Mellemkommende rettigheder i tinglysningssystemet

Transkript

1 Titel: Mellemkommende rettigheder i tinglysningssystemet Specialisering: 9. semester Projektpraktik Tema: Faglig og professionel udvikling Projektgruppe: L9LM-08 Deltager: Lars Peter Larsen Vejleder: Bent Hulegaard Jensen Oplagstal: 4 Sideantal: 78 Bilag: 4 Appendiks: 1 Projektperiode: Synopsis: Dette projekt er blevet til som en del af et projektpraktikophold hos det privatpraktiserende landinspektørfirma Bjørn Christiansen Landinspektører i Randers. Projektets emne mellemkommende rettigheder er blevet fundet i samarbejde med landinspektørfirmaets to indehavere, på baggrund af et problem firmaet havde oplevet. Projektet tager udgangspunkt i undersøgelser af både det nuværende og det kommende tinglysningssystem. Igennem projektet udredes hvilke muligheder der måtte være for at forhindre, at mellemkommende rettigheder giver problemer for gennemførslen af en matrikulær sag. I projektet beskrives to forskellige løsningsmodeller. Først et flag, der oplyser kreditor og andre interesserede om igangværende matrikulære sager. Således kan kreditor foretage forhåndsrelaks af lånet samtidig med lysningen. Dernæst en løsning der indebærer en midlertidig fiktiv ejendom, der gennem dens oprettelse kan forhindre de komplikationer der ellers ville komme som følge af ændringer i tingbogens hæftelsesrubrik. Rapportens indhold er frit tilgængeligt.

2

3 Forord Forord Dette projekt er udarbejdet på landinspektørstudiets 9. semester på specialiseringen Land Management på Aalborg Universitet år 2008/2009. En del af semestret har været en tre måneders projektpraktik hos det privatpraktiserende landinspektørfirma Bjørn Christiansen Landinspektører, der er forløbet fra primo september til ultimo november. Rapporten henvender sig primært til censor og vejleder, men yderligere også til praktikstedet, samt andre der måtte have interesse i den problemstilling, der behandles i projektet. Til rapporten er der lavet en procesanalyse der er vedlagt som appendiks. Appendiks forefindes bagerst i rapporten. I dette appendiks findes også vurdering af læringsmål samt metodekritik. Kildehenvisninger er i denne rapport angivet i kantede parenteser [ ] med forfatter/organisation, udgivelsesår og sidetal. Yderligere oplysninger vil være at forefinde i kildelisten, hvor Web-kilder ligeledes vil være at finde. Figurer, hvor der ikke er angivet kildeangivelse ved, er udarbejdet af rapportens forfatter. I forbindelse med denne rapport ønsker jeg at takke indehavere af og ansatte hos Bjørn Christiansen Landinspektører for et godt, spændende og lærerigt samarbejde og ophold. Aalborg Universitet, d. 12. januar 2009 Lars Peter Larsen

4 Indholdsfortegnelse Forord... 3 Indledning... 7 Foranalyse... 9 Sag 1 Arealoverførsel [Bilag 1] Arealoverførsel Sag 2 udstykning fra to ejendomme, til en ny samlet fast ejendom [Bilag 2] Udstykning fra to ejendomme til en samlet ny ejendom Problemets kerne Fremtidens sagsbehandling Problemets omfang Hvor er der handlemuligheder? Opsamling Metodeafsnit Projektstruktur Metode til foranalysen Casestudy Interview Problemformulering Metode til hovedanalysen Hovedanalyse Tinglysningssystemet i dag Hvad er tinglysningssystemet? Opbygningen af tingbogen Hvilke muligheder ligger der i den eksisterende opbygning? Flag Ansvarsfordeling for flaget Diskussion om flag -metoden... 35

5 E-TL Hvad er E-Tinglysning? Hvad kommer skiftet til E-tinglysning til at betyde for projektets problemstilling? 40 Hvorfor betyder E-tinglysningen næsten ingenting? Hvorfor betyder E-tinglysningen en hel masse? Hvad betyder den ændrede tinglysningsmetode for projektets problemstilling?.. 41 Dommerattest Nye muligheder i det elektroniske system Opsamling på mulighederne i E-tinglysningen Konklusion Perspektivering Litteraturliste Figurliste Bilag 1 Bilag 2 Bilag 3 Bilag 4 Appendiks

