Byggeteknisk tilstandsrapport

Transkript

1 Byggeteknisk tilstandsrapport For ejendommen Hestehaven 1, 4652 Hårlev Ejer: Boet efter Hans Lindholm Dato: Rapporten er udarbejdet af Boligingeniøren ApS og omhandler gennemgang af: Bygninger i henhold til BBR-Meddelelse.

2 Indledning og vigtige oplysninger: Rapporten er udført af en beskikket bygningssagkyndig. Hans opgave er at give et professionelt og uvildigt billede af bygningens synlige skader. Den bygningssagkyndiges gennemgang af ejendommen tager udgangspunkt i ejendomme af tilsvarende alder og type og altså ikke en ny ejendom. Rapporten beskriver de skader eller tegn på skader, som den bygningssagkyndige har fundet ved huseftersynet. Hver skade i rapporten har en karakter, der viser, hvor alvorlig skaden er for den enkelte del af bygningen. Karaktererne er en byggeteknisk vurdering. Du skal være opmærksom på, at der kan være skader, som den bygningssagkyndige ikke har mulighed for at opdage, og som derfor ikke er nævnt i rapporten. Han må gerne bruge enkle tekniske hjælpemidler, men fjerner ikke gulvtæpper, sænkede lofter osv. Derfor kan der være skader, som den bygningssagkyndige ikke kan opdage, og som derfor ikke fremgår af rapporten. Det understreges, at der i forbindelse med gennemgangen ikke er foretaget destruktive indgreb. Tagbelægningen er kun besigtiget fra terræn/gadeplan. Huseftersynet afdækker altså synlige skader, som reducerer bygningens funktion og værdi nævneværdigt. Det kan f.eks. være svampeskader, konstruktionsfejl, eller sætningsskader. Huseftersynet afdækker også tegn på skader eller fysiske forhold, der kan udvikle sig til en skade. Karaktersystemet Den bygningssagkyndige giver hver skade og de forhold der kan medføre skader en karakter, der svarer til, hvor alvorligt forholdet er: Kosmetiske skader (K0) Mindre alvorlige skader (K1) Alvorlige skader (K2) Kritiske skader (K3) Bør undersøges nærmere (UN) To vigtige ting, du skal vide om rapporten: En tilstandsrapport er en skadesrapport Den bygningssagkyndige foretager en visuel gennemgang af ejendommen. Ved gennemgangen anvendes en systematisk metode, som afdækker synlige skader eller forhold, som kan udvikle sig til skader. Du får ikke oplysninger om ejendommens generelle vedligeholdelsesstand eller om f.eks. forventes restlevetid for bygningsdele. Høj karakter er ikke nødvendigvis det samme som høj udgift Der er ikke en direkte sammenhæng mellem den karakter, som den bygningssagkyndige giver en skade og prisen på at udbedre skaden. Der kan være skader, som hurtigt og billigt kan udbedres, men som bliver alvorlige for huset, hvis der ikke gøres noget. Alvorlige skader for en høj karakter (K2 eller K3), uanset om de er billige eller dyre at udbedre. Den bygningssagkyndige kan også bruge karakteren UN. Her er noget, som kræver en nærmere undersøgelse, end gennemgangen af den bygningssagkyndige har mulighed for. Her er en liste med eksempler på forhold, som den bygningssagkyndige ikke holder øje med: El- og vvs-installationers funktion Sædvanligt slid og normal vedligeholdelsesstand Småting, som ikke påvirker bygningens brug eller værdi særlig meget Bygningens placering på grunden Bygningens planløsning Bygningens indretning Løsøre, f.eks. hårde hvidevarer Udendørs svømmebassiner og pumpeanlæg Markiser og baldakiner Installationer uden for bygningerne Bygningens æstetik og arkitektur Bygningens lovlighed Boligingeniøren ApS Smerupvej 35 Side 2

