Pkt.nr. 6. Indstilling: Teknisk Forvaltning indstiller til Økonomiudvalget,

Transkript

1 Pkt.nr. 6 Gungevej 17, matr.nr. 21 cv, Hvidovre By, Risbjerg. Genforelæggelse af ansøgning om ændret anvendelse af ejendommen fra erhvervsformål til boligformål Indstilling: Teknisk Forvaltning indstiller til Økonomiudvalget, 1. at træffe beslutning om at søge anvendelsen af ejendommen matr.nr. 21cv, Hvidovre By, Risbjerg, beliggende Gungevej 17, ændret fra erhvervsformål til boligformål, 2. at træffe beslutning om hvorvidt en ansøgning fra Midtconsult a/s med projektforslag til etablering af 28 ikkestøttede andelsboliger i de eksisterende bygninger ønskes fremmet, 3. at såfremt der træffes beslutning om at ovennævnte projektforslag ønskes fremmet, vil principperne for forudgående kommuneplanhøring blive forelagt i foråret 2004, samt 4. at der ikke indrettes boliger i parterreetage i bygning A, hvor gulvet i beboelsesrum og køkken ligger lavere end terrænet udenfor. Politisk beslutning: Økonomiudvalgets møde 16. februar 2004 Punkt 6: Godkendt uden præcedens og uden kommunal medfinansiering. Sagsfremstilling: Teknisk Forvaltning har modtaget fornyet ansøgning af 6. januar 2004 fra Ibco Næstved A/S om ændret anvendelse af eksisterende bygninger på ejendommen matr.nr. 21cv, beliggende Gungevej 17, fra erhvervsformål til boligformål. I ansøgningen fremføres, at en tidligere fremsendt ansøgning af 14. juli 2003 med revideret projektmateriale iht. brev af 20. august 2004 fra Midtconsult a/s ønskes genoptaget. Denne ansøgning var fremsendt på vegne af ejendommens ejer Ibco Ejendomsudvikling ApS, som har overtaget ejendommen med henblik på udvikling af et boligprojekt, jf. bilag 1. Sagen har tidligere været forelagt for Økonomiudvalget på mødet den 1. september 2003, punkt 3, hvor det blev besluttet, at afvente stillingtagen til planstrategien. Der er protokolleret følgende bemærkninger. Liste H ønsker muligheder for ungdomsboliger undersøges. Gruppe V er positiv for ændret anvendelse af området til også at omfatte boligformål. Liste H og gruppe F kan tilslutte sig gruppe V s bemærkninger. Ansøgningen: Ansøgningen omfatter 36 boliger på 25 rum, med etageareal på m 2, samt fælleslokaler, indrettet i de tidligere erhvervslokaler. Boligerne udformes som hhv. etageboligbebyggelse og tætlav boligbebyggelse.

