LOKALPLAN Forslag BOLIGER M.M. VED BEDDINGEN, NYHAVNSGADE OG FRØGADE Ø-GADEKVARTERET

Transkript

1 LOKALPLAN Forslag BOLIGER M.M. VED BEDDINGEN, NYHAVNSGADE OG FRØGADE Ø-GADEKVARTERET AALBORG KOMMUNE TEKNIK- OG MILJØFORVALTNINGEN MARTS 2008

2 Lokalplanens høringsperiode på minimum 8 uger offentliggøres i pressen og på Indsigelser, bemærkninger og nærmere oplysninger: Aalborg Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen Stigsborg Brygge 5, Postboks Nørresundby Lokalplanlægger: Rie Malling, tlf Lokalplanen er udarbejdet af COWI as, Aalborg, i samarbejde med Aalborg Kommune Forsidebilledet viser lokalplanområdet fra sydvest (Nyhavnsgade)

3 Indholdsfortegnelse Vejledning Hvad er en lokalplan?...4 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål...5 Lokalplanområdet...6 Lokalplanområdets omgivelser...7 Lokalplanens indhold...7 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning...16 Tilladelser eller dispensationer efter anden lovgivning...20 Servitutter...20 Planbestemmelser Indledning Formål Område og zonestatus Arealanvendelse Udstykning Bebyggelsens placering og omfang Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Veje, stier og parkering Tekniske anlæg Miljø Grundejerforening Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug Lokalplan og byplanvedtægt Servitutter Retsvirkninger...30 Tinglysning...32 Bilag Erhvervskategorier, Bilag A *...33 Støj fra erhverv, Bilag B *...35 Parkeringsnormer, Bilag F *...37 * Bilagene stammer fra kommuneplanen. I lokalplanen er de medtaget i relevante uddrag. Matrikelkort... Bilag 1 Arealanvendelse... Bilag 2 Illustrationsskitse... Bilag 3 Aalborg Kommune

4 Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende. Illustrationsskitse, der viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Illustrationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. Øvrige bilag. Lokalplanen indeholder herudover følgende bilag: Erhvervskategorier, Støj fra erhverv, Støj fra trafik og Parkeringsnormer, som uddyber eller illustrerer lokalplanbestemmelserne. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. 4 Aalborg Kommune

5 Redegørelse Forslag Limfjorden KMD Værftshal Beddingen Hedegaard Østre Havnebassin Lauritzens Plads Busstop Busstop Gasværksvej Nyhavnsgade Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1: Luftfoto optaget Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et konkret ønske om at omdanne området og bygge nyt, så det kan rumme blandede byformål - primært boliger og liberale erhverv. Formålet med planen er at muliggøre omdannelsen og det ønskede byggeri, men hvor offentligheden samtidig sikres gode adgangsforhold til bl.a. de rekreative kajarealer mod fjorden og langs havnebassinet. Det nye byggeri skal samtidig tilpasses den oprindelige skala og struktur ved Østre Havn, med en blanding af store og høje Marts 2008 bygningsvoluminer. Der skal sikres vejadgang til området fra Beddingen. Det er også et formål at sikre en grøn tværgående stiforbindelse, så cyklister og fodgængere kan komme på tværs af den nye bydel ved Østre Havn. Endelig sikrer lokalplanen, at den gamle bevaringsværdige værftshal i området bevares. Lokalplanområdet er en del af det tidligere industriområde ved Østre Havnebassin, som i disse

6 Forslag Redegørelse år omdannes til blandede bymæssige funktioner. Øst for lokalplanområdet er der bl.a. opført et nyt kontordomicil (KMD) omkring den gamle tørdok, hvor byens primære værftsindustri i sin tid lå. Vest for havnebassinet står korn- og foderstofområdet ligeledes overfor en omdannelse, og længere mod vest omdannes arealerne ved Nordkraft og Kvægtorvet. Lokalplanområdet indgår i lokalplan , der blev udarbejdet for det nye byområde øst for havnebassinet. Nærværende lokalplan udarbejdes imidlertid for at muliggøre et byggeri i den ønskede skala samt sikre en ændret anvendelse af området. Lokalplanområdet Vest for havnebassinet ligger korn- og foderstofområdet, der også skal byomdannes inden for de kommende år. Lokalplanområdet er på ca m 2 og omfatter et landfast areal samt en del af fjorden og en del af Østre Havnebassin. Det tidligere erhvervsareal, der er privat ejet, henligger p.t. rømmet og byggeklart, bortset fra den gamle bevaringsværdige værftshal på den nordlige del af ejendommen. Værftshallen er opført i 1918 og har et let og elegant udtryk med opsprossede vinduesflader og flotte bygningsdetaljer. Bygningen har 3 etager, hvor øverste etage er tilbagetrukket. Terrænet i området er fladt og der er ingen beplantning. Lokalplanområdet støder op til Beddingen, der blev anlagt som adgangsvej til parkeringsarealerne ved KMD's nye bygning. Området ligger i byzone. Lokalplanområdet grænser op til Østre Havnebassin, der er en vigtig del af den rekreative forbindelse langs fjorden. Marts 2008

