NEWSLETTER JUNI 2012 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET

Transkript

1 NEWSLETTER JUNI 2012 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET Omslag Juni 2012.indd 7 29/05/

2 Juni 2012 INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 Det direkte merafkast på ejendomsinvesteringer i forhold til den sikre rente er historisk højt 1 Den meget lave rente kan betyde et nedadgående pres på prime yield 2 Tendenser til faldende nettostartafkastkrav for nybyggede boligudlejningsejendomme med førsteklasses beliggenhed 2 Den internationale investeringsaktivitet fortsætter 2 Stigende aktivitet på investeringsmarkedet for butiksejendomme 3 Startafkastkravene for strøgejendomme ligger stabilt 3 Afkastkravene på mere sekundært beliggende butiksejendomme ligger fortsat højt 4 Prisspændet mellem førsteklasses og sekundære ejendomme er påvirket af finansieringsmulighederne 4 Efterspørgslen efter ældre boligudlejningsejendomme med omkostningsbestemt husleje er igen stigende 5 Den lave rente betyder, at boligudlejningsejendomme med væsentligt moderniseringspotentiale kan købes med positivt yield spread ift. finansieringsomkostningerne 5 UDLEJNINGSMARKEDET I KØBENHAVN 6 Tomgangen falder i det centrale København, men stiger i omegnen 6 Udlejningsaktiviteten er ganske god 7 Butiksmarkededet er præget af stabil tomgang, men betydelige strukturelle ændringer 7 Privatforbruget udvikler sig fortsat svagt 9 Også i dagligvarehandlen er der meget store strukturelle ændringer 10 Bankfilialerne forsvinder fra gadehjørnerne 11 DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER 11 Det svenske ejendomsmarked er et af Europas mest likvide markeder 12 Svensk økonomi stagnerer i år efter en kraftig vækst i 2010 og Stigende kontorlejepriser i Stockholm 12 Nettostartafkastet for de bedste kontorejendomme i Stockholm ligger under 5% 13 Attraktive boligudlejningsdomme i Stockholm handles til meget lave nettostartafkast 13 Den norske økonomi er i god fremdrift, og boligpriserne stiger 13 Kontortomgangen i Oslo er den laveste blandt de skandinaviske hovedsæder 14 Høj transaktionsaktivitet i Norge - men få internationale investorer 14 Få distresses assets i Norge og Sverige 14 MARKEDSBAROMETER KØBENHAVN, AARHUS, TREKANTOMRÅDET Citat kun mod kildeangivelse Sadolin & Albæk A/S Palægade 2-4, DK-1261 København K, Tel: Fax: Store Torv 7, 2, DK-8000 Aarhus C, Tel: Fax: sa@sadolin-albaek.dk Web: In alliance with Jones Lang LaSalle

3 EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET Det direkte merafkast på ejendomsinvesteringer i forhold til den sikre rente er historisk højt Den europæiske gældskrise har medført en meget betydelig kapitalflugt mod de nordeuropæiske obligationsmarkeder, og den lange statsobligationsrente har i foråret 2012 nået historisk lave niveauer. Nettostartafkast på førsteklasses kontorejendomme og den sikre rente 6% 5% 4% 3% 2% 1% Kilde: Sadolin & Albæk 10-årig statsobligation "Prime yield" Den effektive rente på en 10-årig statsobligation er i dag væsentligt under inflationen, og realafkastet af obligationsinvesteringer er i dag negativt. Yield spread førsteklasses kontorer og 10-årige statsobligationer 5% 4% 3% 2% 1% 0% Kilde: Sadolin & Albæk Prime yield, nettostartafkastet på førsteklasses kontorejendomme i København City og de mest attraktive havneområder, ligger stabilt på In alliance with Jones Lang LaSalle 1

