COLLIERS PULS Q STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET. Markedsupdate: Intet nyt under solen. Udsigt til flere hotelsenge i København i 2025

Transkript

1 COLLIERS PULS STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q Markedsupdate: Intet nyt under solen 2 Udsigt til flere hotelsenge i København i Hoteller bør satse på at være unikke 4 Hollandsk hotelkoncept vil revolutionere branchen 6 Ejendomsekspert til danske virksomheder: Vink farvel til traditionel indretning af arbejdspladser 8 Markedsleje og afkastkrav 10

2 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q3 / 2017 SIDE 2 Mia. kr Transaktionsvolumen fordelt på ejendomstype Q % 68% 3% 6% 19% Kilde: Colliers International Transaktionsvolumen på vej mod ny rekord Bolig Kontor Detail Industri og logistik Andet MARKEDSUPDATE Q3 2017: INTET NYT SOLEN Det begynder at blive temmelig trivielt at give en status på markedet for erhvervsejendomme. Faktum er, at der ikke er noget epokegørende nyt siden sidste kvartal, for opsvinget fortsætter. Således er der fremgang i forbrug, eksport og beskæftigelse. Det har der været i hele 6 kvartaler i træk, hvilket ikke er set siden før finanskrisen. På baggrund af de positive økonomiske nøgletal har regeringen opjusteret forventningerne til væksten i år, så den nu forventer en vækst i bruttonationalproduktet (BNP) på 2,4 % tegner dermed til at give den højeste BNP-vækst i 11 år, og væksten forventes at fortsætte i Vi har stadig historisk lave renteniveauer, og også det forventes at forblive uændret længe endnu. Ikke mindst fordi det europæiske renteniveau holdes nede på grund af Den Europæiske Centralbanks (ECB) opkøb af statsobligationer. Derudover, ser nogle investorer Danmark som en sikker havn, hvilket medfører en høj efterspørgsel efter danske statsobligationer, som er med til at holde renten nede i Danmark '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 Kilde: Colliers International Tomgangen lavere end for et år siden i alle segmenter '15 '16 '17 REKORDHØJT TRANSAKTIONSVOLUMEN Store enkelt- og porteføljesager på over én milliard kroner har betydet markant vækst i transaktionsvolumen. Andet kvartal 2017 er det kvartal med størst transaktionsvolumen i nyere tid: 26,3 milliarder kroner. Dette er bemærkelsesværdigt i sig selv på grund af niveauet, som er over det samlede årlige niveau hvert eneste år i perioden Endnu mere opsigtsvækkende er det dog, at det sker i andet kvartal, da det typisk er i fjerde kvartal, der handles mest. Hvis trenden fortsætter, og fjerde kvartal bliver det største i 2017, så bliver årets transaktionsvolumen væsentligt større end hidtil antaget. Vores bud er minimum 78 milliarder kroner '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 For de enkelte segmenter (industri logistik/detail/kontor/investering) er der ikke sket noget banebrydende siden sidst, så for ikke at gentage os selv, vælger vi i denne status at sætte fokus på hotelmarkedet. Investorerne har for alvor fået øjnene op for hoteller som en attraktiv investeringsmulighed. Udover hoteller, bringer vi nyt om corporate solutions, hvor vi lige nu ser en global trend, der handler om et opgør med den traditionelle indretning af arbejdspladsen for at fremme trivsel og effektivitet. KONTOR DETAIL INDUSTRI OG LOGISTIK Kilde: Ejendomstorvet Eftertryk er alene tilladt med angivelse af kilde. Kontakt: Lisbeth Kempel, marketingdirektør / Mobil / lisbeth.kempel@colliers.com

