RETTEVEJLEDNING TIL EKSAMEN 2013 OPGAVE 1. Spørgsmål 1.1

Transkript

1 RETTEVEJLEDNING TIL EKSAMEN 2013 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1 Den studerende bør indledningsvis konstatere, at der er tale om en ejendom, hvor boligreguleringsloven finder anvendelse, idet ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, hele ejendommens bruttoetageareal blev brugt til beboelse den 1. januar 1980, og ejendommen havde mere end 7 beboelseslejligheder den 1. januar 1995 ML 1, 4, stk. 3, og 4, stk. 5 Ikke alle udgifterne kan medtages på budgettet. Den studerende skal forklare for hver enkelt udgift. Hvis udgiften ikke kan medtages på budgettet, skal det forklares, hvor den så hører hjemme for at punktet er besvaret fuldt korrekt. Den studerende skal anvende ML 8, stk. 1, og praksis herfor. Grundskyld kr. a) Kan medtages. Rottebekæmpelse og skorstensfejning 350 kr. a) Kan medtages. El kr. a) Kan medtages. Vand kr., heraf er de kr. til forbruget i vaskeriet. a) og b) De kr. svarende til ejendommens/lejernes vandforbrug kan medtages. Det må dog forudsættes, at vandet ikke fordeles efter individuelle målere. Den skarpe studerende kan se af de medfølgende bilag til opgave 3, at der ikke fordeles vand efter målere, men da bilagene hører til opgave 3, er det ikke en betingelse for korrekt besvarelse af dette spørgsmål, at dette ses. Den studerende skal blot helst have noteres sig, at det er et vilkår for medtagelse i budgettet. (c)) De kr. svarende til vaskeriets forbrug kan medtages forudsat at evt. indtægter fra vaskeriet medtages som positivpost i budgettet, jf. GD 2006/19 V modsætningsvist. Varme kr., heraf er de kr. til varmen på det lille vicevært kontor. a) og b) De kr. svarende til lejernes og evt. fællesarealers forbrug af varme kan ikke medtages på den omkostningsbestemte leje jf. LL 36. Denne del af udgiften skal opkræves fra lejerne i varmeregnskabet. De kr. til varmen på viceværtkontoret kan medtages på budgettet, som udgifter til viceværten. Service på varmeanlægget (inkl. reservedele) kr. a) og b) Kan i udgangspunktet ikke medtages på budgettet, da der er tale om service og ikke et lovpligtigt abonnement, jf. indirekte GA 2003/14. Udgiften kan i stedet medtages i vedligeholdelsesregnskabet.

2 Varmeregnskabshonorar a) Skal medtages på budgettet. Energimærke (udført i 2012) kr. a) og b) Kan ikke medtages på budgettet, men skal medtages på varmeregnskabet jf. LL 36. Bygningsforsikring kr. a) Kan medtages. Falck kr. a) Kan medtages som en hybrid mellem en forsikring og et lovpligtigt abonnement. Godkendes i praksis kunne dog ikke finde trykt praksis. Skadedyrsabonnement kr. a) og b) Kan ikke medtages på budgettet jf. GD 2000/04 B og GA 2003/14 (nævnt indirekte i referatet), men kan i stedet medtages på vedligeholdelsesregnskabet. Graffitiabonnement kr. a) Kan medtages på budgettet jf. GD 2007/45 Ø. Vicevært kr. a) Kan medtages. Vicevært tlf., internet mv kr. a) Kan medtages som en del af viceværtudgiften jf. bl.a. GD 2011/34 B og GD 2001/42 Ø. Grundejerforening kr. a) Kan medtages som en del af ejendommens renholdelse. Det godkendes i praksis, se indirekte GA 2007/15. Bogen henviser også til et par afgørelser. Sæbe til vaskeriet kr. a), b) og c) Kan medtages på budgettet forudsat, at beboerbetalingen i vaskeriet kr kr. og evt. øvrige indtægter fra vaskeriet medtages i budgettet som en driftsindtægt, jf. GD 2006/19 V modsætningsvist. Service på vaskemaskiner og tørretumbler (inkl. reservedele) kr. a), b) og c) Kan medtages på budgettet forudsat, at beboerbetalingen i vaskeriet kr kr. og evt. øvrige indtægter fra vaskeriet medtages i budgettet som en driftsindtægt, jf. GD 2006/19 V modsætningsvist.der skal dog skelnes mellem lovpligtig service og ikke-lovpligtig service. Lovpligtig service kan medtages som driftsudgift på budgettet, mens ikke-lovpligtig service ikke kan medtages som driftsudgift på budgettet men anses i stedet for at være vedligeholdelse og skal påføres vedligeholdelsesregnskabet, se GA 2007/16 og modsat GA 1998/03 (se også bemærkninger nedenfor under særligt om besvarelse af c)). Snerydning kr. a) Kan medtages på budgettet, som en del af renholdelsesudgiften.

3 Værktøj til viceværten kr. a) Kan medtages på budgettet. Er godkendt i praksis, men kunne ikke finde nogen trykte afgørelser, vi må holde os til bogen. Arbejdstøj til viceværten kr. a) Kan medtages på budgettet. Er godkendt i praksis se bl.a. GD 2001/42 Ø. Porto på breve til lejerne 800 kr. a) og b) Kan ikke medtages som selvstændig post på budgettet, da omkostningen i praksis anses for at være en del af administrationsposten og derfor dækkes her. Spørgsmål 1 c) Hvis den studerende vælger at tage de relevante udgifter under en samlet besvarelse er det ok. Den studerende skal forklare, at der er en sammenhæng mellem udgifterne og indtægterne og at enten skal det hele med eller også må intet medtages. Det hele er beskrevet og forklaret i den ovennævnte GD 2006/19 V, hvor landsretten kom frem til, at hverken udgifter eller indtægter ved fællesvaskeri var pligtigt at medtage i budgettet, så længe det er alt eller intet. Se også GA 2007/16 om service på vaskeri og centrifuger (service vaskeri ej budgetudgift, service på centrifuger pligtigt og medtages på budgettet), samt GA 1998/03, hvor service på både vaskeri og centrifuger blev godkendt på budgettet, hvilket det dog nok ikke ville blive i dag. Spørgsmål 1.2 a) Fordelingsgrundlaget for budgetlejen er lovligt jf. ML 10. Det er et meget anvendt fordelingsgrundlag for især ældre ejendomme. Den studerende skal vide, hvad vurderingslejen fra 1967 går ud på. Det er helt fint, hvis den studerende her forklarer, hvorfor vurderingslejen naturligvis er lovlig jf. 10, da vurderingslejen netop er en vurdering af den enkelte lejligheds brugsværdi og 10 fastsætter en fordeling efter lejlighedernes indbyrdes brugsværdi. Det er forkert at antage, at fordelingsgrundlaget er forkert og burde være kvadratmeter, hvilket i givet fald må betegnes som en forkert besvarelse af spørgsmålet. b) Hvis besvarelsen af a og b er slået sammen, en det fint. Den studerende SKAL nævne ML 10 og gerne også 11. Her kan den studerende fremhæve nogle af de oplysninger, der er givet i opgaven, så som, at stuelejlighederne, på den ene side har ulempen af at ligge med kig ind fra gaden, på den anden side har de adgang til en lille have hver. Den øverste etage har fordelen af mere sol og det er samtidig oplyst, at denne ejendom har en etage mere med endnu mere lysindfald. Hvis den studerende har medtaget den forbedring af 4. sals lejlighederne, som Uffe har lavet er det principielt forkert i forhold til det faktuelle fordelingsgrundlag, da forbedringen er lavet efter vurderingslejen er fastsat og må forudsættes at have medført en selvstændig forbedringsforhøjelse, som dermed giver de lejligheder en endnu højere leje, end de andre. Det behøver dog ikke at trække voldsomt ned, hvis den studerende har medtaget dette i sin vurdering. Forbedringen har naturligvis en

4 selvstændig betydning for vurderingen af 4. sals lejlighedernes værdi. Det er ok, hvis den studerende gør sig nogle overvejelser omkring kvadratmeterfordeling i stedet, men det må ikke fylde for meget i besvarelsen. c) Ja, opgørelsen opfylder beregningskravet jf. ML 12. Det fremgår klart af dommen GD 2012/17 Ø. Det må trække ned, hvis ikke den studerende er klar over, at domstolene har haft spørgsmålet om beregningskravet til vurdering flere og gange og der ligger en del praksis på området. Dommen fra 2012 er gennemgået i undervisningen og bør således være den studerende bekendt. d) Uffe behøver principielt ikke gøre noget i forhold til indsigelserne. Der er kun to lejere, der har gjort indsigelse og Uffe har således ikke pligt til at indbringe indsigelserne for huslejenævnet jf. ML 12, stk. 2, som siger, at udlejer alene har pligt til at indbringe indsigelserne, hvis mindst 25 % af lejerne har gjort indsigelse, hvilken betingelse ikke er opfyldt. Uffe bør dog svare lejerne på deres indsigelser og oplyse dem om, at de selv kan indbringe varslingen for huslejenævnet. OPGAVE 2 Spørgsmål 2.1 a) Lise har i udgangspunktet ret til at installere vaskemaskinen jf. LL Hun skal dog bede Uffe om lov først og må principielt ikke sætte den op før hans tilladelse er givet, men han kan ikke modsætte sig installationen, med mindre han kan dokumentere, at ejendommens afløbskapacitet ikke kan klare vaskemaskinen. I vurderingen af afløbskapaciteten er det et parameter, hvorvidt den vil kunne klare installation hos alle lejerne. Det vil også være et parameter, at der rent faktisk er et vaskeri i ejendommen, som lejer kan bruge. Hvorvidt vaskeriet i sig selv kan begrunde en afvisning af installationen kan dog være tvivlsom. Det er ikke afgørende, hvilket resultat den studerende kommer til, det skal bare være velargumenteret og og kriterierne herfor skal være en del af besvarelsen. Se også dommen GD 1998/21 V, hvor U ikke havde dokumenteret at afløbskapaciteten var utilstrækkelig. b) Ja, Uffe kan stille krav til installationen i form af krav om, at den er foretaget af en professionel/autoriseret VVS-installatør og dermed opfylder alle gældende krav til installationen, jf. GD 2005/42 Ø. Han kan også stille krav om, at Lise dokumenterer, at installationen er behørigt forsikret, således at evt. skader pga. installationen er forsikringsdækket, eller han kan kræve en sikkerhedsstillelse herfor, jf. LL 29, stk. 10. Han kan også stille krav om fjernelse ved fraflytning, jf. krav i LL 29, stk. 1, om aflevering af det lejede i samme stand. c) Det vigtige ved denne besvarelse er, at den studerende har lavet en velargumenteret vurdering af Uffes formål med adgang til lejemålet jf. LL 54. Det må nok antages, at Uffe har krav på at få adgang til besigtigelse af installationen. Hvis Lise har lov til at have installationen må Uffe også have krav på at konstatere, om den er korrekt installeret og som grundlag for vurdering af, om han har brug for sikkerhed mv. Hvis Lise ikke har lov til at have installationen, må det være naturligt, at Uffe har krav på adgang for konstatering af, at

5 Lise har fjernet den. I GD 2007/21 Ø havde udlejer således krav på adgang til lejemål til kontrol af påbudte vedligeholdelsesarbejder. De studerende bør også have taget stilling eventuelt krav om varsling af adgang, jf. LL 55. Idet der ikke er tale om arbejder i det lejede men alene en besigtigelse af enten af, om der er sket korrekt installation, eller om der er sket fjernelse af vaskemaskinen, må det mest rigtige svar anses for at være, at der ikke er krav om varsling efter LL 55, alternativt kan svaret være, at LL 55, stk. 3 finder anvendelse. OPGAVE 3 Spørgsmål 3.1 a) Nej, lejemålet kan ikke umiddelbart bringes til ophør pga. hundeproblemerne. Dels kan det ikke dokumenteres at Uffes påmindelse er kommet frem til Niels, da det er sendt med almindelig post, jf. bl.a. GD 2008/58 Ø, hvor indleveringsattest ikke var nok. Hvis den studerende kommer frem til, at ophør ikke er muligt fordi, at Niels ikke ser brevet, er det forkert, da påmindelsen har karakter af påbud, men dette faktum kan godt bruges som delforklaring på, at det er derfor, det er vigtigt, at kunne dokumentere, at påmindelsen er sendt og kommet frem til lejeren. Selv hvis påmindelsen var kommet frem til Niels ville lejemålet ikke kunne ophøre, dels fordi der ikke står noget i påmindelsen om, at lejeforholdet kan bringes til ophør og dels fordi det er tvivlsomt, om de beskrevne gener vil være tilstrækkelige til at kvalificere til en opsigelse. Der er derfor heller ikke den store tvivl om, at lejemålet ikke kan ophæves på det foreliggende grundlag. Den studerende skal gerne forklare, at der er to muligheder for ophør af lejeforholdet, henholdsvis opsigelse LL 83, stk. 1, e) og f) og ophævelse LL 93, stk. 1, g) og h) og kunne adskille de to ophørsmuligheder fra hinanden. Hvis denne del af besvarelsen falder under et af de øvrige punkter er det ok. b) Det Uffe bør gøre er at sende en påmindelse til Niels, som sendes anbefalet eller overbringes, så fremkomsten til lejer kan dokumenteres. Uffe bør gøre Niels opmærksom på, at han ved yderligere gener vil indbringe en sag for huslejenævnet og derefter føre en sag for huslejenævnet jf. LL 79 a og b og anmode om, at lejemålet gøres betinget. Hvis generne fortsætter kan lejemålet herefter enten opsigelse eller ophæves afhængig af væsentligheden, evt. ved en kombineret opsigelse og ophævelse. c) Det ville gøre den forskel, at huslejenævnet umiddelbart vil gøre lejemålet betinget af, at husdyret afskaffes og hvis det ikke afskaffes vil lejemålet kunne ophøre. Det fremgår af LL 79 a, stk. 2, at huslejenævnet kan pålægge lejeren betingelse af lejeforholdet, når der holdes husdyr i strid med lejekontrakten. Generelt for besvarelse af spørgsmål 1 må det være sådan, at de nævnte husdyrsgener ikke vil være tilstrækkeligt til en ophævelse af lejeforholdet, men derfor vil udlejer godt kunne forsøge sig med en ophævelse i forbindelse med en opsigelse. Spørgsmål 3.2