4 Den meget lave rente kan betyde et nedadgående pres på prime yield Tendenser til faldende nettostartafkastkrav for nybyggede boligudlejningsejendomme med førsteklasses beliggenhed 5,0%, og det såkaldte yield spread, det direkte merafkast på ejendomsinvesteringer i forhold til statsobligationsrenten, er i dag særdeles højt. I maj 2012 var det direkte merafkast ved investeringer i førsteklasses kontorejendomme således omkring 350 bp, det højeste nogensinde. Et merafkast på et sådant niveau burde normalt være et udtryk for en udbredt forventning om deflation og heraf følgende faldende løbende afkast og priser for realaktiver. Det er imidlertid ikke tilfældet. Den aktuelle inflation er på ca. 2,3%, og selv om inflationen i den seneste tid har været faldende, forventes inflationen i de kommende år at holde sig omkring 2,0%. Det kan ikke udelukkes, at den betydelige kapitaltilstrømning til Danmark og det overordentligt lave renteniveau vil kunne resultere i et faldende nettostartafkastkrav for førsteklasses investeringsejendomme, drevet af en meget kraftig efterspørgsel efter inflationsregulerede cash flows. Det vil formentlig specielt være tilfældet for ejendomme med meget stærke lejere herunder især offentlige lejere udlejet med meget lange uopsigelighedsperioder. For sådanne ejendomme har cash flowet en række fælles karakteristika med indeksobligationer eller infrastrukturinvesteringer, hvilket gør dem velegnede til afdækning af langfristede forpligtelser til at generere et realafkast, herunder pensionsforpligtelser. Den institutionelle efterspørgsel efter realaktiver med et sikkert cash flow har betydet, at nettostartafkastkravet på nybyggede boligudlejningsejendomme er faldet svagt. I dag er det således Sadolin & Albæks vurdering, at nye boligejendomme, udlejet til markedsleje, på de allerbedste beliggenheder i København, vil kunne omsættes til nettostartafkastkrav på under 5,0%, og i visse tilfælde antagelig ned til omkring 4,5%. Det skal dog bemærkes, at der for nye boliger, udlejet til den maksimalt opnåelige leje i markedet, til tider registreres en meget stor lejerudskiftning den såkaldte churn rate. Selv om den store efterspørgsel efter lejeboliger betyder, at lejetabet som følge af tomgang normalt er meget beskedent, må det ikke undervurderes, at konsekvensen af at udleje til toplejen i det pågældende område vil være en lavere lejerstabilitet og omkostninger i forbindelse med ud- og indflytninger. Det er derfor ikke unormalt, at institutionelle investorer ved analyse af sådanne ejendomsinvesteringer lægger en lavere leje ind som forudsætning end den absolutte topleje, der kan opnås i dagens marked. Den internationale investeringsaktivitet fortsætter I 2011 kunne registreres en markant stigning i antallet af ejendomstransaktioner med udenlandske købere. Denne udvikling er fortsat i In alliance with Jones Lang LaSalle

5 Inden for kontorsegmentet er markedet for førsteklasses ejendomme fortsat domineret af danske investorer, herunder pensionskasser samt velkapitaliserede ejendomsselskaber og private investorer. For så vidt angår ejendomme med en lidt mere sekundær beliggenhed, er markedet derimod i stigende grad præget af udenlandske investorer, herunder ikke mindst kapitalstærke svenske ejendomsselskaber. Stigende aktivitet på investeringsmarkedet for butiksejendomme Frem til finanskrisen var investeringsmarkedet for butiksejendomme næsten udelukkende drevet af en tilsyneladende umættelig skattedrevet efterspørgsel fra privatinvestorer, oftest organiseret som 10- mands kommanditselskaber. Denne efterspørgsel omfattede både strøgejendomme og andre butiksejendomme, herunder supermarkedsejendomme og de såkaldte big boxes, storbutikker til pladskrævende udvalgsvarehandel. Finanskrisen eliminerede næsten udbuddet af 10-mands kommanditselskaber, som typisk var op mod 100% finansierede med fremmedkapital. Samtidig forsvandt transaktionsaktiviteten på butiksejendomsmarkedet praktisk talt. I de seneste måneder har der glædeligvis kunnet konstateres en øget investorefterspørgsel efter især strøgejendomme, og der er i foråret 2012 gennemført flere transaktioner. Efterspørgslen er langt overvejende fra udenlandske købere, både passive investorer, som efterspørger stabile cash flows, og investorer med en mere aktiv tilgang til ejendomsinvesteringer, hvilke efterspørger ejendomme, hvor der er mulighed for at øge cash flow ved varsling af lejeforhøjelser, genforhandlinger af lejekontrakter, ombygninger mv. Endelig ser de udenlandske investorer muligheden for at finansiere deres investeringer med danske realkreditlån som en betydelig fordel. Startafkastkravene for strøgejendomme ligger stabilt For de bedst beliggende strøgejendomme, udlejet til internationale lejere af særdeles god bonitet, ligger nettostartafkastkravet i dag lidt under 5,0%, mens det for ejendomme af mere gennemsnitlig karakter ligger på 5,0% eller marginalt over. Priserne ligger således ikke væsentligt under de priser, til hvilke der blev handlet før finanskrisen. De internationale investorer tiltales af det relativt gode udlejningsmarked på strøggaderne, hvor lejeefterspørgslen fra store internationale butikskæder er høj på trods at den svage udvikling i privatforbruget. Denne lejeefterspørgsel giver sig aktuelt udslag i en vis stigning i den opnåelige markedsleje for butikker på de bedste beliggenheder og med det mest attraktive layout. Hertil kommer den gunstige demografiske udvikling i København med et stigende befolkningstal og stigende husstandsindkomster, samtidig med, at en restriktiv planlov forhindrer en massiv udbygning med nye konkurrerende detailhandelsområder. In alliance with Jones Lang LaSalle 3

