Det danske ejendomsmarked. The Danish Property Market Portland Siloer, By & Havn/Peter Sørensen

Transkript

1 Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market 2015 Portland Siloer, By & Havn/Peter Sørensen

2 Dokk 1 - Aarhus Kommune

3 Indhold Forord side 5 Dansk økonomi side 7 Ejendomsfinansiering side 19 Dansk ejendomstransaktion i et juridisk perspektiv side 25 Kontormarkedet side 35 Industri- og logistikmarkedet side 45 Detailmarkedet side 53 Boligmarkedet side 63 Hotelmarkedet side 71 De nordiske markeder side 75 De globale markeder side 79 Investeringsmarkedet og Capital Markets side 83 Tema: Demografi og efterspørgsel efter boliger i København side 87 Content Foreword page 5 The Danish Economy page 7 Property Financing page 19 Danish Property Transaction from a Legal Perspective page 25 The Office Market page 35 The Industrial and Logistics Market page 45 The Retail Market page 53 The Housing Market page 63 The Hotel Market page 71 The Nordic Markets page 75 The global Markets page 79 The Investment and Capital Markets page 83 Feature Topic: Demographics and Demand for Housing in Copenhagen page 87 3

4 4 Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market

5 Forord Af Mikael Hartmann, adm. direktør, seniorpartner MRICS, ejendomsmægler, valuar, MDE DTZ Research har i mange år produceret en lang række rapporter om de forskellige geografiske og ejendomsmæssige segmenter på det danske ejendomsmarked. I år har vi samlet vores analyser af alle ejendomssegmenter i én rapport Det danske ejendomsmarked. I rapporten kan du således læse om Dansk økonomi Ejendomsfinansiering Markederne for: Kontorejendomme Industri- og logistikejendomme Detailejendomme Boligudlejningsejendomme Hoteller De nordiske ejendomsmarkeder De globale ejendomsmarkeder Investeringsmarkedet og Capital Markets Rapporten byder desuden på en gennemgang af Dansk ejendomstransaktion i et juridisk perspektiv, som er udarbejdet i samarbejde med Bech-Bruun Advokater. I rapportens sidste kapitel finder du en temaartikel om Demografi og efterspørgsel efter boliger i København. DTZ Research udarbejder i efteråret 2015 en lidt kortere opdatering af rapporten. Det danske ejendomsmarked bliver fremadrettet udgivet hvert år i marts med en opdatering i september måned. God læselyst Foreword By Mikael Hartmann, Managing Director, Senior Partner MRICS, Estate Agent, Valuer, MDE For many years, DTZ has produced a number of reports on the various geographic and property segments of the Danish real estate market. This year we have gathered our analyses of all property segments in one report The Danish Property Market The report offers information and analysis on: Danish Economy Property Financing The Markets for: Office properties Industrial and logistics properties Retail properties Rental properties Hotels The Nordic Property Markets The Nordic Property Markets The Investment and Capital Markets In addition to this, the report offers a review of Danish property Transaction from a Legal Perspective, produced in collaboration with Danish law firm Bech-Bruun. The last section of the report offers a feature topic on Demographics and Demand for Housing in Copenhagen. In the autumn, DTZ Research will produce a shorter update of the report. Going forward, The Danish property Market will be published every year in March with an update in September. Pleasant reading! 5

6 6 Det Aarhus danske Havn, ejendomsmarked Aarhus Kommune/Per The Ryolf Danish Property Market

7 Dansk økonomi Nationalregnskabet Lysere fremtid for dansk vækst Dansk økonomi er for alvor ved at få gang i hjulene efter en periode med lav BNP-vækst. Ifølge Danmarks Statistik var realvæksten i 2012 og 2013 på henholdsvis -0,7% og -0,5%, hvorimod væksten i 2014 forventes at blive omkring 1%. Den negative realvækst i 2012 skyldtes primært negative vækstbidrag fra import af varer og tjenester samt faldende lagerbeholdning, mens importen er den største negative bidragsyder i Årsagen til den forventede positive vækst i 2014 skal primært findes i stigende aktivitet i servicebrancher rettet mod erhverv og industri. De Økonomiske Råds vækstprognose fra efteråret 2014 forudser en realvækst i BNP på 1,5% i 2015, 2,6% i 2016, samt en solid gennemsnitlig realvækst på 2,8% i perioden Som en lille åben økonomi er Danmark i høj grad afhængig af handel med andre nationer. Derfor er dansk økonomi meget afhængig af den økonomiske udvikling på sine største eksportmarkeder, særligt Tyskland, Sverige og USA. De forbedrede europæiske og amerikanske økonomier er derfor et særdeles gode tegn for udsigterne for dansk økonomisk vækst. Det er overordnet set positivt, at den generelle debat omkring krisen og de mørke udsigter for verdensøkonomien er ved at være ovre. Politikere, virksomheder og privatpersoner er begyndt at se fremad med en god portion optimisme. Nogle sydeuropæiske økonomiers truende konkurser og Grækenlands de facto statsbankerot i 2012 er efterhånden nedtonet en smule. Faldende renter på statsobligationer i de pågældende lande vidner om øget optimisme for disse økonomier fremover. Samlet set peger pilene i den rigtige retning og forholdene er ved at være på et sådant niveau at Danmark og EU generelt kan forvente en pæn, positiv vækst i de kommende år. Positiv forbrugertillid og svagt øget privatforbrug Forbrugetilliden er positiv, men viste imod slutningen af 2014 en faldende tendens. Den positive forbrugertillid afspejles i et let øget sæsonkorrigeret privat forbrug, som udgjorde DKK 225,5 mia. i 3. kvartal 2014 mod DKK 222,3 mia. i samme kvartal året før. De største private forbrugsudgifter går til fødevarer, køb og drift af transportmidler, husleje (eller beregnet husleje af ejerbolig) samt andre boligudgifter, såsom vand, varme og el. Andre større forbrugsudgifter går til mere luksusprægede goder, såsom forlystelser og tv samt restaurantbesøg og hotelophold. Udgifter til bolig og madvarer er førsteprioritetsudgifter for langt de fleste familier og vil som procent af den disponible indkomst være toneangivende for forbruget i de øvrige kategorier. Den relativt lave boligbyrde ledt an af de historisk lave renter sammenholdt med en lav inflation medfører derfor, at forbrugerne alt andet lige har en øget disponibel indkomst efter udgifter til The Danish Economy The National Accounts A Brighter Future for Danish Growth The Danish economy is finally beginning to pick up after a period of low GDP growth. According to Statistics Denmark, the real growth in 2012 and 2013 was -0.7% and -0.5%, respectively, whereas the growth rate for 2014 is expected to be approximately 1%. The negative real growth seen in 2012 can be explained primarily by the negative contributions of imports of goods and services, as well as falling inventories, whereas imports are the largest negative contributor for The positive growth expectation for 2014 is primarily linked to growing activity levels in service industries geared towards business and industry. The growth forecast from The Economic Council (Det Økonomiske Råd) dating from Q predicts a 1.5% real GDP growth for 2015, 2.6% for 2016, and a solid average real growth of 2.8% for the period. Due to its small, open economy, Denmark relies heavily on trade with other nations. This makes the Danish economy highly dependent upon the economic developments in her largest export markets, particularly those of Germany, Sweden and the US. This means that the upturn in the European and US economies is a very positive indication of the prospects for growth in the Danish economy. Generally speaking, it is positive that the overall debate surrounding the crisis and the world s dark economic prospects are nearing an end. Politicians, businesses and consumers are looking ahead with a healthy dose of optimism. The threat of collapse of some southern European national economies, not to mention the actual national bankruptcy in Greece, is beginning to fade into the background to some extent. Falling interest rates on government bonds from these countries indicate a growing optimism regarding the future of these economies. Collectively, the indicators point in the right direction, and conditions in Denmark and the EU are generally such that a reasonable, positive growth level may be expected in the years to come. Positive Consumer Confidence and Lightly Increased Private Consumption Consumer confidence is positive, but it showed a falling trend towards the end of This positive consumer confidence is 7

