10 Lovpligtig energimærkning Fra og med 1. juli 2009 er reglerne skærpet.

Transkript

1 27 September Handlingsplaner Dan-Ejendomme as har udviklet et koncept for handingsplaner for investeringsejendomme. 10 Lovpligtig energimærkning Fra og med 1. juli 2009 er reglerne skærpet. 13 Digitale bygninger Nu tilbyder Dan-Ejendomme as en komplet elektronisk model (3D) af en ejendom.

2 The Times They Are A-Changin... The Times They Are A-Changin... sådan sang Bob Dylan tilbage i midten af 1960 erne. I dag mere end fyrre år efter er Dylans ord stadig lige aktuelle. Tiderne skifter. Dette gælder ikke mindst for den danske ejendomsbranche, hvor vi efter nogle år med kraftige værdistigninger nu møder de barske realiteter i kølvandet på finanskrisen. Branchens investorer, banker og realkreditinstitutioner og ikke mindst de mange rådgivere mv. kan konstatere, at det hele ikke længere foregår i det, der vel bedst kan kendetegnes ved stærk medvind. Ejendommene bliver ikke længere automatisk mere værd flere falder endda i værdi. Tingene kommer ikke af sig selv længere. Der skal arbejdes hårdt for at sikre en høj udlejningsprocent både i boligejendomme og erhvervsejendomme. Konkurrencen om lejerne er hård. Udbuddet af udlejningsboliger fx i Storkøbenhavn er stort og formentlig endda større end efterspørgslen. Alene de mange usolgte, nyopførte ejerboliger, der bringes i spil som udlejningsboliger, påvirker markedet for udlejningsboliger. Dette gælder i hvert fald for boliger, der koster over kr. pr. måned i husleje, og hvor beliggenheden måske ikke er den mest optimale og her er udbuddet stort lige nu. Det er vigtigere end nogensinde at holde på sine lejere. For mange lejerskift udsætter udlejer for en økonomisk risiko. Og det kan være en udfordring i dag, hvor lejerne shopper rundt efter den billigste bolig. Det er nemlig stadig nemt og billigt at skifte sin lejebolig ud, når man sammenligner med ejerboligmarkedet. Tilfredse lejere er blivende lejere og blivende lejere er gode lejere. Også inden for erhvervsejendomme er det nu for alvor vigtigt, at man forsøger at holde på de gode, solide erhvervslejere. Finanskrisen har medført, at efterspørgslen efter erhvervslokaler og butikslejemål lige nu er beskeden, og lejeniveauet er mange steder kommet under pres. Der skal derfor arbejdes målrettet på at holde fast i de gode, attraktive erhvervslejere. Der er mange tegn på krisen i ejendomsbranchen. Men en ting er helt sikkert. Tiderne skifter, og vi skal være parate til det og vi skal bevare optimismen. I krisetider gælder det om at se fremad og finde nye og bedre måder at gøre tingene på. Og vi kan lige så godt se det i øjnene først som sidst vi har også miljø- og klimaudfordringerne. De er ikke sat på standby, fordi krisen kradser. De mange spændende udfordringer stiller krav til ejendomsbranchens ledere og medarbejdere om fornyelse og omstillingsevne. Krisen har vist ejendomsbranchen, at det er nødvendigt med en mere aktiv tilgang til at drive ejendomme, og ikke mindst en mere aktiv management af ejendomme og porteføljer er nødvendig. Et af de værktøjer, der kan bruges, er at arbejde med handlingsplaner for hver enkelt ejendom. Hvor er der muligheder for forbedringer og optimeringer? Vi kommer noget af vejen ved at fokusere endnu mere på driften af ejendommene. Og måske kan vi endda samtidig finde ideer til besparelser ved et mere effektivt energiforbrug på ejendommene. På den måde kan vi indarbejde hensynet til klimaet i løsningerne. Vi mener, at den aktuelle krise og klimaog miljøudfordringerne synliggør nødvendigheden af virksomheder med visioner, handlekraft og kreativitet, herunder ikke mindst spidskompetencer inden for ejendomsdrift, ejendomsjura, ejendomsadministration samt god forståelse for, hvordan en investeringsejendom fungerer. I dette nummer af Reflex kan du læse me re om, hvad vi lige nu arbejder med af tiltag. Henrik Dahl Jeppesen, adm. direktør Dan-Ejendomme as kontaktoplysninger Her finder du os: Kontaktpersoner: Dan-Ejendomme as Tuborg Boulevard 12, DK-2900 Hellerup Telefonnummer Telefaxnummer info@dan-ejendomme.dk Dan-Ejendomme as regionskontor Saralyst Allé 53, DK-8270 Højbjerg Telefonåbningstider Mandag torsdag kl Fredag kl Almene boliger Iben Koch, iko@dan-ejendomme.dk Andelsboligforeninger Per Holm, pho@dan-ejendomme.dk Butikscentre Eva Handest Høyer, ehh@dan-ejendomme.dk Bygherrerådgivning Claus Møller Rasmussen, cmr@dan-ejendomme.dk Erik W. Bundesen, ewb@dan-ejendomme.dk Ejendomsservice Peter Blomgreen, pbl@dan-ejendomme.dk Ejerforeninger Per Holm, pho@dan-ejendomme.dk Erhvervs- og boligejendomme Claus Krag, ckr@dan-ejendomme.dk Kollegie- og ungdomsboliger Iben Koch, iko@dan-ejendomme.dk OPP/OPS Lars Olaf Larsen, lol@dan-ejendomme.dk Salg og udlejning af erhvervsejendomme JKE Estate Agents Jan Kristensen, jk@jke.dk Reflex udgives af Dan-Ejendomme as, Tuborg Boulevard 12, DK-2900 Hellerup / Dan-Ejendomme as, Saralyst Allé 53, DK-8270 Højbjerg, (tlf.), (fax), info@dan-ejendomme.dk, Ansvarshavende redaktør Henrik Dahl Jeppesen, adm. direktør. Oplag stk. 27. udgave siden Layout og produktion meyer & bukdahl as. Tryk Printdivision. Foto Carsten Andersen, Steffen Roland, Colourbox og egne. Eftertryk kun ifølge aftale og med kildeangivelse.