6 a) Nej, lejemålet kan ikke umiddelbart bringes til ophør, da der ikke er givet nogen forudgående påmindelse om lugtproblemerne til Niels. Det er en betingelse både for anvendelse af husordensreglerne og LL 93, stk. 1, e), og der er ikke givet en sådan. Det må anses for en meget alvorlig fejl, hvis den studerende mener, at påmindelsen om hundeproblemerne kan bruges i dette tilfælde også, dels fordi den jo ikke kan dokumenteres fremkommet, men primært fordi den ikke omhandler lugtproblemerne i lejligheden. b) Der skal afsendes en påmindelse med anbefalet post eller ved overbringelse og det skal fremgå klart, hvorfor påmindelsen gives. I tilfælde af vanrøgt bør Uffe også varsle adgang til lejemålet for en konkret konstatering af problemernes omfang således, at Uffe kan formulere et tilstrækkeligt konkret påkrav til Niels om, hvad der ønskes istandsat. Det at Victor har set ind i lejligheden kan formentlig ikke danne grundlag for et ordentligt påkrav, da han jo reelt ikke kan se, om der de facto er noget galt. Igen skal den studerende kunne se forskel på, om det kan betale sig at køre efter opsigelse (husorden) eller ophævelse (husorden og vanrøgt), og om der er tilstrækkelig væsentlighed. Det bør også diskuteres, om Uffe forud for evt. forsøg på at bringe lejeforholdet til ophør med fordel kan køre en huslejenævnssag, som vil kunne køre dels på husordensreglerne jf. LL 79 a og b, samt ML 21 om lejers ren- og vedligeholdelsespligt. Der er mange forhold, der kan diskuteres i denne opgave og det er rigtig godt, hvis den studerende fanger dem alle, men som altid i denne slags sager, så kan man også nøjes med et af udgangspunkterne. Det vil således være et argument for væsentlighed og dermed ophævelse, hvis alle overtrædelserne pointeres og sammenholdes, hvorimod hvis man tager dem enkeltvis, så kan de måske kun begrunde en opsigelse. Pga. problemernes forholdsvis beskedne selvstændige alvor, så vil det være klart anbefalelsesværdigt at køre en huslejenævnssag før evt. ophør af lejemålet forsøges.

7 RETTEVEJLEDNING TIL EKSAMEN FORÅR 2012 OPGAVE 1 Opgaven er bygget over GD 2011/28B og en konkret sag, hvor spørgsmålene i opgaven stammer fra den konkrete sagsbehandling. Opgave 1.1 Besvar ALLE U s 7 spørgsmål. Anvender du lovbestemmelser eller retspraksis, skal dette angives. Spm. 1. Denne form for misligholdelse kan nok ikke sidestilles med vanrøgt, men misligholdelse er det dog. I stedet vil den gentagne mangel på oplysning om misfarvninger føre til en forøget vedligeholdelsespligt for lejer. Spm. 2. Antageligt ikke, da misligholdelsen ikke er grov nok til at kunne resultere i en opsigelse eller en ophævelse. Argumentation for det modsatte resultat trækker ikke ned, såfremt den har substans. Spm. 3. Udlejer kan anvende vedligeholdelseskontoen til indvendig vedligeholdelse i form af maling, hvidtning og tapetsering, jf. lejelovens 23. Maling af afrensning af skimmelsvamp vil være muligt at få dækket af denne konto. Udgiften til den egentlige afhjælpning af skimmelsvampen i form af undersøgelser og nedbrydning af bygningsdele kan ikke anvendes fra kontoen. Spm. 4.a. Udlejer kan kun komme af med en lejer ved opsigelse eller ophævelse. Der findes ikke andre muligheder, medmindre der indgås en frivillig aftale med lejer. Alle andre svar anses som forkerte. Spm. 4.b. Lejer kan opsiges efter lejelovens 83, litra a opsigelse til eget brug, men betingelserne i 84 skal være opfyldte. Indeholder besvarelsen en gennemgang af disse regler, trækker det op. Konklusionen er, at lejer ikke kan opsiges efter nogen bestemmelse, da ingen betingelser for opsigelse er til stede i den konkrete sag. Spm. 5. Vedligeholdelseskontoen kan anvendes til maling, hvidtning og tapetsering, jf. lejelovens 23. Herudover kan depositummet anvendes på den misligholdelse, som lejers manglende oplysning om skimmelsvampen har medført på lejemålet udover maling, hvidtning og tapetsering. Spm. 6. Nej, da det er lejer, som har bestilt den, hvorfor udlejer ikke er pligtig at betale herfor. Der findes kun begrænset retspraksis herom og ingen sager, som direkte ændrer det udgangspunkt, at den der bestiller et arbejde også skal betale herfor. Argumentationen er vigtigst her, ikke resultatet.

8 Svar på de enkelte spørgsmål i opgave 1.2.: Spm 1.2. Bortkommet vaskepose kr. 750,00 Antageligt tilladt, da ej i strid med dusørreglen i lejelovens 6. Der skal dog være indgået aftale herom i lejekontrakten. Annoncegebyr, lejebolig.dk kr. 565,00 I strid med dusørreglen i lejelovens 6 og GD2003/43H, da annoncen må antages at være en del af udlejers genudlejningsforpligtelse. Afsat til Ista-gebyr, flytteaflæsning kr. 487,00 Tilladt, jf. GA , men dog ikke i Jylland, jf. T:BB V, medmindre det er aftalt i kontrakten. Den rigtige jura er, at udlejer kan få dækket dette udlæg for flytteaflæsning, da det netop kun er et udlæg, som kommer af, at lejer flytter midt i varmeregnskabsperioden. Ekstra a conto, varme kr ,00 Dette tilbagehold er også tilladt, jf. GA2005/26. Da beløbet reelt blot er en slags forudbetaling på lejers varmekonto, svarer det til et varmedepositum. Så længe beløbet er ikke-urimeligt, kan det tilbageholdes. OPGAVE 2 Helt grundlæggende skal der kunne skelnes dels mellem de enkelte lejere, og også mellem de enkelte ophævelsesgrunde. Den vigtigste øvelse går ud på at vurdere, om alle formkravene er opfyldte i de enkelte ophævelsestilfælde. Det er de kun i få af tilfældene. Der skal for hver af de 10 lejere tages stilling til 4 ting: 1) Kan ophævelse ske eller ej? 2) Ved hvilken ret skal ophævelsessagen køres? 3) Kan udlejer begå selvtægt, og bare flytte lejerne ud, når de ikke er hjemme? 4) Hvis udlejer ikke får medhold i at smide lejerne ud (spm. 1), hvad skulle han så have gjort? Oversigt over de enkelte lejere: STUEN TV: Ad 1:

9 L-S tv. er ophævet efter LL 93 g, som kræver en konkret påmindelse, jf. LL 79 b, stk. 2. Med henvisning til LL 79 a skal forholdet være en gentagelse af en konkret handling over flere gange. Det kan ikke bevises, at L-S tv. har deltaget i de andre fester, og da L-S tv. s fest om søndagen er den første fra L-S tv s lejlighed, vil det være overordentligt svært at få medhold i en ophævelse. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henviser der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U burde også have ophævet efter LL 93 l, da ophævelse efter denne bestemmelse ikke kræver en forudgående påmindelse. STUEN TH.: Ad 1: L-S th. er masse-ophævet i en samlet ophævelse til alle lejerne i ejendommen i henhold til LL 93 g. Denne bestemmelse kræver en påmindelse først, jf. LL 79 b, stk. 2. Om en sådan gyldigt og konkret nok er givet ved U s første masse-henvendelse til samtlige lejere, er et argumentationspunkt. Det samme gælder ophævelsen. Kan man give en masse-påmindelse og senere en masse-ophævelse til flere lejere på én gang? Angiveligt ikke. En påmindelse og en ophævelse skal være konkret til en konkret person. En ophævelse vil angiveligt ikke kunne gennemføres. Dog kan det tale for en ophævelse, at det af opgaven fremgår, at alle lejerne deltager i hærværket, og at de gør det igen få dage senere. Det bliver et bevisspørgsmål. Det vigtigste i dette spørgsmål er argumentationen, og at den studerende ser påmindelsesproblematikken. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henviser der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere.

10 Ad 4: U burde have sendt en konkret påmindelse til den konkrete lejer for at være sikker på, at han ikke taber en sag på formaliteten alene ang. problematikken; masse-påmindelse og masse-ophævelse. Havde han gjort såvel påmindelse som ophævelse konkret, vil det alene være et bevisspørgsmål, som retten skal tage stilling til. 1. SAL TV.: Ad 1: L-1 tv. er masse-ophævet i en samlet ophævelse til alle lejerne i ejendommen i henhold til LL 93 g. Denne bestemmelse kræver en påmindelse først, jf. LL 79 b, stk. 2. Om en sådan gyldigt og konkret nok er givet ved U s første masse-henvendelse til samtlige lejere, er et argumentationspunkt. Det samme gælder ophævelsen. Kan man give en masse-påmindelse og senere en masse-ophævelse til flere lejere på én gang. Angiveligt ikke. En påmindelse og en ophævelse skal være konkret til en konkret person. En ophævelse vil angiveligt ikke kunne gennemføres. Dog kan det tale for en ophævelse, at det af opgaven fremgår, at alle lejerne deltager i hærværket, og at de gør det igen få dage senere. Det bliver et bevisspørgsmål. Det vigtigste i dette spørgsmål er argumentationen, og at den studerende ser påmindelsesproblematikken. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henvises der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U burde have sendt en konkret påmindelse til den konkrete lejer for at være sikker på, at han ikke taber en sag på formaliteten alene ang. problematikken; masse-påmindelse og masse-ophævelse. Havde han gjort såvel påmindelse som ophævelse konkret, vil det alene være et bevisspørgsmål, som retten skal tage stilling til. 1. SAL TH.: Ad 1 - hundeoverfaldet: U ophæver efter LL 93 g, som kræver en forudgående påmindelse, jf. LL 79 b, stk. 2. En sådan påmindelse skal vedrøre det forhold, som der senere ophæves på grundlag af. Dette krav er ikke opfyldt, da der ophæves pga., at hunden har angrebet underboens hund. Således er ophævelsen sket uden en forudgående påmindelse, og det forhold at U henviser til balladen i ejendommen i et forsøg på at skabe en forudgående påmindelse, opfylder ikke påmindelseskravet, da det ikke er det samme

11 forhold, som der sendes påmindelse og ophævelse på grundlag af. Formkravene er ikke opfyldte, og ophævelse kan således ikke ske. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henvises der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U burde også have ophævet efter LL 93 l, hvor lejers fraflytning er nødvendig. Denne bestemmelse kræver ingen forudgående påmindelse. Den studerende skal se, at kravet om en forudgående påmindelse ikke er opfyldt, da en påmindelse og en ophævelse skal vedrøre det samme forhold. I denne sag er det hundebid U ophæver på grundlag af, mens han henviser til en masse-påmindelse grundet støj/hærværk. 2. SAL TV.: Ad 1 søns overfald på nabo: U ophæver efter LL 93 l, hvorefter L s fraflytning er nødvendig. Bestemmelsen kræver ingen forudgående påmindelse. L hæfter for sine gæster, jf. LL 25, og de handlinger disse foretager. Ophævelsen er således berettiget. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Er forholdet dog groft nok, eller L erkender forholdet, kan sagen føres i fogedretten. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henvises der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U har anvendt reglerne korrekt i dette tilfælde. 2. SAL TH.: Ad 1 chikane af nabo med potteplanter og høj musik: U ophæver efter LL 93 g, og en ophævelse alene baseret på potteplante-chikanen er på den baggrund ikke behørig, da der ikke er givet en påmindelse herom tidligere, jf. LL 79 b, stk. 2.

12 Derimod er en ophævelse på grundlag støj berettiget, da det grundet videooptagelsen af L s støj er muligt at bevise, at L tidligere har begået en overtrædelse af husordenen/reglerne. L har tidligere fået en (masse)-påmindelse ang. støj/hærværk. Påmindelsen og ophævelsen hænger derfor sammen. Ophævelsen er således berettiget. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henvises der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U har anvendt reglerne korrekt i tilfældet med støjgenerne. 3. SAL TV.: Ad 1: L-3 tv. er masse-omhævet i en samlet ophævelse til alle lejerne i ejendommen i henhold til LL 93 g. Denne bestemmelse kræver en påmindelse først, jf. LL 79 b, stk. 2. Om en sådan gyldigt og konkret nok er givet ved U s første masse-henvendelse til samtlige lejere, er et argumentationspunkt. Det samme gælder ophævelsen. Kan man give en masse-påmindelse og senere en masse-ophævelse til flere lejere på én gang? Angiveligt ikke. En påmindelse og en ophævelse skal være konkret til en konkret person. En ophævelse vil angiveligt ikke kunne gennemføres. I dette tilfælde er det heller ikke tilstrækkeligt, at L-3 tv. var den, der holdt julefrokosten, hvor opgangen første gang blev smadret. Der blev ikke givet en påmindelse ved den lejlighed, hvorfor det er udelukket, at anvende LL 93 g med henvisning til julefrokosten. Dog kan det tale for en ophævelse, at det af opgaven fremgår, at alle lejerne deltager i hærværket, og at de gør det igen få dage senere. Det bliver et bevisspørgsmål. Det vigtigste i dette spørgsmål er argumentationen, og at den studerende ser påmindelsesproblematikken. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har

