Ejendomsforeningen Danmark

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark Lægdommerkonference Boliglejeret udvalgte emner Torsdag den 12. juni 2014 Advokat Anne Louise Husen, Husen Advokater

2 Udvalgte emner: 1. Blanketter regler og nye Højesteretsdomme 2. Storejendom, småejendom, 80/20 er eller fri lejefastsættelse hvilke regler for lejen?? 3. Flytteopgør kontraktlig forpligtelse/erstatning 4. Forældelse af lejekrav, af krav på forbedringsforhøjelse og krav vedr. vedligeholdelseskonti 2

3 Blanketter Lejelovens 5 Stk. 1: anvendes blanketter skal byrdefulde vilkår fremhæves. Stk. 2: for beboelseslejemål skal blanketten være autoriseret. Stk. 3: stk. 1 og 2 gælder også for ensartede lejevilkår for flere lejere i samme ejendom, hvis de fremtræder standardiseret. 3

4 HD af 8. april 2014 LL 5, stk. 3 Lejekontrakt var udarbejdet af en medarbejder hos Udlejer på grundlag af et paradigme, som Udlejer anvendte for alle sine lejemål. Lejekontraktens bestemmelser består hovedsageligt af vilkår, som er fælles for flere lejere i ejendommen og dermed er standard for udlejer. Lejemål, der overtages nyistandsat, skal afleveres nyistandsat. De individuelle vilkår er i alt væsentligt de vilkår, der også skulle have været indføjet individuelt, hvis der havde været anvendt en blanket. 4

5 HD af 8. april fortsat Der har ikke været forhandling mellem parterne om vilkårene. Endvidere er der enkelte bestemmelser, som er uden relevans for lejemålet. Efter en helhedsvurdering fremtræder lejekontrakten således ikke som udarbejdet individuelt for det pågældende lejemål, men på en sådan måde, at lejer måtte opfatte lejevilkårene som standardiserede, jf. lejelovens 5, stk. 3. 5

6 HD af 12. maj LL 5, stk. 2 U havde anvendt typeformular, men lavet ændringer i den. Blandt andet manglede indledningen til 11 Det var aftalt, at lejer havde den indvendige vedligeholdelse og at lejemålet skulle afleveres nyistandsat. Dette er mere byrdefulde vilkår end lovens. HUSK Bkg : identisk med typeformular A

7 HD af 12. maj fortsat Højesteret: Fravigelserne kunne ikke anses for ubetydelige i henseende til indhold og opstilling, og blanketten var derfor ikke autoriseret. De byrdefulde vilkår var derfor ugyldige

8 Hvilke regler? Storejendomme, BRL kap Beregnet leje, BRL 5, stk Det lejedes værdi, BRL 5, stk Fri lejefastsættelse, BRL 15 a

9 Hvilke regler?? Småejendomme, BRL kap. 4 a 1. Det lejedes værdi, LL 47-49, dog max som storejendomme, BRL 29 c 2. Fri lejefastsættelse, LL 53, stk /20-ejendomme + uregulerede kommuner 1. Det lejedes værdi, LL Fri lejefastsættelse, LL 53, stk

10 GD H (U H)

11 GD H (U H)

12 GD H (U H)

13 storhus / små-hus?? Landsretten: storhus / små-hus skal vurderes på varslingstidspunktet, ikke

14 GD H (U H) Højesteret: Vurderer storhus / små-hus pr , men finder, at ejendommene i realiteten er indgået i et sådan samvirke og ejerfællesskab, at der er tale om et storhus Tilføjer: Ikke taget stilling til, om det altid er

15 Andelsboligdommene BRL kapitel 4 A BRL 29 b: Reglerne i dette kapitel gælder for ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen 15

16 Andelsboligdommene GD Ø (T:BB Ø): Den var 4 ud af AB s 21 beboelseslejligheder udlejet. Ejendommen blev solgt. LR: Lægger til grund, at man kan slutte modsætningsvis til BRL 29b, hvorfor ejendommen ikke længere er en småejendom