3 Handlingsplaner en del af aktiv management René Larsen, afdelingsdirektør (Kunder og Kunderapportering), Dan-Ejendomme as Investeringsejendomme kræver aktiv management særligt i disse år, hvor der for alvor skal arbejdes for at bevare værdierne. Dan-Ejendomme as har udviklet et koncept for en handlingsplan for en investeringsejendom. Formålet med en handlingsplan er blandt andet: de enkelte tiltags økonomi, praktiske gennemførlighed, juridiske komplikationer mv. at gøre handlingsplanen til et samlet, operationelt styringsværktøj for ejendommens udvikling over en længere årrække. at samle alle ejendommens nøgletal et sted (ejendomsværdi, forrentningskrav, antal lejemål etc.) at få overblik over alle muligheder og risici vedrørende den enkelte ejendom, såvel økonomisk, byggeteknisk, juridisk og udviklingsmæssigt som udlejningsmæssigt at få prioriteret de enkelte elementer i handlingsplanen ud fra en vurdering af Handlingsplanen danner udgangspunkt for drøftelser med kunden om ejendommens specifikke forhold samt udgangspunktet for aktivt at arbejde med den enkelte ejendom og dens muligheder. Vores målsætning er at få alle delelementer prissat, så det fremgår, hvilke investeringer der eventuelt skal foretages, og hvilken forrentning der kan for- >> 3

