FORSLAG TIL LOKALPLAN L BOLIGER - B±GESTR±M SKOLE SEPTEMBER AFDELING FOR PLAN OG BYG vordingborg.dk

Transkript

1 FORSLAG TIL LOKALPLAN L BOLIGER - B±GESTR±M SKOLE SEPTEMBER 2016 AFDELING FOR PLAN OG BYG vordingborg.dk

2 Kommune- og lokalplaner Indeværende forslag til lokalplan er sendt i høring d. 9. september Forslaget er offentliggjort på kommunens hjemmeside og er i høring frem til den 4. november Du kan sende bemærkninger til forslaget inden offentlighedsperiodens udløb den 4. november 2016 til tekpost@vordingborg.dk eller Vordingborg Kommune, Afdeling for Plan og By, Valdemarsgade 43, 4760 Vordingborg. Forslagets retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende, lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Om Kommune- og Lokalplaner Kommuneplanen er den overordnede plan, som indeholder overordnede målsætninger for kommunens udvikling samt overordnede rammer for arealanvendelsen, dvs. hvor der kan være boliger, erhverv, butikker, skoler m.v. En lokalplan indeholder mere detaljerede retningslinjer for anvendelsen af bebyggelse og af ubebyggede arealer, herunder bebyggelsesregulerende bestemmelser, for delområder af kommunen. Lokalplanen skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. En lokalplan består af to dele: 1) En redegørelse, der beskriver baggrunden og forudsætningerne for lokalplanen samt indeholder redegørelse for planens virkninger på miljøet. 2) Selve bestemmelserne, der har bindende retsvirkning for ejere af ejendomme, der er omfattet af planen. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget til Kommunalbestyrelsen har offentliggjort den endelige lokalplan, dog maksimalt et år efter datoen for forslagets offentliggørelse. Når fristen for fremsættelse af indsigelser til lokalplanforslaget er udløbet, kan Kommunalbestyrelsen efter nærmere fastsatte regler give tilladelse til, at ejendomme, der er omfattet af planen, kan bebygges eller i øvrigt udnyttes i overensstemmelse med forslaget. Politisk behandling Teknik- og Miljøudvalg 10. august 2016 (Igangsat) Offentlighedsperiode 9. september november 2016 Offentlig bekendtgørelse xx. 20xx Forsidebillede: Stavreby Strandvej 56 set fra vandet. Afdeling for Plan og By Valdemarsgade Vordingborg tekpost@vordingborg.dk Tlf

3 Indholdsfortegnelse Redegørelse for lokalplanen Baggrund og formål... 4 Lokalplanens indhold... 4 Lokalplanens forhold til anden planlægning... 5 Miljøvurdering... 6 Lokalplanens bestemmelser 1 Lokalplanens formål Område og zonestatus Bonusvirkning Områdets anvendelse Udstykning Bebyggelsens omfang Bebyggelsens ydre fremtræden Vejforhold Ubebyggede arealer... 8 Bilag Kortbilag 1: Afgrænsning... 9 Kortbilag 2: Anvendelse Bilag A: SAVE-Vurdering... 11

