EIKR/SJS installationer inkl. vedligeholdsplan

Transkript

1 Notat Sag E/F Søllerød Park. Projektnr Projekt Tilstandsvurdering af VVS-installationer Dato Emne Notat vedr. tilstandsvurdering af VVS- Initialer EIKR/SJS installationer inkl. vedligeholdsplan Fordeling: Bent Rasmussen, E/F Søllerød Park, sendt via Baggrund og formål E/F Søllerød Park er et boligbyggebyggeri opført i perioden og består af 19 boligblokke med i alt 349 lejligheder. ALECTIA har for E/F Søllerød Park foretaget en visuel, stikprøvevis gennemgang og tilstandsvurdering af bebyggelsens VVS installationer, omfattende vand-, varme-, og afløbsinstallationer. Formålet med gennemgangen er at etablerer et overblik over VVS installationernes tilstand samt udarbejde forslag til en økonomisk prioriteret vedligeholdsplan for den fremtidige vedligeholdelse og udskiftning af VVS installationer. Økonomisk vedligeholdsplan er vedlagt som bilag. Ejendommen blev besigtiget og gennemgået den 12. juni 2012 af Einar Krog og Svend Jørgen Skotte fra ALECTIA A/S. Til stede var Bent Rasmussen fra Søllerød Park og ejendomsinspektør Thomas Ottesen. Følgende omfang blev besigtiget (stikprøvevis): Hovedvarmecentral (kun til orientering) vedligeholdes af EON Teknik/boilerrum i kælder, blok nr. 1, 2, 12 og 14 Vand, varme og afløbsinstallationer i kældergange, blok 1, 2, 12, 14 og 18 Vand, varme og afløbsinstallationer i lejligheder, blok 12, bolig nr. 6 og 20 Følgende installationer blev gennemgået (stikprøvevis): Installationer i teknik/boilerrum Brugsvandsinstallationer Varmeinstallationer Afløbsinstallationer ALECTIA A/S Teknikerbyen Virum Denmark Tlf.: Fax: CVR nr eikr@alectia.com VVS_INSTALLATIO docx / Side 1 af 10

2 Bebyggelsen består af følgende ens blokke: Blok 1 og 2 = 15 lejligheder Blok 3, 4 og 5 = 16 lejligheder Blok 6, 7, 8, 9 = 12 lejligheder Blok 10 og 14 = 19 lejligheder Blok 11, 12, 13 = 25 lejligheder Blok 15, 16, 17, 18, 19 = 22 lejligheder 2. Forudsætninger Anførte estimater for vedligeholds- og opretningsomkostninger er anslåede beløb, baseret på anerkendte danske prisbøger samt erfaringstal fra lignende sager. Alle opgivne beløb er håndværkerudgifter ekskl. moms, byggeomkostningsindeks for boligbyggeri = 127,1 (2011K4). Der er ikke foretaget adskillelser af bygningsdele (destruktive) indgreb i forbindelse med bygningsgennemgangen. Der er derfor ikke sikkerhed for, at alle skader er registreret, ligesom omfanget af eventuelle følgeskader ikke er registreret. Enkelte steder er isolering på rør blevet blotlagt for konstatering af rørenes tilstand. Der var ikke adgang til tagrum og skunke under gennemgangen. Nedenstående installationer og tekniske komponenter er aftalt undtaget for gennemgangen hvorfor der ikke er foretaget tilstandsvurdering og prissætning af: Installationer/anlæg i hovedvarmecentral (vedligeholdes af EON) Fjernvarmeinstallationer i terræn og hovedforsyning i kælder Brugsvandscirkulationspumper Kloak og afløbsinstallationer i terræn, inkl. omfangsdræn Gas-installationer og el-installationer Aftræks- og ventilationskanaler fra boligers bad og køkken Sanitet og armaturer i boliger, herunder toiletter, håndvaske, badekar etc. Bygningsmæssige følgearbejder i forbindelse med udskiftning eller ad. hoc. vedligehold af afløbs, varme- og brugsvandsinstallationer i boliger, Energimæssige forbedringstiltag, herunder efterisolering af eksisterende rørinstallationer VVS_INSTALLATIO docx 2

3 3. Økonomi, sammenfatning Det opgjorte vedligeholds- og genopretningsbehov for VVS installationer er opgjort til i alt kr. 23,3 mio. ekskl. moms, i perioden (15 år). x 1000 kr. Vedligeholds- og opretningsudgifter, i alt pr. år Udgifter fordelt på installationstype fordeler sig således henover perioden: x 1000 kr Udgift fordelt på installationstype, Teknikrum Brugsvand Varme Afløb VVS_INSTALLATIO docx 3