2 Af de 36 boliger ønskes 8 boliger etableret med gulvniveau under det omgivende terræn i en parterreetage i bygning A. Såfremt indretning af de 8 boliger i parterreetagen i bygning A ikke kan tillades under hensyntagen til bygningsreglementets bestemmelser ønskes byggeriet gennemført uden de 8 boliger i parterre etagen, dvs. med 28 boliger. Teknisk Forvaltning indstiller til Økonomiudvalget, at tage stilling til en ændret anvendelse af ejendommen fra erhvervsformål til boligformål, med henblik på etablering boliger i de eksisterende bygninger på ejendommen. Teknisk Forvaltning indstiller endvidere, at Økonomiudvalget tager stilling til om den konkrete ansøgning med projektforslag fra Midtconsult A/S ønskes fremmet. Såfremt Økonomiudvalget træffer beslutning om, at ovennævnte projektforslag ønskes fremmet, vil principperne for forudgående kommuneplanhøring blive forelagt for Økonomiudvalget i foråret Teknisk Forvaltning har i det efterfølgende vurderet byggeprojektet og planlægningsmæssige forudsætninger for gennemførelse af byggeriet, som grundlag for Økonomiudvalgets stillingtagen til ansøgningen. For så vidt angår det konkrete projektforslag fra Midtconsult A/S kan Teknisk Forvaltning ikke anbefale, at der indrettes boliger i parterreetage i bygning A, hvor gulvet i beboelsesrum og køkken ligger lavere end terrænet udenfor, jf. bygningsreglementets kapitel 4.3.2, stk. 3, hvor det fremgår, at gulvet i beboelsesrum og køkken ikke må ligge lavere end terrænet udenfor. Ved særlige terrænforhold kan der ses bort fra dette krav, hvis gulvet ligger over terrænet langs med mindst en vinduesvæg. Muligheden for at se bort fra ovennævnte krav ved særlige terrænforhold, er særlig møntet på byggegrunde med naturligt skrånende terræn, hvilket ikke er tilfældet på denne ejendom. Teknisk Forvaltning anbefaler derfor, at Økonomiudvalget træffer beslutning om etablering af 28 boliger, jf. ansøgning af 20. august 2003 fra midtconsult a/s, hvor det fremgår, at såfremt sænkningen af terrænet ikke kan godkendes bedes ansøgningen behandlet som en reduceret udgave uden parterreetagen med de 8 boliger. Teknisk Forvaltning vurderer, at der bør anlægges minimum 1 parkeringsplads pr. bolig i tilknytning til boligbebyggelsen og at der derudover bør udlægges areal til yderligere 0,25 parkeringsplads pr. bolig. Dette svarer til kravet til parkeringsdækning i kommunens øvrige nyere etageboligområder med familieboliger. Teknisk Forvaltning vurderer, at det er muligt at det i det konkrete projektforslag er muligt, at opfylde kravet til parkeringsdækning. Teknisk Forvaltning vurderer sammenfattende, at gennemførelse af byggeprojektet forudsætter forudgående kommuneplanhøring og udarbejdelse af kommuneplantillæg og lokalplan. Regionplan 2001 Ejendommen er ikke stationsnært beliggende. Hovedstadens Udviklingsråd har vedtaget til regionplantillæg om boligbyggeri på ikkestationsnære arealer i Københavns Amt, som gør det muligt at bygge flere boliger udenfor de stationsnære områder. Af regionplantillægget fremgår at den ikkestationsnære del af byområdet kan anvendes til boligformål bortset fra arealer med koloni og nyttehaver. I landsbyer kan boligarealer anvendes til åbenlav og tætlav boliger. Udbygning, fortætning og omdannelse bør ske under hensyntagen til områdets forsyning med rekreative arealer og muligheden for kollektiv trafikbetjening. HUR har telefonisk oplyst til Teknisk Forvaltning, at HUR vurderer ændret anvendelse af ejendommen fra erhvervsanvendelse til boliganvendelse ligger indenfor rammerne af regionplanen.

3 Kommuneplan Ejendommen er i den gældende Kommuneplan omfattet af rammeområde 2E2, hvor der er fastlagt følgende bestemmelser: Områdets fremtidige anvendelse: Erhvervsformål: industri, værksteder, oplagsvirksomhed. Bebyggelsestæthed: Bebygget areal max. 40% af grundareal og max, 2½ m 3 pr. m 2 grundareal. Max. antal etager: 2 etager. Max. bygningshøjde: 8½ m. Andet: 1 bolig pr. parcel for indehaver, bestyrer eller portner. Etablering af boliger på ejendommen er i strid med kommuneplanens rammebestemmelser for området. I henhold til planlovens 22 skal Kommunalbestyrelsen før udarbejdelse af forslag til kommuneplaner og tillæg til kommuneplaner, indkalde ideer og forslag, med mindre planforslaget kun går ud på mindre ændringer i kommuneplanens rammedel, der ikke strider mod planens hovedprincipper og ved mindre ændringer i planens hovedstruktur. Krav om forudgående høring beror på en konkret vurdering. Der skal altid gennemføres forudgående høring om kommuneplanændringer, herunder tillæg til kommuneplanen, der indebærer ændring af principperne i planen, f.eks. anvendelsesbestemmelserne. Etablering af boliger på ejendommen vurderes at være i strid med ovennævnte kommuneplanbestemmelser, og i strid med den forelagte Planstrategi Teknisk Forvaltning vurderer, at ændret anvendelse fra erhvervsformål til boligformål, samt evt. ændring af de bebyggelsesregulerende bestemmelser forudsætter forudgående kommuneplanhøring og udarbejdelse af et tillæg til kommuneplanen, samt lokalplan. Planstrategi 2003 I Planstrategi 2003 fremgår følgende for så vidt angår erhvervsområdet ved Arnold Nielsens Boulevard og Gungevej: Erhvervsområdet ved Arnold Nielsens Boulevard rummer en række mindre og mellemstore virksomheder. Områdets centrale beliggenhed og bymæssige karakter opfattes som en kvalitet af områdets virksomheder og deres medarbejdere. Området er ideelt for iværksættere og for mindre virksomheder i vækst og er derfor vigtigt at bevare, således at der fortsat er et bredt spektrum af lokaliseringsmuligheder for forskellige virksomhedstyper i kommunen. I forbindelse med kommuneplanrevisionen skal undersøges, om der er grundlag for, at anvendelsesbestemmelserne for området udvides således, at der indenfor området også kan lokaliseres f.eks. kontor og serviceerhverv eller en mindre uddannelsesinstitution. Planstrategi 2003 har været fremlagt til offentlig debat i perioden fra den 5. november 2003 til den 31. januar Det samlede resultat af den offentlige høring forventes forelagt for Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen i foråret Kommunalbestyrelsen kan i forbindelse med behandlingen af de indkomne forslag og ideer træffe beslutning om ændring af planstrategien.