7 Redegørelse Forslag Mod syd grænser området op til Nyhavnsgade, der er én af de primære vejforbindelser til Midtbyen. Lokalplanområdets omgivelser Som det ses på luftfotoet s. 5 udgør lokalplanområdet en del af Aalborgs østlige havnefront med grænse til både fjorden og Østre Havnebassin. Mod øst grænser området op til KMD's nye kontordomicil samt en frikirke, der ligger på hjørnet af Gasværksvej. Syd for området ligger Nyhavnsgade, der er én af de overordnede indfaldsveje til Midtbyen. På modsatte side af Nyhavnsgade længere mod syd ligger Øgadekvarteret, der med sine flotte rødstenskarréer og Østre anlæg, tegner en markant profil af bydelen. Vest for havnebassinet ligger korn- og foderstofvirksomheden Hedegaard med sine høje siloer og pakhuse. Virksomheden er imidlertid ved at afvikle sine aktiviteter på Østre Havn for i stedet at flytte alle aktiviteter til havnen i Nørresundby. Afviklingen betyder samtidig, at omdannelsen af området til nye blandede bymæssige funktioner kan gå i gang inden for den nærmeste årrække. Endelig muliggør afviklingen af korn- og foderstofaktiviteterne, at der kan indpasses "miljøfølsomme" formål som boliger, kontorer mv. inden for lokalplanens område. Marts 2008 Den gamle værftshal i området har høj bevaringsværdi. Lokalplanen muliggør nye anvendelser af bygningen, men hvor udseendet bevares. Lokalplanens indhold Lokalplanen muliggør, at der kan opføres ny bebyggelse i området til boligformål samt erhvervstyper, som naturligt kan integreres med boliger. Der kan opføres ny bebyggelse med et samlet bruttoetageareal på ca m 2. De nye bygninger skal opføres som længehuse i etager, hvor øverste etage skal opføres som tilbagetrukket penthouse. Den maksimale bygningshøjde er fastsat til 35,5 m. Hensigten er, at bygningshøjden skal nedtrappes fra 10+1 til 7 etager i retning mod syd, så den højeste bygning ligger tættest på fjorden og den laveste mod Øgadekvarteret. På denne måde sikres der - i overensstemmelse med byrådets beslutning vedrørende omdannelsen af Østre Havn - en skalamæssig sammenhæng med det bagvedliggende byområde. Bebyggelsen skal placeres inden for to byggefelter udlagt parallelt med Beddingen og KMD's bygningsstrukturer øst for området. Bygningsdybden er fastsat til maks. 16,0 m ekskl. eventuelle altaner og andre lignende bygningsfremspring. Bygningerne skal endvidere placeres i den tvungne facadebyggelinie mod Beddingen. Inden for den resterende del af byggefelterne se Bilag 2 kan der kun etableres parkeringsdæk.

8 Forslag Redegørelse Visualisering af en mulig ny bebyggelse i lokalplanområdet set fra det nordvestlige hjørne af havnebassinet. A B Visualiseringer af en ny bebyggelse i lokalplanområdet (A) set fra Estlandsgade/Østerbro. Udsigtslinierne til fjorden og værftshallen er bevaret. På visualisering B er desuden vist en planlagt bebyggelse lige syd for lokalplanområdet. 8 Marts 2008

9 sla Fo r g Redegørelse 10 etager + penthouse 33m 30m Eksisterende lagerhal Private haver Østre havnebassin Promenaden Fællesvej 1,25m Grønt område Parkeringskælder Vest Øst 16 m 21 m Snit øst-vest gennem lokalplanområdet. Nord Syd 9 etager 8 etager Eksisterende lagerhal Limfjorden Private haver Promenaden Grønt område 7 etager Fællesvej 10 etager + penthouse 10 etager Grønt område Snit nord-syd gennem lokalplanområdet. Et forslag til disponering og udformning af området ses på illustrationsplanen på side 10 og Bilag 3. Der er desuden fastsat en tvungen facadebyggelinie mod Beddingen, så byggeriet orienteres så langt mod øst som muligt. På den måde sikrest den bedst mulige tilpasning til den eksisterende skala i området, og samtidig sikres der en vis åbenhed samt visuel kontakt til fjorden fra de bagvedliggende boligkarréer, jf. udsigtslinien på Bilag 2. De nye bygninger får fine udsigtskvaliteter over både fjorden og Østre Havnebassin. Visualisering set lidt længere fra øst. Marts 2008

10 Forslag Redegørelse OPHOLD STI HAVNE PROMENADE TRAPPEANLÆG Limfjorden STI LAV BRO BRANDVEJ STI HAVNEPROMENADE Havnepromenade STI BÆNKE BRANDVEJ OPHOLD BRANDVEJ OPHOLD TØRDOK KMD Gl. værftsbygning KMD H-PARKERING 20 M. CYKEL ETAPE-1 ETAPE-1 VARELEVERING /CONTAINERE Hedegaard as STI 10 TJENESTE BILER RECEPTION Byggefelt A Byggefelt B FORPLADS AFSÆTNING STI Østre Havnebassin Fælles ophold STI ETAPE-2 BYPARK ETAPE-3 FORTO FORTOV FORTOV FORTOV Rolls Royce Nyhavnsgade Forslag til disponering af bebyggelse, veje, parkering, beplantning mv. i lokalplanområdet. Foruden nybyggeri muliggør lokalplanen, at den gamle værftsbygning kan indrettes til nye aktiviteter, blot bygningen bevares med sit oprindelige udseende. Alle udvendige ændringer skal således godkendes af Aalborg Kommune. Ved eventuel brand o.l. kan bygningen genopføres på soklen. Bygningen kan anvendes til fx kontorerhverv samt publikumsorienterede funktioner som restauranter, butikker, kultur o.l. Lokalplanen muliggør endvidere, at der indpasses mindre pontoner o.l. i tilknytning til kajkanten langs 10 Marts 2008

11 Redegørelse Forslag fjorden og Østre Havnebassin - altså på søterritoriet. Pontonerne tænkes anvendt til rekreative funktioner, som naturligt hører til en offentlig havnepromenade, fx badebro, iskiosk o.l. Det er intentionen at ny bebyggelse skal udformes med et markant og nutidigt formsprog, men det skal samtidig forholde sig til de maritime omgivelser og de særlige arkitektoniske elementer, der kendetegner de omkringliggende industribygninger. Det kan f.eks. være enkle kompositioner, markante bygningsvoluminer, variation og vekselvirkning i facadens vertikale og horisontale elementer samt særlige bygningsdetaljer. Den tidligere værftsbygning er et eksempel på en meget enkel og velproportioneret bygning med store vinduespartier, der er indarbejdet som hele facadeelementer på en elegant og forfinet måde. Lokalplanens bestemmelser skal være med til at sikre, at disse intentioner føres ud i livet. Konkret skal nybyggeri gives et markant og nutidigt formsprog, der relaterer sig til de maritime omgivelser og som fremtræder i høj kvalitet. For at sikre en vis variation i bebyggelsens formsprog og facader er der fastlagt bestemmelser om, at der i takt med ændringer i etageantal og bygningshøjde og etableres visuelle "brud" - fx ved etablering af indsnit, bygningsfremspring, skift i materialevalg o.l. For inspiration henvises til de viste referencefotos på s Vejadgang til området skal ske fra Beddingen, der er koblet til rundkørslen ved Gasværksvej og Nyhavnsgade. Fra Nyhavnsgade er der direkte forbindelse til både motorvejen og den centrale del af Midtbyen. Fra Beddingen etableres der adgangsvej ind i området, som vist i princippet på Bilag 2 og Illustrationsplanen (Bilag 3). På sigt kan der endvidere etableres vejadgang fra vest (tidl. korn- og foderstofområde). Parkering i området skal primært ske på et parkeringsdæk, der etableres delvist under den nye bebyggelse og delvist under terræn, jf. principsnit på s. 9. Der kan etableres parkeringsdæk inden for hele byggefeltet angivet på Bilag 2. Adgang til p- dæk skal også ske inden for byggefelterne, som vist i princippet på Bilag 2. Den del af parkeringsdækket, der ikke er bebygget, kan på "overfladen" indrettes udendørs ophold, fx individuelle terrasser eller fælles opholdsareal. Der kan også indrettes tagterrasser til formålet. Det centrale opholdsareal vest for den nye bebyggelse tænkes udformet med et parkagtigt præg. Arealet er til områdets beboere, men skal samtidig "åbnes visuelt" mod den offentligt tilgængelige havnepromenade, så det synes som et semi-offentligt areal, som man godt kan færdes på tværs af. Beplantning skal derfor have en transparent karakter og vælges ud fra overvejelser omkring de særlige vækstbetingelser ved fjorden. Der sikres endvidere opholdsareal ved den gamle værftsbygning, som skal fremtræde med en blanding af beplantning og belægningsflader. Visualisering af en ny bebyggelse set fra nordsiden af fjorden (fra den tidligere Kemiragrund). For at sikre en vis kvalitet og sammenhæng i udformningen af de udendørs opholdsarealer og øvrige ubebyggede arealer indeholder lokalplanen en bestemmelse om, at der skal udarbejdes en samlet plan Marts

