Besigtigelsesrapport. Besigtigelse torsdag 2. oktober Påkærvej 3, 7620 Lemvig. Matr. nr. 5a, Præstegården, Hygum. Udført for Lemvig Kommune

Transkript

1 Besigtigelsesrapport Besigtigelse torsdag 2. oktober 2014 Påkærvej 3, 7620 Lemvig Matr. nr. 5a, Præstegården, Hygum Udført for Lemvig Kommune 22. oktober 2014

2 Indledning - formål med besigtigelsen A.1 Formål Ejendommen blev besigtiget med henblik på at vurdere: Om der ved ophold og anvendelse af bygningerne fortsat er sundheds- eller brandfare for beboerne, jf. byfornyelseslovens 76, og hvor alvorlig sundhedseller brandfaren skønnes at være. Om bygningerne er istandsat eller yderligere forfaldne og til fare eller gene for omgivelserne. Besigtigelse, målinger og rapport er gennemført af Jens Ilum Bock fra Søren Garde Rådgivning. Det skal bemærkes at rapport og besigtigelse kun beskæftiger sig med sundheds- og brandfarlige forhold og ikke afdækker alle eventuelle svigt og mangler i bygningerne. Varsling af besigtigelse er udsendt af Lemvig Kommune. Ved besigtigelsen deltog: Jens Thomsen, Lemvig Kommune Jens Ilum Bock, Søren Garde Rådgivning A.2 Generelle oplysninger. Der er tale om ubenyttede institutionsbygninger der er registreret som ejet af Bach Gruppen Ejendomme A/S. Bygningerne er pt. kondemnerede. Bygning 1 er opført i 1959 i 1 etage med udnyttet tagetage med et samlet erhvervsareal på 817 m ² jf. BBR. Bygningen indeholder undervisningslokaler, gymnastiksal, samt lærerboliger. Bygningens facader er udført i blankt murværk og tagbelægning er udført med eternitplader. Bygning 2 er opført i 1970 i 1 etage med et samlet erhvervsareal på 1074 m ² jf. BBR. Bygningen indeholder undervisningslokaler, administration og kantine Bygningens facader er udført i blankt murværk og tagbelægning er udført som builtup tag. Bygning 3 er opført i 1948 i 1 etage med udnyttet tagetage med et samlet boligareal på 134 m ² jf. BBR. Bygningen har været benyttet til beboelse, Bygningens facader er udført i blankt murværk og tagbelægning er udført med eternitplader.

3 Konklusion og anbefaling. B.1. Konklusion Der er konstateret fugt- og skimmelangreb og andre forhold i et omfang i de besigtigede bygninger, som skønnes fortsat at udgøre sundhedsfare ved ophold og beboelse i strid med 75 i Byfornyelsesloven (Lovbekendtgørelse nr. 863 af 3. juli 2014). Der er ikke foretaget skridt til istandsættelse Det vurderes, at de registrerede mangler ikke kan udbedres uden større indgreb i bygningens basale konstruktion. Ejendommen skønnes på nuværende tidspunkt at være til gene og fare og skæmmende for omgivelserne. B.2. Anbefaling Det vurderes med baggrund i besigtigelsen, at beboelse og ophold i bygningerne på adressen Påkærvej 3 fortsat er forbundet med sundhedsfare som er nærliggende i strid med Byfornyelseslovens 75 stk. 3. Det anbefales,

4 at forbud mod ophold opretholdes, da sundhedsfare er nærliggende jf. byfornyelseslovens 76 stk. 2. At der udstedes påbud om nedrivning, jf. byfornyelseslovens 77, stk. 2. Anbefaling af opretholdelse af nuværende kondemnering begrundes med sundhedsfare som følge af: Skimmelvækst af sundhedsfarlig karakter i opholdsrum i boligen. Råd i bærende konstruktioner Bygningernes klimaskærm yder ikke beskyttelse mod vejrlig Anbefaling af nedrivningspåbud begrundes med: Bygningerne er udtjente, til gene for omgivelserne og nedbrudt i et sådan omfang, at en renovering nu til et tidssvarende niveau ikke skønnes at være økonomisk og teknisk realistisk. Det vurderes at bygningerne i deres nuværende stand er uden selvstændig værdi. Observationer ved besigtigelsen C.1 Beliggenhed og udearealer Bygningen er beliggende i landzone. Forholdene på udearealerne og bygningernes fremtrædende skønnes at være til gene og skæmmende for naboer og forbipasserende.

