Ejendomsinvestering og finansiering

Transkript

1 Ejendomsinvesering og finansiering Dag 5 1

2 Ejendomsinvesering og finansiering Undervisningsplan Inrodukion Inveseringsejendomsmarkede Teori- og meodegrundlag Inrodukion il måling af ejendomsafkas Renesregning Inveseringens fordelagighed I Cash-flow Inveseringens fordelagighed II Leveidskalkuler Sraegisk invesering og mål Måling af ejendomsafkas Direke afkas, værdiilvæks, oal afkas. Værdiansæelse af ejendomme Finansiering af fas ejendom Risiko Poreføljeeori Opsamling og spørgsmål 2

3 Måling af ejendomsafkas 3

4 Måling af afkas Afkase kan inddeles i: direke afkas værdiilvæks 4

5 Money-Weighed Reurn (MWR) Indil videre er der beregne med: Money-Weighed Reurn (MWR) De er en simpel måde a beregne afkas, hvor værdisigningen og inveseringen forudsæes a foregå på é besem idspunk 5

6 Time-Weighed Reurn (TWR) En meode il a beregne afkas, hvor værdisigning og inveseringer fordeles på de konkree måneder Kan opdeles i direke afkas og værdiilvæks som ved MWR Men direke afkas og værdiilvæks summer ikke nødvendigvis il oal afkas Ved sørre poreføljer er der kun små forskelle i resulaerne ved MWR og TWR, men der kan være sørre forskelle for enkelejendomme 6

7 Time-Weighed Reurn Fordele ved TWR svarer il beregning af afkas for andre akivyper mere oplag med hyppigere afkasberegninger ikke problemer med iming af inveseringer TWR beregnes i o rin 1: Afkas beregnes for hver måned 2: De månedlige afkas samles il årlig afkas 7

8 Time-Weighed Reurn Trin 1 (Månedlig direke afkas): IR måned = CV NI 1 + C - Formlen svarer il direke afkas ved MWR 8

9 Time-Weighed Reurn Trin 1 (Månedlig værdiilvæks): CR måned = CV CV CV C C - Formlen svarer il værdiilvæks ved MWR 9

10 Time-Weighed Reurn Trin 1 (Månedlig oal afkas): TR måned = NI + ( CV CV 1 CV + C ) 1 C - Formlen svarer il oal afkas ved MWR 10

11 11 Time-Weighed Reurn Trin 2 (Årlig oal afkas): basis december februar januar basis måned år TR TR TR TR TR TR indeks TR = + = = ) (1... ) (1 ) (1 ) (1 ) ( 12 1 a) basis basis år år TR TR indeks TR TR = ) ( b)

12 Time-Weighed Reurn - eksempel Tid Kapialværdi Inves mm. Neoindæg Tæller Nævner Afkas pc. Indeks CV C NI måned TR ,83 100, ,83 101, ,83 102, ,82 103, ,82 104, ,12 104, ,81 104, ,81 105, ,81 106, ,80 107, ,80 108, ,80 109,2 I al TWR 9,2 12

13 Regning med indeks - eksempler a) Hvor mege er de oale afkas sege i 1. kvaral? b) Hvor mege er de oale afkas sege i 4. kvaral? Ad a) [(102,5-100)/100]*100 = 2,5 % Ad b) [(109,2-106,6)/106,6]*100 = 2,4 % 13

14 Opgave 14

15 Måling af ejendomsafkas - daa 15

16 Toal afkas alle sekorer Toal afkas 10,2 16,9 5,3 4,9 3,8 3,5 4,5 Direke afkas 6,5 5,1 5,0 4,8 4,8 4,7 5,0 Værdiilvæks 3,5 11,3 0,3 0,0-0,9-1,2-0,5 16 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks

17 Real oal afkas Kilde: IPD, Sadolin & Albæk og Ejendomsforeningen Danmark

18 Afkas for forskellige sekorer i Danmark ,7 6,8 5,0 0,5-1,7 5,1-0,5 5,0-4,0-2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 Direke afkas Værdiilvæks 18 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks

19 15 års gennemsnilig oal afkas, Danmark Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks

20 Toal afkas i Europa 2012 og Kilde: IPD

21 Sekorfordelingen i andre lande 100% 80% 60% 40% 20% Procen af kapialværdi 0% Sverige Norge Frankrig Danmark Irland Tyskland Ialien Finland Sorbriannien Spanien Schweiz Porugal Holland Konor Buikker Bolig Indusri Ande 21 Kilde: IPD

22 Måling af ejendomsafkas for poreføljer Formler fra lærerbøger anvendes 22

23 Direke afkas IR = CV NI 1 + C Hvor: IR = direke afkas i måneden NI = neoindæger i måneden CV -1 = kapialværdi, primo måneden C = inveseringer i måneden 23

24 Værdiilvæks CR = CV CV CV C C + CP Hvor: CR = værdiilvæks, måneden CV = kapialværdi, ulimo måneden CV -1 =kapialværdi, primo måneden C = inveseringer i måneden CP = delsalg ec. i måneden 24

25 Toal afkas TR = NI + CV CV CV C C + CP 25

26 Forklaringer på ændringer i værdiilvæksen Ændringer i værdiilvæksen kan forklares ved: markedslejevæksen ændring i afkaskrave alle andre forhold (residual) 26

27 Beydning af markedslejevæks og ændring i forrenningskrav i 2011 Bolig (-1,7) -1,3-3,1 2,7 Buikker (1,5) -1,1 2,3 0,3 Konor (0,5) -0,2 0,20,5 Indusri (-2,8) -3,4 0,0 0,6 Alle ejendomme (-0,1) -1-0,1 1, Markedslejevæks Residual Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks Ændring i afkaskrav

28 Markedslejevæks MRVG = MRV MRV MRV Hvor: MRVG = markedslejevæksen i måneden MRV -1 = markedsleje, primo måneden MRV = markedsleje, ulimo måneden 28

29 Ændring i afkaskrave, %-poin AK (% poin) = AK AK 1 Hvor: ΔAK (%-poin)= ændring i afkaskrave i procenpoin i måneden AK -1 = afkaskrav, primo måneden AK = afkaskrav, ulimo måneden 29

30 Ændring i afkaskrave, i % AK (%) = AK AK AK Hvor: ΔAK (%)= ændring i afkaskrave i procen i måneden 30

31 Ændring i afkaskrave (beydningen for værdiilvæksen) AKV = AK AK AK Hvor: ΔAKV = beydningen for værdiilvæksen ved ændring i afkaskrave i måneden 31

32 Kombinere effek af markedslejevæks og ændring i afkaskrave kombeffek ΔAKV 1 + MRVG = Hvor: kombeffek= afkaskraves og markedslejens beydning for værdiilvæksen i måneden 32

33 Residual residual = CR kombeffek Hvor: residual = residual for forklaringen på værdiilvæksen i måneden 33

34 Opgave 34

35 De vigigse poiner... De oale afkas kan opsplies i direke afkas og værdiilvæks I praksis beregnes de oale afkas som e indeks hver måned (TWR) Daa kan opdeles på sekorer (buik, konor, indusri, bolig) og mere dealjerede segmener Værdiilvæksen kan forklares ved markedslejevæks, ændring i afkaskrav og residuale (andre forklaringer) 35

36 Telefon: Ejendomsforeningen Danmark Havnegade Aarhus C Nørre Voldgade København K 36