6 Med et meget lavt renteniveau og marginaler (bidragssatser), som i forhold til ejendomsfinansieringer i mange andre lande er særdeles konkurrencedygtige, kan der ved en 60% s realkreditbelåning af ejendomsinvesteringer i Danmark opnås en ganske høj egenkapitalforrentning. For de ganske mange 10-mands kommanditselskaber, som på grund af en høj belåningsgrad i dag har betydelige finansielle udfordringer, er det således i mange tilfælde muligt at afhænde deres ejendom uden tab. Afkastkravene på mere sekundært beliggende butiksejendomme ligger fortsat højt Det skal dog understreges, at den positive udvikling på investeringsmarkedet for strøgejendomme ikke har haft en afsmit-tende effekt på andre segmenter inden for butikssektoren. Nettostartafkast på butiksejendomme 9% 8% 7% 6% 5% 4% Strøgejendomme Supermarkeder "Big boxes" Regionale butikscentre Lokale butikscentre Kilde: Sadolin & Albæk For både supermarkedsejendomme, lokale butikscentre og big boxes storbutikker til pladskrævende udvalgsvarehandel ligger investorernes afkastkrav væsentligt højere end før finanskrisen. Også for de mere sekundære beliggenheder registreres en vis investorinteresse fra specielt mere opportunistiske investorer. Til gengæld er kravet til det direkte afkast ved sådanne investeringer steget markant siden finanskrisen, og ganske mange ejendomme af denne karakter kan kun omsættes til priser, som afspejler en nettostartforrentning på 7,0% eller derover. Prisspændet mellem førsteklasses og sekundære ejendomme er påvirket af finansieringsmulighederne Det højere krav til det direkte afkast på en ejendomsinvestering med sekundær beliggenhed, svage udlejningsforhold mv., i forhold til en fuldt udlejet ejendom med en førsteklasses beliggenhed, er en naturlig konsekvens af, at risikoen for det fremtidige cash flow er større. Hertil kommer imidlertid, at det på førsteklasses ejendomme oftest er muligt at opnå en ganske attraktiv finansiering med en lav marginal, en vis afdragsfrihed samt en låneudmåling på 60 70% af værdien. 4 In alliance with Jones Lang LaSalle

7 På ejendomme af mere sekundær karakter er renten højere, der stilles krav om afdrag, og det er ikke unormalt, at der maksimalt kan opnås finansiering af f.eks. 50% af investeringen. Når investorerne kalkulerer den forrentning af egenkapital, som opnås ved en given ejendomsinvestering, betyder de ringere finansieringsvilkår for sekundære ejendomme, at priserne kommer yderligere under pres. Efterspørgslen efter ældre boligudlejningsejendomme med omkostningsbestemt leje er igen stigende Før finanskrisen var efterspørgslen efter ældre boligejendomme med omkostningsbestemt leje uhyre høj. Denne type ejendomme udviklede sig i til et yndet spekulationsobjekt, hvor prisudviklingen på ingen måde kunne retfærdiggøres ved sædvanlige investeringskalkuler, men var drevet af overdreven risikovillighed i den finansielle sektor. Siden den absolutte top i markedet er priserne for denne type ejendomme faldet med typisk 30 40%. Selv om de direkte afkast af sådanne ejendomme som følge af den meget lave leje er beskedne, er priserne nu tilbage på et investeringskalkulatorisk forsvarligt niveau, hvor et lavt direkte afkast kompenseres af gode muligheder for gennem moderniseringer efter Boligreguleringslovens 5, stk. 2 at hæve lejen i betydelig grad. Specielt for ejendomme i de mest attraktive boligkvarterer i København udvikler markedslejen den lovlige og opnåelige leje lige efter en fuldstændig modernisering af en lejlighed sig positivt, og den demografiske udvikling vil i de kommende år utvivlsomt forstærke denne udvikling. Den lave rente betyder, at boligudlejningsejendomme med væsentligt moderniseringspotentiale kan købes med positivt yield spread ift. finansieringsomkostningerne For boligudlejningsejendomme med en omkostningsbestemt leje, som ofte ligger under det halve af den leje, som ville være opnåelig, hvis der havde været fri og markedsbestemt lejefastsættelse, har det direkte afkast historisk været væsentligt under finansieringsrenten. Investorerne erhvervede sådanne ejendomme i en (berettiget) forventning om, at man ved at foretage moderniseringer af lejligheder kunne hæve lejeindtægten væsentligt. I dag er finansieringsrenten så lav, at sådanne ejendomme med et for praktiske formål risikofrit cash flow og et meget betydelig lejeog værdistigningspotentiale kan erhverves til nettostartafkast på niveau med finansieringsrenten og til priser pr. m 2, som ligger væsentligt under nybygningspriserne. I det seneste år har der derfor kunnet registreres en stigende efterspørgsel efter sådanne ejendomme, både fra danske og udenlandske investorer med en value-added investeringsprofil. In alliance with Jones Lang LaSalle 5