6

7 Indledning Indledning Når en kunde ringer til et landinspektørfirma for at få gennemført en matrikulær forandring, er det en stor proces, der bliver sat i værk. Landinspektøren skal sikre tilstrækkelige oplysninger til at kunne finde eksisterende skel og afsætte eventuelle nye skel. Desuden skal landinspektøren sikre, at der ikke er rettigheder, eller juridiske forhold der er til hindring for at den ønskede matrikulære forandring kan gennemføres. Af forhold, der skal iagttages under en sags udarbejdelse, er pantehæftelser, vejadgang, naturbeskyttelsesloven, fredningsloven, kommunal planlægning og ejerforhold blot nogle af de områder der skal undersøges. Når alle relevante bemyndigelser og underskrifter er indhentet, sendes sagen ind til KMS til godkendelse og indførsel i matriklen, og herefter til tinglysningsdommeren til godkendelse og indførsel i tingbogen. I en ideel sagsgang vil der, når landinspektøren har udarbejdet sagen i henhold til Bekendtgørelse om matrikulære arbejder, ikke gå lang tid fra sagen er godkendt i KMS, til forandringerne bliver indført i tingbogen. Der kan dog ske ændringer i panteforholdene på en ejendom mens sagen bliver udarbejdet hos landinspektøren, eller mens sagen ligger hos KMS. Dette resulterer i, at sagen bliver afvist når den kommer til tinglysningsdommeren, idet de ændrede panteforhold, der fremgår af tingbogen, ikke er iagttaget i henhold til Tinglysningslovens 23 i de dokumenter, der indgår, i den til KMS indsendte sagspakke. Afvisningen ved tinglysningsdommeren ledsages af en tidsfrist fra KMS til at få de påpegede forhold bragt i orden og de nødvendige dokumenter fremsendt til godkendelse. Hvis denne tidsfrist overskrides bliver de matrikulære forandringer i matriklen annulleret og sagen skal igennem en ny godkendelse både hos KMS og ved tinglysningsdommeren, hvis den skal gennemføres. Afvisningen hos tinglysningsdommeren betyder at landinspektøren igen skal have fat i de aktører, der er involveret, hvilket i forbindelse med et lån vil sige panthaverne, da der skal foretages relaksation på det nye lån. Det betyder, at landinspektøren skal gennemføre et ekstra stykke arbejde på en sag, der reelt er udarbejdet og forventet afsluttet fra landinspektørens side. 7

8 Indledning Som loven er i dag, er der ikke indbygget nogen sikring mod mellemkommende rettigheder i tinglysningssystemet. Det betyder, at landinspektøren til stadighed, står med en risiko for at få tilbagesendt sager, de har udfærdiget og indsendt korrekt, på grund af forhold, de ikke har haft nogen indflydelse på. Rapporten arbejder på baggrund af to cases med en problemstilling der er relativt ny for Bjørn Christiansen Landinspektører, omkring mellemkommende rettigheder. I de to cases, der bliver opridset i problemanalysen, blev der lyst nye rettigheder, imens sagen stod på, hvilket gav komplikationer for sagens afslutning. 8

9 Foranalyse Foranalyse Formålet med dette afsnit er at få indkredset den problemstilling, der skal lede frem til den endelige problemanalyse. Dette formål opnås gennem et casestudy af to forskellige sager, der omhandler en problemstilling omkring relaksation og pant. Gennem arbejdet med denne problemstilling, der i sig selv er relativt simpel, dukker en række spørgsmål op, som vækker en undren. Ud fra denne undren udledes den problemformulering hovedanalysen søger at besvare. I dette projekt bliver der bl.a. arbejdet med begrebet arealoverførsel. I den forbindelse skal det understreges, at der med det udtryk i dette projekt arbejdes med arealoverførsler, hvor det overførte areal har en værdi på under kr. Hvis det overførte areal overstiger dette beløb, så kræver udstykningsloven, at der oprettes et arealoverførselsskøde [UL 25 stk. 3]. Hvis et sådant skøde forefindes er dette projekts problemstilling ikke længere relevant. De to sager, der kan ses i [Bilag 1 & Bilag 2], er opstået på forskelligt grundlag, men giver tilsammen et godt billede af, hvilke forhold, der skal til før den aktuelle problemstilling kan opstå, samt hvilke ting der kan være til hindring for problemets løsning. De to sager er anonymiserede af hensyn til de implicerede, samt udtyndet i forhold til deres fulde omfang, således at kun de relevante dele af sagerne er gengivet, og eventuelle akter uden relevans (som f.eks. korrespondenser mellem landinspektør og klient, fakturaer mv.) er udeladt. 9

10 Foranalyse Sag 1 Arealoverførsel [Bilag 1] Opsummeringen starter med et samlet overblik over tidsforløbet for sagen, efter figuren er der givet en forklaring for de enkelte numre. Figur 1 tidslinje for sag /05/2007 Bjørn Christiansen Landinspektører bliver rekvireret til at gennemføre en arealoverførsel 2. 21/05/ /10/2007 sagen behandles hos BCL, herunder indhentes dommerattest 3. 24/9/2007 Dommerattest afgives 4. 03/12/2007 Indehaver af afstående ejendom optager nyt lån 5. 31/10/ /04/2008 sagen behandles hos KMS 6. 10/04/2008 sagen afvises ved tinglysningen 7. 03/07/2008 ny dommerattest udstedes 8. 10/07/2008 Sagen godkendes og indskrives endeligt i tingbogen. Arealoverførsel Den første sag omhandler en arealoverførsel af 348m 2 mellem to naboer. Rekvirenten kontakter Bjørn Christiansen Landinspektører (BCL) for at få gennemført arealoverførslen og BCL udarbejder sagen, indhenter de nødvendige godkendelser og skemaer, herunder sikrer at der er foretaget relaksation, og bliver indhentet dommerattest og indsender den til KMS til godkendelse. Sagen ligger hos KMS i 5-6 måneder før den bliver godkendt og indført i matriklen og blot afventer godkendelse fra tinglysningsdommeren samt indførsel i tingbogen. I løbet af de 5-6 måneder er der dog sket det, at indehaveren af den matrikel der frasælger jord, har optaget et nyt lån, der ifølge tingbogen ikke er relakseret for. Kreditor har dog i dette tilfælde været opmærksom på den igangværende sag, og lånet er derfor optaget på baggrund af det areal, der restere i matriklen, efter arealoverførslen er gennemført. Den nye relaksation af lånet tinglysningsdommeren kræver, er dermed reelt set lavet, men fremgår kun indirekte af lånet, gennem 10

