I N D H O L D. S I D E Hvad er en lokalplan 3 Fremlæggelse 4 Klagevejledning 4

Transkript

1 I N D H O L D S I D E Hvad er en lokalplan 3 Fremlæggelse 4 Klagevejledning 4 R E D E G Ø R E L S E Lovgrundlag 5 Baggrund 5 Byens historie i korte træk 6 Storegade i Hertugbyen 8 Butikstorvet 8 Fremtidens byvækst 9 A N D E N P L A N L Æ G N I N G Landsplanlægning 10 Regionplan 11 Kommuneplan 11 Zonestatus, ejer- og matrikelforhold 11 Lokalplan nr Dispositionsplan for Augustenborg 12 Augustenborg Centerplan 12 Byplanvedtægt for bymidten 13 Bevarende lokalplan på vej 13 Kommuneatlas i Vandløb åbnes 14 Vejplanlægning og adgang 14 Parkering 14 Tilgængelighed 14 Lokalplanens område 15 Eksisterende forhold 15 Kystnærhed 15 Fremtidige forhold 16 Servitutter 16 Forsyning 16 Byggelinjer 17 Den solitære bygning 17 Krav til byggeriet 17 Holdning og idé 17 Den arkitektoniske grundform 19 Facadeudtryk 19 Skilte og belysning 20 Terræn 20 Tilladelser fra myndighederne 21 1

2 L O K A L P L A N N R. 4 7 Formål 22 Område og zonestatus 22 Udstykning 23 Anvendelse 23 Byggeriets omfang og placering 23 Byggeriets fremtræden 24 Skilte 25 Ubebyggede arealer 26 Adgangsforhold 26 Parkering 26 Beplantning 27 Belysning, ledning og antenner 27 Teknisk forsyning 27 Tilladelser 27 Aflysning af eksisterende lokalplan 28 Forudsætning for ibrugtagning 28 Retsvirkninger 29 Kommuneplantillæg nr Vedtagelsespåtegning 33 T E K S T B I L A G Tekstbilag nr.1 Beplantning 34 K O R T B I L A G Bilag nr. 1 Lokalplanens område 35 2

3 1 Planlovens 29 og 29a 3 Hvad er en lokalplan En lokalplan er den eneste plantype, som kommunalbestyrelsen kan anvende til at fastlægge bindende bestemmelser om anvendelse og bebyggelse på de enkelte arealer i kommunen. Der skal ifølge Planlovens kapitel 5 udarbejdes en lokalplan, inden der udføres et større byggeeller anlægsarbejde, foretages væsentlige nedrivninger eller ændringer i anvendelsen af en ejendom. Der kan altid udarbejdes lokalplan, når kommunalbestyrelsen skønner, at det er nødvendigt. I en lokalplan kan kommunalbestyrelsen fastlægge nærmere retningslinier for et areals anvendelse, bygninger, veje og stiers placering og udformning, friarealers placering og udformning, samt bevaring af bevaringsværdige huse og bymiljøer. Bestemmelserne skal medvirke til, at et område anvendes og udformes under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommunen. Offentliggørelse Inden Byrådet vedtager en lokalplan endeligt, skal et forslag til lokalplanen offentliggøres i mindst 8 uger, således at borgerne kan sætte sig ind i forslaget og få mulighed for at kommentere det og fremsætte ændringsforslag. Når kommunalbestyrelsen har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt og offentliggøres. Herefter tinglyses den og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. Et forslag kan ikke vedtages endeligt, hvis en myndighed har modsat 1 sig dette skriftligt overfor kommunalbestyrelsen. Forslaget kan først vedtages, når der er opnået enighed om de nødvendige ændringer. Ændringer af eksisterende forhold, f.eks. om- og nybyggeri eller ændret anvendelse af bestående ejendomme, skal være i overensstemmelse med lokalplanens hensigt. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre betydende æn-

4 dringer i en lokalplan, når de ikke strider mod planens overordnede ide. Fremlæggelse Dette lokalplanforslag er offentligt fremlagt i 8 uger fra den 21. januar til den 17. marts Indsigelser, kommentarer og ændringsforslag til lokalplanforslaget skal indsendes skriftligt til: Augustenborg Kommune Storegade Augustenborg Åbningstider: mandag til onsdag: torsdag fredag Telefon: Telefontider mandag til onsdag: torsdag fredag Lokalplaner kan ses på biblioteket og Rådhuset. Klagevejledning Når en lokalplan er endelig vedtaget kan der ifølge Planlovens 58 klages over retslige spørgsmål. Klagen skal være hos Naturklagenævnet inden 4 uger efter den afgørelse man vil klage over er truffet og offentliggjort. Klage over retslige spørgsmål skal sendes til: Naturklagenævnet Frederiksborggade 15 DK-1360 København K Tlf nkn@nkn.dk Indbringelse af en afgørelse for domstolene skal ske inden 6 måneder fra afgørelsens modtagelse. Lokalplanen er udarbejdet i samarbejde med Augustenborg Kommune af Plan og udvikling, arkitekt maa Inger Ansbjerg. inger@ansbjerg.info Skitser til byggeriet er udarbejdet af Brugger og Nielsen A/S. 4