3 Byggeteknisk tilstandsrapport for ejendommen Vej: Hestehaven 1 Postnr.: 4652 By: Hårlev Sælger: Navn: Boet efter Hans Lindholm v/ advikat Dorte Jensen Vej: Kildebakken 1 Postnr.: 2860 By: Søborg Telefon: Mobil: Ikke oplyst Bygningsbeskrivelse: Bygnr. Litra Anvendelse Opført år Etager ud over kælder og tagetage Bebygget areal m² Udnyttet tagetage m² Brutto etageareal m² Total Kælder Bolig Erhverv 1 A Beboelse B Staldbygning C Maskinhus D Hønsehus Oplysningerne i skemaet er ikke baseret på faktisk opmåling, men er indhentet fra foreliggende materiale, herunder BBR-medelelse eller lign. Alle bygninger er omfattet af huseftersynet. Bygningerne er opdelt i selvstændige litra, hver gang bygningers konstruktion, funktion eller opførelsesår skifter. Rigtigheden i opgørelsen af arealernes størrelse er ikke den bygningssagkyndiges ansvar. Bemærkninger: Ja Nej Litra 1. Er der bygningsdele, som er gjort utilgængelige? X D Bygningen er ikke besigtiget indvendigt på grund af hængelås ingen af de tildelte nøgler virker hertil. 2. Er der bygningsdele, der normalt er tilgængelige, som ikke har X AD kunnet besigtiges? Litra A (beboelse): Gulv under væg-til-væg tæppe i stue og værelse samt hele tagetagen er ikke besigtiget. Hanebåndsloft i vestlige del samt skunkrum er ikke besigtiget grundet manglende inspektionslemme. Litra D (hønsehus): Sokkel mod syd 1 meter fra østlige hjørne og til 1 meter forbi facadedør er ikke besigtiget på grund af opmagasinering af store bjælker. 3. Er der specielle bemærkninger til termoruder? X A Vinduerne er besigtiget for synlige skader. Det er ikke altid muligt at konstatere dugruder/punkterede termoruder, fordi det er afhængigt af lys og/eller temperaturforholdene og rudens renhed på besigtigelsestidspunktet. Der kan derfor forekomme punkterede termoruder, der ikke er muligt at registrere. 4. Er der sekundære bygninger i en så dårlig stand eller har så ringe X byggeteknisk værdi, at det ikke tjener noget formål at foretage og udfærdige tilstandsrapport for disse bygninger? 5. Er der afvigelser i forhold til BBR-meddelelse? X ACD Beboelsens byggede areal skønnes større end anført i BBR. BBR-bygning 4 og 5 forefindes ikke på matriklen. Litra C (maskinhus) og D (hønsehus) er skønnet større end registreret i BBR. Boligingeniøren ApS Smerupvej 35 Side 3

4 Registrering af bygningens tilstand: Litra Bemærkninger Karakter Skade og note A Beboelse 1.1 Tagbelægning/-rygning K3 Der er knækket tagplade ved tagfod under ovenlysvindue mod nord. Enkelte tagplader omkring ovenlysvinduer gaber i samlinger (ikke tætsluttende). Note: Der er risiko for opfugtning af underliggende K1 Den ældre tagbelægning fremstår løbende behandlet med maling. Der er stedvist afskalninger i malingen. 1.3 Inddækninger K3 Inddækning under ovenlysvindue mod have gaber lidt langs tagplader. Note: Der er risiko for opfugtning af underliggende 1.5 Udvendigt træværk ved K2 Vindskede mod vest er med borebilleangreb i bunden. tag 1.6 Tagrender/tagnedløb K3 Nedløb mod syd er ikke ført til terræn der står en spand. Der mangler tagrender og tagnedløb mod nord. Note: Der er risiko for opfugtning af omkringliggende og bagvedliggende 1.16 Skorsten K2 Blokskorsten er med fugerevner. 2.1 Facader/gavle K2 Ved nedløb mod syd er der en del fugtskader og afskalninger. K1 Bygningen vurderes opført uden grundfugtsspærre og fremstår i bunden med fugtpåvirkede overflader og småafskalninger. K1 Facader/gavle er stedvist med afskalninger og hultlydende puds. 3.1 Døre K2 Terrassedør mod have er med en del fugtpåvirket træværk i bunden (begyndende blødhed). Note: Forholdet skønnes at skyldes manglende tagrende/tagnedløb. K2 Hoveddør mod syd er med knust rude. Der er opsat plade. 3.2 Vinduer K2 Der mangler en rude i køkken. Der er opsat plade. K1 Bundglaslister på ældre vinduer er med lidt afskalninger i malingen. 3.4 Sålbænke K2 Der er lidt smårevner i skråuds mod vest. Note: Der kan være risiko for frostskader. K1 Der er flere fugerevner i sålbænke mod syd. 4. Fundament/sokkel 4.2 Sokkel K1 Sokkel fremstår stedvist med smårevner. Note: Revnerne skønnes uden konstruktiv betydning. 5. Terrændæk Ingen bemærkninger. 6. Vådrum Boligingeniøren ApS Smerupvej 35 Side 4