8 UDLEJNINGSMARKEDET I KØBENHAVN Tomgangen falder i det centrale København, men stiger i omegnen De senere års lave nybyggeri har givet anledning til en vis optimisme omkring udviklingen i antallet af ledige kontorer i Hovedstadsområdet. Udviklingen i den økonomiske aktivitet og beskæftigelsen har imidlertid været så svag, at efterspørgslen efter nye kontorer har været relativt afdæmpet, og der har endnu ikke kunnet konstateres et egentlig fald i kontortomgangen. Som det fremgår af den nedenstående figur, har kontortomgangen for Hovedstadsområdet i de sidste par kvartaler ligget stabilt lige under 10,0%. Tomgangen for kontorer i Hovedstadsområdet 12% 10% 8% 6% 4% 2% Kilde: Oline Lokalebørs Statistikken Det er værd at bemærke, at ledigheden i de centrale bydele (CBD) udvikler sig lidt mere positivt, idet den nu er på 9,0% med en svagt faldende tendens. Tomgangen for kontorer i København CBD 12% 10% 8% 6% 4% 2% Kilde: Oline Lokalebørs Statistikken 6 In alliance with Jones Lang LaSalle

9 I Hovedstadsområdet uden for CBD er tomgangen nu således på ca. 10,5%, det højeste niveau under og efter finanskrisen. Tomgangen for kontorer i Hovedstadsområdet uden for CBD 12% 10% 8% 6% 4% 2% Kilde: Oline Lokalebørs Statistikken Udlejningsaktiviteten er ganske god På trods heraf må det konstateres, at udlejningsaktiviteten efterhånden er ganske god. Efter en periode i finanskrisens kølvand, hvor virksomhederne som følge af usikre markedsforhold var tilbageholdende med at disponere, og hvor lejeefterspørgslen efter kontorer i høj grad blev drevet af den offentlige sektor, mærkes der nu en stigende beslutningskraft hos virksomhederne. Til gengæld er der fortsat ganske mange virksomheder, som flytter til mindre, men ofte mere arealeffektive lokaler. Det er værd at notere, at udlejningen i flere af de nye udviklingsområder, herunder ikke mindst Ørestad, går rimeligt. Det forhold, at der relativt tæt ved centrum og med en fremragende infrastruktur kan lejes helt moderne og arealeffektive kontorer til en leje, som er betydeligt under topniveauet på den centrale havnefront og i Nordhavnen, appellerer til mange virksomheder. Det er i denne forbindelse værd at notere, at der samtidig fortsat er byggemuligheder i Ørestad til virksomheder med meget store arealbehov, senest dokumenteret med Nordeas planer om nybyggeri af et kontorhus på mindst m 2 til hovedkontorsfunktioner i den nordlige del af Ørestad. Butiksmarkedet er præget af stabil tomgang, men betydelige strukturelle ændringer På butiksmarkedet ligger tomgangen både i CBD og i Hovedstadsområdet generelt på et relativt lavt og nogenlunde stabilt niveau, om end med en vis tendens til stigning i områderne uden for CBD. Som det fremgår af nedenstående figur, var tomgangen i CBD ved indgangen til 2. kvartal 2012 knap 3,0%, ikke væsensforskelligt fra niveauet i de seneste 36 måneder. In alliance with Jones Lang LaSalle 7

