen at supplere informationen i folderen ved at oprette en portal, facade.dk, hvor rådgivere kan finde opdateret viden om facaderenovering. Konsortiet har derfor bedt arkitekt Lars Bo Lindblad fra Rubow Arkitekter om at gennemgå aspekter af selve renoveringsprocessen, mens arkitekt Søren Vadstrup fra Center for Bygningsbevaring skal beskrive den operationelle, byggetekniske vinkel og endelig skal Anja Kiersgaard fra SBS tage sig af at beskrive hvilke strategiske overvejelser en boligforening bør gøre sig i forhold til langsigtet vedligeholdelse af en bygnings facader. Proces Lars Bo Lindblad mener, at folderens og portalens væsentligste opgave er at tydeliggøre de forskellige aspekter af renoveringen, således at brugerne kan tage stilling til hvert aspekt for sig. Overfor byggebranchen, ser han portalen som en velegnet platform for RBE s ambition om at være førende indenfor udvendig bygningsforbedring: En af ambitionerne i dette projekt er netop at RBE bliver en slags vidensbank, som stiller sin ekspertise til rådighed og gør, at arkitekter bruger RBE når de skal vide noget om facaderenovering, men det er ikke tanken at folderen skal være en reklame for RBE. Den skal derimod fungere som en slags alment teknisk fælleseje og i sidste ende skulle portalen gerne bruges som en slags tovejs videndeling, siger Lars Bo Lindblad

13 Byggeteknik Søren Vadstrup er overbevist om at der vil være god brug for den information, som pixibogen kommer til at rumme, selv om han mener, at det Center for Bygningsbevaring bidrager med, ikke er revolutionerende ny viden, men derimod er ofte gentaget: Center for Bygningsbevaring har arbejdet med restaurering af facader i mange år. For ti år siden herskede der divergerende meninger om materialer og metoder, men i dag har vi fået slået fast, at vi ved hvordan tingene skal udføres. Derfor er der i dag konsensus blandt fagfolk og myndigheder om materialer og metoder, når vi taler om renovering og restaurering. Alligevel er der entreprenører fra nybyggeriet, som laver forkerte løsninger det gjorde RBE også tidligere. De rådgiver forkert, udfører arbejdet forkert og gennemfører den indledende undersøgelse forkert. Det er vigtigt at undersøge huset meget grundigt før man går i gang, men desværre gør mange lige det modsatte. Derfor ender renoveringer ofte med at blive meget dyrere end nødvendigt, for jo mere man river ned, desto mere skal der bygges op igen. Problemerne opstår når firmaer, som er vant til at bygge nye huse bruger de samme materialer til en renoveringsopgave. Det er for eksempel forkert at bruge cement på ældre huse. På nye huse kan man proppe alt det Portlandcement på, man vil, men for et gammelt hus er det gift. En ny oppudset facade, kørt over med farvet tyndpuds ser i boligforeningens øjne fin ud, men rent arkitektonisk, bevaringsmæssigt og i forhold til holdbarhed, er det noget skidt. Entreprenørerne skal altså lære at bruge andre materialer på et ældre hus og er også nødt til at have forstand på at vurdere ældre byggematerialer og afgøre om de skal udskiftes eller kan bevares, mener Søren Vadstrup