13 uberettiget har flyttet tingene derud. Henvises der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U burde have sendt en konkret påmindelse til den konkrete lejer for at være sikker på, at han ikke taber en sag på formaliteten alene ang. problematikken; masse-påmindelse og masse-ophævelse. Havde han gjort såvel påmindelse som ophævelse konkret, vil det alene være et bevisspørgsmål, som retten skal tage stilling til. 3. SAL TH.: Ad 1: L-3 th. er masse-ophævet i en samlet ophævelse til alle lejerne i ejendommen i henhold til LL 93 g. Denne bestemmelse kræver en påmindelse først, jf. LL 79 b, stk. 2. Om en sådan gyldigt og konkret nok er givet ved U s første masse-henvendelse til samtlige lejere, er et argumentationspunkt. Det samme gælder ophævelsen. Kan man give en masse-påmindelse og senere en masse-ophævelse til flere lejere på én gang? Angiveligt ikke. En påmindelse og en ophævelse skal være konkret til en konkret person. En ophævelse vil angiveligt ikke kunne gennemføres. Dog kan det tale for en ophævelse, at det af opgaven fremgår, at alle lejerne deltager i hærværket, og at de gør det igen få dage senere. Det bliver et bevisspørgsmål. Det vigtigste i dette spørgsmål er argumentationen, og at den studerende ser påmindelsesproblematikken. Ad 2: Sagen bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener, at der er behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henvises der til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4: U burde have sendt en konkret påmindelse til den konkrete lejer for at være sikker på, at han ikke taber en sag på formaliteten alene ang. problematikken; masse-påmindelse og masse-ophævelse. Havde han gjort såvel påmindelse som ophævelse konkret, vil det alene være et bevisspørgsmål. 4. SAL TV.: Denne L ophæves grundet betalingsmisligholdelse og er også en del af masse-ophævelsen. Ad 1 - Betalingsmisligholdelsen: U s påkrav er afgivet/omdelt den 5. juni Forfaldsdag og sidste rettidig indbetalingsdag var mandag den 2. juni 2014, jf. LL 33, stk. 3. Påkravet kunne derfor først afgives/omdeles 3

14 hverdage efter dette tidspunkt, altså tidligst den 6. juni 2014, jf. LL 93, stk. 2. Det er stor fejl, hvis den studerende ikke ser dette. Påkravet er således ugyldigt. Ophævelsen er separat set i orden, da den først omdeles pr. papir (udskrevet kopi af af 23. juni 2014) med U s underskrift den 25. juni Ser den studerende dette, og forholder sig til selve ophævelsen, vil dette trække op. Nævner den studerende GD 2013/03, hvor ophævelse blev fremsendt ved , trækker det også op. Er det tydeligt, at den studerende ikke ser nogen problemstilling angående ophævelsen, trækker det ned. Ad 1 - Masse-ophævelsen: L-4 tv. er masse-ophævet i en samlet ophævelse til alle lejerne i ejendommen i henhold til LL 93 g. Denne bestemmelse kræver en påmindelse først, jf. LL 79 b, stk. 2. Om en sådan gyldigt og konkret nok er givet ved U s første masse-henvendelse til samtlige lejere, er et argumentationspunkt. Det samme gælder ophævelsen. Kan man give en masse-påmindelse og senere en masse-ophævelse til flere lejere på én gang? Angiveligt ikke. En påmindelse og en ophævelse skal være konkret til en konkret person. En ophævelse vil angiveligt ikke kunne gennemføres. Dog kan det tale for en ophævelse, at det af opgaven fremgår, at alle lejerne deltager i hærværket, og at de gør det igen få dage senere. Det bliver et bevisspørgsmål. Det vigtigste i dette spørgsmål er argumentationen, og at den studerende ser påmindelsesproblematikken. Ad 2: Spørgsmålet om betalingsmisligholdelse skal føres for fogedretten. Spørgsmålet om de andre ophævelsesgrunde bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter sandsynligvis vil kræve en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener at have behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henviser de studerende til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4 betalingsmisligholdelse: U burde blot have omdelt betalingspåkravet fredag den 6. juni 2014 i stedet for den 5. juni Ophævelsen kunne så være afleveret lørdag den 21. juni 2014, samtidig med at ophævelsen burde være sket på papir. Ad 4 masse-ophævelse:

15 U burde have sendt en konkret påmindelse til den konkrete lejer for at være sikker på, at han ikke taber en sag på formaliteten alene ang. problematikken; masse-påmindelse og masse-ophævelse. Havde han gjort såvel påmindelse som ophævelse konkret, vil det alene være et bevisspørgsmål. 4. SAL TH.: Denne L ophæves grundet betalingsmisligholdelse og grundet værtshusoverfaldet på U samt er en del af masse-ophævelsen. Ad 1 - Betalingsmisligholdelsen: U s påkrav er afgivet/omdelt den 5. juni Forfaldsdag og sidste rettidig indbetalingsdag var mandag den 2. juni 2014, jf. LL 33, stk. 3. Påkravet kunne derfor først afgives/omdeles 3 hverdage efter dette tidspunkt, altså tidligst den 6. juni 2014, jf. LL 93, stk. 2. Det er stor fejl, hvis den studerende ikke ser dette. Påkravet er således ugyldigt. Ophævelsen er separat set i orden, da den først omdeles pr. papir (udskrevet kopi af af 23. juni 2014) med U s underskrift den 25. juni Ser den studerende dette, og forholder sig til selve ophævelsen, vil dette trække op. Nævner den studerende GD 2013/03, hvor ophævelse blev fremsendt ved , trækker det op. Er det tydeligt, at den studerende ikke ser nogen problemstilling angående ophævelsen, vil det trække ned. Ad 1 værtshusoverfaldet på U: Selvom L-4 th. s handlinger ikke er begået på ejendommen, som påkrævet i LL 79a, så medfører de alligevel en frygtfremkaldelse hos U, allerede fordi overgrebet mod U må anses som vold, der er omfattet af straffeloven. U ophæver efter LL 93 l, som ikke kræver en forudgående påmindelse. Eneste problem set fra U s synspunkt kan være, at L-4 th. ikke vidste, at det var U han mishandlede. Det er således et bevisspørgsmål. Ser de studerende dette, trækker det op. Ad 1 - Masse-ophævelsen: L-4 th. er masse-ophævet i en samlet ophævelse til alle lejerne i ejendommen i henhold til LL 93 g. Denne bestemmelse kræver en påmindelse først, jf. LL 79 b, stk. 2. Om en sådan gyldigt og konkret nok er givet ved U s første masse-henvendelse til samtlige lejere, er et argumentationspunkt. Det samme gælder ophævelsen. Kan man give en masse-påmindelse og senere en masse-ophævelse til flere lejere på én gang? Angiveligt ikke. En påmindelse og en ophævelse skal være konkret til en konkret person. En ophævelse vil angiveligt ikke kunne gennemføres. Dog kan det tale for en ophævelse, at det af opgaven fremgår, at alle lejerne deltager i hærværket, og at de gør det igen få dage senere. Det bliver et bevisspørgsmål. Det vigtigste i dette spørgsmål er argumentationen, og at den studerende ser påmindelsesproblematikken. Ad 2:

16 Spørgsmålet om betalingsmisligholdelse skal føres for fogedretten. Spørgsmålet om de andre ophævelsesgrunde bør føres ved boligretten, da ophævelsen grundet dens karakter kræver en bevisførelse, som ikke kan ske i fogedretten. Det kan dog overvejes at indbringe ophævelsen for fogedretten, såfremt man kun mener at have behov for en begrænset bevisførelse. Ad 3: At fjerne lejernes ting ud på fortovet vil være selvtægt efter straffelovens regler. Herudover vil der være risiko for at ifalde et erstatningsansvar, hvis lejers ting forsvinder fra fortovet, idet U har uberettiget har flyttet tingene derud. Henviser de studerende til afgørelserne GD 2006/29V og GD 2008/39Ø trækker det op. Dette gælder for alle 10 lejere. Ad 4 betalingsmisligholdelse: U burde blot have omdelt betalingspåkravet fredag den 6. juni 2014 i stedet for den 5. juni Ophævelsen kunne så være afleveret lørdag den 21. juni 2014, samtidig med at ophævelsen burde være sket på papir. Ad 4 værtshusoverfaldet på U: U har handlet juridisk korrekt ved at bruge LL 93 l. Ad 4 masse-ophævelse: U burde have sendt en konkret påmindelse til den konkrete lejer for at være sikker på, at han ikke taber en sag på formaliteten alene ang. problematikken; masse-påmindelse og masse-ophævelse. Havde han gjort såvel påmindelse som ophævelse konkret, vil det alene være et bevisspørgsmål.

17 RETTEVEJLEDNING TIL EKSAMEN FORÅR 2011 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1 Den studerende bør konstatere, at Århus er en reguleret kommune, hvorfor boligreguleringslovens regler som udgangspunkt gælder for lejens fastsættelse. Det er oplyst, at ejendommen ved opførelsen er en stor ejendom (med 16 beboelseslejligheder). Da intet er oplyst om, at antallet af lejligheder i ejendommen reduceres, må det derfor antages, at ejendommen den 1. januar 1995 fortsat var en stor ejendom. Udgangspunktet er derfor omkostningsbestemt leje ved lejens fastsættelse. Af BRL 15 a, stk. 1, følger, at det er muligt at fravige BRL 5 14 ved aftale, hvis beboelseslejligheden er beliggende i en nyopført ejendom. I så fald er lejefastsættelsen fri, hvis disse to forudsætninger er opfyldt: 1. Ejendommen er taget i brug efter den 31. december Det er aftalt mellem udlejer og lejer, at BRL 5 14 er fraveget ved aftale I forhold til den første betingelse skal den studerende konstatere, at betingelsen omkring ibrugtagelsen er opfyldt. Godt nok er ejendommen opført i 1991 og godt nok er lejeaftalen indgået i 1991, men det kan udledes af opgaven, at Ivan Ivansen som den første lejer tager ejendommen i brug, da han får nøglerne til lejligheden den 15. januar Betingelsen om ejendommens ibrugtagning efter den 31. december 1991 er derfor opfyldt. Når den studerende til den konklusion, opførelsen af ejendommen eller indgåelsen af lejeaftalen før 1. januar 1992 fører til, at BRL 15 a, stk. 1 er uanvendelig, vil dette være en væsentlig fejl. Det er i opgaven oplyst, at lejekontrakten med Ivan Ivansen blev indgået på typeformular A 4. På tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, var typeformular A5 den nyeste typeformular. På trods af at der i forhold til Ivan Ivansen har været anvendt en ældre typeformular, blev anvendelsen af typeformular A4 først gjort uautoriseret ved BEK 1037 af 15. december I forhold til Ivan Ivansen har der derfor været anvendt en autoriseret blanket. Uanset om blanketten havde været uautoriseret eller ej har dette ingen betydning for lejens fastsættelse i forhold til Søren Smart. Når den studerende til det resultat, at anvendelsen af typeformular A 4 i forhold til Ivan Ivansen gør, at Benny Bondesen er afskåret fra at benytte BRL 15 a, stk. 1, overfor Søren Smart, vil dette være en væsentlig fejl. I forhold til betingelsen om, at det skal være aftalt, at BRL 5 14 er fraveget, skal den studerende konstatere, at denne betingelse er opfyldt, jf. bilag 1 (lejekontraktens 11). Når den studerende til et andet resultat, vil det være en væsentlig fejl. Når den studerende til det resultat, at 15, a, stk. 1, gælder automatisk, med mindre andet er aftalt, vil det ligeledes være en væsentlig fejl. Da betingelserne i BRL 15 a, stk. 1 er opfyldte er det rette svar på spørgsmål 1, at der gælder fri lejefastsættelse / markedsleje, ved fastsættelsen af lejen for Søren Smarts lejemål.

18 Spørgsmål 1.2 Den studerende skal tage stilling til, om lejen i et boliglejemål, hvor lejen er fastsat efter BRL 5, stk. 1, ved lejens fastsættelse er begrænset af det lejedes værdi. I opgavens tekst henviser Søren Smart til BRL 7, stk. 2. Denne bestemmelse fastslår at udlejer ved omkostningsbestemte lejereguleringer er begrænset af det lejedes værdi. Bestemmelsen vedrører dog lejeregulering og ikke lejens fastsættelse. En omkostningsbestemt leje, som er fastsat efter BRL 5, stk. 1, kan efter lovens ordlyd og gældende praksis ikke sættes ned under henvisning til, at lejen overstiger det lejedes værdi. Henviser den studerende eksempelvis til GD 2002/38 Ø og / eller GD 2006/11 Ø skal dette trække op. Når den studerende til den konklusion, at det lejedes værdi ved lejens fastsættelse udgør en begrænsning i forhold til en leje, som er fastsat efter BRL 5, stk. 1, vil dette være en fejl. Spørgsmål 1.3 Ved besvarelsen af dette spørgsmål bør den studerende indledningsvist konstatere, at Aalborg er en reguleret kommune, hvorfor BRL som udgangspunkt finder anvendelse. Den studerende bør i første omgang foretage en afvejning af, om der er tale om en stor ejendom med omkostningsbestemt husleje, eller om ejendommen er omfattet af småhusreglerne. Det følger af BRL 4, stk. 5, at en småejendom er en ejendom, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejeligheder. Den studerende bør nå til den konklusion, at der er tale om en småejendom, da der kun var 5 beboelseslejligheder i ejendommen den 1. januar Tæller den studerende de 2 klubværelser med ved angivelsen af, afgræsningen af småejendomme i forhold til store ejendomme, vil det være en alvorlig fejl, da det er antallet af beboelseslejligheder og ikke antallet af lejemål, som er afgørende for status pr. 1. januar Det kan ikke af opgavens ordlyd udledes, om ejendommen er en 80/20 ejendom, men gør den studerende sig nogle overvejelser herom, vil dette vægtes positivt. Som opgaven er formuleret, er der intet der indikerer, at de 3 erhvervslejemål er blandende lejemål, men gør den studerende sig nogle overvejelser herom, vil det vægtes positivt. Svaret på spørgsmål 3 bør være, at lejemålet ved lejens fastsættelse må antages at være omfattet af BRL s regler om småhusleje, men at det lejdes værdi kan finde anvendelse hvis der er tale om en 80/20 ejendom. OPGAVE 2 Spørgsmål 2.1 Besvarelsen af spørgsmål 1 skal gå ud på, at udlejer alene er berettiget til at medtage udgifterne til olieforbrug og energimærkning i forbrugsregnskabet. Det er fuldt tilstrækkeligt, hvis besvarelsen er