10 Tomgangen for butikker i København CBD 5% 4% 3% 2% 1% 0% Kilde: Oline Lokalebørs Statistikken Uden for CBD har tomgangen vist en stigende tendens, men den er dog fortsat ikke på noget alarmerende niveau. Tomgangen for butikker i Hovedstadsområdet uden for CBD 5% 4% 3% 2% 1% 0% Kilde: Oline Lokalebørs Statistikken Det er til gengæld værd at bemærke, at butiksmarkedet i disse år undergår meget betydelige strukturelle forandringer. De attraktive hovedstrøg og de mest velfungerende butikscentre vinder omsætning og markedsandele. Afskaffelsen af lukkeloven og muligheden for at holde søndagsåbent året rundt vil givet forstærke denne udvikling, hvor områder med det bredeste butiksudbud og den mest attraktive shopping-oplevelse vinder på bekostning af mindre attraktive områder. 8 In alliance with Jones Lang LaSalle

11 Udviklingen har betydet, at toplejen for butikker på Strøget i København i den seneste tid har været stigende, og der registreres et toplejeniveau på omkring kr pr. m 2 p.a., for enkelte butikker med en unik beliggenhed endog noget over. Toplejen for butikker i København (DKK pr. m 2 pr. år) Kilde: Sadolin & Albæk Henset til den betydelige efterspørgsel efter de bedste butiksbeliggenheder, ikke mindst fra højt profilerede internationale detailhandelskæder, er det ikke usandsynligt, at vi inden for 12 eller 24 måneder vil se lejepriser, som er 10% højere, især naturligvis såfremt konjunkturerne bedres. Privatforbruget udvikler sig fortsat svagt Det store fokus på den europæiske gældskrise betød, at forbrugerforventningerne kom alvorligt under pres i den sidste del af De seneste tal indikerer en vis forbedring i forbrugertilliden, omend den fortsat er under 2010-niveauet. Det betyder, at store dele af detailhandlen har svære tider med stagnerende omsætning og en betydelig priskonkurrence. På trods af discountsegmentets fremmarch er det værd at notere, at de fleste egentlige luksus-brands både globalt og i Danmark er inde i en særdeles gunstig udvikling. Det er sådanne luksus-brands, som i stigende omfang dominerer på de mest attraktive dele af Strøget. Sådanne brands går aldrig på kompromis med deres krav til beliggenhed. In alliance with Jones Lang LaSalle 9

12 Forbrugertillidsindikator Kilde: Danmarks Statistik Også i dagligvarehandlen er der meget store strukturelle ændringer Det er velkendt, at der inden for dagligvarehandlen er sket meget betydelige strukturelle ændringer inden for de seneste 10 år, og denne udvikling forventes at ville blive forstærket frem til Omsætningsfordeling inden for dansk dagligvarehandel (%) Hypermarkeder Små supermarkeder Discountbutikker Store supermarkeder Nærbutikker Kilde: Retail Institute Scandinavia Discountbutikker står i dag for ca. 34% af dagligvarehandlen i Danmark mod ca. 25% for 10 år siden. I 2020 forventes markedsandelen at være steget til ca. 40%, ikke mindst på bekostning af de mindre nærbutikker, som i vidt omfang vil forsvinde. For ejendomsinvestorer er denne udvikling væsentlig. Ejer man ejendomme med mindre nærbutikker med dagligvarehandel, er der en betydelig risiko for, at ens lejere vil forsvinde. Er der ikke et op- 10 In alliance with Jones Lang LaSalle