11 Foranalyse lånekontraktens arealangivelse. Denne argumentation var ikke baggrund nok for tinglysningsdommeren til at afvige kravet om ny dommerattest. En skriftlig relaksation blev derfor givet af kreditor, der reelt havde taget stilling til forandringen i forvejen. Herefter blev relaksationen og den nye dommerattest sendt ind, og sagen blev endeligt godkendt og indført i tingbogen med en forsinkelse på 3 måneder, samt en ekstra omkostninger til løn og tinglysning. 11

12 Foranalyse Sag 2 udstykning fra to ejendomme, til en ny samlet fast ejendom [Bilag 2] Opsummeringen starter med et samlet overblik over tidsforløbet for sagen, under figuren er givet en forklaring for de enkelte numre. Figur 2 Tidslinje for sag /03/3007 BCL rekvireres til at gennemføre den matrikulære forandring 2. 08/03/ /07/2007 sagen behandles hos BCL 3. 20/06/2007 Dommerattest afgives 4. 25/06/2007 Nyt lån optages i en af de implicerede ejendomme 5. 25/07/ /12/2007 sagen behandles hos KMS 6. 07/01/2008 Sagen afvises af tinglysningsdommeren pga. (4) 7. 01/04/2008 Ny dommerattest udstedes 8. 10/04/2008 Sagen godkendes og indskrives i tingbogen Udstykning fra to ejendomme til en samlet ny ejendom Sag 2 er en anden type sag end den foregående, idet der er tale om en udstykning fra to forskellige ejendomme, til en ny samlet fast ejendom. I forbindelse med denne sag, blev der ligeledes indhentet en dommerattest, der attesterede at panteforholdene på de to ejendomme, der skulle udstykkes fra, var i orden. Fem dage efter at denne dommerattest blev udstedt optager rekvirentens advokat, på vegne af rekvirenten, et lån i den ene af de implicerede ejendomme. Konsekvensen af dette er, at da sagen efter godkendelse hos KMS sendes til tinglysningsdommeren, kan denne ikke opdatere tingbogen, da der er panteforhold, der ikke er afklarede. Der bliver derfor indhentet en ny relaksation og dommerattest, hvorefter sagen kan endeligt godkendes hos tinglysningsdommeren og indføres i tingbogen. Også i dette tilfælde blev der tale om en tre måneders forsinkelse samt en ekstraudgift til rekvirenten. 12

13 Foranalyse Problemets kerne Årsagen til, at problemet opstår i de to opsummerede sager, er primært to ting. Den første er, at der ikke er nogen sikring mod mellemkommende rettigheder i tinglysningssystemet. Ligeledes har kreditorer ikke mulighed for at undersøge, hvorvidt der er matrikulære forandringer i gang på en matrikel, når de modtager en låneanmodning. Dermed er der reelt i dag ikke nogen hindring i vejen for eventuelle mellemkommende rettigheder. Det andet forhold er tid. Tidsrummet fra der gives dommerattest, til den matrikulære forandring er godkendt i KMS, og skal indskrives i tingbogen, er lang. Primært i kraft af lang sagsbehandlingstid hos KMS. Herunder er der lavet et diagram, der viser, hvorledes sagsbehandlingstiden er fordelt mellem landinspektøren (LSP), tinglysningsdommeren (TL) og KMS, med baggrund i den første af de to sager der er opridset tidligere. Figur 3 Den samlede sagsbehandlingstid for en matrikulær forandring Som det fremgår af Figur 3 ligger sagen til godkendelse hos KMS i en lang tidsperiode. I denne tidsperiode er det muligt for indehaveren af den afstående ejendom, at foretage ændringer i pantet. I forbindelse med figuren skal det nævnes, at de 5 måneder der er afsat til landinspektøren, er fra og med datoen hvor landinspektøren bliver rekvireret, og ikke nødvendigvis reel arbejdsperiode for landinspektøren. Dette er dog i forbindelse til den pågældende problemstilling heller ikke relevant, idet det er perioden mellem første og sidste behandling hos Tinglysningen, der er relevant. Den nyeste opdatering af sagsbehandlingstiden hos KMS, blev sendt ud til landinspektørfirmaer landet over d. 21. november, og ifølge den skrivelse er de forventede sagsbehandlingstider endnu længere, end i den sag Figur 3 er baseret på: 13