4 Vi forsøger at få alle delelementer prissat, så det fremgår, hvilke investeringer der eventuelt skal foretages, og hvilken forrentning der kan forventes. Fakta Afhængigt af ejendommens størrelse og art må det påregnes, at det koster kr. ekskl. moms pr. handlingsplan for den første udarbejdelse samt kr. for den årlige revision. Eventuelt større porte føljer kan forhandle individuelle priser. Kontakt os for et specifikt tilbud. Handlingsplanen opererer imidlertid ikke kun med økonomi. Er der fx i en ejendom mulighed for udstykning af grundarealer, byggeretter, udnyttelse af tagetager mv., bliver dette kortlagt, og det drøftes med kunden, hvad der skal ske med de uudnyttede arealer. Claus Møller Rasmussen, teknisk direktør, Dan-Ejendomme as ventes, fortæller teknisk direktør Claus Møller Rasmussen. Er der usikkerhed, forsøger vi at fastsætte et beløb for en nærmere og mere detaljeret undersøgelse. Samtidig prioriteres de enkelte tiltag ud fra en samlet vurdering af nødvendighed, økonomi mv.. Typisk opdeles tiltagene i tre grupper: Tiltag, der skal gennemføres her og nu, tiltag, der skal arbejdes videre med inden for de nærmeste 2-3 år, og tiltag, der afventer en nærmere under søg else, eller som det besluttes p.t. ikke at forfølge yderligere. Handlingsplanen opererer imidlertid ikke kun med økonomi. Er der for eksempel i en ejendom mulighed for udstykning af grundarealer, byggeretter, udnyttelse af tagetager mv., bliver dette kortlagt, og det drøftes med kunden, hvad der skal ske med de uudnyttede arealer. Har en ejendom særligt følsomme lejerforhold fx i form af en enkelt stor lejer, der bi drag er afgørende til ejendommens økonomi aftales det, hvordan man skal forholde sig til lejeren både løbende og især i forbindelse med udløb af en aftalt uopsigelighed, siger Claus Møller Rasmussen. Handlingsplanen følges løbende op i samarbejde med kunden, og en gang årligt bliver handlingsplanen gennemgribende revideret. Derved sikres, at ejendommens forhold ikke blot drøftes løbende, men også en gang årligt får prioriteret de opgaver, der skal arbejdes med i det kommende år. Det er ikke hensigten, at handlingsplanerne skal erstatte fx 10-årige vedligeholdelses- og forbedringsbudgetter, budgetopfølgninger, tomgangslister etc., som løbende fremsendes til vores kunder. Disse vil naturligvis fortsætte som hidtil, alt efter hvad der konkret er aftalt. Men vi vil gerne kunne præsentere vores kunder for et operationelt værktøj, hvor der er mulighed for at få et samlet overblik over den enkelte ejendom, og med udgangspunkt heri sammen foretage en samlet vurdering af ejendommens behov og muligheder for videreudvikling, så både økonomiske, bygningsmæssige, juridiske og lejemæssige forhold indgår i vurderingen, slutter Claus Møller Rasmussen. Fakta Ønsker du at vide mere om muligheden for udarbejdelse af handlingsplaner, er du velkommen til at kontakte teknisk direktør Claus Møller Rasmussen (cmr@dan-ejendomme.dk telefon ) eller din kontaktperson hos Dan-Ejendomme as. 4

5 udviklingen fortsætter I 2004 lancerede vi boligportalen FindBolig.nu. Vi har oplevet en stor og meget positiv interesse for portalen. Nu investerer vi i en komplet modernisering og relancering af portalen. Af afdelingsdirektør claus krag Hvis du vil høre mere om det nye FindBolig.nu, kan du kontakte udviklingschef Dorte Hovgård Hansen, / dhh@dan-ejendomme.dk. Lige fra starten har vores kunder vist stor interesse for systemet. FindBolig.nu er et internetbaseret system, der kan sættes op til at opfylde den enkelte kundes tildelingskriterier eller ventelisteregler, ligesom vores kunder selv kan logge sig på systemet og følge deres ansøgninger. Med andre ord giver systemet både kunder muligheden for at opfylde deres ønsker og krav og tillader samtidig, at den boligsøgende kan skræddersy boligansøgningen. Udviklingen på lejemarkedet gør, at vi moderniserer portalen, så fokus i højere grad rettes mod afsætning og markedsføring af lejeboliger. Ved årsskiftet 2009/2010 forventer vi at kunne præsentere en ny og langt mere brugervenlig version, fortæller udviklingschef Dorte Hovgård Hansen. Hvad angår præsentationen af de ledige boliglejemål, vil den nye version være mere fyldestgørende og detaljeret der vil være mulighed for at finde mange og særdeles relevante oplysninger om både lejemålet, ejendommen og nærområdet. Som ekstern udlejer får du nu selv mulighed for at vedligeholde det enkelte lejemåls data, ligesom du også får mulighed for at følge med i statistikken for det enkelte lejemål, herunder blandt andet, hvor mange der har vist interesse for lejemålet. Det giver dig en unik mulighed for at følge udlejningsprocessen på nærmeste hånd, slutter Dorte Hovgård Hansen. Nye faciliteter Hidtil har FindBolig.nu været en boligportal, hvor alene vores egne kunder har haft mulighed for at eksponere deres ledige boliglejemål. Med lanceringen af den nye version har vi ønsket at udvide systemet, så det også vil være muligt for andre udlejere at markedsføre ledige lejeboliger, siger Dorte Hovgård Hansen. Vi har også i den nye version lagt vægt på at gøre systemet mere brugervenligt. Den boligsøgende vil i søgeprocessen få mulighed for mere præcist at afgrænse søgekriterierne, ligesom skærmbillederne også bliver langt mere brugervenlige. Fakta Modernisering af FindBolig.nu sker i to etaper. 1. fase, der lanceres primo 2010, vil udelukkende være målrettet eksponering en af ledige lejemål, og 2. fase vil være målrettet mod det webbaserede venteliste- og indstillingssystem. >> 5

