Ejendomsinvestering og finansiering

Transkript

1 Ejendomsinvestering og finansiering Dag 3 1

2 Ejendomsinvestering og finansiering Undervisningsplan Introduktion Investeringsejendomsmarkedet Teori- og metodegrundlag Introduktion til måling af ejendomsafkast Rentesregning Investeringens fordelagtighed I Cash-flow Investeringens fordelagtighed II Levetidskalkuler Strategisk investering og mål Måling af ejendomsafkast Direkte afkast, værditilvækst, totalt afkast. Værdiansættelse af ejendomme Finansiering af fast ejendom Risiko Porteføljeteori Opsamling og spørgsmål 2

3 Levetidskalkuler 3

4 Økonomisk levetid Der skelnes mellem teknisk og økonomisk levetid Den tekniske levetid er den tid, det rent teknisk er muligt at fortsætte med udstyret/investeringen Den økonomiske levetid er den tid, hvor det rent økonomisk lønner sig at fortsætte med udstyret/investeringen Den økonomiske levetid kan aldrig overstige den tekniske 4

5 Opstilling af kalkulen Ved opstilling af levetidskalkuler er det indtægter og omkostninger i stedet for ind- og udbetalinger, der skal bruges Driftsindtægter Anlæggets værdiforringelse (Afskrivning) Offeromkostning i form af rentetab Drift og vedligeholdelse Andre omkostninger 5

6 Tre typer af levetidskalkuler Økonomisk levetid Aktiviteten ophører, når det ikke længere er rentabelt at fortsætte med eksisterende kapitalapparat/investering Identisk genanskaffelse Produktionen fortsætter med identisk kapitalapparat, der genanskaffes, når det er økonomisk optimalt at skifte Udskiftning til nyt og bedre Produktionen fortsætter, men med forbedret kapitalapparat når det er økonomisk at udskifte 6

7 Økonomisk levetid for enkelt investering Kr. Marginalindtjening pr. tidsenhed Marginalomkostninger pr. tidsenhed Tid Stop 7

8 Beregningsskema til økonomisk levetid Akk. Kap.værdi Netto = MR-MC Marginalindtje ning (MR) Marg.omk. (MC) i alt Drift & vedl. Rentetab Værditab Scrapværdi Periode 0 1 : : : : 8

9 Økonomisk levetid Eksempel 5.1 nyt produktionsanlæg År Scrapværdi Værditab Rentetab Drift & ved. Omk. i alt DB Netto k0 Akk. K MC MR

10 Økonomisk levetid Eksempel 5.1 nyt produktionsanlæg Kr Omk pr. år DB pr. år År Producer så længe DB pr. år er større end omk. pr. år 10

11 Økonomisk levetid Eksempel 5.1 nyt produktionsanlæg Kr. Akkumuleret kapitalværdi Stop År Producer indtil den akkumulerede kapitalværdi er størst 11

12 Beregningsskema til identisk genanskaffelse Annuitet K0 k 0 Marginalomk. i alt Drift & vedl. Rentetab Værditab Scrapværdi Periode 0 1 k 0 = Nutidsværdien af periodens omkostninger K 0 = Den akkumulerede nutidsværdi af omkostninger Annuitet = Den akkumulerede nutidsværdi af omkostninger (K 0 ) lagt ud som en annuitet 12

13 Identisk genanskaffelse Eksempel , , , , , , , , ,00 0,00 Gennemsnitsomkostninger pr. år Marginale omkostninger pr. år 7 år År Omk i alt 1 år 2 år 3 år 4 år 5 år 6 år 7 år 8 år 9 år Producer til laveste annuitet 13

14 Beregningsskema til udskiftning til nyt og bedre Marg.omk. i alt Drift & vedl. Scrapværdi Gammelt anlæg: Rentetab Værditab Periode 0 1 Annuitet K 0 k 0 Marg.omk. i alt Drift & vedl. Rentetab Værditab Scrapværdi Nyt anlæg: Periode

15 Udskiftning til nyt og bedre Kr. Marginale omkostninger pr. tidsenhed for gammelt anlæg Min. gen. omk. pr. tidsenhed for nyt anlæg (min. annuitet) Tid Skift 15

16 De vigtigste pointer... Teknisk levetid Økonomisk levetid Identisk genanskaffelse Udskiftning til nyt og bedre 16

17 Målsætning for investeringer 17

18 Aktionærværdi Maksimering af formue beregnet som kapitalværdi af forventede fremtidige cash flow 18

19 Aktionærværdi Forudsætter: Relativt overskuelige strategier og investeringsbeslutninger Rationalitet 19

20 Investeringers kendetegn Komplekse Ikke rutineprægede Tidsmæssig begrænsning Usikkerhed Mange interessenter / stakeholders Ufuldstændig rationalitet 20

21 Investeringers beslutningsproces Begrænset informationsgrundlag Begrænset kapacitet til informationsbehandling Sekventiel (typisk færre alternativer ad gangen) og lokal alternativsøgning (lignende alternativer) 21

22 Investeringsbeslutninger Træffes i praksis ved satisfiering og under usikkerhed Søger at maksimere formuen beregnet som kapitalværdi af forventede fremtidige cash flow givet en række begrænsninger mht. rationalitet og kapacitet til informationsbehandling 22

23 Investeringsbeslutninger Processen omkring investeringsbeslutninger skal derfor optimeres Det gøres ved at gennemtænke strategiske optioner og mulige scenarier 23

24 De vigtigste pointer... Aktionærværdi Investeringens kendetegn Investeringens beslutningsproces 24

25 Internationale investeringer 25

26 Nogle drivkræfter bag internationale investeringer Adgang til vækstmarkeder Adgang til ressourcer Adgang til effektivisering af produktionen Optimering af leverandørkæden 26

27 Etableringsstrategier i internationale investeringer Akkvisition (hel eller delvis) Joint venture Greenfield (egen opbygning af virksomhed) 27

28 Etableringsstrategier i internationale investeringer Realoptionstilgangen er yderst relevant i internationale projekter fordi usikkerheden er større Beslutningsprocessen ofte ikke statisk rationel, men baseret på dynamisk tilpasning efterhånden som viden genereres og muligheder opstår 28

29 Realoptioner og internationale investeringer Internationale investeringer tillægges ofte højere risiko, og dermed højere kalkulationsrentefod. Dermed straffes internationale investeringer, fordi kapitalværdien alt andet lige reduceres Internationale investeringer bør anskues langt mere som realoptioner på mulige fremtidige scenarier af strategisk interesse for virksomheden En for ensidig fokus på traditionel statisk investeringskalkule risikerer at undervurdere potentielle internationale forretningsmuligheder 29

30 Særlige overvejelser Den politiske landerisiko En til tider utilstrækkelig og/eller mere uforudsigelig institutionel ramme (f.eks. lovgivning) En til tider svagere ressourcebase (human resources, distributionseffektivitet etc.) Kulturforskelle Valutakursudsving Valutakursrestriktioner Forskelle i skattesatser og skatteregler 30

31 De vigtigste pointer... Drivkræfter for internationale investeringer Etableringsstrategier Særlige overvejelser 31

32 Telefon: Ejendomsforeningen Danmark Havnegade Aarhus C Nørre Voldgade København K 32