Støttet byggeri. COK København. den november 2016

Transkript

1 Støttet byggeri COK København den november 2016

2 Kontakt Inge-Lis Kalum Schou tlf Rådgivning Kurser nyhedsservice Bøger

3 Støttet byggeri = byggeri opført med lån med løbende støtte til ydelserne Støtte til lån = der stilles krav fra den offentlige myndighed, som yder støtte Ingen støtte = ingen betingelser og vilkår skal overholdes, dog boligorganisationer kan ikke opføre nyt ustøttet byggeri - kun købe eksisterende bygninger (sideaktivitet)

4 Støttet byggeri er reguleret ved maksimumsbeløb (tidl. Rammebeløb) Der gælder ingen begrænsning i antal pt. Men tilsagn skal indberettes til BOSSINF Lovgivningen er omfattende love, bekendtgørelse og vejledninger

5 De forvaltningsretlige begreber : - Partshøring - Begrundelse - Klagevejledning, normalt anvendt hvis lovgivningen ikke indeholder regler -Aktindsigt, kun hos offentlige myndigheder (boligorganisationer er ikke off. mdh.)

6 Inhabilitet -De kommunale regler - særlige regler i almenboliglovens 17 og tilknytning til byggevirksomhed og bestyrelsesarbejde --slægtskab eller andre særinteresser

7 Delegation/bemyndigelse Alle beslutninger om støttet byggeri træffes af kommunalbestyrelsen Hvis ikke = delegation til forvaltningen efter kommunalretlige regler Hvad kan ikke delegeres økonomisk forpligtelse, som er lån og garanti for lån Hvorfor delegation i relation til støttet byggeri?

8 Støtte = støtte til betaling af ydelser på lån Lån og støtte gennem de seneste 10 år (se side 7-8) Før 1981 lån med rentestøtte (rentetilpasning) indekslån (inkonvertible = obligationer opkøbes til dagskurs til indfrielse af gæld) fra1999 nominal lån (rentetilpasningslån (flexlån), fastforrentede lån) Forskellig størrelse på grundkapital lån (kommune lånet)

9 Maksimumsbeløb Hvorfor? Hvad er det? Hvordan reguleres det? Mulige tillæg: 1. Lavenergi Udløses obligatorisk, og bygningsreglement forudsættes overholdt, ellers sanktioner efter byggelovgivningen mod bygherre

10 2. Totaløkonomiske merinvesteringer ud over anskaffelsessummen - ingen grundkapital -ydelse opkræves over varmeregnskab -Særlige støtteregler og krav om dokumentation

11 3. Overskridelse af fastprisperiode Beløbet vises under boligtypen, indgår i den samlede a-sum, MEN husk under a-summen kan beløbet fratrukket fastprisoverskridelsen ikke overstige max beløbet 4.Karensperiode for iværksættelse af arbejder=arbejder kan ikke udskydes til drift + sanktioner over for driftsherre

12 Realkreditlån: Lånetype kan ikke vælges ved støtte. Støttede lån kan ikke konverteres af låntager Låneomkostninger: Løbende bidrag ved realkreditlån til opbygning af reserver Lån i Kommunekredit: Ingen tinglysning, ingen garanti og ingen overdragelse af lån, begrænsede bidrag + ingen overdragelse af lån

13 Garanti efter almenboligloven: udtømmende muligheder Støttetilsagn efter 115 1)Garanti i gamle sager med tilsagn før ) Nye tilsagn, eksempel i afsnit Renoveringstilsagn efter 91, eksempel i afsnit 4.2.2

14 Hvornår kan garantikravet opgøres? Faktisk endeligt ved skema C, men foreløbigt ved skema A og B obs for garantikrav på 100 % ved nybyggeri Sammenhæng mellem bemyndigelse til forvaltningen til godkendelse af skema C og opgørelse af garanti krav Hvornår træder garantien i kraft?? Hvem gør garantikrav gældende??

15 Garanti for ikke betalte terminsydelser Hvis låntager ikke betaler terminsydelser, kan långiver kræve den garanterede del betalt af kommunen, MEN Långiver kan også opkræve den fulde ydelse, og den betales af garant for at afværge tvangsauktion Kommunal finansiering af terminsydelser og indfrielse af garantier = kassetræk, ikke mulighed for låneoptagelse

16 Garantierklæring Standard for alle lån Selvskyldnerkaution, hvis misligholdelse indtræder, kan garantien kaldes Kan ikke ændres af långiver Garantiprocent er vist i erklæring, og knyttes derfor til støttesagen

17 Øvrig finansiering -Beboerindskud (= 2%) Mulighed for støtte efter lov om individuel boligstøtte, hvis lejer opfylder betingelser -Grundkapital lån (=10 % indtil udgangen af 2018). Ingen kommunal lånemulighed -Tilskud til grundkapital lån (flygtningeboliger)