5 6.1 Gulvbelægning K3 Omkring gulvafløb i bruseniche (vådzone) er der enkelte fliser med svigtende vedhæftning til underlaget (hulhed). Der er ikke defekte fuger. Note: Den manglende vedhæftning medfører risiko for revnedannelser i fuger og dermed fugtindtrængning i underliggende og omkringliggende 6.2 Vægbelægning K1 Der er enkelte fliser med svigtende vedhæftning over toilet. 6.4 Gulvafløb K3 Der er anvendt flere forhøjerringe i gulvafløb i bruseniche. Der er desuden fri betonudstøbning samt tæringer ved rørgennemføringer. Note: Anvendelsen af flere forhøjerringe i gulvafløb er ikke VA-godkendt. Der er risiko for opfugtning af omkringliggende 6.5 Rumaftræk K1 Der er ikke rumaftræk i badeværelse. Der er dog oplukkelige vinduer og ingen tegn på følgeskader. Note: Siden 1961 har det været et krav, at der ved nyetablering af vådrum skal etableres rumaftræk. 7. Gulvkonstruktioner/- belægninger 7.2 Belægninger K1 Der er en del fliser med svigtende vedhæftning til underlaget (hulhed) langs facadedør i vaskerum. Der er revnede fuger. K1 Ved garderobeskab i værelse mod nord er der enkelte skjolder og pletter på gulvtæppe. 8. Indervægge/skillevægge 8. Vægbeklædninger K1 Indvendig side af ydervægge er flere steder med beklædt med plademateriale. B Note: Hvis ydervæggene er opfugtede er det en uheldig konstruktion med indvendigt plademateriale, afhængig af, hvordan de er opbygget. Der er risiko for dannelse af skimmel og svamp ihulrummet mellem beklædning og facadevæg. Der er dog ingen tegn herpå. 9. Lofter/etageadskillelser Ingen bemærkninger. 10. Indvendige trapper Ingen bemærkninger. 11. VVS-installationer Ingen bemærkninger. Staldbygning 1.1 Tagbelægning/-rygning K3 Tagbelægningen er af ældre dato (begyndende nedslidt/udtjent) og fremstår med en del forvitringer. Nordligste rygningsplade er beskadiget. Der er afknækkede kanter langs tagfod. Fastgørelsesskruer er med nedslidte tætningsskiver (porøse). Der er flere knækkede tagplader mod øst (defekte). Note: Der er risiko for utætheder og opfugtning af underliggende 1.5 Udvendigt træværk ved K2 Vindskeder er med begyndende mørhed. tag 1.6 Tagrender/tagnedløb K3 Der er ikke monteret tagrender og tagnedløb. Der er en del opfugtning i bindingsværk og bundrem. Boligingeniøren ApS Smerupvej 35 Side 5