5 R E D E G Ø R E L S E Redegørelse for de ændrede planforudsætninger der begrunder at Augustenborg Byråd har fundet det nødvendigt at udarbejde et kommuneplantillæg og en lokalplan der i den videre planlægning vil få konsekvenser for kommuneplanens rammebestemmelser 2 for bycentret, for butikstorvet og for et område udlagt til erhverv i Bro. Lovgrundlag Lov nr. 383 af 6. juni 2002 om ændringer af lov om planlægning og lov om Hovedstadens Udviklingsråd. (Ændring af reglerne om landzoneadministrationen og reglerne om planlægning til butiksformål) Baggrund Lokalplanen og Kommuneplantillægget skal tilvejebringe plangrundlaget for et aflastningscenter til detailhandel i Augustenborg. I forbindelse med Regionplanlægningen for detailhandel har Augustenborg Kommune udpeget centerområder i bymidten og omkring et eksisterende butikstorv. Denne planlægning ønskes ændret således at det bliver muligt at replacere byens handelscentrum i harmoni med byvækstens retning. Især følgende forhold begrunder ændringen: Den historiske by rumme hverken arealer eller bygninger til en nutidig butik. Adgangsforholdene til byen er dårlige og der er ikke mulighed for at ændre dette forhold i det historiske byområde. Lukning af de små udvalgsvarebutikker i Storegade Ønsker om etablering af pladskrævende udvalgs- og dagligvarebutikker. Byvæksten forskyder midtbyen. Butikstyper og antal butikker indbyder ikke længere til en strøgtur på Storegade. Der er lukket butikker i Storegade og flere lukninger truer byen. De små udvalgs- og dagligva- 2 Retningslinierne i Regionplan 2001 gælder indtil kommunen har fastsat retningslinier for den kommunale detailhandelsstruktur i kommuneplanens hovedstruktur og rammedel. Kommuneplantillægget og lokalplanen har til formål at fastsætte retningslinjer og bestemmelser for et aflastningscenter. 5

6 rebutikker kan ikke længere klare konkurrencen fra de større, og de små butikker uden udvidelsesmuligheder er ikke attraktive for nye butiksdrivende. Det er især et manglende generationsskifte, der udløser butikslukninger, og det er derfor meget sandsynligt at denne tendens vil forstærkes i de kommende år. Flere butiks- og forretningsdrivende har henvendt sig til Augustenborg Kommune med ønsker om at etablere sig i byområdet med større butikker. Den konkrete anledning til udarbejdelse af et kommuneplantillæg er således et ønske om at placere et forretningscenter i den nordlige udkant af Augustenborg ved Bro. Byvækstretningen har fundet sted nord for byen og der bliver derfor større og større afstand til den gamle bymidte. Et areal, der er udlagt til industri og erhverv, skal delvist anvendes til aflastningscenter (lokalplan nr. 37 er gældende for området). Byens historie i korte træk Der er en række andre forhold, især byens historie, som har haft betydning for beslutningen om at udpege et nyt område uden for det oprindelige centerområde: I 1651 solgte Frederik den III Stavensbøl til Hertug Ernst Günther. Han opførte det første slot og gav det navnet Augustenborg efter sin hustru Augusta af Glücksborg. Det første Augustenborg er opført på den nedlagte landsby Stavensbøls jorde. Det gamle slot blev nedrevet af Frederik Christian den ældre og det nuværende opført i perioden Herefter voksede byen præget af enevældens byidealer. Den vældige trefløjede bygning, der siden har været det dominerende bygningsværk i byen, åbner sig med en aksefast tilkørsel via Slotsallé gennem staldgårdens port. 6

7 I Slotsallé og i Storegade 3 blev opført boliger til folk, som var tilknyttet hoffet. Byen fik hospital, skole og fast færgefart over fjorden. Mange håndværkere bosatte sig i byen. Det hertugelige byggeri fra 1770 erne blev gennemført efter endnu ældre tids arkitekturidealer. Det har dannet grundlaget for byggeskikken på Als og Sundeved, og sat sig dybe spor i områdets byggestil og -tradition. Ved den nationale opvågnen i 1848 følte hertugen sig truet på grund af sine nære tyske forbindelser og flygtede. Byen mistede sit betydeligste eksistensgrundlag og fristede i de følgende år en omtumlet tilværelse. De store historiske bygninger og byens plan bibeholdt i anlæg og udseende sit præg af en fornem gammel slotsby indtil byen igen kom i vækst efter genforeningen i I 1932 blev slottet omdannet til sindssygehospital og det førte mange arbejdspladser til byen og dermed behov for boligbyggeri. Efter denne periode er udviklingen faret hårdt frem, og har ændret Augustenborgs karakter som en fornem gammel slotsby. Uoprettelige skader er sket med den enestående velbevarede helhed, som byen udgjorde indtil genforeningen. Herefter er vækstlag kommet til byen i takt med befolkningstilvæksten til hele Alssund som følge af udviklingen på især Danfoss. De seneste 50 års vækstlag til byen, - parcelhusområder - har ingen arkitektonisk sammenhæng med den historiske by; men har øget brugen af byområdet og stiller til stadighed krav til byen som midtpunkt for handel, service og kultur. De tre markante bylag kan karakteriseres som: Hertugtiden med slotsbyggeri og mange håndværkere i området, der satte et tydeligt præg på byggestilen ikke alene i Augustenborg; men på hele Als og Sundeved. Det hertugelige byggeri har givet byen tilnavnet Hertugbyen rettelig burde dette navn kun dække den gamle bydel. 3 Storegade blev byens forretningsgade. 7

8 Genforeningen med ønsket om at bygge dansk og samtidigheden med Bedre Byggeskik 4 skabte en forholdsvis ensartet genforeningsbydel. Beslutningen om etablering af et sindssygehospital på Augustenborg Slot satte et omfattende byggeri i gang til de mange, som blev ansat på hospitalet, og til alle de der skulle servicere de mange nye. Danfoss og industrialiseringen af Als gav området det sidste vækstlag, og som alle andre områder på Als fik Augustenborg, Fynshav og en række af landsbyerne sine parcelhusområder. For at tilfredsstille det store behov for boliger blev der dannet boligforeninger, og mange blev selvbyggere. Storegade i Hertugbyen. Augustenborg Byråd vedtog i Kommuneplan at der skulle udarbejdes lokalplaner for at sikre bevaringsinteresserne i byen. Planlægningen er prioriteret således at der først bliver udarbejdet en bevarende lokalplan for Hertugbyen, derefter for Genforeningsbyen og senere for landsbyerne. Lokalplanarbejdet for Hertugbyen er i gang, og en af de væsentlige beslutninger i forbindelse med denne planlægning bliver muligheden for at omdanne de mindre butikker i Storegade til boliger. Butikkerne er små og det er ikke muligt at udvide butikkerne i den eksisterende bygningsmasse, når målet er at bevare den enestående historiske bykerne. Butikstorvet Byvæksten i forbindelse med Danfoss, parcelhusene og privatbilismen, flyttede allerede i 70 erne handlen uden for den gamle historiske by til et butikstorv på grænsen mellem genforeningsbyen og parcelhusområderne. Adskillelsen mellem de store dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikkerne og den lille købmand og bageren var en realitet. Butikstorvet er placeret på kanten af Genforeningsbyen op mod de nye parcelhus- 4 I 1915 stiftes Landsforeningen til fremme af bedre byggeskik på landet. 8