8 mad og bolig i forhold til tidligere år. Dette kan presse boligpriserne yderligere opad, idet en del af denne indkomst vil blive brugt til at købe/leje en mere attraktiv bolig. Løbende underskud på den offentlige saldo I 2012 samt 2013 var der underskud på den offentlige saldo i samtlige kvartaler. Denne tendens blev afbrudt af pæne overskud i 2. og 3. kvartal 2014 på ca. DKK 10 mia. i begge kvartaler. Overskuddet skyldes ekstraordinære indtægter fra omlægningen af kapitalpensionsordningen. Uden denne omlægning ville overskuddet i 3. kvartal blive vendt til et underskud på ca. DKK 8 mia. ifølge Danmarks Statistik. Den samlede offentlige bruttogæld udgjorde i 2013 ca. 44,5% af BNP, hvilket er pænt under grænsen på 60% sat af EU. Den offentlige saldo må forventes at blive noget forbedret, hvis økonomien tager det forudsagte opsving og flere kommer i beskæftigelse. En øget beskæftigelse vil give en positiv dobbelt effekt igennem højere skatteindtægter og faldende overførselsindkomster. Generelt er de offentlige danske finanser i god form, også selvom regeringen med deres seneste finanspolitiske udspil, i hvert fald i nogen grad, sætter noget af troværdigheden på spil over for de internationale finansielle markeder ved at lade det offentlige underskud køre lige til grænsen. Generelt må det formodes, at hvis den danske økonomi skal løfte sig, skal det være på baggrund af et forbedret erhvervsklima internationalt, da den lille, åbne danske økonomi i høj grad er afhængig af den økonomiske situation i verden. Forventet offentlig forbrugsstigning i 2015 Den danske regering har igennem de seneste år været relativt tilbageholdende, når man ser på andre europæiske landes fiskale stimuleringsprogrammer. Men da 2015 er valgår i Danmark, tegner finansloven for 2015 til at give en markant stigning i det offentlige forbrug, som vil betyde et offentligt underskud på 3% af BNP, samt et strukturelt underskud på 0,5% af BNP, hvilket er den EUbestemte grænse for det tilladte. De ekstra finanslovspenge sigter i det store hele imod mere eller mindre midlertidige løft af især sundhedssektoren, miljøområdet og offentlige ydelser. På længere sigt vurderes de øgede offentlige udgifter i perioden ikke at have en større mærkbar effekt på den økonomiske vækst. I tillæg hertil er flere store anlægsbyggerier i gang i Danmark indenfor især sundhed og infrastruktur, bl.a. bygges der nye supersygehuse forskellige steder i landet. På infrastruktursiden udvides metroforbindelsen i København i disse år, så metroen kommer til at omfatte flere bydele. Der skal bygges letbaner i både Aarhus, Odense, København og Aalborg. Anlæggelsen af Femernforbindelsen forventes at tage fart indenfor en overskuelig fremtid og Køge Bugt motorvejen udvides i disse år. mirrored by a light increase in seasonally corrected private consumption of DKK BN, compared with DKK BN for the same quarter of the previous year. Most private consumption expenditures are spent on food, purchase and operation of means of transport, rent (or calculated rent if an owner-occupied dwelling), and other accommodation expenses such as water, heating and electricity. Other major expenditures are spent on more luxury-orientated items, such as entertainment and TV, eating out and hotel accommodations. Household and food costs are the primary priorities for the vast majority of families, and the fraction of the disposable income spent on these items will set the tone for the remainder of the spending in other categories. The relatively low housing costs, partly due to historically low interest rates, combined with the low rate of inflation, means that consumers, all other things being equal, experienced an increase in disposable income after food and accommodation costs compared with previous years. This may have the effect of forcing house prices up, as part of this income will be spent on buying/renting a more attractive home. Current Government Deficit In 2012 and 2013 the government balance showed a deficit for all quarters. This trend was interrupted by decent surpluses in Q2 and Q of approx. DKK 10 BN for each quarter. The surplus came from extraordinary income derived from the restructuring of the capital pensions system. Without this restructuring, the Q3 surplus would have been a deficit of approx. DKK 8 BN, according to Statistics Denmark. The cumulative gross public debt in 2013 was approx. 44.5% of GDP, well below the 60% threshold set by the EU. The general government public balance should be expected to improve somewhat, provided the economy realises the predicted upturn and employment rates grow. Increased employment will provide a positive dual effect through increased tax revenues and declining social transfer costs. Generally speaking, Danish public finances are in good shape, even though the government s latest fiscal policy may test some limits, as it plans to allow the public deficit to grow to just within the upper limit. The general presumption must be that if the Danish economy is to improve, it is necessary to see an improved international business climate, as the small, open Danish economy depends to a very large extent on the financial situation in the rest of the world. Expected Public Consumption Increase for 2015 Over recent years, the Danish government has reacted relatively moderately when contrasted with the fiscal stimulus programmes instituted in other European nations. However, as 2015 is a 8 Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market