14 Strategi Mens den viden som Søren Vadstrup bringer ind i projektet udstyrer entreprenøren med de rette byggetekniske forudsætninger, centrerer Anja Kiersgaards arbejde sig om at tænke fremtiden ind i driften af en bygning. Hun fortæller, at man opererer med tre typer vedligeholdelse, som defineres i forhold til dens varighed. Det forebyggende eller planlagte vedligehold er en del af en vedligeholdelsesplan, der beskriver en forventet levetid og kvalitetsniveau, for hver del af klimaskærmen. Den næste type er oprettende vedligehold, som omfatter det arbejde, der udføres, før kvaliteten af klimaskærmens bygningsdele bliver for ringe, for at bringe bygningsdelen til et niveau, hvor den i princippet er som ny. Endelig er der afhjælpende eller akut vedligeholdelse, som er det arbejde, der skal udføres her og nu, når der eksempelvis er hul i taget efter en storm. Ejeren af en bygning skal fra begyndelsen holde sig for øje hvilken vedligeholdelsesstrategi, der er rigtig at vælge og vurdere, om arbejdet først skal sættes i gang når der er hul i taget eller om det skal sættes i gang fordi der er en plan, som sørger for at bygningen hele tiden lever op til en ønsket høj standard. Ejeren kan så vælge at udfærdige en aftale med en driftspart, for eksempel en facadeentreprenør, som beskriver kvalitetsniveauet og fastlægger en tidsplan og et økonomisk grundlag for vedligeholdelsen. Denne strategiske tilgang er meget lig med tankegangen i facilities management som betyder, at man overvejer husets levetid og totaløkonomi i forhold til sit kommissorium som bestyrelse, når man beslutter sig til at give rådgiveren en pose penge til at projektere og bygge for eller indgår en aftale om drift af bygningen med facadeentreprenøren, forklarer Anja Kiersgaard. Hun mener, at det er oplagt at RBE bruger den oparbejdede viden om facilities management til at produktudvikle og ydelsesudvikle deres forretningsområder, fordi det vil give dem en øget troværdighed når de går ud til bygherrer/driftsherrer. Dette synspunkt støttes af Søren Faebo Larsen, som vurderer at facilities management kan blive et meget stort forretningsområde for RBE, hvor 26 27

15 NYE FORRETNINGSOMRÅDER udfordringen primært drejer sig om at skrue konceptet sammen på en måde, der gør det økonomisk bæredygtigt og til at håndtere organisatorisk. Et eksempel kan være en aftale med en boligforening om over en årrække at varetage vedligeholdelsen af facaden, så boligforeningen slipper for de helt store renoveringer på længere sigt. Facilities Management Begrebet Facilities Management (FM) handler om, hvordan man kan udforme, drive og udvikle bygninger og infrastruktur, så de til stadighed er tilpasset de brugsmæssige behov. FM kan dække over serviceydelser som rengøring, drift af IT-systemer, fordeling af intern post, samt arealforvaltning, bygningsregistrering, drift og vedligehold. Senest tilbydes også energirådgivning og klimaanalyser som en del af FM og tilsammen kan de forskellige ydelser være med til at skabe overblik over en bygnings tilstand, prioriteringer og sikre, at bygningens værdi opretholdes. Facaderenoveringer bliver ofte solgt på argumentet om, at der samtidig sættes altaner op og motivationen for at gennemføre projektet ligger således i den ekstragevinst folk kan få ud af det. Hvis man ikke kan lokke med altaner er det altså nødvendigt at kunne tilbyde andre ting. Derfor har konsortiet brugt meget energi på at generere ideer til mulige nye forretningsområder, som RBE efterfølgende har analyseret og for enkeltes vedkommende truffet beslutning om at sætte i værk. Helt centralt i diskussionerne om nye forretningsområder står det principielle spørgsmål om hvor facaden slutter og dermed hvor grænsen for udvendig bygningsforbedring går; hvis grænsen for facaden så at sige er ved folks indgangsdør, vil det være oplagt også at tage renovering af opgange med i entreprisen og derfra er springet til at tilbyde etablering af elevatorer i forbindelse med facaderenoveringen, ikke langt, mener Søren Faebo Larsen: Vi har det luksusproblem, at vi har genereret alt for mange ideer, og har været nødt til at skære ind til benet. Ud over at arbejde videre med de kerneområder vi har i dag, vil vi derfor tilbyde elevatorer i forbindelse med en renovering, men regner i første omgang ikke med at kaste os over at renovere selve opgangen. Vi kan nemlig se, at elevatorer passer fint ind i den bærende tankegang bag konfiguratorsystemet. Der er tre mulige placeringer; udenpå bygningen, på bagtrappen eller i hovedtrapperummet. På samme måde består selve elevatoren også af grupper af enkeltdele, nemlig bund, løftemekanik, elevatorstol og skakt, som kan kombineres på et antal måder. Derudover har vi valgt at fokusere på nye arbejdsmetoder og har i samarbejde med Maxit undersøgt muligheden for at sprøjtepudse, i stedet for at pudse manuelt. Endelig har vi også brugt ressourcer på at undersøge forskellige metoder til at integrere solvarme i facaden eller taget, eksempelvis de såkaldt usynlige solceller, der lægges under tagbeklædningen. Alle disse mange ideer gør, at vi bliver nødt til at beslutte hvilke funktioner vi skal have in-house og hvilke vi skal gennemføre som samarbejder med andre. I vores øjne handler det ikke kun om at finde nye forretningsområde, men lige 28 29