4 Redegørelse Baggrund og formål Formålet med denne lokalplan er at muliggøre etablering af 11 selvstændige boligenheder i det tidligere skolehjem Bøgestrøm Skole. Skolen blev opført af Gladsaxe Kommune i 1971, og har frem til 2015 fungeret som skole for elever med faglige og sociale vanskeligheder. Hensigten med lokalplanen er at sikre en fremtidig anvendelse af bygningssættet. Det meste af bygningssættet er indrettet til beboelse for lærere og elever, hvorfor de umiddelbart kan overgå til almindelige boligformål inden for de eksisterende bygningsmæssige rammer. fra egentlig bymæssig bebyggelse. Der er allerede i dag et stort antal parkeringspladser inden for lokalplanområdet, hvorfor dette allerede er til stede i området. Parkeringen foregår på de fælles parkeringsarealer, som ligger centralt i bebyggelsen. Bygningssættet udpeges med lokalplanen som bevaringsværdigt, hvilket konkret betyder, at ændringer af bygningerne forudsætter dispensation fra lokalplanen. I det følgende gennemgås baggrunden for udpegninger, som vil være grundlaget for vurdering af konkrete ansøgninger om ændringer (se iøvrigt bilag A: SAVE-vurdering). Arkitektonisk værdi Enkelt, klart arkitektonisk udtryk, med rumlige, funktionelle og visuelle kvaliteter. Stærk samlet situationsplan udført af arkitekt Zander Olsen. Den vandrette facadeopdeling er meget markant, ved den lave taghældning, den brede stern og de gennemgående vinduesbånd og den mørke træbeklædning over vinduesbåndet understreger tagudhængets skyggevirkning og medvirker til at forstærke oplevelsen af de vandrette bånd. Det åbne vidstrakte landskab, ud til strandenge, Bøgestrømmen og øer i horisonten er i høj grad præget af vandrette linjer. Ejendommens placering på Jungshoved (ca. 10 km øst for Præstø) - markeret med rødt. Ejendommen omfatter, ud over bygningssættet som er omfattet af lokalplanen, en del strandarealer, samt faciliteter til undervisningsaktiviteten, som ligger umiddelbart mod nord (boldbaner, værksted mv.). Den samlede ejendom er på 5,7 ha., men lokalplanen omhandler kun bygningsætter, som udgør et areal på ca. 1 ha. (Afgrænsningen fremgår af kortbilag 1). Lokalplanens indhold Hovedformålet med lokalplanen er at regulere anvendelsen af Bøgestrøm Skole, hvor der fremadrettet åbnes op for anvendelse af området til almindelige boligformål. På baggrund af lokalplanen vil bygningerne enkeltvis kunne udstykkes til individuelle beboelse. Parkeringsbehovet ved boligformål (tæt-lav bebyggelse og lejligheder) vurderes at være 2 parkeringsplads pr. bolig, da området ligger et godt stykke Materialerne er holdt i rød blank mur og taget tækket med røde tegl, der signalere kvalitet i materialevalg. Farven på træværk i vinduesbånd er holdt i en lys brun, der bevirker at bygningsvolumen ikke brydes op i enkelte dele, men fremstår som en meget rumlig enhed, fremfor fl ader. Der er en velovervejet forskel mellem de åbne østvendte facader med åbent udsyn til Bøgestrømmen og de lukkede og beskyttede haver mod vest, der omkranses af mure og lukkede nordvendte gavle og tætte levende hegn mod vest og de åbne marker. Kulturhistorisk værdi Modernismen i Danmark kaldes også for funktionalismen. Arkitekturen skulle først og fremmest være funktionel, alt som ikke tjente bygningens formål skulle fjernes. Bygningskomplekset Stavreby Strandvej 56, er et godt eksempel på dansk funktionalisme i 1970 erne. Den bevidste placering i landskabet og behandling af rumforløb i forhold til klimaet, de 4