13 land til eller kan der ikke etableres en discountbutik af en passende størrelse, vil genudlejning kunne vise sig at være overordentlig vanskelig. Bankfilialerne forsvinder fra gadehjørnerne Antallet af bankfilialer i Danmark er i perioden fra 2003 til 2010 reduceret fra til 1.598, et fald på 23%. De bankkunder, som går i banken for at få foretaget mindre ekspeditioner, er en uddøende race. Flere og flere bankkunder anvender selvbetjening i form af netbank. Hertil kommer, at de danske banker efter finanskrisen har øget deres omkostningsfokus i betydelig grad. Det vil utvivlsomt betyde, at antallet af danske bankfilialer over de kommende 5 år vil blive yderligere markant reduceret. For de bedste butiksbeliggenheder vil dette ikke have nogen nævneværdig betydning. For 15 år siden var Strøget præget af mange banker, men de er som følge af stigende huslejer forsvundet. Dette har ikke haft nogen negativ effekt på butiksmarkedet, måske snarere tværtimod. Men der vil være områder i mindre byer og forstæder, i lokalcentre og på mindre betydende indkøbsstrøg, hvor disse strukturelle ændringer resulterer i mere permanent tomgang. I mange ældre boligejendomme i de københavnske brokvarterer kan man på facaderne se, at lokalerne til et ismejeri, en lille købmand eller en grønthandler for mange år siden er tilmuret. Butiksmarkedet undergår i disse år tilsvarende strukturelle forandringer. For nogle ejendomme og ejendomsejere vil udfordringerne som følge heraf på sigt kunne være meget betydelige. DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER Vi har i dette NewsLetter valgt at sætte fokus på ejendomsmarkederne i de skandinaviske hovedstæder. De nordiske økonomier og ejendomsmarkeder har en række fællestræk, men er på en række punkter vidt forskellige. Danmark, Norge og Sverige er alle medlem af den efterhånden relativt eksklusive klub af lande, som er rated Triple-A af både Standard & Poors og Moody s. Samtlige lande er således kendetegnet af en grundlæggende ganske solid økonomi med en i forhold til de fleste vestlige lande lav statsgæld og en relativt lav arbejdsløshed. Investeringsmæssigt er rammebetingelserne derfor ganske gode. Danmark og Sverige er medlem af EU, mens Norge som det eneste betydende vesteuropæiske land, bortset fra Schweiz, har fravalgt medlemsskab af EU. In alliance with Jones Lang LaSalle 11

14 Den danske krone følger euroen, og Danmark har fravalgt muligheden for at føre en selvstændig rente- og valutapolitik, uanset at Danmark ikke er medlem af eurozonen. Sverige og Norge har derimod valgt en selvstændig rente- og valutapolitik. Det svenske ejendomsmarked er et af Europas mest likvide markeder Svensk økonomi stagnerer i år efter en kraftig vækst i 2010 og 2011 Stigende kontorlejepriser i Stockholm For internationale investorer har det svenske ejendomsmarked traditionelt været det foretrukne af de nordiske ejendomsmarkeder. Det svenske ejendomsmarked er Nordens største og mest likvide, og det regnes normalt for det tredje-mest likvide ejendomsmarked i Europa, efter England og Tyskland. Omsætningen af investeringsejendomme i Sverige er på årsbasis typisk større end i de andre nordiske lande tilsammen. Sverige har været blandt de lande, som blev ramt mindst af eftervirkningerne af finanskrisen. Aggressive rentenedsættelser i finanskrisens første tid førte til en svagere valuta, hvilket øgede konkurrencekraften i svensk industri. I perioden steg det svenske bruttonationalprodukt gennemsnitlig med omkring 5,0% p.a., en imponerende stigning i en tid med en svag global vækst. Ligeledes har beskæftigelsesvæksten været særdeles god. Også det svenske ejendomsmarked har nydt godt af den kraftige økonomiske vækst. Tomgangen har været relativt lav, og toplejen i Stockholm har været stigende i de senere år. Målt i euro er toplejen for moderne kontorer i den centrale del af Stockholm i dag således på niveau med eller en smule højere end før den internationale finanskrise. Toplejen for kontorer i Stockholm (EUR pr. m 2 pr. år) Kilde: Jones Lang LaSalle 12 In alliance with Jones Lang LaSalle

