NEWSLETTER JUNI 2014 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET
|
|
- Pernille Groth
- 8 år siden
- Visninger:
Transkript
1 NEWSLETTER JUNI 2014 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET
2 INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 Krisen på ejendomsmarkedet er ovre 1 New normal 1 Markedet i storbyerne og i resten af Danmark udvikler sig væsensforskelligt 1 Øget strukturel tomgang inden for kontor, butik og industri 1 Egenkapital er igen kommet på mode 2 Endelig er markedet langt mere professionelt end før finanskrisen 2 De institutionelle investorer øger deres eksponering i value-added segmentet 3 Indirekte ejendomsinvesteringer i Danmark er næsten lukket land for private investorer 3 Er ejendomspriserne faldet under finanskrisen? 4 Bør ejendomsinvestorer benytte eksterne vurderinger ved deres årlige værdiansættelser? 5 UDLEJNINGSMARKEDET FOR ERHVERVSLOKALER 5 Stigende aktivitet på kontormarkedet 5 Tomgangen fortsætter med at stige uden for City 7 Store kontorbrugere efterspørger lejemål i de nye udviklingsområder 7 Internethandlen tager markedsandele fra butikkerne 9 DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER 10 Kontormarkederne i Stockholm og København ligheder og forskelle 10 Lavere tomgang i Stockholm end i København, især i CBD 11 Meget høje lejepriser i Stockholms Golden Triangle 11 Det stærke lejemarked i Stockholm CBD giver sig udslag i lavere startafkastkrav 12 Højere transaktionsaktivitet i Stockholm 13 Markedet i København internationaliseres og transparensen øges 13 MARKEDSBAROMETER KØBENHAVN, AARHUS, TREKANTOMRÅDET Citat kun mod kildeangivelse Sadolin & Albæk A/S Palægade 2-4, DK-1261 København K, Tel: Fax: Store Torv 7, 2, DK-8000 Aarhus C, Tel: Fax: sa@sadolin-albaek.dk Web:
3 EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET Krisen på ejendomsmarkedet er ovre Siden 2008 har aktiviteten på ejendomsinvesteringsmarkedet været stærkt påvirket af finanskrisen. En meget svag økonomisk udvikling med en faldende beskæftigelse har betydet stigende tomgang og stagnerende eller faldende lejepriser inden for mange segmenter. Hertil kom en finansiel sektor under pres, hvilket har medført vanskeligheder med at finansiere selv attraktive ejendomsinvesteringer. Endelig har markedet været påvirket af en meget betydelig pukkel af ejendomme og porteføljer, som skulle sælges under mere eller mindre tvangsmæssige omstændigheder. Efter små 7 år er tiden imidlertid nu inde til at erklære krisen for endegyldigt overstået. De betydende dele af den finansielle sektor er kommet til kræfter og er igen begyndt at fokusere på at øge forretningsomfanget frem for at spare og reducere aktiviteterne. De nødlidende investorer og porteføljer, som fortsat ikke er afviklet, vil uden problemer kunne absorberes i markedet, blot de nuværende ejere og deres finansieringsforbindelser er indstillet for at acceptere den ganske rationelt begrundede prisdannelse på markedet. Og selv om kontorudlejningsmarkedet fortsat forekommer lidt underdrejet med en høj tomgang, er der tendenser til, at også udlejningsmarkedet er i bedring. New normal Markedet i storbyerne og i resten af Danmark udvikler sig væsensforskelligt Det er ikke ensbetydende med, at markedet er på vej tilbage til niveauet og strukturen fra før finanskrisen. Målt på en række væsentlige faktorer er markedet i dag fundamentalt anderledes end før krisen: For det første undergår vi i disse år nogle ganske dramatiske strukturelle ændringer i den demografiske og økonomiske udvikling. Tilflytningen til de store byer er massiv, og en gennemsnitlig økonomisk vækst på 1% 2% dækker over en vækst på måske 3% eller 4% i byerne og en stagnation eller en faldende økonomisk aktivitet i mindre byer og i landdistrikter. Selv en fortsat bedring i den økonomiske vækst vil således ikke betyde nogen fremgang i ejendomsmarkederne på perifere beliggenheder, der i stigende grad vil rammes af strukturel tomgang og forslumning. Øget strukturel tomgang inden for kontor, butik og industri For det andet kan der selv i de byer og ejendomsmarkeder, som vokser, registreres en meget højere tomgang for erhvervslokaler end før finanskrisen. Det er Sadolin & Albæks opfattelse, at dette ikke alene er et konjunkturelt betinget fænomen. 1
4 Inden for alle segmenter af erhvervsejendomme er der således tendenser til en højere strukturel tomgang, forårsaget af en stærkt øget tendens til funktionel forældelse af erhvervsejendomme. Ganske mange kontor- og industriejendomme er således indrettet på en sådan måde, at de ikke appellerer til de virksomheder, som søger lokaler. Også i butikssegmentet registreres tendenser til strukturel tomgang, især i mindre attraktive lokalcentre, som ikke tilbyder det butiksudbud, som forbrugerne i dag efterspørger. Det er således Sadolin & Albæks vurdering, at vi næppe igen vil nå de meget lave ledighedsniveauer på 3% 4% for kontor- og industriejendomme og under 2% for butiksejendomme, som vi så i årene før finanskrisen. Ikke som følge af, at efterspørgslen vil udeblive, men som følge af, at efterspørgslen i stigende grad retter sig mod nye ejendomme og projekter i stedet for ældre og umoderne lokaler. Egenkapital er igen kommet på mode Ikke bare i de overophedede år umiddelbart før finanskrisen var mange ejendomsinvesteringer etableret med en meget høj belåning. Også i ganske mange år forud var det f.eks. i 10-mands kommanditselskaber muligt at foretage ejendomsinvesteringer næsten uden egenkapitalindskud. Når der bortses fra institutionelle investorer, har den danske ejendomsbranche således efter Sadolin & Albæks vurdering i international sammenhæng været overordentligt tyndt kapitaliseret. Det har været gældende for både ejendomsselskaber, ejendomsudviklere og private investorer. Også her har forholdene på markedet ændret sig fundamentalt. Mindre professionelle små pengeinstitutter med appetit på 2. og 3. prioritets ejendomsfinansieringer er forsvundet. De betydende og professionelle spillere, som i dag dominerer og fremover vil dominere markedet for ejendomsfinansieringer, forstår, at et passende egenkapitalindskud er et nødvendigt fundament for en sund ejendomsinvestering. Endelig er markedet langt mere professionelt end før finanskrisen Den væsentligste strukturelle ændring i markedet siden finanskrisen er imidlertid en meget betydelig professionalisering hos spillerne på ejendomsmarkedet, både investorer, finansieringsvirksomheder, formidlere og forvaltere. Ejendomsinvesteringer baserer sig i dag på forretningsplaner med en nuanceret analyse af de forhold, som driver ejendommens kortog langsigtede værdiudvikling, og omfattende analyser af risici i alternative scenarier. Og både investorer og forvaltere er i dag bevidste om, at ejendomsinvesteringer ikke blot er værdipapirlignende passive investeringer, men aktiver, hvis afkast og værdiudvikling er tæt forbundet med forvalterens kompetence og proaktive indsats. Denne tiltrængte professionalisering af ejendomsmarkedet, drevet af både etablerede danske investorer, nye danske asset manage- 2