5 På matriklen observeres en del bygningsaffald i form af knust glas, murbrokker m.m. spredt ud over grunden. Det vurderes behæftet med risiko for personskade at befinde sig nær eller i bygninger på matriklen. Nuværende risiko for personskade vil blive være efterhånden som råd i bærende tagkonstruktioner breder sig. C.2 Udvendig besigtigelse. Ved besigtigelsen registreres det generelt at udvendigt træværk er nedslidt og misligholdt. Ældre vinduer og døre i bygningerne observeres generelt nedslidte og er i forskellige stadier af forrådnelse. Der registreres en del knuste ruder i bygninger, hvorved vand og sne trænger ind i bygningerne. Der ses utætheder og begroninger i tagrender som forårsager opfugtning af underliggende murværk. Ud fra karakter af flere indvendige fugtskader i bygningerne, vurderes det at forekommer et større antal utætheder i bygningernes tagdækning C.3 Indvendig besigtigelse. Bygning 1

6 Ved indvendig besigtigelse af bygning 1 registreres der udbredt skimmelvækst og opfugtning i bygningen. Der kan konstateres fugtskader og skimmelvækst i stort set alle tilgængelige opholdsrum. I flere opholdsrum ses lofter, der er faldet ned eller hænger pga. fugt i loftskonstruktionen. Da bygningerne står uopvarmede er fugten ophobet i den nedkølede bygning til en grad at der opstår skimmelvækst i opholdsrum, der ellers ikke påvirkes direkte af fugt fra utætheder i klimaskærm. Tekniske installationer i bygningen vurderes at være kraftigt beskadiget af fugt. Ved besigtigelsen observeres tegn på rotter i bygningen. Aftryksprøve, udtaget på skillevæg i klasseværelse i stueplan, bygning 1, viste høj koncentration af levedygtige svampesporer. I prøven forekommer art med høj individuel forekomst af skimmelsvampe med sundhedsfarlige karakteristika. Aftryksprøve, udtaget på skillevæg i kontor på 1. sal, bygning 1, viste høj koncentration af levedygtige svampesporer. I prøven forekommer arter med moderat til høj individuel forekomst af skimmelsvampe med sundhedsfarlige karakteristika. Bygning 2 Ved indvendig besigtigelse af bygning 2 registreres der udbredt skimmelvækst og opfugtning i bygningen. Der kan konstateres fugtskader og skimmelvækst i stort set alle tilgængelige opholdsrum. I flere opholdsrum ses lofter, der er faldet ned eller

7 hænger pga. fugt i loftskonstruktionen. Da bygningerne står uopvarmede er fugten ophobet i den nedkølede bygning til en grad at der opstår skimmelvækst i opholdsrum, der ellers ikke påvirkes direkte af fugt fra utætheder i klimaskærm. Tekniske installationer i bygningen vurderes at være kraftigt beskadiget af fugt. Aftryksprøve, udtaget på skillevæg i gang, bygning 2, viste høj koncentration af levedygtige svampesporer. I prøven forekommer art med høj individuel forekomst af skimmelsvampe med sundhedsfarlige karakteristika. Bygning 3 Ved indvendig besigtigelse af bygning 3 registreres der udbredt skimmelvækst og opfugtning i bygningen. Der kan konstateres fugtskader og skimmelvækst i stort set alle tilgængelige opholdsrum. I flere opholdsrum ses lofter, der er faldet ned eller hænger pga. fugt i loftskonstruktionen. Da bygningerne står uopvarmede er fugten ophobet i den nedkølede bygning til en grad at der opstår skimmelvækst i opholdsrum, der ellers ikke påvirkes direkte af fugt fra utætheder i klimaskærm. Tekniske installationer i bygningen vurderes at være kraftigt beskadiget af fugt.