15 Prognoserne for lejeudviklingen i det kommende år er relativt positive. Det må dog ikke underkendes, at den økonomiske vækst i Sverige i år forventes at være ganske lav, ligesom der forventes en stigende arbejdsløshed. Dette kan have en negativ effekt på kontorlejepriserne. Nettostartafkastet for de bedste kontorejendomme i Stockholm ligger under 5% Den gunstige udvikling i tomgangen og lejepriserne, kombineret med et lavt renteniveau, har været en meget attraktiv cocktail for investeringsmarkedet for kontorejendomme. Før finanskrisen var den såkaldte prime yield første års direkte afkast ved investering i en moderne, fuldt udlejet kontorejendom med bedste beliggenhed i Stockholm på 4,25%. I 2009 var prime yield steget til 5,25%, men i dag er den igen under 5,0%. Den svagere økonomiske udvikling i 2012 og et svagere kontormarked med stigende tomgang og stagnerede lejepriser vil utvivlsomt betyde, at investorerne ønsker et større risikotillæg i forhold til den sikre rente. På den anden side vil den svenske Riksbank formentlig i tilfælde af en væsentligt svagere konjunkturudvikling reagere med rentenedsættelser, og det forventes derfor ikke, at nettostartafkastkravene på de bedste kontorejendomme i Stockholm i den nærmeste tid vil komme over 5,0%. Attraktive boligudlejningsejendomme i Stockholm handles til meget lave nettostartafkast Det svenske boligmarked har i modsætning til snart sagt alle andre markeder i Vesteuropa ikke været under pres som følge af finanskrisen. Det lave renteniveau, en kraftig vækst i økonomien og en positiv beskæftigelsesudvikling har holdt hånden under markedet. Dette har også betydet, at afkastkravene for boligudlejningsejendomme er meget lave, i dag omkring 2,0% for de bedste ejendomme i det centrale Stockholm. Disse markedsforhold har utvivlsomt været en medvirkende årsag til, at flere betydende svenske investorer har bevæget sig ind på det københavnske marked, som har næsten lige så gode demografiske rammebetingelser som Stockholm, men hvor det direkte afkast ved investering i boligudlejningsejendomme, udlejet til markedsleje, er væsentligt højere. Den norske økonomi er i god fremdrift, og boligpriserne stiger Også den norske økonomi er kommet igennem de seneste års globalt svage økonomiske udvikling. Efter en relativt svag vækst i 2010 er væksten i bruttonationalproduktet stigende og arbejdsløsheden er faldende. Udviklingen har betydet, at privatforbruget har været stigende, og huspriserne er i dag ca. 16% over topniveauet i 2007, før finanskrisen. Samtidig er nybygningsaktiviteten især i Oslo ganske kraftig. Det er dog værd at notere, at indbyggertallet i Oslo stiger forholdsmæssigt meget, og der synes ikke at være massive ubalancer i boligmarkedet. In alliance with Jones Lang LaSalle 13

16 Kontortomgangen i Oslo er den laveste blandt de skandinaviske hovedstæder Nybyggeriet er i dag betydeligt med ca m 2 færdiggjorte nye kontorarealer i Oslo. Det skal dog bemærkes, at disse arealer langt overvejende er forhåndsudlejede, men det er selvklart, at mange af de virksomheder, som har lejet sig ind i nybyggeriet, vil frigøre eksisterende kontorer. Som det fremgår af nedenstående figur, er kontortomgangen i Oslo aktuelt ca. 7,5%, og der forventes på trods af det store nybyggeri ikke nogen væsentlig vækst i tomgangen i indeværende år. Tomgangen for kontorer i de skandinaviske hovedstæder 12% 10% 8% 6% 4% 2% København Oslo Stockholm Kilde: Sadolin & Albæk / Jones Lang LaSalle Lejepriserne for kontorer i Oslo har som følge af den ganske gode efterspørgsel i det seneste år været stigende for førsteklasses lokaler, hvor tomgangen er lavest, mens markedet for mere sekundære kontorer har ligget mere fladt. Høj transaktionsaktivitet i Norge men få internationale investorer Få distressed assets i Norge og Sverige De udmærkede rammebetingelser for norske ejendomsinvesteringer og et i skandinavisk sammenhæng relativt attraktivt nettostartafkast på førsteklasses investeringsejendomme på ca. 5,5% har ført til en ganske stor investeringsaktivitet. Det er imidlertid værd at notere, at det norske marked for investeringsejendomme i meget høj grad er domineret af lokale aktører, herunder både institutionelle investorer, ejendomsselskaber og private investorer, de sidstnævnte ofte via syndikerede køb. Internationale investorer efterspørger i dag ofte scenarier, hvor man som følge af finansielle problemer hos ejeren er i stand til at erhverve ejendomme, som ofte har et vedligeholdelsesmæssigt og administrativt efterslæb, og hvor ejeren har behov for et hurtigt salg. Sådanne muligheder ses i de fleste europæiske ejendomsmarkeder, herunder i Danmark. Dette er ikke tilfældet i Norge og kun sjældent i Sverige. Sadolin & Albæk 14 In alliance with Jones Lang LaSalle

