Agenda. Kl BoligPortal - Nyt på portalen - Rapport til huslejesager - Status på lejekontrakt Afrunding og tak for i dag

Transkript

1

2 Agenda Afrunding og tak for i dag Kl BoligPortal - Nyt på portalen - Rapport til huslejesager - Status på lejekontrakt Søren Højberg, Hvordan håndterer du huslejesager :00 Søren Højberg, Hvordan håndterer du huslejesager? Kl Pause og netværk

3 Dialog ønskes Der vil i høj grad være mulighed for spørgsmål og dialog Hvordan undgår du huslejesager? Hvordan håndteres sagerne lokalt i huslejenævn? Hvordan er praksis og procedurerne?

4 Målrettet rapport til din huslejesag

5 Vi rammer præcist tilsvarende lejemål Forudsætninger for rapporten Alle boliger er udlejet af professionelle udlejere Almene boliger er frasorteret Ingen af boligerne er møblerede Alle boliger er udlejet uden tidsbegrænsning Nyindrettede tagetager, konverteret erhverv samt nye tagetager er ikke med i søgningen, da de reguleres efter markedsleje Udsøgt lejligheder i radius af 1 km fra x gade nr. x, Århus N Alle lejemål er 2 værelses Alle boliger er i størrelsen fra 45 til 65 kvm, og gennemsnits str. er 56 kvm Angivet som udlejede i en periode fra 2016 til 2017

6 Eksempel på rapport FAKTA: Der er i denne rapport i alt 15 lejemål. Gns. M2 = 56 m2 Gns. Leje per M2 = 1575

7 No cure no pay Vi afklarer, hvordan vi kan hjælpe dig Bliv klogere på, om en rapport understøtter din sag Vi understøtter det også med andre rapporter Afklaringen er uden omkostninger

8 Hvordan går det med vores Digitale lejekontrakt? Arbejdet med kontrakter er blevet både nemmere og hurtigere for os, efter vi er begyndt at bruge Den digitale lejekontrakt Vibeke Kjeldsen, Administrator, Estate 1927 Vores brugere siger Det er fantastisk, at det er blevet sa nemt at sende lejekontrakter til underskrift med et enkelt klik. For en virksomhed med mange lejema l, der ligner hinanden, er Den digitale lejekontrakt et godt værktøj. Vi slipper for dobbelte arbejdsgange, fordi vi kan genbruge vores skabeloner, som automatisk opbevares i systemet Peter Skaaning Jørgensen, Adm. direktør, Estate 1927

9 HÅNDTERING AF HUSLEJENÆVNSSAGER

10 HVEM ER VI? Den største brancheorganisation på Fyn for udlejere af fast ejendom med 825 medlemmer. Rådgivning, vejledning samt løsning af konkrete opgaver for medlemmerne. Repræsenteret i Huslejenævnene i Odense, Middelfart, Nyborg, Assens, Kerteminde og Nordfyn kommuner. HVEM ER JEG? Søren Højberg, direktør i Ejendomsforeningen Fyn. Lægdommer ved Boligretten i Odense samt suppleant i Huslejenævnet i Odense. Fuldtidsbeskæftiget med lejelovgivningen siden 1998.

11 DAGSORDEN: Hvordan og kan sager om lejens størrelse undgås. Håndtering af sagerne, når de er opstået. Huslejenævnsbehandlingen og evt. sanktioner over for udlejer. Stil gerne spørgsmål både undervejs, i pausen og efter. Lad os tage dialogen!

12 Sager i de fynske huslejenævn i 2016: Assens huslejenævn Svendborg huslejenævn Nyborg huslejenævn Nordfyns huslejenævn Middelfart huslejenævn Odense huslejenævn Faaborg-Midtfyn huslejenævn Kerteminde huslejenævn 25 SAGER 102 SAGER 23 SAGER 18 SAGER 22 SAGER 346 SAGER 35 SAGER IKKE OPLYST

13 FORDELING EFTER SAGSTYPE I 2016: 2.1. Sager om lejens størrelse 81 SAGER 2.2. Sager om indsigelse mod lejeforhøjelse 20 SAGER 2.3. Sager om udlejers pligt til vedligeholdelse 31 SAGER 2.4. Sager om lejers pligt til istandsættelse ved fraflytning 25 SAGER 2.5. Sager om afregning af depositum 106 SAGER 2.6. Sager om forbrugsregnskaber 93 SAGER 2.7. Sager om lejers tilsidesættelse af god skik og orden 5 SAGER 2.8. Sager om mangler ved indflytning 3 SAGER 2.9. Øvrige sager 108 SAGER Statistik ekskl. Svendborg kommune, ingen oplysning om fordeling efter typer.