3 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q3 / 2017 SIDE 3 UDSIGT TIL FLERE HOTELSENGE I KØBENHAVN I 2025 Hotelmarkedet boomer landet over, særligt i København pibler det frem med nye hoteller. FRANS BARKLER Erhvervsmægler Mobil frans.barkler@colliers.com Kombinationen af finanskrisens endeligt og investorer med et godt øje til København sender antallet af hotelbyggerier i hovedstadsområdet i vejret. Det fortæller Frans Barkler, erhvervsmægler hos Colliers International: I løbet af de seneste 2-3 år har vi haft en kraftig vækst i antal turister og forretningsfolk fra både ind- og udland. De er hotellernes primære kundegrupper, og derfor ser vi en øget interesse fra investorer i markedet for attraktive, geografiske placeringer. Jeg oplever særlig stor interesse for København, men også i byer ude i landet som Esbjerg, Vejle, Odense, Aalborg og Aarhus sker der mange spændende ting på hotelmarkedet, siger Frans Barkler. DE STORE BLIVER STØRRE Ifølge Colliers data er der hotelværelser i København i dag. Frem mod 2021 er der på nuværende tidspunkt planlagt flere hotelværelser, og det er en stigning på 28%. Men Frans Barkler spår endnu flere hotel-kvadratmeter i hovedstaden. Frem mod 2025 er der ifølge vores analyser projekteret en øget kapacitet på 50% i forhold til i dag, siger han, og påpeger en tendens til, at de store spillere på markedet bliver større, samtidig med at de også antager nye skikkelser. Aktiemarkedet har længe været et meget volatilt investeringsområde for pensionskasserne, som nu bevæger sig endnu mere ind på ejendomsmarkedet. Et hotel med den rigtige placering er en attraktiv investering for pensionskasserne, fordi der arbejdes med lange lejekontrakter og meget store likvide, internationale lejere. Dem, der kan udnytte afskrivningerne, får desuden et spændende cash flow. Men vi har endnu til gode at se internationale hotelinvestorer, som arbejder mere konsekvent med hoteller som aktiver med management og omsætningsbaserede kontrakter, forklarer Frans Barkler.

4 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q3 / 2017 SIDE 4 Ældre standardhoteller bør udtænke et særligt brand og vægte refurbishment for at kunne følge med. Der er desuden et stort fokus på social living som koncept netop nu. Frans Barkler, Colliers International HOTELLER BØR SATSE PÅ AT VÆRE UNIKKE Efterspørgslen på hotelovernatninger stiger, og flere hotelkæder ruster sig til kamp med renoveringer og udvidelser. Men ekspert vurderer, at de bør tilbyde mere og andet end værelser med eget bad for at vinde gæsternes gunst. At ejendomsmarkedet endelig har vristet sig fri af finanskrisens lænker, nikker erhvervsmægler Frans Barkler fra Colliers International genkendende til. Han kan berette om et stigende antal ejendomshandler og investeringer i hoteller over hele landet. Det er ikke kun i København, hotelgæsterne efterspørger flere senge at sove i. Også i byer som Esbjerg, Vejle, Odense, Aalborg og Aarhus oplever jeg et marked i vækst, siger Frans Barkler. TRO FLYTTER INVESTERINGER Men selvom kapacitet i sig selv er en vigtig konkurrenceparameter, mener Frans Barkler, at danske hoteller også bør tænke ud af den berømte boks og differentiere sig på andre parametre for at være med i konkurrencen. Investorer tenderer til at fokusere meget på lejeprisen og på sikkerheden fra den hotelkæde, der står bag, men det er også vigtigt at sætte sig ind i konceptet bag kæden, siger Frans Barkler, og uddyber: Jo større udbuddet er, desto hårdere bliver konkurrencen. Det lægger pres på priserne, og derfor skal hotellerne arbejde på at skille sig ud fra mængden. For eksempel bør ældre standardhoteller udtænke et særligt brand og vægte refurbishment for OVERNATNINGER I KØBENHAVN I 2016 at kunne følge med. Der er desuden et stort fokus på social living som koncept netop nu. Det kommer blandt andet til udtryk på