9 områder. Der er ikke i området ledig plads til udbygning. Fremtidens byvækst Kommuneplan har udlagt nye arealer til byvækst/boliger nord for byen. Der er allerede bygget nye boliger i området både parcelhuse og tæt-lav boliger. Der er bygget mere og det er gået langt hurtigere end forventet med byggeriet. Byvækstretningen vil ændre afstandsforholdene til det historiske center og der opstår et behov for at butikkerne kan placeres mere centralt i forhold til byens store boligområder, bl.a. for at sikre tilgængelighed. Den eksisterende detailhandel er placeret i Storegade og på Butikstorvet. Arbejdsdelingen mellem de to lokaliteter er stort set at udvalgsvarehandelen er placeret i Storegade og dagligvarehandlen på Butikstorvet. 9

10 ANDEN PLANLÆGNING Landsplanlægning De nationale mål for planlægningen er: fremme et varieret butiksudbud i mindre og mellemstore byer samt i de enkelte bydele i de større byer. sikre at arealer til butiksformål udlægges, hvor der er god tilgængelighed for alle trafikarter, herunder især den gående, cyklende og kollektive trafik. fremme en samfundsmæssig bæredygtig detailhandelsstruktur, hvor transportafstandene i forbindelse med indkøb er begrænsede. Som hovedregel skal areal til butikker udlægges i bymidten. Amterne skal planlægge for den regionale detailhandelsstruktur. Det vil sige dagligvarebutikker over m 2, udvalgsvarebutikker over m 2 samt bydelscentre og aflastningsområder uden for bymidten med et butiksareal på mere end m 2. Udlæg af aflastningsområder uden for bymidten kræver fortsat en redegørelse for, hvorfor det af hensyn til et bevaringsværdigt bymiljø ikke er muligt at udlægge tilstrækkelige arealer i den centrale del af byen. Det er kommunerne, der skal afgrænse de enkelte bymidter og fastsætte rammer for udviklingen. Det giver en bedre mulighed for en sammenhængende planlægning af udviklingen i bymidten. Butikker, der alene forhandler særligt pladskrævende varegrupper, kan placeres uden for bymidten. Loven indeholder nu en definition og eksempler på varegrupper, der hører med. Grupperne er blevet udvidet med planter og havebrugsvarer, møbler og køkkenelementer. Lokalplan nr. 48 er for et aflastningscenter for pladskrævende butikker der ikke lader sig placere i byens centrum. 10

11 Regionplan Amtsrådets tillæg nr. 17 til regionplan Amtsrådets mål (bl.a.) Fastholde og om muligt øge detailhandlen. Dagligvarehandlen i kommunebyer og lokalbyer skal fastholdes og styrkes. Udvalgsvarehandlen i egnscentrene fastholdes og styrkes. Lokalkøbsandelen for dagligvarer i de enkelte dagligvareoplande skal være mindst 1. Lokalkøbsandelen for udvalgsvare i de enkelte egnscentre og kommunebyer skal være mindst 1. Augustenborg er kommuneby, der skal derfor sikres mulighed for at kunne udvikle den private og offentlige service for hele kommunen, og den skal rumme kommunens bredeste udbud af boliger og erhvervsmuligheder. Kommuneplan Lokalplanens område er udlagt til erhverv i kommuneplan , og indgår hermed som et allerede udlagt område til byformål. Kommuneplan udpeger området omkring Storegade og området ved butikstorvet som centerområde i Augustenborg. Kommuneplantillægget og lokalplanen medfører at der skabes mulighed for etablering af et aflastningscenter, således at der kan etableres mere pladskrævende butikstyper og sikres en stor tilgængelighed. Zonestatus, ejer- og matrikelforhold Lokalplanens område er beliggende i byzone og planlægningen ændrer ikke ved dette forhold. Grunden ejes af Augustenborg Kommune, arealet er erhvervet for mange år siden med henblik på byudvikling. Lokalplanens område er en del af Matrikel 2, Bro. 11

12 Lokalplan nr. 37 for et erhvervsområde Bestemmelserne i lokalplan nr. 48 og kommuneplantillæg nr. 26 gælder for et område, der hidtil har været dækket af bestemmelser i lokalplan nr. 37. Denne lokalplan rummer mulighed for etablering af erhverv og industri, den blev vedtaget i marts Der er endnu ikke etableret virksomheder i området. Augustenborg overvejer derfor på længere sigt at ændre anvendelsen for resten af området også, den eksisterende lokalplan vil blive revideret, således at områdets anvendelse og udseende harmonerer med den nye plan for et butikscenter. Med endelig vedtagelse af lokalplan 48 erstattes lokalplan nr. 37 s bestemmelser for det pågældende område. Lokalplan nr. 48 tinglyses med de nye bestemmelser og vil fremover være gældende for området. Udviklingsskitse fra lokalplan nr. 37 Dispositionsplan for Augustenborg I august 1969 vedtog Augustenborg Byråd en dispositionsplan for Augustenborg Kommune. Heri fastlægges byens udviklingsperspektiv. Det forudsiges at midtbyen vil blive udsat for et pres på grund af befolkningstilvæksten, den voksende købekraft og den tiltagende bilisme. Allerede i slutningen af 60 erne har byrådet således været klar over hvilken påvirkning bilismen ville få for byen. Augustenborg Centerplan, 1970 For at sikre den historiske by lader Byrådet udarbejde Augustenborg Centerplan Det sker med det formål at sikre de bygninger og byarkitektoniske sammenhænge som ikke er fredede; men som også i fremtiden skal danne grundlag for udviklingen og være funktionelle og æstetiske rammer for byens sociale, kommercielle og kulturelle liv. 12

