Forslag til lokalplan nr. 421 for et boligområde i Arnbjerg samt tillæg nr. 1 til Kommuneplan

Transkript

1 Forslag til lokalplan nr. 421 for et boligområde i Arnbjerg samt tillæg nr. 1 til Kommuneplan Sagsnr.: 12/29414 Sagsansvarlig: Anette Vinther SAGSFREMSTILLING Baggrund Byrådet vedtog den 21. december 2011 (sag nr. 293) en helhedsplan for området. Økonomiudvalget godkendte den 14. november 2012 (sag nr. 28) en kvalitetsmanual for området. Teknisk Udvalg besluttede 27. februar 2013 (sag nr. 3) at igangsætte udarbejdelsen af et kommuneplantillæg og et lokalplanforslag for et boligområde i Arnbjerg, Viborg Syd. Efterfølgende har udvalget drøftet sagen: 1. maj 2013 (sag nr. 3) drøftelse af etagebyggeri, etablering af butik, busbro mv. 2. og 30. oktober 2013 (sag nr. 5 ved begge møder) vejføring v/staalings virksomhed Forvaltningen har nu udarbejdet lokalplan (nr. 421) og kommuneplantillæg (nr.1) for området. Oversigtskort er i bilag 1. Planforhold Lokalplan En mindre del af området er omfattet af lokalplan nr. 30A for Bjergsnæs Efterskole, resten af området er ikke omfattet af lokalplan. Kommuneplan Hovedparten af lokalplanområdet ligger i Kommuneplan i rammeområde: VIBS.B4.01 til blandede boligformål i form af: - åben-lav indtil 8½ meters højde, 35% bebyggelse - tæt-lav indtil 10 meters højde, 45% bebyggelse - etageboliger indtil 18 meters højde, 80% bebyggelse Mindre dele af området er omfattet af VIBS.C1.01 til centerformål, VIBS.R1.01 til grønne områder, VIBS.A1.01 til almen service (Bjergsnæs Efterskole), og VIBS.B4.03 til blandede boligformål. Lokalplanforslaget er ikke i fuld overensstemmelse med Kommuneplan for Viborg Kommune. Der er derfor udarbejdet et tillæg til kommuneplanen. Lokalplanens formål Lokalplanforslaget har til formål, at sikre udviklingsmulighed for Viborg By. Lokalplanen er 1. etape af realiseringen af en større helhedsplan (strukturplan Viborg Syd). Intentionerne er at etablere en bæredygtig ny bydel syd for Søndersø. Hovedprincipperne i lokalplanen er at bygge med størst tæthed mod Søndre Mose mod vest og bygge flere parcelhuse på de fladere arealer mod øst. Planområdet ligger med udsigt over Søndre Mose og har samtidig skoven på Arnbjerg i ryggen. Dette er nogle af de landskabelige kvaliteter, som har værdi for området og som understreges og bevares ved byggeri i området. Forvaltningen har i samarbejde med Niras udarbejdet en 3D-model af området som vil blive vist på udvalgets møde. 1