6 Note: Der er risiko for opfugtning af underliggende 1.8 Spær og lægter K2 Spærkonstruktionen lever ikke op til nugældende krav og der er nedbøjning langs rygningen (lunker). Der er desuden mindre lunker på tagfladerne. K2 Spærender mod øst og vest (især øst) er med en del mørhed/blødhed. K2 Den ældre spærkonstruktionen vurderes at være underdimensioneret (lever ikke op til gældende krav). Der er stedvist tegn på tidligere borebilleangreb. 2.1 Facader/gavle K2 Der er større afskalninger på bindingsværksfelter mod øst. Der er deformationer i vægge (buler m.v.). Bindingsværk er med en del mørt/blødt træværk (især langs bundrem og stolpeender). Gavlbeklædning er begyndende nedslidt. K2 Bindingsværk er flere steder opfugtet og der er afskalninger mod øst og vest (frostskader). C Note: Forholdet skønnes at skyldes manglende tagrender og tagnedløb. K2 Lige syd for facadedør mod vest er der en vandret forskydningsrevne. K2 Nordgavl er med en del nedslidt/mørt bindingsværk. Feltet ved overgang til litra A er med en del afskalninger og frostskader. 3.1 Døre K2 Stor port mod vest er med mørt/blødt træværk i bunden. Facadedør mod vest er begyndende nedslidt (mørhed). 3.2 Vinduer K1 Der er flækruder mod syd. 3.4 Sålbænke K2 Der er ikke udført sålbænke. Maskinhus 1.1 Tagbelægning/-rygning K3 Tagbelægningen (plastplader) er med ikke helt tætte samlinger. Der ligger en del materialer på tagbelægningen (fliser og rør). Der er lunker. Note: Der er risiko for utætheder og opfugtning af underliggende 1.3 Inddækninger K2 Der mangler inddækninger langs stern. K2 Sterninddækning mod nord er med råskade (nedslidt). 1.6 Tagrender/tagnedløb K2 Tagrende er med større lunker. Nedløb afvander over terræn. 1.8 Spær og lægter K2 Lægteender er med rådskader. K3 Spærkonstruktionen er underdimensioneret (hængende). Der er større nedbøjning. Note: Der er risiko for nedstyrtning. 2.1 Facader/gavle K2 Træbeklædning på facader er nedslidt og med en del råskader. Note: Udskiftning må påregnes. Boligingeniøren ApS Smerupvej 35 Side 6

7 D 3.1 Døre K2 Facadør mod nord er ikke tætsluttende, nedslidt/udtjent og med en del skader i beklædningen (herunder borebilleangreb). K1 Facadedør er med noget mat overflade og afskalninger i malingen. 3.2 Vinduer K2 Vinduer er begyndende nedslidte/udtjente og med afskalninger samt defekt kit. Hønsehus 1.1 Tagbelægning/-rygning K3 Der er en revnet tagplade ved fritstående skorsten ved tagfod mod syd. Der er en revnet tagplade ca. 1,5 meter vest for skorsten ved tagfod. Der er enkelte tagplader med hårfine mikrorevner længere op af tagbelægningen. Der er hårfine mikrorevner ud for skorsten. Ca. midt på mod nord er der en tagplade med hårfine mikrorevner. Note: Der er risiko for utætheder og opfugtning af underliggende K2 Rygningsplader er stedvist med afskalninger. 1.6 Tagrender/tagnedløb K2 Nedløb mod gård afvander ca. 30 cm over terræn. K1 Tagrender er fyldt med løvfald. 2.1 Facader/gavle K2 Nordvestlige bindingsværksstolpe er med en del blødt træværk i bunden. Sydøstlige stolpe er med en del rådskadet træværk. K1 Bindingsværket er med vindridser og småafskalninger. Der er lidt smårevner mellem felter og bindingsværk. 3. Døre K2 Dør mod nord er med lidt rådskader i bunden. Beskikket bygningssagkyndig: Navn: Claus Phillip Christensen HE nr.: 2678 Firma: Boligingeniøren ApS Vej: Smerupvej 35 Postnr.: 4653 By: Karise Telefon: Mobil: cpc@boliging.dk Boligingeniøren ApS Smerupvej 35 Side 7