4 Teknisk Forvaltning afholdt den 12. januar 2003 et orienterende møde med HUR, hvor kommunen uddybede sine ønsker i Planstrategi 2003, herunder i forhold til udvidelse af anvendelsesbestemmelserne i erhvervsområdet ved Arnold Nielsens Boulevard til også at rumme kontor og serviceerhverv og en mindre uddannelsesinstitution. HUR har med brev af 28. januar 2004 fremsendt bemærkninger Planstrategi HUR oplyser, for så vidt angår erhvervsområdet ved Arnold Nielsens Boulevard, at kontor og servicearealer i henhold til retningslinierne i Regionsplan 2001 skal placeres stationsnært. Området er ikke stationsnært beliggende. Hvis Hvidovre Kommune ønsker at gøre anvendelsesbestemmelserne for området bredere til også at omfatte kontor og service, ud fra en begrundelse om, at der i forvejen er flere administrationsfunktioner i erhvervsområdet, anbefaler HUR, at Hvidovre Kommune fremsender en forespørgsel til HUR i forbindelse med kommuneplanrevisionen eller i forbindelse med udarbejdelse af ny lokalplan. HUR oplyser endvidere, at placering af en mindre uddannelsesinstitution i erhvervsområdet ikke strider mod retningslinierne i Regionplan 2001, såfremt der er tale om en mindre uddannelsesinstitution beregnet betjening af lokalbefolkningen. Der er i forbindelse med den offentlige høring ikke fremkommet andre høringssvar, der omhandler planstrategiens tekst om erhvervsområdet ved Arnold Nielsens Boulevard og Gungevej. I henhold til planlovens 23b, kan Kommunalbestyrelsen, når der er foretaget offentlig bekendtgørelse af planstrategien, foretage sådanne forslag til kommuneplanændringer, der er truffet beslutning om i planstrategien. Teknisk Forvaltning vurderer at ændret anvendelse af ejendommen til boligformål, ikke er i fuld overensstemmelse med Planstrategi 2003, og at kommuneplanændringen således forudsætter forudgående indkaldelse af forslag og ideer. Såfremt Økonomiudvalget træffer beslutning om ændret anvendelse af ejendommen, med henblik på at fremme det konkrete projektforslag, vil principper for forudgående kommuneplanhøring blive forelagt for Økonomiudvalget i foråret Såfremt Kommunalbestyrelsen, efter den forudgående kommuneplanhøring, beslutter at ændre anvendelsen af ejendommen til boligformål, anbefales planstrategiens tekst ændret i overensstemmelse hermed. Teknisk Forvaltning vurderer, at den pågældende ejendom, dels på grund af beliggenheden i udkanten af erhvervsområdet, umiddelbart ved Biblioteksvej i umiddelbar nærhed af eksisterende boligområder, dels på grund af de eksisterende bygningers udformning, er egnet til omdannelse til boligformål. Teknisk Forvaltning vurderer, at planstrategiens beskrivelse af den øvrige del af området bør fastholdes. Økonomiudvalget behandlede på mødet den 2. februar 2004, punkt 5, forslag om udarbejdelse af et tillæg til Kommuneplan for et område ved Arnold Nielsens Boulevard og Bibliotekvej med henblik på indpasning af Musikskolen, del af kommuneplanrammeområde 2E2. Økonomiudvalget behandlede ligeledes principperne for udarbejdelse af kommuneplantillægget således, at Arnold Nielsens Boulevard 6581 og Bibliotekvej 4355 sammenlægges med rammeområde 2D15 og anvendelsesbestemmelserne for det nye område bliver: erhvervsformål industri, værksteder, oplags og engrosvirksomhed samt forretningsvirksomhed med tilknytning til de pågældende virksomheder og, offentlige formål materielplads med tilhørende værksteder, vandværk samt offentlig og privat service herunder daginstitutioner og undervisningsformål. Sagen er videresendt til behandling i Kommunalbestyrelsen. De forelagte principper for udarbejdelse af ovennævnte kommuneplantillæg er i overensstemmelse med Planstrategi 2003, og Teknisk Forvaltning vurderer, at det i forbindelse med kommuneplanrevisionen kan undersøges om anvendelsesbestemmelserne i den resterende del af erhvervsområdet, kommuneplanrammeområderne 2E2 og 2E1, tilsvarende kan ændres således, at der gives mere fleksible anvendelsesmuligheder til både erhvervsformål, herunder industri,