12 Forslag Udkast Redegørelse NN-NNN Boliger Anvendelse m.m. & ved sted, Beddingen, by Nyhavnsgade og Frøgade, Ø-gadekvarteret a) Boligblok i Duisburg, Tyskland af Ingenhoven, Overdiek & Partner. c) Helsingborg??? c) Boliger på havnefronten i Helsingborg Det er intentionen at ny bebyggelse skal udformes med Miljøvurdering af planer og programmer et markant og nutidigt formsprog, men det skal samtidig Bl.a. alle lokalplaner og kommuneplantillæg skal forholde sig til de maritime omgivelser og de særlige screenes i henhold til "Lov om miljøvurdering af arkitektoniske elementer, der kendetegner de omkringliggende industribygninger. Det kan f.eks. være enkle planer og programmer". Vurderingen bør foretages af planlæggeren og en miljømedarbejder i fællesskab. kompositioner, markante bygningsvoluminer, variation og vekselvirkning i facadens vertikale og horisontale elementer samt særlige bygningsdetaljer. Ved eventuel klage over en landbrugsejendoms forhold - typisk vedr. lugt, støv, støj og fluer - kan kommunen meddele påbud om at foretage afhjælpende foranstaltninger. b) Boligblok i Graz, Østrig af Riegler & Riewe: Detaljer af rør og gitter giver industriel karakter. Den specifikke del (se eksemplet nedenfor, der stammer fra LP , Boliger og rekreative formål, Smalby, Langholt): 12 Marts Måned år

13 Redegørelse Lokalplan NN-NNN Boliger m.m. ved Beddingen, Nyhavnsgade og Frøgade, Anvendelse Ø-gadekvarteret & sted, by Forslag Udkast Udkast Bebyggelse i tegl Ved eventuel klage over en landbrugsejendoms Den specifikke del (se eksemplet nedenfor, der stammer fra LP , Boliger og rekreative formål, forhold - typisk vedr. lugt, støv, støj og fluer - kan kommunen meddele påbud om at foretage afhjælpende foranstaltninger. Smalby, Langholt): Inden for 300 m fra den kommende byzonegrænse er der kun én landbrugsejendom med dyrehold, Den specifikke del (se eksemplet nedenfor, der stammer fra LP , Boliger og rekreative formål, nemlig Øster Hassing Vej 44, der er registreret som husdyrbrug, med 2½ dyreenheder. Så længe dyre- Smalby, Langholt): j) d) Kulturcenteret i i Tapiola, Finland af Arto af Arto Sipinen: Sipinen: Facadeforskydninger og påsatte vertikale detaljer. k) Boligblok i Østrig af??? d) Miljøvurdering??????????? af planer og programmer Bl.a. alle lokalplaner og kommuneplantillæg skal screenes i henhold til "Lov om miljøvurdering af planer og programmer". Vurderingen bør foretages Miljøvurdering af planlæggeren af og planer en miljømedarbejder og programmer i fællesskab. Bl.a. alle lokalplaner og kommuneplantillæg skal screenes i henhold til "Lov om miljøvurdering af planer Ved eventuel og programmer". klage over Vurderingen en landbrugsejendoms bør foretages af forhold planlæggeren - typisk vedr. og en lugt, miljømedarbejder støv, støj og fluer i fællesskab. - kan kommunen meddele påbud om at foretage afhjælpende foranstaltninger. Bl.a. alle lokalplaner og kommuneplantillæg skal screenes i henhold til "Lov om miljøvurdering af planer og programmer". Vurderingen bør foretages af planlæggeren og en miljømedarbejder i fællesskab. Ved eventuel klage over en landbrugsejendoms forhold - typisk vedr. lugt, støv, støj og fluer - kan kommunen meddele påbud om at foretage afhjælpende foranstaltninger. e) Boligblok i Helsinki, Finland af Gullichsen Vormala: Den e) Boligblok specifikke i Helsinki, del (se eksemplet Finland af nedenfor, Gullichsen der Vormala: stammer Både fra vandrette LP , og vertikale Boliger artikuleringer og rekreative i formål, facadens Både vandrette og vertikale artikuleringer i facedens komposition samt facedeforskydninger og fi ne detaljer. Smalby, komposition Langholt): samt facadeforskydninger og fine detaljer. Inden for 300 m fra den kommende byzonegrænse er der kun én landbrugsejendom med dyrehold, nemlig Øster Hassing Vej 44, der er registreret som husdyrbrug, med 2½ dyreenheder. Så længe dyreholdet holdes under 15 dyreenheder, er der ikke Måned Marts 2008 år 13 5 Måned år 3