2 Forslag til lokalplan nr. 421 Lokalplanforslaget udlægger området til boligformål og centerområde ved Gl. Århusvej med lokal butik, tankstation og fastfood-restaurant. Planforslaget giver mulighed for ca. 375 boliger i området, fordelt som ca. 125 parcelhuse, 150 tætlav, 100 etageboliger. Området er inddelt i syv delområder, jf. kortbilag 2 i lokalplanen. I området kan placeres enkelte institutioner (delområde IIa, IIb og indtil halvdelen af Va). Særlige forhold Fælles grønne områder Som besluttet i strukturplanen udlægges større fælles grønne områder mod Søndre Mose og mod skoven. Dette styrker oplevelsen af landskabet, giver fælles identitet og respekterer naturværdierne i området, herunder nogle naturbeskyttede søer. Grundstørrelser Størrelsen af grunde varierer i området dog med mulighed for mindre grunde på de flade arealer. Udstykningsplanen er vejledende, men princippet om grupper af boliger omkring et fælles torv skal bevares. Ia: m² - her er store terrænforskelle og udsigtsgrunde Ib og Ic: m² - almindelige grundstørrelser Id og Ie: m² - det centrale flade område, uden udsigtsgrunde Højder Parcelhuse kan bygges i op til 2 etager, men 1 etage er også muligt. Bebyggelsesprocenten øges, hvis man bygger i 2 etager (35%) frem for 1 etage (30%). Dette giver energimæssigt en mere kompakt byggeform og understøtter muligheden for at lave mindre grunde. Byggehøjden fastsættes også efter etageantal: 7½ meter hvis 1 etage, 8½ meter hvis 2 etager. I delområde Ia falder terrænet meget, så der kan bygges i op til 3 etager og 10 meters højde mod den lavestliggende del. Tæt-lav kan opføres i indtil 2 etager med udnyttet tagetage og 10 meters højde i delområde IIa og IIf i øvrige områder kun indtil 2 etager og 8,5 meters højde. Bebyggelsesprocent 35% af den enkelte grund hvis 1 etage, 45% hvis 2 etager, 50% hvis 2½ etage. Etageboliger kan opføres i delområde IIIa indtil 4 etager og 13 meters højde, i delområde IIIb indtil 6 etager og 18 meter. I delområde IIIb er der fastsat byggelinjer til parcelhusene mod vest. Områder til etageboliger placeres forholdsvis langt inde i området, så de bliver mindre synlige set fra Viborg by. De skal opføres som punkthuse (max. 15% af grunden må bebygges). Derudover indeholder lokalplanen særlige emner som: Åben regnvandshåndtering vejvand og tagvand fra boligområder ledes i åbne grøfter og nedsives, hvor det er muligt. Begrænsning af det befæstede areal dette øger nedsivning af overfladevand. Krav til udseende af facader, tagform og materialevalg, herunder farvevalg. Krav om lavenergibebyggelse Lokalplanen har også fokus på at etablere grundejerforeninger og fordele vedligeholdelsesansvar samt sikre forudsætninger for ibrugtagning ( 16). De særlige bestemmelser er vedlagt dagsordenen som bilag nr. 3. Forslag til tillæg nr. 1 til Kommuneplan Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan for Viborg Kommune hvad angår: afgrænsninger mellem rammeområder justering af enkelte retningslinjer (skovrejsning + økologisk forbindelseslinje) 2

3 enkelte særbestemmelser (minus restaurant, + grundvandsbeskyttelse + tæt-lav op til 2½ etage) Der er derfor udarbejdet et tillæg til kommuneplanen, som sidder bagest i bilag 2. Med forslaget ændres - afgrænsning af rammeområder (VIBS.A1.01, VIBS.B4.01, VIBS.C1.01) - etageantal for tæt-lav, - afgræsning af en økologisk forbindelseslinje, og - der udpeges et nyt skovrejsningsområde Bindinger Naturbeskyttelse - Der er to naturbeskyttede søer ved Søndre Mose, som skal bevares. Beskyttelseslinjer - Området er omfattet af 150 meter søbeskyttelseslinje om Søndre Mose og 300 meter skovbyggelinje. I forbindelse med lokalplanforslaget ansøger Viborg Kommune om at ophæve dele af disse beskyttelseslinjer. Én skovejer (Søndersøvej 92A) har givet udtryk for indsigelse mod dette. Mulig forurening virksomheden Gl. Århusvej 193C er kortlagt som mulig forurenet grund på grund af anvendelse til metalgenbrug/autoophug. Forureningsforhold skal undersøges nærmere inden området kan frigives til boligformål. Delområde Ia, IIa, IIb og IIc må ikke bebygges før virksomheden er nedlagt. Arkæologi Der er gennemført sonderende arkæologiske forundersøgelser i dele af området i Viborg Museum vurderer, at der er betydelig sandsynlighed for at støde på arkæologiske fund i området, da der bl.a. blev konstateret bebyggelsesspor fra yngre jernalder nord for området. En juridisk bindende udtalelse i henhold til museumslovens 25 kan kun fremsendes, hvis museet får mulighed for at foretage en prøvegravning af det berørte areal. Udgiften til de nødvendige arkæologiske undersøgelser skal fordeles mellem grundejere. Museet har tidligere vurderet denne udgift til ca. 0,5 mio. Økonomiske konsekvenser Der forventes følgende udgifter for Viborg Kommune for at realisere planlægningen: - anlæg af ca. 0,9 km fordelingsvej (strækning A1 til A3) = vejl. 5 mio. - etablering af ny rundkørsel på Gl. Århusvej = vejl. 2,5 mio. - evt. etablering af støjafskærmning = vejl. 0,5 mio. - omlægning af to større højspændingsledninger = vejl. 3 mio - arkæologiske prøvegravninger = vejl. 0,5 mio I alt ca. 11,5 mio kr. Disse udgifter forventes Viborg Kommune at komme til at stå i forskud med indtil private developere går i gang med deres del af byggemodning af området. Et landinspektør-firma arbejder pt. med en model for fordeling af udgifter til de enkelte grundejere. Overtagelsespligt De ejendomme i området, der benyttes til landbrug, gartneri og planteskole og som overføres til byzone, kan grundejeren inden fire år efter overførslen, kræve overtaget af kommunen. Det drejer sig om Søndersøvej 92B (mod sydøst) og evt. dele af Søndersøvej 86. Forvaltningen vurderer, at Viborg Kommune i givet fald med fordel kunne overtage ejendommene. Der er derfor ikke indgået aftale med grundejerne om at fraskrive sig retten til, at kommunen overtager ejendommene. Miljørapport Forvaltningen har vurderet, at planforslagene vil kunne medføre en væsentlig indvirkning på miljøet. Der er udarbejdet en miljørapport, der er i bilag 4. I miljørapporten fokuseres der på: - Grundvand (Områder med Særlige Drikkevandsinteresser) - Overfladevand 3