5 værksteder mv. og kontor og serviceerhverv, og visse former for offentlige formål, jf. Planstrategi Byplanvedtægt nr. 20 Ejendommen er i Byplanvedtægt nr. 20 udlagt til industri og værkstedsbebyggelse. Anvendelse af ejendommen til boligformål er i strid med Byplanvedtægt nr. 20. Byggeprojektet forudsætter således udarbejdelse af lokalplan. Miljøforhold Teknisk Forvaltning har i forbindelse med udarbejdelse af Planstrategi 2003 vurderet, at det ud fra en miljømæssig betragtning er det muligt, at placere f.eks. boliger og uddannelsesinstitutioner indenfor området, både fordi området allerede i dag har gennemgået en udvikling hen imod mindre forurenende virksomheder, den teknologiske udvikling har gjort, at virksomhederne generelt forurener mindre, og fordi der i forvejen stilles skærpede krav til virksomhederne i området, bl.a. i forhold til emission, under hensyntagen til Gungehusskolen, der er placeret centralt i området, badmintonhal mv. og under hensyntagen til de omkringliggende boligområder. Teknisk Forvaltning vurderer, at der i forbindelse med ændret anvendelse af ejendommen til boligformål kan forekomme støjgener fra naboejendommen, Autoværkstedet, TMService A/S, Gungevej 15. Der vil, såfremt Økonomiudvalget beslutter at fremme byggeprojektet, i den efterfølgende sagsbehandling blive stillet krav om dokumentation for, at støjbelastningen i boligerne og på de primære udendørs opholdsarealer overholder byggelovens krav. Miljø og Forsyningsafdelingen har for så vidt angår TMservice A/S miljøpåvirkning i øvrigt oplyst, at der på grund af virksomhedens nærhed til forureningsfølsomme områder, herunder skole, sportsplads, badmintonhal og boliger, i forvejen stilles skærpede krav til virksomhedens miljøpåvirkning. TMService A/S er omfattet af bekendtgørelse nr. 922 af 5/ : Bekendtgørelse om miljøkrav i forbindelse med etablering og drift af autoværksteder mv. Bekendtgørelse indeholder beliggenhedskrav til autolakeringsværksteder mv. og bestemmelser med det formål at begrænse støjgener og luftforurening. Ifølge bekendtgørelsen må der ikke etableres lakerings eller undervognbehandlingsanlæg indenfor en afstand af 100 meter fra nærmeste forureningsfølsomme område. Der er etableret en malerkabine på virksomheden TMService A/S. Malerkabinen har ikke været anvendt i 1012 år, og ifølge Miljø og Forsyningsafdelingen vil der på baggrund af ovennævnte bekendtgørelse ikke efterfølgende kunne gives tilladelse til anvendelse af malerkabinen. Maskinel slibning af anden støvfrembringende aktivitet må kun foregå indendørs og med etableret udsugning og driften af autoværksteder må ikke give anledning til væsentlige støjgener i omgivelserne. Ændret anvendelse af Gungevej 17 til boligformål vil betyde at TMservice A/S i fremtiden skal overholde bekendtgørelsens 5, stk. 1: Inden for en afstand på 020 meter fra forureningsfølsomme områders skel, jf. 3 stk. 2, gælder følgende: 1) I tidsrummet kl skal enhver støjende aktivitet foregå indendørs for lukkede porte, døre og vinduer.

6 2) I tidsrummet kl er enhver støjende aktivitet forbudt. TMService skal i dag overholde bekendtgørelsens 5, stk. 2: Inden for en afstand på meter fra forureningsfølsomme områders skel, jf. 3 stk. 2, gælder følgende: 1) I tidsrummet kl skal enhver stærkt støjende aktivitet foregå indendørs for lukkede porte, døre og vinduer. 2) I tidsrummet kl er enhver stærkt støjende aktivitet forbudt. Stk. 3. Slibning, sandblæsning, pladearbejde og andet støjende karosseriarbejde samt højtryksspuling betragtes som stærkt støjende aktiviteter, jf. stk. 2. Økonomiske konsekvenser: Personalemæssige konsekvenser: Miljømæssige konsekvenser: Andre konsekvenser: Bilag: 1. Ansøgninger af 6. januar 2003 fra Ibco Næstved A/S, samt af 14. juli 2003 og 20. august 2003 fra Midtconsult a/s med situationsplan, snit og facadetegninger, dateret 20. august Planbilag. Ændret anvendelse af ejendommen.