5 Redegørelse meget markante vandrette bånd i facaderne og en tilpasning af bygningens indretning og brug der blandt andet kommer til udtryk i facaderne ved de lave vinduesbånd i opholdsrum og de højere siddende vinduesbånd i andre typer rum. Modernismens mest karakteristiske træk er rene former, lige linjer og funktionalitet. I modsætning til de foregående perioder ser man meget få dekorationer eller udsmykninger i modernismens arkitektur. De få udsmykninger, der måtte være, er en del af selve bygningen og ikke noget, der bare er sat på facaden. Modernismens formsprog skulle være helt anderledes fra de tidligere perioders. Alt skulle være så enkelt som overhovedet muligt, og de symbolske betydninger, man tidligere tillagde arkitekturen, skulle forsvinde til fordel for en nøgtern og funktionel arkitektur. Arkitekturen skulle afspejle det moderne samfund og den industrielle tidsalder. Miljømæssig værdi Bygningskomplekset Stavreby Strandvej 56, har en unik placering ved den sivbevoksede kyst ved Bøgestrømmen. Samtidig med den smukke udsigt har bebyggelsen også den udfordring at skærme mod den ofte kolde østenvind og skabe læ og rolige og varme udendørs opholdsrum. Denne udfordring er løst ved at skabe rum i læ vest for bygningerne og ved at indramme udendørsarealer med mure, der er et gennemgående træk i bebyggelsen suppleret med levende hegn. Bygningskomplekset udmærker sig også ved, at der internt i bebyggelsen er en vekslen i rumforløb, så der er de åbne østvendte arealer, en midterakse, der benyttes som gangareal. Nogle halvt lukkede/åbne rum i forbindelse med gangaksen, der repræsentere den semioffentlige zone og nogle mindre lukkede og private rum mod vest. Alt i alt en meget vellykket bebyggelse. Forhold til anden planlægning Kystnærhedszonen Da der ikke er tale om nybyggeri vurderes selve anvendelsen til boligformål ikke at være i strid med planlovens bestemmelser for kystnærhedszonen. Lokalplanen muliggør en ændret anvendelse af eksisterende bygninger. Bygningerne har tidligere været anvendt til beboelse og undervisning i forbindelse med skolehjemmet på stedet og ændres til almindelig beboelse. Ændringen kan medføre ændringer i bygningernes udseende (nye vindueshuller o.lign.), men vurderes ikke at påvirke det kystnære landskab. Kommuneplan Området ligger i rammeområdet Det åbne land, hvorfor der med lokalplanen følger et kommuneplantillæg, som afgrænser dette boligområdes udstrækning. I kommuneplanen udlægges således et nyt rammeområde L Boligområde - Bøgestrøm Skole. Den nye kommuneplanramme for området: Plannummer L Plannavn Landsby Bøgestrøm Skole Anvendelse Boligområde Områdets anvendelse Boligområde til beboelse med tilhørende fællesanlæg. Bebyggelsens omfang og Tæt lav udformning Max. bebyggelsesprocent 50 % Max. antal etager 1½ Max. højde 8½ m Eksisterende zonestatus: Fremtidig zonestatus: Landzone Landzone Natura2000 Lokalplanområdet grænser op til Natura 2000-område nr. 168, Habitatområde H147 og Fuglebeskyttelsesområde F89. I disse områder skal der før vedtagelse af planer og projekter foretages en vurdering af, om det ansøgte i sig selv, eller i forbindelse med andre planer og projekter, kan påvirke Natura 2000-området væsentligt. Anvendelsen ændres fra skolehjem (beboelse for 24 elever, 3 lærere samt 1 forstander bolig) til 11 boliger. De 11 boliger må forventes at udgøre hjemmet for ca. 26 beboere ud fra en gennemsnitshusstand i Vordingborg Kommune. Der gives med planen ingen muligheder for nybyggeri i området. Der forventes umiddelbart et lavere antal beboere i området. Det må antages, at de nye beboere ikke har en adfærd, der påvirker Natura2000-området mere end de tidligere beboere. Lokalplanen vil på denne baggrund ikke kunne skade Natura2000- området. 5

6 Redegørelse Strandbeskyttelse Selvom lokalplanområdet ligger inden for 300 meter fra vandkanten er det ikke omfattet af strandbeskyttelse. De strandbeskyttede arealer har været rammesættende for lokalplanens afgrænsning, hvorfor lokalplanområdet grænser op til strandbeskyttede arealer til alle 4 sider. Spildevandsplanlægning Ejendommen har i dag fælles privat bundfældningstank til spildevand. Når ejendommens anvendelse ændres skal der etableres en eller fl ere nye private spildevandsanlæg, der levet op til nugældende lovkrav. Ændringer i forhold til udledning og/eller nedsivning af regn- og overfl adevand vil også kræve også forudgående tilladelse. Miljøvurdering Planen fastlægger ikke rammer for anlægstilladelser til projekter, der er på lovens bilag 3 og 4 og projektet påvirker ikke internationale naturbeskyttelsesområder. Planen er således ikke omfattet af lov om miljøvurdering af planer og programmer, og der skal derfor ikke laves miljørapport eller foretages screening af planen. 6