14 Forslag Udkast Redegørelse NN-NNN Boliger Anvendelse m.m. & ved sted, Beddingen, by Nyhavnsgade og Frøgade, Ø-gadekvarteret h) Villa Mazag i Spanien af Ignacio Capitan Camona: Facadeforskydninger og vertikale detaljer. f) Punkthuse i Innsbruck af Baumschlager & Eberle. g) Boligblok i Østrig???: Skodderne giver dybde og variation i facaden. i) Studie House i London af Sergison Bates: Ru tegl og tilbagetrukne vinduer giver dybde i facaden Marts Måned 2008 år

15 Udkast Redegørelse Redegørelse Lokalplan Lokalplan NN-NNN NN-NNN Boliger m.m. ved Beddingen, Anvendelse Nyhavnsgade & sted, byog Frøgade, Anvendelse Ø-gadekvarteret & sted, by Forslag Udkast Miljøvurdering af planer og programmer Bl.a. alle lokalplaner og kommuneplantillæg skal screenes i henhold til "Lov om miljøvurdering af planer og programmer". Vurderingen bør foretages af planlæggeren og en miljømedarbejder i fællesskab. Ved eventuel klage over en landbrugsejendoms forhold - typisk vedr. lugt, støv, støj og fluer - kan kommunen meddele påbud om at foretage afhjælpende foranstaltninger. Den specifikke del (se eksemplet nedenfor, der stammer fra LP , Boliger og rekreative formål, Smalby, Langholt): Inden for 300 m fra den kommende byzonegrænse er Charlottehaven der kun én landbrugsejendom København, Landskabsarkitekt med dyrehold, nemlig Stig L. Øster Andersson Hassing Vej 44, der er registreret som husdyrbrug, med 2½ dyreenheder. Så længe dyreholdet holdes under 15 dyreenheder, er der ikke forskel på retstilstanden for ejendomme før og efter lokalplanens vedtagelse. Miljøvurdering af planer og programmer Bl.a. alle lokalplaner og kommuneplantillæg skal screenes i henhold til "Lov om miljøvurdering af planer og programmer". Vurderingen bør foretages af planlæggeren og en miljømedarbejder i fællesskab. Charlottehaven København, Landskabsarkitekt Stig L. Andersson l) Charlottehaven ved Nordhavn Station, København Inspiration af SLA. til indretning, beplantning, belægning mv. af fælles fri- og opholdsarealer i lokalplanområdet, herunder også udformning af havnepromenaden. m) Promenaden langs kajkanten Miljøvurdering af planer og programmer Bl.a. alle lokalplaner og kommuneplantillæg skal screenes i henhold til "Lov om miljøvurdering af planer og programmer". Vurderingen bør foretages af planlæggeren og en miljømedarbejder i fællesskab. Ved eventuel klage over en landbrugsejendoms forhold - typisk vedr. lugt, støv, støj og fluer - kan kommunen meddele påbud om at foretage afhjælpende Østervangsskolen, foranstaltninger. Randers Kommune Den specifikke del (se eksemplet nedenfor, der stammer fra LP , Boliger og rekreative formål, Smalby, Langholt): Inden for 300 m fra den kommende byzonegrænse er der kun én landbrugsejendom med dyrehold, nemlig Øster Hassing Vej 44, der er registreret som husdyrbrug, med 2½ dyreenheder. Så længe dyreholdet holdes under 15 dyreenheder, er der ikke forskel Østervangsskolen, på retstilstanden Randers for ejendomme Kommune før og efter lokalplanens vedtagelse. n) Østervangskolen i Randers af Playscapes. Miljøvurdering af planer og programmer Bl.a. Story alle Garden, lokalplaner Oregon, og USAarkitekt kommuneplantillæg skal screenes i henhold til "Lov om miljøvurdering af planer og programmer". Vurderingen bør foretages af planlæggeren og en miljømedarbejder i fællesskab. Ved eventuel klage over en landbrugsejendoms forhold - typisk vedr. lugt, støv, støj og fluer - kan kommunen meddele påbud om at foretage afhjælpende foranstaltninger. Den specifikke del (se eksemplet nedenfor, der stammer fra LP , Boliger og rekreative formål, Smalby, Langholt): Inden for 300 m fra den kommende byzonegrænse er der kun én landbrugsejendom med dyrehold, nemlig Øster Hassing Vej 44, der er registreret som husdyrbrug, med 2½ dyreenheder. Så længe dyreforskel på retstilstanden for ejendomme før og efter o) lokalplanens Story Garden vedtagelse. i Portland, Oregon af Doug Macy Marts Måned år Måned 15 år 7

16 Forslag Redegørelse herfor, som kommunen skal godkende. For inspiration til udformning af fælles opholds- og friarealer henvises til de viste referencefotos på s. 15. Parkeringsbehovet fra funktioner i den gamle værftsbygning tænkes indrettet på terræn øst for bygningen, jf. illustrationsplanen s. 10. Sådanne større P-arealer på terræn ligesom KMD's arealer øst for Beddingen skal anlægges med beplantning. Lokalplanområdet disponeres desuden med to overordnede stiforbindelser for gående og cyklister en havnepromenade og en tværgående grøn stiforbindelse. Havnepromenaden tænkes anlagt som en del af den sammenhængende rekreative stiforbindelse, som kommunen ønsker etableret langs hele fjordkysten. Promenaden udlægges i mindst 10 m bredde og anlægges med hårde urbane belægninger - fx asfalt - der passer ind i omgivelserne. På Bilag 2 er endvidere vist en mulig stitilkobling mod vest til molen ved korn- og foderstofvirksomhederne. Her kunne der fx etableres en broforbindelse for cyklister og gående. Den tværgående rekreative stiforbindelse skal udformes med beplantning, så den får en frodig grøn karakter. Stien skal bl.a. sikre offentlig passage på tværs af det nye byområde fra boligbebyggelsen ved Flydedokken og Tørdokken i øst, henover Lauritzens Plads ved KMD til Østre Havnebassin vest for lokalplanområdet. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Opførelsen af Stuhrs Skibsværft ca Forholdet til kysten Lokalplanområdet ligger inden for den kystnære del af Aalborgs byzoneområde. Ifølge planloven skal der redegøres for, hvordan planlagte bebyggelser og anlæg i denne zone vil kunne påvirke kysten visuelt. Området ved Østre havn er kendetegnet ved store bygningsvoluminer, bl.a. korn- og foderstofvirksomhederne mod vest og KMD's nye domicil øst for lokalplanområdet, hvor bygningshøjderne varierer mellem ca meter. Jævnfør visualiseringerne på side 8 og 9. Ny bebyggelse i området kan opføres i op til 10+1 etager og med en maks. bygningshøjde på 35,5 meter. Det vurderes derfor, at bebyggelse i lokalplanområdet vil udgøre en naturlig del af byens østlige skyline og derfor ikke vil ændre den visuelle oplevelse af kysten væsentligt. Den planlagte bebyggelse er endvidere i overensstemmelse med kommunens ønsker for den fremtidige udvikling af Østre Havn, hvor nybyggeri skal tilpasses den eksisterende skala i området. Detailhandel I området kan etableres butikker på maks. 250 m 2, jf. kommuneplanen. Der kan i alt etableres 800 m 2 bruttoetageareal til detailhandel. Bevaringsværdige bygninger Aalborg Kommune har i bevaringsregistreret bygninger, der er opført før Registreringen fremgår bl.a. af Kommuneatlas Aalborg Syd/Nord og SAVE-registeret. Ifølge Kommuneatlas Aalborg Syd/Nord og SAVE-registeret er der én bevaringsværdig bygning i lokalplanområdet i form af en smuk ældre værftshal opført i Jævnfør Bilag 2, fotoet oven for og på side Marts 2008