5 ment virksomheder og udenlandske investorers krav og adfærd, er formentlig den mest positive konsekvens af finanskrisen. En mere professionelt fungerende ejendomssektor vil således alt andet lige betyde, at markedet bedre vil kunne leve op til de behov, som brugere af fast ejendom i fremtiden vil have, og risikoen for fejlinvesteringer med heraf følgende individuelle og samfundsmæssige tab vil blive lavere. Det er dog væsentligt at holde sig for øje, at en professionel ejendomssektor desværre ikke er nogen garanti mod fremtidige situationer med overophedning og uforsvarlig prisdannelse, efterfulgt af kriser og store økonomiske tab. De institutionelle investorer øger deres eksponering i value-added - segmentet Pensionskasser og livsforsikringsselskaber investerer traditionelt primært i såkaldte core -ejendomme, dvs. fuldt udlejede ejendomme med lange lejekontrakter, som giver et sikkert og stabilt langsigtet cash flow. Antallet af sådanne investeringsmuligheder er imidlertid langt mindre end den institutionelle efterspørgsel. Dette forhold kombineret med fortsat ganske attraktive muligheder inden for det såkaldte value-added segment har betydet, at de institutionelle investorer i stigende grad interesserer sig for ejendomsinvesteringer med en lidt højere risikoprofil og tilsvarende højere afkastmuligheder. Sådanne investeringer foretages oftest enten indirekte eller i samarbejde med partnere med speciel kompetence inden for aktiv forvaltning og udvikling af fast ejendom. Et velkendt eksempel er Ejendomsselskabet Nordens ejendomsfonde med kapital fra ATP, PFA og Industriens Pension. Men det er også værd at nævne PFA s samarbejde med TG Partners omkring erhvervelsen af flere store og attraktivt beliggende ejendomsporteføljer, erhvervet fra nødlidende sælgere. Tillige det forhold, at flere pensionskasser har allokeret kapital til en ny fond, etableret af Nordic Real Estate Partners (NREP), er et udtryk for denne tendens. Indirekte ejendomsinvesteringer i Danmark er næsten lukket land for private investorer For den mindre og mellemstore private danske investor, der ud fra et ønske om i at diversificere sin risiko ønsker at investere i fast ejendom i Danmark, er mulighederne få. Der er alene et enkelt betydende og veldrevet børsnoteret ejendomsselskab i Danmark, nemlig Jeudan, hvor free float i aktien imidlertid er beskedent. Danske privatinvestorer har en langvarig tradition for at sprede deres risiko inden for aktier og obligationer ved at investere gennem investeringsforeninger. I en situation med en meget lav obligationsrente, som gør det vanskeligt for pensionsopsparere at realisere tilfredsstillende afkast, burde der være markedsmæssig basis for at etablere konstruktioner, som muliggør sunde indirekte ejendomsinvesteringer med høj egenkapitalandel også for private investorer. 3
6 Er ejendomspriserne faldet under finanskrisen? I Sadolin & Albæks NewsLetter fra februar 2014 offentliggjorde vi vores prisindeks for erhvervs- og investeringsejendomme i Hovedstadsregionen, som for 2013 viste prisstigninger på gennemsnitligt 5,8%. Vi forudsagde samtidig, at prisindekset fra IPD (International Property Databank), der baserer sig på overvejende interne vurderinger af institutionelle investorers ejendomsporteføljer på landsplan, ville vise en lavere prisstigningstakt. Denne forudsigelse var korrekt. Således viste IPD s indeks for 2013 et prisfald for erhvervs- og investeringsejendomme på gennemsnitligt 1,2%. Faktisk viser IPD s prisindeks, at priserne på erhvervs- og investeringsejendomme har ligget stort set stabilt fra 2008 til og med Det er en kendt antagelse, at ejendomsinvestorer ved værdiansættelser af deres porteføljer kan have en tendens til ikke at vise alt for kraftige udsving i England betegnet som tendensen til at smoothen the curve. Dette er for så vidt en ganske naturlig adfærd, idet man som ejer hellere ønsker at vise en stabilt positiv udvikling af ens forretning frem for en mere volatil udvikling. I nedenstående figur er vist udviklingen i henholdsvis IPD s og Sadolin & Albæks prisindeks for erhvervs- og investeringsejendomme. IPD prisindeks vs. Sadolin & Albæk prisindeks (indeks 100 = år 2000) *) IPD prisindeks Sadolin & Albæk prisindeks Kilde: IPD og Sadolin & Albæk *) Sadolin & Albæk indekset er for Hovedstadsregionen, mens IPD er landsdækkende Som det fremgår, viser de to indeks over tid nogenlunde identiske tendenser for udviklingen i ejendomsværdierne. Sadolin & Albæks prisindeks er derimod betydeligt mere volatilt end IPD s prisindeks. Fra 2000 til 2007 steg ejendomspriserne ifølge Sadolin & Albæks prisindeks med godt 60%, hvor IPD s indeks viste en prisstigning på 45%. Til gengæld faldt ejendomspriserne fra 2007 til 2012 ifølge Sadolin & Albæks indeks med mere end 16%, hvor IPD s indeks for samme periode viste et prisfald på blot 4%. 4
7 Bør ejendomsinvestorer benytte eksterne vurderinger ved deres årlige værdiansættelser? I modsætning til f.eks. Sverige anvender de fleste store ejendomsselskaber og institutionelle investorer i Danmark alene interne værdiansættelser til brug for årsregnskabet. Dette forhold lægger utvivlsomt en (forståelig) dæmper på udsvingene i værdierne fra år til år. I et marked, som en langsigtet investor anser som overophedet og præget af spekulative investorer, vil en sådan investor med god grund have den opfattelse, at priserne er for høje. Ved sin egen værdiansættelse vil den pågældende investor derfor have en bevidst eller ubevidst tendens til at værdiansætte sine ejendomme lidt mere konservativt, end det overophedede marked vil gøre. Og når så markedet falder, vil den pågældende investor ikke have behov for at nedskrive sine værdier fra et niveau, som var irrationelt højt. Der er bestemt ikke nogen garanti for, og det kan næppe eftervises empirisk, at eksterne vurderinger skulle være mere retvisende end interne vurderinger. Men det er på den anden side problematisk, hvis investorer ud fra et ønske om at vise stabile resultater ved deres værdiansættelser underestimerer volatiliteten i markedet. Det er imidlertid glædeligt at konstatere, at flere og flere institutionelle investorer og ejendomsselskaber ved deres værdiansættelser uanset om disse foretages internt inddrager ekstern rådgivning og ekstern ekspertise i de årlige eller halvårlige værdiansættelsesprocesser. UDLEJNINGSMARKEDET FOR ERHVERVSLOKALER Stigende aktivitet på kontormarkedet Dansk økonomi synes at være i bedring. Produktion og beskæftigelse er igen svagt stigende, og også privatforbruget øges. Især forbedringen i beskæftigelsen er en afgørende faktor for kontorudlejningsmarkedet. På kontormarkedet registreres da også øget aktivitet med en pæn stigning i antallet af aktivt lokalesøgende virksomheder. Dette gælder ikke bare efterspørgslen efter mindre lejemål, som igennem nogen tid har været i bedring, men det gælder nu også for større lejemål, i niveauet m 2 til m 2. Tendensen til øget aktivitet i kontormarkedet har imidlertid endnu ikke knækket tomgangskurven. 5
8 Tomgangen for kontorlokaler i Hovedstadsregionen 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Kilde: Oline-ED Statistikken Ved udgangen af 1. kvartal 2014 var antallet af ledige kontorlokaler i Hovedstadsregionen således fortsat lidt over 11%. I løbet af 1. kvartal faldt tomgangen svagt, men det er for tidligt at tale om en trendændring. I 2007 var tomgangen for kontorer i Hovedstadsregionen lidt under 4%, og antallet af tomme kontorlokaler er i de seneste 7 år således steget med omkring m 2 svarende til arealet til kontorarbejdspladser. Tomgangen for kontorlokaler i CBD 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Kilde: Oline-ED Statistikken Som det fremgår af ovenstående figur, har tomgangen i de centrale bydele CBD eller Central Business District nu i mere end 5 år ligget relativt stabilt mellem 8% og 10%. 6