18 Beboerbetaling Først beregnes beboerbetalingen, derefter støtten Regulering af beboerbetaling = aftrapning af støtten Ungdomsboligbidrag, husk kommunal andel også ved campus boliger

19 Støttesagens behandling er grundlaget for gennemførelse af støttet byggeri Tjek på støttesager = BOSSINF støtte (staten betaler støtten) Tjek på renoveringssager= BOSSINF reno (Landsbyggefonden betaler støtten)

20 BOSSINF støtte Hvad skal ind? Hvornår skal det ind? Findes der vejledninger og andet? WEB klient, hvordan fungerer det?

21 BOSSINF støtte og kommunens rolle Gennemgang af skema ABC: Side 1 og 2: projektoplysninger Side 3: Lokalplan, endelig ved skema A Side 4: Udbud mv. (skema B oplysninger) Side 5: boligtyper og størrelser max 115 m2 maksimumsbeløb Side 6-9: anlægsøkonomi

22 Anlægsøkonomi fortsat: Grundudgiften (20 %) Grundkøbesummen størrelse = kommunens elelr andres grundsalgspris Entreprisesummen (min 60 %) Omkostninger og gebyrer (max. 20 %)

23 Driftsøkonomi fortsat Driftsbudget i skema ABC Der anvendes standardkontoplanens kontonumre (se numre på skema ABC Der kan foretages sammenligninger med eks. afdelinger via regnskabsdatabasen Fokus: lejens størrelse og øvrige driftsudgifter må ligge på samme niveau som eks. afdelinger eller højere.

24 Totaløkonomi (skema B) bygherren udfylder på grundlag af Byggeskadefondens model) Samlet anskaffelsessum, oplysning om lån og ved skema C afsatte beløb

25 Gaver til kommunen - Gaver generelt, kan gives uden forbehold -Formålsbestemte gaver = fratager kommunen vurdering af behov og derfor ikke mulige i det støttede byggeri

26 Bygherremuligheder: En støttebetingelse er, at bygherren skal være - afdeling af boligorganisation (alle boligtyper, fb, æb og ub) - afdeling af boliginstitution (kun æb og ub) - Kommune (kun æb) Servicearealer kan opføres og ejes af de nævnte ældrebolig bygherrer

27 Almenboliglovens og støttebekendtgørelsens støtteregler = Ufravigelige støttebetingelser Støttemuligheder i 115 udtømmende støttemuligheder Byggeformer: Nybyggeri, og ombygninger Anvendelse af eksisterende ejendomme: bolig eller erhverv Eksempel på politisk behandling af støttesag, se afsnit 5.5.1

28 Støttebetingelser ved skema A - Ejerforhold -Særlig afdeling - byggearbejder - lokalplan - førsyn -Arealer -Gennemgribende ombygning ved ældreboliger -Tilsagn med vilkår og betingelser

29 Støttebetingelser: - Adkomst til grund, plangrundlag og oprettelse af afdeling - Kommunalt gebyr findes i almenboliglovens Arealregler: max 115 m2 pr. bolig, 110 m2 i gns. - Byggearbejder omfattet af tilsagn ej påbegyndt - Anskaffelsessummens bestanddele, regler for værdi af grund ( 9-11 i støttebek.)

30 Politisk behandling -Principbeslutning (før skema A) - Godkendelse af skema A, hvad skal beslutningen indeholde? - Beviling af grundkapital lån -Garanti ydes, uanset om det er nævnt i indstilling, fordi det er en samlet støttepakke - godkendelse af leje (gerne ved skema A, men senest ved skema B)

31 Indholdet af politisk oplæg Eksempel: skema A til en afdeling af en almen boligorganisation - Fokus på økonomi og garanti - Andre fokusområder fx behov for boliger og bygherres kapitalforhold?

32 Tilsagn og vilkår Krav om skriftligt tilsagn med vilkår, eksempel på tilsagn og vilkår i afsnit Særligt om anvendelse af AB92 og fravigelser (støttebek 30, stk. 2) BL s oplæg til mulige fravigelser følges

33 Skema B behandling Særligt om skema B efter et årsskifte og maksimumsbeløb Entreprisesum og afsatte beløb af denne sum Skema C Dok. for overskridelse af fastprisperiode Lejeindtægter (nettolejeindtægter) Afsatte beløb

34 Overskridelse af maksimumsbeløb KUN fastprisperiode overskridelse kan indgå i skema C Andre overskridelser kan ikke indgå på skema C, DOG redegøres der for sådanne og især finansieringen heraf i revisionsprotokol, som fremsendes særskilt (ikke via BOSSINF)

35 Forvaltningsret Finansiering og maksimumsbeløb Lån og garantier BOSSINF Støttebetingelser Støttesagens forløb Godkendelser af skema A, B og C

36 Opsamling på støttesagsbehandling (den ) Anvendelse af tjekliste i sagsbehandling Gennemgang af forløbet af støttesag Andre emner?