5 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q3 / 2017 SIDE 5 hoteller, hvor man får et lille værelse, men til gengæld bliver tilbudt store, lækre loungeområder, som man kan opholde sig i VÆRELSER I 2021 Colliers dataindsamling, projekteringer og analyser viser, at frem mod 2021 vil der blive bygget omkring flere hotelværelser i København. Med knap værelser i dag nærmer hovedstaden sig et totaludbud på hotelværelser. Det er en stigning på 28 procent i løbet af de næste fire år, og det er meget, siger Joseph Alberti, der er researchanalytiker hos Colliers. Flere nøgletal peger på fremgang i det københavnske hotelmarked, fremhæver han: kr. Nøgletal for København Den gennemsnitlige belægningsprocent er steget med 2,2 procentpoint fra første halvår 2016 i forhold til første halvår Den gennemsnitlige værelsespris er steget med 5,1 procentpoint i samme periode og ligger nu på 939 kroner. Samtidig er Rev- PAR Revenue Per Available Room steget med 7,3 procentpoint i samme periode, og det viser, at hotellerne er blevet bedre til at konvertere tilgængelige værelser til omsætning, forklarer Joseph Alberti. LANGTIDS-LEJE-TENDENSEN Frans Barkler har bemærket en anden trend ud over koncept-fokusset på hotelmarkedet. De såkaldte hotel-apartments er også en tendens med rygvind. Konceptet med et hotelværelse med eget køkken bliver stærkere og mere udbredt. Mange store virksomheder omkring de større byer efterspørger sådanne longstay-værelser, som de kan leje i helt op til et år, siger Frans Barkler, og konkluderer: Både virksomheder og privatpersoner har fået flere penge mellem hænderne siden finanskrisen, og flere undersøgelser viser, at de i stigende grad sætter pengene i oplevelser fremfor materielle goder. Det giver mærkbare, positive strømninger hele vejen rundt på hotelmarkedet. % FAKTA OM KONCEPT-HOTELLER // Den hollandske hotelkæde citizenm åbner et hotel i København i slutningen 2018 under konceptet luksus, som alle har råd til. En af kædens værdier er smart thinking, og fokus er på design, teknologi og bæredygtighed. // Holland er også base for hotelkæden Zoku, der satser på business-målgruppen, som har behov for både en seng at sove i og et sted at arbejde. Værelserne er såkaldte home/office hybrids, der er henvendt long staygæster. Kædens hoteller har social spaces, hvor gæsterne kan arbejde, spise, socialisere eller blot slappe af. // Den tyske hotelkæde 25hours Hotel består indtil videre af 10 hoteller fordelt i byer i Tyskland, Østrig og Schweiz. Konceptet er, at der ikke er et enslydende koncept alle hoteller er skræddersyet til det sted, de ligger. Overordnet set er fokus dog på oplevelser entertainment, surprises and fun, too som der står på kædens tyske hjemmeside Kilder: citizenm.com, livezoku.com, 25hours-hotel.com jan feb mar apr maj jun jul aug sep nov dec jan feb mar apr maj jun jul 0 Belægningsgrad højre akse Omsætning per tilgængelig værelse (RevPAR) Gennemsnitlig daglig pris i DKK (ADR) Kilde: NHC og Colliers International FRANS BARKLER Erhvervsmægler Mobil frans.barkler@colliers.com JOSEPH ALBERTI Research Analyst Cand. Polit. Mobil joseph.alberti@colliers.com

6 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q3 / 2017 SIDE 6 Zoku slog dørene op i juni 2016 med tilbud om blandt andet Zoku Loft XL et fleksibelt hybrid-værelse på 30 m 2, hvor du både kan bo og arbejde. HOLLANDSK HOTELKONCEPT VIL REVOLUTIONERE BRANCHEN Zoku er navnet på et nyt hotelkoncept, der med mantraet always beta vil revolutionere den klassiske måde at drive hotel på. Og København er i sigte. Jeg ville ønske, at jeg kunne leve på Zoku! Bedste hotel nogensinde! Hvilket fund! Sådan lyder nogle af anmeldelserne af hotellet Zoku i Amsterdam, som brugere på TripAdvisor har skrevet. Zoku slog dørene op i juni 2016 med tilbud om blandt andet Zoku Loft XL et fleksibelt hybrid-værelse på 30 m 2, hvor du både kan bo og arbejde. Men måske kan du nøjes med noget mindre? Så kan du få et Bootstrap Room 12 m 2 med en køjeseng og eget bad og derudover bruge hotellets Social Spaces som opholds-, arbejds-, spise- og møderum. Om efterspørgslen på denne type fleksible hotelværelser fortæller Johannes Menge, der er Development Manager i Zokukædens Global Rollout-team: Globaliseringen tager fart og med dén vigtigheden af millennials og deres købekraft og specifikke behov. Derfor er differentiering den helt rigtige tilgang til at forblive konkurrencedygtige i hotelbranchen. Vores mantra er always beta, og det refererer til, at vi konstant søger at forbedre os for at forstå vores målgruppes behov og krav. DE GLOBALE NOMADER Zokus historie begynder med et hul i markedet for innovative lejlighedshoteller, fortæller Johannes Menge. Det var hans chef, Managing Director Hans Meyer, der spottede det udækkede behov, og som efterfølgende satte sig for at researche på