4 Opgøres udgifterne til vedligehold og udskiftning af installationer samlet over 15 år, er fordelingen: 4. Kraftvarmecentral Varmeforsyning er fjernvarme fra hovedcentral, der er en såkaldt kraftvarmecentral som drives og vedligeholdes af EON. Det er oplyst at aftalen har en varighed på 15 år, og er indgået i Det kan konstateres, at afregning sker på baggrund af kwh forbrug samt en fast m² afgift, og der derfor ikke er incitamentsafgift for manglende afkøling, hvilket må forventes indfaset, når kontrakt skal fornys i år Fra hovedcentralen fordeles centralvarmevandet via ledninger i jord til de 19 blokke, hvor der i hver blok er etableret et teknikrum med en blandesløjfe der regulerer centralvarmetemperaturen i radiatoranlæggene samt en varmtvandsbeholder. Forsyningsnet i jord mellem blokke tilhører og vedligeholdes af ejerforeningen. Det er oplyst, at forsyningsnettet i jord med enkelte undtagelser er fornyet. Installationer og anlæg i kraftvarmecentral indgår ikke tilstandsvurderingen. Forsyningsnet i jord mellem blokke indgår ikke i tilstandsvurderingen VVS_INSTALLATIO docx 4

5 5. Teknikrum/boilerrum Konstruktion og tilstand: I hvert teknikrum (19 stk.) er der etableret en blandesløjfe med tilhørende automatik for regulering af centralvarmen i forhold udetemperaturen. Blandesløjfer og tilhørende automatik vurderes i god funktionsmæssig tilstand, men der må forventes udgifter til løbende udskiftning af automatik indenfor de næste 15 år. Afspærringsventiler på blandesløjfer de oprindelige skydeventiler, vurderes funktionsduelige men i nedslidt tilstand og med begrænset restlevetid. Alle centralvarmepumper er moderne trykstyrede pumper. Det vurderes, at der løbende skal udskiftes 1-2 pumper pr. år. Varmtvandsbeholdere er generelt fabrikat AJVA, 1500 L, type 9 fra perioden og med en effekt ca. 76 Mcal/88 kw. Beholderne er alle forsynede med såkaldte U-rørs vekslere, som dog ikke er optimale hvad angår afkøling af fjernvarmevandet. Varmtvandsbeholderne er korrosionsbeskyttede ved gammeldags offeranoder (ikke elektrolyse). Ved gennemgangen kunne en åben beholder besigtiges i forbindelse med servicering. Det vurderes, at beholdere i forhold til korrosion, har en god tilstand i forhold til beholdernes alder. Anbefalinger/tiltag: Anbefalinger og tiltag for de kommende 15 år ( ). Pos. henviser til vedligeholdsplan, bilag A. 1.1) Løbende vedligehold af VVB, herunder udskiftning af annoder og rensning af beholdere, 1 x årligt. Udgift til løbende vedligehold forventes reduceret efterhånden som VVB udskiftes til nye beholdere. 1.2) Montering af energimåler på fjernvarmetilgang i 1 teknikrum for referencer på før og efterforbrug. Udføres i sammenhæng med 1.3) 1.3) Det anbefales at der udføres et pilotprojekt for udskiftning af VVB i et teknikrum, der kan danne grundlag for den langsigtede planlægning VVS_INSTALLATIO docx 5

