Støttet byggeri. COK Grenå. den oktober 2014

Transkript

1 Støttet byggeri COK Grenå den oktober 2014

2 Kontakt Inge-Lis Kalum Schou tlf Rådgivning Kurser nyhedsservice Bøger

3 Introduktion afsnit 1 IKS Støttet byggeri = byggeri opført med lån, hvortil der ydes løbende støtte Støtte til lån = der stilles krav fra den offentlige myndighed, som yder støtte Ingen støtte = ingen betingelser og vilkår, dog boligorganisationer kan ikke opføre ustøttet byggeri - kun købe eksisterende bygninger

4 Forvaltningsret afsnit 2 UTM De forvaltningsretlige begreber : - Partshøring - Begrundelse - Klagevejledning, normalt anvendt hvis lovgivningen ikke indeholder regler -Aktindsigt, kun hos offentlige myndigheder

5 Forvaltningsret afsnit 2 UTM Inhabilitet -De kommunale regler - de særlige regler i almenboliglovens 17 og tilknytning til byggevirksomhed og bestyrelsesarbejde --slægtskab eller andre særinteresser

6 Forvaltningsret afsnit 2 UTM Delegation/bemyndigelse Alle beslutninger om støttet byggeri træffes af kommunalbestyrelsen Hvis ikke = delegation til forvaltningen efter kommunalretlige regler Hvad kan ikke delegeres økonomisk forpligtelse, som er lån og garanti for lån Hvorfor delegation i relation til støttet byggeri?

7 Støttede lån afsnit 3 JGT Støtte = støtte til betaling af ydelser på lån Lån og støtte gennem de seneste 10 år Før 1981 lån med rentestøtte (rentetilpasning) indekslån (inkonvertible = obligationer opkøbes til dagskurs til indfrielse af gæld) 1999 nominal lån (rentetilpasningslån (flexlån), fastforrentede lån)

8 Støttede lån afsnit 3 JGT Maksimumsbeløb Hvorfor? Hvad er det? Hvordan reguleres det? Mulige tillæg: 1. Lavenergi Udløses obligatorisk, og bygningsreglement forudsættes overholdt, ellers sanktioner efter byggelovgivningen mod bygherre

9 Støttede lån afsnit 3 JGT 2. Totaløkonomiske merinvesteringer ud over anskaffelsessummen - ingen grundkapital -ydelse opkræves over varmeregnskab -Særlige støtteregler og krav om dokumentation

10 Støttede lån afsnit 3 JGT 3. Overskridelse af fastprisperiode Beløbet vises under boligtypen, indgår i den samlede a-sum, MEN husk under a-summen kan beløbet fratrukket fastprisoverskridelsen ikke overstige max beløbet 4.Karensperiode for iværksættelse af arbejder=arbejder kan ikke udskydes til drift + sanktioner over for driftsherre

11 Realkredit lån afsnit 4 IKS Realkreditlån: Lånetype kan ikke vælges ved støtte Låneomkostninger: Løbende bidrag ved realkreditlån til opbygning af reserver Lån i Kommunekredit: Ingen tinglysning, ingen garanti og ingen overdragelse af lån, begrænsede bidrag + ingen overdragelse af lån

12 Realkreditlån afsnit 4 IKS Garanti efter almenboligloven: udtømmende muligheder Støttetilsagn efter 115 1)Garanti i gamle sager med tilsagn før ) Nye tilsagn, eksempel i afsnit Renoveringstilsagn efter 91, eksempel i afsnit 4.2.2

13 Realkreditlån afsnit 4 IKS Hvornår kan garantikravet opgøres? Faktisk endeligt ved skema C, men foreløbigt ved skema A og B obs for garantikrav på 100 % ved nybyggeri Sammenhæng mellem bemyndigelse til forvaltningen til godkendelse af skema C og opgørelse af garanti krav Hvornår træder garantien i kraft?? Hvem gør garantikrav gældende??

