Reguleringsperspektiver på dansk realkredit

Transkript

1 Reguleringsperspektiver på dansk realkredit Vicedirektør Lars Waalen Sandberg 2. marts 2010

2 Agenda: Konsekvenser af SDO-loven Dansk realkredit i hovedtræk Hvad er udfordringerne med SDO-loven? Kommentarer til regulering på vej - Hvad er tendenser og konsekvenser? Lidt konstruktive kommentarer til processen fremad Og vi har kun 45 minutter. 2 grundsætninger for denne præsentation er: - 1. sætning: Finansiel regulering er omfattende og svært overskuelig - 2. sætning: Hvis jeg siger noget vrøvl, underbygger det blot sætning 1 Side 2

3 Realkreditsystemets robusthed er testet i mere end 200 år foreløbig uden tab til obligationsejerne Obligationsejernes tab på danske realkreditobligationer Tidligere katastrofer Største katastrofe i 2010? Københavns brand verdenskrig verdenskrig 1986 Kartoffelkuren 1797 Oprettelsen af Kreditkassen for Husejerne i Kjøbenhavn 1929 Wall Street-krak Depressionens start 1973 / 1981 Oliekriser 2010 Finanskrise Side 3

4 Det politiske formål med de danske specialinstitutter er at balancere flere hensyn i samfundsøkonomien Stabilitet: Boligejerne skal sikres forsyning af lånemuligheder på tværs af konjunkturer Lav pris: Boligejerne skal sikres finansiering på bedst mulige vilkår. De skal kunne overskue produkt og pris Mobilitet: Boligejerne skal sikres indfrielse på billigst mulige vilkår for at understøtte bolig- og arbejdsmarkedet. Kunder skal være uafhængige af kreditorer Gennemsigtighed Tryghed: Investorerne skal tilbydes sikre og gerne standardiserede likvide obligationer Konkurrence: Der ønskes flere lånudbydere både nationale og internationale for at sikre, at ydelsen af lån til stadighed effektiviseres Gennemskuelighed: Der ønskes transparent kursdannelse af hensyn til afregninger, børshandel, værdiopgørelser i regnskab og skat mv. Maksimal konkurrence Mobilitet Standardisering Side 4

5 Hovedtrækkene i den danske realkreditmodel Realkreditinstitutterne leverer selv en meget stor kapitalreserve og er underlagt detaljeret regulering, som har virket imponerende over tid Låntagerne Investorerne Finansiel stabilitet Gennemsigtige og billige lån Låntagere låner direkte på kapitalmarkedet med tillæg af en synlig marginal (bidraget) Lav bidragssats Lånet er uopsigeligt fra kreditor Markedsbestemte priser (børsnoterede obligationer) Unikke indfrielsesmuligheder (obligationsindfrielse) - Pari-regel - Billig indfrielse ved rentestigning - Ingen strafporto Realkreditinstituttet BRF leverer selv 5-6% kapital Krav til værdiansættelse af ejendomme Krav til lånegrænser Krav til amortisering og løbetid på lån Balanceprincippet - 1:1 sammenhæng mellem lån og obligationer - Snævre rammer for markeds- og likviditetsrisiko - Låntager bærer markedsrisikoen Lavrisiko investering Ingen markedsrisici på udlånsbogen SDO-investorer har fortrinsret til sikkerhederne - Instituttets egenkapital - Tabsgarantier - Pantebreve (MV af gæld) - Supplerende sikkerheder (SDO) Underlagt Finanstilsyn Mulighed for attraktive spreads Attraktiv korrelation til andre aktivklasser bortset fra stater Side 5