7 Bestemmelser 1 LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanen skal sikre at ejendommen også fremadrettet visuelt fremstår som en enhed. 1.1 Det er lokalplanens formål: - at åbne mulighed for indretning af boliger på Bøgestrøm Skole (Stavreby Strandvej 56). - at bevare bygningernes ydre fremtoning. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af matr.nr. 5i Stavreby by, Jungshoved. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i landzone og forbliver i landzone. 3 BONUSVIRKNING Bonusvirkningen bevirker, at udstykning og ændret anvendelse ikke forudsætter efterfølgende landzonetilladelse efter planlovens Lokalplanen gives bonusvirkning i forhold til: - Den ændrede anvendelse fra institution til bolig, som angivet i 4. - Udstykning af de 11 boligenheder, som angivet i 5. 4 OMRÅDETS ANVENDELSE Lokalplanen giver mulighed for udnyttelse af den eksisterende bygningsmasse. Herunder hører udnyttelse af 1 salen, såfremt denne også ønskes indrettet til beboelse. Kortbilag 2 angiver hvordan området kan udstykkes i 11 selvstændige ejendomme. Dertil kommer et restareal, som bør varetages af en fælles grundejerforening. Alt anden bebyggelse end den eksisterende vil blive behandlet efter planlovens landzonebestemmelser (Planlovens 35-38). 4.1 Området kan anvendes til boligformål, som kan indrettes inden for den eksisterende bygningsmasse. 5 UDSTYKNING 5.1 Der kan udstykkes ejendommen til selvstændige boliger i overensstemmelse med kortbilag 2. 6 BEBYGGELSENS OMFANG 6.1 Inden for den eksisterende bygningsmæssige ramme kan der indrettes beboelse. Udnyttelsesgraden må dog ikke overstige en bebyggelsesprocent på 50. 7

8 Bestemmelser 7 BEVARINGSVÆRDIG BEBYGGELSE Bestemmelserne i 7 skal sikre at hele området efter en udstykning også fremadrettet fremstår med et fælles arkitektonisk udtryk administreres gennem tilladelser, som formelt gives som en dispensation fra lokalplanen. Ved behandlingen af dispensationen vil det blive vurderet, hvordan den ønskede bygningsændring harmonerer med bygningens oprindelige udtryk, samt grundlaget for bevaringsudpegningen (se mere herom i lokalplanens redegørelse og vedlagte SAVE-vurdering). Parkeringen skal foregå på den fælles parkeringsplads, som i dag både har overdækket og fritliggende parkering. 7.1 Bygninger, som er angivet som bevaringsværdige på kortbilag 2, må ikke nedrives. 5.2 Udpegede bevaringsværdige bygninger markeret på kortbilag 2, må ikke ombygges eller ændres for så vidt angår bygningernes ydre, således etablering, udskiftning eller ændring af tagmaterialer, skorstenspiber, ydervægge, vinduer og udvendige døre. 8 VEJFORHOLD 8.1 Vejadgangen til lokalplanområdet skal foregå af eksisterende indkørsel fra Stavreby Strandvej. 8.2 Der skal etableres 2 parkeringspladser pr. boligenhed på parkeringsarealet angivet på kortbilag 2. 9 UBEBYGGEDE AREALER For at sikre en fælles fremtoning i området stilles der krav om at alt hegning skal etableres med levende hegn. Dette vil understøtte det eksisterende miljø i området. Der er også anvendt murværk til hegning i området, hvor evt. dispensationsansøgning til murværk vil kunne imødekommes, såfremt det harmonerer med områdets eksisterende murværk og bevaringsmæssige værdier. 9.1 Evt. hegning mellem grundende skal udføres som levende hegn med en højde på op til 1,8 meter. Hegn kan suppleres med trådhegn på den indvendige side i en højde på maks. 1,1 meter. 10 Tilladelse af øvrige myndigheder 10.1 Forud for den ændrede anvendelse skal der opnås spildevandstilladelse i forhold til håndtering af spildevand og udledningstilladelse til håndtering af regnvand. 8