19 begrundet med en henvisning til LL 36. Er der henvist til f.eks. GD 2009/48 H er det udmærket, men ikke nødvendigt. Hvis det er antaget, at nogle af de andre udgifter godt kan indgå i forbrugsregnskabet, er det en alvorlig fejl. Hvis det er antaget, at lejekontraktens angivelse af, at visse udgifter indgår i forbrugsregnskabet, har betydning for spørgsmålet, skal det også betragtes som en alvorlig fejl. Det bør være nævnt, at vand ikke kan indgå i forbrugsregnskabet af to årsager, dels fordi der i boliglejemål skal aflægges separate vandregnskaber og varmeregnskaber, dels fordi der ikke er opsat vandfordelingsmålere i lejemålet, jf. afkrydsningen i lejekontraktens 5. Spørgsmål 2.2 Der er formentlig ikke et helt klart svar på dette spørgsmål. I GA 2005/22 er det dog antaget, at udlejer er berettiget til at fremsende et revideret regnskab, hvis det sker inden udløbet af fristen for regnskabsaflæggelse. Udsendelse af nyt regnskab sker, fordi lejers a conto betalinger er opgjort forkert. Årsagen til revideringen falder derfor udenfor de situationer, der er omhandlet i lejelovens 43. Udsendelsen af det reviderede regnskab sker inden fristen for regnskabsaflæggelse er udløbet, hvilket utvivlsomt må være en forudsætning for overhovedet at revidere regnskabet i den foreliggende situation. Om der kan foretages en revidering, afhænger altså af, om bordet fanger, når udlejer har udsendt det første regnskab, eller om udlejer kan trække regnskabet tilbage og udsende et nyt. Der foreligger så vidt ses alene den ovenfor nævnte ankenævnsafgørelse om spørgsmålet, og det er derfor ikke afgørende om, der er svaret ja eller nej. Kvaliteten af besvarelsen skal vurderes ud fra den argumentation, der er anført for det valgte resultat. I lyset af at der dog foreligger en afgørelse, som fastslår at fremgangsmåden kan godkendes, bør en besvarelse, som går ud på, at der kan aflægges et revideret regnskab, dog bedømmes som den mest korrekte besvarelse. Hvis besvarelsen går ud på, at udlejer er afskåret fra at aflægge et revideret regnskab, fordi udlejer er forpligtet til at indbringe det først aflagte regnskab for huslejenævnet på grund af lejers indsigelse, skal det også bedømmes som en korrekt besvarelse. Det bør dog så i besvarelsen fremgå, at svaret på spørgsmålet dermed er nej, således at der er svaret præcist på det stillede spørgsmål. Spørgsmål 2.3 Besvarelsen skal gå ud på, at der kan aflægges et revideret forbrugsregnskab, og der bør i besvarelsen være henvist til lejelovens 43, stk. 2. Der behøves ikke nødvendigvis at være henvist til GA 1998/24, men det er ganske udmærket, hvis afgørelsen er nævnt. Hvis det er antaget, at regnskabet fremsendes inden fristen for regnskabsaflæggelse er udløbet, bør det bedømmes som en alvorlig fejl. Tilsvarende skal det bedømmes som en alvorlig fejl, hvis det er anført, at det er uklart om 3-måneders-fristen er udløbet, jf. at denne frist overhovedet ikke gælder i den foreliggende situation.

20 Hvis det er anført i besvarelsen, at udsendelse af et revideret regnskab kun kan lade sig gøre, fordi de samlede udgifter for lejeren falder i det seneste regnskab, skal det bedømmes som en fejl. Hvis det er anført i besvarelsen, at situationen falder udenfor lejelovens 43, stk. 2, fordi de samlede udgifter for lejeren falder, bør det ikke bedømmes som en fejl, da udlejer utvivlsomt er berettiget til at nedsætte en lejers andel af forbrugsudgifterne, uden at hjemlen skal søges i lejelovens 43, stk. 2. Generelt vedrørende spørgsmål 2.2 og 2.3 Hvis besvarelsen af spørgsmål 2 og 3 er blandet sammen med vurderingen af om der er medtaget udgifter, som udlejer ikke må medtage i varmeregnskabet, må det vurderes konkret, hvilken betydning det skal have. Rent opgaveteknisk bør de studerende kunne holde spørgsmål 1 og spørgsmål 2-3 adskilt, og alene bedømme spørgsmål 2-3 ud fra fristproblematikken. Spørgsmål 2.4 Spørgsmål 4 er et meget vanskeligt spørgsmål, og besvarelsen er noget usikkert. Således som spørgsmålet er formuleret, kan besvarelsen principielt ske ud fra såvel første regnskab, andet regnskab eller tredje regnskab. Der bør derfor foretages en meget overordnet vurdering af besvarelsen, hvor det konkrete svar ikke er afgørende. Det væsentligste er, hvorledes besvarelsen er begrundet. Det må dog antages, at udlejer faktisk er forpligtet til at indbringe forbrugsregnskabet for huslejenævnet. Lejer har to gange fremsat indsigelse imod forbrugsregnskabet, og der er absolut intet, som kan give udlejer anledning til at tro, at lejer har trukket sin indsigelse tilbage. Det forhold, at lejer ikke fremsætter indsigelse overfor det seneste regnskab, fritager næppe udlejer fra at indbringe sagen for huslejenævnet, da lejer formentlig kan støtte ret på sine tidligere indsigelser. Når der sker så begrænsede ændringer i forbrugsregnskabet, og efterbetalingen stadig er højere end i det først aflagte regnskab, som der blev protesteret imod, kan udlejer formentlig ikke påtvinge lejeren at fremsætte indsigelse på ny for at bevare sine rettigheder. Resultatet er dog givetvis ikke sikkert, og en besvarelse som går ud på, at sagen ikke skal indbringes, fordi lejer ikke har fremsat indsigelse, kan derfor ikke bedømmes som forkert. Er der konkluderet modsat med henvisning til, at forbrugsudgifterne for lejeren faktisk falder i det seneste regnskab i forhold til de to foregående, bør det bedømmes meget positivt, at dette forhold er opdaget. Da det ligeledes ikke kan udelukkes, at dette faktisk er det korrekte resultat, bør det også bedømmes som en korrekt besvarelse. Er der argumenteret med, at udlejer er forpligtet til at indbringe sagen på grundlag af lejers indsigelse fra 1. april 2014 med henvisning til, at udlejer reelt ikke var nødt til at lavet et revideret regnskab i forhold til lejeren for at rette de sidste fejl, bør det også bedømmes som en korrekt besvarelse.

21 Er der argumenteret med, at udlejer ikke skal indbringe sagen for huslejenævnet, fordi lejers indsigelse ikke er begrundet, bør det bedømmes som en fejl. Er der argumenteret med, at udlejer har mistet sit krav, fordi regnskabet er aflagt efter fristens udløb, bør det bedømmes som en alvorlig fejl. Spørgsmål 2.5 Datering af påkravet I relation til de manglende a conto betalinger, jf. nedenfor, ligger forfaldsdagen langt tilbage, og der kan derfor afgives påkrav når som helst. I relation til efterbetalingen af forbrugsregningen, skal efterbetalingen utvivlsomt og uafhængigt af hvilket forbrugsregnskab der lægges vægt på først ske med lejebetalingen pr. 1. juli 2014, jf. lejelovens 41, stk. 1, 1. pkt. Specifikation af påkravet Specifikationen af påkravet er formentlig god nok. Det kan diskuteres, om det er klart nok angivet, at restancen på kr. hidrører fra oktober, november og december 2013, og det er derfor acceptabelt, hvis det antages, at specifikationen er så uklar, at påkravet er ugyldigt. Størrelsen af det skyldige beløb Det bør bedømmes som en alvorlig fejl, hvis størrelsen af det skyldige beløb ikke er angivet som en fejl. I relation til de manglende a conto betalinger så skyldes beløbet reelt ikke længere, da det er konverteret til efterbetaling i henhold til forbrugsregnskabet. Det skyldige beløb indgår derfor også i de ,56 kr. I relation til de ,56 kr. så skal beløbet tidligst betales den 1. juli 2014 sammen med lejebetalingen, jf. lejelovens 41, stk. 1, 1. pkt. Samtidig er lejer berettiget til at opdele efterbetalingen i 3 månedlige rater, jf. lejelovens 41, stk. 1, 2. pkt. Der er flere fejl i påkravet, som bevirker, at det ikke er gyldigt og dermed ikke kan danne grundlag for en ophævelse. OPGAVE 3 Spørgsmål 3.1 Denne del af opgaven indeholder en del spørgsmål, hvor den studerende skal finde udveje, som kan sikre Ulla den bedst mulige retsstilling. Spørgsmålene i opgaven er ikke opstillet i en logisk juridisk rækkefølge, hvorfor det trækker op, såfremt den studerende har fulgt

22 nedenstående rækkefølge. Vælger den studerende at besvare spørgsmålene, som de er stillet, vil dette dog ikke trække ned. Ad at man slet ikke kan indgå lejeaftaler pr. mail : Der findes ingen formkrav til indgåelse af lejeaftaler, hvorfor dette udmærket kan ske pr. mail. Det er det aftaleretlige aspekt, som skal ses her. I LL 4, stk. 1 er det angivet, at lejeaftaler skal indgås skriftligt, hvis en af parterne beder om det. Den anvendte kontrakt er indskannet og underskrevet, hvorfor den må antages at overholde dette krav om skriftlighed. Kontrakten er derfor gyldig. Måtte den studerende komme frem til, at aftalen ikke gælder, fordi den er indgået pr. mail og ved indskanning af dokumenter, er det en fejl. Tager den studerende heller ikke efter denne konklusion stilling til, hvad der så gælder (alene lejelovens regler), skal dette også en fejl, selvom det ikke er et konkret spørgsmål i opgaven. Ad at lejen er alt for høj, at Ulla ikke har regnings-dokumentation for, at der er udført forbedringsarbejder på ejendommen og at alle formkrav er brudt : Dette spørgsmål udgør hovedvægten i opgaven, og består af to elementer. Dels et spørgsmål om, hvorvidt der kan kræves en leje efter reglerne om gennemgribende forbedrede lejemål og dels et spørgsmål om, hvilken leje der givetvis kan kræves: kr. 800/m2 eller kr /m2. Hvad angår spørgsmålene angående formkravene til gennemgribende forbedrede lejemål findes reglerne herom i ML 5, stk. 2 og stk. 3. Den studerende skal gerne slå fast, at formkravene i stk. 2 ud fra en umiddelbar betragtning er overholdt, idet 2 års-kravet er angivet som overholdt i opgaveteksten til trods for, at der dog står 1999 til Anser den studerende formkravene for ikke-overholdt, fordi der er tale om forbedringer udført for år tilbage og i en tidligere lejers lejetid, er det en stor fejl. idet overholdelsen af beløbsgrænserne i stk. 2 synes at være sket. Det er de grænser, som var gældende på udførelsestidspunktet, som skal indgå i vurderingen. Nævner den studerende dette, vil det trække op. Der er ikke angivet beløb på forbedringerne, og beløbsgrænserne i stk. 2 er heller ikke angivet i opgaven. Hvis den studerende på trods heraf alligevel slår fast, at beløbsgrænserne er overholdte, vil det ikke trække ned. Afviser den studerende at anvende stk. 2, men i stedet slår fast, at ML 5, stk. 4 (om forbedringer, som utvivlsomt er til stede/udført), kan anvendes, vil det trække op, idet opgaveteksten særligt inviterer hertil. Derimod er formkravene i ML 5, stk. 3 ikke overholdt, idet Ulla i sin orientering til lejerne i opgangen kun giver dem 6 dage til at indgive klage til huslejenævnet over ejendommens vedligeholdelsesstand. Efter stk. 3 skal lejerne have 14 dage. Om Ullas angivelse af, at lejerne hver skal betale kr. 259 i gebyr, kan føre til ugyldighed er tvivlsomt. Slår den studerende fast, at dette er en selvstændig ugyldighedsgrund, kan det kun trække op.

23 Derimod er det en fejl, hvis den studerende anser det som en formfejl, at opslaget er hængt op i opgangen og ikke afleveret/sendt til de enkelte lejere. Det kan udlejer godt gøre, jf. GD 2004/82. Konkluderende kan Ulla pga. den manglende overholdelse af formkravene til orienteringen efter ML 5, stk. 3 ikke kræve en leje efter reglerne om gennemgribende forbedrede lejemål. Næste del af dette spørgsmål består af indsigelsen mod lejens størrelse generelt. Lejen på kr /m2 årligt i startleje er ubetinget den gyldige omk-leje, jf. det anførte om huslejenævnets udregnede skyggebudget med angivelse af, hvad lejen er for Ullas ejendom. Spørgsmålet er herefter om Ulla så efter reglerne om omk-leje har ret til at kræve denne leje, når hun har haft til hensigt at leje ud efter reglerne om gennemgribende forbedrede lejemål. Omk. startlejen er utvivlsomt højere (kr /m2) end det lejedes værdi (kr. 800/m2) i den pågældende kommune, og da Ulla ikke på nogen måde har fraskrevet sig retten til at opkræve denne leje, samt at det er startlejen, vil huslejenævnet ikke kunne komme frem til at sætte lejen ned. Dette vil heller ikke kunne ske efter reglerne om mere byrdefulde vilkår i ML 5, stk. 8, da dette ikke gælder i relation til en lovlig startleje, jf. GD 2009/04 B. Ad at hans nedsættelseskrav er indbragt rettidigt for huslejenævnet : Denne del af opgaven er en øvelse i brugen af forældelsesreglerne i ML 17, stk. 1 og 2. ML 17, stk. 2 1 års forældelsesfrist: Såfremt det slås fast, at der er tale om udlejning efter det lejedes værdi efter ML 5, stk. 2, vil forældelsesreglen på 1 år i ML 17, stk.2 finde anvendelse. Lejemålet er reelt trådt i kraft den 20. februar 2013, hvor Ludvig får nøglen, og fra hvilket tidspunkt første lejebetaling gælder fra. At beløbet er indbetalt den 15. februar 2013 har ingen betydning. Ludvigs indbringelse af sagen for huslejenævnet den 18. februar 2014 er derfor rettidig i relation til 1 års fristen i ML 17, stk. 2, jf. GA 2011/02, hvor en stort set identisk problemstilling blev afgjort med, at fristen var overholdt. ML 17, stk. 1 lovgivningens almindelige forældelsesfrist: Lægges det til grund, at det er den lovlige omk.leje, som der kan opkræves, vil forældelsesfristen i stedet være den gældende efter ML 17, stk. 1, hvilket betyder, at det er forældelseslovens regler der gælder. Her er fristen 3 år, og heller ikke efter denne bestemmelse er Ludvigs lejenedsættelseskrav forældet. Ad at huslejenævnet må give Ulla et vedligeholdelsespåbud : Lejerne kan til hver en tid indbringe en vedligeholdelsessag angående ejendommen for huslejenævnet, jf. ML 22, stk. 3 med henblik på at opnå et vedligeholdelsespåbud med krav om udførelse af bestemte arbejder på ejendommen. Den studerende behøver ikke komme frem til, at huslejenævnet skal give et påbud, men opgaveteksten taler for det. Både Ullas egen orientering efter ML 5, stk. 3 samt Ludvigs klage til huslejenævnet taler for, at der er noget alvorligt galt med trappen, jf. de mange personskader, som er sket.

