Investering i fast ejendom

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark Investering i fast ejendom Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark

2 Aktuelt: Ny lejelov hvad kan vi forvente? L97 Ny lejelov 1. behandling torsdag d. 15. januar 2015 Indeholder blandt andet: - Obligatoriske ind- og fraflytningssyn - Normalistandsættelse ved fraflytning - Nye vedligeholdelsesplaner - Nye regler om beboerrepræsentationer - Nettoprisindeksering af lejen - Sammenskrivning og dubletter i lejelov og boligreguleringslov ED afholder flere gåhjemmøder i hele landet medio/ultimo marts måned ED afholder kurser om den nye lejelov 12. maj i Aarhus januar i København

3 Aktuelt: Ny planlov hvad kan vi forvente? L89 Ny planlov og lov om almene boliger 2. behandling torsdag d. 22. januar 2015 Indeholder blandt andet: - Ved fremtidige projekter kan kommunen stille krav om byggeri af almene boliger ved hjælp af planloven ED har foretræde for folketingets boligudvalg d. 15. januar

4 Invsteringsejendomsmarkedet

5 Hvad betyder faldende forrentningskrav? Forrentningskravet er faldet 1,5 procentpoint fra Kilde: Sadolin & Albæk Anm.: Data er for kontorejendomme i København med primær beliggenhed.

6 Overblik over investeringsejendomsmarkedet Information Markedet for erhvervsarealer Kausalt flow Nye arealer Udbud Efterspørgsel Leje Udlejede arealer Lokal og national økonomi Prognoser Markedet for ejendomsudvikling Hvis Ja Markedet for investeringsaktiver Kan udvikling betale sig? Byggeomkostning Cash flow Udbud Forrentningskrav (Ejer sælger) Ejendomsværdi Efterspørgsel (Investor køber) Kapitalmarked Kilde: David Geltner et al. (2013). Commercial Real Estate Analysis and Investments, 3 rd Edition.

7 I) Markedet for erhvervsarealer (leje) Leje (kr.) Beholdning (m 2 ) Kilde: David Geltner et al. (2013). Commercial Real Estate Analysis and Investments, 3 rd Edition.

8 II) Markedet for investeringsaktiver Leje (kr.) Ejendomsværdi (kr.) Kilde: David Geltner et al. (2013). Commercial Real Estate Analysis and Investments, 3 rd Edition.

9 Byggeri (m 2 ) III) Markedet for ejendomsudvikling Ejendomsværdi (kr.) Kilde: David Geltner et al. (2013). Commercial Real Estate Analysis and Investments, 3 rd Edition.

10 IV) Markedet for erhvervsarealer (tilpasning) Byggeri (m 2 ) Beholdning (m 2 ) Kilde: David Geltner et al. (2013). Commercial Real Estate Analysis and Investments, 3 rd Edition.

11 II) Markedet for investeringsaktiver (værdiansættelse) Firkvadrantmodellen Ligevægt på lang sigt Leje (kr.) I) Markedet for erhvervsarealer (fastsættelse af markedsleje) Ejendomsværdi (kr.) Beholdning (m 2 ) III) Markedet for ejendomsudvikling (byggeri) IV) Markedet for erhvervsarealer (tilpasning af beholdning) Byggeri (m 2 ) Kilde: David Geltner et al. (2013). Commercial Real Estate Analysis and Investments, 3 rd Edition.

12 Faldende forrentningskrav II) Markedet for investeringsaktiver (værdiansættelse) Leje (kr.) I) Markedet for erhvervsarealer (fastsættelse af markedsleje) Ejendomsværdi (kr.) Beholdning (m 2 ) III) Markedet for ejendomsudvikling (byggeri) IV) Markedet for erhvervsarealer (tilpasning af beholdning) Byggeri (m 2 ) Kilde: David Geltner et al. (2013). Commercial Real Estate Analysis and Investments, 3 rd Edition.