7 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q3 / 2017 SIDE 7 Always beta [Zoku-kædens mantra] målgruppen millennials eller Generation Y, der betegner årgangene fra Hos Zoku omtaler Johannes Menge og hans kolleger målgruppen som global nomads. Hans Meyer levede selv som global nomad i nogle måneder og boede på hoteller verden over. Her undersøgte han målgruppens reelle ønsker og behov nærmere: Hvilke krav til et hotel stiller mennesker, som arbejder fra forskellige steder, og som er på udkig efter et miljø og et socialt netværk til at arbejde, leve og slappe af i? Det er ud fra målgruppens perspektiv, at Zoku-konceptet opstod med det mål at skabe en enestående kundeoplevelse, forklarer Johannes Menge, og tilføjer: Hjertet i Zoku er gæsterne og det samfund, der udvikler sig omkring dem. Global nomads, der arbejder og bor på vores hotel, bruger ikke kun stedet som et sted at sove. De bruger i lige så høj grad hotellet til at socialisere og udveksle idéer med andre mennesker. Derfor vil jeg kalde Zoku et levende produkt et socialt knudepunkt. PÅ VEJ TIL KØBENHAVN Hos Colliers International arbejder vi intensivt på at finde det rigtige projekt til Zoku i Danmark. For der er store planer om at udvide Zoku Amsterdam med lignende, internationale pendanter, fortæller Johannes Menge. Vi stræber efter at kunne åbne 50 flere Zoku-hoteller inden for de næste 10 år i globale nomadebyer verden over. Lige nu har vi fokus på USA og Europa, og i sidstnævnte har vi fremadskredne projekter i Wien, Paris, Berlin, Manchester, Hamburg og København, siger Johannes Menge uden dog at gå i detaljer med nogle af projekterne. Men fart på, det er der. Og hverken ambitioner eller selvtilliden mangler. Med en placering som nummer et på Trip Advisor, og med mange positive anmeldelser og mennesker, som opsøger os direkte og opfordrer os til at åbne flere Zoku-hoteller verden over, er vi overbeviste om, at Zoku vil revolutionere hotelbranchen, siger Johannes Menge. JOHANNES MENGES RÅD TIL HOTEL-IVÆRKSÆTTERE // Definér en præcis målgruppe og sæt dig ind i dens ønsker og behov. // Vær anderledes og tilpas dit produkt løbende always beta. Se mere om Zoku-konceptet på livezoku.com

8 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q3 / 2017 SIDE 8 Foto: ING Group / ING Customer Experience Centre EJENDOMSEKSPERT TIL DANSKE VIRKSOMHEDER: VINK FARVEL TIL TRADITIONEL INDRETNING AF ARBEJDSPLADSER Flere virksomheder får øjnene op for det fysiske arbejdsmiljøs betydning for medarbejdernes mentale velvære og dermed deres effektivitet på arbejdspladsen. Desværre tæller kun få danske virksomheder med i den statistik, påpeger ejendomsekspert, som anbefaler et opgør med traditionel indretning af arbejdspladser. Et uformelt sofamiljø med blå puder og grønne puffer, som åbner sluserne for Hannes kreative tanker. Et løbebånd under hæve-/sænkebordet, der gør, at Peter kan få de anbefalede 30 minutters motion om dagen imens han tjekker dagens aktiekurser. En app, som Karl hjemme fra sofaen kan bruge til at booke et mødelokale til morgendagens møde med. Appen hjælper ham også med at lokalisere et ledigt skrivebord på arbejdspladsen, hvor ingen medarbejdere har faste pladser, ligesom den ud fra prædefinerede indstillinger justerer lyset over bordet, så det passer til netop Karl. Den moderne arbejdsplads skal i højere grad facilitere og servicere medarbejderne. Arbejde handler om meget mere end de opgaver, der tikker ind i mailboksen. En arbejdsplads skal være et rart sted at opholde sig, og designet må gerne simulere et miljø, som kan forveksles med en dagligstue. Samtidig skal arbejdspladsen stimulere og være interessant for medarbejderne. Det skal på alle måder være en oplevelse at gå på arbejde, og det oplever jeg desværre, at mange danske virksomheder ikke helt har forstået endnu, siger Henrik Christophersen, der er Associate Director for Corporate Solutions hos Colliers International. FACILITERING AF SAMARBEJDE TÆLLER PÅ BUNDLINJEN Henrik Christophersen oplever et fokus blandt danske virksomheder, som alt for længe har været fastlåst på omkostninger per kvadratmeter, når værdien af arbejdspladsens fysiske omgivelser skal gøres op. Men samtidig synes mange virksomheder, jeg taler med, at det giver rigtig god mening