9 Selv om flere større virksomheder og ikke mindst en række offentlige styrelser og institutioner i denne periode har søgt nye lokaler på beliggenheder uden for CBD, er kombinationen af en fortsat nogenlunde stabil efterspørgsel efter centralt beliggende kontorer fra mindre virksomheder og en øget konvertering af kontorer til boligformål tilstrækkelig til at sikre, at tomgangen trods alt ikke stiger. Tomgangen fortsætter med at stige uden for City Til gengæld er billedet for kontorer uden for de centrale bydele fortsat ikke positivt. Her har antallet af ledige kontorer i forhold til den samlede bygningsmasse været stort set konstant stigende siden 2007, og tomgangen ligger nu omkring 13%. Det er værd at notere, at i en række områder, herunder f.eks. Ørestad og Lyngby, er efterspørgslen ganske god. For andre decentrale kontorområder er ledigheden derimod så stor, at ejendomsejerne i stigende grad vælger at reducere udbudslejen betydeligt, og det er i en række områder i dag muligt at leje ganske moderne og effektive kontorlokaler til en årsleje på omkring kr. 700 pr. m 2. Tomgangen for kontorlokaler i Hovedstadsregionen uden for CBD 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Kilde: Oline-ED Statistikken Det er imidlertid værd at notere, at nybyggeriet af kontorer, herunder det spekulative nybyggeri, er stigende, og efterspørgslen efter nye kontorlokaler er faktisk ganske god. De igangværende projekter i bl.a. Ørestad og Nordhavnen vil således efter Sadolin & Albæks vurdering kunne melde fuldt udsolgt ikke længe efter færdiggørelsen. Store kontorbrugere efterspørger lejemål i de nye udviklingsområder Målt på antal indgåede lejekontrakter er København K det mest betydende marked inden for centralkommunerne København og Frederiksberg. I 2013 og den forløbne del af 2014 er omkring 40% af samtlige nyindgåede lejekontrakter for kontorer i København og Frederiksberg Kommuner beliggende i ejendomme i København K. 7
10 Nyindgåede kontorlejemål i København og Frederiksberg % 40% 30% 20% 10% 0% Kbh. K Kbh. S Kbh. Ø Kbh. V Kbh. SV Øvrige Kilde: Sadolin & Albæk Antal lejemål Areal Det er til gengæld tankevækkende at notere, at selv om kun ca. 13% af lejekontrakterne var for arealer i København S, herunder Ørestad, var ikke mindre end 29% af det udlejede kontorareal i centralkommunerne beliggende i København S. Gennemsnitlig lejemålsstørrelse (m 2 ) for nyindgåede kontorlejemål i Kbh. K Kbh. S Kbh. Ø Kbh. V Kbh. SV Øvrige Kilde: Sadolin & Albæk Som det fremgår af ovenstående figur, synes der at være en klar tendens til, at de største enkeltudlejninger af kontorer i København sker i postdistrikterne SV (Sydhavnen) og S (Amager/Ørestad). Statistikken bekræfter tendensen til, at de større kontorbrugere søger mod moderne ejendomme i de nyere udviklingsområder, mens kontormarkedet i København K i stigende grad domineres af mindre virksomheder. 8
11 Internethandlen tager markedsandele fra butikkerne Inden for detailhandlen er betydelige strukturelle ændringer undervejs. Det er en kendt sag, at de mest attraktive strøggader og de store butikscentre i de seneste år har taget markedsandele fra mindre attraktive butiksområder og centre. Men det er værd at notere, at selv de store og attraktive centre mærker en stigende konkurrence fra internethandlen. Internet- og postordrehandlen er fra 2010 til 2013 steget fra omkring kr. 40 mia. om året til over kr. 60 mia., og internethandlen er nu samlet 6 gange så stor som den samlede detailhandelsomsætning i Field s, Rødovre Centrum, Lyngby Storcenter, Bruun s Galleri og Rosengårdcentret tilsammen. Med en omsætning for velbeliggende butikker på f.eks. kr pr. m 2 pr. år, modsvarede internethandlen i 2013 således den omsætning, der normalt ville genereres på 2 mio. m 2 butiksareal. Med et samlet butiksareal i Danmark på skønsmæssigt godt 12 mio. m 2 er udviklingen i internethandlen således helt afgørende for detailhandelsejendomsmarkedets fremtid. Som det fremgår af nedenstående figur, er det ikke mindst internethandlen med udenlandske internetbutikker, som er i vækst. Udenlandske internetbutikker omsætter nu for mere end kr. 17 mia. i Danmark, en stigning på mere end 100% på blot 4 år. Dansk omsætning i internetbutikker (i mio. DKK) Danske internetbutikker Udenlandske internetbutikker Kilde: FDIH Foreningen for Dansk Internet Handel Sammenlignes væksten i internethandlen med udviklingen i omsætning i større danske butikscentre, er det tydeligt, at væksten i detailhandelsomsætningen sker på internettet. 9
12 Omsætningsvækst E omsætning fra udlandet 115,0% E omsætning fra Danmark 41,3% Årsomsætning i butikscentre 2,6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% Kilde: FDIH / Institut for Centerplanlægning / Sadolin & Albæk Når store omsætningsandele flyttes fra de fysiske butikker til internettet, og når de fysiske butikker i stigende grad får karakter af showrooms, hvor forbrugerne kan undersøge varerne, forinden der handles på internettet, vil det have væsentlige konsekvenser for butiksejendomsmarkedet. Ikke blot vil behovet for butiksarealer mindskes, men også traditionelle strukturer med f.eks. omsætningsbestemt leje mindsker deres relevans. Der er dog ingen tvivl om, at for så vidt angår markederne i Storkøbenhavn og Aarhus vil en forventelig høj befolkningsvækst i de kommende 10 år afbøde risikoen for en væsentlig stigning i butikstomgangen. På den anden side er det klart, at antallet af ledige butiksarealer i mere perifert beliggende områder af Danmark med en negativ befolkningsudvikling sandsynligvis vil stige markant med deraf følgende nedadgående pres på lejepriserne og potentielt betydelige tab for ejendomsejerne. DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER Kontormarkederne i Stockholm og København ligheder og forskelle I dette nummer af Sadolin & Albæks NewsLetter har vi valgt at sætte fokus på ligheder og forskelle på kontormarkederne i henholdsvis Stockholm og København. For en umiddelbar betragtning har byerne meget til fælles. Begge byer er nordiske hovedstæder med en befolkning i de respektive hovedstadsområder på ca. 1,8 mio. indbyggere. Begge byer har en pæn befolkningstilvækst og en økonomisk vækst noget over de respektive landsgennemsnit, som for 2013 var 0,1% i Sverige og 0,0% i Danmark. For 2014 skønnes væksten i Sverige at blive 1,2% og i Danmark 1,3%. Hertil kommer, at kontormarkederne i Stockholm og København er næsten lige store, henholdsvis 11,5 mio. m 2 og 11,8 mio. m 2. 10
13 På trods heraf er markederne ikke bare konjunkturelt, men også strukturelt, væsensforskellige. Lavere tomgang i Stockholm end i København, især i CBD Kontortomgang i København og Stockholm 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% København Stockholm Kilde: JLL / Sadolin & Albæk CBD Totalt Sverige undgik blandt andet som følge af en mere ekspansiv valutaog rentepolitik end Danmark den recession, som ramte Danmark i kølvandet på finanskrisen. Det har været en medvirkende årsag til, at kontortomgangen i Stockholm i de senere år har ligget lavere end i København. Hvor tomgangen for kontorer i København aktuelt andrager 11,3%, er den i Stockholm kun 9,1%. Det er i denne forbindelse værd at notere, at tomgangen i Stockholm i langt højere grad end i København registreres i områderne uden for CBD. Også i København er tomgangen i CBD lavere end i omegnen, men det er ganske tankevækkende, at tomgangen i CBD i Stockholm aktuelt er så lav som 3,6%, langt under niveauet på 9,1% i København. Meget høje lejepriser i Stockholms Golden Triangle Den lave tomgang i Stockholms CBD hænger sammen med, at mange virksomheder inden for den finansielle sektor og de liberale erhverv lægger meget stor vægt på en central beliggenhed i CBD. Det betyder også, at lejepriserne i Stockholms centrale bydele er langt højere end i omegnen. Mens der i København kun er en beskeden forskel mellem toplejepriserne i Indre By og i de attraktive områder uden for Indre By, herunder Nordhavnen og Havneholmen, er lejen uden for det centrale Stockholm kun ca. 50% af lejen i Stockholms Golden Triangle. Faktisk er markedet i København ganske atypisk i forhold til de fleste andre europæiske storbyer. I København ligger domiciler for f.eks. den finansielle sektor og de liberale erhverv, herunder advokatfirmaer, revisionshuse og konsulentvirksomheder, spredt fra Tuborg Nord og Nordhavnen, Midtermolen og Langelinie over Indre By til Kalvebod Brygge og Havneholmen, ja endog til de nordlige dele af Ørestad. 11