8 Aftryksprøve, udtaget på skillevæg i trapperum, bygning 3, viste høj koncentration af levedygtige svampesporer. I prøven forekommer art med høj individuel forekomst af skimmelsvampe med sundhedsfarlige karakteristika. D.1. Aftryksprøver, skimmelsvamp. Der blev udtaget 4 skimmelprøver på adressen. Goritas A/S har fremsendt resultatet af de udtagne skimmelprøver d Laboratorierapport er vedlagt rapporten som bilag Prøve nr. 2, aftryksprøve, bygning 1 udtaget på skillevæg i klasseværelse, stueplan, viste at der er høj aktiv sporeforekomst af arten Cladosporium sp. til stede på udtagsstedet. Prøve nr. 3, aftryksprøve, bygning 1 udtaget på skillevæg i kontorrum, 1. sal, viste at der er moderat aktiv sporeforekomst af arten Penicillium chrysogenum samt høj aktiv sporeforekomst af arten Cladosporium sp. til stede på udtagsstedet. Prøve nr. 4, aftryksprøve, bygning 2, udtaget på skillevæg i gang, viste at der er t høj aktiv sporeforekomst af arten Ulocladium sp. til stede på udtagsstedet.

9 Prøve nr. 1, aftryksprøve, udtaget på skillevæg i trapperum viste at der er høj aktiv sporeforekomst af arten Stachybotrys sp. til stede på udtagsstedet. Cladosporium sp. kendetegnes ved at have allergifremkaldende egenskaber. Arten er naturligt forekommende i vores omgivelser, men ved voldsomme sporekoncentrationer kan mennesker opleve allergiske symptomer. Dette gør sig specielt gældende hvis personer har nedsat immunforsvar og opholder sig meget i et inficeret areal. Penicillium chrysogenum er i stand til at danne helbredsskadende mykotoksiner og er kraftigt sporespredende. Der, hvor sporerne lander, dannes der ny vækst, hvis der er gunstige vækstforhold tilstede. Arten er resistent for udtørring, og vil derfor ikke mindskes i omfang f.eks. om sommeren, hvor en bolig typisk udsættes for mindre fugtbelastning. Stachybotrus sp. er i stand til at danne helbredskadende mykotoksiner bl.a. Satrotoxin- H, som kan forårsage pulmonal hemosiderose (ophobning af jern i lungerne fra nedbrudte blodlegemer) og blødninger i lungerne hos børn eller voksne med nedsat immunforsvar. Arten hører under de såkaldt særligt biologisk aktive skimmelsvampe, der kendetegnes ved kraftig sporespredning og produktion af sundhedsskadelige mykotoksiner. Jf. Statens Byggeforskningsinstitut By og Byg 204 bør rum, hvor tilstedeværelsen af særligt biologisk aktive skimmelsvampe forekommer, ikke benyttes i perioden indtil renovering. Dette er gældende selv ved mindre forekomster. Der bør udvises særlig opmærksomhed og krav til sundhedsmæssig beskyttelse ved håndtering af materialer inficeret med denne skimmelart. Ulocladium sp. kendetegnes ved at kunne udløse luftvejsallergier. Arten er naturligt forekommende i vores omgivelser, men ved voldsomme sporekoncentrationer kan mennesker opleve ovennævnte symptomer. Dette gør sig specielt gældende hvis personer har nedsat immunforsvar og opholder sig meget i et inficeret areal. Den Søren Garde Rådgivning Udarbejdet af: Jens Ilum Bock

10 Bygningskonstruktør Tlf Rapport juridisk vurderet af: Henrik Jakobsen, SGR Bilag: 1. Besigtigelsesmetode 2. Skimmelundersøgelser 3. Billeder fra besigtigelsen 4. Laboratorieanalyse

11 Bilag 1. Besigtigelsesmetode Besigtigelsen er sket visuelt, og der er foretaget destruktive undersøgelser på adressen. Der er ikke taget fugt- og temperaturmålinger i alle tilgængelige opholdsrum. Der er anvendt: Gann Blueline Compact B kapacitiv fugtmåler Gann Blueline Compact træfugtighedsmåler Elmo 619 IR Videotermometer 2. Skimmelundersøgelser Der er taget aftryksprøver til laboratorieanalyse (skimmelundersøgelser) følgende steder: Skillevæg, trapperum i stueplan, bygning 3 - Prøve nr. 1 Skillevæg, klasseværelse i stueplan, bygning 1 - Prøve nr. 2 Skillevæg, kontor på 1. sal, bygning 1 - Prøve nr. 3 Skillevæg, gang - Prøve nr. 4 Aftryksprøverne er analyseret af Goritas A/S. Laboratoriets rapport vedlægges.