37 Hvad er forskellen på almene - familieboliger - ældreboliger -ungdomsboliger/ campusboliger??? Forskel i udlejningsregler men Ens finansieret med lån (bortset fra ungdomsboligbidrag)

38 Lejeforholdet er reguleret af almenlejeloven - Lejekontrakt med bilag -Indflytning, rapport og indsigelse mod fejl -vedligeholdelsesordning -Råderet, i almenlejeloven individuel -forbrugsregnskab - Opsigelse (og fraflytning), kun opsigelse når betingelser er opfyldt

39 Klagemuligheder Almenboligloven (= kommunen sagsbehandler): Lejestigninger og lejesammensætning: Budgettvister (abl 42) Andre klager over lejestigninger eller andre forhold, som ikke kan behandles af beboerklagenævn Almenlejeloven (=beboerklagenævnet behandler): Klager over lejeforholdet = aftaleforholdet mellem lejer og udlejer - Klagemuligheder udtømmende i almenlejeloven

40 Almene boligorganisationer: styringsrapport og dialogmøder = ensartede regler for tilsyn Hvem skal der holdes dialogmøder med? Hjemstedkommune Beliggenhedsafdelinger: dialogmøde kan afholdes Almene boliginstitutioner: Indberetter regnskaber til LBF, men sender beretning og revisionsprotokol til km Støttet byggeri med tilsagn før 1997: ingen indberetningskrav til LBF og matr. Sendes derfor til kommunen

41 Styringsrapporten Hvem indberetter? Boligorganisationen Kommunen sætter frister Genanvendelse af sidste års indberetning Styringsrapport 2016 vedrører regnskaber, der er afsluttet i kalenderåret 2015

42 Afholdelse af dialogmøder Dagsorden: mødet afholdes på initiativ af kommunen, men boligorganisationen kan anføre ønsker både i styringsrapport og efterfølgende Referat fra møde offentliggøres på hjemmeside og på almenstyringsdialog.dk Offentlig del af almenstyringsdialog.dk ingen nemid påkrævet

43 Krav om gennemgang Hvad indeholder den? Metodefrihed, men bør indeholde -Tjek på regnskabstal med sammenligning -Gennemgang af revisionsberetning -Gennemgang af bestyrelsens beretning -Opfølgning og godkendelse af beretning på hjemmesiden for boligorganisationen Skabelon til gennemgang med angivelse af fokusområder - afsnit fokusområder

44 Almene boliginstitutioner Regnskabstjek kan ske via LBF, men revisionsberetning og bestyrelsesberetning må indsendes (kun originalversioner) Andet støttet byggeri = indsendes til kommunen, ingen central registrering Tjek på regnskabstal efter samme principper som ved almene boliger

45 Anvendelse kun til helårsboliger og kun på tidsubestemt lejekontrakt Ministeriets principielle udtalelse hvad kan man ikke? Almene boliger kan kun udlejes samlet til fx kommunen, når -Bofællesskab efter 51, stk.2. Kommunens lejeforhold reguleres efter den private lejelov -Aflastning efter 56. der etableres ikke et lejeforhold for beboeren, men kommunen lejer en eller flere ældreboliger til formålet. Aflastning = beboeren har bolig at vende tilbage til. Almene boliger kan IKKE anvendes til 107 (eller 108) tilbud efter serviceloven

46 Lejeforholdet Klageadgang Styringsdialog Kritisk regnskabsgennemgang Anvendelse af almene boliger

47 Andet støttet byggeri (ikke alment) hvad kræves af kommunen? Ungdoms boliger Ældrebolige r Lette kollektiv boliger budgetter + km godkendelse Ingen km godkendelse + km godkendelse regnskaber + km godkendelse + km godkendelse + km godkendelse Godkendelse + km godkendelse + km godkendelse + km godkendelse

48 Landsbyggefondens opbygning og baggrund Kapitaltilførsel/femtedelsordning Hvordan og hvornår? Boligorganisationen, kommunen og långiver medvirker sammen med LBF Problem: boligorganisationen har ikke en egenkapital, betyder, at administrationsorganisation eller øvrige bidragsydere skal betale mere

49 Renoveringssager: individuel bedømmelse - afdelingsmødets beslutning - tekniske beskrivelse, helhedsplan -økonomisk beskrivelse - finansiering og garanti Låntager (= boligafdelinger) får lån med støtte fra LBF