24 Det trækker op, hvis den studerende angiver huslejenævnets sanktionsmuligheder i forlængelse af et ikke-overholdt vedligeholdelsespåbud, som fx midlertidig lejenedsættelse og/eller indbringelse af sagen for GI med henblik på tvangsvedligeholdelses. Spørgsmål 3.2 Der er tale om et forholdsvist simpelt spørgsmål, som den studerende ikke må svare forkert på. Den nuværende omk. er på kr /m2 årligt og er den lovlige startleje. Dette skal ikke anfægtes af den studerende, da det direkte er angivet i opgaveteksten, at startlejen er nævnte niveau. Det skal vurderes som en selvstændig fejl, såfremt denne leje anfægtes, da omk. lejen fra starten altid kan fastsættes til en beregnet leje med tillæg af forbedringer, jf. ML 5, stk. 1. Det lejedes værdi udgør ikke her en begrænsning, og ML 5, stk. 8 om mere byrdefulde vilkår gælder heller ikke i relation til startlejen, jf. GD 2009/04 B. For så vidt selve lejeforhøjelsen angives det at alle formkrav er overholdt. Det eneste den studerende skal vurdere er, hvorvidt en forhøjelse til kr /m2 årligt kan gennemføres. Det er i opgaven anført, at det lejedes værdi er kr. 800/m2 årligt. Det følger af ML 7, stk. 2, at hvis en omk. lejeforhøjelse overstiger det lejedes værdi, kan den ikke gennemføres. Det er alene selve forhøjelsen, som ikke kan gennemføres. Huslejen før forhøjelsen kan ikke begrænses af ML 7, stk. 2. Det korrekte svar er således, at lejeforhøjelsen ikke kan gennemføres, da ML 7, stk. 2 forhindrer dette. Selve lejen vil derfor fortsat være kr /m2 årligt for de andre lejere i ejendommen. Det er en grov fejl, hvis den studerende ikke svarer korrekt på denne del af opgaven, men det skal dog ikke vurderes som en ikke-besvarelse, hvorfor delkarakteren for denne opgave ikke kan ende på -3. Der er en graverende fejl, hvis den studerende ikke anvender ML 7, stk. 2 i besvarelsen.

25 RETTEVEJLEDNING TIL EKSAMEN FORÅR 2010 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1 Du bedes udfylde det driftsbudget for 2015, som er medtaget i bilag 3. Du skal dog ikke udfylde kolonnen Seneste budget eller beregne hensættelserne til 18 og 18 b-kontiene. Hvis der er nogle af udgifterne, som du ikke menerkan medtages i driftsbudgettet, skal du anføre en begrundelse herfor for hver enkelt udgift. Driftsbudget for 2015 er vedlagt rettevejledningen som bilag 1. Følgende udgifter kan ikke medtages i driftsbudgettet: den del af elevatorserviceudgiften som vedrører reparation af foldedørene, da denne del af udgiften er en vedligeholdelsesudgift. Det beløb, som ikke kan medtages, udgør 3.200,00 kr. serviceabonnementet på varmtvandsbeholderen, da denne udgift er en vedligeholdelsesudgift den del af udgiften vedrørende fejemaskinen som vedrører reparation, da denne udgift er en vedligeholdelsesudgift. Det beløb, som ikke kan medtages, udgør 3.500,00 kr. den del af regningen fra Brunata, som vedrører flytteaflæsninger hos tre lejere, idet denne udgift ikke har karakter af en driftsudgift ved ejendommen. Udgiften har principielt heller ikke karakter af en jævnligt tilbagevendende udgift, da den kun forekommer i tilfælde af fraflytninger i ejendommen. Det beløb, som ikke kan medtages, udgør kr. lejetabet på kr., da udgiften er et tab på en debitor og ikke en driftsudgift opsætning af postkasser, kr., da det er en forbedringsudgift De øvrige udgifter kan medtages. Der kan knyttes følgende bemærkninger til enkelte af udgifterne: leasingydelsen for fejemaskinen kan medtages med den pristalsregulerede udgift for 2014 vandforbruget kan medtages med forskellige beløb. Det vil således principielt være acceptabelt blot at medtage acontobetalingen for 2014, men det er også acceptabelt at medtage den med kr., beregnet som sidste års forbrug + indeværende års acontobetaling sidste års acontobetaling ved fastsættelsen af udgiften til vicevært kan der tages højde for den kommende lønforhøjelse for en del af året. Det kan muligvis endda være berettiget at beregne en årsudgift på grundlag af den fremtidige månedsløn, men det er dog så vidt ses ikke afklaret helt i retspraksis

26 Beregning af boligareal/boligprocent Alle beboelseslejemål skal medregnes i boligarealet, da der ikke er nogle af lejemålene, der ikke har lejefastsættelse og -regulering efter boligreguleringslovens kapitel II. Det gennemgribende forbedrede lejemål skal også medregnes på boligsiden ved opgørelsen af boligarealet, da dette lejemål skal bære en forholdsmæssig andel af driftsudgifterne i det omkostningsbestemte budget, uanset om der måtte blive varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse for lejemålet. Det følger af arealbekendtgørelsens 1, litra c, at pulterrum i kælder- og loftsetagen ikke skal medregnes i boligarealet. Det følger samtidig modsætningsvis af arealbekendtgørelsens 1, litra c, at pulterrummet skal medregnes i arealet for lejligheden 5. sal th., da pulterrummet ikke ligger adskilt fra boligen. Det fremgår af samme bestemmelse, at cykelkælder og varmecentral ikke skal medregnes i ejendommens etageareal. Spørgsmål 1.2 Hvad vil du råde Anders Andersen til at indgå en lejeaftale på de skitserede vilkår med Birger Bådsgaard eller at lade være med at indgå en lejeaftale? Ved besvarelsen skal du se bort fra eventuelle fremtidige lejereguleringer. Din besvarelse skal begrundes. Det vil formentlig ikke være hensigtsmæssigt for Anders Andersen at indgå en lejeaftale med Birger Bådsgaard om cykelkælderen. Hvis der indgås en sådan lejeaftale, vil erhvervsarealet i ejendommen blive forøget med 55 m², og dermed vil boligprocenten falde til 79,80 %, dvs. et fald på 4,58 %. Det vil betyde, at de driftsudgifter, som kan overvæltes på beboelseslejerne, vil falde med ,05 kr. (4,58 % af kr.), hvilket er mere end lejeindtægten. Anders Andersen vil således reelt have underskud på udlejningen. Det ændrer ikke umiddelbart herpå, at Birger Bådsgaard betaler kr. til nyt cykelskur. Udlejer kan formentlig ikke varsle forbedringsforhøjelse for opstilling af et cykelskur, da det blot erstatter den eksisterende cykelkælder. I hvert fald på en lidt længere tidshorisont vil det således stadig give et underskud at udleje cykelkælderen. Herudover skal det principielt tages i betragtning, at det bindingspligtige etageareal i henhold til boligreguleringslovens 18 og 18 b også vil blive forøget ved udlejningen af cykelkælderen. Det er dog ikke entydigt, om det nødvendigvis vil have en negativ økonomisk konsekvens for Anders Andersen, da det i høj grad er afhængigt af størrelsen af vedligeholdelsesudgifterne og eventuelle indeståender på 18 og 18 b-kontiene. Det er ikke afgørende hvilket resultat, der anføres i besvarelsen af spørgsmål 2, hvis blot der argumenteres fornuftigt for det valgte resultat. OPGAVE 2 Spørgsmål 2.1 Du bedes tage stilling til om Lars Lusk adfærd er en overtrædelse af god skik og orden. Dit svar skal begrundes.

27 Den studerende skal i første række vurdere, om Lars Lusks beskrevne spytteri er en overtrædelse af god skik og orden. Den studerende bør indledningsvist fastslå, at forholdet ikke generelt kan henføres til LL 79 a, stk. 1, nr. 1-10, eller 79 a, stk. 2, hvorfor alene LL 79 a, stk. 1, nr. 11 kan komme på tale. Spytteriet kan herefter opdeles i to. Udendørs fællesarealer og opgangen. For så vidt angår de udendørs fællesarealer, er det næppe sandsynligt, at dette spytteri ville blive karakteriseret som en overtrædelse af god skik og orden. Argumenters der fornuftigt for det modsatte resultat, vil dette dog ikke tælle ned. I forhold til at spytte snustobak inden døre, er der ikke noget endeligt facit. En fornuftig argumentation for et resultat vil her skulle tælle op, uanset resultatet. Forholdet vil dog formentligt anses for at være en overtrædelse af god skik og orden. I forhold til Ursula Alusrus argument om, at spytteriet er i strid med lejekontraktens forbud mod at ryge (jf. kontraktens 11, og ikke som U anfører 10), har dette næppe nogen gang på jord. Et rygeforbud skal primært forhindre røggener, og snustobak har ingen røggener. Det forhold at L spytter snustobak i opgangen er således næppe i strid med rygeforbuddet, og kan derfor ikke på denne baggrund være en overtrædelse af god skik og orden. Ser den studerende denne problematik, vil dette være positivt. Spørgsmål 2.1 Er Lars Lusk berettiget til: 1. at undlade at betale for vand for fremtiden, og 2. at få tilbagebetalt alle vandbidrag for lejeperioden? Dine svar skal begrundes. Den studerende bør se og konstatere, at det af lejeaftalens 3 fremgår, at L betaler aconto vand, at det fremgår af aftalens 5, at U leverer vand, men at udgiften ikke fordeles på baggrund af individuelle forbrugsmålere. På baggrund heraf bør den studerende fastslå, at det følger af retspraksis (GD 2009/47 H), at det er en forudsætning for at opkræve vandbidrag, at der er individuelle målere, og da denne betingelse ikke er opfyldt, er L berettiget til at undlade at betale a conto vandbidrag for fremtiden. Kommer den studerende til et andet resultat er det en alvorlig fejl. Som spørgsmålet er formuleret kan den studerende komme ind på nogle betragtninger om, at U i stedet for fremtiden kan opkræve taktstigninger for vand, jf. LL 50 51, eller at U kan opkræve takst og forbrugsstigninger via en omkostningsbestemt huslejeforhøjelse, hvis ejendommen er omfattet af kap. 2 i ML. Det kan ikke forventes, at den studerende ser disse forhold, og det vil derfor alene tælle positivt, hvis den studerende kommer ind på sådanne betragtninger. For så vidt angår spørgsmålet, om L er berettiget til a t få tilbagebetalt alle vandbidrag for lejeperioden, er svaret ja, jf. GD 2010/13 Ø. Kommer den studerende til et andet resultat, vil dette tælle som en fejl. Spørgsmål 2.3 Er Ursula Alusrus opsigelse af Lars Lusks lejemål gyldig? Dit svar skal begrundes Opsigelsen overholder formalia i LL 87. Når den studerende til et andet resultat, vil dette tælle som en alvorlig fejl.

28 Med hensyn til realiteten, er opsigelseshjemlen ved overtrædelse af god skik og orden LL 83, stk. 1, e. Det følger formentlig af bestemmelsens henvisning til LL 79 b, stk. 2, at der i tilfælde af opsigelse forinden skal være afgivet en forudgående påmindelse. Dette bør den studerende også konstatere. Det bør konstateres, at L isoleret set har holdt hund i strid med lejeaftalen, og at dette er en overtrædelse af god skik og orden, jf. LL 79 a, stk. 2. Det følger dog af LL 83, stk. 1, litra e, og GD 2008/44 Ø at man ikke kan opsige en lejer direkte under henvisning til en overtrædelse af LL 79 a, stk. 2. Ursula er i et sådan tilfælde - for at kunne opsige Lars Lusk nødsaget til først at få gjort lejeforholdet betinget, og herefter hvis Lars Lusk beholder hunden opsige ham efter LL 83, stk. 1, litra f. For så vidt angår det forhold at en hund store dele af en nat har glammet, bør den studerende fastslå, at dette forhold er omfattet af LL 79 a, stk. 1, nr. 8. Når den studerende ikke til dette resultat, eller at forholdet som minimum er omfattet af nr. 10, vil dette være en fejl. I opsigelsen omtaler Ursula Alusru sin påtale (påmindelse) af 29. november denne påmindelse relaterer sig dog slet ikke til den konkrete overtrædelse af god skik og orden ( 79 a, stk. 1, nr. 8 og 79 a, stk. 2). Påmindelsen af 29. november 2013 kan derfor næppe danne grundlag for en opsigelse af L for den konkrete overtrædelse af god skik og orden. Ser den studerende dette, vil det være positivt. Spørgsmål 2.4 Hvorledes er udlejer stillet i forhold til at få Lars Lusk ud af lejemålet. Dit svar skal begrundes Den studerende bør ved hjælp af kalenderen fastslå, at Ursula Alusru ikke har indbragt opsigelsen for boligretten rettidigt, hvorfor opsigelsen ikke kan fastholdes. Ser den studerende ikke dette, vil det være en alvorlig fejl. Det følger dog af lejeaftalens 11, at lejemålet er tidsbegrænset og ophører uden yderligere varsel den 15. maj Ursula Alusru har derfor mulighed for med respekt af fristen i LL 80, stk. 2, at opfodre Lars Lusk (af bevismæssige årsager med anbefalet post) til at flytte, og få ham sat ud ved fogedens hjælp, hvis han ikke fraflytter frivilligt. Det er en fejl, hvis den studerende ikke ser denne mulighed. Da den studerende i opgave 3 har fået en ledetråd, jf. dennes 2. afsnit, vil det være en meget alvorlig fejl, hvis den studerende ikke ser, at lejekontrakten er tidsbegrænset. OPGAVE 3 Spørgsmål 3.1 Du bedes generelt tage stilling til Lars Lusks påstande angående lejekontraktens udformning, og om han har ret heri? Svaret skal begrundes, og anvender du lovgivning i besvarelsen, bedes en sådan angives. Det kan indledningsvis konstateres, at den brugte lejekontrakt ikke er ulovlig alene fordi, at den er fra Lejekontrakten blev indgået i 2013 på Typeformular A, 8. udgave, som blev autoriseret den