16 så meget om at finde nye metoder og nye strategiske samarbejdspartnere, således at vi ikke risikerer at udvande vores særlige niche, ved at trække alt for mange nye funktioner ind. FINANSIERINGSMODELLER Behovet for nye Finansieringsmodeller kommer fra reaktionerne på de store beløb, som en facaderenovering koster. I boligforeninger bliver priserne ofte vurderet ud fra beboernes privatøkonomi, og så virker det samlede beløb meget stort. Dette resulterer i, at foreningerne ofte vælger en skrabet og kortsigtet løsning, som brandslukning af udelukkende akutte problemer og det vil projektet gerne forsøge at ændre på. Nye forretningsområder knytter sig tæt til både facilities management og ikke mindst til den del af projektet som har koncentreret sig om at finde frem til eventuelle nye finansieringsmodeller. Denne del af projektet har været lagt i hænderne på RBE s økonomidirektør Jacob Printz, som har gennemført et meget grundigt analysearbejde af mulighederne for at finde alternativer til den etablerede realkreditfinansiering. Konklusionen viser imidlertid, at realkreditsystemet er sundt og meget effektivt. Alligevel mener Søren Faebo Larsen, at det indenfor det etablerede system er muligt at udtænke nye finansielle helheder: Hvis vi ser finansiering, facilities management og nye forretningsområder som en helhed, giver det andre muligheder. Et eksempel kunne være en ejendom, som ikke har råd til at bruge to millioner kroner på at få installeret en elevator. Hvis man udfordrer den gængse tankemåde og forestiller sig, at RBE i stedet køber, installerer og vedligeholder elevatoren, kan boligforeningen så betale en afgift til os for at bruge den. Den tanke underbygges af Lars Bo Lindblad, der fortæller om mulighederne i de såkaldte Esco-projekter: ESCO betyder Energy Service Company og er et relativt nyt begreb. Det er en finansieringsmodel, der betyder at de energibesparelser, der opnås ved en renovering kan bruges til at finansiere udgiften til selve renoveringen. For eksempel kan en kommune lade et Energy Service Company sørge for, at 30 31

17 tekniske installationer i bygninger, som skoler og institutioner bliver renoveret via de opnåede energibesparelser. Men også private kunder kan indgå i et energipartnerskab og jeg kunne godt forestille mig, at det på længere sigt vil være noget RBE kunne tilbyde sine kunder. ESCO ESCO, eller Energy Service Company, er en finansieringsmodel, der betyder at de energibesparelser, der opnås ved en renovering kan bruges til at finansiere udgiften til selve renoveringen. Et Energy Service Company er ansvarlig for entreprise, opfølgning på energibesparelser, finansiering og besparelser på drift og vedligehold

18 Links og kilder Per Anker Jensen: Håndbog i Facilities Management. Dansk Facilities Management Netværk (DFM) Tekst: Arkitekt maa Birgitte Kleis, Arkitekturformidling.dk Design & layout: Lene Sørensen Rose Foto: RBE og Byggeriets Innovation Illustrationer: Tegning.com 34

19 Om Byggeriets Innovation Byggeriets Innovation er et led i Fonden Realdanias strategi for fokusområdet Bygge riets fremtid. Byggeriets Innovation støtter virksomhedsdrevne udviklingsprojekter. Byggeriets Innovation samarbejder med danske og udenlandske virksomheder, der ønsker at medvirke til byggeriets strategiske udvikling. Vi støtter især grupper af virksomheder, der sammen danner innovationskonsortier og udvikler sammenhængende løsninger på tværs af eksisterende fagog virksomhedsgrænser. Vi støtter konsortierne på de første etaper af ruten fra tidlig idé til kommerciel bæredygtighed.