14 Foranalyse Papirsager indsendt i 2008 Forventet registrering Marts Ultimo december 2008 April Medio februar 2009 Maj Marts 2009 Juni April 2009 Juli Maj 2009 August Juni 2009 Figur 4: Forventede sagsbehandlingstider for papirsager (MIA2 hyldesager) hos KMS [Bilag 3] Af tiderne i Figur 4 fremgår det, at den forventede sagsbehandlingstid for de papirsager, der er sendt til KMS, er ni til ti måneder. Indenfor en tidsramme af den størrelse, kan der ske væsentlige ændringer i de involverede personers økonomi, således at ændringer i pantet kan blive nødvendige. Tidsrammen på de ni til ti måneder gælder dog kun de gamle papirsager. For de nye elektroniske sager, der er indsendt til KMS efter august 2008, er der en forventet sagsbehandlingstid på tre måneder, gældende for første halvår af 2009 [Bilag 3]. En sagsbehandlingstid på tre måneder er en markant forbedring i forhold til tiden for de gamle papirsager, men efterlader stadigt mulighed for, at der kan opstå ændringer i pantet mens sagen ligger til behandling hos KMS. 14

15 Foranalyse Fremtidens sagsbehandling Det nye system KMS arbejder med i dag, har vist sig at være knapt så problemfrit at starte op som forventet. Men i fremtiden skulle sagsbehandlingstiden kunne forkortes væsentligt. Ligeledes skulle det nye E-Tinglysningssystem bl.a. medvirke til at nedsætte behandlingstiden hos tinglysningen. I skemaet nedenfor er der lavet en simpel tidsoversigt over, hvorledes tidsforbruget i en sag tilsvarende sag 1 forventes at blive, når begge nye elektroniske systemer er fuldt implementerede og funktionsdygtige. Figur 5 Forventet samlet sagsbehandlingstid for en matrikulær forandring, når de elektroniske sagsbehandlingssystemer hos Tinglysningen og KMS er fuldt funktionelle Som det fremgår af Figur 5, er der en markant forskel på både det samlede tidsforbrug i sagsforløbet, men særligt er tidsforbruget i forbindelse med tinglysningen og KMS drastisk forkortet i forhold til Figur 4. Dette har selvfølgelig en stor betydning for den problemstilling, der bliver behandlet i dette projekt. Den store tidsforskel, hvor der i Figur 5 er tale om få dage, betyder at sandsynligheden for at en indehaver af en afstående ejendom når at optage et lån mens sagen er til behandling, falder markant. Årsagen til det store fald i sagsbehandlingstid er, at der i de elektroniske systemer er indbygget digitale kontroller, som medvirker at de sager der bliver modtaget, bliver gennemgået straks. Kun i tilfælde af uoverensstemmelser eller særlige forhold, vil sagen blive kontrolleret manuelt. Til Figur 5 skal det dog bemærkes, at sagsbehandlingstiden for TL og KMS er estimerede tider, idet der ikke er angivet officielle forventede sagsbehandlingstider for de to systemer. Ligeledes skal det bemærkes, at der ikke er noget endeligt billede af, hvilken tidshorisont, der er for hvornår de to systemer kommer til at køre optimalt. For MIA3 systemets vedkommende har KMS et foreløbigt mål, der hedder, at komme under to måneder [Bilag 3]. 15

16 Foranalyse Projektets problemstilling bliver, jo bedre og hurtigere de elektroniske systemer kommer til at fungere, mere og mere marginaliseret. Dette sker fordi det tidsrum, hvori det er muligt at optage nyt pant, bliver meget kort. Indtil sagsbehandlingstiden er nede på så lavt et niveau, at muligheden for mellemkommende rettigheder kan siges at være rent teoretisk, eksisterer der dog stadigt et reelt problem. Problemets omfang For at få etableret et kendskab til, hvor alvorligt denne problemstilling er, og i hvilket størrelsesmæssige omfang det sker, blev der i forbindelse med empiriindsamlingen taget kontakt til Jess Svendsen, der er chefjurist hos KMS. I forbindelse med interviewet blev Jes stillet flere spørgsmål omkring den aktuelle problemstilling. De stillede spørgsmål og tilhørende svar kan ses i [Bilag 4]. Jess Svendsen skønner at der tilbagesendes 1-3 sager om ugen, fordi de ikke kan indføres i tingbogen på grund af mellemkommende rettigheder. Baseret på et arbejdsår på 45 uger (et skøn) bliver det ca. 90 sager på årsbasis. Antallet af sager er så højt, at det ikke kan være en problemstilling, der generelt er ukendt, hvorfor en løsning af den kan være interessant for flere parter. Samtidig skal antallet af sager dog ses i lyset af at KMS, ifølge Jes Svendsen, registrerer sager om matrikulære forandringer om året. Hvilket betyder, at de ca. 90 tilfælde svarer til 7 af sagerne om året. Dette giver et hint om, at problemstillingen ikke er et stort problem for KMS, hvilket Jess Svendsen også tilkendegiver i forbindelse med interviewet. At sagen ikke ses som et stort problem hos KMS, hænger også sammen med et andet forhold. Det er det forhold, at mellemkommende rettigheder kun har været skyld i, at en enkelt eller to matrikulære forandringer er tilbageført fra matriklen, siden udstykningsreformens ikrafttræden i Dog er den standard 3 måneders frist, der bliver givet landinspektøren til at få styr på de ændrede rettigheder (som også fremgår i begge de sager der opsummeres længere oppe i dette afsnit), flere gange blevet forlænget [Bilag 4]. Problemstillingen virker som irritationselement hos KMS, der dog kun i meget mild grad bliver berørt af sagerne, idet den matrikulære forandring ikke tilbageføres. I højere grad ligger irritationsmomentet hos landinspektørerne, der får sagerne tilbage og skal til at bruge ekstra ressourcer på at få løst problemet endnu en gang. 16