29 3. september 2001, og som er den eneste gældende blanket. Der er således blevet brugt en autoriseret blanket, jf. LL 5, stk. 2. Det er en stor fejl, hvis man kommer frem til, at der er brugt en uautorisret blanke. Spørgsmål vedrører herefter problematikken om det dobbelte fremhævelseskrav i lejelovens 5, stk. 1, og diskussionen om, hvorvidt der også skal ske særlig fremhævelse af de særlige vilkår, som er anført i typeformularens vilkår kræver ikke særlig fremhævelse i relation til lejelovens 5, stk. 1, da lejekontraktens 11 i sig selv giver anledning til, at lejer ser sig for angående de vilkår, som fremgår af 11. Det er kun de fortrykte vilkår i typeformularens 1-10, som skal være fremhævede, hvilket de allerede er i formularen., jf. GD 2010/12 Ø og GD 2010/26 V. Kommer man frem til, at vilkårene ikke kan anses som særligt fremhævede, selvom de står i 11, er det en fejl. Det er positivt, hvis den studerende også drøfter problemstillingen forbuddet mod mere byrdefulde vilkår i ML 5, stk. 8. Såfremt det lægges til grund, at der er tale om en ejendom med flere end 6 beboelseslejligheder (Det er ikke oplyst i opgaven, hvor mange beboelseslejligheder der er i ejendommen), kan specielt vilkårene om fraflytningstidspunktet og lejeaftalens tidsbegrænsning måske tilsidesættes, hvis de efter en samlet vurdering er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for de øvrige lejere i ejendommen, jf. GD 2006/48 Ø (tilsidesættelse af tidsbegrænsning), GD 2002/27 Ø (tidsbegrænsning tilsidesat) og GD 2003/ 61 Ø (Vilkår om trappevask og forlænget reklamationsfrist). Det kan således drøftes, om forbuddet mod mere byrdefulde vilkår vil medføre, at tidsbegrænsningen tilsidesættes. Spørgsmål 3.2 Du bedes tage stilling til Flemming Finsens påstande om at kunne blive i lejemålet efter Lars Lusks pludselige dødsfald, og du skal i din besvarelse tage udgangspunkt i de tre scenarier om Lars Lusks og Flemming Finsens personlige relation, og besvare spørgsmålet i relation til alle de tre tilfælde: a. ægtefæller / registrerede parter, b. ugifte samlevende / husstand, c. fremlejeforhold. Dette spørgsmål hører til den mere nemme af slagsen. Spørgsmålet er delt op i 3 underspørgsmål baseret på samme udgangspunkt, nemlig Flemming Finsens påstand om at have ret til lejemålet. Den studerende skal i opgaven besvare alle 3 delspørgsmål. Undladelse af dele heraf anses som en stor fejl. Ad a) ægtefæller / registrerede partnere Det følger af lejelovens 75, stk. 1, at ægtefæller/ registrerede partnere har ret til at fortsætte lejemålet efter lejers død. Det bør fremgå ganske klart af opgaveteksten, at vielsesattesten fra gade-elvis en ikke er gyldig for så vist angår et egentligt ægteskab/registreret partnerskab. De nærmere regler for indgåelse af ægteskab/registreret partnerskab berøres ikke, da det bestemt ikke er pensum. Flemming har derfor ikke ret til at fortsætte lejemålet på denne baggrund. Det er en fejl, hvis

30 den studerende kommer frem til, at Flemming er at anse som registreret partner med ret til at fortsætte lejemålet. For så vidt angår Flemmings påstand om, at han skulle have ret til lejemålet som følge af, at parterne skulle have været gift på rådhuset i april ca. to uger efter Lars Lusks dødsfald giver ikke anledning til, at lejelovens 75, stk. 1 kan finde anvendelse, jf. GD 1992/09 Ø (Lejer og dennes samleverske gennem 1½ år havde planlagt at indgå ægteskab den 8. december Lejeren døde imidlertid den 27. november Lejerens samleverske havde ikke opnået en ægtefælles retsstilling, hvorfor hun skulle fraflytte lejemålet). Ad b) ugifte samlevende / husstand, Det følger af lejelovens 75, stk. 2, at når lejeren af en beboelseslejlighed dør uden at efterlade sig en ægtefælle, så har en person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet. Det fremgår af opgaven, at Flemming ikke har boet sammen med Lars Lusk (enten i lejemålet eller en anden bolig) i de fornødne to år op til dødsfaldet (1. april 2013 til 26. marts 2014), hvorfor Flemming ikke kan anvende LL 75, stk. 2. Det er en stor fejl, hvis den studerende ikke lægger mærke til dette. Det er positivt, hvis den studerende kommer ind på husstandsbegrebet, uanset hvilket resultat der kommes frem til. For så vidt angår fremlejeproblemstillingen og om, hvorvidt lejelovens 75, stk. 2 overhovedet kan anvendes i et sådant tilfælde henvises der til ad c lige nedenfor. Ad c) fremlejeforhold Det fremgår ikke klart, hvorvidt der er tale om et fremlejeforhold eller ej. Såfremt der kun er tale om et fremlejeforhold, har Flemming dog under ingen omstændigheder ret til at fortsætte lejemålet. Såfremt den studerende måtte komme frem til, at Flemming har ret til at fortsætte lejemålet, er det en særdeles stor fejl. Det er positivt, hvis GD 2008/62 Ø (fremlejetager havde et tæt forhold til fremlejegiver på tidspunktet for fremlejegivers død) og husstand contra fremleje behandles i relation til besvarelsen. Spørgsmål 3.3 Du bedes tage stilling til de enkelte poster for sig samt til Ursula Alusrus fraflytningsrapport i det hele taget, herunder formkrav. Dine svar skal begrundes, og anvender du lovgivning i besvarelsen, skal de konkrete bestemmelser angives. Opgavens hovedspørgsmål findes i denne del, og skal besvares ved aktiv brug af opgavens bilag 4, lejekontrakten, sammenholdt med opgaveteksten. Den studerende skal tage stilling til de enkelte poster for sig, uanset om den studerende i relation til besvarelsen af spørgsmålet om, hvorvidt der er reklameret rettidigt over manglerne måtte komme frem til, at dette ikke er tilfældet. Har den studerende ikke taget stilling til de enkelte poster, vil det bedømmes som en ikke-besvarelse.

31 For så vidt angår de enkelte poster i fraflytningsopgørelsen: Ad post a) karme, og betaling for opsætning heraf er der tale om et særdeles svært spørgsmål i relation til lejelovens 98, stk. 1, 3. pkt. udgangspunkt om, at man som lejer ikke kan tilpligtes at aflevere det lejede i bedre stand, end hvori man har overtaget lejemålet. Det fremgår af lejeaftalen, om end lidt kryptisk, at lejer får en betragtelig lejereduktion for at etablere gulve, men det fremgår ikke, at den samme reduktion er givet angående opsætning karme. Udlejer kan derfor ikke gøre dette krav gældende. Ser den studerende dette, vil det bedømmes meget positivt. Grundet spørgsmålets sværhedsgrad vil en forkert besvarelse ikke trække ned. Havde udlejer derimod gjort i krav gældende angående gulvene i det tilfælde, at gulvene ikke var etableret af lejer, ville udlejer have ret til et beløb, da lejer ved den i lejekontrakten indgåede aftale ikke ville være stillet ringere pga. den store lejereduktion. Ad post b) køkkenlåger, er dette misligholdelse, da køkkenlågerne er fjernet. Ser den studerende ikke dette, vil det være en stor fejl. Ad post c) toilet/vask, er revnerne i disse opstået som en hændelig skade (jordskælv), for så vidt angår udlejers og lejers interne forhold. Det er derfor den, der har vedligeholdelsespligten for de enkelte genstande, som hæfter for hændelige skader. I dette tilfælde er det udlejer, da lejer i henhold til lejekontrakten alene har den indvendige vedligeholdelsespligt (maling, hvidtning og tapetsering samt lakering af gulve). Ad post d) rengøring, hæfter lejer ubetinget herfor. Det er en stor fejl, hvis den studerende kommer frem til, at ikke bedre stand synspunktet bevirker, at Flemming Finsen ikke hæfter for rengøringen, selvom udgiften vedrører den afdøde Lars Lusks snustobakspyt. Flemming hæfter netop herfor, da han fik lov at indtræde med hud og hår i lejekontrakten med afdøde Lars Lusk. Ad post e) forsyn, kan det diskuteres, hvorvidt udlejer helt grundlæggende har ret til et sådant gebyr, såfremt forsynet havde været afholdt. Det skal bedømmes positivt, hvis den studerende drøfter det principielle i, hvorvidt et sådant gebyr er i strid med GD 2003/43 H eller ej. Uanset hvad, vil udlejer ikke kunne opkræve kr ,00 for forsynet, da dette beløb på ingen måde står i mål med forsynets formål om at give lejer et overblik over, hvad der skal laves i lejemålet. Herudover vil et gebyr heller ikke kunne opkræves, da forsynet aldrig har været afholdt. Ad post e) filt alle vægge, skal den studerende drøfte det principielle i, hvorvidt udlejer i hele taget kan gøre et så generelt krav gældende alene baseret på, at det står i lejeaftalen fra begyndelsen af. Det vigtigste i denne henseende er ikke resultatet, men derimod argumentationen. Anvender den studerende GA 2010/02 i besvarelsen vil det bedømmes positivt, uanset hvorledes afgørelsen anvendes. Det formentlig rette resultat er, at udlejer kan gøre kravet gældende, jf. GA 2010/02, men generelt kræves der en specifikation af de enkelte mangler i de enkelte rum. Generelt omkring udlejers fraflytningsrapport er der ikke tvivl i opgaven om, hvorvidt to uger fristen i lejelovens 98, stk. 2 er overholdt. Det er den, uanset om den 17. eller 19. maj 2014 lægges til grund

32 som fraflytningsdag. Imidlertid har parterne i lejeaftalen fraveget lejelovens 98, stk. 2 til lejers fordel, hvilket udmærket kan ske. Lejer afleverer nøgler mv. senest mandag den 19. maj 2014, og i henhold til kontrakten skal udlejer herefter have reklameret over mangler senest den første torsdag herefter, hvilket er den 22. maj Dette overholder udlejer ikke, hvorfor han ikke kan gøre de konkrete mangler i post a til d gældende. Det vil være en særdeles stor fejl, såfremt den studerende ikke kommer frem til, at reklamationen er sket for sent. Nævner den studerende, at et forsynsgebyr ikke vil være omfattet af begrebet mangler i lejelovens 98, stk. 2, vil det være særdeles positivt. Herudover skal det bedømmes tilsvarende positivt, hvis den studerende angiver, at udlejer allerede som følge af kontraktens udformning har gjort opsætning af filt i alle rum gældende. Finder den studerende, at udlejer intet kan gøre gældende i forlængelse af fraflytningen, vil en logisk konsekvens heraf naturligvis være, at Flemming får det indbetalte depositum retur. Det vil være en fejl, hvis der ikke er taget stilling hertil.

33 RETTEVEJLEDNING TIL EKSAMEN FORÅR 2009 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1 Hvilke lejeretlige problemstillinger giver de 3 breve (opsigelsen, påkravet og ophævelsen) dig anledning til at drøfte? Den studerende bør foretage en gennemgang af de 3 breve fra Sara Sørensen til Karl Karlsen. Vedrørende opsigelsen mangler denne en indsigelsesvejledning og lever derfor ikke op til formkravene i lejelovens 87. Da der er tale om en ejerlejlighed, bør den studerende ligeledes bemærke, at lejelovens 84, litra a umuliggør anvendelsen af lejelovens 83, stk. 1litra a, da lejeaftalen er indgået efter 1986 og Sara Sørensen ikke har beboet lejligheden før udlejningen. Opsigelsen er således ugyldig. Den dygtige studerende nævner ligeledes lejelovens 84, litra d. Det vil dog ikke tælle som en fejl, hvis denne bestemmelse ikke er berørt. Der er også givet et for kort opsigelsesvarsel (1 år), men dette er ikke et formkrav. Det vil derfor være en fejl, hvis den studerende når til en sådan konklusion. Den omstændighed, at der ikke er henvist til selve paragrafnummeret i opsigelsen, er heller ikke et formkrav, og det skal ligeledes betragtes som en fejl, hvis den studerende antager det modsatte. Begrundelsen for opsigelsen fremgår af brevet, og derfor er begrundelseskravet i 87 opfyldt, ligesom skriftlighedskravet er dette. Vedrørende påkravet er dette sendt rettidigt og lever op til alle formkrav. Det vil være en alvorlig fejl, hvis den studerende når til det modsatte resultat. Betalingsfristen på 16 dage i påkravet er længere end den frist på 14 dage, som følger af loven, men fristen i lejelovens 93, stk. 2, er kun en minimumsfrist. Påkravsgebyret er med sine 161 kr. også et stykke fra det maksimale påkravsgebyr på 273 kr. Det er imidlertid ikke en gyldighedsbetingelse for påkravet, at man beregner sig det maksimale påkravsgebyr. Det vil være en alvorlig fejl, hvis den studerende når til den modsatte konklusion. Påkravet er således gyldigt. Der er intet at sætte på indholdet af ophævelsesskrivelsen. Ophævelsen sendes ganske vist på den sidste dag i påkravsfristen (på grund af de i påkravet anførte 16 dage). Men da den først når frem til Karl Karlsen dagen efter, er ophævelsen sendt rettidigt, jf. GD 1999/21 V. Det vil være en alvorlig fejl, hvis den studerende når til den konklusion, at ophævelsen er ugyldig, fordi Karl Karlsen først har læst påkravet dagen forinden, han modtager ophævelsen. Afgørende for påkravsfristen er fremkomsten af påkravet og ikke Karl Karlsens kundskab. Betaling sker, når beløbet bliver debiteret på Karl Karlsens konto, jf. GD 2003/38 Ø. Afgørende er således ikke, hvornår beløbet er disponibelt for Sara Sørensen på hendes konto. Når den studerende frem til sidstnævnte resultat, vil dette være en fejl.