50 Midlertidige: udlejning til anden side med fortsat som almene boliger Helt ekstraordinære vanskeligheder og udlejning til anden side end boligformål Permanente: hvem betaler for tomgang?? risiko for garanti overvejelser om anden anvendelse

51 Anvisning Kommunalt valg ved familie og ungdomsboliger, ¼ dels ordning og aftalt yderligere mulighed for anvisning Ældreboliger, lovbunden anvisning kan ikke opsiges, kun ophøre ved aftale eller ved salg af ældreboliger til andet formål

52 Hvornår kan kommunen afkræves betaling ved tomgang? Hvornår er boligen til disposition? Forholdet til opsigelsesperioden Garanti for fraflytningsudgifter, retsforfølgning af fraflyttere

53 Lejetabs- og fraflytterudgifter i familie- og ungdomsboliger (boliger uden kommunal anvisning) HR: dækning af lejetab fra dispositionsfond U: kommunal godkendelse fra hjemstedskommunen HR: fraflytningsudgifter over 322 kr. pr. lejemål dækkes af dispositionsfond (gældende fra det regnskabsår, der påbegyndes efter ) U: muligvis dispensationsmulighed (se driftsbekendtgørelsen)

54 Baggrund: Almene boliger, der tilhører en afdeling af en boligorganisation sælges ikke, når de er opført med støtte Kun i særlige tilfælde godkendes salg HR: salget godkendes af BO på grundlag af -Salgsvurdering -Beskrivelse af økonomi herunder evt. indfrielse af garantier -Udtalelse fra Landsbyggefonden, som anbefaler salg Kommunen godkender og videresender til godkendelse i UIBM

55 UIBM s sagsbehandling Sagen kan ikke behandles uden en positiv tilkendegivelse fra LBF UIBM s oversigt over krævede oplysninger, se afsnit Typisk tidsforløb

56 Kommunalt ejede almene ældreboliger Kommunen beslutter salget, kræver ikke godkendelse fra UIBM, men indberetning til Udbetaling Danmark(mhp støttebortfald) Salg med almene lejere enten til BO eller frit salg (abl 27a) Nedlæggelse som almene boliger (=ingen lejere) kræver salgsvurdering mhp om kommunen vil få udgifter ved salget Husk LBF betalingsforpligtelse bortfalder kun ved salg til trediemand

57 Selvejende institutioner (DSI) Ved DSI bestyrelse med kommunal repræsentation. Husk ved nedlæggelse må der være en dispositionsberettiget bestyrelse Undersøgelse af økonomien, oversigt over krævede oplysninger, se afsnit 11.2 HR: bestyrelse, kommunalbestyrelse og UIBM godkender salget og/eller nedlæggelsen

58 Skæve boliger = særlige almene boliger Finansieres med tilskud, og ustøttede lån UIBM giver tilsagn Udlejning med mulighed for kommunal anvisning (og betaling for tomgang)

59 Ressortministeriet Danmarks Almene boliger Nyheder, BL orienterer, blanketter til udlejning, lejekontrakt, ind- og udflytning, vedligeholdelsesreglementer Udførligt materiale til afdelingsbestyrelser, materiale om skimmelsvamp Landsbyggefonden Regnskabsdatabasen, totaløkonomi, regulativer, tomme boliger, vejledende udtalelser

60 Håndbøgerne 1. Støttehåndbog om opførelse sagsforløb og regler 2. Tilsynshåndbog om drift beskrivelse af regler og forslag til tilrettelæggelse 3. 2 versioner -papirudgave, der revideres 4 gange årligt - elektronisk udgave, der revideres HVER måned

61 Støttehåndbog: Generelle afsnit BOSSINF Finansiering Tilbudslov m.v. Byggeskadefonden Sagsforløb for opførelse af almene boliger, friplejeboliger, skæve boliger og særlige typer af ungdomsboliger Renoveringssager Breve I trykt udgave lovstof, i elektronisk hyperlink

62 Tilsynshåndbog: Almene boliger - Med eksempler blandt andet på regnskabsgennemgang og skærmdump af styringsrapport Ungdomsboliger (ikke almene boliger) Ældreboliger (ikke almene boliger) Lette kollektivboliger (ikke almene boliger) Friplejeboliger Andelsboliger Kommunens reaktionsmuligheder Breve I trykt udgave lovstof, i elektronisk udgave hyperlink

63 -Landsbyggefonden og støtte -Udlejningsproblemer -Anvisning og betaling herfor - salg af almene boliger -Salg af kommunalt ejede almene boliger -Salg af andet støttet byggeri -Skæve boliger -Informationskilder