Ejendomsinvestering - hvorfor investering i fast ejendom?

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsinvestering - hvorfor investering i fast ejendom? Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark

2 Ejendomsinvestering - hvorfor investering i fast ejendom? Markedsleje vs. Reguleret leje

3 Aktuelt 9. oktober 2012 er der indgået aftale mellem regeringen og V, K, O og Ø om udmøntning af energisparepakken for private lejeboliger: Stramning af 5 stk. 2 (E-G ejendomme skal enten op på D eller gennemføre energiforbedringer i ejendommen svarende til mindst 400 kr. pr. m² bruttoetageareal) Aftalt grøn byfornyelse (måske mulighed for frivillige aftaler) Totaløkonomisk rentable forbedringer (uklare regler) Lejers individuel råderet (stiger til kr )

4 Afkast fra forskellige aktiver DK Afkast (%) ,9 7,8 8,4 7,2 4,7-19, Gennemsnit 10 år Obligationer Ejendomme Aktier Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks

5 Nominelle prisudvikling pris Priserne på ejendomme både stiger og falder. tid

6 Pris Reale prisudvikling Mere korrekt at se på den reale prisudvikling Køb på bunden og sælge på toppen eller vær en langsigtet ejendomsinvestor tid

7 Afvejning mellem afkast og risiko Afkast C D A B A bedre end B C bedre end A C bedre end D D bedre end B Risiko - men hvad med A og D?

8 Historisk afkast i aktier, obligationer, ejendomme og guld 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% aktier realkredit ejendomme guld

9 Porteføljesammensætning givet porteføljeafkast

10 Andel ejendomsinvesteringer Hvor mange ejendomme bør man have? Et bud fra simulationsberegninger er procent af de samlede investeringer, men det afhænger selvfølgelig af risikoprofil Hvorfor er andelene så lavere? illikviditet transaktionsomkostninger ikke-gennemsigtigt marked store enhedsværdier timing af forpligtelser

11 Belåning af ejendomme Historiske engelske tal giver: 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 Belåningsprocent Afkast Risiko (std) Kilde. IPD og Cass Business School.

12 Belåning af ejendomme På langt sigt kan det ikke betale sig at belåne ejendomme medmindre: Man kan time sin investering. Belån på de rigtige tidspunkter. Spredning af risiko. Bedre valg og drift af ejendomme. Fremtiden kan ikke sammenlignes med fortiden.

13 Indtil videre Ejendomme giver typisk højere afkast (og højere risiko) end obligationer. Ejendomme giver typisk lavere afkast (og lavere risiko) end aktier Vær opmærksom på belåning medfører risiko! Rigtige ejendomsfolk udvikler og driver deres ejendomme med tilfredse kunder

14

15 Økonomiske nøgletal BNP-vækst (pct) 1,3 1 1,3 1,2 1,5 Offentlig saldo (mia. kr.) Betalingsbalan ce (mia. kr.) Ledighed (1.000 pers.) Beskæftigelses ændring (1.000 pers.) Stigning i lønomkost. (pct.) 2,6 2,3 1,8 1,8 2,3 Inflation (pct.)* 2,5 2,5 2,5 1,9 1,8 *Inflationen er opgjort som væksten i deflatoren for det private forbrug. Kilde: De Økonomiske Råds rapport: "Dansk Økonomi Forår 2012".

16 Realt totalt afkast Kilde: IPD, Sadolin & Albæk og Ejendomsforeningen Danmark

17 Model for udviklingen i det totale afkast Statistisk analyse af det totale afkast i Danmark fra Det danske afkast forklares bedst ud fra arbejdsløshed, vækst i BNP og afkastet i England. Modellen ser du som følger: AfkastDK i = 5,8-0,64 Ledighed i + 3,66 BNP i-1 + 0,3 AfkastUK i + 0,36 AfkastUK i-1 + e i Modellen kan bruges til at give en forståelse af det historiske afkast samt at analysere fremtidens totale afkast i Danmark.

18 Ejendomsforeningen Danmarks forventningsundersøgelse Fra 2000 til 2011 vises det totale afkast af IPD Dansk Ejendomsindeks til 2014 viser gennemsnit af svarene i Ejendomsforeningen Danmarks forventningsundersøgelse. 50 % af svarene ligger inden for de blå linjer. Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks og Ejendomsforeningen Danmark

19 Vigtigste pointer Forventning om (meget) svag vækst i økonomien og i det totale afkast på ejendomme i de nærmeste år Der kommer gode tider (og dårlige tider) igen Pas (stadig) på politikerne ved private udlejningsejendomme (=risiko) Invester i ejendomme, hvis du brænder for dem, og hvis du kan passe godt på din investering

20 Telefon: Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade København K