6 Værdien af pantsikkerhederne sikres især gennem lånegrænserne og krav til lånenes løbetid og amortisering Løbetid Amortiseringskrav: Ejerboliger Fritidshuse Lånegrænser (LTV): Bolig Landbrug Kontor og forretning Industri og håndværk Fritidshuse Realkreditobligationer (RO) Maks. 30 år (1) Minimum en 30-årig annuitetsydelse dog med op til 10 års afdragsfrihed 80 pct. 70 pct. 60 pct. 60 pct. Særligt dækkede obligationer (SDO / SDRO) Maks. 30 år (2) Minimum en 30-årig annuitetsydelse dog med op til 10 års afdragsfrihed (3) 80 pct. 70 pct. (4) 70 pct. (4) 60 pct. (1) Dog er den maksimale løbetid 35 år for lån til alment boligbyggeri, ungdomsboliger og private andelsboliger, hvis långivningen sker på grundlag af tilsagn om støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger mv. (2) Begrænsningen kan fraviges for beboelsesejendomme mod til gengæld at reducere LTV-grænsen fra 80 til 75 pct. (3) Begrænsningen kan fraviges for ejerboliger mod til gengæld at reducere LTV-grænsen fra 80 til 75 pct. (4) Krav om supplerende sikkerhed for 10 pct. af udlånet over 60 pct. Side 6

7 Trods SDO/SDRO og nye muligheder med det nye balanceprincip er der fortsat 1:1 sammenhæng mellem lån og obligationer på traditionelle realkreditlån Pantebrev Obligation Låntager Investor Renter + afdrag Bidrag Realkreditinstitut Pass through Låneprovenu Kontanter Match funding er bevaret på traditionelle realkreditlån: Vilkår på Lån = Pantebrev = Obligationer Tap issue gennem året giver stabilitet små portioner er lettere at afsætte Side 7

8 På toppen af de legale rammer har realkreditten også adgang til at hæve bidragene generelt på deres portefølje. Det er upopulært men stabiliserende 80 Basispoints Losses Administrative margin Kilde: Realkreditrådet Notes: Losses = Actual losses on total loan book. Administrative margin = Average margin for retail customers Side 8

9 Realkreditmodellen viste sit værd under finanskrisen Danske realkreditobligationer blev afsat selv på toppen af finanskrisen, mens resten af det europæiske covered bond marked frøs til Man solgte ikke danske realkreditobligationer, fordi man skulle, men fordi man kunne! Refinansieringen af RTL i december 2008 blev gennemført uden statsgaranti Primære årsager Balanceprincippet - Markedsrisici bæres af låntager - Tap salg - Obligationsindfrielser blev attraktive Solid indenlandsk investorbase - Diskonteringsindgreb for pensionssektor Belånbarhed i Nationalbanken Realkreditmarkedet havde ingen pauser i optagelsen af lån Boligmarkedet blev understøttet Kilde: Kvartalsoversigt, 3. kvartal 2009, Danmarks Nationalbank Side 9

10 Det var hovedtrækkene ved dansk realkredit efter SDO-loven Nu til udfordringerne!

11 SDO-lovgivningen har med LTV-kravet introduceret en procyklisk klassifikationsrisiko i den danske realkreditmodel LTV-kravet på SDO / SDRO Krav opstår, når ejendomspriserne falder LTV opgøres pr. ejendom. Kun overskridelser tælles med Supplerende sikkerhed stilles krone-til-krone i godkendte (guldrandede) aktiver i hele lånets løbetid Kan finansieres med junior covered bonds (JCB), der har sikkerhed i samme aktiver som SDO erne, men er efterstillet disse Mangler naturlige investorer i anden regulering Lyder simpelt, men er reelt svær at prise i lånene SDO / SDRO RO lukkede inden RO udstedt fra Særligt dækkede Ja Ja Nej Solvensvægt 10% 10% 20% Løbende LTV-krav Ja Nej Nej Side 11