9 STATUS PÅ EJENDOMSMARKEDET Q3 / 2017 SIDE 9 Fem globale trends for arbejdspladsens indretning ifølge Colliers Gør medarbejderoplevelsen til en vital del af virksomhedens strategi med en serviceorienteret tilgang kan du booste medarbejdernes engagement og produktivitet, og skabe gode oplevelser for dem. Byg et internet of workplace gør arbejdspladsen reaktiv og proaktiv med digital integration i alle kerneforretningsområder. Skab en arbejdsplads, som gør medarbejderne sundere indarbejd wellness som en del af arbejdsdagen, så de om eftermiddagen forlader arbejdspladsen sundere, end da de ankom om morgenen. FAKTA OM CORPORATE SOLUTIONS // Uafhængig strategisk rådgivning inden for det kommercielle ejendomsmarked og ejendomsrelaterede industrier til en bred vifte af ejere og investorer. // Fokus på seks primære segmenter: Ejendomme, energioptimering, faciliteter, arbejdspladsoptimering, projekter samt teknologier og infrastruktur. // Specialanalyser i forbindelse med større transaktioner og udlejninger, for eksempel demografiske analyser, kortlægning af pendling, beskæftigelse på brancheniveau med mere. Inkorporér samarbejds mentaliteten i virksomhedens ejendomsstrategi tænk pladsbehov som en kombination af fleksible og statiske rum i virksomheden. Lad agilitet komme til udtryk i hele organisationen tilpas arbejdsmiljøet, så det er i tråd med den agile organisation. HENRIK CHRISTOPHERSEN Associate Director, Corporate Solutions Mobil henrik.christophersen@colliers.com det at tillægge arbejdspladsens faciliteter og service af medarbejdere mere værdi. I stedet for at snakke om omkostninger per kvadratmeter burde man i stedet snakke om den effektivitetsforøgelse, man ville kunne opnå, hvis man for eksempel understøttede samarbejdet blandt medarbejderne. Noget så banalt som et møblement, der signalerer afslappethed og et uformelt miljø, kan have stor betydning, forklarer Henrik Christophersen. I udlandet ser vi flere eksempler på, hvordan virksomheder formår at favne og gribe de muligheder, der er med indretning af arbejdspladsen. For eksempel i den hollandske bank ING, der gør op med skarpe skranker og minimalistisk indretning. Det har de udskiftet med intelligente it-løsninger og små hyggelige stuer med bløde møbler som uformelle møderum, tilføjer han. ET AGILT SKRIDT FORAN ING Bank har flere end ansatte på verdensplan og kunder i over 40 lande. Bankens strategi hedder kort og godt think forward. Det er den, indretningskonceptet, som workplace-designere hos Colliers i Holland har udarbejdet, tager udgangspunkt i. Ambitionen er at stimulere medarbejderne og skabe differentierede kundeoplevelser blandt andet med agil indretning af banken: Indretningen både hvad angår møblement, it-infrastruktur og ruminddelingen booster bankens strategi. Et på alle måder multifunktionelt arbejdsmiljø, man hurtigt kan tilpasse unikke situationer som kundemøder, teammøder, kreativ brainstorms og så videre, er i sandhed et udtryk for det at tænke forud. Det er virkelig inspirerende at se, hvad en stor og global virksomhed som ING gør indretningsmæssigt, og særligt hvordan indretningskonceptet udspringer af den overordnede strategi, siger Henrik Christophersen. Her kunne mange danske virksomheder lære noget, som kun vil bekræfte dem i, at arbejdspladsens omkostninger ikke bør opgøres per kvadratmeter. Kig i stedet på arbejdspladsen som en samlet krop med branding, medarbejdernes arbejdsmønstre, ejendommen og meget mere under én paraply, slutter han.