9 Tabel 1.1: Nationalregnskabets hovedposter Table 1.1: National Accounts Principal Items Realvækst i % Real growth in % Bruttonationalprodukt, BNP Gross Domestic Product, GDP Import af varer og tjenester Imports of goods and services Eksport af varer og tjenester Exports of goods and services Privat forbrugsudgift Household consumption Offentlig forbrugsudgift Public consumption Faste bruttoinvesteringer mv. Gross fixed asset formation, etc * 2015* 0,8-0,7-5,1 1,6 1,2-0,7-0,5 1 1,5 5,7 4,3-12,4 0,9 7,1 0,9 1, ,6 3,2-9,5 1,9 7,3 0,1 0, ,8 0,5-3,6 0,8 0,1 0,4 0, ,2 3,2 3,0 1,3-1,4-0,2-0, ,7-3,3-14,3-4,0 0,3 0,6 0,9 - - *forventninger, Estimate Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark Figur 1.1: Real vækst i BNP Figure 1.1: Real GDP growth Figur 1.2: Privatforbruget Figure 1.2: Private consumption Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark Figur 1.3: Offentlig gæld Figure 1.3: Public debt Figur 1.4: Faste bruttoinvesteringer Figure 1.4: Gross fixed asset formation Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark 9

10 Pressede offentlige finanser på længere sigt En af de største poster indenfor overførselsindkomster, folkepensionen, oplever et stadigt voksende pres. Idet danskerne lever længere og længere, stiger udgifterne til folkepension kraftigt. Udgifter til sundhedsvæsenet stiger ligeledes med middellevetiden, hvilket lægger yderligere pres på de offentlige finanser. Den stigende middellevetid sammenholdt med den lave fertilitetskvotient medfører, at der bliver relativt færre til at bidrage til den offentlige kasse i årene fremover. Det bliver dermed sværere og sværere for det offentlige at bibeholde det nuværende niveau af offentlige ydelser og service på mellem-lang og lang sigt. Det må derfor forventes at de kommende år vil byde på en række reformer indenfor arbejdsmarkedet og offentlige ydelser for at imødegå dette stigende pres. Lille stigning i de faste bruttoinvesteringer De faste bruttoinvesteringer er steget løbende siden 2010 og de udgjorde i 2013 samlet DKK 321,5 mia. De foreløbige tal for kvartal 2014 indikerer endnu en stigning. Investeringerne ligger dog stadig noget under niveauet fra 2008, hvor de udgjorde samlet set DKK 371,7 mia. De generelt set voksende investeringer peger på en øget tiltro til det økonomiske klima fremover. De største investeringsposter udgøres af boliginvesteringer og investeringer i intellektuelle rettigheder. Særligt de intellektuelle rettigheder har oplevet en markant fremgang det seneste årti og er, foruden en pæn fremgang i anlægsinvesteringerne, den eneste investeringspost, som er steget siden krisens indtog i Boliginvesteringerne er fortsat hårdt ramt og var i 2013 knap 40% under niveauet fra toppen i Overskud på betalingsbalancens løbende poster Danmark har siden 1990 været nettoeksportør af varer og tjenester, hvilket har bidraget til, at Danmark med få undtagelser har et overskud på betalingsbalancens løbende poster. Generelt set bidrager handel med varer og handel med tjenester begge to positivt sammen med løn og formueindkomster, mens overførsler mellem Danmark og udlandet, primært EU, bidrager negativt. Det høje niveau af overførsler til udlandet afspejles i, at Danmark i 2013 var den næststørste bidrager til EU målt pr. indbygger, kun overgået af Luxembourg. Grundet overskuddene på betalingsbalancens løbende poster har Danmark ifølge Danmarks Nationalbank akkumuleret nettotilgodehavender overfor udlandet på knap DKK 800 mia. pr. 3. kvartal Disse tilgodehavender vidner om, at Danmark generelt set klarer sig godt internationalt og at danske varer og tjenester i høj grad efterspørges uden for landets grænser. general election year in Denmark, the national budget for 2015 is set to result in a significant increase in public spending, the result of which will be a public deficit of 3% of the GDP, together with a structural deficit of 0.5% of the GDP, which is the EU-decreed limit. The additional funds in the national budget are largely aimed at a more or less temporary lift particularly aimed at the health sector, environment and social transfer costs. In the long run, the increase in public spending for is not expected to have any great tangible effect on economic growth. In addition, there are several on-going large-scale structural building projects in Denmark, particularly in the health and infrastructure sectors, such as the super hospitals under construction in various parts of the country. In terms of infrastructure, the Copenhagen subway system is undergoing expansion, enabling the system to cover more areas of the city. Light rail systems are planned for Aarhus, Odense, Copenhagen, and Aalborg. Construction of the Femahrn connection is expected to commence within a short time horizon and the Køge Bugt Motorway is currently undergoing expansion work. Long term Pressure on Public Finances One of the largest social transfer items, the national old-age pension, is under continuously growing pressure. As Danes live longer and longer, the costs for old-age pensions are increasing considerably. Costs for the provision of health and medical care services also increase with increased life expectancy, placing an additional strain on public finances. The overall increase in life expectancy, in combination with the low fertility quotient, result in a situation in which there are relatively fewer people to help contribute to public finances in the coming years. Thus it becomes increasingly difficult to maintain the current level of public spending for social transfers and service in the short- and long term. Therefore, in the coming years we should expect to see a wide range of reforms linked to the job market and social transfer costs, in order to be able to respond to this increased pressure on public finances. Small Increase in Gross Fixed Asset Formation Gross fixed asset formation has been growing since 2010 and totalled DKK BN in The interim figures for Q1 - Q indicate another increase. However, the investment level is still somewhat below the 2008 level of a total of DKK BN. The generally rising investment level suggests a rise in confidence in the future financial climate. The largest investment areas are housing and intellectual rights. Intellectual rights have seen a particularly noticeable increase over the past decade, and they are the only item, other than a decent increase in fixed asset investment, to show an 10 Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market