17 Redegørelse Forslag Kommuneplanen Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde 1.4.D1 Østre Havn og er i overensstemmelse hermed. Lokalplan Hele lokalplanområdet er omfattet af lokalplan Erhvervs- og boligområde ved Østre Havn. Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af nærværende lokalplan ophæves lokalplan inden for lokalplanområdet. Bolig- og befolkningsprognose I Aalborg Kommunes boligprognose for perioden er det forudsat, at der i hele Midtby-området bliver etableret boliger i perioden. I kommuneplanens hovedstruktur er lokalplanområdet og de omkringliggende områder udpeget som højt prioriteret byomdannelsesområde. Skole og institutioner Der er følgende muligheder for børnepasning, skolegang og service i nærområdet: De 0-3 årige passes overvejende af dagplejemødre, men med mulighed for vuggestue (Spiren) på Hadsundvej 119. Herefter kan børnene optages i en af børnehaverne: - Børnehaven Lyøgade, Lyøgade (30 pladser) - Børnehaven Thomas Boss, Thomas Boss Gade 8 (46 pladser) - Børnehaven Østparken, Sjællandsgade 28 (30 pladser) - Børnehaven Aagaarden, Sankt Mortens Gade 4 (30 pladser) - Daginstitutionen Kastanien, Saltholmsgade 14 (31 pladser). Skolemæssigt hører området til Vejgaard Østre Skole. Skolen har ca. 700 elever fordelt på børnehaveklasse, klasse samt specialklasser. Herudover er der skolefritidsordning (DUS) og fritidstilbud for de lidt ældre elever. For ældre mennesker er der mulighed for hjemmehjælp mv. Alle pensionister kan endvidere benytte aktivitetscenteret Fyensgade-Centret (Fyensgade 25) og Aktivitetshuset Sjællandsgade (Sjællandsgade 26-28). Kollektiv trafik Området betjenes af buslinierne 18 og 39 (Gasværksvej) og 11 og 17 (Østerbro). Busserne har afgange 1-4 gange i timen. Miljøforhold Opvarmning Området har fjernvarmepligt. Det betyder, at ny byggelse skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisning. El og vand Området vandforsynes fra Aalborg Kommunes Vandforsyning. Grundvand Lokalplanområdet ligger i et område med begrænsede drikkevandsinteresser. Kloakering Lokalplanområdet er omfattet af Aalborg Kommunes Spildevandsplan. Hovedparten af området er fællesprivat separatkloakeret, mens en mindre del er offentligt separatkloakeret. Lokalplanområdet skal separatkloakeres. Overfladevand og spildevand fra lokalplanområdet skal afledes til det fællesprivate kloaksystem i området. Overfladevand udledes til Limfjorden via et privat udløb, mens spildevand ledes til rensning ved Renseanlæg Vest. Marts

18 Forslag Redegørelse Olieledning På matriklerne 5bb er tinglyst placering af en olieledning med tilhørende ventilbrønde samt transmissions- og el-kabler med tilhørende overjordiske el-skabe. Bebyggelse, etablering af ledningsanlæg, plantning af træer eller buske med dybtgående rødder, opfyldning eller udgravning må ikke foretages inden for en afstand af 2,5 m til hver side fra ledningens midtpunkt. Deklarationen vurderes ikke at være til hinder for lokalplanens realisering. Renovation - etageejendomme Ved etageejendomme vurderes, om der er så store affaldsmængder, at der er basis for at etablere affaldsøer på grunden. Opsamlingen kan ske i kuber/containere, eller, hvor det er praktisk muligt og økonomisk forsvarligt, i underjordiske containere. Underjordiske løsninger er mindre synlige og støjgenerne er mindre. Ved større boligkomplekser kan der med fordel etableres plads til central opsamling af eksempelvis storskrald, metal, elektronikaffald og farligt affald. De to sidstnævnte affaldstyper skal kunne opbevares aflåst. Dvs. egentlige genbrugspladser/miljøpladser. Fordelen ved denne løsning er, at der opnås bedre udnyttelse af udstyr, nemmere opsyn og mere fleksibilitet for beboerne. Hvor mulighederne taler for det, bør det overvejes, om der skal etableres underjordiske affaldssystemer såsom centralsug eller mobilsug for de fraktioner, som indgår i kildesorteringen. Ved meget store sammenhængende områder med mange boliger bør det overvejes, om der med fordel kan etableres underjordiske affaldssystemer (centralsug eller mobilsug) for én eller flere af de affaldsfraktioner, der forekommer i husholdningen. Yderligere oplysninger findes på eller på tlf Renovation - erhverv Ved erhvervsejendomme bør der udlægges arealer til opsamling af affald, så det sikres, at der er plads til en rationel affaldssortering og opbevaring. Af hensyn til fremkommeligheden i området skal køreveje for renovationsbiler og vendepladser indrettes efter reglerne i Aalborg Kommunes "Regulativ for Dagrenovation". Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Aalborg Kommunes "Regulativ for Dagrenovation". Hvor der er behov for at opsamlingen af affald skal ske i storcontainere, skal der tages hensyn til, at containeren skal kunne tømmes af en lastbil, som skal kunne komme helt hen til containeren. Ved detailhandelsbutikker bør der, afhængigt af butikstypen, tages højde for og afsættes plads til, at kunderne kan aflevere tom emballage som eksempelvis flasker, malingsrester og lign. Opsamlingen kan ske i kuber/containere. Ved underjordiske løsninger opnås mindre synlige affaldsløsninger ligesom støjgenerne mindskes. Yderligere oplysninger findes på eller på tlf Miljøvurdering af planer og programmer Aalborg Kommune har foretaget en screening af lokalplanen i forhold til kriterierne angivet i lovens bilag 2. Forhold til eksisterende virksomheder Lokalplanområdet grænser op til eksisterende erhverv - bl.a. korn- og foderstofvirksomhed - som i henhold til miljølovgivningen skal holde en vejledende mindsteafstand på m i forhold til boliger, jf. Bilag A. Aktiviteterne i korn- og foderstofvirksomhederne har derfor betydet, at det frem til i dag ikke har været muligt at indpasse boliger inden for lokalplanområdet, bl.a. pga. støj-, støv- og 18 Marts 2008