14 Toplejepriser for kontorer (EUR pr. m 2 pr. år) København Stockholm CBD Uden for CBD Kilde: JLL / Sadolin & Albæk København har således ikke nogen Golden Triangle, hvor de fleste væsentlige finansielle virksomheder og liberale erhverv vælger at etablere sig. Den stærke lejemarked i Stockholm CBD giver sig udslag i lavere startafkastkrav I København betaler investorerne ikke nogen stor præmie for de mest centrale beliggenheder. Et nyt kontordomicil i Indre By, udlejet til en stærk lejer til en leje, som afspejler markedslejen, med 10 års uopsigelighed, vil formentlig blive omsat til en pris, som modsvarer et nettostartafkast på 4,75% 5,00%, for en helt enestående landmark bygning muligvis ned til omkring 4,50%. Den samme ejendom vil i Nordhavnen, på Kalvebod Brygge og på Havneholmen koste 5,00% i startafkast, i områder som Lyngby og Ørestad og Flintholm omkring 5,25%, og i andre attraktive områder som Gladsaxe måske 5,50% eller 5,75%. I Stockholm betaler investorerne en højere præmie for en meget central beliggenhed. Nettostartafkastkrav for førsteklasses kontorer 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% København Stockholm Kilde: JLL / Sadolin & Albæk CBD Uden for CBD 12
15 Den såkaldte prime yield første års direkte nettoafkast for en moderne kontorejendom med en stærk lejer på en lang lejekontrakt er i Stockholm CBD omkring 4,25%. Til gengæld er startafkastet væsentligt højere i de betydende kontorområder i omegnen, i Solna f.eks. 5,75% og i Kista og store dele af omegnen i øvrigt omkring 6,50%. Dette indikerer, at ejendomsinvestorer i Stockholm i modsætning til København forventer, at udlejningssikkerheden i CBD også i fremtiden vil være højere, og at der kan forventes (betydeligt) større markedslejestigninger i CBD end på decentrale beliggenheder. Denne analyse er utvivlsomt korrekt. Stockholms CBD har andre geografiske og psykologiske rammebetingelser end Københavns, og det er med tilstedeværelsen af flere store og attraktive udviklingsområder i København vanskeligt at se, hvilke faktorer der i København på sigt skulle kunne drive markedslejestigninger over inflationen. Højere transaktionsaktivitet i Stockholm Investeringsmarkedet for kontorejendomme i Stockholm har efter London og Paris historisk været et af de mest likvide markeder med den største transaktionsaktivitet. Ligeledes har markedet som følge af den ganske store transaktionsaktivitet og transparens traditionelt været præget af en ganske stor aktivitet fra internationale investorer. København har derimod været kendetegnet som et mere illikvidt marked, efter nogles opfattelse med en lavere transparens, og domineret af hjemlige investorer. Transaktionsaktivitet i ejendomsmarkedet i 2. halvår 2013 (i mia. EUR) København Stockholm Nationale Internationale Kilde: JLL / Sadolin & Albæk Markedet i København internationaliseres og transparensen øges Som det fremgår af ovenstående figur, var transaktionsaktiviteten i Stockholm i 2. halvår 2013 omtrent det tredobbelte af aktiviteten i København, og Stockholm vil utvivlsomt også fremadrettet kunne fastholde sin position som et af de mest likvide ejendomsinvesteringsmarkeder i Europa. 13
16 Det er dog værd at notere, at også i København udgør internationale investorers aktivitet en fortsat stigende del af den samlede transaktionsaktivitet, i andet halvår 2013 knap 50% af den samlede omsætning. Denne udvikling skyldes både relativt attraktive rammebetingelser for ejendomsinvesteringer med konkurrencedygtige direkte afkast, et lavt renteniveau og konkurrencedygtige finansieringsmuligheder med marginaler på ejendomsfinansiering, som i den danske realkreditsektor er betydeligt lavere end i det svenske marked. Hertil kommer tillige transaktionsomkostninger, som er blandt de laveste i verden. Men den øgede internationale investeringsinteresse for Danmark skyldes også, at transparensen i markedet er øget igennem de senere år. Som nævnt i indledningen til dette NewsLetter har en af de positive konsekvenser af finanskrisen været en professionalisering af markedet. Denne professionalisering, hvor både danske og internationale investorer nyder gavn af en forøget analysekapacitet i markedet, er både med til at gøre markedet mere gennemsigtigt og til at sikre, at investorernes beslutningsgrundlag er korrekt funderet i markedets karakteristika. Sadolin & Albæk 14
17 MARKEDSBAROMETER Kontor Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær ,0% Sekundær ,3% Aarhus Primær ,0% Sekundær ,0% Trekantområdet Primær ,0% Sekundær ,0% Startforrentning - %-point - København Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 0,00 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25 6,25 6,50 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 0,00 Aarhus Primær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 0,00 Sekundær 6,50 6,50 6,50 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 0,00 Trekantområdet Primær 5,75 5,75 6,00 6,25 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50-0,25 Sekundær 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 7,50 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 5,5 6,9 7,7 8,3 8,6 8,8 9,7 9,6 9,1 7,9 8,6 8,0 9,8 9,8 10,1 9,4 9,6 9,9 10,1 9,9 11,3 11,1-0,20 Aarhus Amt * 6,6 7,3 7,9 9,3 9,8 10,4 10,6 10,8 11,3 10,6 11,1 11,1 12,0 13,6 13,7 13,3 13,1 13,5 13,2 13,8 13,0 12,3-0,70 Trekantområdet 5,4 6,2 6,6 6,6 5,8 6,6 6,5 6,1 6,2 7,6 7,2 7,3 8,3 8,8 9,2 9,3 9,6 9,5 9,0 9,5 9,5 10,7 1,20 Butik Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Top ,0% Høj ,0% Lav ,0% Aarhus Top ,9% Høj ,0% Trekantområdet Top ,0% Høj ,0% Startforrentning - %-point - København Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,50 4,50 0,00 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Aarhus Primær 5,00 5,00 5,25 5,25 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Trekantområdet Primær 5,75 5,75 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 0,00 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 3,2 3,1 3,2 3,6 3,3 3,4 3,3 3,5 3,3 3,5 3,2 3,7 3,8 4,0 4,4 4,2 4,6 4,4 4,5 4,7 4,5 4,3-0,20 Aarhus Amt * 4,3 4,3 4,4 4,8 4,4 5,2 5,2 5,8 5,9 6,2 6,1 5,9 6,0 6,5 6,6 7,1 6,1 5,9 5,8 5,7 6,1 5,9-0,20 Trekantområdet 4,1 6,9 6,8 7,2 7,2 7,1 6,9 7,2 7,7 8,1 6,9 7,0 7,2 9,2 9,4 10,2 9,4 9,7 8,7 8,9 8,9 9,6 0,70 Lager/produktion Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær ,0% Sekundær ,0% Aarhus Primær ,0% Sekundær ,0% Trekantområdet Primær ,0% Sekundær ,0% Startforrentning** - %-point - København Lang 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00-0,25 Kort 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,25 9,25 9,25 9,25 0,00 Aarhus Lang 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,25 9,50 9,50 9,50 0,00 Trekantområdet Lang 6,75 6,75 6,75 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,50 7,50 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,50 9,50 9,75 9,75 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 2,3 2,6 3,1 3,2 3,1 3,9 4,0 4,2 3,9 3,9 4,0 3,5 4,1 4,2 4,5 4,7 4,4 4,7 4,2 4,3 4,2 4,1-0,10 Aarhus Amt * 3,0 3,5 4,1 4,7 5,2 6,0 6,7 6,5 7,3 6,9 7,1 6,6 6,3 6,0 5,5 5,3 4,9 5,1 5,3 5,2 5,1 5,0-0,10 Trekantområdet 1,3 2,0 2,3 2,6 2,3 3,1 3,2 3,2 3,2 3,3 3,5 3,3 3,5 3,5 3,7 3,9 4,1 4,2 4,4 4,3 4,1 4,0-0,10 * Nu administrativt del af Region Midtjylland ** Lang og kort henviser til kontraktens længde
18 Sadolin & Albæk A/S Palægade 2-4 DK-1261 København K Tel: Fax: Store Torv 7, 2 DK-8000 Aarhus C Tel: Fax: sa@sadolin-albaek.dk Web: CVR nr ISSN:
Fremtidsprognoser for det danske ejendomsmarked er krisen slut?