13 Byplanvedtægt for Augustenborg bymidte, 1977 Byplanvedtægten er en opfølgning på centerplanen og fastlægger bestemmelser for centerområdet og de overvejelser der er gjort i den. Byplanvedtægten fastlægger centerområdet og forbeholder det til butiksformål. Mange af disse butikker er nu nedlagt og derfor vil den bevarende lokalplan, der er under udarbejdelse, indeholde forslag til revision af bestemmelsen at der skal være butikker i stueetagen. Bevarende lokalplan på vej I Danmark findes ca fredede bygninger, det er lidt mindre end 1% af landets bygninger. I Augustenborg kommune findes, foruden slottet, godt 20 fredede bygninger. Det er også ca. 1% af kommunens bygninger. I forhold til de øvrige alsiske kommuner er tallet stort og anskueliggør en ekstraordinær kulturskat. I Augustenborg 5 udgør Slottet og bygninger i tilknytning til slottets omgivelser en stor del af de fredede bygninger. Augustenborg Kommune er derfor i gang med at udarbejde en bevarende lokalplan for Hertugbyen. Lokalplanen vil indeholde et forslag til en begrænsning af centerområdet og omfatte regulativ for facader og skilte. Den bevarende lokalplan vil indeholde bestemmelser om hvad der kan ske med de bygninger der rummer butikker, en mulighed er omdannelse til boliger. Kulturmiljøatlas i 2004 Kulturarvsstyrelsen og Augustenborg Byråd har indgået en aftale om at udarbejdelse af et Kulturmiljøatlas 6 vil blive påbegyndt i Med udarbejdelse af et atlas vil der skabes mulighed for en bevaringsindsats der omfatter hele kommunen. 5 Se oversigt over fredede bygninger i bilag 1. 6 Tidligere kommuneatlas 13

14 Vandløb omlægges Byrådet har vedtaget at omlægge et eksisterende rørlagt vandløb. Det forventes at arbejdet med omlægningen sker i Bygherrer i området skal være opmærksom på omlægningen der betyder at kommunevandløb nr berører lokalplanens nordøstlige hjørne. Vejplanlægning og adgang Samtidig med udarbejdelsen af denne plan foretager Sønderjyllands Amt vejudvidelse og omlægning af landevejen mellem Sønderborg og rundkørslen ved Bro. Formålet med udvidelsen er at øge fremkommelighed og sikkerhed. Der fastlægges i lokalplanen ikke vejbyggelinje idet flytningen af vejføringen ikke forventes at berøre lokalplanens område. Den stiplede linje viser den forventede nye vejmidte Vejbestyrelsen fastlægger i samarbejde med politiet hvordan trafikken reguleres på Stavensbølgade. Da den fungerer som adgangsvej til byen er der fastsat en fartbegrænsning på 50 km/time fra rundkørslen. Stavensbølgade skal fungere som adgangsvej til centret. Der vil blive etableret svingbaner ved indkørslen til centret for at sikre fremkommeligheden og optimere sikkerheden. Der vil, for at sikre en sikker adgang for gående og cyklister til området, blive anlagt en gang/cykelsti langs Stavnsbølgade. Parkering Der skal disponeres parkeringsarealer således at der er 1 parkeringsplads pr. 50 m 2 brutto etageareal. Da centret kan udbygges i etaper kan parkeringspladserne enten etableres samlet eller etapevis i takt med ibrugtagning af byggeriet, således at der altid er de nødvendige parkeringspladser til rådighed. Tilgængelighed At kunne bevæge sig frit rundt på såvel private som offentlige arealer efter behov er noget, de fleste mennesker betragter som en helt naturlig ting. Men for mange mennesker med funktionsnedsættelser er dette ikke en selvfølge. De er derimod tvunget til at tilpasse deres færden til, 14

15 hvad de fysiske omgivelser byder på af muligheder og forhindringer. Indretning af butikker og butiksområde skal ske på en måde, så de tilpasses til forskellige kundebehov og sikrer at dårligt gående med f.eks. rollator og kørestolsbrugere har let adgang til butiks- og parkeringsområde. For at sikre dette indeholder lokalplanen bestemmelser om tilgængelighed. Der skal for at sikre færdsel med indkøbsvogne, rollator, kørestor og lignende etableres et bilfrit 7 torv eller gangbånd med niveaufri forbindelse mellem butikker i området. De ubebyggede arealer skal gives en belægning der sikrer stor tilgængelighed. Lokalplanens område Lokalplanens område er beliggende øst for Augustenborg, det afgrænses mod øst af Nordborgvej, mod syd af Stavensbølgade og en grøn kile mod Bro. Mod nord grænser området op til det åbne land. Lokalplanens område er ca m 2. Eksisterende forhold Lokalplanens område er indtil vedtagelsen af denne lokalplan omfattet af lokalplan nr. 37 for et større erhvervsområde, hvor der ikke har kunnet etableres detailhandel. Kystnærhed Området er beliggende i kystnærhedszonen, jf. planlovens 5a og 5b. Ifølge bestemmelserne skal lokalplaner i kystnærhedszone indeholde dokumentation for de visuelle forhold og deres indvirkning på kystområdet. Placering af centerområdet er sket med baggrund i en by- og landskabsanalyse. Områdets beliggenhed i forhold til de nye byområder og byudviklingen samt mulighed for 7 Bilfrit torv, sivegade eller gågade med kørsel tilladt, således at der kan leveres varer til butikkerne fra torvesiden om nødvendigt og det er muligt at afhente købte varer herfra. 15