14 Realkreditlån afsnit 4 IKS Garanti for ikke betalte terminsydelser Hvis låntager ikke betaler terminsydelser, kan långiver kræve den garanterede del betalt af kommunen, MEN Långiver kan også kræve den fulde ydelse for at afværge tvangsauktion Kommunal finansiering af terminsydelser og indfrielse af garantier = kassetræk, ikke mulighed for låneoptagelse

15 Realkredit lån afsnit 4 IKS Garantierklæring Standard for alle lån Selvskyldnerkaution med opgørelse af tab Kan ikke ændres af långiver Garantiprocent er vist i erklæring, og knyttes derfor til støttesagen

16 Realkredit lån afsnit 4 IKS Øvrig finansiering -Beboerindskud (= 2%) Mulighed for støtte efter lov om individuel boligstøtte, hvis lejer opfylder betingelser -Grundkapital lån (=10 %) Ingen kommunal lånemulighed

17 Realkreditlån afsnit 4 IKS Beboerbetaling Først beregnes beboerbetalingen, derefter støtten Regulering af beboerbetaling = aftrapning af støtten Ungdomsboligbidrag, husk kommunal andel også ved campus boliger, men ikke ved ommærkningsbidrag

18 Støttesagsbehandling afsnit 5 JGT Støttesagens behandling er grundlaget for gennemførelse af støttet byggeri Tjek på støttesager = BOSSINF støtte (staten betaler) Tjek på renoveringssager= BOSSINF reno (Landsbyggefonden betaler)

19 Støttesagsbehandling afsnit 5.1 JGT BOSSINF støtte Hvad skal ind? Hvornår skal det ind? Findes der vejledninger og andet? WEB klient, hvordan fungerer det?

20 Støttesagsbehandling afsnit 5.2 UTM BOSSINF støtte og kommunens rolle Indholdet af skema ABC Papirudgave svarer til skærmbilleder Hvad skal være udfyldt? Hvad gør kommunen, hvis det ikke er tilfældet? Kommunen forholder sig til indberettede oplysninger! Fx grundkøbesummen

21 Støttesagsbehandling afsnit 5.3 IKS Gaver til kommunen - Gaver generelt, kan gives uden forbehold -Formålsbestemte gaver = fratager kommunen vurdering af behov og derfor ikke mulige i det støttede byggeri

22 Støttesagsbehandling afsnit 5.4 JGT Bygherremuligheder: En støttebetingelse er, at bygherren skal være - afdeling af boligorganisation (alle boligtyper) - afdeling af boliginstitution (kun æb og ub) - Kommune (kun æb) Servicearealer kan opføres og ejes af de nævnte ældrebolig bygherrer

23 Støttesagsbehandling afsnit 5.5 IKS Almenboliglovens og støttebekendtgørelsens støtteregler = Ufravigelige støttebetingelser Støttemuligheder i 115 udtømmende støttemuligheder Byggeformer: Nybyggeri, og ombygninger Anvendelse af eksisterende ejendomme: bolig eller erhverv Eksempel på politisk behandling af støttesag, se afsnit 5.5.1

24 Støttesagsbehandling afsnit 5.6 UTM Anskaffelsessummen Hvad er indeholdt i -Grundkøb -Entreprisesum -Omkostninger -Gebyrer Møbler og andet løst kan ikke medtages i boligdel

25 Støttesagsbehandling afsnit JGT Støttebetingelser: - Adkomst til grund, plangrundlag og oprettelse af afdeling - Kommunalt gebyr findes i almenboliglovens Arealregler: max 115 m2 pr. bolig, 110 m2 i gns. - Byggearbejder omfattet af tilsagn ej påbegyndt - Anskaffelsessummens bestanddele, regler for værdi af grund ( 9-11 i støttebek.)

26 Støttesagsbehandling afsnit JGT Politisk behandling -Principbeslutning (før skema A) - Godkendelse af skema A, hvad skal beslutningen indeholde?