17 Andelsboligdommene Højesterets dom af 21. maj 2014: Den var 2 ud af AB s 10 beboelseslejligheder udlejet. Ejendommen blev solgt. HR: Ejendommen omfattede den mere end 6 beboelseslejligheder. 29b, 2. pkt. er ikke anvendelig, når ejendommen ikke længere er ejet af en AB. Ejendommen er derfor en storejendom

18 GD H (U H) indeholdt ejendommen 7 beboelseslejligheder, hvoraf 1 formentlig ikke lovligt var en selvstændig lejlighed. HR: Den var der 2 beboelseslejligheder således som dette begreb almindeligvis forstås i lejeretlig sammenhæng Ejendommen var derfor en storejendom

19 T:BB Ø En ejendom havde i bygningsregisteret status som et tofamilieshus, men reelt fandtes der i ejendommen tre selvstændige lejligheder. U opsagde L med henvisning til lejelovens 82, litra b, da de selv skulle bruge det lejede. Landsretten fandt, at der i henseende til opsigelsesbestemmelsen ikke kan lægges vægt på en ulovlig anvendelse af ejendommen. 19

20 Flytteopgør GD H (U H) Ubestridt, at L havde misligholdt sin pligt til at vedligeholde og istandsætte lejemålet. L skulle derfor som udgangspunkt betale istandsættelse ved fraflytningen. Forpligtelsen kan ikke anses for bortfaldet, blot fordi U ikke lod arbejderne udføre, men valgte at sælge ejendommen uistandsat. Parterne var enige om, at salgsprisen ikke var påvirket af den manglende istandsættelse. Under disse omstændigheder har U ikke lidt noget tab og har derfor ikke krav på betaling af istandsættelse 20

21 GD V (T:BB V) Erhvervslejemål var overtaget helt nyt. Ved Ls fraflytning blev lejemålet afleveret beskidt og uistandsat. U valgte at genudleje uden istandsættelse og krævede, at L skulle betale ifølge tilbud på istandsættelse Landsretten gav U medhold under henvisning til Højesteretsdommen GD H 21

22 Flytteopgør U genudlejer uden istandsættelse og kan derfor ikke kræve istandsættelse ved næste lejers fraflytning U sælger med eller uden prisreduktion bevis? Ejendommen nedrives U moderniserer/ombygger lejemålet ved lejerskifte 22

23 Forældelse af lejekrav LL 49, stk. 4 frist for indbringelse ingen nedsættelse BRL 17, stk. 1 ubetinget tilbagebetaling, kun begrænset af forældelse efter forældelsesloven og eventuelt passivitet BRL 17, stk. 2 frist for indbringelse kun nedsættelse for fremtiden/ fra forhøjelse < 1 år 23

24 Forældelse Forældelseslov , Stk.1: Forældelsesfristen er 3 år, med mindre andet følger af andre bestemmelser Stk. 2: var fordringshaver ubekendt med krav eller skyldner, da først fra kendskab Stk. 3: En absolut frist på 10 år 24

25 Forældelse Retsvildfarelser suspenderer ikke 3 årsfristen, U H: Efter dom om, at pensionsregler var administreret forkert af myndighederne, krævede pensionist efterbetaling for de seneste 14 år. Ingen suspension, da pensionisten ikke var i utilregnelig uvidenhed om den forkerte administration. Ændring for fremtiden, U H (retskraft) 25

26 Forældelse Varsling af forhøjelse for forbedringer udført for mere end 3 år siden. U V forkert en ret ikke en fordring U Ø om reg. af depositum og forudbetalt leje Ankenævnsafgørelse 1. okt ( ): det er ikke retten til at varsle forbedringsforhøjelser, der forældes, kun de forhøjelser, som kunne være varslet tidligere. (Indbragt for boligretten) Pas på nye kontrakter 26

27 Telefon: Husen Advokater Havnegade København K info@ejendomsforeningen.dk Telefon: Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade København K 27