4 - Bilag IV-arter (beskyttede dyr & planter) - Geologisk Interesseområde - Visuel påvirkning (byprofil) - Trafik og støj - Forurening Miljørapporten er i høring samtidig med planforslagene. Borgermøde Forvaltningen foreslår, at der afholdes borgermøde om planforslagene onsdag den 5. februar kl. 17 på Bjergsnæs Efterskole, Gl. Århusvej 161B i foredragssalen. Delegation Forvaltningen vurderer, at forslag til lokalplan nr. 421 har principiel betydning for kommunen, da det er en del af et større byudviklingsområde, og planforslagene skal derfor vedtages i Byrådet. BILAG 1 Åben Oversigtskort /13 2 Åben Udkast til lokalplan /13 3 Åben Særlige bestemmelser i LP /13 4 Åben Udkast til miljørapport /13 INDSTILLING Direktøren for Teknik & Miljø foreslår, at Teknisk Udvalg indstiller til Byrådet, at forslag til lokalplan nr. 421 med tilhørende miljørapport vedtages med henblik på offentlig høring i 8 uger, og at der afholdes borgermøde om planforslagene (onsdag den 5. februar kl. 17 i foredragssalen på Bjergsnæs Efterskole, Gl. Århusvej 161B) Endvidere anbefaler direktøren for Teknik & Miljø, at Teknisk Udvalg foreslår Økonomiudvalget, at det indstiller til Byrådet at forslag til tillæg nr. 1 til Kommuneplan for Viborg Kommune vedtages med henblik på offentlig høring i 8 uger. BESLUTNING I TEKNISK UDVALG DEN Teknisk Udvalg indstiller til Byrådet, at forslag til lokalplan nr. 421 med tilhørende miljørapport vedtages med henblik på offentlig høring i 8 uger med følgende ændringer: ændres til, 1.a: Facader skal fremstå i lysere (hvide/gule/grå) nuancer. 1 c: Facader skal være i mørkere eller jordfarver (sort/brunlig/rødlige nuancer). 1b, 1d og 1e: Ingen særlige krav til facadefarver udgår at der afholdes borgermøde om planforslagene (onsdag den 5. februar kl. 17 i foredragssalen på Bjergsnæs Efterskole, Gl. Århusvej 161B) Teknisk Udvalg foreslår endvidere Økonomiudvalget, at det indstiller til Byrådet, at forslag til tillæg nr. 1 til Kommuneplan for Viborg Kommune vedtages med henblik på offentlig høring i 8 uger. 4

5 Teknisk Udvalg besluttede endvidere, at der indhentes erfaringer med åbne grøfter fra andre projekter, samt at der arbejdes videre med bestemmelser om terrænreguleringer og koter for bebyggelse jf. 6. 5