16 vejadgang har været udslagsgivende for placeringen af aflastningscentret. Området er ikke i visuel kontakt med havet eller de kystnære områder, både øst og vest for området stiger landskabet før det igen falder mod havet. Fremtidige forhold Lokalplanens område udlægges til etablering af et center for Augustenborg. Centret kan anvendes til detailhandel, liberalt erhverv og privat- og offentlig service. Den samlede bebyggelse forventes at blive på 5000 m 2 fordelt på 5-10 butikker med en størrelse på m 2. Det endelige antal butikker og størrelsen af disse vil afhænge af hvilke butikker der ønsker at etablere sig i området. Der bliver tale om en blanding af udvalgsvare- og dagligvarebutikker. Centret forventes udbygget i etaper. Det skraverede viser lokalplan nr. 48 s område indtegnet på strukturskitse fra lokalplan nr Servitutbestemmelser Lokalplan nr. 37 er tinglyst på ejendommen. Vedtagelse af lokalplan nr. 48 vil medføre at den tinglyses på arealet og at arealanvendelsen for området ændres. Forsyning Lokalplanens område vandforsynes fra Augustenborg Vandværk. Området er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser. 9 Området vil blive kloakeret og tilsluttet offentlig kloak. Spildevand og overfladevand skal separeres. Spildevand ledes til offentlig kloak og renseanlæg. Ny bebyggelse skal kollektiv varmeforsynes med fjernvarme. 8 Stavensbølgade blev i det endelige vejprojekt placeret lidt nordligere og rundkørslen blev ikke flyttet fra Nordborgvejs oprindelige forløb 9 Området er udpeget som et område med særlige drikkevandsinteresser. Det betyder, at der ikke må ændres i den nuværende arealanvendelse til en mere grundvandstruende art, og aktiviteter, der sikrer en god grundvandskvalitet, skal fremmes. Regionplan retningslinje

17 17 Byggelinjer Centerbebyggelse må ikke placeres tættere på det nordlige, øst- og vestlige skel end 2,5 meter, mod Stavensbølgade må der af hensyn til oversigt ikke bygges tættere end 20 meter på vejmidten. Parkeringsanlæg, veje, stier og skilte kan placeres i skel. Den solitære bygning Byggeriet vil være markant og placeres på åben mark her vil det være dominerende og stille store krav om indpasning i landskabet, som port til byen og som kommende nabo når andre bygninger efterfølgende bygges. Byggeriet får stor visuel betydning i det ubebyggede område, bebyggelsens form og materialer vil præge mulighederne for det byggeri der efterfølgende bygges i området. Der vil blive stillet krav om at efterfølgende byggerier skal tilpasses former og idéer i centret, således at det uanset byggetempi fremstår som en helhed. Krav til byggeriet Da det nye byggeri etableres på bar mark og ved den nye indkørsel til Augustenborg har der forud for planlægningen været mange diskussioner om hvordan byggeriet skal udformes, og hvordan butiksdrivende og kunder ønsker at et butiksområde skal fungere. Augustenborg Byråd ønsker et flot og moderne byggeri, og har en holdning om at et byområde med så mange arkitektoniske og historiske værdier også skal bidrage med moderne arkitektur af høj værdi, også når det skal huse detailhandel og bygges til kommercielle formål. Holdning og idé Da bygningerne ikke er tegnet og butikstyperne endnu ikke er kendte viser lokalplanen forslag til og principper for hvordan det kommende byggeri skal udformes og fungere. Tilknytningen til Augustenborg forpligter. Centerbebyggelsen skal derfor virke som et stærkt arkitektonisk element og give et markant signal. Byggeriet skal fremstå som en arkitektonisk homogen række af bygninger og anlæg. Der arbejdes med at skabe én markant tagform og én

18 Principskitse for center og bygninger grundform så alle butikkerne samles under én flot tagform. Bygningsformen skal give mulighed for at der sker en etapevis udbygning og stor variation i butiksstørrelser uden at homogeniteten går tabt. Altid med en afsluttet karakter, der kan underbygge synergien og fællesskabet mellem butikkerne. Der arbejdes med at gøre facadeudtrykket mere stofligt, gennemsigtigt og nuanceret end de traditionelle facader på eksisterende handelscentre. Det skal bl.a. bevirke at centret inviterer kunderne indenfor på alle tider af døgnet. 18

19 Den arkitektoniske grundform Grundformen er flere parallelle bygningsstave, der under de svævende tagflader lukker sig omkring et torv. Det giver mulighed for at bygningerne åbner sig mod de to hovedfærdselsårer; men stadig at centret selv under en etapevis udbygning vil virke færdigt og afsluttet. Bygningerne kan variere i størrelse og udtryk uden at det homogene præg ødelægges. Placeringen af bygningskroppene og brud mellem dem giver gode muligheder for synlighed og helhed trods en etapevis udbygning. Eksempel på udformning af bebyggelse og anlæg Lokalplanen fastlægger ikke materialevalg til tag og facader; men det er en forudsætning at der anvendes materialer der giver det samlede byggeri et homogent, stofligt 10, transparent og smukt udseende. Centret skal ved sin form og ved materialevalget være et arkitektonisk modstykke til de kendte centre med det stereotype materialevalg og form, der forudsætter en hård belysning og grimme skilte for at gøre opmærksom på sin eksistens. Centret skal også være et smukt sted at passere, når det er nat og lukket. Eksempler på liv, bevægelse og gennemsigtige facader. 10 Det kan f.eks. være skærmtegl eller lameller. 19