10 COLLIERS PULS Q3 / 2017 SIDE 10 COLLIERS PULS 3. KVARTAL 2017 JOSEPH ALBERTI Research Analyst Cand. Polit. Mobil joseph.alberti@colliers.com Oversigt over markedsleje og afkastkrav Oplysningerne i dette dokument anses som værende fra troværdige kilder. På trods af, at der er gjort alt for at sikre dets nøjagtighed, kan vi ikke garantere det. Der tages ikke ansvar for eventuelle unøjagtigheder. Læseren opfordres til at rådgive sig med professionelle, inden man handler på baggrund af materialet i denne rapport. Det er tilladt at citere fra markedsrapporten Colliers PULS med fuld kildeangivelse. MARKEDSLEJE Markedslejen er defineret som den leje, en kvalificeret lejer og en kvalificeret udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyn tagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fleksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Den angivne markedsleje er angivet i kr. pr. m² pr. år, og er eksklusiv driftsudgifter. Driftsudgifter er elementer som f.eks. ejendomsskat, gadeog vejbidrag, forsikring, fælles el, trappevask m.v., som normalt betales af lejeren. Udlejer afholder normalt udgifter til udvendig vedligeholdelse og administration. Markedslejen er fastsat ud fra en normal og markeds konform driftsudgift i det pågældende område. AFKASTKRAV Afkastkravet er defineret som første års direkte afkast ved en kontant handel, svarende til bruttolejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger sat i forhold til den kontante købesum for ejendommen. Det antages, at ejendommen er udlejet på markedskonforme vilkår og er uden tomgang. STAND OG BELIGGENHED De enkelte ejendomstyper og geografiske områder er opdelt i kategorierne Bedste, Standard og Under middel. Opdelingen refererer både til beliggenheden og standen for ejendommen, dog primært beliggenheden for nyopførte ejendomme. Bemærk, at opdelingen er knyttet til den enkelte ejendomskategori, så en god beliggenhed for én ejendoms type kan være dårlig for en anden. KATEGORIERNE DEFINERES SÅLEDES: = Tallet forventes at stige om et år = Tallet forventes at være uændret om et år = Tallet forventes at være lavere om et år BEDSTE // Absolut topbeliggenhed og topkvalitet for ejendommen. Enten ny og moderne eller istandsat, så den er tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed. STANDARD // God beliggenhed og god stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er ok og afspejler de generelle markedsforhold. // Ejendommens beliggenhed eller stand understøtter ikke ejendommens tiltænkte anvendelse. Kategorien vil typisk være vanskelig at genudleje.

11 COLLIERS PULS Q3 / 2017 SIDE 11 KONTOREJENDOMME For så vidt angår afkast kravet, antages det, at ejendommene er udlejet på markedskonforme lejekontrakter. MARKEDSLEJE Kr. pr. m 2 pr. år ekskl. drift AFKASTKRAV (%) BEDSTE STANDARD PROGNOSE BEDSTE STANDARD PROGNOSE SJÆLLAND København City ,00 5,00 5,50 Brokvarterer og Frederiksberg ,75 5,25 5,75 Havnefront ,50 5,00 5,50 Ørestaden ,75 5,00 5,50 Øvrige København* ,50 6,00 6,50 Forstæder nord ,00 5,25 5,75 Forstæder syd/vest ,00 6,25 7,25 Roskilde ,00 7,25 8,25 Slagelse ,50 7,75 8,75 Ringsted ,50 8,00 8,50 Næstved ,75 8,00 8,75 Holbæk ,75 8,00 8,75 MIDTJYLLAND Aarhus City ,75 5,25 5,50 Storaarhus ,00 6,00 7,00 Horsens ,75 7,50 8,75 Randers ,00 7,50 8,25 NORDJYLLAND Aalborg City ,50 6,50 7,00 Øvrige Aalborg ,25 6,75 7,25 Nørresundby ,25 7,75 8,75 Hjørring ,25 8,00 8,75 Frederikshavn ,50 8,00 8,75 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle ,75 7,25 8,75 Kolding ,75 7,25 8,75 Fredericia ,75 7,25 9,00 Esbjerg ,75 7,25 9,00 FYN Odense City ,25 7,00 8,00 Øvrige Odense ,50 8,00 9,00 Svendborg ,00 8,00 10,00 Middelfart ,00 8,00 10,00 Nyborg ,50 8,00 10,00 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv.

12 COLLIERS PULS Q3 / 2017 SIDE 12 INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME Ejendommene er beliggende i erhvervsområder med flere ejendomme af tilsvarende type. Der forudsættes at være en, i forhold til anvendelsen, passende administrationsdel i ejendommen. For så vidt angår afkastkravene, antages det, at ejendommene er udlejet til gode lejere på markedskonforme lejekontrakter. MARKEDSLEJE Kr. pr. m 2 pr. år ekskl. drift AFKASTKRAV (%) BEDSTE STANDARD PROGNOSE BEDSTE STANDARD PROGNOSE SJÆLLAND Øvrige København* ,00 7,75 8,75 Forstæder nord ,25 8,00 8,50 Forstæder syd/vest ,50 8,00 8,50 Roskilde ,75 8,00 8,50 Slagelse ,25 8,50 9,00 Ringsted ,00 8,25 8,75 Næstved ,25 8,50 9,00 Holbæk ,25 8,50 9,00 Køge** ,00 7,50 8,00 Greve/Tåstrup** ,00 7,50 8,00 MIDTJYLLAND Storaarhus ,50 7,25 8,25 Horsens ,75 8,00 9,25 Randers ,00 8,25 9,50 Herningområdet ,25 8,25 9,50 NORDJYLLAND Øvrige Aalborg ,00 8,00 8,75 Nørresundby ,75 8,25 9,25 Hjørring ,00 8,50 9,25 Frederikshavn ,00 8,75 9,50 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle ,75 8,00 9,00 Kolding ,75 8,00 9,00 Fredericia ,75 8,00 9,00 Esbjerg ,00 8,25 9,25 FYN Øvrige Odense ,75 7,75 8,25 Svendborg ,25 8,00 8,75 Middelfart ,00 7,50 8,00 Nyborg ,50 8,00 8,75 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv. **Moderne logistik.