34 Karl Karlsen betaler kr. den 4. april 2014, selv om han faktisk også skylder penge for april måned. Alligevel får Sara Sørensens ophævelse af lejemålet ikke retskraft. Dette skyldes princippet om, at man først afskriver på den for lejeren mest byrdefulde restance, jf. GD 2005/22 Ø. Karl Karlsen skylder derfor Sara Sørensen 0 kr. for marts måned Hun kan således ikke vælge først at afskrive Karl Karlsens betaling på huslejen for april måned. OPGAVE 2 Spørgsmål 2.1 Hvorledes bør IQ Ejendomme ApS fastsætte lejen ved udlejningen af disse to lejemål, hvis forbedringsarbejderne vedrørende køkken og bad bliver udført? Forbedringsforhøjelsen for vinduesudskiftningen Ved besvarelsen af spørgsmål 1 er det for så vidt et korrekt svar, hvis besvarelsen går ud på, at lejemålene skal udlejes til en omkostningsbestemt leje med tillæg af et forbedringstillæg for tagisoleringen, vinduesudskiftningen og nyt køkken/bad. Hvis det er antaget, at der ikke kan medregnes forbedringstillæg for vinduesudskiftningen, fordi udgifterne er afholdt af en tidligere ejer, bør det bedømmes som en alvorlig fejl. Hvis forbedringstillægget er afvist med henvisning til boligreguleringslovens 5, stk. 8, om mere byrdefulde vilkår, bør det også bedømmes som en alvorlig, men dog mindre fejl. Det bør herudover bedømmes som en alvorlig fejl, hvis der ikke er foretaget nogen overvejelser om, hvorvidt lejemålene kan udlejes til det lejedes værdi efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Det bør bedømmes som en alvorlig fejl, hvis udgifterne til maling af hoved- og bagtrappe er medregnes som forbedringsudgifter. I relation til vurderingen af, om kriterierne for udlejning efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, er overholdt, kan der opstilles følgende beregninger: Lejligheden på 60 m² Tagisolering Forbedringsudgift pr. m² Medregnes ikke, da den ligger udenfor 2-årsperioden Forbedringsudgift i alt Medregnes ikke, da den ligger udenfor 2-årsperioden Vinduesudskiftning / 700 = 535,38 kr. 517,29 x 60 = ,80 kr. Køkken/bad / 60 = 1.626,67 kr kr. I alt 2.162,05 kr ,80 kr. Beløbsgrænse kr kr.

35 Det fremgår heraf, beløbsgrænsen pr. m² i boligreguleringslovens 5, stk. 2, på 2014-niveau er overholdt, og at lejemålet derfor kan udlejes til det lejedes værdi. Lejligheden på 80 m² Tagisolering Forbedringsudgift pr. m² Medregnes ikke, da den ligger udenfor 2-årsperioden Forbedringsudgift i alt Medregnes ikke, da den ligger udenfor 2-årsperioden Vinduesudskiftning / 700 = 535,38 kr. 535,38 x 80 = ,40 kr. Køkken/bad / 80 = kr kr. I alt 1.755,38 kr ,40 kr. Beløbsgrænse kr kr. Det fremgår heraf, at ingen af beløbsgrænserne i boligreguleringslovens 5, stk. 2, på 2013-niveau er overholdt, og at lejemålet derfor ikke kan udlejes til det lejedes værdi. Er der lavet en anden besvarelse må det alt efter årsagen hertil bedømmes som en fejl af større eller mindre alvorlighed. Hvis der er konkluderet anderledes, fordi malerudgiften er medregnet i forbedringsudgifterne, bør det bedømmes som en særdeles alvorlig fejl. Det bør uanset at der ikke er spurgt om det - bedømmes positivt, hvis det nævnes, at det er en forudsætning, at der sker orientering efter boligreguleringslovens 5, stk. 3, inden genudlejningen. Er dette ikke nævnt, skal det ikke bedømmes som en fejl. Spørgsmål 2.2 Hvilken leje kan IQ Ejendomme ApS genudleje det tredje lejemål til? Lejemålet kan udlejes til lejen på årligt (som omfatter forbedringstillæg for tagisolering) med forbedringstillæg for vinduesudskiftningen. Forbedringsforhøjelsen for vinduesudskiftningen kan beregnes til følgende beløb: Håndværkerudgifter Stillads Strøm, affald, rengøring m.v. Finansiering m.v. Tekniker- og administrationshonorarer Fradrag for sparet vedligeholdelse 1/3 Grundlag for forbedringsforhøjelse kr kr kr kr kr kr kr kr.

36 Forbedringsforhøjelse: x 0,069 % / 700 m² = 36,94 kr. pr. m² årligt Lejemålet kan herefter udlejes til kr. + (80 x 45,00) = ,2 kr. Er der lavet en anden besvarelse må det alt efter årsagen hertil bedømmes som en fejl af større eller mindre alvorlighed. Hvis der er konkluderet anderledes, fordi malerudgiften er medregnet i forbedringsudgifterne, bør det bedømmes som en særdeles alvorlig fejl. Hvis det er antaget, at der ikke kan medregnes forbedringstillæg for vinduesudskiftningen, fordi varslingsreglerne oprindeligt ikke blev overholdt, bør det bedømmes som en alvorlig fejl. Hvis forbedringstillægget er afvist med henvisning til boligreguleringslovens 5, stk. 9, om mere byrdefulde vilkår, bør det også bedømmes som en alvorlig, men dog mindre fejl. OPGAVE 3 Denne opgave er i hovedsagen angående udarbejdelse af lejekontrakter, herunder hvorvidt de enkelte vilkår i lejekontrakten er i overensstemmelse med lejelovgivningen. Opgavens hovedvægt ligger i spørgsmål 3.2.d, og formålet med opgaven er, at den studerende skal kunne se de (mange) steder, hvor det kan gå galt i relation af udarbejdelse af lejekonkrakt. Opgaven kan som udgangspunkt ikke besvares uden at nærlæse det vedlagte bilag i form af den angivne lejekontrakt. Det er under de enkelte delspørgsmål angivet, hvorvidt det er en stor fejl, at de studerende ikke har nærlæst kontrakten forinden besvarelse af de enkelte spørgsmål. Generelt omkring besvarelse af ene spørgsmål bemærkes det, at såfremt besvarelsen blot består af et kort ja/nej svar eller en besvarelse noget lignende af meget kortfattet karakter, skal dette sidestilles med en ikke-besvarelse. Dette er også angivet i selve opgaven. Spørgsmål 3.1: a) Hvem har ret til lejligheden? Efter en gennemgang af spørgsmålet kan der ikke være i tvivl om, at Kira Keldsen har ret til lejligheden, idet der rent aftaleretligt er indgået en aftale, da Kira Keldsen accepterer udlejers tilbud i form af mail. At udlejer ikke når at se mailen, før hun tager på kurophold er rent aftaleretligt underordnet, og en aftale med Kira Keldsen er formelt set indgået. Rent aftaleretligt har udlejer imidlertid også indgået en aftale med Leo, og idet han får adgang til lejemålet og flytter ind i dette samt betaler husleje og depositum, er lejemålet i praksis hans. b) Hvad kan den part, som ikke får lejligheden, gøre i relation til udlejer? Som angivet under spørgsmål 3.1.a er det Kira Keldsen, som formelt set har ret til lejligheden, men som ikke kan få denne, idet lejer er flyttet ind. Denne del af opgaven kan splittes op i to delspørgsmål i form af, hvorvidt studinen kan kræve sig tvangsindsat i lejemålet via fogedretten. Dette er næppe tilfældet, idet udlejers og lejers aftale (Ulla og Leo) skal respekteres såvel aftaleretligt som lejeretligt. Der findes ingen adgang i lovgivningen til at tilsidesætte denne aftale. Spørgsmålet er herefter, hvorvidt Kira Keldsen kan kræve erstatning fra udlejer grundet det forhold, at Kira Keldsen ikke får lejligheden. Den studerende skal som minimum se dette problem og angive, at med mindre Kira

37 Keldsen kan påvise et økonomisk tab, er hun ikke berettiget nogen form for kompensation/erstatning, jf. almindelig erstatningsretlige principper. Tager den studerende stilling til såvel den rent fogedretlige del som den rent erstatningsretlige del, skal det bedømmes positivt og angiver den studerende blot, at lejer eller studinen ikke kan gøre noget krav gældende uden nogen nærmere argumentation herfor, skal dette anses som en forkert besvarelse. Spørgsmål 3.2 a) Er huslejen fastsat korrekt (huslejeprincip, ikke selve lejens størrelse)? Denne del af opgaven er formuleret med henblik på, at den studerende skal tage stilling til dels, hvorvidt markedslejeklausulen i det vedlagte bilags 11 er gyldig, og såfremt den ikke er, hvilken husleje der så er gældende i ejendommen. Spørgsmålet om markedslejeklausul: Af opgaven fremgår det, at der er tale om en nypåbygget lejlighed efter 1. juli 2004, hvorfor udlejning efter markedslejereglerne vil skulle ske med henvisning til lejelovens 53, stk. 5, 2. pkt. og/eller boligreguleringslovens 15 a, stk. 3, 2. pkt. Imidlertid fremgår det af bilag 3.1 (lejekontrakten) 11 ad 3, at den markedslejeklausul, der anvendes i lejekontrakten, vedrører tidligere erhvervslejemål, som er omdannet til bolig. Der er derfor angivet en forkert bestemmelse (lejelovens 53, stk. 4/boligreguleringslovens 15 a, stk. 2). Som udgangspunkt er der herved sket en henvisning til en forkert bestemmelse og i og med, at henvisningen til den rette bestemmelse er et formkrav for at kunne kræve markedsleje, vil markedslejeklausulen i lejeaftalen som udgangspunkt være ugyldig. Kommer den studerende frem til dette resultat, skal det indgå positivt i opgavebesvarelsen. Hvorvidt den studerende henviser til boligreguleringslovens regler herom eller lejelovens regler herom er i relation til vurdering af et forkert/rigtigt svar uden betydning. Såfremt den studerende kommer ind på afgørelsen GD 2007/49 B, er det særdeles positivt. Kommer den studerende frem til, på trods af nævnte afgørelse, at markedslejeklausulen ikke er gyldig, vil dette tillige være positivt. Kommer den studerende frem til, at markedslejeklausulen er lovlig/ikke ugyldig med henvisning til nævnte dom, vil dette ikke trække ned, såfremt der argumenteres mere end blot kortfattet herfor. Vurdering af huslejeniveau såfremt markedslejeklausul tilsidesættes: Tilsidesætter den studerende markedslejeklausulen, er det nødvendigt at tage stilling til, hvilket huslejeprincip der så gælder. Har den studerende valgt at fastholde markedslejeklausulen, men alligevel besvarer spørgsmålet om, hvilken husleje, der eller kunne gælde, skal dette vurderes i opadgående retning. De studerende skal tage stilling til, hvorvidt der er tale om et småhuslejemål i henhold til boligreguleringslovens 5, stk. 4, jf. 29 c, eller om der er tale om et omkostningsbestemt lejemål efter reglerne i boligreguleringslovens De studerende skal se, at der er tale om en ejendom med i hvert fald 8 lejligheder og skal på den baggrund vurdere, hvorvidt status pr. 1. januar 1995 fører til, at der er tale om et småhus eller ej. Af boligreguleringslovens 4, stk. 5 fremgår det at for at være omfattet af bestemmelsen, må der maksimalt være 6 beboelseslejligheder. Det nævnte betyder, at blandede lejemål tillige er omfattet af

38 denne formulering, idet der ikke er angivet i bestemmelsen, at der skulle være tale om lejemål udelukkende til beboelse. Den pågældende ejendom er således en såkaldt storejendom og det skal vurderes som en fejl, hvis de studerende har angivet ejendommen som en småejendom (det nævnte angående småejendom har betydning for vurdering af forældelsesfristen i boligreguleringslovens 17, stk. 2, nærmere bestemt vedrørende spørgsmål 3.2.b). b) Er lejer afskåret fra at gøre et evt. krav om tilbagebetaling af for meget betalt leje gældende? Såfremt det antages af den studerende, at markedslejeklausulen ikke er gældende, vil lejer være berettiget til et tilbagebetalingskrav. Hvad enten dette tilbagebetalingskrav består efter reglerne om omkostningsbestemt husleje eller efter reglerne om småhusleje er i relation til dette spørgsmål underordnet. Det, som hovedopgaven i dette spørgsmål går ud på, er at vurdere forældelsesproblematikken, enten efter boligreguleringslovens 17, stk. 1 (storejendomme) eller boligreguleringslovens 17, stk. 2. (småejendomme). Det korrekte svar er, at lejer ikke har mistet sit krav som følge af forældelse, idet der er tale om en storejendom, men kommer den studerende frem til, at der tale om en småejendom (uagtet at dette er forkert), skal den studerende vurderes på, hvorvidt 17, stk. 2 er anvendt korrekt. Det fremgår af opgaven, at lejer gør sit krav gældende, og efter 17, stk. 2 (småhusreglerne) skal kravet være rejst senest 1 år fra, at husleje skulle betales første gang. Det fremgår af opgaven, at begyndelsestidspunktet for, hvornår huslejen skulle betales første gang er skubbet tilbage fra den 1. januar 2013 til den 15. december 2012, idet lejer betaler en halv måneds husleje og flytter ind i lejemålet på dette tidspunkt. Efter småhusreglerne og forældelse af samme er nævnte krav fra lejer mod udlejer på dette grundlag forældet, jf. 17, stk. 2. Slår den studerende i stedet fast, at lejeaftalen først begynder den 1. januar 2013 og kravet dermed ikke er forældet efter småhusreglerne, vil dette være en fejl i relation til vurdering af forældelsesproblematikken efter 17, stk. 2. c) Kan udlejer gøre flytteregningen gældende? Dette spørgsmål er et af de mere overkommelige spørgsmål i denne opgave, og en forkert besvarelse heraf skal vurderes særdeles strengt. Der er tale om grundlæggende administratorviden, og en forkert besvarelse af den del af spørgsmålet, som vedrører selve reklamationsfristen, bør sidestilles med en ikke-besvarelse, således at karakteren for denne del af opgaven bliver -3 efter det nye karaktersystem. Spørgsmålet er delt op i to delspørgsmål, forstået på den måde, at de studerende indledningsvis skal tage stilling til, hvorvidt reklamationsfristen i det hele taget er overholdt, idet udlejer sender sin fraflytningsregning 3½ uge efter lejers fraflytning. Lejelovens 98, stk. 2 angiver, at reklamationsfristen er 2 uger fra fraflytningsdagen, mens det i lejeaftalens 11 (på side 5 af lejekontrakten) angives under kommentaren til 7 i andet afsnit, at reklamationsfristen er forlænget til 6 uger. Ser de studerende ikke dette, vil besvarelsen som nævnt bedømmes som et manglende svar. Anden del af dette spørgsmål består i, hvorvidt udlejer, på trods af, at udlejer i lejeperioden har haft en indvendig vedligeholdelse, kan gøre en malerregning gældende over for lejer. Udgangspunktet er, at malerarbejder er omfattet af den indvendige vedligeholdelse, og at udgiften som udgangspunkt alene skal dækkes af udlejer. Imidlertid er der i lejeaftalens 11 (på side 5 af lejekontrakten) i sidste afsnit angivet, at selvom den indvendige vedligeholdelse i lejeholdet påhviler udlejer, overgår denne til lejer ved fraflytning, hvorefter lejer skal betale for maling, hvidtning og tapetsering af lejemålet,