12 Realkreditrådet finder det unødvendigt dyrt for et rent realkreditinstitut at dække den løbende LTVoverskridelse krone for krone Et realkreditinstitut kan under de gældende regler vælge at organisere sig på to måder Lad os tage to forsimplede eksempler: - Begge har udlånsbalance på 200 mia. kr. - Samme egenkapital på 9 mia. kr. - Begge har store LTV-overskridelser på 17 mia. kr. - Et realkreditinstitut kan have op til 15% af sine nominelle SDO-udstedelser i garantier på banker - Pengeinstitutgarantien er ikke omfattet af det hårde krav om krone for krone garantistillelse Det koster lidt i solvens at etablere datter - men man sparer op til 21 mia. kr. i JCB Det er i dag en ærgerlig favorisering af pengeinstitutmodellen med garanti Den har en potentiel værdi af ca mio. kr./år eller ca. 0-2% i egenkapitalforrentning Realkreditinstitut 1 Balance 200 Tier I kapital 9 Udlån vægt 45% Kapitalkrav udlån 7,2 JCB-krav (17-9) 8 Koncern 2 Tier I kapital 9 Kapitalkrav udlån 7,2 Kapitalkrav datter 0,3 Garantipotentiale 30 Realkreditinstitut 2 Balance 200 Tier I kapital 3,2 Udlån m garanti vægt 20% Kapitalkrav udlån 3,2 JCB-krav 0 Side 12

13 Tilbagefald fra Særligt Dækket Obligation til realkreditobligation Hvis et realkreditinstitut, der udsteder særligt dækkede obligationer, en dag ikke kan skaffe sikkerheder nok til at overholde den løbende LTV, kan det reelt kun: - Opgive sit SDO-stempel på kapitalcenteret og risikere et brandudsalg på Børsen, fordi obligationerne så mister alle realkredit-kategoribetegnelser - Uanset betegnelsen realkreditobligation eller ej, så går obligationen fra en 0,1 vægter til 0,2 vægter - Nok mest et problem i forhold til investeringspolitikker Realkreditrådets begrundelse for tilbagefaldsmuligheden er - At den allerede er tilladt for SDRO er - At SDO-udlånet i det omfang, det oprindeligt var SDRO-compliant, burde have samme mulighed Side 13

14 Det var udfordringerne ;-) Nu til det som kommer af regulering

15 Særligt fire tendenser bag den kommende regulering kan give anledning til bekymringer hos mig 1. Forhastet regulering 2. Øgede kapitalkrav 3. Øgede likviditetskrav 4. Øget anvendelse af ratings Side 15

16 Bekymring nr. 1: Forhastet regulering Tendens Intet må gå galt i fremtiden! Deregulering virkede ikke - så det gamle system skal tilbage Det politiske klima kalder på handling ikke tid til en samlet plan Harmonisering af regler/tilsyn på tværs af lande Konsekvens Det koster, at intet må gå galt Flere og mere detaljerede regler kortere høringsfrister Mikroregulering foreslås uden overblik over samlede konsekvenser Harmonisering skaber konkurrence, men også korrelation i adfærd og udfordrer desværre velfungerende systemer Sværere at være lille institut pga. krav til stabsomkostninger Omfattende regulering er i sig selv en effektiv entry barriere Stor risiko for at finansiel innovation vil udnytte reguleringen Side 16

17 Bekymring nr. 2: Øgede kapitalkrav Tendens Øgede kapitalkrav fordi de sidste blev for milde Flere risikomål, hårdere stresstests Større lovpligtige buffere Konsekvens Mangel på risk-containers, når selv langsigtede investorer ikke længere har kapital til at aftage risikoen Risikoen i markedet er reelt uændret! Kapitalen bliver bare mindre værd Ukendt samlet krav til afdækning Hvem skal sælge den? Mindre frivillige buffere - hurtigere frasalg ved kursskred? 80% realkreditbelåning med garantilån kan kræve 37% egenkapital - Låntager: 20% - Realkreditinstituttet: 5% ( 6% af de 80%) - Pensionsselskabet: 12% ( 15% af de 80%) Dobbeltregning af risici - OAS indeholder Expected Loss og parametre kalibreres i det gamle regime? Side 17