9 Kortbilag 1: Afgrænsning 9

10 Kortbilag 2: Anvendelse 10

11 Bilag A: SAVE-Vurdering Stavreby Strandvej 56 Tidligere Bøgestrøm Skole Arkitektonisk værdi Enkelt, klart arkitektonisk udtryk, med rumlige, funk onelle og visuelle kvaliteter. Stærk samlet situa onsplan udført af arkitekt Zander Olsen. Den vandre e facadeopdeling er meget markant, ved den lave taghældning, den brede stern og de gennemgående vinduesbånd og den mørke træbeklædning over vinduesbåndet understreger tagudhængets skyggevirkning og medvirker l at forstærke oplevelsen af de vandre e bånd. Det åbne vidstrakte landskab, ud l strandenge, Bøgestrømmen og øer i horisonten er i høj grad præget af vandre e linjer. Materialerne er holdt i rød blank mur og taget tækket med røde tegl, der signalere kvalitet i materialevalg. Farven på træværk i vinduesbånd er holdt i en lys brun, der bevirker at bygningsvolumet ikke brydes op i enkelte dele, men fremstår som en meget rumlig enhed, fremfor flader. Der er en velovervejet forskel mellem de åbne østvendte facader med åbent udsyn l Bøgestrømmen og de lukkede og besky ede haver mod vest, der omkranses af mure og lukkede nordvendte gavle og tæ e levende hegn mod vest og de åbne marker. 11

12 Bilag A: SAVE-Vurdering Stavreby Strandvej 56 Tidligere Bøgestrøm Skole Kulturhistorisk værdi Modernismen i Danmark kaldes også for funk onalismen. Arkitekturen skulle først og fremmest være funk onel, alt som ikke tjente bygningens formål skulle ernes. Bygningskomplekset Stavreby Strandvej 56, er et godt eksempel på dansk funk onalisme i 1970 erne. Den bevidste placering i landskabet og behandling af rumforløb i forhold l klimaet, de meget markante vandre e bånd i facaderne og en lpasning af bygningens indretning og brug der blandt andet kommer l udtryk i facaderne ved de lave vinduesbånd i opholdsrum og de højere siddende vinduesbånd i andre typer rum. Modernismens mest karakteris ske træk er rene former, lige linjer og funk onalitet. I modsætning l de foregående perioder ser man meget få dekora oner eller udsmykninger i modernismens arkitektur. De få udsmykninger, der må e være, er en del af selve bygningen og ikke noget, der bare er sat på facaden. Modernismens formsprog skulle være helt anderledes fra de dligere perioders. Alt skulle være så enkelt som overhovedet muligt, og de symbolske betydninger, man dligere llagde arkitekturen, skulle forsvinde l fordel for en nøgtern og funk- onel arkitektur. Arkitekturen skulle afspejle det moderne samfund og den industrielle dsalder. 12

13 Bilag A: SAVE-Vurdering Stavreby Strandvej 56 Tidligere Bøgestrøm Skole Miljømæssig værdi Bygningskomplekset Stavreby Strandvej 56, har en unik placering ved den sivbevoksede kyst ved Bøgestrømmen. Sam dig med den smukke udsigt har bebyggelsen også den udfordring at skærme mod den o e kolde østenvind og skabe læ og rolige og varme udendørs opholdsrum. Denne udfordring er løst ved at skabe rum i læ vest for bygningerne og ved at indramme udendørsarealer med mure, der er et gennemgående træk i bebyggelsen suppleret med levende hegn. Bygningskomplekset udmærker sig også ved at der internt i bebyggelsen er en vekslen i rumforløb, så der er de åbne østvendte arealer, en midterakse, der beny es som gangareal. Nogle halvt lukkede/åbne rum i forbindelse med gangaksen, der repræsentere den semioffentlige zone og nogle mindre lukkede og private rum mod vest. Alt i alt en meget vellykket bebyggelse. 13