19 Klient: TK Development A/S Vestre Havnepromon 9000 Aalborg Redegørelse Forslag lugtmæssige gener. Virksomhedsdriften på de pågældende arealer er imidlertid under afvikling og kun enkelte af bygningerne bruges aktivt p.t. I forbindelse med lokalplanudarbejdelsen er der derfor taget udgangspunkt i, at der inden for nærmeste fremtid - og inden lokalplanens endelige vedtagelse - foreligger en aftale med ejeren af de berørte ejendomme om, at virksomhedsdriften er definitivt ophørt. Dermed kan omdannelsen af lokalplanområdet inden for konsekvenszonen umiddelbart påbegyndes i henhold til lovgivningen om byomdannelse. Trafik og trafikstøj I forbindelse med ændrede anvendelser, ombygning og nybyggeri skal bebyggelse og opholdsarealer udformes således, at Miljøministeriets til enhver tid gældende grænseværdier for trafikstøj kan overholdes, p.t. vejledning nr. 4/2007. Lokalplanområdet er belastet med trafikstøj fra Nyhavnsgade, som har en trafikbelastning på biler (ÅDT) i Herudover forventes en markant stigning i trafikmængden på strækningen i de kommende år, bl.a. grundet den igangværende og planlagte omdannelse af havnefronten mod vest - herunder omdannelsen af Nordkraft og etableringen af Musikkens Hus mv. I 2020 forventes således en trafikbelastning på biler (ÅDT) på Nyhavnsgade. På den baggrund er der foretaget beregning af støjpåvirkningen af lokalplanområdet for situationen i både 2008 og Begge situationer viser en overskridelse af den gældende grænseværdi på 58 db(a) på det udendørs opholdsareal på terræn samt på den sydlige bygningsgavl og en del af den Klie TK Ves 900 Pro P-6 Stø Stø Vejt Mod Aalo Sce Traf ÅDT II Klient: TK Development A/S Vestre Havnepromonade Aalborg Projekt: P A Støjredegørelse - vejtrafik Støjudbredelse fra: Vejtrafik -Nyhavnsgade Modelgrundlag: Aalobrg Kommunes kortlægning af vejtrafik Scenarie: Trafiktal dateret frem til 2020 ÅDT: 27000, ÅDTH: 5% Målforhold 1 : m Lden [db(a)] - 1,5 m.o.t. <= < <= < <= < <= < <= < <= < I II I II 8 7 Klient: TK Development A/S Vestre Havnepromonade Aalborg Projekt: P A Støjredegørelse - vejtrafik Støjudbredelse fra: Vejtrafik -Nyhavnsgade Modelgrundlag: Aalborg Kommunes kortlægning af vejtrafik Scenarie: Trafiktal reference ÅDT: 12524, ÅDTH: 7% Målforhold 1 : m Lden [db] - 1,5 m.o.t. <= < <= < <= < <= < <= < <= < I Signaturer 10 Linie Højdekurve Bygning Beregningsområde 9 Trafik - vej 8 II Klient: TK Development A/S Vestre Havnepromonade Aalborg Projekt: P A Støjredegørelse - vejtrafik Støjudbredelse fra: Vejtrafik -Nyhavnsgade Modelgrundlag: Aalborg Kommunes kortlægning af vejtrafik Scenarie: Trafiktal reference ÅDT: 12524, ÅDTH: 7% Målforhold 1 : m Lden [db] - 1,5 m.o.t. <= < <= < <= < <= < <= < <= < I II I Klient: TK Development A/S Vestre Havnepromonade Aalborg Projekt: P A Støjredegørelse - vejtrafik Støjudbredelse fra: Vejtrafik -Nyhavnsgade Modelgrundlag: Aalborg Kommunes kortlægning af vejtrafik Scenarie: Trafiktal reference ÅDT: 12524, ÅDTH: 7% Målforhold 1 : m Lden [db] - 1,5 m.o.t. <= < <= < <= < <= < <= < <= < Signaturer Linie Højdekurve Bygning Beregningsområde Trafik - vej Projekt: P A Støjredegørelse - vej Signaturer Linie Mål 0 Støjudbredelse fra: Vejtrafik -Nyhavnsga Modelgrundlag: Aalborg Kommunes k Scenarie: Trafiktal reference ÅDT: 12524, ÅDTH: Lde Målforhold 1 : <= Lden [db] - 1,5 m.o.t 53 < <= 58 < <= 63 < <= 68 < <= 73 < <= 78 < Højdekurve Bygning Sig Beregningsom Trafik - vej Signaturer Linie Højdekurve Bygning Dok. nr. Dato Udført af Kontr. Godk. 7 : P A : : CPAN : JNIR : CPAN Signaturer Linie Højdekurve Bygning Dok. nr. Dato Udført af Kontr. Godk. : P A : : CPAN : JNIR : CPAN Dok. nr. Dato Udført af Kontr. Godk. : P-6 : 07 : CP : JN : CP Beregningsområde Beregningsområde Trafik - vej Trafik - vej Støjberegning (Soundplan) for 2020-situationen i lokalplanområdet - ÅDT: biler. Dok. nr. Dato Udført af Kontr. Godk. : P A : : CPAN : : CPAN Støjberegning (Soundplan) for 2008-situationen i lokalplanområdet - ÅDT: biler. Dok. nr. Dato Udført af Kontr. Godk. : P A : : CPAN : JNIR : CPAN Marts