20 Facader skal opfylde følgende krav: Helhedsindtrykket skal vise gennemsigtighed, så lyset i området hovedsagelig kommer indefra bygningerne. Én ydre skal der skaber homogenitet mellem de forskellige butikker. Én ydre skal der ved sin homogenitet og form kan stå som en solitær bygning og tilfører landskabet en arkitektonisk værdi og skabe en smuk indkørsel til byen. Skilte og belysning Skilte og belysning er en balancegang mellem interesser. Det er vigtigt for butikkerne, at de kan ses. Det er vigtigt for trafiksikkerheden at bilisterne ikke mister orienteringen for at kigge efter skiltene, og endelig skal skilte og belysning leve op til Byrådets mål om at skiltene og belysningen skal være en del af landskabet og arkitekturen og være i harmoni med bygningerne. Derfor må der ikke opsættes lysbånd på bygningerne. Der vil i lokalplanens område kunne opsættes skilte og pyloner 11 der indeholder navne, logoer ol. på de butikker der findes i centret, og der stilles krav om en skiltning der er i harmoni med bygningerne. Pyloner og skilte skal være tilpasset landskabet og bygningerne i dimension og farvevalg. Centret kan belyses i åbningstiden; men en grundholdning til belysning er, at lyset skal komme indefra bygningen. Belysningen har til formål at vise aktivitet ikke at få bygningen til at fremstå som et monument. Terræn Lokalplanens område er fladt til jævn kuperet. Terrænregulering skal minimeres og bygninger skal tilpasses terræn. Centrets placering i landskabet, med et vejforløb der både fra nord og syd ligger højere end centret, betyder at tagfladerne bliver meget synlige og kommer til at stå som vartegn for centret. 11 Lov om naturbeskyttelse 21 stk. 2. virksomhedsreklamer, som anbringes i umiddelbar tilknytning til virksomheden, når de ikke virker dominerende i landskabet og ikke er synlige over store afstande. 20

21 Tilladelser fra myndighederne Vedtagelse af en lokalplan for området ændrer ikke ved eksisterende lovlige forhold; men ændringer i området skal ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Nybyggeri kræver byggetilladelse fra Augu- Kommune inden byggeriet påbegyn- stenborg des. Hvis der i forbindelse med byggearbejdet findes fortidsminder eller rester af sådanne anlæg, skal anlægsarbejdet stoppes og Haderslev Museum 12 underrettes. Såfremt der under bygge- eller jordarbejder i området konstateres forurening af jorden skal det straks anmeldes til Augustenborg Kommune og arbejdet standses. Forpligtigelsen påhviler ejendommens ejer og den der udfører arbejdet. 13 Hvis overskudsjord skal placeres udenfor lokalplanens område skal Augustenborg Kommune godkende placeringen. Der er landbrugspligt på lokalplanens areal. Landbrugspligten skal ophæves før arealet kan anvendes til byformål. Ophævelsen sker efter ansøgning til jordbrugskommissionen jf. landbrugslovens Haderslev Museum, Dalgade 7 DK-6100 Haderslev tlf Jf. affaldsdepotloven 19 og

22 L O K A L P L A N N R. 48 Center i Augustenborg 1. Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanen muliggør at et delområde af et større erhvervsområde kan anvendes til detailhandel, liberalt erhverv samt privat og offentlig service. 1.2 Lokalplanen skal sikre: At området anvendes til centerformål. At der etableres et byggeri der ved arkitektonisk kvalitet og miljøhensyn 14 kan bidrage positivt til områdets udvikling. At bygninger og anlæg placeres og udfor- mes i en homogen og smuk visuel form, der formidler overgangen fra det åbne land til byen. Gode adgangsforhold, veje og ganglinjer i området og deres forbindelse til naboområderne. At tilgængeligheden til butikkerne er god og sikret med gode, trafiksikre og overskuelige adgangsforhold for kunder og vareleverandører. At der etableres parkeringspladser i tilstrækkeligt omfang. 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag Lokalplanens område er en del af matrikel nr. 2 Bro, og alle matrikler der efter lokalplanens vedtagelse udstykkes herfra. 2.3 Lokalplanens område er beliggende i byzone. 14 Miljøhensyn er f.eks. minimering af terrænregulering og at respektere beskyttelseslinjer. 22

23 3. Udstykning 3.1 Butikker/lokaler med tilhørende P-pladser og andel i fællesareal kan udstykkes i ejerlejligheder og / eller udlejes. 4. Anvendelse Området kan udstykkes; men skal anlægges som én helhed og drives som et samlet areal af ejer- ne/lejerne. Området kan anvendes til opførelse af dagligva- og andre be- rebutikker, udvalgsvarebutikker slægtede erhverv f.eks. bank og benzintank. 4.2 Området kan anvendes til privat og offentlig sersamt liberalt erhverv. vice Byggeriets omfang og placering 5.1 Der kan opføres centerbebyggelse med butikker me d lager, varegård og andre for driften nødvenbygninger. dige De r kan opføres bygninger til service og liberalt erhverv der placeres og udformes i harmoni med centerbebyggelsen. 5.2 Byg geri må ikke opføres tættere på skel end 2, 5 meter Byggeri skal respektere en vejbyggelinje på 20 meter fra Stavensbølgades vejmidte Centerbyggeriet kan ske som en eller flere bebyggelser, således at butikkernes behov for lager, varegård osv. samles under ét tag eller én tagform. 15 Service og liberalt erhverv er f. eks. lægehus, tandlæge og andre klinikker, advokat, arkitekt, frisør, motionscenter mm. 23