14 Hvordan og kan sager om lejens størrelse undgås? Formentlig er svaret nej da det følger af boligreguleringslovens 15: På lejerens begæring skal huslejenævnet, medmindre nævnet har truffet afgørelse efter 14, stk. 1, afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår efter bestemmelserne i dette kapitel. Men vi kan minimere risici ved forud for lejeaftalens indgåelse at sikre, at lejen fastsættes ud fra det korrekte lejefastsættelsesprincip, og at vi i lejeaftalen sikret os vilkår, der ikke strider mod lovgivningen!

15 Hvordan fastsættes lejen: Vigtigt at få defineret ejendommens/lejemålets type korrekt! Nyopført ejendom, ombygget erhverv til bolig mv. efter , jf. LL 53, stk. 3-5, jf. BRL 15 a. 80/20 ejendomme, jf. BRL 4, stk. 3. Småhuse, 6 eller færre beboelseslejemål pr , jf. BRL kapitel IV A. Omkostningsbestemte ejendomme, jf. BRL 4 og 4 a, herunder restejendomme i ejerforeninger og andelsboliger, og byfornyede ejendomme.

16 Lejemål med markedsleje. Ejendomme taget i brug efter , jf. LL 53, stk. 3. Ombyggede lejemål fra erhverv til bolig, hvis det lovligt udelukkende anvendtes til erhverv pr , jf. BRL 53, stk. 4. Nyindrettet beboelseslejlighed eller nyindrettet enkeltværelse i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som bolig, jf. LL 53, stk. 5. Lejemål bedømmes efter aftalelovens 36 - ikke set sager om lejenedsættelse!

17 Lejemål, hvor lejen fastsættes til det lejedes værdi. Ejendomme, hvor mere end 80% af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse, jf. BRL 4, stk. 3. Lejemål beliggende i uregulerede kommuner. Lejen må ikke væsentligt overstige den leje, der er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand! Væsentlighedskriterie på 10-12%!

18 Lejemål, hvor lejen fastsættes til det regulerede lejedes værdi. Ejendomme, der pr , indeholdt 6 eller færre beboelseslejemål. Herunder ejerlejligheder, hvis den pågældende ejer pr ejede 6 eller færre lejligheder i samme ejerforening, jf. BRL kapitel IV A. Lejen må ikke væsentligt overstige den leje, der er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, og hvor lejen er reguleret efter lovens 7 (!), dvs. sammenligning med omkostningsbestemte ejendomme. Væsentlighedskriterie på 10-12%!

19 Lejemål, hvor lejen fastsættes omkostningsbestemt. Ejendomme, der pr , indeholdt 7 eller flere beboelseslejemål. Herunder ejerlejligheder, hvis den pågældende ejer pr ejede 7 eller flere lejligheder i samme ejerforening, jf. BRL kapitel IV A. Hovedregel: Lejen kan ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi, jf. BRL 5, stk. 1. Store ejendomme i regulerede kommuner. Lejemaksimeringsprincip.

20 Lejemål, hvor lejen fastsættes omkostningsbestemt. Undtagelse: Hvis lejemålet er gennemgribende forbedret, dvs. forbedret for kr i alt, eller kr pr. kvm. Ejendommen skal have energimærke D eller bedre, alternativt energiforbedres for kr. 419 pr. kvadratmeter bruttoetageareal. Husk orienteringsskrivelse til øvrige lejere forud for den gennem-gribende forbedring, jf. BRL 5, stk. 4. Lejen fastsættes til det lejedes værdi! 2017-satser! Lejen må ikke væsentligt overstige den leje, der er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrel-se, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand! Væsentlighedskriterie på 10-12%! Ved lejenedsættelse kan tilbagebetaling være op til 1 år, jf. BRL 17, stk. 2.

21 Andre gode råd: Brug typeformular A, 9. udgave. Hold skabeloner/paradigmer opdateret med seneste praksis. Søg rådgivning og vejledning.