11 Figur 1.5: Betalingsbalancens løbende poster Figure 1.5: Current balance Figur 1.6: Renteudviklingen i Danmark Figure 1.6: Interest Rate Developments in Denmark % Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark Kilde: Danmarks Nationalbank Source: Danish National Bank Figur 1.7: Forbrugerprisinflation Figure 1.7: Consumer price Inflation Figur 1.8: Ledighed Figur 1.8: Unemployment Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark Figur 1.9: Lønudvikling Figure 1.9: Real Wage Developments Figur 1.10: Gini-koefficienten Figure 1.10: Gini-coefficient Coefficient Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark Kilde: Eurostat Source: Eurostat 11

12 Rente og inflation Fortsat lave renter De historisk lave renter har været en støttende hånd for den danske økonomi, hvilket især boligejerne har nydt godt af. Den Europæiske Centralbanks deflationsangst og forsøget på at hjælpe økonomien i gang er de primære årsager til den nuværende lave rente. Den danske udlånsrente følger generelt renteniveauet fra ECB. Så længe priserne ikke begynder at stige markant, forventes det, at renten holder sit nuværende lave niveau. Historisk lav inflation Forbrugerprisinflationen i Danmark har siden 2013 ikke oversteget 1%, og lå i 2014 på blot 0,6%. Den vægtede gennemsnitlige inflation i EU har, ligesom den danske, vist en faldende tendens igennem de seneste tre år, og endte på 0,5% i 2014 den laveste inflation i 60 år. Både europæisk og dansk inflation ligger i øjeblikket langt fra det officielle mål på 2%. Priserne forventes dog generelt at stige, når økonomierne får gang i hjulene og forbruget øges. Den nuværende udfordring er, at renten nærmest ikke kan justeres mere i nedadgående retning. Skulle der komme et negativt stød til dansk økonomi og et efterfølgende fald i forbrugertilliden er det derfor overvejende sandsynligt at vi kommer til at opleve faldende priser. En sådan deflation kan potentielt sætte gang i en negativ spiral, hvor forbrugerne udskyder deres indkøb af særligt varige forbrugsgoder grundet forventninger om, at varen er billigere i morgen end i dag. Der skal dog længerevarende og kraftig deflation til før denne frygt aktualiseres og det forventes således ikke at udvikle sig til et egentligt problem. En potentiel periode med deflation kan derimod i nogen grad være med til at stimulere økonomien, grundet stigende reallønninger, hvis den er kortvarig. Beskæftigelse og løn Flere finder beskæftigelse I november 2014 var der sæsonkorrigerede bruttoledige i Danmark. Sammenlignet med de nominelle ledighedstal fra årsskiftet, er dette betydeligt bedre, da tallet på det tidspunkt var omkring Den nuværende bruttoledighed svarer til 5% af arbejdsstyrken, hvilket stadig er noget højere end bunden fra 2007, hvor kun 2,5% af arbejdsstyrken var ledige. En bekymring i forhold til eventuelle stigninger i beskæftigelsesniveauet er, at Danmarks produktivitetsvækst har været langt under produktivitetsvæksten i nabolandene, hvilket til dels skyldes, at danske virksomheder ikke fuldt ud har justeret deres kapacitet til den økonomiske situation. Når den økonomiske vækst begynder at stige, vil det derfor ikke ubetinget føre til lavere arbejdsløshed, da der stadig er en mulig overkapacitet i virksomhederne og et potentiale for at øge beskæftigelsesgraden. increase since the start of the financial crisis in Housing investment is still badly hit, with 2013 being some 40% below the peak level of Current Account Balance Surplus Since 1990, Denmark has been a net exporter of goods and services, which means that there has been a current account surplus, save a few exceptions. Generally speaking, the trade of goods and services contributes positively, together with salaries and property income, while transfers between Denmark and other nations, primarily the EU, contribute negatively. The high level of international transfers is reflected in the fact that in 2013, Denmark was the second-highest per capita contributor to the EU, second only to Luxembourg. As a result of the current account surplus, Denmark has, according to the Danish National Bank, accumulated net foreign assets of just under DKK 800 BN, as per Q These receivables prove that, generally speaking, Denmark is doing well on the international stage, and that Danish goods and services are highly sought after outside of the country. Interest Rates and Inflation Continued Low Interest Rates In the past, low interest rates have lent a supporting hand to the Danish economy, particularly benefiting homeowners. The European Central Bank s fear of deflation and attempts to kickstart the economy have been the primary causes of the current low interest rate. The Danish lending rate generally follows the ECB level. Provided that prices do not start to increase significantly, it is expected that interest rates will stay at the current low level. Historically Low Inflation The consumer price inflation in Denmark has not been above 1% since 2013 and in 2014 was at just 0.6%. The weighted average inflation for EU mirrored the Danish one and showed a falling trend over the past three years, ending on 0.5% in 2014 the lowest inflation rate in 60 years. European and Danish inflation rates are currently far below the official 2% target. Prices are expected to rise generally once the economies gain momentum and consumption increases. As a general rule, inflation can be controlled through adjustments in interest rates. The current challenge is that the interest rate cannot realistically be reduced any further. If the Danish 12 Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market