6 Markedsføring af ledige boliger Vi har stor succes med at benytte FindBolig.nu i markedsføringen af ledige boliger i de udlejningsejendomme, vi administrerer. For netop på den måde kan vi holde tomgangen på et minimum, idet vi markedsfører de ledige lejemål målrettet mod boligsøgende, fortæller Claus Krag. Effekten kan mærkes, og derfor ser vi også meget frem til, at den nye version af FindBolig.nu lanceres. Det er nødvendigt, at vi hele tiden tænker i nye baner i forhold til at udvikle og optimere systemet både i forhold til vores kunder og i forhold til de boligsøgende, slutter Claus Krag. Fakta Fakta Antallet af besøgende stiger Der er på nuværende tidspunkt omkring ansøgere på FindBolig.nu, og antallet har lige siden lanceringen i 2004 været støt stigende. Gennem det sidste års tid har der i snit været cirka besøgende dagligt. Mange af vores kunder benytter FindBolig.nu FindBolig.nu håndterer på nuværende tidspunkt indstilling til ledige boliger for en lang række af vores kunder, herunder blandt andet AP Pension, Arkitekternes Pensionskasse, Finanssektorens Pensionskasse/FSP Pension, Juristernes og Økonomernes Pensionskasse (JØP), Lægernes Pensionskasse, Lærernes Pensionskasse, Pension- Danmark, Pensionskassen for Jordbrugsakademikere & Dyrlæger, (PJD), Pensionskassernes Administration, Pædagogernes Pensionskasse (PBU) og SAMPENSION. Derudover er en lang række kollegier/indstillingsudvalg fra hele landet også tilmeldt. FindBolig.nu er Danmarks største, gratis boligportal til håndtering af private udlejningsboliger, andelsbo lig er og kollegieboliger. Bag portalen er et ventelistesystem, der er udviklet af Dan-Ejendomme as. Læs mere på Vi håndterer praktisk talt alle former for regler, uanset om der er tale om ventelisteregler eller om ledige lejligheder, der tildeles efter andre kriterier. Langt hovedparten af de kunder, vi har sådanne aftaler med, bruger vores internetbaserede system Det er effektivt også fordi det giver brugerne en lang række selvbetjeningsmuligheder. Claus Krag, afdelingsdirektør, Dan-Ejendomme as 6

7 Tror du vandforbruget rager Kurt en høstblomst? Nej, det gør det ikke, for i hans ejendom bliver vandregningen ikke fordelt retfærdigt efter forbruget i hver lejlighed. Og det koster dyrt for de andre beboere og for miljøet. Kontakt ista på og få et uforpligtende tilbud på trådløs måleraflæsning og fordelingsregnskab i din ejendom _ann_210x146_bad.indd 1 27/03/09 12:33:36 Moms på ejendomsadministration fra 1. januar 2011 Som en del af regeringens Forårspakke 2.0 ophæves momsfritagelsen for ejendomsadministration pr. 1. januar Ejere, som får sine udlejningsejendomme administreret hos en professionel ejendomsadministrator, betaler i dag ikke moms af administrationshonoraret. Lovændringen vil også få betydning for ejerforeninger og andelsboligforeninger og dermed de mange tusinde ejerlejlighedsejere og andelshavere. Foreninger og ejere af udlejningsejendomme kan ikke fratrække momsen af disse ydelser. For erhvervsejendomme vil en investor kunne fratrække momsen af administrationshonoraret i det omfang, de administrerede lejemål er frivilligt momsregistreret. Er der ikke tale om frivilligt momsregistrerede lejemål, er der ingen fradragsret. Ophævelsen af momsfritagelsen for administration af fast ejendom vil betyde, at vi fra 1. januar 2011 lægger moms til alle de ydelser, vi sælger til kunderne, fortæller afdelingsdirektør René Larsen, Kunder og Kunderapportering. Vi sørger naturligvis for at tage en konkret snak med kunderne i begyndelsen af 2010, så vi kan bistå kunderne med at få regnet tingene ordentlig igennem. På et punkt følges udviklingen meget konkret, nemlig hvordan landets huslejenævn vil forholde sig til de nye regler: Huslejenævnene fastsætter hvert år normtal for udgifterne til ejendomsadministration. Normtallene udgør det beløb, udlejer kan medtage i beregning af husleje for lejemål med omkostningsbestemt husleje. Udlejers faktiske udgift stiger med 25%, hvis administrationshonoraret er uændret. Og det bliver derfor spændende at se huslejenævnenes kommende praksis. Den vil nemlig afgøre, om det er udlejerne eller lejerne, som skal betale ekstraomkostningen, slutter René Larsen. 7