27 Støttesagsbehandling afsnit JGT Indholdet af politisk oplæg Eksempel: skema A til en afdeling af en almen boligorganisation - Fokus på økonomi og garanti - Andre fokusområder fx behov for boliger og bygherres kapitalforhold?

28 Støttesagsbehandling afsnit UTM Tilsagn og vilkår Krav om skriftligt tilsagn med vilkår, eksempel på tilsagn og vilkår i afsnit Særligt om anvendelse af AB92 og fravigelser (støttebek 30, stk. 2) BL s oplæg til mulige fravigelser følges

29 Støttesagsbehandling afsnit og JGT Skema B behandling Særligt om skema B efter et årsskifte og maksimumsbeløb Entreprisesum og afsatte beløb af denne sum Skema C Dok. for overskridelse af fastprisperiode Lejeindtægter (nettolejeindtægter) Afsatte beløb

30 Støttesagsbehandling afsnit JGT Overskridelse af maksimumsbeløb KUN fastprisperiode overskridelse kan indgå i skema C Andre overskridelser kan ikke indgå på skema C, DOG redegøres der for sådanne og især finansieringen heraf i revisionsprotokol, som fremsendes særskilt

31 Støttesagsbehandling afsnit 5.5 IKS Nøgletal vurdering af parter i byggeriet Hvem forpligtes?? Hvem er omfattet?? 1) Bygherrer og forretningsførere 2) Rådgiver 3) Entreprenør Udbudsmateriale Valg af evaluator hvem vælger? Muligheder?

32 Støttesagsbehandling opsamling IKS/UTM/JGT Forvaltningsret Finansiering og maksimumsbeløb Lån og garantier BOSSINF Støttebetingelser Støttesagens forløb

33 Støttesagsbehandling afsnit 5.4 UTM Opsamling på støttesagsbehandling (den ) Anvendelse af tjekliste i sagsbehandling Gennemgang af forløbet af støttesag Andre emner?

34 Støttet byggeri i drift afsnit 6 IKS Hvad er forskellen på almene - familieboliger - ældreboliger -ungdomsboliger/ campusboliger Forskel i udlejningsregler men Ens finansieret med lån (bortset fra ungdomsboligbidrag)

35 Støttet byggeri i drift afsnit 6.1 IKS Lejeforholdet er reguleret af almenlejeloven - Lejekontrakt med bilag -Indflytning, rapport og indsigelse mod fejl -vedligeholdelsesordning -Råderet, i almenlejeloven individuel -forbrugsregnskab - Opsigelse og fraflytning, kun opsigelse når betingelser er opfyldt

36 Støttet byggeri i drift afsnit 6.2 UTM Klagemuligheder Almenboligloven (= kommunen sagsbehandler): Lejestigninger og lejesammensætning Budgettvister (abl 42) Andre klager over lejestigninger eller andre forhold, som ikke kan behandles af beboerklagenævn Almenlejeloven (=beboerklagenævnet behandler): Klager over lejeforholdet = aftaleforholdet mellem lejer og udlejer - Klagemuligheder udtømmende i almenlejeloven

37 Styringsdialog afsnit 7 JGT Baggrunden for indførelse af ensartede regler for tilsyn Hvem er omfattet af kravet om dialogmøder? Andet støttet byggeri Støttet byggeri med og uden indberetningskrav til LBF

38 Styringsdialog afsnit 7 Styringsrapporten JGT Indhold Hvem indberetter, frister Genanvendelse af sidste års indberetning Styringsrapport 2014 vedrører regnskaber, der er afsluttet i 2013

39 Styringsrapport afsnit 7 JGT Ændret organisation i kommuner efter indførelse af styringsdialog Afholdelse af dialogmøder Dagsorden, boligorganisationen kan anføre ønsker Referat fra møde offentliggøres på hjemmeside og i almenstyringsdialog.dk Offentlig del af almenstyringsdialog.dk