13 COLLIERS PULS Q3 / 2017 SIDE 13 RETAILEJENDOMME Ejendomme i f.eks. gågader med lejemål, som henvender sig til udvalgsvareforretninger. Lejemålene er regulære med en passende facadebredde og i størrelsesordenen m². MARKEDSLEJE Kr. pr. m 2 pr. år ekskl. drift AFKASTKRAV (%) BEDSTE STANDARD PROGNOSE BEDSTE STANDARD PROGNOSE SJÆLLAND København City ,00 4,00 5,00 Brokvarterer og Frederiksberg ,00 5,00 6,00 Øvrige København* ,00 6,50 7,00 Forstæder nord ,50 6,00 6,50 Forstæder syd/vest ,00 6,50 7,00 MIDTJYLLAND Aarhus City ,00 4,75 5,25 Horsens ,50 6,25 7,25 Randers ,25 6,75 7,25 NORDJYLLAND Aalborg City ,00 6,00 6,50 Øvrige Aalborg ,25 6,75 7,50 Nørresundby ,00 7,25 7,75 Hjørring ,50 7,00 7,50 Frederikshavn ,75 7,25 7,75 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle ,25 6,00 7,25 Kolding ,50 6,50 7,50 Fredericia ,00 6,50 7,50 Esbjerg ,25 6,00 7,50 FYN Odense City ,00 5,50 6,50 Øvrige Odense ,00 8,00 9,00 Svendborg ,00 7,50 10,00 Middelfart ,50 7,25 10,00 Nyborg ,50 7,00 7,25 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv.

14 COLLIERS PULS Q3 / 2017 SIDE 14 EJENDOMME MED DAGLIGVAREBUTIKKER Supermarkeder/discount supermarkeder. AFKASTKRAV (%) SUPERMARKEDER DISCOUNT SUPERMARKEDER PROGNOSE SJÆLLAND København City 3,00 5,00 Brokvarterer og Frederiksberg 4,00 5,00 Øvrige København* 6,00 7,00 Forstæder nord 6,50 7,50 Forstæder syd/vest 7,00 8,00 MIDTJYLLAND Aarhus City 4,75 5,25 Horsens 6,25 7,00 Randers 6,50 7,00 NORDJYLLAND Aalborg City 5,50 6,25 Øvrige Aalborg 6,00 6,75 Nørresundby 6,25 7,00 Hjørring 6,75 7,50 Frederikshavn 6,75 7,50 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle 6,25 7,00 Kolding 6,25 7,00 Fredericia 6,25 7,00 Esbjerg 6,25 7,00 FYN Odense City 5,75 6,50 Øvrige Odense 6,00 7,00 Svendborg 6,00 7,00 Middelfart 6,00 7,00 Nyborg 6,00 7,00 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv.

15 COLLIERS PULS Q3 / 2017 SIDE 15 BOKSBUTIKKER MED UDVALGSVARER Ejendomme beliggende i eksterne handelsområder, som henvender sig til forretninger med udvalgsvarer. Omfatter således ikke ejendomme, som må anvendes til salg af pladskrævende varegrupper i henhold til planlovens bestemmelser herom. For så vidt angår afkastkravene, antages det, at butikkerne er udlejet på markedskonforme lejekontrakter. MARKEDSLEJE Kr. pr. m 2 pr. år ekskl. drift AFKASTKRAV (%) BEDSTE STANDARD PROGNOSE BEDSTE STANDARD PROGNOSE SJÆLLAND Øvrige København* ,25 7,00 8,25 Forstæder nord ,00 7,75 8,25 Forstæder syd/vest ,00 7,75 8,25 MIDTJYLLAND Storaarhus ,00 7,25 7,75 Horsens ,00 7,50 8,00 Randers ,25 7,50 8,00 NORDJYLLAND Aalborg ,00 7,75 8,25 Nørresundby ,50 7,75 8,00 Hjørring ,25 7,75 8,25 Frederikshavn ,25 8,00 8,50 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle ,00 7,50 8,00 Kolding ,00 7,50 8,00 Fredericia ,25 7,75 8,25 Esbjerg ,00 7,50 8,00 FYN Odense City ,00 8,00 8,50 Svendborg ,00 9,00 10,00 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv.