12 3. Billeder fra besigtigelsen Bygning 1. Klasseværelser og boliger Bygning 1. Klasseværelser, gymnastiksal og administration

13 Indgang bygning 1. Manglende ruder og skimmelvækst Indgang bygning 1. Skimmelvækst

14 Klasseværelse bygning 1. Nedfaldne lofter og skimmelvækst Klasseværelse bygning 1. Skimmelvækst på loft

15 Bygning 1. Skimmelvækst Aftrykssted nr. 2 Lærerbolig bygning 1. Fugtskadede loft og vægge

16 Bygning 1. Skimmelvækst bag tapet i lærerbolig Lærerbolig bygning 1. Manglende vindue og fugtskade

17 Bygning 1. Skimmelvækst på skillevæg i kontor Aftrykssted nr. 3 Bygning 1. Gymnastiksal, udbredt skimmelvækst og fugt i vægge og gulv

18 Bygning 2 Bygning 2. Fugt og skimmelvækst i køkken

19 Bygning 2. Udbredt skimmelvækst og fugt i kantine Bygning 2. Udbredt skimmelvækst og fugt i gangarealer

20 Bygning 2. Flere større fugtskader i loft i bygningen Bygning 2. Flere større fugtskader i loft i bygningen

21 Bygning 2. Udbredt skimmelvækst og fugt i gangarealer Bygning 2. Skillevæg opløst af fugt Aftrykssted nr. 4

22 Bygning 3 Bygning 3. Skimmelvækst på yder- og skillevægge

23 Bygning 3. Skimmelvækst på skillevæg i trapperum Aftrykssted nr. 1 Bygning 3. Fugtskade i loft og skimmelvækst på væg

24 Bygning 3. Nedfaldne lofter og skimmelvækst på vægge Bygning 3. Højt fugtindhold i ydervægge. Her målt i ca. 2 meters højde over gulvniveau

25 Søren Garde Rådgivning Søren Garde Rådgivning arbejder med juridisk, byggeteknisk og administrativ rådgivning for kommunerne omkring sundhedsfarlige og forfaldne huse - med kondemnering, nedrivningspåbud, oprydning m.v.

26 Haderslevvej 108 DK 6000 Kolding AS/SA Sag: Telefon: Telefax: lab@goritas.dk Søren Garde Rådgivning Jens Ilum Bock Torvegade 1, 2.sal 8450 Hammel Vedr.: Påkærvej 3 Vi har den modtaget 4 aftryksplader fra Dem til analyse på vort laboratorium. Metode Aftryksprøver udføres ved at trykke en aftryksplade mod overfladen, der skal undersøges. Herved opsamles svampesporer på pladen, der er et vækstmedie (V8-agar tilsat antibiotika) hvorpå sporer kan vokse. Aftrykspladerne inkuberes ved 25 C i ca. en uge, og herved kan mængden af levedygtige svampesporer (CFU) på prøvestedet bestemmes. Desuden kan skimmelsvampenes slægt og/eller art bestemmes ved mikroskopi. Identifikation Ved biologiske analyse af prøvematerialet kunne følgende konstateres: Ballerup: Lautrupvang 8 DK 2750 Ballerup Telefon: Fax: goritas@goritas.dk Goritas A/S CVR nr.: Danske Bank konto: Swift kode: DABADKKK IBAN nummer: DK