20 Forslag Redegørelse vestvendte facade. Lokalplanen indeholder derfor en bestemmelse om, at den planlagte bebyggelse ikke må tages i brug, før det er dokumenteret, at den til enhver tid gældende grænseværdi for støj fra veje kan overholdes på de udendørs opholdsarealer. Konkret vurderes det, at det er nødvendigt at etablere støjafskærmning på terræn (støjskærm) samt udforme dele af boligbebyggelsen med støjisolerede facader og lukkede vestvendte altaner, jf. pkt. 3.1 i bestemmelserne. Jordforurening Lokalplanområdet er kortlagt på vidensniveau 2 i henhold til Jordforureningsloven (Lov nr. 370 af 2, juni 1999 med senere ændringer). Hvis arealanvendelsen af et kortlagt areal ønskes ændret til bl.a. bolig, offentlig legeplads, institution, rekreativt område eller alment tilgængeligt område, skal ejer eller bruger af arealet ansøge byrådet om tilladelse efter Jordforureningslovens 8, før man ændrer anvendelsen af det kortlagte areal. Hvis et kortlagt areal anvendes til bolig, rekreativt område, alment tilgængeligt område eller offentlig legeplads, skal ejer eller bruger ansøge byrådet om tilladelse efter Jordforureningslovens 8 før påbegyndelse af et bygge- eller anlægsarbejde på arealet. I forbindelse med bygge- og anlægsarbejder på en ubebygget del af et areal, der bruges til bolig eller offentlig legeplads, skal det på det berørte areal sikres, at det øverste 50 cm's jordlag ikke er forurenet eller at der er etableret en varig fast belægning (jf. Jordforureningslovens 72b). Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde konstateres tegn på jordforurening, der ikke er beskrevet i allerede foreliggende forureningsundersøgelser, skal arbejdet standses og kommunens Teknik- og Miljøforvaltning underrettes. Kommunen vurderer herefter, om der skal fastsættes vilkår for det videre arbejde. Der henvises til Miljøbeskyttelseslovens 21 og Jordforureningslovens 71. For kortlagte arealer gælder, at enhver flytning af jord bort fra det kortlagte areal skal anmeldes til byrådet, senest 4 uger før jordflytningen finder sted. Kommunen har på dette foreliggende grundlag vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om at udarbejde en miljøvurdering, da planen ikke må antages at få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. 3, stk. 3. Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning Trafikregulering Der kan ikke uden samtykke fra politiet gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se Færdselslovens 100). Kystdirektoratet Anlæg på søterritorie i havne, der ikke er omfattet af Havneloven (erhvervshavne), kræver tilladelse fra Kystdirektoratet. Arbejdet må ikke igangsættes, før Kystdirektoratet har afgjort, at projektet ikke kan antages at få væsentlig indvirkning på miljøet, eller der er udarbejdet en VVM-redegørelse og Kystdirektoratet efterfølgende har givet tilladelse til projektets udførelse. Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det 20 Marts 2008

21 Redegørelse Forslag pågældende område. Ved udarbejdelsen af lokalplanen er registreret flg. tinglyste servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet: Aalborg Kommune gør opmærksom på, at man ikke påtager sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler i oversigten. Matr.nr. 5adi og 5bb, Aalborg Markjorder Tinglyst: Titel: Dok om vedligeholdelse af kajindfatninger mv. Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Matr.nr. 5adi og 5bb, Aalborg Markjorder Tinglyst: Titel: Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Matr.nr. 5adi og 5bb, Aalborg Markjorder Tinglyst: Titel: Dok om bebyggelse mm. Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Matr.nr. 5adi og 5bb, Aalborg Markjorder Tinglyst: Titel: Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Matr.nr. 5bb, Aalborg Markjorder Tinglyst: Titel: Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Matr.nr. 5bb, Aalborg Markjorder Tinglyst: Titel: Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Matr.nr. 5bb, Aalborg Markjorder Tinglyst: Titel: Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Matr.nr. 5bb, Aalborg Markjorder Tinglyst: Titel: Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Matr.nr. 5bb, Aalborg Markjorder Tinglyst: Titel: Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Matr.nr. 5bb, Aalborg Markjorder Tinglyst: Titel: Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Matr.nr. 5bb, Aalborg Markjorder Tinglyst: Titel: Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Matr.nr. 5bb, Aalborg Markjorder Tinglyst: Titel: Dok om havnespor Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Matr.nr. 5bb, Aalborg Markjorder Tinglyst: Titel: Dok om færdselsret mv Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Matr.nr. 5bb, Aalborg Markjorder Tinglyst: Titel: Dok om færdselsret mm. Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Matr.nr. 5bb, Aalborg Markjorder Tinglyst: Titel: Dok om byggeretligt skel mv. Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Matr.nr. 5bb, Aalborg Markjorder Tinglyst: Titel: Dok om færdselsret mv. Påtaleberettiget: Aalborg Kommune Marts

22 Forslag Redegørelse 22 Marts 2008

23 Planbestemmelser Forslag Limfjorden STUHRS BRYGGE TØRDOKKEN SOYAGADE JORDNØDGADE LAURITZENS PLADS BEDDINGEN RAPSGADE VÆRFTSVEJ HAVNEMØLLEGADE FRØGADE NYHAVNSGADE STORMGADE NYHAVNSGADE SKIBSBYGGERIVEJ ESTLANDSGADE ØSTERBRO ØSTERPORT Meter 1:4.000 Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1:4.000 Indledning Lokalplanens bestemmelser er bindende og tinglyses på de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. Marts