6 1.4) Løbende udskiftning af alle varmtvandsbeholdere (VVB) til nye, i perioden , omfang 2 teknikrum pr. år. Herved opnås bedre afkøling af fjernvarmevandet og forbedret driftsøkonomi grundet et mindre varmetab. Der opsættes 2 stk. 500 l. beholdere pr. teknikrum som serieforbindes således at beholderne fungerer som henholdsvis efterkøler/forvarmer. Inkl. udskiftning af tilslutningsrør og armaturer. Opsætning af 2 beholdere i stedet for én, er bedre teknisk og økonomisk løsning. NB: I boligblokke med lejligheder vil man kunne nøjes med 1 beholder. Restlevetid ca år. 1.5) Løbende udskiftning af afspærringsventiler på blandesløjfer udskiftes i forbindelse med udskiftning af VVB. Restlevetid ca år. 1.6) Løbende udskiftning af centralvarmepumper, omfang ca. 1-2 pumper pr./år. Restlevetid ca år. 1.7) Løbende vedligehold/udskiftning af automatik for blandesløjfer. Teknikrum vil ved gennemførelse af ovennævnte tiltag fremstå som ny renoverede og driftsoptimale. 6. Brugsvandsinstallationer Konstruktion og tilstand: Bebyggelsens koldt og varmtvandsinstallationer stammer som de øvrige installationer fra ejendommens opførelse. Der pågår løbende ad. hoc. reparationsarbejder på brugsvandsinstallationer i kælder grundet gennemtærringer af installationen. Det er oplyst, at der i enkelte tilfælde også foretages ad. hoc. reparationsarbejder på lodrette stigstrenge som generelt ligger skjult i rørkasser og bag køkkenborde i lejligheder. Ad. hoc. arbejder finder typisk sted i forbindelse med vandskader i lejligheder. Eksisterende kold- og varmtvandsinstallationer er udført i galvaniserede rør. Ved gennemgangen kunne det konstateres, at der i forbindelse med tidligere udskiftning af rørinstallationen i nogle tilfælde har været anvendt messingfittings ved samlinger, ligeledes er flere kobberrørstilslutninger til hovedledningerne ikke udført korrekt (uden såkaldte ionfælder). Afspærringsarmaturer på de enkelte strenge, det være sig både koldt-, varmt- og cirkulationsledninger fungerer ikke (fastgroede), hvorfor der normalt lukkes for hele koldt- og varmtvandsforsyningen i en hel blok, når der VVS_INSTALLATIO docx 6

7 foregår reparationer på installationer, herunder udskiftning af armaturer i de enkelte lejligheder. Brugsvandsinstallationer i kælder fremstår generelt nedslidte og med en begrænset restlevetid, hvorfor successiv udskiftning anbefales. Det er oplyst, at cirkulationspumper udskiftes løbende over ejendommens drift. Det er aftalt at udgifter til udskiftning af cirkulationspumper ikke skal medtages. Brugsvandsinstallationer i lejligheder/boliger er vurderet i acceptabel tilstand, med der må forventes løbende ad. hoc. udskiftninger af lodrette installationer pga. installationens alder. Generelt vurderes det, at brugsvandsinstallationernes overordnede tilstand svarer et niveau som kan forventes for installationer i lignende ejendomme og med samme alder/restlevetid. Anbefalinger/tiltag: Anbefalinger og tiltag for de kommende 15 år ( ). Pos. henviser til vedligeholdsplan, bilag A. 2.1) Løbende vedligehold/punktreparation af vandrette brugsvandsinstallationer i kælder. Udgift til løbende vedligehold/punktreparation kan forventes reduceret efterhånden som brugsvandsinstallation i kælder udskiftes til ny installation. Restlevetid ca år. 2.2) Det anbefales at der udføres et pilotprojekt i én blok for udskiftning af vandrette brugsvandsinstallationer i kælder, der kan danne grundlag for den langsigtede planlægning. Udskiftning til rustfrie stålrør. Inkl. udskiftning af afspærrings- og indreguleringsventiler. 2.3) Successiv udskiftning af vandrette brugsvandsinstallationer i kælder, inkl. afspærings- og indreguleringsventiler. Omfang: 2 blokke pr./år. Udskiftning til rustfrie stålrør. Restlevetid ca år. 2.4) Ad. hoc. udskiftning af lodrette brugsvandsinstallationer, i lejligheder. Hele den lodrette installation udskiftes samlet pr. strengsæt. Udskiftning til rustfrie stålrør. Ekskl. bygningsmæssige følgearbejder. Omfang: 168 lejligheder i perioden Restlevetid ca år VVS_INSTALLATIO docx 7