Fremtidsprognoser for det danske ejendomsmarked er krisen slut? Værdiansættelsesseminar den 7. november 2013 v/ Peter Winther, Sadolin & Albæk Indhold 1. Sadolin & Albæk 2. Ejendomsmarkedet i de seneste
Læs mereNEWSLETTER FEBRUAR 2014 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET
NEWSLETTER FEBRUAR 2014 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET Omslag Februar 2014.indd 7 06/02/14 11.28 Februar 2014 INDHOLDSFORTEGNELSE EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 Prisstigninger fra 2012 til 2013
Læs mereEjendomsmarkedet. Status og forventninger. Præsentation den 7. marts 2013 v/ Carsten Gørtz Petersen, Sadolin & Albæk
Ejendomsmarkedet Status og forventninger Præsentation den 7. marts 2013 v/ Carsten Gørtz Petersen, Sadolin & Albæk Markedet Økonomien: 2012 endnu et bump på vejen mod fremgang? 2011 2012-2 - Eller skal
Læs mereNEWSLETTER OKTOBER 2012 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET
NEWSLETTER OKTOBER 2012 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET Omslag Oktober 2012.indd 7 20/09/12 08.54 Oktober 2012 INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 Det danske ejendomsinvesteringsmarked
Læs mereNEWSLETTER FEBRUAR 2013 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET
NEWSLETTER FEBRUAR 2013 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET Omslag Februar 2013.indd 7 01/02/13 09.25 Februar 2013 INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 2012 - et bump på vejen? 1
Læs mereEJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK TOMGANG
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK WEBRAPPORT på knap 10 procent I denne første udgivelse af Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik
Læs mereNEWSLETTER JUNI 2013 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET
NEWSLETTER JUNI 2013 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET Omslag JUNI 2013.indd 7 30/05/13 10.52 Juni 2013 INDHOLDSFORTEGNELSE Side KONTORMARKEDET I STORKØBENHAVN 1 Kontortomgangen ligger på et stabilt
Læs mereNEWSLETTER OKTOBER 2013 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET
NEWSLETTER OKTOBER 2013 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET Omslag OKTOBER 2013.indd 7 07/10/13 11.05 Oktober 2013 INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 Udenlandske investorer dominerer
Læs mereNEWSLETTER OKTOBER 2011 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET
NEWSLETTER OKTOBER 2011 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET Omslag OKTOBER 2011.indd 7 22/09/11 11.08 Oktober 2011 INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 Stor usikkerhed på de finansielle
Læs merenewsletter Juni 2011 erhvervsejendomme i danmark og udlandet
newsletter Juni 2011 erhvervsejendomme i danmark og udlandet Omslag JUNI 2011.indd 7 01/06/11 12.15 Juni 2011 INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 Ganske god aktivitet på investeringsmarkedet
Læs mereNEWSLETTER JUNI 2012 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET
NEWSLETTER JUNI 2012 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET Omslag Juni 2012.indd 7 29/05/12 13.49 Juni 2012 INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 Det direkte merafkast på ejendomsinvesteringer
Læs mereEjendomsinvestering og finansiering
Ejendomsinvestering og finansiering Dag 8 1 Ejendomsinvestering og finansiering Undervisningsplan Introduktion Investeringsejendomsmarkedet Teori- og metodegrundlag Introduktion til måling af ejendomsafkast
Læs mereEJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK TOMGANG
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Fald i økonomisk tomgang Den økonomiske tomgang for investeringsejendomme er i oktober 2015
Læs mereNewsLetter. Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme. 1. kvartal 2016
NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Indhold Markedsupdate Vil vi se flere internationale investorer i Danmark?
Læs mereEJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK TOMGANG
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Resultater Faldende tomgang for kontor med 0,3 procentpoint På to år er den økonomiske tomgang
Læs merenewsletter oktober 2009 erhvervsejendomme i danmark og udlandet
newsletter oktober 2009 erhvervsejendomme i danmark og udlandet Oktober 2009 INDHOLDSFORTEGNELSE INVESTERINGSEJENDOMSMARKEDET 1 Omsætningen af investeringsejendomme er faldet dramatisk 1 Investorerne er
Læs mereColliers STATUS. Lav vækst 1. KVARTAL 2012
Colliers STATUS. KVARTAL Lav vækst Økonomi >. kvartal De seneste tal for bruttonationalproduktet viste, at der var tilbagegang i den danske økonomi i. kvartal. Tallet understreger, at Danmark endnu ikke
Læs mereEJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK TOMGANG
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Resultater Fald i den økonomiske tomgang i alle kvartaler i 2016 Tomgang for kontor er faldet
Læs mereEJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK TOMGANG
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Investeringsejendomme fremmer økonomisk vækst i Danmark I 2016 forventer De Økonomiske Råd
Læs mereColliers STATUS 1. kvartal 2014
Colliers STATUS 1. kvartal 1 ØKONOMI Positiv men beskeden vækst Tallene for nationalregnskabet viser positiv økonomisk vækst i både. og. kvartal i 1. Det forventes, at væksttallene i. kvartal også vil
Læs mereColliers STATUS. Forventning om svag positiv vækst i 2013 2. KVARTAL 2013
Colliers STATUS. KVARTAL Forventning om svag positiv vækst i ØKONOMI >. KvARTAL blev et år med svag negativ vækst i den danske økonomi. Set over hele året faldt bruttonationalproduktet med en halv procent.