13 En meget lav ledighedsprocent kan lægge et uhensigtsmæssigt stort pres på lønningerne i opadgående retning, idet virksomhederne i stigende grad vil være villige til at betale en høj løn for at tiltrække kvalificeret arbejdskraft. Den nuværende lave fertilitet kan betyde at dette pres øges fremover. I værste fald kan den danske arbejdsstyrke ikke varetage alle danske jobs i fremtiden, hvilket kan presse en række virksomheder til at søge mod udlandet. Stigende reallønninger kan presse virksomhedernes udgifter grundet den historisk lave inflation har reallønningerne i de seneste år været stigende på trods af den generelle økonomiske stagnation, hvilket har lagt et pres på virksomhedernes lønandel. Historisk set er lønnen særdeles ufleksibel i nedadgående retning. Der findes ganske få eksempler på overenskomster, hvor en lønnedgang er aftalt mellem parterne. Sammenholdt med den lave inflation de seneste år har virksomheder, som har forhandlet en nominel lønstigning på et par procent på plads med deres medarbejdere oplevet et stigende pres på lønudgifterne. Hvis inflationen ikke begynder at stige de kommende år, vil det lægge et yderligere pres på en række virksomheder, hvilket kan resultere i fyringer og i værste fald konkurser grundet stigende lønudgifter. Stigende indkomstulighed Gini-koefficienten er et mål for indkomstulighed, ofte målt på landebasis. En koefficient på 0 indikerer, at alle har den samme indkomst mens en koefficient på 100 indikerer, at en person (eller gruppering) har hele indkomsten i landet. Danmarks gini-koefficient i 2012 var på 29,4 ifølge Statistisk Tiårsoversigt Til sammenligning ses Eurostats beregnede gini-koefficient for udvalgte EU lande i 2012 i nedenstående tabel. Tabel 1.2: Gini-koefficienten Danmark Tyskland UK Sverige Slovenien Gini 28,1 28, ,9 23,7 Kilde: Eurostat Indkomstuligheden i Danmark ligger nogenlunde midt i feltet af EU lande. Det bør dog bemærkes at der i beregningen af gini-koefficienten kun indgår egentlig disponibel indkomst fra løn og overførsler. Andre velfærdsgoder, såsom gratis sundhedsvæsen og skolegang indgår ikke og gini-koefficienten kan derfor ikke direkte sammenlignes lande imellem. Udviklingen i gini-koefficienten over tid kan derimod bruges til at vise ændringer i et enkelt lands indkomstulighed. Danmarks gini-koefficient er steget markant siden 2002, hvilket vidner om en stigende indkomstulighed i samfundet. I Danmark skal den stigende gini-koefficient i nogen grad ses som endnu en effekt af den økonomiske krise. Når flere personer bliver ledige, vil mange miste en stor del af deres indkomst, hvilket medfører at economy is negatively impacted and sees a subsequent fall in consumer confidence, it is very likely that prices will fall. Such deflation has the potential to initiate a vicious cycle, making consumers postpone their spending on consumer durables in the hope that goods will be cheaper tomorrow than they are today. However, longer-lasting and stronger deflation is required for such fears to become a reality, and the expectation is that this will not present an actual problem. A potential deflationary period could, conversely, serve to stimulate the economy, as a result of an increase in real income, provided it is a short-lived phenomenon. Occupation and Wages Fewer Unemployed In November of 2014, the gross, seasonally corrected count of unemployment in Denmark amounted to 131,300 individuals. When compared with the nominal unemployment figure from the beginning of the year, this marks a considerable improvement, as the figure then was approx. 150,000. The current gross unemployment figure equates to 5.0% of the workforce, still somewhat higher than the lowest figure from 2007, when only 2.5% of the workforce was unemployed. One concern relative to a potential increase in the level of employment is that Denmark s growth in productivity has lagged significantly behind the growth in productivity of neighbouring countries, the reason being that Danish businesses have not fully adapted their capacities to the current financial reality. As economic growth increases, this might not lead to a definite drop in unemployment, as there is still a possible excess capacity in businesses and the potential to increase the employment rate. Extremely low unemployment rates can put undesirable amounts of pressure on businesses as they become increasingly willing to pay high wages in order to attract qualified staff. The current low fertility quotient may contribute to this pressure in future. In a worst-case scenario, the available Danish workforce will not be able to accommodate the demand for labour in Denmark, a situation which may push many businesses to relocate abroad. Growing Real Wages can Stress Business Costs A consequence of the historically low inflation level is an increase in real wages over recent years, in spite of the general economic stagnation, pressuring wage shares in businesses. In historical terms, wages are extremely inflexible in terms of downward developments. There are very few examples of industrial agreements involving an agreed wage reduction. When 13

14 gini-koefficienten stiger. Når økonomien forbedres og arbejdsløsheden falder, må det forventes, at koefficienten falder en smule igen. Et Internationalt perspektiv Positive tegn fra USA Amerikas Forenede Stater fortsætter de gode takter og et af de allervigtigste nøgletal, beskæftigelsen, vokser måned efter måned. Den amerikanske ledighed er med 5,6% ved udgangen af 2014 på det laveste niveau siden Samlet set er beskæftigelsen steget med 3 mio. personer i løbet af 2014, hvilket er det højeste tal i 15 år. Som storeksportør til det amerikanske marked er de positive takter i amerikansk økonomi godt nyt for Danmark. Fortsætter de gode takter i USA, vil det derfor påvirke den danske økonomi i signifikant positiv retning. Schweiz beviser, at den økonomiske situation ikke er under fuld kontrol Da Schweiz i starten af 2015 valgte at fjerne valutakursloftet over for euroen gik der en chokbølge gennem de finansielle markeder. Det var i nogen grad ventet, at SNB ville ændre på politikken omkring kursloftet, men i den grad uventet, at det helt blev fjernet. På trods af det voldsomme kursfald på aktiemarkedet, den kraftige styrkelse af schweizerfrancen og den dertilhørende svækkelse af den schweiziske konkurrenceevne var det en relativt kontrolleret og veltimet aktion fra centralbanken. Samlet set kom det de fleste europæiske lande til gode. Det viser dog samtidig, at landenes, herunder Danmarks, økonomi er enormt påvirkelige fra udefrakommende faktorer. SNB s beslutning virker om noget solidarisk i forhold til EU, men økonomier i andre verdensdele har ikke nødvendigvis konsekvenserne for de europæiske markeder som første prioritet, når de ændrer deres politik. Stor offentlig gæld i nogle EU lande Den danske statsgæld lå i 2013 på 44,5% af BNP. Til sammenligning ligger Grækenland på en kedelig sidsteplads i EU med en massiv gæld på hele 175,1% af BNP i Flere lande, inklusiv Irland, Italien og Portugal, ligger ligeledes over 100%. På trods af en generel bedring kan de værst gældsatte lande få svært ved at nedbringe gælden grundet høje renteudgifter, hvilket kan medføre statsbankerot. Særligt Grækenland ser ud til at få det svært og den førte politik angående sparekravene fra IMF og EU bliver central i denne sammenhæng. Oliepriserne spøger stadig Siden sommeren 2014 er prisen per tønde råolie styrtdykket verden over og den var primo januar 2015 på under halvdelen af prisen i juni året før. Som udgangspunkt kommer de lave oliepriser virksomheder og forbrugere til gode gennem lavere produktionsomkostninger og lavere forbrugerpriser. Mange olieproducenter combined with the low inflation rate over recent years, businesses negotiating a nominal, few-percent wage increase for their employees have experienced increased pressures on wage costs. If the inflation rate does not begin to increase in the coming years, this will apply additional pressure on many businesses, leading to redundancies and, in the worst case, bankruptcies resulting from increasing wage costs. Increasing Wage Divergence The Gini coefficient is a measure for income divergence, often measured on a national basis. A coefficient of 0 indicates that everyone receives the same income, while a coefficient of 100 indicates that one person (or grouping) receives all the income in the country. The Gini coefficient for Denmark in 2012 was 29.4, according to Statistisk Tiårsoversigt 2014 (Decadal Statistics). For comparison, the Gini coefficients for a range of EU countries, as calculated by Eurostat in 2012, are shown in the table below. Table 1.2: The Gini-coefficient The wage divergence in Denmark is placed roughly in the middle of the field of EU countries. It should be noted, however, that the calculation of the Gini-coefficient only considers real disposable income, in the form of wages and transfers. Other social insurance benefits such as free health and medical care and education are not included, and this means that the Gini-coefficient cannot be compared directly between countries. The development in the Gini-coefficient, however, can be used to show changes in the wage divergence of an individual country. The Gini coefficient for Denmark has risen significantly since 2002, demonstrating an increasing wage divergence. In Denmark, the increasing Gini coefficient is to some extent yet another result of the financial crisis. As more and more people become unemployed, many will lose a significant part of their income, leading to a rise in the Gini coefficient. As the economy generally improves and unemployment decreases, the expectation must be that the coefficient will fall again. Denmark Germany United Kingdom Sweden Slovenia Gini 28,1 28, ,9 23,7 Source: Eurostat 14 Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market