22 Hvis sagen om lejens størrelse opstår, hvad så? Hovedreglen er, at der skal foreligge en tvist, dvs. lejer eller beboerrepræsentationen skal (i hvert tilfælde i princippet!) have rettet henvendelse til udlejer forud for sagens indbringelse for huslejenævnet. Find årsagen til, at lejer klager! Er det reelt lejens størrelse, eller er der underliggende uenigheder, der udløser sagen. Kan sagen evt. forliges. Få et overblik over ejendommen. Hvor er mine risici? Lejekontrakterne, lejen, manglende overblik over forbedringer, opkræves der beløb ud over lejen, der ikke er lovlige (vand, PBS osv).

23 I ejendomme med markedsleje: Opfyldes de formelle krav om, at det skal fremgå af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af bestemmelserne i LL 53, stk Kan det dokumenteres, f.eks. gennem byggesag brug af weblager.dk.

24 I ejendomme med det lejedes værdi/ det regulerede lejedes værdi : Lejen fastsættes skønsmæssigt efter en besigtigelse. Ved huslejenævnssagen besigtiger nævnet, og sagen afgøres på baggrund af deres kendskab til det lejedes værdi (og det omkostningsbestemte lejeniveau). Hvis der ikke findes sammenlignelige lejemål, eller hvis lejemålet er atypisk, kan huslejenævnet bede om skyggebudget (anvendes i mange fynske kommune, dog undtaget Odense). Ved boligretten er det lejer, der skal løfte bevisbyrden for, at lejen er væsentligt højere, end hvad der betales for tilsvarende lejeforhold. Tag dialogen med lejer.

25 I ejendomme med omkostningsbestemt leje: Hvornår er der senest varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse? Er der evt. varslet forhøjelse af afsætningsbeløb efter BRL b senere, eller forhøjelser for skatter og afgifter, jf. LL Forbedringsforhøjelse, både fælles for ejendommen og i de enkelte lejemål. Huslejenævnet gennemgår budget, dokumentationerne og besigtiger, hvis der påberåbes forbedringer både ejendommen og i de enkelte lejemål.

26 I ejendomme med omkostningsbestemt leje: Hvis lejemålet er gennemgribende moderniseret. 1. hvornår er lejemålet gennemgribende forbedret (før eller efter energikrav) 2. dokumentation for forbedringerne i form af faktura mv., alternativt arkitekterklæring, og er de gennemført inden for en 2-årig periode 3. opfyldes beløbsgrænserne 4. er kravet om orientering, jf. BRL 5, stk. 4 opfyldt. Ved huslejenævnssagen besigtiger nævnet, og sagen afgøres på baggrund af deres kendskab til det lejedes værdi. I boligretten er det udlejer, der skal løfte bevisbyrden (omvendt bevisførelse), jf. BRL 5, stk. 5.

27 Hvordan forløber en huslejenævnssag? Sagen indbringes af lejer for huslejenævnet gebyr kr. 306 (2017-sats). Sagen sendes til høring hos modparten (hovedregel 2-ugers frist til besvarelse frist kan forlænges, hvis omstændighederne taler herfor). Oplysninger, der fremlægges i sagen, vil blive forelagt modparten. Huslejenævnet afgør selv, hvilke undersøgelser, der skal foretages. Huslejenævnet kan indkalde til besigtigelse af lejemålet/ejendommen. Huslejenævnet foretager ikke vidneafhøring eller tager stilling til bevis. Huslejenævnet genoptager ikke sager uenigheder ankes til boligretten.

28 Boligreguleringslovens 42, stk. 2: I tilfælde, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for afgørelsen. Huslejenævnet træffer afgørelsen ud fra, hvad modparten må have oplyst til sagen! Selv om sagen forekommer åbenlys, så HUSK at svare huslejenævnet. SAGER TABT PGA. BRL 42, STK. 2, GIVER STRAFGEBYR!

29 Huslejenævnet i Odense har behandlet følgende sager om markedsleje (2015/2016): Sagsadresse Aftalt leje m2 Dato Aftalt leje pr. m2 Afgørelse Dissens Godkendt pr. m2 Vestergade , , , ,18 Hørmarken , , , ,92 Huslejenævnet har til dato ikke nedsat lejen i lejemål af denne type. HUSK AFTALE OM FRAVIGELSE HEROM SKAL FREMGÅ AF LEJEKONTRAKTENS 11