24 5.2.3 Bygningerne skal placeres omkring et bilfrit 16 torverum 5.3 Bebyggelsen må opføres i to etager. 5.4 Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. fra terræn (niveauplan) Facadehøjden må ikke overstige 8,0 m. fra ter- ræn (niveauplan) 5.5 Tilpasning til terræn skal i forbindelse med byggesagsbehandling dokumenteres ved ko- og snittegninger, herunder teplan terrænsnit Terrænregulering på mere end +/- 0,5 m kræver godkendelse fra bygningsmyndigheden. 5.6 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige Dagligvarebutikkers samlede areal må ikke 2 overstige 3000 m pr butiksenhed Udvalgsvarebutikkers samlede areal må ikke 2 overstige 1500 m pr butiksenhed. 6. Byggeriets fremtræden Byggeriet skal fremstå som en arkitektonisk helvære homogent hvad angår tag- og byg- hed og ningsform, farver og materialevalg. Byggeprojektet skal godkendes af Augustenborg Byråd, efterfølgende byggeetaper i området skal ligeledes godkendes af Byrådet før opførelse. 6.1 Bygningssiderne skal opføres med et materialevalg der får centret til at fremstå som én helhed med stor gennemsigtighed og stoflig overflade. 16 Bilfrit torv, sivegade eller gågade med kørsel tilladt, således at der kan leveres varer til butikkerne fra torvesiden om nødvendigt og det er muligt at afhente købte varer herfra. 24

25 Tagkonstruktionen og tagform skal være samlende for bygningerne. 6.2 Ventilation og andre installationer skal integreres i byggeriet og må ikke være synlige i tagflade eller bygningskrop. 7. Skilte Der kan i lokalplanens område opsættes skilte/pyloner der henviser til butikkerne i området Bygningssiderne kan gives en lagdeling og stor stoflighed ved etablering af f.eks. stålgardiner, glas med folietryk, skærmtegl eller træpersienner. 7.1 Skilte skal opsættes efter en samlet plan som skal godkendes i forbindelse med byggesagsbe- 17 handlingen Skilte på bygninger kan opsættes på facade og evt. stern; men ikke på taget Skilte opsættes som enkelt bogstaver eller ét skilt der danner butikkens navn Fritstående skilte eller pyloner der opsættes som blikfang for området og er synlige fra vejene må have en maksimal højde på 8,0 meter over terræn. De må kun indeholde simple oplysninger, f.eks. et logo eller navn for centret og butikkerne. 7.2 Der kan opsættes tavler med plakater/plancher 19 på bygningens facader. 17 Ved en senere modernisering af skilte og ved eventuel indretning af ny butik skal dette ske i overensstemmelse med helheden og med reglerne i 7.1, Der må ikke anvendes sammenhængende skiltebånd. 19 Tavler og / eller plakater må ikke bryde bygningernes helhedsindtryk. 25

26 8. Ubebyggede arealer 8.1 Belægning og beplantning skal ske efter en samlet plan og være i harmoni med byggeri, parkering, torv og andre funktioner. 8.2 Varegård, affaldsområder, garager o.l. skal etableres som en del af bygningen og være under tag. Der må derfor ikke etableres fast hegn i eller omkring lokalplanens område. 8.3 De ubebyggede arealer skal gives en belægning der sikrer stor tilgængelighed Adgangsforhold 9.1 Der kan etableres én vejadgang fra Stavensbøl- gade til lokalplanens område. 9.2 Der skal etableres fortov og gangstier i lokalpla- der sikrer de svage nens område, trafikanter. 9.3 Indretning af butikker og butiksområde skal ske med niveaufri afgang til butikkerne. 10. Parkering Parkering skal kunne foregå på centrets grund Der skal etableres 1 parkeringsplads pr. 50 m 2 bruttoetageareal i lokalplanens område For hver 25 parkeringspladser skal én placeres tæt ved indgangen og være indrettet som handikapplads P-pladser skal indrettes og placeres således at den gående trafik minimeres på parkeringsarealerne. 20 Færdsel med f.eks. kørestol, rollator og indkøbsvogne. 21 Etablering af parkeringspladser kan ske etapevis i takt med udbygningen af centret. 26

27 11. Beplantning Beplantning i lokalplanens område skal ske efter en samlet plan. Egnstypiske planter til hegn og forslag til solitære træer se tekstbilag nr. 1. tenner Bygningerne skal primært belyses indefra og dermed understøtte det arkitektoniske mål om at være en helhed Der kan etableres døgnbelysning inde i butikkerne. 12. Belysning, ledninger og an Udendørsskilte, plakater og andre reklamer må belyses med blændfrie armaturer Alle ledninger skal fremføres i jorden Der skal installeres selvstændig kabling for tele- alle bygningerne kan fon, TV og EDB således at kobles op på alle forsyninger fra egen svagstrømstavle. 13. Teknisk forsyning 13.1 Området skal kloakeres således at regnvand og spildevand er separeret Spildevand ledes til offentligt renseanlæg Overfladevand ledes til eksisterende ledning /vandløb Tilladelser Opførelse af ny bebyggelse kræver, uanset lokalplanens bestemmelser, byggetilladelse fra Augustenborg Kommune Fund af forurenet jord i lokalplanens område skal meldes til Augustenborg Kommune og jord- 22 Hvis der etableres ny udledning til offentligt vandløb fra mere end 20 parkeringspladser kræver det tilladelse fra Sønderjyllands Amt. 27

28 arbejdet skal standses. Forpligtigelsen påhviler ejendommens ejer og den der udfører arbejdet Hvis der i forbindelse med byggearbejder findes fortidsminder eller andre kulturhistoriske anlæg, skal anlægsarbejdet stoppes og Haderslev Museum underrettes Placering af overskudsjord fra byggeriet skal af- tales med Augustenborg Kommune Landbrugspligten skal ophæves før området kan bebygges, jf. landbrugslovens Aflysning af lokalplan Umiddelbart efter vedtagelse af lokalplan 48 erdenne plan del af lokal- statter bestemmelserne i plan nr. 37. De nye bestemmelser tinglyses og bestemmelserne i lokalplan 37 aflyses på grund- stykket Forudsætning for ibrugtagning 16.1 Byggeriet skal være færdigmeldt og godkendt af Augustenborg Kommune inden ibrugtagning Parkeringspladserne, torv og interne stiforbindelser skal være etableret før ibrugtagning af centret Der er sket tilslutning til kollektiv varmeforsy- el, vand og offentlig ning, kloak Etablering af brandslukning i butiksarealerne Der skal etableres en ejerforening. Alle ejere og / eller lejere af lokaler/butikker i centret skal ved indflytning være medlem af foreningen Ejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af de fælles faciliteter, såsom parkerings- 23 Aflysningen medfører ændring af områdeafgrænsningen. 28