Læs mereColliers STATUS. Lav økonomisk vækst 4. KVARTAL 2012
Colliers STATUS. KVARTAL Lav økonomisk vækst ØKONOMI >. KVARTAL Den økonomiske aktivitet i Danmark er stagneret det seneste halvandet år. BNP faldt med, pct. i. kvartal efter en stigning på, pct. i kvartalet
Læs mereMarkedet for kontor- og industrilejemål samt kommercielle investeringsejendomme Claus Sondrup
Markedet for kontor- og industrilejemål samt kommercielle investeringsejendomme Claus Sondrup Agenda Kort intro Markedet Kontor- og industri/logistikområdet Markedet Kommercielle investeringsejendomme
Læs mereNEWS LETTER Q Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme
NEWS LETTER Q2 Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Markedsupdate ved Sadolin & Albæk 2 Boligskattereformen rammer især storbyerne 5 Risiko for overkapacitet i dagligvaresektoren? 8 Markedsbarometer
Læs mereNEWS LETTER Q Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme
NEWS LETTER Q4 2017 Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Markedsupdate ved Sadolin & Albæk 2 Markedsbarometer 5 Stærk aktivitet på kontormarkedet 6 Boble på ejendomsmarkedet? 8 Markedsupdate
Læs mereNEWSLETTER FEBRUAR 2012 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET
NEWSLETTER FEBRUAR 2012 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET Omslag FEBRUAR 2012.indd 7 07/02/12 09.04 Februar 2012 INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 2011 - et uroligt år 1 Markedet
Læs mereErhvervsejendomsmarkedet tendenser og prognoser
Erhvervsejendomsmarkedet tendenser og prognoser Erhvervsforum og Privat Boligforum Præsentation ved Peter Winther, Sadolin & Albæk 2 Intet er som før finanskrisen. eller ser vi ind i den næste boble? 3
Læs mereDDF-arrangement Investering i ejendomme. Ved Peter Frische Cand. Polit, MRICS
1 DDF-arrangement Investering i ejendomme Ved Peter Frische Cand. Polit, MRICS Indhold Hvorfor ejendomme Strategi Industriens Pension Prisfastsættelse af ejendomme Hvorfor ejendomme Hvorfor ejendomme Fordele
Læs mereHVEM VIL KØBE DETAILHANDELSEJENDOMME?
HVEM VIL KØBE DETAILHANDELSEJENDOMME? Realdania Erhvervsforum 9. november 2017 2 Agenda Agenda Sadolin & Albæk Investeringsmarkedet netop nu Detailhandelsejendomme som investeringsobjekt Typer Karakteristika
Læs mereColliers STATUS. Fremgang i den danske økonomi 4. KVARTAL 2013
Colliers STATUS. KVARTAL Fremgang i den danske økonomi ØKONOMI >. KvARTAL Der var pæn fremgang i den danske økonomi i. kvartal i år. Desværre var der tilbagegang i. kvartal, så selvom væksten måtte fortsætte
Læs mereØkonomi. Colliers STATUS. 3. kvartal 2015. Opsvinget har bidt sig fast. Årlig realvækst i BNP. www.colliers.dk > Markedsviden
Colliers STATUS 3. kvartal 15 Økonomi Opsvinget har bidt sig fast Den danske økonomi er vokset de seneste syv kvartaler i træk, hvilket afspejler, at opsvinget i den danske økonomi nu for alvor har bidt
Læs mereFremtidens hot spots. IPD indekskonference Director Per Weinreich, MRICS. Den 27. februar 2013
Fremtidens hot spots IPD indekskonference Director Per Weinreich, MRICS Den 27. februar 2013 Investeringer i erhvervsejendomme Hvordan ser den overordnede investeringslyst ud? Tidshorisont er ca. 3 år
Læs mereEJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK TOMGANG
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Resultater Fald i den økonomiske tomgang Tomgang for kontor fortsat over gennemsnittet Højere
Læs mereØkonomi. Colliers STATUS. 1. kvartal Skuffende eksport svækkede økonomien. Årlig realvækst i BNP
Colliers STATUS 1. kvartal 1 Økonomi Skuffende eksport svækkede økonomien Danmarks vækst har taget en markant opbremsning. Efter otte kvartaler i træk med vækst faldt BNP med, % i. kvartal 1. BNP-faldet
Læs mereØkonomi. Colliers STATUS. 1. kvartal 2015. Langsom vækst. Årlig realvækst i BNP. www.colliers.dk > Markedsviden
Colliers STATUS 1. kvartal 1 Økonomi Langsom vækst Der er fremgang i den danske økonomi, men væksten er lav. Danmarks Statistik har endnu ikke opgjort BNP-væksten for hele 1, men den årlige vækst for årets
Læs mereSalgsdirektør Jesper Damborg. Ejendomsinvestering. 6. december 2005
Salgsdirektør Jesper Damborg Ejendomsinvestering 6. december 2005 Penge alene gør ingen lykkelig. Man må også have aktier, guld og fast ejendom Danny Kaye Proark Koncern Michael Kaa Andersen ei invest
Læs mereVærdiansættelsesseminar Finansiering & beregning af forrentning November 2014
www.pwc.dk Værdiansættelsesseminar Finansiering & beregning af forrentning Revision. Skat. Rådgivning. Agenda Finansiering & beregning af forrentning Den korte; hvem er vi Udenlandske investorer i Danmark
Læs mereDanmark. Flere årsager til faldende bankudlån. Makrokommentar 31. juli 2013
Makrokommentar 31. juli 213 Danmark Flere årsager til faldende bankudlån Bankernes udlån er faldet markant siden krisens udbrud. Denne analyse viser, at faldet kan tilskrives både bankernes strammere kreditpolitik
Læs mereDemografi giver medvind til københavnske huspriser
2. januar 2012 Demografi giver medvind til københavnske huspriser Københavnsområdet har gennem en årrække oplevet, at flere og flere danskere har fundet det attraktivt at bosætte sig her set i forhold
Læs mereNewsLetter. Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme. Juli 2015
NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Indhold Markedsupdate 2. kvartal 2015 Rentefølsomheden på det danske ejendomsinvesteringsmarked
Læs mereInvestering i fast ejendom
Ejendomsforeningen Danmark Investering i fast ejendom Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Aktuelt: Ny lejelov hvad kan vi forvente? L97 Ny lejelov 1. behandling
Læs mereMarkedet for erhvervsejendomme 23.09.2015
Markedet for erhvervsejendomme Steen Storgaard Møller investeringschef 23.09.2015 1 Poul Erik Bech Danmarks største Etableret i 1978 400+ medarbejdere 16 erhvervscentre 700+ salg/udlejninger 1.000+ vurderinger
Læs mereTILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER
84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,
Læs mereColliers STATUS. Håb om opsving forude 1. KVARTAL 2013
Colliers STATUS. KVARTAL Håb om opsving forude ØKONOMI >. KVARTAL Den økonomiske vækst er stadig lav i Danmark såvel som i en stor del af resten af Europa. Perioden med lav økonomisk vækst har i denne
Læs mereBedre adgang til risikovillig kapital til iværksættere og små og mellemstore virksomheder
Bedre adgang til risikovillig kapital til iværksættere og små og mellemstore virksomheder 1. Baggrund Iværksættere og små og mellemstore virksomheder er centrale for, at vi igen får skabt vækst og nye
Læs mereEjendomsinvestering - hvorfor investering i fast ejendom?
Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsinvestering - hvorfor investering i fast ejendom? Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsinvestering - hvorfor investering
Læs mereMarkedsPULS 4. KVARTAL 2012. MarkedsPULS > 4. kvartal 2012
MarkedsPULS 4. KVARTAL 2012 MarkedsPULS > 4. kvartal 2012 COLLIERS MARKEDSPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne
Læs mereColliers STATUS. 2. kvartal 2016 ØKONOMI
Colliers STATUS. kvartal ØKONOMI Industri og forbrug løfter væksten Foreløbige beregninger fra Danmarks Statistik viser at BNP er steget med, % i. kvartal, når der korrigeres for prisudvikling og sæsonudsving.