17 Foranalyse Hvor er der handlemuligheder? Formålet med dette afsnit er at, få indsnævret undersøgelsesområdet for hovedanalysen yderligere, ved at undersøge, hvilke områder det vil være relevant at sætte ind på, for at være i stand til at løse det problem, mellemkommende rettigheder udgør. Den matrikulære proces omkring arealoverførsler er bl.a. beskrevet i Dannelse og transaktioner vedrørende ejendomsdannelse i de nordiske lande. Heri er der opstillet skemaer for de forskellige typer af matrikulære forandringer, hvori de forskellige trin i processen bliver nævnt, samt hvem der gør hvad. Der er tale om et standard skema, hvor forskellige trin kan variere fra sag til sag, afhængigt af forholdene. I dette projekt anvendes standard skemaet til at danne et generelt overblik. Af skemaet i Figur 6 fremgår det, at panteforholdende kun bliver berørt ganske få gange undervejs. I første omgang er det i forbindelse med trin 2, hvor handling 2d er at landinspektøren anmoder om samtykke til frigørelse af arealet fra pantehæftelser [KMS 1, 2006, s. 129]. Dette sker i henhold til tinglysningslovens 23 af hvilken det fremgår at: Arealoverførsel må kun foretages, såfremt 1) panthaverne i den ejendom, som det pågældende areal skal overføres fra, ved tinglyste påtegninger på pantebrevene har givet samtykke til arealets frigørelse fra hæftelserne og [TL 23] Ved at få tinglyst en relaksationspåtegnelse, hvoraf det fremgår, at det ønskede areal kan udgå af pantet hos de aktuelle panthavere, opfylder man kravet fra tinglysningsloven. At kravet fra Tinglysningslovens 23 er opfyldt, er en betingelse for at den dommerattest, der nævnes i nedenstående skemas trin 14a, kan indhentes. I trin 14a bliver der indhentet en dommerattest. Formålet med dommerattesten er at dokumentere at 13 i Bekendtgørelse om matrikulære arbejder er overholdt. BMA 13 er reelt en forlængelse af TL 23, idet ordlyden af 13 lyder: 17

18 Foranalyse Før arealoverførsel skal der for matrikelmyndigheden foreligge dokumentation for, at bestemmelserne i tinglysningslovens 23 om pantehæftelser og servitutter er iagttaget. [BMA 13] Den dommerattest der indhentes i skemaets trin 14, er den dokumentation, der kræves i BMA 13, der sikrer at TL 23 er overholdt. Efter trin 14 er gennemført, behandler KMS sagen i trin 15 og denne bliver herefter sendt til tinglysningsdommeren, så den i trin 16a kan ajourføres med tingbogen. Her kontrollerer tinglysningsdommeren bl.a. TL 23 igen, og det er i den forbindelse projektets problemstilling opstår, hvis der er sket ændringer i pantet siden trin 14, der ikke har taget hensyn til de matrikulære ændringer, der er undervejs. 18

19 Foranalyse Figur 6 Den matrikulære proces ved en arealoverførsel. [KMS 1, 2006, s.129] Det der kan udledes af den oversigt der fremgår i Figur 6 er, at der reelt kun er to deltagere i denne proces, der er berørt af bestemmelserne i BMA 13 og TL 23 omkring pant. Det er hhv. Landinspektøren og tinglysningsdommeren. Desuden er der selvfølgelig indehaveren af den arealafstående ejendom, der forårsager problemstillingen ved at optage lånet, samt kreditor for lånet. Det giver tilsammen 19