29 pladser, torveområde, grønne områder, friarealer, skilte, belysning, beplantning og lignende. 17 Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger indtræder ved planens offentliggørelse. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstem- planens melse med bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen med- de fører heller ikke i sig selv pligt til at udføre anlæg, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen, jf. planlovens 19, stk. 1. Dispensation kan kun meddeles efter forudgående nabooriente- ring, medmindre kommunalbestyrelsen skønner, at en forudgående orientering er af underordnet betydning for de personer og foreninger, der efter bestemmelsen normalt skal orienteres, jf. planlovens 20. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. En ny lokalplan skal ligeledes fremlægges til offentlig debat i mindst 8 uger. Kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigover fast ejendom, når ekspropriationen vil heder være af væsentlig betydning for at sikre gennem- førelse af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for at virkeliggøre en lokalplan. Jf. planlovens 47. En virkeliggørelse af lokalplanen forudsætter, at landbrugspligten ophæves efter ansøgning til Jordbrugskommissionen for Sønderjyllands Amt, jf. landbrugslovens 4. Indtil realisering af lokalplanen skal arealet drives efter landbrugslovens regler herom, jf. 7, 7a og 7b. 29

30 K O M M U N E P L A N T I L L Æ G N R. 2 6 KOMMUNEPLANRAMMER, eksisterende Område 145A Industri og erhvervsområde ved Bro En lokalplan skal sikre: Mål Sikre areal til nye virksomheder og at udbygningen sker i harmoni med omgivelserne og med respekt for de tilgrænsende boligområder. Anvendelse Industri, værksteds- og produktionsvirksomhed, med tilhørende lager og servicefunktioner Bebyggelse Bebyggelsesprocent Bygningshøjde Erhvervsbyggeri Må ikke overstige 50 på den enkelte ejendom Ikke over 8,5 m Udstykning Intet grundstykke mindre end 3000 m 2 Friarealer Parkering Mindst 10 % af det samlede areal friholdes til opholdsarealer Mindst 1 P-plads pr. ansat, skiftehold undtaget. Planlægning Lokalplan nr. 37, 1998 kommuneplantillæg nr. 18 Zonestatus Varmeplan Restrummelighed Detailhandel Byzone Fjernvarme 12,5 ha Der må ikke etableres detailhandel i området 30

31 NYE KOMMUNEPLANRAMMER erstatter kommuneplanramme 145A for lokalplanens område Område 116 Industri og erhvervsområde ved Bro En lokalplan skal sikre: Mål Anvendelse Bebyggelse Sikre areal til aflastningscenter og at udbygningen sker i harmoni med omgivelserne og med respekt for de tilgrænsende boligområder. Detailhandel, med tilhørende lager og servicefunktioner, serviceerhverv og liberalt erhverv. Centerbyggeri Bebyggelsesprocent Må ikke overstige 50 Bygningshøjde Udstykning Friarealer Parkering Lokalplan nr. 48, 2003 kommuneplantillæg nr. 26 er under udarbejdel- Planlægning se Zonestatus Varmeplan Restrummelighed Detailhandel Ikke over 8,5 m Arealet og de enkelte butikker kan udstykkes. Mindst 10 % af det samlede areal friholdes til torv og evt. andre opholdsarealer. Mindst 1 P-plads pr. 50 m 2 bebygget areal. Byzone Fjernvarme 3 ha. Der må etableres detailhandel i området 31

32 V E D T A G E L S E S P Å T E G N I N G Lokalplan nr. 48 og kommuneplantillæg nr. 26 er endeligt vedtaget af Augustenborg Byråd den 20.april 2004 Aase Nyegaard borgmester John Borggreen kommunaldirektør 32

33 T E K S T B I L A G N R. 1 Principper for beplantning Plan ter som indgår i et typisk alsisk hegn skal anvendes til levende hegn mod naboarealer og i skel. Alsisk hegn består af mange forskellige småtræer og buske, det er bl.a.: Hassel, Syren, Hyld, Slåen, Fuglekirsebær, brombær, Paradisæble, Hunderose, Hvidtjørn, Guldregn og forskellige frugttræer. Ved plantning af solitære træer i området skal der vælges store markante træer som kan markere området og supplere byggeriet visuel. Langs Stavensbølgade plantes allé træer. Der vælges store markante træer, som ikke vil forsvinde i de store bygningsanlæg, og som kan sætte et varigt grønt præg på området. Lokalplanen foreskriver danske tr æer og buske. Følgende træer kan plantes: Ask, Fraxinus excelsior. Ask blomstrer midten af maj, har løvspring i slutningen af maj og løvfald i oktober, den er hurtigvoksende. Det meget lette løv giver træet et let udseende trods en maksimumshøjde på 35 m. Ask har stort fugtighedskrav, og skal derfor plantes med mulighed for vanding til roden. Ask har stor vindfasthed, men lille saltresistens, eller Bøg, Fagus Sylvatica Bøgen har løvspring i begyndelsen af maj og løvfald oktober til december, den er langsomt voksende. Bøgen vokser langsomt til, har stor bladtæthed. Bøgen har et middel fugtighedskrav, middel til stor vindfasthed; men lille saltresistens, maksimum højde 35 m. eller Stilkeg, Quercus robur Egen har løvspring i slutningen af maj og løvfald i oktober-november. Den har en middel væksthastighed og bladtæthed. Egen kan tåle både lille og stor fugtighed, den har stor vindfasthed og stor til middel saltresistens, maksimum højde 35 m. Småbladet Lind, Tilia cordata Lindetræet har løvspring i midten af maj og løvfald i oktober. Linden har en middel væksthastighed og stor bladtæthed. Den har et middel til stort fugtighedskrav, stor vindfasthed og lille saltresistens. 33