40 Kritisk regnskabgng afsnit IKS Krav om gennemgang Hvad indeholder den? Metodefrihed men bør indeholde -Tjek på regnskabstal med sammenligning -Gennemgang af revisionsberetning -Gennemgang af bestyrelsens beretning -Opfølgning og godkendelse af beretning på hjemmesiden for boligorganisationen Skabelon til gennemgang med angivelse af fokusområder

41 Tilsyn andet støttet byggeri afsnit 7.2 og 7.3 UTM Almene boliginstitutioner Regnskabstjek kan ske via LBF, men revisionsberetning og bestyrelsesberetning må indsendes (kun originalversioner) Andet støttet byggeri = indsendes til kommunen, ingen central registrering Tjek på regnskabstal efter samme principper som ved almene boliger

42 Anvendelse af almene boliger afsnit 8 JGT Anvendelse kun til helårsboliger og kun på tidsubestemt lejekontrakt MBBL principielle udtalelse hvad kan man ikke? Kapitalforhold Hvilke almene boliger indbetaler til egenkapital, og hvad kan det bruges til?

43 Opsamling styringsdialog mv. IKS/UTM/JGT Lejeforholdet Klageadgang Styringsdialog Kritisk regnskabsgennemgang Anvendelse af almene boliger

44 Opsamling, fortsat IKS/UTM/JGT Andet støttet byggeri (ikke alment() hvad kræves af kommunen? Ungdoms boliger Ældreboli ger Lette kollektiv boliger budgetter + km godkendelse Ingen km godkendelse + km godkendelse regnskaber + km godkendelse + km godkendelse + km godkendelse Godkendelse + km godkendelse + km godkendelse + km godkendelse

45 Landsbyggefonden afsnit 9 JGT Landsbyggefondens opbygning og baggrund Kapitaltilførsel/femtedelsordning Hvordan og hvornår? Boligorganisationen, kommunen og långiver medvirker sammen med LBF Problem: boligorganisationen har ikke en egenkapital, betyder, at administrationsorganisation eller øvrige bidragsydere skal betale mere

46 Landsbyggefonden - afsnit 9 JGT Renoveringssager: individuel bedømmelse - afdelingsmødets beslutning - tekniske beskrivelse, helhedsplan -økonomisk beskrivelse - finansiering og garanti Låntager (= boligafdelinger) får lån med støtte fra LBF

47 Udlejningsvanskeligheder afsnit 10 IKS Midlertidige: udlejning til anden side med fortsat som almene boliger Helt ekstraordinære vanskeligheder og udlejning til anden side end boligformål Permanente: hvem betaler for tomgang?? risiko for garanti overvejelser om anden anvendelse

48 Anvisning og betaling for tomgangsleje afsnit 10.2 UTM Anvisning Kommunalt valg ved familie og ungdomsboliger, ¼ dels ordning og aftalt yderligere mulighed for anvisning Ældreboliger, lovbunden anvisning kan ikke opsiges, kun ophøre ved aftale eller ved salg af ældreboliger til andet formål

49 Betaling for tomgang afsnit 10.2 UTM Hvornår kan kommunen afkræves betaling ved tomgang? Hvornår er boligen til disposition? Forholdet til opsigelsesperioden Garanti for fraflytningsudgifter, retsforfølgning af fraflyttere

50 Betaling for tomgangsleje afsnit 10.3 UTM Lejetabs- og fraflytterudgifter i familie- og ungdomsboliger (boliger uden kommunal anvisning) HR: dækning af lejetab fra dispositionsfond U: kommunal godkendelse fra hjemstedskommunen HR: fraflytningsudgifter over 319 kr. pr. lejemål dækkes af dispositionsfond (nye regler gældende fra ) U: muligvis dispensationsmulighed (afhænger af kommende ændring af driftsbekendtgørelsen)