16 COLLIERS PULS Q3 / 2017 SIDE 16 NYE/NYERE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Ejendommene blev taget i brug i 1992 eller senere, og er dermed omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til boligreguleringslovens 15 a m.fl. MARKEDSLEJE Kr. pr. m 2 pr. år ekskl. drift AFKASTKRAV (%) BEDSTE STANDARD PROGNOSE BEDSTE STANDARD PROGNOSE SJÆLLAND København City ,00 4,50 5,00 Brokvarterer og Frederiksberg ,00 4,50 5,00 Havnefront ,00 4,50 5,00 Ørestaden ,00 4,50 5,00 Øvrige København* ,00 4,50 5,00 Forstæder nord ,25 4,75 5,00 Forstæder syd/vest ,25 4,75 5,00 MIDTJYLLAND Aarhus City ,75 4,00 4,50 Storaarhus ,25 4,50 5,00 Horsens ,00 5,75 6,25 NORDJYLLAND Aalborg City ,00 4,25 4,75 Øvrige Aalborg ,50 4,75 5,00 Nørresundby ,25 4,50 5,00 Hjørring ,00 7,00 7,75 Frederikshavn ,00 7,00 7,75 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle ,75 5,50 6,25 Kolding ,00 5,50 6,25 Fredericia ,52 5,75 6,25 Esbjerg ,00 5,50 6,25 FYN Odense City ,25 4,75 5,00 Øvrige Odense ,25 4,75 5,00 Svendborg ,25 5,75 6,00 Middelfart ,25 6,00 6,50 Nyborg ,75 6,50 7,00 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv.

17 COLLIERS PULS Q3 / 2017 SIDE 17 ÆLDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Det antages, at ejendommene er fuldt udviklede, således at der ikke er yderligere potentiale for huslejestigninger via istandsættelse efter 5, stk. 2. Ligeledes antages det, at der er afsat midler til drift efter gældende regler. AFKASTKRAV (%) BEDSTE STANDARD PROGNOSE SJÆLLAND København City 3,75 4,00 4,25 Brokvarterer og Frederiksberg 3,75 4,00 4,25 Havnefront 3,75 4,00 4,25 Øvrige København* 3,75 4,00 4,25 Forstæder nord 3,75 4,00 4,25 Forstæder syd/vest 4,00 4,25 4,50 MIDTJYLLAND Aarhus City 3,50 4,00 4,25 Storaarhus 4,25 4,75 5,25 Horsens 4,75 5,50 6,25 NORDJYLLAND Aalborg City 4,00 4,25 4,75 Øvrige Aalborg 4,50 4,75 5,00 Nørresundby 4,50 4,75 5,25 Hjørring 6,00 7,00 7,75 Frederikshavn 6,00 7,50 8,25 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle 4,75 5,50 6,25 Kolding 5,00 5,75 6,25 Fredericia 5,25 5,75 6,50 Esbjerg 4,75 5,50 6,25 FYN Odense City 4,25 4,75 5,00 Øvrige Odense 4,50 4,75 5,00 Svendborg 5,50 6,00 7,00 Middelfart 5,50 6,00 7,00 Nyborg 6,00 6,75 7,25 *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv.

18 Colliers International (NASDAQ og TSX:CIGI) er et førende erhvervsejendomsmægler- og rådgivningsfirma repræsenteret i 68 lande med i alt cirka medarbejdere. I Danmark er vi omkring 100 medarbejdere i København, Aarhus, Aalborg, Odense og Vejle. Vi tilbyder salg af investerings- og brugerejendomme samt udlejning og vurderinger inden for alle erhvervssegmenter. Derudover tilbyder vi strategisk rådgivning, analyser, corporate finance og corporate solutions. Vi har stærke digitale løsninger til databaseret, målrettet og effektiv markedsføring af ejendomme. Desuden har vi et omfattende netværk og køberkartotek. colliers.dk Tlf KØBENHAVN Gammel Kongevej 11, 1610 København V AARHUS Søren Frichs Vej 38 A, 8230 Åbyhøj VEJLE Den Hvide Facet 1, 1. sal, 7100 Vejle ODENSE Tagtækkervej 8, 5230 Odense M AALBORG Østre Havnegade 20, 9000 Aalborg