15 Figur 1.11: International handel mellem Danmark og USA Figure 1.11: International trade between Denmark and USA Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark Figur 1.12: Olieprisudviklingen Figure 1.12: Oil price development Kilde: Thomson Reuters Source: Thomson Reuters Figur 1.13: Valutakurs RUB/DKK Figure 1.13: Exchange rate RUB/DKK DKK per 100 RUB M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M09 Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark Aarhus Havn, Aarhus Kommune/Per Ryolf 15

16 Langelinie, By & Havn/Ole Malling An International Perspective Positive Signs from the USA The United States continues its positive growth and employment rates, one of the key indicators, continue to rise month after month. The US unemployment rate is at its lowest level since 2008, sitting at 5.6% at the end of Overall, the employment rate rose by 3 million in 2014, the highest figure in 15 years. With the US being a significant export market for Denmark, these positive developments in the American economy spell good news for Denmark. If the positive growth in the US continues, there will be a significant positive impact on the Danish economy. Switzerland is proof that the financial situation is not under control When Switzerland chose to no longer fix its exchange rate against the Euro at the beginning of 2015, the financial markets were badly shaken up. There had been some degree of expectation that the SNB would alter its fixed rate policy, but nobody had foreseen a complete abolishment. In spite of the substantial overall decline in share prices, the substantial strengthening of the Swiss Franc, and the associated weakening of Swiss competitiveness, this was a relatively controlled and well-timed action by the central bank. Collectively speaking, it brought benefits to the majority of the European countries. It does, however, also show that national economies, Denmark s included, are extremely sensitive to external influences. The decision by the SNB appears, if anything, to be a display of solidarity with the EU, but economies in other parts of the world will not necessarily have the consequences to the European markets in mind as their first priority when changing policies. Large Public Debt in some EU Countries The Danish public debt in 2013 was at 44.5% of the GDP. In comparison, Greece holds the somewhat unflattering last spot in the EU, with a colossal debt of 175.1% of the GDP in Several nations, including Ireland, Italy, and Portugal, are also above 100% in debt. In spite of general improvements, the nations with the worst debts may find it difficult to reduce their debts as a result of high interest payments, and national bankruptcy may be a consequence. Greece in particular looks to be set for a hard time, and the realised policies related to spending cuts demanded by IMF and the EU will play a key role. Oil Prices are Still an Issue Since Q2 2014, the price of crude oil has plummeted worldwide, and at the end of January 2015 oil cost less than half what it did in June the previous year. As a starting point, lower oil prices will benefit businesses and consumers as a result of lower production 16 Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market