30 Huslejenævnet i Odense har behandlet følgende sager om det lejedes værdi (2015/2016): Sagsadresse Aftalt leje m2 Dato Aftalt leje pr. m2 Afgørelse Dissens Godkendt med pr. m2 Nedsat med pr. m2 Christiansgade , , ,00 Ja, overstiger ej væsentligt 751,03 0,00 Nyborgvej , , , ,00 198,76 Christiansgade , , ,00 926,47 0,00 Christiansgade , , ,00 Ja, overstiger ej væsentligt 1.004,33 0,00 ALLE OVENSTÅENDE SAGER ER I 80/20 EJENDOMME STORT SET INGEN SAGER OM BRL 5, STK. 2! DET LEJEDES VÆRDI MELLEM KR ,- PR. M2. LEJEMÅLETS STØRRELSE SAMT TIDSPUNKTET FOR MODERNISERINGERNE HAR BETYDNING FOR VURDERINGEN!

31 Huslejenævnet i Odense har behandlet følgende småhussager (2015/2016): Sagsadresse Aftalt leje m2 Dato Aftalt leje pr. m2 Afgørelse Dissens Godkendt pr. m2 Nedsættelse pr m2 Birkelunden, 5200 Odense V , , ,00 675,00 280,64 Bøgebjergvej, 5000 Odense C , , ,00 ja 675,00 251,67 Christian IX s Vej, 5230 Odense M , , ,00 675,00 161,62 Damhusvej, 5000 Odense C , , ,00 750,00 188,18 Damhusvej, 5000 Odense C , , ,00 750,00 188,18 Dronningensgade, 5000 Odense C , , ,00 ja 940,00 0,00 Dronningensgade, 5000 Odense C , , ,00 ja 1.053,06 0,00 Egegårdsvej, 5260 Odense S , , ,00 800,00 94,17 Faaborgvej, 5250 Odense SV , , ,00 ja 714,05 0,00 H. Rasmussens Vej, 5000 Odense C , , ,00 ja 1.000,00 224,59 Købkesvej, 5230 Odense M , , ,00 760,00 78,24 Munkerisvej, 5230 Odense M , , ,00 750,00 340,91 Nedergade, 5000 Odense C , , ,00 782,14 0,00 Nørrevoldgade, 5000 Odense C , , ,00 750,00 104,79 Oluf Bagers Gade, 5000 Odense C , , ,00 625,00 61,58 Reventlowsvej, 5000 Odense C , , ,00 500,00 110,53 Rødegårdsvej, 5000 Odense C , , ,00 800,00 275,86 Skt. Jørgens Gade, 5000 Odense C , , ,00 650,00 236,96 Skt. Jørgens Gade, 5000 Odense C , , ,00 675,00 209,21 Skt. Knuds Kirkestræde, 5000 Odense C , , ,00 ja 531,25 201,92 Tranevej, 5000 Odense C , , ,00 625,00 366,58 Vibevej, 5000 Odense C , , ,00 ja 750,00 289,29 Æbleparken, 5270 Odense N , , ,00 625,00 183,47 Æbleparken, 5270 Odense N , , ,00 678,85 163,11

32 Sanktioner: EJENDOMSFORENINGEN FYN Nedsættelse af lejen efter det lejedes værdi/ det regulerede lejedes værdi : Tilbagebetalingskravet begrænses til 1 år, jf. BRL 17, stk. 2, evt. kun nedsættelse med virkning for fremtiden. Nedsættelse af lejen i omkostningsbestemte ejendomme: Tilbagebetalingskravet kan være op til 3 år, jf. BRL 17, stk. 1, jf. forældelseslovens 3, stk. 1. Tilbagebetalingskravet forrentes med pt. 8,05% p.a.! Hvis lejer får fuldt medhold i sin klage, kan udlejer pålægges strafgebyr. Beløbet udgør pt. kr , og reguleres hvert år den 1.7.

33 Sanktioner: EJENDOMSFORENINGEN FYN Lavere lejeindtægt fremover (huslejenævnets afgørelse er bindende ved fremtidig udlejning, medmindre lejemålet undergår forandringer/forbedringer). Påvirker lejepotentialet for ejendommen. Lavere lejepotentiale giver laver handelsværdi samt dårligere belåningsmuligheder.

34 TAK FOR OPMÆRKSOMHEDEN

35 Husk, vi er også på LinkedIn Tag fat i os Jørgen Martinussen, Key Account Manager jm@boligportal.dk Preben Helveg Larsen, Salgschef phl@boligportal.dk Morten Olsen, Market Manager mo@boligportal.dk