8 7. Varmeinstallationer Konstruktion og tilstand: Fordelingsanlæggene fra teknikrummene fremstår med enkelte undtagelser som da bebyggelsen blev opført. Varmeanlægget er opbygget som et tostrenget anlæg med pladejerns søjleradiatorer der hovedsagelig er placeret under vinduer på facader. Alle radiatorer er forsynet med termostatventiler der skønsmæssigt er ca år gamle. Varmeanlæggene i blokkene er såkaldte direkte forsynede anlæg hvilket betyder, at det er behandlet fjernvarmevand fra hovedcentralen der cirkulerer i hele fordelingsnettet. På baggrund af opførelsestidspunktet antages det, at varmeanlægget er udlagt for en fremløbstemperatur på 90 C og en returtemperatur på 70 C, ved den dimensionerende udetemperatur på -12 C. Erfaringsmæssigt vil de fleste ældre anlæg dog kunne køre med temperaturer på ca. 80/60 C, hvilket har betydning for såvel energiforbrug som afkøling af fjernvarmevandet der returneres til hovedcentralen. Vi er ikke bekendt med indreguleringstilstanden i de enkelte blokke (fordeling af varmen lejlighederne imellem). Ved gennemgangen kunne det konstatere, at der pågik arbejde med montering af såkaldte indreguleringsventiler på varmestrengene i en af blokkene. Rørinstallation og radiatorer vurderes generelt at være i en rimelig stand alderen taget i betragtning. Ifølge oplysninger fra driftspersonalet sker udskiftning af radiatorer forholdsvis sjældent set i forhold til ejendommens størrelse. Anbefalinger/tiltag: Anbefalinger og tiltag for de kommende 15 år ( ). Pos. henviser til vedligeholdsplan, bilag A. 3.1) Ad. hoc. udskiftning af radiatorer, ca. 10 stk. pr år., eller i alt 150 radiatorer i perioden Radiatorer anbefales udskiftet til nye radiatorer med en større ydelse end de eksisterende således, at disse fremtidssikres drift ved en lavere fremløbstemperatur. Restlevetid rørinstallation > 15 år VVS_INSTALLATIO docx 8

9 3.2) Radiatoranlægget foreslås indreguleret via montering af nye termostatventiler med integreret forindstilling (ventilerne kan ved en indbygget justeringsmulighed tilpasses ydelsen på den enkelte radiator). Tiltaget vil have indvirkning på såvel afkølingen af centralvarmevandet som energiforbruget og vil derfor være med til af fremtidssikre installationen mod øgede krav fra fjernvarmeleverandøren. Etapevis udskiftning af radiatortermostater inkl. indregulering. I alt 349 lejligheder i perioden Restlevetid ca år. 3.3) Etapevis udskiftning af strengventiler til centralvarme, i kælder. Omfang: 3 blokke/år. Der monteres energimåler i 1 teknikrum for referencer på før og efterforbrug. Udføres i sammenhæng med 1.2) 3.4) Den igangværende udskiftning af strengventiler på varmeanlægget anbefales fortsat, dog vurderes det ikke nødvendigt at montere indreguleringsventiler, såfremt der foretages indregulering via montering nye termostatventiler følges. (pos. 3.2). Restlevetid ca år. 8. Afløbsinstallationer Konstruktion og tilstand: Afløbsinstallationer er oprindeligt udført i støbejern. I lejlighederne er de lodrette faldstammer generelt indmuret i skillevæg mellem to lejligheder, hvorfor besigtigelse af lodrette faldstammer ikke kunne besigtiges. Sidegrene, T-stykker o.l. er skjulte bag køkkenskabe etc. Det er oplyst, at der ikke har været problemer af betydning med afløbsinstallationerne i lejlighederne. Udskiftninger af afløbsinstallationer i lejligheder har primært været i forbindelse med ny indretning af køkkener og badeværelser, hvor afgreninger og tilslutninger til lodrettet faldstammer er blevet udskiftet ad. hoc. Lodrette faldstammer i lejligheder vurderes at have en restlevetid på > 15 år. På afløbsinstallationer i kældre kunne det konstateres, at der er foretaget en del løbende punktudskiftninger, ligesom der i flere tilfælde kunne konstateres flækkede muffer og rustdanneler på rør i forbindelse gennemtæringer. Forholdene er ikke alarmerende, men indikerer dog, at afløbsinstallations restlevetid i kælderen er begrænset hvorfor en samlet successiv udskiftning VVS_INSTALLATIO docx 9

10 af afløbsinstallationen i kældre anbefales igangsat og udskiftet inden for de kommende 10 år. Anbefalinger/tiltag: Anbefalinger og tiltag for de kommende 15 år ( ). Pos. henviser til vedligeholdsplan, bilag A. 4.1) Successiv udskiftning af afløbsinstallationer i kælder inkl. følgearbejder. Omfang i alt 13 faldstammer pr. år, svarende til ca. 2 blokke/år. Udskiftning til ny afløbsinstallation af støbejern. Det anbefales, at hele strækningen, fra muffe i gulv til lodret opføring i væg, udskiftes samlet. Arbejderne behøves ikke nødvendigvis at udføres blokvis Restlevetid ca år. 4.2) Ad. hoc. udskiftning af afløbsafgreninger (bøjninger, T-stykker etv.) i lejligheder, ekskl. bygningsmæssige følgearbejder. Omfang ca. 8 lejligheder/år. Restlevetid lodrette faldstammer > 15 år. ALECTIA A/S Svend Jørgen Skotte Virum Direkte tlf Bilag: Bilag A. Økonomisk vedligeholdsplan Bilag B. Fotobilag VVS_INSTALLATIO docx 10