8 Ejendomsmægler - branchen bliver nødt til at være innovativ og tilpasse sig den nye virkelighed, og vi tror på, at vi ved hårdt benarbejde kan sætte gang i lejeaftalerne igen. Lej en midlertidig erhvervsmægler Interim Erhvervsudlejning hos JKE Markedet for udlejning af erhvervsejendomme er under øget pres. De tomme kontorlokaler er en dyr forretning for ejerne. Nu vil midlertidige erhvervsmæglere sætte gang i lejeaftalerne igen. 8 Som følge af krisen på de finansielle markeder har flere virksomheder desværre gennem det sidste stykke tid været nødsaget til at skære ned, og dermed skal de ofte have andre og billigere lokaler. Lige nu står der mere end m² tomme kontorlokaler i hovedstadsområdet. Og det er dyrt for ejerne. Nu vil ejendomsmæglerfirmaet JKE hjælpe udlejerne gennem krisen ved at give dem muligheden for at leje en midlertidig erhvervsmægler, som ved en målrettet og skarpt fokuseret indsats skal hjælpe med at få fyldt de tomme lokaler. Hårdt benarbejde For os handler det om at være med til at køre en ny økonomi i stilling. Ejendomsmæglerbranchen bliver nødt til at være innovativ og tilpasse sig den nye virkelighed, og vi tror på, at vi ved hårdt benarbejde kan sætte gang i lejeaftalerne igen. Derfor har vi lanceret Interim Erhvervsudlejning som et nyt tilbud til vores kunder, siger salgsdirektør Jan Kristensen. Fordelene ved at leje en midlertidig erhvervsmægler er, at JKE overtager hele ansvaret for udlejningsprocessen med

9 Vores mål med de midlertidige mæglere er ganske enkelt at hjælpe vores kunder til en styrket indsats i jagten på de potentielle lejere i markedet. alt, hvad den indeholder fra udarbejdelse af lejeprospekt, markedsføring, fremvisning, forhandling til kontraktudformning m.m. Hvis udlejeren ønsker det, kan arbejdet udføres fra udlejers kontorer. Samtidig er der tale om en meget fleksibel ordning, hvor udlejeren selv bestemmer, hvor mange timer mægleren skal arbejde på sagen, hvor mægleren kun arbejder på netop den ene sag, og hvor aftalen hurtigt kan ændres eller justeres i forhold til udlejer ens ønsker. Tiden er til effektivisering og stramme økonomiske rammer. Rigtig mange lejere er pressede på budgettet. Det handler ikke længere om dyre domiciler for mange handler det om at agere forsvarligt og finde domiciler, som passer til de økonomiske stadier, virksomhederne befinder sig i. Vores mål med de midlertidige mæglere er ganske enkelt at hjælpe vores kunder til en styrket indsats i jag- ten på de potentielle lejere i markedet, fortæller Jan Kristensen. Prisen på tomme lokaler En ledig erhvervsejendom eller et større erhvervslejemål koster udlejeren alvorligt mange penge, for hver dag lokalerne er tomme. Tabet er ikke kun den rene husleje, men også den forholdsmæssige andel af ejendommens drifts- og varmeudgifter. Hertil kommer den skade på ejendommens image, som kan være konsekvensen af langvarig tomgang, siger Jan Kristensen. Han peger også på, at mange ejere har vanskeligt ved at refinansiere deres ejendom af banken, hvis ejendommen ikke er udlejet. Udlejningsprocenten er nemlig noget af det første, de finansielle institutioner ser på, når der skal refinansieres. Fakta For yderligere oplysninger om Interim Erhvervsudlejning kontakt salgsdirektør Jan Kristensen på , eller se 9