18 Bekymring nr. 3: Øgede likviditetskrav Tendens Overraskelse over, hvor hurtigt mistillid skabes Skal kunne klare fastfrysning af kapitalmarkedet i lang periode Der er foreslået to nye likviditetsnøgletal Konsekvens Rentetilpasningslån begrænses i sin nuværende form Mulighederne for at anvende SDO er i likviditetsstyringen begrænses / elimineres - Ingen adgang til at medregne egne udstedelser i likviditetsberedskab - Kreditinstitutter kan kun medregne SDO er i likviditeten med store hair cuts Seriestørrelse risikerer at blive forvekslet med "likviditet Manglende omsætning bliver forvekslet med manglende marked Mere likviditet i normalsituationen, men for lidt i stressscenariet Stejlere rentekurve. Udstedere skal gå langt, og efterspørgsel skal være kort Myndighederne er meget opmærksomme på udfordringerne Side 18

19 Bekymring nr. 4: Øget anvendelse af ratings Tendens Øget anvendelse af ratings hos os alle - Omkostningspres på stabe dyrt med egne folk - Lovgivning / regulering vil gerne være objektiv og markedsrelateret - Investeringspolitikker lette at formulere Ratings har ikke virket efter hensigten. Kræver regulering Konsekvens Lovforslag har meget store spring i satser på tværs af ratings Ønsker mindre storbanker men ratings favoriserer too big to fail - Bankratings antager implicit statsgaranti, så indskyderbanker notches 2-4 op Regulering kræver rotation af analytikere - Jeg ønsker også dybde Konsistens på tværs af rotationer kræver nok mere modelafhængighed og regelbunden metode Markedseffekten af downgrades forstærkes Side 19

20 Side 20 Kapitalkravet i solvens II virker hårdt i betragtning af de tab og tabsforskelle, som f.eks. Moody s forventer ved høje ratings

21 Og så lidt opsamling og anbefalinger

22 Prisfunktioner på finansmarkedet er ofte meget lokale, og det skal man huske i reguleringen Købe Beholdning Sælge der Derudover Når Sandheden Idealiseret krisen et så antages er væsentligt er priserne rammer nok ofte spread mere markedet, selv at i flad mellem normale kører prisfunktion, markedets spreads bud perioder prisfunktion og ud udbud. man meget og enderne kan er næsten følsomme bøjer altid stabil konstatere måske og forholdsvis overfor endnu at større mere stejl kurve af. Det transaktionsbehov gør dikteret bl.a. af at udbud man føler og sig relativt låst efterspørgsel i beholdningerne. Pris Side 22

23 Her er lidt ydmyge råd til overvejelse i forbindelse med regulering af finansielle markeder Undgå store diskrete spring i parametre i lovgivningen Pas på med at reklassificere eksisterende beholdninger Indbyg mere mean reversion i stresstests Indbyg incitamenter til frivillige buffere frem for lovmæssige Husk at markedspris ikke altid er lig med værdi Beløn simpelhed i modeller (Læs f.eks. Taleb om at modellere risiko) Overvej nøje, hvad man vil med sektorerne i forhold til den risiko, som opstår på markedet i en krise. Hvor skal den ligge? Side 23

24 Opsummering Danmark har et unikt realkreditsystem, som har klaret sig utroligt pænt Systemet er i museumsterminologi bevaringsværdigt SDO-loven har generelt tilladt at køre det gamle regime videre Udviklingen på finansmarkedet kalder på ændringer i regulering Det er svært ikke at gøre noget hurtigt, men det er en svær opgave at holde overblikket Jeg kvitterer for, at danske myndigheder udviser forståelse og gør meget dygtigt for at finde løsninger! Det er en fælles opgave at bevare det, som fungerer og forbedre det, som var utilstrækkeligt Mit håb er, at vi alle samlet kommer styrket ud af krisen og får afvejet politiske behov for handling mod sektorernes behov for omtanke Side 24

25 Spørgsmål???