51 Salg almene boliger afsnit JGT Baggrund: Almene boliger, der tilhører en afdeling af en boligorganisation sælges ikke, når de er opført med støtte Kun i særlige tilfælde godkendes salg HR: salget godkendes af BO på grundlag af -Salgsvurdering -Beskrivelse af økonomi herunder evt. indfrielse af garantier -Udtalelse fra Landsbyggefonden, som anbefaler salg Kommunen godkender og videresender til godkendelse i MBBL

52 Salg af almene boliger afsnit JGT MBBL s sagsbehandling Sagen kan ikke behandles uden en positiv tilkendegivelse fra LBF MBBL s oversigt over krævede oplysninger, se afsnit Typisk tidsforløb

53 Salg af almene boliger afsnit IKS Kommunalt ejede almene ældreboliger Kommunen beslutter salget, kræver ikke godkendelse fra MBBL, men indberetning til Statens Administration (mhp støttebortfald) Salg med almene lejere enten til BO eller frit salg (abl 27a) Nedlæggelse som almene boliger (=ingen lejere) kræver salgsvurdering mhp om kommunen vil få udgifter ved salget Husk landsbyggefondsforpligtelsen

54 Salg af støttet byggeri afsnit 11.2 UTM Selvejende institutioner (DSI) Ved DSI ofte bestyrelse med kommunal repræsentation. Ved overvejelser om nedlæggelse må der være en dispositionsberettiget bestyrelse Undersøgelse af økonomien, oversigt over krævede oplysninger, se afsnit 11.2 HR: bestyrelse, kommunalbestyrelse og MBBL godkender salget og/eller nedlæggelsen Praktiske eksempler på nedlæggelser og salg: ungdomsboliger

55 Andre støtteordninger afsnit 12 IKS Startboliger = almene ungdomsboliger Normalt kun i eksisterende UB, men mulighed for opførelse af nye UB (med normal finansiering) Tilskud, ansøgningsfrister og ansøgningsskema Ommærkningsbidrag = aftalt ommærkning af ældreboliger støtte= bidrag til kapitaludgifter Kun bestemte kommuner kan søge, der findes skemaer på MBBL s hjemmeside

56 Informationskilder opsamling afsnit 13 IKS Ministeriet for by og bolig og landdistrikter Skema ABC, ansøgning om startboligbidrag Danmarks Almene boliger Nyheder, BL orienterer, blanketter til udlejning, lejekontrakt, ind- og udflytning, vedligeholdelsesreglementer Udførligt materiale til afdelingsbestyrelser, materiale om skimmelsvamp Landsbyggefondens Regnskabsdatabasen, totaløkonomi, regulativer, tomme boliger, vejledende udtalelser

57 Informationskilder afsnit 13 IKS Håndbøgerne 1. Støttehåndbog om opførelse sagsforløb og regler 2. Tilsynshåndbog om drift beskrivelse af regler og forslag til tilrettelæggelse 3. 2 versioner -papirudgave, der revideres 4 gange årligt - elektronisk udgave, der revideres HVER måned

58 Informationskilder afsnit 13 JGT Støttehåndbog: Generelle afsnit BOSSINF Finansiering Tilbudslov m.v. Byggeskadefonden Sagsforløb for opførelse af almene boliger, friplejeboliger, skæve boliger og særlige typer af ungdomsboliger Renoveringssager Breve I trykt udgave lovstof, i elektronisk hyperlink

59 Informationskilder afsnit 13 UTM Tilsynshåndbog: Almene boliger - Med eksempler blandt andet på regnskabsgennemgang og skærmdump af styringsrapport Ungdomsboliger (ikke almene boliger) Ældreboliger (ikke almene boliger) Lette kollektivboliger (ikke almene boliger) Friplejeboliger Andelsboliger Kommunens reaktionsmuligheder Breve I trykt udgave lovstof, i elektronisk udgave hyperlink

60 Opsamling IKS/UTM/JGT -Landsbyggefonden og støtte -Udlejningsproblemer -Anvisning og betaling herfor - salg af almene boliger -Salg af kommunalt ejede almene boliger -Salg af andet støttet byggeri -Startboliger -Informationskilder