17 MARKEDSBAROMETER Kontor Ændring 3. kvt. kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær ,0% Sekundær ,0% Aarhus Primær ,0% Sekundær ,0% Trekantområdet Primær ,0% Sekundær ,0% Startforrentning - %-point - København Primær 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,25 5,25 5,25 5,50 5,75 6,00 6,25 6,50 6,50 6,50 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25 6,25 6,50 6,50 6,50 0,00 Aarhus Primær 4,75 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 0,00 Sekundær 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 6,00 6,25 6,50 6,50 6,50 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 0,00 Trekantområdet Primær 5,00 5,00 5,25 5,25 5,25 5,50 5,75 5,75 5,75 6,00 6,25 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50-0,25 Sekundær 6,25 6,25 6,25 6,25 6,50 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 7,25 0,25 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 4,2 4,1 4,3 4,5 4,8 4,9 5,4 5,5 6,9 7,7 8,3 8,6 8,8 9,7 9,6 9,1 7,9 8,6 8,0 9,8 9,8 1,80 Aarhus Amt * 4,1 4,5 4,6 5,0 5,3 6,3 6,9 6,6 7,3 7,9 9,3 9,8 10,4 10,6 10,8 11,3 10,6 11,1 11,1 12,0 13,6 0,90 Trekantområdet 3,2 3,4 4,0 4,1 4,0 4,8 5,0 5,4 6,2 6,6 6,6 5,8 6,6 6,5 6,1 6,2 7,6 7,2 7,3 8,3 8,8 1,00 Butik Ændring 3. kvt. kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Top ,6% Høj ,4% Lav ,1% Aarhus Top ,0% Høj ,0% Trekantområdet Top ,0% Høj ,0% Startforrentning - %-point - København Primær 4,00 4,00 4,00 4,25 4,25 4,50 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,25 5,25 5,50 5,50 5,75 6,25 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Aarhus Primær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,25 4,75 5,00 5,00 5,25 5,25 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,25 5,25 5,25 5,50 5,50 6,00 6,50 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Trekantområdet Primær 4,25 4,25 4,50 4,75 5,00 5,50 5,75 5,75 5,75 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,50-0,25 Sekundær 5,50 5,50 5,50 5,75 6,00 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 1,2 1,2 1,2 1,9 2,0 2,4 2,5 3,2 3,1 3,2 3,6 3,3 3,4 3,3 3,5 3,3 3,5 3,2 3,7 3,8 4,0 0,20 Aarhus Amt * 2,1 1,9 2,1 2,6 2,8 2,8 3,4 4,3 4,3 4,4 4,8 4,4 5,2 5,2 5,8 5,9 6,2 6,1 5,9 6,0 6,5 0,50 Trekantområdet 2,3 1,9 2,9 4,4 4,3 4,5 4,5 4,1 6,9 6,8 7,2 7,2 7,1 6,9 7,2 7,7 8,1 6,9 7,0 7,2 9,2 2,00 Lager/produktion Ændring 3. kvt. kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær ,0% Sekundær ,0% Aarhus Primær ,0% Sekundær ,0% Trekantområdet Primær ,1% Sekundær ,0% Startforrentning** - %-point - København Lang 5,50 5,75 5,75 6,00 6,25 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 6,50 6,50 6,50 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 0,00 Aarhus Lang 5,75 5,75 5,75 6,00 6,25 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 6,50 6,50 6,50 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 0,00 Trekantområdet Lang 5,75 5,75 6,00 6,00 6,25 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,50 7,50 7,25-0,25 Kort 6,75 6,75 7,00 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 1,6 1,7 1,7 2,0 1,9 1,8 1,9 2,3 2,6 3,1 3,2 3,1 3,9 4,0 4,2 3,9 3,9 4,0 3,5 4,1 4,2 0,10 Aarhus Amt * 1,5 1,4 1,6 1,4 1,6 1,9 2,3 3,0 3,5 4,1 4,7 5,2 6,0 6,7 6,5 7,3 6,9 7,1 6,6 6,3 6,0-0,30 Trekantområdet 1,5 1,4 1,6 1,4 0,9 1,3 1,3 1,3 2,0 2,3 2,6 2,3 3,1 3,2 3,2 3,2 3,3 3,5 3,3 3,5 3,5 0,00 * Nu administrativt del af Region Midtjylland ** Lang og kort henviser til kontraktens længde

18 Sadolin & Albæk A/S Palægade Nikolaj Plads DK-1261 DK-1067 Copenhagen København K K Tel: Fax: Store Torv 7, 2 DK-8000 Aarhus C Tel: Fax: sa@sadolin-albaek.dk Web: CVR nr. No ISSN: X