17 sælger lige nu olie med store underskud. Forbliver prisen lav i en længere periode kan det betyde at nogle producenter må dreje nøglen om, hvilket kan sætte gang i en lavine af misligholdt gæld og i allerværste fald medføre en ny finansiel krise. Ifølge en rundspørge lavet af Børsen.dk forudser ledende økonomer, at olieprisen stabiliserer sig i niveauet USD i løbet af Flere af de adspurgte påpeger dog, at vi meget vel kan komme til at se yderligere fald i første halvår. Går oliprisen den forudsagte gang vil det formentligt betyde at en større international finansiel krise undgås. Ingen opblødning i Rusland/Ukraine konflikten Rusland-/Ukrainekonflikten og de tilhørende sanktioner mellem EU og Rusland rammer begge parter økonomisk. Samlet set er Rusland dog suverænt hårdest ramt. RUB/EUR kursen er faldet kraftigt siden oktober Dette har medført en stærkt dalende russisk købekraft i udlandet, hvilket går ud over de lande, som eksporterer til Rusland særligt Tyskland i EU. Den svage RUB mærkes også i Danmark, hvor eksporten i de første 10 måneder af 2014 var ca. DKK 2 mia. lavere end samme periode året før. Dette svarer til et fald på godt 20%. Importen af russiske varer var stort set uændret i samme periode. Hvor Rusland vil hen med deres nuværende dagsorden står stadig noget uklart. Umiddelbart ser konflikten ikke ud til at have nogen vindere, særligt ikke økonomisk. Det er samtidig uklart, hvornår og om forholdet mellem Rusland og EU/USA genoprettes til tidligere tiders niveau. Det er i denne sammenhæng vigtigt ikke at undervurdere Ruslands evne til at udholde et massivt internationalt pres. Øget indflydelse fra EU-skeptiske partier kan skabe uro Der er i øjeblikket en øget debat internt i nogle EU medlemslande om, hvorvidt medlemskab af dels unionen og euroen skal fortsætte fremover. Dette skal ses som endnu en afledt konsekvens af den økonomiske krise, hvorunder nogle EU lande ønskede at føre en anden pengepolitik end den som samlet blev gennemført af EU. Indtil videre er eventuelle euro-exits blevet ved snakken, men det kan meget vel ændre sig efter den næste runde af nationale valg i Europa. Danmark har i princippet mulighed for at føre en separat pengepolitik grundet euro-forbeholdet, men i praksis følges EU s politik slavisk på grund af den førte fastkurspolitik. Skulle Danmark afvige fra fastkurspolitikken, vil det formentligt skabe en mistillid til den danske handel med udlandet grundet øget usikkerhed omkring den fremtidige valutakurs. costs and lower consumer prices. Many oil producers are currently selling their oil with heavy losses. If the price stays low for an extended period, some producers may be forced to stop production, which could trigger an avalanche of non-performing debts and, in the worst possible scenario, another international crisis. According to a poll by Børsen.dk, leading economists predict oil prices to stabilise at the USD level in Several respondents, however, make the point that further price drops cannot be ruled out during the first half of the year. If oil prices do follow these predictions, the likelihood is that a large, international financial crisis can be avoided. No Softening in the Russia/Ukraine Conflict The Russia/Ukraine conflict and the attendant sanctions between the EU and Russia have financial ramifications for both parties. In the long run, however, Russia is by far the worst afflicted. The RUB/EUR rate has seen a significant drop since October This has resulted in a significant decrease in Russian purchasing power abroad, affecting the nations exporting to Russia in the EU, this affects Germany in particular. The weakened RUB can also be felt in Denmark, where exports for the first 10 months of 2014 were approx. DKK 2 BN lower than the same period the year before. This corresponds to a drop of just over 20%. The import of Russian goods was largely unchanged in the same period. It is still somewhat unclear what Russia intends to achieve with its current agenda. At face value, the conflict does not appear to have any winners especially not financially. It is also unclear when and if the relationship between Russia and the EU/USA can be restored to its former state. In this context, it is important not to underestimate Russia s ability to withstand massive international pressure. Increased Influence from EU Sceptical Parties Can Create Unrest There is currently increased debate in some EU member states as to whether membership of the union and use of the Euro should continue. This should be seen as another consequence of the financial crisis, during which certain EU nations wished to implement fiscal policies different from those championed by the EU. For now, potential exits from the union are still at the discussion stage, but this may easily change after the next round of national elections throughout Europe. In principle, it is possible for Denmark to lead a separate fiscal policy, due to its not participating in the Euro collaboration. However, in reality the EU policy is followed to the letter of the law, as a result of the exchange rate tie-in. If Denmark deviates from the currency tie-in, this will likely result in a loss of confidence in the Danish market due to the uncertainty of future exchange rates. 17

18 Moesgaard Museum, Aarhus Kommune/Per Ryolf 18 Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market

19 Ejendomsfinansiering I Danmark findes en række store udbydere af ejendomsfinansiering. Trenden har de seneste år gået imod at udbydere af forskellige finansieringstyper slår sig sammen. Dette har mindsket konkurrencen på markedet en smule, men samtidigt givet låntagerne mulighed for at få mere helstøbte finansieringsløsninger et samlet sted. Finansieringen af fast ejendom i Danmark kan som udgangspunkt inddeles i følgende tre hovedgrupper: - Realkreditinstitutter - Pengeinstitutter - Andre långivere Realkreditinstitutterne yder udelukkende lån med pant i fast ejendom. Fundingen foregår ved udstedelse og salg af obligationer med en pålydende rente til en markedsbestemt kurs. Obligationerne udstedes typisk med en løbetid på år og er ofte den billigste finansieringsform grundet den relativt lave risiko for lånyder. Pengeinstitutterne yder en række forskellige typer lån, både midlertidige og endelig finansiering. De midlertidige lån kan bl.a. ydes i form af byggekredit under opførelsen af et byggeri. Den endelige finansiering ydes ofte som et supplement til realkreditten og udgøres af bl.a. af banklån og prioritetslån, med eller uden pant i ejendommen. Andre långivere er en bred betegnelse for alle andre kilder til boligfinansiering end realkreditten og finansiering fra pengeinstitutter. Pantebrevslån benyttes ofte som en fællesbetegnelse for disse lån. Når det gælder det kommercielle ejendomsmarked udgøres de mest interessante långivere indenfor denne kategori af pensionskasser og private fonde. De fleste realkreditinstitutter har som regel et eller flere pengeinstitutter tilknyttet som moder/datterselskab, eller alternativt som fast samarbejdspartner. Det er således blevet muligt at få en samlet finansieringspakke fra en enkelt koncern, hvor der fx først ydes et byggelån til et ejendomsprojekt, som så overtages af et realkreditlån når ejendommen står færdig. Realkreditten i Danmark Den mest almindelige ejendomsfinansieringsform i Danmark er realkreditten. De tre mest populære realkreditlån målt på de totale udlån udgøres af rentetilpasningslån med afdragsfrihed, rentetilpasningslån uden afdragsfrihed samt fastforrentede lån uden afdragsfrihed (jf. figur 2.1). Rentetilpasningslånene blev introduceret i 1996 og det blev hurtigt den mest populære lånetype på det danske realkreditmarked. Som hovedregel er det muligt at låne op til 60 procent af markedsværdien af en erhvervsejendom gennem realkredit. For boligudlejningsejendomme er det dog muligt at låne op imod 80 procent. En oversigt over de mest udbredte erhvervsejendomme i Danmark sammen med lånegrænsen og den maksimale løbetid er givet i tabel 2.1. Property Financing In Denmark a number of major providers of real estate financing dominate the market. The trend in recent years has gone towards providers of the various types of financing joining forces. This has reduced competition in the market, but at the same time borrowers have gained the opportunity to get better integrated financial solutions through one-stop-shopping. The financing of real estate in Denmark can basically be divided into three main groups: - Mortgage banks - Banks - Other lenders Mortgage banks only provide loans with security in real estate. The funding is done through the issuance and sale of bonds with a coupon rate to a market-determined exchange rate. The bonds are typically issued with a term of years and are often the cheapest form of financing due to the relatively low risk for the lenders. The banks provide a variety of different types of loans, both interim and final financing. The temporary loan may take the form of credit during the construction of a building. The final financing is often granted as a supplement to the mortgage credit and is made up of, among others of bank loans and credits, with or without real estate as security. Other lenders is a broad term for all other sources of housing finance than mortgages and bank financing. When it comes to the commercial real estate market the most interesting lenders within this category are pension funds and private capital funds. Most mortgage banks usually have one or more banks affiliated to the parent/subsidiary. Therefore, it has been possible to get a complete financial solution from a single group. For example, a bank may grant a construction loan to a real estate project, which is refinanced by a mortgage when the project is completed. The Danish mortgage market The most common property financing in Denmark are mortgages. The three most popular mortgage types consist of adjustable-rate loans with an interest-only period, adjustable rate loans without an interest-only period and fixed-rate loans without an interest-only period (figure 2.1). Adjustable-rate mortgages were 19