Læs mereInvesteringer og udvikling i Horsens. Klaus Holmstoel, Colliers International Danmark A/S
Investeringer og udvikling i Horsens Klaus Holmstoel, Colliers International Danmark A/S Den økonomiske udvikling 2 Den økonomiske udvikling Økonomi i lavt gear Lav økonomisk vækst i 2012 Forventninger
Læs mereØjebliksbillede 1. kvartal 2015
Øjebliksbillede 1. kvartal 2015 DB Øjebliksbillede for 1. kvartal 2015 Introduktion Dansk økonomi ser ud til at være kommet i omdrejninger efter flere års stilstand. På trods af en relativ beskeden vækst
Læs mereAfkastkravet på boligudlejningsejendomme synes at have stabiliseret sig på et lavt niveau
7. juni 2019 Afkastkravet på boligudlejningsejendomme synes at have stabiliseret sig på et lavt niveau Markedet for erhvervsejendomme har traditionelt lidt under manglende gennemsigtighed sammenlignet
Læs mereHvor: D = forventet udbytte. k = afkastkrav. G = Vækstrate i udbytte
Dec 64 Dec 66 Dec 68 Dec 70 Dec 72 Dec 74 Dec 76 Dec 78 Dec 80 Dec 82 Dec 84 Dec 86 Dec 88 Dec 90 Dec 92 Dec 94 Dec 96 Dec 98 Dec 00 Dec 02 Dec 04 Dec 06 Dec 08 Dec 10 Dec 12 Dec 14 Er obligationer fortsat
Læs mereER CENTRALBANKERNES PENGEPOLITIK FORSVARLIG?
ER CENTRALBANKERNES PENGEPOLITIK FORSVARLIG? Centralbankernes nuværende og projekterede pengepolitik kan give anledning til bekymring i forhold til investeringer i fast ejendom. Her følger Colliers Internationals
Læs merenewsletter Februar 2011 erhvervsejendomme i danmark og udlandet
newsletter Februar 2011 erhvervsejendomme i danmark og udlandet Omslag FEBRUAR 2011.indd 7 08/02/11 10.25 Februar 2011 INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 Stilstanden på markedet er
Læs mereEjendomsmarkedet i Danmark
Ejendomsmarkedet i Danmark Status og forventninger Søren Leth Pedersen Partner, regionsdirektør EDC EDC Poul Erik Bech Danmarks største ejendomsmæglervirksomhed Etableret i 1978 og beskæftiger i dag 400+
Læs mereInvestering i fast ejendom
Investering i fast ejendom Hvad koster den og hvorfor? Morten Jensen 25. oktober 2010 1 Fire ting jeg vil viderebringe 1) Hvordan har udviklingen været på det danske marked for investeringsejendomme? 2)
Læs mere#7.. juni 2013 #17. Nybyggeriet står stadigvæk stille. Side 1 ØKONOMISK TEMA
Nybyggeriet står stadigvæk stille Byggeriet holdes for tiden oppe af boligreparationer og anlægsinvesteringer, mens nybyggeriet af både boliger og erhvervsbygninger ligger historisk lavt. Vendingen er
Læs mereNewsLetter. Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme. September 2015
NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Indhold Markedsupdate 3. kv. 2015 fortsat fuld fart på investeringsmarkedet
Læs mereByens ejendom Kontormarkedets udvikling 2014-2020. Peter Lassen, Colliers International Danmark A/S, København
Byens ejendom Kontormarkedets udvikling 2014-2020 Peter Lassen, Colliers International Danmark A/S, København Indhold Overskrifter kontormarkedet Sammenhæng beskæftigelse tomgang Lejeniveau og markedssituation
Læs mereNæppe rentestigninger lige om hjørnet ejendomsinvestorerne bør dog forholde sig til renterisikoen givet de lave afkastkrav
14. marts 2019 Næppe rentestigninger lige om hjørnet ejendomsinvestorerne bør dog forholde sig til renterisikoen givet de lave afkastkrav Erhvervsejendomsmarkedet har været gennem nogle gode år med stigende
Læs mereColliers STATUS. Flere lyspunkter 3. KVARTAL 2013
Colliers STATUS. KVARTAL Flere lyspunkter ØKONOMI >. KVARTAL Den økonomiske aktivitet er stort set konstant. Væksten i, og er tæt på nul lidt positiv i og, men negativ i. I forventes væksten igen at være
Læs mereDet fynske erhvervsejendomsmarked. v/ Tony Hamilton
Det fynske erhvervsejendomsmarked v/ Tony Hamilton home Erhverv og Danske Bank koncernen home blev stiftet i 1989, og er Danske Bank koncernens ejendomsmæglerkæde. home kæden har godt 800 ansatte. 100%
Læs merePRODUKT KATALOG REGNSKAB OG RAPPORTERING. Indhold. Nøglen til den rigtige løsning. Værdiansættelse af ejendomme side 1. Ejendomsanalyse.
REGNSKAB OG RAPPORTERING PRODUKT KATALOG Indhold Værdiansættelse af ejendomme side 1 Ejendomsanalyse. side 3 Nøglen til den rigtige løsning DATEA Lyngby Hovedgade 4 2800 Kgs. Lyngby 45 26 01 02 datea@datea.dk
Læs mereFormandens beretning. v. Bo Heide-Ottosen
Formandens beretning v. Bo Heide-Ottosen Året - Velkommen Tredje år som ejendomsinvesteringsselskab Victoria Properties investeringer omfatter velbeliggende lav-risiko erhvervs- og boligejendomme i det
Læs merePenSams ejendomsinvesteringer. Benny Andersen CIO PenSam Asset Allocation netværksmøde 10. juni 2013
PenSams ejendomsinvesteringer Benny Andersen CIO PenSam Asset Allocation netværksmøde 10. juni 2013 2 Agenda Hvorfor København? Pensionskasser rolle som investor og långiver Partnerskabsmodel ErhvervsPhD
Læs mereØkonomi. Colliers STATUS. 2. kvartal 2015. Fremgang i økonomien. Årlig realvækst i BNP. www.colliers.dk > Markedsviden
Colliers STATUS. kvartal 15 Økonomi Fremgang i økonomien Den økonomiske vækst i 1 endte på et højere niveau end forventet. Ifølge Danmarks Statistik blev væksten på 1,1 %. Det seneste halvandet år har
Læs mereNationalregnskab og betalingsbalance
Dansk økonomi til Økonomisk vækst i Bruttonationalproduktet steg med, pct. i. Efter fire år med høje vækstrater i -7, økonomisk nedgang i 8 og den historiske tilbagegang på, pct. i 9 genvandt dansk økonomi
Læs mereInvestering i fast ejendom
Ejendomsforeningen Danmark Investering i fast ejendom Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Aktuelt 19. december 2012 er der fremsat lovforslag (energisparepakken)
Læs merePROSPEKT. TradingAGROA/S. Investering i afgrødefutures. AgroConsultors
PROSPEKT TradingAGROA/S Investering i afgrødefutures AgroConsultors TradingAGRO A/S HVORFOR? Peter Arendt og Anders Dahl har i en årrække investeret i afgrødefutures. I de seneste år har de genereret et
Læs mereEjendomskonferencen 2013 Aarhus. 7. marts 2013
Ejendomskonferencen 2013 Aarhus 7. marts 2013 Ejendomsinvestering - muligheder & udfordringer Bricks, hvem er vi Hvad har vi udrettet Eksempler på godt og ondt Styrke & udfordringer I Bricks og ejendomsbranchen
Læs mereDen aktuelle situation på investeringsejendomsmarkedet. Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark
Den aktuelle situation på investeringsejendomsmarkedet Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Agenda 1. Investeringsejendomsmarkedet 1. Markedet for udlejningsarealer 2. Markedet
Læs mereEjendomsmarkedet i Berlin
Ejendomsmarkedet i Berlin Introduktion Victoria Properties A/S Børsnoteret ejendomsselskab etableret medio 2006 Forretningsområdet er investeringer i velbeliggende erhvervs- og boligejendomme i større
Læs mereVækstbarometer. Juni 2011. Befolkning, erhverv og arbejdsmarked. Ti indikatorer på udviklingen i Vejle, nabokommunerne og Århus
Vækstbarometer Befolkning, erhverv og arbejdsmarked Juni 2011 Ti indikatorer på udviklingen i Vejle, nabokommunerne og Århus Direktionssekretariatet 1 Sammenfatning for juni 2011 De 5 østjyske Kommuner
Læs mereNewsLetter. Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme. Januar 2015
NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Indhold Erhvervsejendomsmarkedet i 2014 og forventninger til 2015 Danske
Læs mereAldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus
8. august 2014 Aldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus I dag koster 80 kvadratmeter ejerlejlighed på landsplan omtrent det samme som 140 kvadratmeter parcelhus. Aldrig
Læs mereÅrsrapport 2004 København, 10. februar 2005
Årsrapport 2004 København, 10. februar 2005 Resumé af 2004 Resumé af 2004 - Bedste resultat nogensinde Overskud efter skat 14 pct. til 10,6 mia. kr. Basisindtægter stiger med 1 pct. Driftsomkostninger
Læs mereKonkursanalyse Færre konkurser i 2017 Iværksætterselskaber booster konkurstal
Færre konkurser i 2017 Iværksætterselskaber booster konkurstal Konkurstallet for december 2017 slog alle rekorder, hvilket bidrog væsentligt til, at antallet af konkurser i andet halvår 2017 ligger 21,5
Læs mereINVESTERINGSBREV FEBRUAR 2012
INVESTERINGSBREV FEBRUAR 2012 SCHMIEGELOW Investeringsrådgivning er 100 % uvildig og varetager alene kundens interesser. Vi modtager ikke honorar, kick-back eller lignende fra formueforvaltere eller andre.