10 Energimærket er et positivt aktiv for ejendommen, ligesom det er ét blandt flere elementer i bestræbelserne på at gøre vores bygninger mere tidssvarende og mindre ressourceforbrugende. Lovpligtig energimærkning Reglerne for lovpligtig energimærkning af bygninger er skærpet, og fra og med 1. juli 2009 skal der i forbindelse med indgåelsen af en ny lejekontrakt foreligge et energimærke for lejer. Energimærkningsordningen for bygninger er et led i gennemførelsen af EU s bygningsdirektiv om bygningers energimæssige ydeevne. Målet er helt overordnet at reducere energiforbruget i bygninger. Den nuværende ordning erstatter de hidtidige energimærkningsordninger (EM og ELO) og gælder for både nye og eksisterende bygninger. Undtaget er dog bygninger for industri og landbrug. Det er altid ejeren, der har ansvaret for, at der er et gyldigt energimærke på en ejendom. Energimærkning Energimærket er et positivt aktiv for ejendommen, ligesom det er ét blandt flere elementer i bestræbelserne på at gøre vores bygninger mere tidssvarende og mindre ressourceforbrugende, siger regionsdirektør Erik W. Bundesen. Udarbejdelsen af energimærker skal udføres af beskikkede energikonsulenter. Da der ikke længere er faste priser på udarbejdelsen af energimærker, og de kan variere, indhenter vi normalt altid flere tilbud på udarbejdelsen af mærkerne for at sikre en tilstrækkelig konkurrence på opgaven, fortæller Erik W. Bundesen og tilføjer: Vi anvender i praksis energimærkerne som et værktøj blandt andre, når vi prioriterer, hvilke energibesparende tiltag vi 10

11 foreslår vores kunder at investere i og prioritere på ejendommene, og vi arbejder målrettet med sammen med konsulenterne at gøre de lovpligtige energimærker så anvendelige som muligt. I ejendomme med ventilations- og klimaanlæg er der krav om lovpligtigt energieftersyn af ventilations- og klimaanlæg minimum hvert femte år, gældende for bygninger større end m 2 pr. 31. marts 2009 gradueret så ventilationsog klimaanlæg i bygninger under m 2 skal efterses senest pr. 31. december Eftersynet må her kun gennemføres af virksomheder, der er godkendt hertil af DANAK. I ejendomme med større kedler er der for skellige krav, der skal opfyldes afhængigt af kedeltype og -størrelse. Vi anvender i praksis energimærkerne som et værktøj blandt andre, når vi prioriterer, hvilke energibesparende tiltag vi foreslår vores kunder at investere i og prioritere på ejendommene. Erik W. Bundesen, regionsdirektør, Dan-Ejendomme as Fakta DANAK Den Danske Akkrediterings og Metrologifond er en servicevirksomhed, der varetager administrationen af akkreditering og metrologi i Danmark. Se Energistyring I forbindelse med loven om energimærkning af bygninger er det også et krav, at ejer hver måned registrerer energi- og vandforbrug i bygninger større end m 2 henholdsvis m 2 (efter 1. juli 2009). Vi anbefaler i den forbindelse, at ejendommen tilsluttes vores energistyringsprogram Min Energi, slutter Erik W. Bundesen. >> Termografi I Dan-Ejendomme as anvender vi termografiundersøgelser af bygninger, bygningsdele og installationer. Når der er en vis temperaturforskel mellem to bygningsdele eller to materialer, er det muligt via termofotografering at registrere dette og dermed fejlfinde og søge ellers skjulte fejl. Vi anvender termografi både i forbindelse med generelle tilstandsrapporteringer af ejendommene og undersøgelser af ejendomme, men også i forbindelse med fejlsøgninger ved konstaterede problemer. 11