11 E/F Søllerød Park Tilstandsvurdering af VVS-installationer. Bilag B. Fotobilag. Figur 1 Teknikrum VVB, blok 1 Figur 2 Teknikrum, blok 1 Figur 3 Centralvarmepumpe, blok 1 Figur 4 Installationer i kælder, blok 1 Figur 5 Afløbsinstallation, kælder, blok 1 Figur 6 Brugsvandsinstallation, blok 1 ALECTIA A/S VVS_INSTALLATIO doc Side 1 af 4

12 E/F Søllerød Park Tilstandsvurdering af VVS-installationer. Bilag B. Fotobilag. Figur 7 Strengventiler, varme, blok 2 Figur 8 Brugsvandspumpe, blok 2 Figur 9 Afløbsinstallation, kælder, blok 2 Figur 10 Varmerør, kælder, blok 12 Figur 11 Strengventiler, varme, blok 12 Figur 12 Afløbsinstallation, kælder, blok 12 ALECTIA A/S VVS_INSTALLATIO doc Side 2 af 4

13 E/F Søllerød Park Tilstandsvurdering af VVS-installationer. Bilag B. Fotobilag. Figur 13 Lejl. 6, blok 12, radiator Figur 14 Lejl. 20, blok 12, vandinstall. Figur 15 Vandinstall.kælder, blok 14 Figur 13 Vandinstall.kælder, blok 14 Figur 147 Afløbsinstall., kælder, blok 14 Figur 15 Varmerør, kælder, blok 14 ALECTIA A/S VVS_INSTALLATIO doc Side 3 af 4

14 E/F Søllerød Park Tilstandsvurdering af VVS-installationer. Bilag B. Fotobilag. Figur 19 Brugsvand, kælder, blok 14 Figur 20 Brugsvand, kælder, blok 14 Figur 21 Afløbsinstall., kælder, blok 14 Figur 22 Afløbsinstall., kælder, blok 18 Figur 23 Brugsvand, kælder, blok 18 Figur 24 Brugsvand, kælder, blok 18 ALECTIA A/S VVS_INSTALLATIO doc Side 4 af 4

15 Søllerød Park. Økonomisk vedligeholdsplan. VVS-installationer. Bilag A. Pos. Aktivitet Antal Sum 1. Teknikrum/boilerrum 1.1 VVB, løbende vedligehold, annodeskift og rensning Mont. af energimåler på fjernvarmetilgang, 2 teknikrum Pilotprojekt, udskifning af VVB i 1 stk teknikrum, inkl. alle følgearbejder 1.4 Udskiftning af VVB til nye, 2 x 500L inkl. alle rørtilslutninger. 2 teknikrum pr./år, løbende 1.5 Udskiftning af afspæringsventiler på blandesløjfer, centralvarme Pumper, centralvarmeanlæg, løbende drift, 2 pumper/år Løbende udskiftning af auktomatik for blandsløjfer Brugsvandsinstallationer 2.1 Løbende vedligehold/punktrep. af vandret brugsvandsinstallation i kælder Udskiftning af vandrette brugsvandsinstallationer i kælder inkl. afspærings- og indreguleringsventiler, pilotprojekt, én blok 2.3 Udskiftning af vandrette rørinstallationer, brugsvandsinstallationer, i kælder, inkl. afspærings- og indreguleringsventiler, 2 blokke pr./år, løbende udskiftning 2.4 Ad. hoc. udskiftning af lodrette rørinstallationer, brugsvand, i lejligheder. Ekskl. bygningsmæssige følgearbejder. 168 lejligheder i perioden 3. Varmeinstallationer 3.1 Ad. hoc. udskiftning af radiatorer, ca. 10 stk. pr år. Inkl. følgearbejder. 3.2 Udskiftning af radiatortermostater inkl. indregulering. I alt 349 lejligheder i perioden 3.3 Udskiftning af strengventiler til centralvarme, i kælder. 3 blokke/år 4. Afløbsinstallationer 4.1 Udskiftning af afløbsinstallation i kælder inkl. følgearbejder. 13 faldstammer pr. år, svarende til ca. 2 blokke/år 4.2 Ad. hoc. udskiftning af afløbsafgreninger (bøjninger, T- stykker etv.) i lejligheder, ekskl. bygningsmæssige følgearbejder. ca. 8 lejligheder/år Håndværkerudgifter i alt ekskl. moms VVS_INSTALLATIO xlsx