20 Foranalyse fire parter, der på hver sin måde er indblandet, og som på hver sin måde har mulighed for at medvirke til at mindske den aktuelle problemstilling. Kreditor Indehaveren af den afstående ejendom. Landinspektøren Tinglysningsdommeren Kreditor (bank/kreditforening) har muligheden for at lave en forhåndsrelaks af den ejendom, der optages lån i. Dette kræver blot at dette tinglyses samtidigt med lånet. En betingelse for at dette kan ske, er dog, at panthaver skal være opmærksom på, at der er en sag i gang. I det nuværende tinglysningssystem er der ikke mulighed for at se, hvorvidt der er en matrikulær sag i gang eller ej. Oplysninger til kreditor om en eventuel sag skal derfor komme fra debitor. Indehaveren af den afstående ejendom, har den mulighed for at påvirke problemstillingen, at han/hun kan lade være med at få foretaget ændringer i pantet. Årsagen til at det alligevel sker, kan skyldes manglende viden om de mulige konsekvenser ændringerne kan have, hvorfor information på dette område i forbindelse med sagen muligvis kan afhjælpe problemstillingen. Hvis indehaveren havde den fornødne viden, og brugte den, kunne kreditor få de nødvendige informationer på forhånd, og det nye lån relakseres straks, således at problemstillingen ad den vej undgås. Landinspektøren har ingen handlemuligheder for at forhindre konsekvenserne, hvis lånet først er optaget og tinglyst, idet landinspektøren ikke er indblandet i låneprocessen. De muligheder landinspektøren har, ligger primært i grundig information omkring den matrikulære proces, således det sikres at rekvirenten er klar over, og forstår hvordan, og hvilke konsekvenser der kan opstå i forbindelse med ændringer i pantet, mens sagen endnu ikke er godkendt. Tinglysningsdommeren har på samme vis, som landinspektøren, ikke nogle muligheder for at handle, når en eventuel ændring i panteforholdene er foretaget. Det er dog muligt at tinglysningssystemet i sig selv indeholder uudnyttede muligheder for at afværge problemer af den type, der behandles i dette projekt. Disse muligheder undersøges videre i dette projekt, hvor det også undersøges om mulighederne ændres i kraft af det nye E-Tinglysningssystems ikrafttræden. 20

21 Foranalyse Opsamling De to sager, der er opsummeret i dette kapitel, har, på trods af at de er forskellige i matrikulær ændringstype, mindst to ting til fælles. Det første er, at der i begge typer af sager, skal indhentes en dommerattest som dokumentation for at der er foretaget relaksation, før sagen kan godkendes ved KMS og tinglysningsdommeren. Det andet forhold de har til fælles er, at der i forbindelse med sagsgangen er blevet optaget et lån i den af de berørte ejendomme, der afstår areal. Lånet er optaget efter der er foretaget relaksation, men før sagen er blevet endeligt godkendt, hvorfor sagen i første omgang er blevet afvist ved tinglysningsdommeren, da ændringerne i tingbogen ikke kan ændres på grund af strid med Tinglysningslovens 23 hhv. BMA 11 stk. 4. Problemstillingen ligger herved i, at der er mulighed for at ændre på panteforholdene i en verserende matrikulær sag (mellemkommende rettigheder) mens sagen er under færdiggørelse. Ændringerne medfører konsekvenser, både for rekvirenten og for landinspektøren. For rekvirenten betyder komplikationerne, at den samlede sagsbehandlingstid bliver øget, samt den samlede pris bliver dyrere, idet der skal betales nye tinglysningsafgifter oveni de allerede betalte. For landinspektøren er konsekvenserne mere på frustrationsniveau, idet de skal gentaget et stykke arbejde, i en sag der er formodet afsluttet og blot venter på godkendelse. Det skal yderligere bemærkes, at problemstillingen ikke kun kan opstå ved optagelse af nye lån, men ved enhver ændring af rettighederne i hæftelsesrubrikken, som for eksempel skatteretslige eller kommunale udlæg, og lån-konverteringer. Yderligere en del af problemstillingen er at tingbogen er passiv, hvad angår ændringer i forbindelse med arealoverførsler, idet der ikke er noget midlertidigt skøde eller lignende, der kan advare kreditorer om, at der er en proces i gang. På trods af, at de to sager ikke betegner en graverende problemstilling for landinspektørfaget, åbner de alligevel for nogle spørgsmål omkring problemstillingens forhold til tinglysningsprocessen. Spørgsmålene der dukker op drejer sig om, hvilke forskellige muligheder. Der findes for at forhindre optag af ny pant, eller at optaget nyt pant påvirker en eksisterende sag, for derigennem at kunne mindske problemet. Og ikke mindst, kan en omlægning af de nuværende rutiner alene være med til at påvirke problemstillingen. Samtidigt venter der store forandringer for tinglysningssystemet, idet den nye E-tinglysning er på vej. 21

22 Foranalyse Ovenstående giver anledning til at undersøge, om relativt små ændringer i tinglysningen kunne afhjælpe problemstillingen. Samtidig bliver det relevant at undersøge, hvorledes fremtidens tinglysningssystem stiller sig til problemstillingen, og om problemet kan afværges her. Hovedanalysen i denne rapport analyserer netop spørgsmålet om, hvordan en problemstilling af den skitserede type kan undgås gennem tinglysningssystemet, både nu og i fremtiden. Dette gøres ud fra problemformuleringen: Hvilke muligheder ligger der i det eksisterende, samt det kommende tinglysningssystem, der kan medvirke til at forhindre komplikationer som følge af mellemkommende rettigheder? 22