14 Bilag A: SAVE-Vurdering Stavreby Strandvej 56 Bygning 8 Bygning 8 har fungeret som forstanderbolig. Bemærk springet i vinduesbånd ved hoveddør. De e går igen i hele bebyggelsen, da vinduesbåndet er placeret lavere end det, der svarer l højden på en dør. Hvor der er døre placeret i vinduesbåndet lø es vinduesbåndet, så overkant svarer l overkant af dørkarm. Der er lbygget en overdækning mellem vestvendte facade og udhus, der ikke klæder bygningen og som er udført i billige materialer. Der er også lbygget et drivhus på bygningens sydvendte facade, der heller ikke højner bygningens bevaringsværdi. Begge lbygninger kan dog ernes uden at det har ændret på den oprindelige bygning. Facade med spring i vinduesbånd Bygningsnr.: Arkitektonisk værdi: 3 Kulturhistorisk værdi: 3 Miljømæssig værdi: 2 Originalitetsværdi: 3 Tilstandsværdi: 3 Bevaringsværdi: 3 Ikke oprindelige overdækninger Forstanderboligen er udført som resten af bygningskomplekset. 14

15 Bilag A: SAVE-Vurdering Stavreby Strandvej 56 Bygning 5 Stort udhæng mod vest Den funk onelle detalje med et meget markant tagudhæng på bygning nr. 5 vestvendte facade, gør det muligt at gå udendørs fra den ene ende l den anden tørskoet, eller opholde sig ved bænkene i alt slags vejr. Tumlesalen med de smalle vinduer, skydeskår direkte lagt ind i muren, afslu er bygning nr. 5 ud l parkeringsareal. Der er en udvendig trappe l kælderrum under Tumlesalen. Detaljen af nedløbsrør viser de skjulte tagrender i den brede stern med kra ige nedløbsrør med skjult rørføring l spildevandsafløb. Bygningsnr.: Arkitektonisk værdi: 3 Kulturhistorisk værdi: 3 Miljømæssig værdi: 2 Originalitetsværdi: 1 Tilstandsværdi: 3 Bevaringsværdi: 3 Tumlesal set fra parkeringspladsen Bygningsdetaljer ved nedløb 15

16 Bilag A: SAVE-Vurdering Stavreby Strandvej 56 Bygning 4 Bygning 4 har fungeret som køkken og kontorbygning og andre fælles funk oner. Bygningsnr.: Arkitektonisk værdi: 3 Kulturhistorisk værdi: 3 Miljømæssig værdi: 2 Originalitetsværdi: 3 Tilstandsværdi: 3 Bevaringsværdi: 3 Flere fællesfunk oner er placeret i bygningen - her skorstenen l den fælles varmekilde. De mange vinduer mod øst Den eneste bygning med kælder 16

17 Bilag A: SAVE-Vurdering Stavreby Strandvej 56 Bygning 1, 2 og 3 Bygning 1, 2 og 3 er tre ens bygninger og har fungeret som bolig for 24 elever, der var fordelt med 8 elever i hver bogruppe. Bygningsnr.: Bygningsnr.: Bygningsnr.: Arkitektonisk værdi: 3 Kulturhistorisk værdi: 3 Miljømæssig værdi: 2 Originalitetsværdi: 1 Tilstandsværdi: 3 Bevaringsværdi: 3 3 ens bygninger l 8 elever og en lærer Elevfløj og lærerfløj er sammenbyggede med adskilte Bygningsdetaljer på elevfløjene Fine gårdrum ved boligenhederne Fine gårdrum ved boligenhederne 17

18 Bilag A: SAVE-Vurdering Stavreby Strandvej 56 Bygning 7 Bygning 7 har været brugt som garage og udhus og l et overdækket legeareal. Bygningsnr.: Arkitektonisk værdi: 4 Kulturhistorisk værdi: 5 Miljømæssig værdi: 2 Originalitetsværdi: 1 Tilstandsværdi: 3 Bevaringsværdi: 3 Garageanlægget falder ind i områdets helhed Ingen unødige deltaljer på facaden 18