12 Fakta Ordlyden om energimærkning i forbindelse med udlejning er: Ved udleje eller overdragelse af en andel m.v., jf. 7 og 8 i lov om fremme af energibesparelser i bygninger skal der foreligge en energimærkning senest den 1. juli Ved udleje af en ejendom, en boligeller erhvervsenhed eller andre erhvervslokaler i en ejendom skal der foreligge en energimærkning for ejendommen eller den pågældende enhed, jf. 3, 4 og 10. Det påhviler udlejer at sørge for, at lejer, inden lejeaftalen indgås, har fået udleveret energimærkningen for lejemålet. Stk. 2. Stk. 1 kan ikke ved aftale mellem parterne fraviges til skade for lejeren. 8. Ved overdragelse af en andel, anpart eller aktie i et boligfællesskab, hvor der til andelen, anparten eller aktien er knyttet brugsret til en boligenhed i boligfællesskabets ejendom, skal der foreligge en energimærkning for boligenhed en, jf. 3, 4 og 10. Det påhviler den, der overdrager andelen, anparten eller aktien i boligfællesskabet at sørge for, at erhververen, inden aftalen om overdragelse indgås, har fået udleveret energimærkningen for den pågældende bolig enhed. Stk. 2. Hvis erhververen ikke har fået udleveret boligenhedens energimærkning inden indgåelse af aftale om overdragelse som nævnt i stk. 1, og overdrageren ikke efter påkrav har udleveret energimærkningen, er erhververen berettiget til at lade energimærkning udarbejde for overdragerens regning, såfremt dette sker inden for en rimelig frist. Stk. 3. Stk. 1 og 2 kan ikke ved aftale mellem parterne fraviges til skade for erhververen. Oversigt over eftersyns- og mærkningsordningerne Energimærkning af bygninger Bygninger større end m 2 Regelmæssig energimærkning min. hvert 5. år. Bygninger mellem og m 2 Regelmæssig energimærkning min. hvert 5. år gældende efter 1. juli Udlejning af lejemål Energimærke skal foreligges ny lejer i forbindelse med indgåelse af lejekontrakt gældende efter 1. juli Overdragelse af andele Energimærke skal foreligges ny andelshaver i forbindelse med indgåelse af aftale om overdragelse af andel gældende efter 1. juli Ved salg af ejendom eller lejemål Energimærke skal foreligges ny køber i forbindelse med salg. Registrering af energiforbrug mv. Ejer skal hver måned registrere energi- og vandforbrug i bygninger, blandt andet til brug for energimærkningerne. Eftersynsordningen for kedler og varmeanlæg Ordning 5 A Olie og fastbrændselskedler Kedler i oliefyrede anlæg skal renses min. 1 gang pr. år. Kedler i oliefyrede kedelanlæg og fastbrændselskedelanlæg skal efterses mindst hver 5. år af en teknisk ekspert. Ordning 5 B Gaskedler gaskedelanlæg over 100 kw eftersyn min. hvert 4. år. Ordning 6 A Olie og fastbrændselskedler Engangseftersyn af oliefyrede og fastbrændselsfyrede varmeanlæg (15-års eftersyn). Ordning 6 B Gaskedler Engangseftersyn af gasfyrede varmeanlæg (15-års eftersyn). Eftersynsordningen for ventilationsanlæg Energieftersyn af ventilations- og klimaanlæg Ventilations- og klimaanlæg i bygninger større end m 2 skal efterses min. hvert 5. år af en teknisk ekspert. Ordningen er gradueret, så kravet gennem de kommende år skærpes, så anlæg i bygninger mindre end m 2 skal efterses senest 31. december Huseftersynsordningen Tilstandsrapport og ejerskifteforsikring Ved salg af en bolig kan køber få udarbejdet en tilstandsrapport og dermed få tilbud om en ejerskifteforsikring. 12