23 Metodeafsnit Metodeafsnit Formålet med dette afsnit er at få præsenteret de metoder projektets analyser vil benytte sig af. Dette vil ske gennem en gennemgang af de valgte metoder, hvor det gennemgås hvad de indebærer, hvilke dele af projektet de benyttes i, samt hvilket resultat der forventes ved brugen. For at sikre et overblik over dette projekt, bliver der først i dette afsnit gennemgået et strukturdiagram, hvori det tydeliggøres hvordan projektet er struktureret, samt et grundlæggende indblik i, hvad de forskellige afsnit kommer til at indeholde. Projektstruktur Projektets strukturelle opbygning er vist i Figur 7. Af figuren fremgår det, at der er to hovedgrupperinger, der hver indeholder flere underpunkter. Disse to grupperinger viser omfanget af foranalysen, hvis formål er at indsnævre problemstillingen gennem indsamling og behandling af empiri, således at der kan formuleres en problemformulering, der skal danne grundlag for den efterfølgende hovedanalyse, der er den anden gruppering. Problemformuleringen danner grundlag for udformningen af hovedanalysen, hvis formål er at løse det stillede problem. Besvarelsen af det i problemformuleringen stillede spørgsmål, sker igennem projektets anden hovedgruppe, hovedanalysen. Efter hovedanalysen kommer den endelige besvarelse på spørgsmålet, konklusionen hvoraf resultatet af projektets analyser fremgår og vurderes. 23

24 Metodeafsnit Indledning Case 1 Foranalyse Case 2 Interview Empiribehandling Opsamling og problemformulering Metodeafsnit Hovedanalyse Tinglysningen Tinglysningssystemet Hvilke muligheder ligger der i det nuværende system E- Tinglysningen Hvilke muligheder ligger der i det kommende system? Opsamling Konklusion Perspektivering Figur 7 Strukturdiagram 24

25 Metodeafsnit Metode til foranalysen I foranalysen, hvis formål er, gennem indsamling og bearbejdelse af empiri, at præcisere og indsnævre problemstillingen, er det valgt at bruge to forskellige metoder. Der er tale om henholdsvis Casestudy og interview. Casestudy Casestudyet tager i dette projekt udgangspunkt i to sager, der begge indeholder den problemstilling rapporten omhandler. Derved bliver casestudyet i dette projekt en kvantitativ, komparativ analyse, der giver et øget indblik i problemstillingens natur. Ud fra en gennemgang af sagerne, med en efterfølgende sammenligning af de udslagsgivende parametre, uddrages der konklusioner om, hvad det er der sker, og hvilket grundlag det sker på. Derigennem indsnævres problemstillingen til at omhandle et mere bestemt emnefelt. Igennem denne indsnævring medvirker til at det senere er muligt at formulere en endelig problemformulering for projektet. For at øge indsigten i den behandlede problemstilling bliver der, som den anden metode til indsamling af empiri, foretaget et interview med Jes Svendsen fra KMS. Jess Svendsen sidder som leder af den juridiske afdeling hos KMS, og er derfor i kraft af sin stilling velegnet som informant, netop til opklarende spørgsmål omkring den aktuelle problemstilling, og KMS s syn på selvsamme. Interview Interviewet er foretaget som interview. Dette er valgt idet den følgende analyse ikke er afhængig af den interviewedes personlige meninger og holdninger, men i højere grad af kvantitative fakta som den interviewede er i besiddelse af. Disse fakta skal bruges til, sammen med resultaterne fra casestudiet, at danne et grundlag for at komme frem til den endelige problemformulering. 25

26 Metodeafsnit Problemformulering Foranalysen opridser en problemstilling, hvor der som følge af en lang sagsbehandlingstid hos KMS, er øget sandsynlighed for, at der i forbindelse med arealoverførselssager, kan blive foretaget ændringer i tingbogens hæftelsesrubrik, efter at der er givet dommerattest efter Tinglysningslovens 23. Hvis dette sker, kan sagen, efter godkendelse hos KMS, ikke indskrives i tingbogen, da der er tinglyst pant der ikke er relakseret for. Denne problemstilling er der ikke umiddelbart nogen løsning til, hvilket resulterer i ekstra arbejde for landinspektøren, og ekstra udgifter til rekvirenten når det sker For at imødegå problemstillingen omkring mellemkommende rettigheder, vil der i dette projekt blive foreslået forskellige løsningsmodeller. Disse løsningsmodeller opstår på baggrund af analyser af det eksisterende tinglysningssystem, samt det kommende E-Tinglysningssystem. Analyserne har baggrund i problemformuleringen der lyder: Hvilke muligheder ligger der i det eksisterende, samt det kommende tinglysningssystem, der kan medvirke til at forhindre komplikationer som følge af mellemkommende rettigheder? Besvarelsen af problemformuleringen afgrænses til at handle om arealoverførsler, hvor arealet, der skal overføres, har en værdi af under kr. Dette skyldes at det er i disse sager, kreditorerne ikke har mulighed for at undersøge, hvorvidt der er en matrikulær sag i gang i forbindelse med ændringer i hæftelsesrubrikken. Hovedanalysen, der har til formål at besvare problemformuleringen, er opdelt i to fokusområder. I den første del vil der særligt blive lagt vægt på at give en kort introduktion til den grundlæggende opbygning af tinglysningssystemet, samt gennem en vurdering af denne opbygning blive givet et bud på en løsning af problemstillingen, i det nuværende tinglysningssystem. 26