27 AS/SA Sag: Side: 2 Prøve nr. Lokale/ Bygningsdel Konstaterede skimmelsvampe Antal levedygtige sporer / CFU 1 Trappe i bygning 1 Stachybotrys sp. >200 I alt >200 CFU 2 Klasseværelse i bygning 2 Cladosporium sp. Penicillium chrysogenum Alternaria sp. > I alt >107 CFU 3 Kontor i bygning 3 Cladosporium sp. Penicillium chrysogenum Alternaria sp. > I alt >222 CFU 4 Gang i bygning 4 Ulocladium sp. >200 I alt >200 CFU O CFU : Mindre end 10 CFU : Mellem 10 og 50 CFU: Over 50 CFU. Ingen levedygtige svampesporer. Begrænset forekomst af levedygtige svampesporer. Moderat forekomst af levedygtige svampesporer. Høj forekomst af levedygtige svampesporer. Beskrivelse af konstaterede skimmelsvampe Stachybotrys er en vidt udbredt skimmelart, som hyppigt optræder på fugtige gipsplader og andre celluloseholdige bygningsmaterialer. Den producerer cellulosenedbrydende enzymer, som sætter arten i stand til at udnytte mange næringskilder indendørs. Stachybotrys er i stand til ved givne betingelser at producere toxiner som bl.a. Satratoxin, som kan give anledning til sundhedsmæssige gener. Cladosporium arter dominerer i de fleste analyser af udendørs luft. Slægten findes overalt, især i de klimatisk tempererede områder. Kolonierne af Cladosporium fremtræder som olivengrøn til grå grøn. De enkelte arter kan vokse ved op til 32 C. Da den ligeledes kan vokse ved 0 C ses vækst af Cladosporium ofte i køleskabe. Cladosporium vokser bedst, når overfladens vandaktivitet (aw) ligger

28 AS/SA Sag: Side: 3 omkring 0,8. Udover den meget almindelige forekomst udendørs, findes slægten på madvarer samt på døde celluloseholdige plantematerialer samt på papir og tekstiler. Sporene findes i store mængder i udeluften, især om sommeren. Penicillium kaldes på dansk penselskimmel, da deres opretstående, forgrenede konidiophorer har et pensellignende udseende. Penicillium-slægten består af et utal af arter, hvoraf mange er udbredt over hele jorden, dog hyppigst i tempererede egne. Penicillium kolonier er blågrønne, gulgrønne, gule eller helt hvide med pulveragtig overflade og dårligt udviklet luftmycelium. Penicillium foretrækker middeltemperaturer og kan tåle udtørring. Penicillium forekommer hyppigt indendørs bl.a. på fugtige bygningsoverflader så som tapet, lim, maling og træ. Sporerne lagres gerne i støv. Penicillium-arterne er i stand til ved givne betingelser at producere toxiner, som kan give anledning til sundhedsmæssige gener. Alternaria sp. er en hyppigt forekommende Saprophyt, der bl.a. vokser på plantematerialer, levnedsmidler, textiler, kompost og træ. Alternaria sp. forekommer normalt udendørs og er meget udbredt over hele jorden. Sporekoncentrationen når sit højeste punkt i sensommeren og efteråret. I bygninger forekommer slægten i luften, husstøvet, og hvor der er kondensvand, som i vinduesrammer, på fugtige vægge og lignende. Den fremtræder som en sort belægning. Ulocladium er en slægt, som er kendt for en effektiv nedbrydning af cellulose i naturen. Derfor ses svampen tit på døde planterester, træmaterialer både ude og indendørs samt på papir, tapet og maling indendørs. På overflader med kondensskader og mangelfuldt luftcirkulation har Ulocladium også indendørs gode vækstmuligheder. Væksten af den brunsorte skimmelsvamp kan blive kraftig, og et tæt bomuldsagtigt svampevæv kan udvikles på overfladerne. Sporerne af Ulocladium indeholder samme allergen som Alternaria, hvorfor Ulocladium er kendt for at kunne udløse luftvejsallergier. Det skal bemærkes, at analyseresultaterne alene viser forholdene i prøvetagningsstederne. Vi er altså ikke i stand til at rapportere om forholdene andre steder, eller at give en samlet vurdering af skimmelforekomsterne i bygningen, herunder omfanget og eventuelle nødvendige udbedringsarbejder.

29 AS/SA Sag: Side: 4 Ønsker De yderligere oplysninger, er De fortsat velkommen til at kontakte os. Faktura vedlagt. Med venlig hilsen Goritas A/S Angela Steinfurth Cand.scient., mikrobiolog