24 Forslag Planbestemmelser 1. Formål Lokalplanens formål er at sikre 1.1 at området kan anvendes til blandede byformål som boliger, liberale erhverv, privat service, kulturelle samt rekreative formål, 1.2 at ny bebyggelse tilpasses både de industrielle og moderne bygningsmæssige omgivelserne mht. struktur og skala samt proportioner, materialer og farver, 1.3 at den gamle værftshal bevares og genanvendes, 1.4 et areal til en offentlig tilgængelig havnepromenade langs fjorden og havnebassinet, 1.5 en tværgående grøn stiforbindelse gennem området, 1.6 at vejadgang sker fra Beddingen Østre Havn, og 1.7 at parkering ved ny bebyggelse etableres delvist under terræn. 2. Område og zonestatus 2.1 Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på Bilag 1. Området er opdelt i delområderne I og II. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre: Aalborg Markjorder del af 5bb, del af 5adq, del af 5adi og del af Limfjordens vandareal samt alle parceller, der efter den udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2 Zoneforhold Området ligger i byzone. 3. Arealanvendelse 3.1 Anvendelse - delområde I Boliger (etage) #) Butikker, maks. 250 m 2 ) *) Restaurant*) Kulturelle formål*) Undervisning Rekreative formål Tekniske anlæg #) Hvis der etableres boliger skal det dokumenteres, at den gældende grænseværdi for støj fra vejtrafik på udendørs opholdsarealer (58 db(a)) kan overholdes. Det vurderes, at det er nødvendigt dels at etablere støjskærm på terræn, og dels at udforme dele af bebyggelsen med dobbeltfacader og lukkede altaner, for at kunne overholde den tilladte grænseværdi. Anvendelserne er specificeret i Bilag A. ) Samlet bruttoetageareal: max. 500 m 2. *) Publikumsorienterede funktioner skal overvejende indpasses i nederste etage. 3.2 Anvendelse - delområde II Kontorer Butikker, maks. 250 m 2 ) *) Restaurant*) Kulturelle formål*) Undervisning Rekreative formål Tekniske anlæg Anvendelserne er specificeret i Bilag A. ) Samlet bruttoetageareal: max. 300 m Marts 2008

25 Planbestemmelser Forslag *) Publikumsorienterede funktioner skal overvejende indpasses i bygningens nederste etage og orienteres mod havnepromenaden. 4. Udstykning Ingen bestemmelser. 5. Bebyggelsens placering og omfang 5.1 Placering Ny bebyggelse skal placeres inden for byggefelterne samt med facade i facadebyggelinien vist på Bilag 2. Der kan opføres i alt m 2 inden for lokalplanområdet. 5.2 Etager og bygningshøjder - Delområde I Inden for det nordlige byggefelt må bygninger opføres med etager, hvor øverste etage skal udføres som tilbagetrukket tagetage, og en maks. bygningshøjde på 35,5 m. Bebyggelse i 10+1 etager skal placeres længst mod nord og bebyggelse i 10 etager længst mod syd, som vist på Bilag 2*). Inden for det sydlige byggefelt må bygninger opføres med 7-9 etager og en maks. bygningshøjde på 30,0 m. Bebyggelse i 9 etager skal placeres længst mod nord og bebyggelse i 7 etager længst mod syd, som vist på Bilag 2*). Bygningshøjder måles fra naturligt terræn (2,30 m DVR90**). Ved eventuelle publikumsorienterede funktioner skal således sikres handicapvenlige adgangsforhold. *) Hensigten er, at den nye bebyggelse visuelt trappes ned fra nord til syd. På denne måde sikres det, at skalaen i området tilpasses omgivelserne bedst muligt, hvor de højste bygninger placeres ud til fjorden og udsigtskvaliteterne og de laveste bygninger mod karrébebyggelsen i Øgadekvarteret. **) Sokkelkoten skal fremtidssikre bebyggelsen i området mod forventede fremtidige vandstandsstigninger og minimere oversvømmelsesrisikoen. 5.3 Husdybde og altaner - Delområde I Bygninger inden for delområdet må maks. have en husdybde på 16,0 m ekskl. altaner. Eventuelle altaner må højst fremtræde med en dybde på 1,80 m i forhold til bygningskroppen og må ikke udformes som altangange. Altaner skal fremtræde i materialer med et let og transparent udtryk, fx glas, træ, spinkle stålkonstruktioner o.l. Der må ikke etableres altaner i stueetagen. 5.4 Penthouse - Delområde I Ved indpasning af penthouse skal dette udformes med en dybde på højst 2/3 af den generelle husdybde (16,0 m). 5.5 Mindre bygninger - Delområde I Garager, cykelskure, affaldsstationer o.l. skal integreres i hovedbebyggelsen og skal således placeres inden for byggefelterne på Bilag Delområde II - bevaringsværdig værftshal Byggefeltet kan ikke bebygges yderligere. Ved evt. brand o.l. kan bygningen genopføres på soklen. 5.7 Ikke-landfaste anlæg Inden for lokalplanens område kan der i tilknytning til kajkanter langs fjorden og Østre Havnebassin etableres mindre ikke-landfaste anlæg på søterritoriet, fx. mindre pontoner til badning og andre rekreative funktioner. 5.8 Tekniske anlæg Inden for lokalplanens område kan der opføres transformerstationer og andre tekniske anlæg til områdets forsyning. Marts

26 Forslag Planbestemmelser 5.9 Tekniske installationer Tekniske installationer (motorer, rør, kabler og teknikhuse til fx ventilation) må ikke placeres synligt på bygningssider eller tag, men skal integreres i bygningen. Eventuelle elevatortårne må overskride den maksimale bygningshøjde i det omfang, det er teknisk nødvendigt for at kunne betjene øverste etage. 6. Bebyggelsens udseende - delområde I Det er intentionen, at ny bebyggelse i området skal have et markant og nutidigt formsprog, men det skal samtidig relatere sig til de maritime omgivelser og de særlige arkitektoniske elementer, der kendetegner de omkringliggende industribygninger. Det kan fx være en enkel komposition, tilsvarende volumin, variation og vekselvirkning i facadens vertikale og horisontale elementer, særlige bygningsdetaljer o.l. Bebyggelsens udformning, materialer, farver mv. skal endvidere have en god helhedsvirkning - både indbyrdes og i forhold til omgivelserne - samt fremtræde i høj kvalitet. For inspiration henvises til fotos'ene a)-i) på side i redegørelsen. 6.1 Bygningsfacader - Delområde I Facader på ny bebyggelse skal fremtræde i naturlige, genanvendelige materialer som tegl, natursten, puds, træ, metal, beton og glas. Facader eller facadepartier i glas skal fremtræde transparente. Ved opførelse af nybyggeri i delområdet skal det sikres, at der etableres visuelle brud i bygningsfacaden i takt med skift i bygningshøjde og etageantal, som vist i princippet på Bilag 2*). Brud skal enten ske ved: Eksempler på, hvordan der i princippet kan etableres visuelle brud i bygningsfacaden. jf. stk indskæring i facaden i en bredde af min. 4,0 m og med en dybde på min. 1,0 m eller ved en kombination af to af følgende muligheder: - indskæring i facaden i en bredde af min. 2,0 m og med en dybde på min. 1,0 m 26 Marts 2008