20 Fastforrentede lån De fastforrentede lån har en pålydende rente som er fast over hele lånets løbetid. Lånene tilbydes primært som annuitetslån, hvor den periodevise ydelse er konstant i hele låneperioden. De periodevise rentebetalinger og afdrag er dermed fastlagt på forhånd. Dette giver gode muligheder for at budgettere langt ud i fremtiden da låntagerne allerede i dag ved, hvad de skal betale de næste 30 år. Idet rentens andel af den samlede ydelse med sikkerhed er faldende over lånets løbetid vil den månedlige ydelse efter rentefradrag være stigende for et fastforrentet annuitetslån. De fast forrentede lån oplever lige nu en stigende interesse grundet den historisk lave rente, hvor privatpersoner og professionelle investorer ser gode muligheder i at sikre sig en lav ydelse i en lang årrække fremover. Der er ligeledes gode udsigter for at kunne skære en stor portion af restgælden væk på de fastforrentede lån ved fremtidige rentestigninger gennem en konvertering. Variabelt forrentede lån Variabelt forrentede lån udstedes ligesom fastforrentede lån med en pålydende startrente. Renten reguleres dog i henhold til en på forhånd aftalt ledende rente. Den ledende rente fastsættes i de fleste tilfælde til at være enten CIBOR eller CITA renten. De variabelt forrentede lån har været populære i Danmark i en lang årrække. Den primære årsag til dette har været muligheden for at opnå en lavere rente end de udbudte fastforrentede lån i starten af lånets løbetid. Den lavere rente gør dermed at den initiale ydelse på lånet er lavere end for et fastforrentet lån. Herudover afdrages et variabelt forrentet lån hurtigere i starten grundet den lavere rente, hvilket reducerer noget af risikoen ved en fremtidig rentestigning idet denne kun påvirker de resterende afdrag. En type af variabelt forrentede lån er de såkaldte rentetilpasningslåne, hvor renten reguleres med lidt længere mellemrum end de klassiske variabelt forrentede lån. Hvor ofte renten reguleres fastsættes på forhånd for hele lånets løbetid. Normalt reguleres renten hvert 1, 3, 5 eller 10 år, hvorfor rentetilpasningslånene ofte betegnes F1, F3, F5 og F10 lån. Renteloft Variabelt forrentede lån ydes i nogen grad med et såkaldt renteloft. Når renten stiger vil den pålydende rente på lånet stige indtil den når renteloftet. Hvad der sker herefter afhænger af typen af renteloft. Renten kan enten blive låst på renteloftniveauet når dette nås, hvorefter ydelserne i resten af låneperioden i praksis optræder som et fastforrentet lån. Alternativt kan det aftales at renten kan bevæge sig ned under loftet igen, hvis renten falder under loftets niveau. Lånene med renteloft ligger i risikoprofil inde mellem de fastforrentede lån som betegnes som de mest sikre, og variabelt forrentede lån med korte tilpasningsperioder som betegnes som de mest usikre af annuitetslånene indenfor realkreditten. introduced in 1996 and they quickly became the most popular type of mortgage loans on the Danish mortgage market (figure 2.1). As a general rule, it is possible to borrow up to 60 percent of the market value of a commercial property through mortgages. For residential rental properties it is possible to borrow up to 80 percent. An overview of the most widely used commercial properties in Denmark together with the borrowing limit and the maximum term is given in table 2.1. Fixed-rate Mortages The fixed rate loans have a coupon rate which is fixed throughout the loan term. The loans are primarily offered as annuities, where the periodic payments are constant throughout the loan period. Therefore, the periodic interest payments and principal are determined in advance. This provides the opportunity to budget well into the future since borrowers already know what they have to pay the next 30 years. As the interest rate s share of the overall payments are declining over the term of the loan, the monthly payment when adjusted for the interest tax deduction is increasing over the loan period. Fixed-rate loans are becoming increasingly popular right now due to the historically low interest rates, where individuals and professional investors see opportunities in ensuring low payments for many years to come. The possibility to cut a large portion of the outstanding debt on the fixed-rate loans through future loan conversions also speak in favour of this type of loan right now. Adjustable rate mortgages Adjustable rate mortgages are issued with a floating nominal interest rate. The interest rate is adjusted, in accordance with an agreed upon leading interest rate. The leading interest rate is, in most cases, determined to be either the CIBOR or CITA rate. The adjustable-rate loans have been popular in Denmark for many years. The primary reason for this has been the possibility of obtaining a lower interest rate than the offered fixed-rate loans at the beginning of the loan term. The lower interest rate makes the initial payments on the loan lower than a comparable fixed rate loan. In addition the amortization on adjustable-rate loans is faster in the beginning due to the lower interest rate, which reduces some of the risk of a future rise in interest rates since this only affects the remaining payments. A type of adjustable-rate loans are the so called FX loans, where the interest rate is adjusted at less common intervals than the traditional adjustable-rate mortgages. How often the interest rate is adjusted is agreed upon in advance for the entire term of the loan. The interest rate is normally regulated after either 1, 3, 5 or 10 years, and these ARMs are therefore denoted F1, F3, F5 and F10 respectively. 20 Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market