13 Digitale bygninger fremover en del af konceptet Lejer, bruger eller køber forventer korrekte og opdaterede tegninger af et lejemål (erhverv eller bolig), og meget snart kan Dan-Ejendomme as levere denne ydelse effektivt, præcist og elektronisk. Af projektleder Benjamin B. Andersen Det er vores vurdering, at ønsker og krav fra lejerne vil stige. Det vil sige, at man som lejer vil stille krav om interaktive muligheder i 3D-univers, ellers fravælger man måske det pågældende lejemål, fortæller regionsdirektør Erik W. Bundesen. Da arealer i de fleste tilfælde er baggrund for alt vedrørende ejendommen og de kontraktmæssige forhold, der regulerer forholdet mellem ejer og lejer, er der en forventning fra lejer, ejer, myndigheder og i øvrigt også internt i Dan-Ejendomme as om, at der foreligger korrekte og opdaterede arealopgørelser. Ud over at opdaterede og troværdige tegninger giver et godt overblik over porteføljen/ejendommen, er materialet samtidig basis for fremstilling af præcise lejlighedsplaner til brug i udlejningssituationer eller ved salg, ligesom de naturligvis også skal anvendes som bilag i eksempelvis erhvervslejekontrakter. Markedssituationen vil sandsynligvis i fremtiden betyde, at der skal foretages langt mere ihærdige tiltag for at sikre udlejningen af boliglejemål, og i forbindelse med genudlejning af erhvervslejemål er det netop indretningsmuligheder og et hurtigt og præcist overblik, der sælger. I administrationsøjemed vil et præcist og korrekt tegningsmateriale sikre, at alle lejebærende arealer sælges, og at der er overblik over fællesarealer, fordelingsnøgler på fællesregnskaber mv. Data (CADmodel) Management nyt forretningsområde Vores kunder efterspørger, at vi er i stand til at håndtere, levere og vedligeholde opdaterede tegninger og arealopgørelser på deres ejendomme. Derfor kan vi i efteråret 2009 introducere Data (CADmodel) Management et nyt forretningsområde, som vil være en supplerende ydelse til vores eksisterende ydelser inden for administration og drift af ejendomme. I byggebranchen generelt er Data Management p.t. et af de helt hotte emner, og mulighederne og niveauerne har været diskuteret internationalt de sidste 2 4 år og vil sikkert i lang tid fortsat være genstand for diskussion. Mulighederne er ofte omtalt som BIM Building Information Modelling eller Building Information Management. Det går i bund og grund ud på, at man reelt set opbygger en elektronisk model af ejendommen frem for en stregtegning. Så en bygning også elektronisk består af komponenter. >> 13

14 + = Det er vores vurdering, at ønsker og krav fra lejerne vil stige. Det vil sige, at man som lejer vil stille krav om interaktive muligheder i 3D-univers, ellers fravælger man måske det pågældende lejemål. Faktaboks BIM Building Information Modelling eller Building Information Management BIM er en samlet digital model af et bygningsværk og de tilhørende processer med at udvikle, analysere, behandle og administrere bygningsdata i bygningslivscyklus. CAD computer aided design CAD er brugen af computere til at designe og visualisere objekter, fx bygninger mv. Disse elektroniske komponenter kan samtidig indeholde en lang række oplysninger om eksempelvis vinduet eller muren, fx alder, type, størrelse mv. Komponenterne danner så tilsammen en hel ejendom. Mange nye muligheder og fordele På lidt længere sigt er der altså med elektroniske bygningsmodeller skabt grundlag for mange nye funktioner, fx interaktive 3D-beboermapper, interaktive muligheder for at gå rundt i sin kommende lejlighed eller indrette den med sine møbler. For erhvervslejere vil der være rigtigt gode muligheder for på en nem og visuel måde at lave areaplanning i forbindelse med eksempelvis forhandlinger om udlejning. Det vil naturligvis også give langt bedre mulighed for at udarbejde forskellige typer af højkvalitetsudlejningsprospekter uden store og væsentlige meromkostninger, fortæller regionsdirektør Erik W. Bundesen og tilføjer: Som ejer vil man med dette tiltag også opfylde de nyeste lovmæssige krav, der allerede nu stilles til statslige bygherrer om digital forvaltning (Det Digitale Byggeri), og på sigt må det forventes, at også kravene til privat udlejning vil blive skærpet. Det er vores vurdering, at ønsker og krav fra lejerne vil stige. Det vil sige, at man som lejer vil stille krav om interaktive muligheder i 3D-univers, ellers fravælger man måske det pågældende lejemål, fortæller Erik W. Bundesen. Ligeledes vil kommende erhvervslejere stille krav om gode muligheder for at vurdere fremtidige indretninger af lejemålene på en nem og overskuelig visuel måde, eller lejer vil ofte foretrække andre lejemål, fordi man ikke oplever at have et tilstrækkeligt beslutningsgrundlag. Vi oplever jo allerede nu, at lejligheder eller huse bliver markedsført via nye medier, fx Facebook. Ejendomsmæglerne på villaområdet er jo også generelt langt med visualiseringer, interaktive muligheder etc., siger Erik W. Bundesen og fortsætter: Sidst, men ikke mindst, er det forventeligt, at købere af ejendomme på lidt længere sigt vil ønske at overtage en elektronisk model af ejendommen, fordi markedet klart udvikler sig i denne retning. Dette vil naturligvis ske mod en 14