Læs mereKvartalsrapportering KAB 3. kvartal 2013. 3. kvartal 2013 SEBINVEST A/S INVESTERINGSFORVALTNINGSSELSKABET
Kvartalsrapportering KAB Rapportering fra KAB investeringsforeninger Kvartalskommentar September måned er overstået og ud over at markere afslutningen på 3. kvartal, som må siges at være et volatilt kvartal,
Læs mereFinansrapport. pr. 31. juli 2014
pr. 31. juli ØKONOMI Assens Kommune 30. august 1 Resume I henhold til kommunens finansielle strategi skal der hvert kvartal gives en afrapportering vedrørende kommunens finansielle forhold på både aktiv
Læs mereFremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner
22. maj 2014 Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner Danskernes friværdier i ejerboligerne er i øjeblikket på 1.022 mia. kroner. Friværdierne har overordnet set været i fremgang over det
Læs mereFINANSIERING AF DANSK LANDBRUG I FREMTIDEN? 29. oktober 2015. Adm. direktør, Lasse Nyby
FINANSIERING AF DANSK LANDBRUG I FREMTIDEN? 29. oktober 2015 Adm. direktør, Lasse Nyby Lasse Nyby Adm. direktør Bestyrelsesformand: JSNA Holding A/S Aktieselskabet Skelagervej 15 Beskæftigelse Ansat i
Læs mereMakroøkonomi: Det danske boligmarked
Makroøkonomi: Det danske boligmarked den 23. januar 2017 Prisen på lejligheder er på det højeste niveau nogensinde, mens prisen på huse nærmer sig toppen i 2007 Det københavnske lejlighedsmarked udgør
Læs mereANALYSE AF 1. OG 2. KVARTAL 2010: Det danske venturemarked investeringer og forventninger. fokus på opfølgningsinvesteringer. dvca
ANALYSE AF 1. OG 2. KVARTAL 2010: Det danske venturemarked investeringer og forventninger fokus på opfølgningsinvesteringer i 2010 dvca DVCA Danish Venture Capital & Private Equity Association er brancheorganisation
Læs mereUdsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau
DI ANALYSE oktober 14 Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau Forventninger om øget økonomisk aktivitet, fortsat bedring på boligmarkedet og store offentligt initierede anlægsprojekter betyder,
Læs mereKnap hver fjerde virksomhed oplever fortsat dårlige finansieringsmuligheder
Juni 211 Knap hver fjerde virksomhed oplever fortsat dårlige finansieringsmuligheder Af økonomisk konsulent Nikolaj Pilgaard Der er sket en gradvis bedring i virksomhedernes oplevelse af finansieringsmulighederne
Læs mereFremgang på boligmarkedet sender friværdierne til vejrs
15. december 2016 Fremgang på boligmarkedet sender friværdierne til vejrs Boligpriserne har generelt været i fremgang siden 2012, og fremgangen på boligmarkedet gik for alvor et gear eller to op i 2015
Læs mereØjebliksbillede 2. kvartal 2015
Øjebliksbillede 2. kvartal 2015 DB Øjebliksbillede for 2. kvartal 2015 Introduktion Vores analyse synes at vise, at det omsving der har været længe undervejs, efterhånden er ved at blive stabilt. Om end
Læs mereStor fremgang i friværdierne i 2015 især i dele af landet
23. november 2015 Stor fremgang i friværdierne i 2015 især i dele af landet Fremgangen på boligmarkedet gennem 2015 sætter sine tydelige positive spor i danskernes friværdier. Alene i årets første halvår
Læs mereRegnskabsmeddelelse for perioden 1. januar 30. september 2000 for EjendomsSelskabet Norden A/S
Den 14. november 2000 Københavns Fondsbørs Nikolaj Plads 6 1067 København K Telefax nr. 33 12 86 13 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar 30. september 2000 for EjendomsSelskabet Norden A/S Periodens
Læs mereMarkedsPULS 1. KVARTAL 2013. MarkedsPULS > 1. kvartal 2013
MarkedsPULS 1. KVARTAL 2013 MarkedsPULS > 1. kvartal 2013 COLLIERS MARKEDSPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne
Læs mereDanmark. Det danske privatforbrug Ketchupflasken er tom. Makrokommentar 28. august 2013
Makrokommentar 28. august 2013 Danmark Relaterede publikationer Økonomisk Oversigt Danmark, maj 2013 Det danske privatforbrug Ketchupflasken er tom Den varme danske sommer har smittet af på humøret blandt
Læs mereØkonomisk Barometer for Region Midtjylland, marts 2013
Økonomisk Barometer for, marts 2013 AF KONSULENT MALTHE MIKKEL MUNKØE, CAND. SCIENT. POL, MA., MA & PRAKTIKANT CHRISTOFFER RAMSDAL HANSEN, STUD. SCIENT. POL Nøgletal for Danmark oplevede i 2012 en recession
Læs mereØjebliksbillede 3. kvartal 2014
Øjebliksbillede 3. kvartal 2014 DB Øjebliksbillede for 3. kvartal 2014 Introduktion 3. kvartal har ligesom de foregående kvartaler været præget af ekstrem lav vækst i alle dele af økonomien. BNP-væksten
Læs mereØkonomisk analyse af 150 mindre virksomheder i Sydvestjylland. November 2014
Økonomisk analyse af 15 mindre virksomheder i Sydvestjylland. November 214 2 Indholdsfortegnelse 4 5 6 9 1 13 14 Indledning Kommentar Rentabilitet Soliditetsgrad Likviditet Virksomhedernes tilstand Kontaktpersoner
Læs mere100 millioner kr. i overskud i Sparekassen Vendsyssel
PRESSEMEDDELELSE *** 100 millioner kr. i overskud i Sparekassen Vendsyssel Sparekassen Vendsyssel kan i 2010 præsentere et overskud på 100 mio. kr. før skat, hvilket er en forøgelse med hele 225 % i forhold
Læs mereMIRANOVA ANALYSE. Investeringsforeninger med obligationer: Omkostningerne æder afkastet. Udgivet 4. juni 2014
MIRANOVA ANALYSE Udgivet 4. juni 2014 Investeringsforeninger med obligationer: Omkostningerne æder afkastet Når omkostningerne æder dit afkast Lige nu tales der meget om de lave renter på obligationer,
Læs mereFå mere til dig selv med SaxoInvestor
Få mere til dig selv med SaxoInvestor Vi har gjort det enkelt for dig at vælge de bedste investeringer til din pensionsopsparing eller dine frie midler Fuldautomatisk porteføljepleje Test din risiko og
Læs mere