13 Hvad betyder faldende forrentningskrav på lang sigt? Ejendomsværdier Markedsleje Byggeri og udvikling Beholdning af erhvervsarealer

14 Faldende forrentningskrav II) Markedet for investeringsaktiver (værdiansættelse) Leje (kr.) I) Markedet for erhvervsarealer (fastsættelse af markedsleje) Ejendomsværdi (kr.) Beholdning (m 2 ) III) Ejendomsudviklingsbranchen (byggeri) IV) Markedet for erhvervsarealer (tilpasning af beholdning) Byggeri (m 2 ) Kilde: David Geltner et al. (2013). Commercial Real Estate Analysis and Investments, 3 rd Edition.

15 Faldende forrentningskrav på kort og lang sigt Ejendomsværdier Markedsleje Byggeri og udvikling Beholdning af erhvervsarealer

16 Investeringsejendomsmarkedet Overordnet perspektiv (husk regionale udvikling og trends i sektorer) Faldende forrentningskrav stigende ejendomsværdier mere ejendomsudvikling og byggeri faldende markedsleje (hvis der ikke kommer efterspørgsel) Større efterspørgsel efter kvadratmeter?

17 Nationaløkonomi

18 Overraskelse i 2015 Europa falder tilbage i recession. Tyskland er speciel svag på grund af faldende efterspørgsel fra diverse handelspartnere. De europæiske ledere reagerer ikke med finanspolitik. Politisk rykker Europa faretruende med højre. Kilde: Frit oversat fra Byron Wiens største overraskelser i I 2014 ramte han 4 ud af 10 rigtige. Ikke dårligt i betragtning af sværhedsgraden.

19 Økonomiske nøgletal BNP-vækst (pct) 0,4 0,5 1,5 2,6 2,8 Offentlig saldo (pct. af BNP) -0,9-1,7-3,6-2,7 0,3 Betalingsbalance (pct. af BNP) 7,3 5,8 4,5 3,6 0,1 Nettoledighed (1.000 pers.) Timeløn (pct.) 1,7 1,5 1,9 2,7 2,9 Inflation (pct.) 1,0 0,7 1,3 1,7 2,0 Kilde: De Økonomiske Råds rapport: "Dansk Økonomi Efterår 2014".

20 Vækstforventningerne skuffer fortsat Kilde: DØRS.

21 Real prisindeks for enfamiliehuse Kilde: : Danmarks Statistik og Nationalbanken, : Realkreditraadet

22 Real prisudvikling på ejendomme Kilde: Danmarks Statistik. Anm. 1992K2=100. Real prisudvikling efter ejendomskategori. Ejendomspriserne er renset for udviklingen i inflation. Inflation er målt med forbrugerpriserne..

23 Priser for investeringsejendomme Kilde: Danmarks Statistik statistikbanken.dk Note: Erhverv er ekskl. fabrikker. Prisindekset er nominelt

24 Ejendomsforeningen Danmarks forventningsundersøgelse Fra 2000 til 2013 vises det totale afkast af IPD Dansk Ejendomsindeks til 2016 viser gennemsnit af svarene i Ejendomsforeningen Danmarks forventningsundersøgelse. 50 % af svarene ligger inden for de blå linjer Totalt afkast (%) 5,3 5,5 5,6 5,6 Kvartalsændring 0,2 0,1 0,0 0,1 Årsændring -0,1-0,3 Ny Ny Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks og Ejendomsforeningen Danmark

25 Vigtigste pointer Ny lejelov vil isoleret set betyde faldende værdier på boligejendomme Ny planlov betyder tab for områder, hvor kommunen tvinger grundejer til at sælge Investeringsejendomsmarkedet vil overordnet opleve værdistigninger og på sigt ejendomsudvikling og byggeri på trods af manglende efterspørgsel Byggeri og udvikling af erhvervsejendomme bliver forsinket indtil økonomiske tomgang falder Et scenarie er, at den europæiske økonomi bakker allerede i 2015

26 Telefon: Ejendomsforeningen Danmark Havnegade Århus C Nørre Voldgade København K