39 dog således at beløbet indestående på den indvendige vedligeholdelseskonto anvendes forlods til istandsættelsen. Dette er tilfældet her, og udlejer har i dette tilfælde også fratrukket beløbet (dette fremgår af opgaveteksten). Det nævnte fremgår af sagen 2006/74 Ø. Udlejers fraflytningsregning er således korrekt, og udlejer kan derfor gøre fraflytningskravet gældende. d) Har lejer ret i sin påstand angående lejekontrakten, og hvis ja på hvilke punkter? Dette er hovedspørgsmålet i opgaven, og de studerende skal gennemgå den vedlagte lejekontrakt fra start til slut og angive de steder, hvor den ikke er i overensstemmelse med lovgivningen. Følgende punkter er ikke korrekte i relation til almindelige lejeretlige betragtninger: ad lejekontraktens 3 Betaling af leje m.v. Under leje kan der ikke opkræves a conto vandbidrag, idet der ikke er opsat selvstændige vandmålere, jf. GD 2008/58 Ø. Angående antennebidrag er det aftalt, at udlejer ikke leverer antenne (dette følger af 6 i lejekontrakten), hvorfor udlejer ej heller er berettiget til at kræve antennebidrag. Udlejer er heller ikke berettiget til at opkræve et beløb til beboerrepræsentation, idet der ikke er beboerrepræsentation i ejendommen. Herudover ville beløbet til beboerrepræsentation ikke være 500 kr., men alene 333 (2013-tal) kr. Angiver de studerende, at der kan opkræves beboerrepræsentation, men at beløbet kun er 333 kr., vil dette være positivt, men det vil dog være en fejl, at beløbet i det hele taget opkræves. For så vidt angår punktet på kr omkring leje af møbler, tv, pc etc. skal de studerende anføre, at beløbet måske kan synes en kende højt, men idet der ikke er praksis angående dette, er det tilstrækkeligt, at de studerende ser problemet, og at de angiver, at lejen for møbler m.v. antagelig er for højt. Afslutningsvis skal de studerende se, at beløbet til indvendig vedligeholdelse er for højt, idet dette ikke er kr. 500/mdr., men alene kr. 268,75/mdr., svarende til kr. 43 (2013-tal) for 75 m 2 årligt. Angående betalingssted er det anført, at der skal betales til udlejers adresse den første i hver måned uanset fridag. Dette er ikke korrekt, idet lejelovens 33 angiver, at såfremt lejen forfalder til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Lejer skal således ikke respektere den pågældende bestemmelse, og lejer vil endvidere være berettiget til at indbetale til udlejers kontonr. i stedet for på adressen, såfremt han er bekendt med dette, jf. lejelovens 32, stk. 1. sidste pkt. ad lejekontraktens 4 Depositum. Depositummet og forudbetalt leje på kr svarer til 3 måneders ren leje. Imidlertid er det alene angivet, at der er tale om 2 måneders leje, hvorfor såvel depositummet som forudbetalt leje er for højt. Dette beløb burde alene være kr hvert sted svarende til 2 måneders ren leje kr Ser de studerende ikke dette, skal det vurderes som en større fejl. Fortsat under 4, side 3 af lejekontrakten er der angivet et indflytningsgebyr på kr Dette er i strid med lejelovgivningens dusørregel, jf. 6 og kan ikke opkræves, jf. GD 2003/43 H. De studerende skal se dette. ad lejekontraktens 11 Særlige vilkår.

40 Angående klausul om pulterrum/loftrum samt diverse er udlejer ikke berettiget til at inddrage et angivet loftrum uden at anvise lejer et andet. Dette fremgår af kontrakten, men vil ikke kunne gøres gældende af udlejer. Herudover er det i samme passus anført, at lejer ikke må fremleje lejemålet. Dette er i strid med lejelovens 69 og 70 og kan ikke gøres gældende. Omkring bytte af lejligheder kan dette forbud ej håndhæves, idet lejelovens 73 er ufravigelig til lejers fordel. Imidlertid giver lejekontrakten også en adgang til bytte med ejere og andelshavere, hvilket ikke er en ret, der fremgår af lejelovens 73, idet der her kun kan byttes med lejere til lejere. Ser de studerende dette, vil det være positivt. Endelig er det anført, at der kan ske bytte med beboere i murermestervillaer. Dette gælder alle beboere i sådanne villaer og er tillige en udvidelse af lejers ret efter lejelovens 73, herunder tillige fremlejetager i sådanne boliger. Ser de studerende dette og argumenterer herfor, vil det også være positivt. Angående det anførte i 11 omkring 3 i lejekontrakten (betaling af lejen m.v.) er markedslejeklausulen, som tidligere angivet i spørgsmål 3.2.a, ikke anvendt rigtigt, idet klausulen henviser til boliger lavet om fra erhvervslejemål og ikke en nypåbygget etage, som opgaveteksten angiver. I relation til regulering af lejen skal den studerende se, at reguleringsklausulen er forkert, idet det anføres, at huslejen reguleres efter nettoprisindekset, dog minimum 5 %. De sidste 5 % er ikke korrekt og vil ikke kunne håndhæves. Endelig er det tillige angivet, at selve indeksreguleringen skal tillægges 2 %. Dette også forkert og vil antageligt bevirke, såfremt markedslejeklausulen var gyldig, at selve reguleringen ikke ville være gyldig. Afgørelsen GD 2009/02 V berører en del af denne problematik, men vedrører ikke specifikt dette spørgsmål. Nævner de studerende denne afgørelse og argumenterer i retning af denne afgørelse, vil det være særdeles positivt. Endelig omkring regulering af huslejen er der tillige angivet i denne passus under kontraktens 11 ad 3, at der kan ske lejestigning til markedsleje. Dette kan ikke lade sig gøre efter lejelovgivningens regler. Endelig er der angivet, at såfremt varsling sker inden udgangen af maj, kan markedslejen reguleres fra 1. januar det pågældende år. Dette er en afskrift fra skattereguleringsreglerne og kan ubetinget ikke anvendes i relation til almindelig lejeforhøjelser. De studerende bør se dette og det vil være en fejl, såfremt de ikke angiver særlige bemærkninger hertil. ad 11, pkt. 7 Lejemålets stand ved ind- og udflytning. Det er angivet, at lejer skal fraflytte senest 14 dage før lejemålets ophør og herudover er det angivet, at der skal betales leje i istandsættelsesperioden, dog maksimalt 28 dage. Ser de studerende, at der ikke kan opkræves leje i istandsættelsesperioden på de 28 dage, men maksimalt 14 dage svarende til det tidsrum, som lejer fraflytter før lejemålets ophør, vil det være positivt. Henvises der til afgørelsen GD 2007/19 V, vil dette være særdeles positivt. Under dette punkt er der tillige angivet et gebyr til udlejer på kr. 550 for videresendelse af opkrævning af aflæsningsgebyr. Dette gebyr kan ikke opkræves, jf. GD 2003/43 H. De studerende skal se dette. ad lejekontrakten generelt. Der er ikke medsendt vejledning til denne lejekontrakt og de studerende skal se, at dette er et forhold, som kan bevirke, at kontrakten må anses som uautoriseret, jf. lejelovens 5, stk. 2, hvilket kan have den konsekvens, at fortrykte vilkår til skade for lejeren vil kunne tilsidesættes, jf. GD 2006/52 V, som tillige er omtalt udførligt under spørgsmål 3.3 i denne opgave. Ser de studerende denne problematik, vil det være særdeles positivt, da dette kan have betydning for besvarelsen af spørgsmål 3.2.c, angående klausulen om at indestående på indvendig

41 vedligeholdelseskonto skal fradrages i fraflytningsregningen til lejers fordel, mens lejer hænger på resten af fraflytningsregningen. Anses den pågældende kontrakt som værende uautoriseret, vil denne bestemmelse, idet den knytter sig til et fortrykt vilkår, antageligt kunne tilsidesættes, jf. GD 2006/52 V, hvorefter udlejer har den indvendige vedligeholdelse og dermed også skal betale for maling. Ser den studerende ikke denne problematik, vil det ikke trække ned. De studerende skal dog se, at vejledningen ikke er med, og at det kan give problemer i relation til autorisationskravet. Spørgsmål 3.3 Ville din besvarelse af spørgsmålene 3.2 a-d være anderledes, såfremt udlejer og lejer s kontrakt var indgået på Typeformular A, 7. udgave. Dette spørgsmål er meget svært og kan derfor kun trække ned, såfremt spørgsmålet enten ikke besvares eller alene besvares med et ja eller et nej svar. Som angivet i selve spørgsmål 3.3, skal en sådan besvarelse sidestilles som en ikke-besvarelse og tildeles en delkarakter på -3 efter det nye karaktersystem. Besvarer de studerende efter bedste evne spørgsmålet, kan dette alene trække op, uanset de angivne svar måtte være forkerte. Et forkert svar på et spørgsmål trækker naturligvis ikke op, men som netop angivet heller ikke ned i den samlede bedømmelse. For så vidt angår besvarelsen af spørgsmål 3.3.a (i relation til spørgsmål 3.2) omkring huslejeprincip, er det jo allerede i relation til dette spørgsmål slået fast, at der er tale om en forkert markedslejeklausul. Det forhold, at der anvendes en Typeformular A, 7. udgave bevirker ikke alene, at den pågældende markedslejeklausul er ugyldig. Dette skyldes, at 5, stk. 2 i lejeloven omkring uautoriserede blanketter, hvilket Typeformular A, 7. udgave er, alene angiver, at det er de fortrykte vilkår, der ikke kan gøres gældende af en udlejer. Markedslejeklausulen er ikke et fortrykt vilkår og relaterer sig ej heller til et fortrykt vilkår. For så vidt angår spørgsmål 3.3.b (spørgsmål 3.2) ændrer svaret vedrørende tilbagebetaling af for meget betalt leje fra lejers side sig ikke, idet forældelsen og besvarelsen af forældelsesspørgsmålet vil være den samme, hvad enten der er anvendt Typeformular A8 eller Typeformular A7. Lovgivningen er den samme. For så vidt angår spørgsmål 3.3.c (spørgsmål 3.2) omkring flytteafregningen, er det blandt andet her, at den store forskel i de to typeformularer ligger. For så vidt angår selve reklamationsfristen, kan denne ikke anfægtes, og udlejers reklamationsfrist vil fortsat være på 6 uger, som angivet i 11. Dette skyldes, at de vilkår, som står i 11 i en lejekontrakt, hvad enten den måtte være autoriseret eller ej, ikke tilsidesættes efter lejelovens 5, stk. 2. For så vidt angår spørgsmålet omkring anvendelse af den indvendige vedligeholdelse og pålæggelse af den indvendige vedligeholdelsespligt til lejer på trods af, at udlejer har haft den i lejeperioden, relaterer dette vilkår i lejeaftalens 11 (nederst side 5, sidste afsnit) sig til de fortrykte vilkårs 8 i lejeaftalen. Vilkåret vil herefter blive tilsidesat, jf. afgørelsen GD 2006/52 V. Angiver de studerende dette svar til spørgsmål 3.3.d, skal dette svar vægtes endog særdeles positivt i den samlede bedømmelse. For så vidt angår spørgsmål 3.3.d (spørgsmål 3.2) angående det forhold, at mange af vilkårene i lejekontrakten efter lejerens påstand er ugyldige, er svaret, at Typeformular A, 7. udgave er en uautoriseret blanket, jf. lejelovens 5, stk. 2, hvilket betyder, at alle fortrykte vilkår anses som

42 ugyldige. Dette betyder, at samtlige vilkår i 1-10, som fraviger lejelovens bestemmelser, ikke kan gøres gældende. Det er tilstrækkeligt, at de studerende angiver dette. For så vidt angår 11 og de særlige vilkår, der findes heri, giver en anvendelse af Typeformular A, 7. udgave ikke anledning til, at det angivne omkring pulterrum og det angivne omkring fremleje af lejemålet og bytte i lejeperioden ændres. Vilkårene er fortsat ugyldige m.v., som angivet i svaret på spørgsmål 3.2.d. Omkring regulering af husleje i de særlige vilkår angående lejeaftalens 3 omkring betaling af leje, er disse vilkår fortsat ugyldige i relation til reguleringen med angivelse af diverse procenter, og der kan ej heller ske en lejestigning til markedsleje med tilbagevirkende kraft, som angivet i aftalen. Som allerede tidligere angivet, bortfalder den særlige fraflytningsbestemmelse omkring anvendelse af indestående på indvendig vedligeholdelseskonto tillige, idet dette punkt relaterer sig til de fortrykte vilkår, jf. ovenfor i spørgsmål 3.3.c og afgørelsen GD 2006/52 V.