27 Metodeafsnit I den anden fase fokuseres der på det kommende E-tinglysningssystem, for at undersøge hvilke nye muligheder den elektroniske tinglysningsform giver. Der vil blive givet en kort grundlæggende introduktion til det nye systems ligheder og forskelligheder, i forhold til det nuværende system. Dernæst vil det blive undersøgt, om disse ændringer påvirker projektets problemstilling, og i bekræftende fald, hvordan. Dette munder ud i et nyt forslag til, hvordan projektets problemformulering kan besvares. Metode til hovedanalysen Formålet med hovedanalysen er at danne et grundlag for, at kunne besvare den stillede problemformulering. For at opnå tilstrækkeligt vidensgrundlag til at kunne besvare problemformuleringen, skal der foretages vurdering og analyse af tinglysningssystemerne. I dette projekt vil der primært blive tale om et litteraturstudie, idet en stor del af hovedanalysens er et system, der endnu ikke er iværksat, og derfor endnu ikke har afgivet nogen erfaringer. Litteraturen beskriver de to systemer, og ud fra disse oplysninger dannes der besvarelser på problemformuleringen. 27

28 Hovedanalyse Hovedanalyse Tinglysningssystemet i dag Formålet med dette afsnit er at analysere, hvilke muligheder det eksisterende tinglysningssystem har, for at kunne modvirke komplikationer som følge af mellemkommende rettigheder. Dette sker gennem en udredelse af de mekanismer der er i brug i forbindelse med en tinglysning af en matrikulær ændring, samt baggrunden for disse. Dernæst vil der blive foreslået rettelser eller forbedringer, der kan medvirke til at tinglysningssystemet bliver mere effektivt til at modvirke den problemstilling, der er aktuel for dette projekt. Hvad er tinglysningssystemet? Det vigtigste system i Danmark, når det gælder sikring af rettigheder over fast ejendom, er tinglysningssystemet. Dette fremgår bl.a. af tinglysningslovens 1, hvori der står at: 1. Rettigheder over fast ejendom skal lyses til tinge for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning.[tl 1] Af den ovenstående paragraf fremgår det, at rettigheder, der er tinglyste, har gyldighed mod aftaler om ejendommen. Det betyder at en tinglyst rettighed skal respekteres af andre efterfølgende aftaler. Dette forhold sikrer at den, der står opgivet som indehaver af en ejendom i tingbogen, rent faktisk er det retlige ejer, og dermed har råderet over en ejendom. Dermed får indehaver en økonomisk sikring af de værdier, der er bundet i ejendommen, og eventuelle kreditorer kan ligeledes opnå økonomisk sikring. Den sikring der sker i tingbogen indebærer at kreditforeninger og banker opnår en sikkerhed i den ejendom lånet er tinglyst på. Kreditorerne er altså sikret at have pant i ejendommen, hvis et lån ikke kan tilbagebetales. Dermed er tinglysningssystemet en af grundstenene i sikringen af den danske økonomi. Denne sikring, at kreditor tinglyser deres pantebreve for at opnå sikkerhed, er netop også en del af problemstillingen, der behandles i dette projekt. Samtidig med at en kreditor tinglyser et lån, for at opnå retslig sikkerhed, så kan en landinspektør være rekvireret til at foretage en matrikulær forandring, der også skal registreres i tingbogen. Dermed er der to forskellige processer i gang, uafhængigt af hinanden, der begge skal 28

29 Hovedanalyse registreres i tingbogen. Når der på samme tid er forskellige processer i gang, der kan påvirke hinanden gennem deres registrering i tingbogen, så er der mulighed for, at der kan opstå komplikationer. Disse komplikationer er tingbogen ikke i stand til at modvirke som dens funktion er nu. At der opstår komplikationer som følge af forskellige processers registrering i tingbogen, betyder, at det kan være interessant at undersøge, om det er muligt at benytte opbyggelsen og funktionerne i tingbogen til at afværge de problemer, der kan komme som følge af mellemkommende rettigheder. Tinglysningssystemet er i dag delvist elektronisk, forstået på den måde, at det er muligt at købe adgang, via et web interface, til at tilgå tingbogens oplysninger. Det er endnu ikke muligt at rekvirere akterne direkte via dette web interface, hvorfor systemet kun er delvist elektronisk. Akterne der tilhører en ejendom kan rekvireres ved henvendelse til tinglysningsretten i Hobro, der herefter kan fremsende disse. I det kommende E-tinglysningssystem, der er planlagt til at skulle være klar til september 2009, er det meningen at akterne skal være tilgængelige i digital form [WEB 1]. Flere informationer om, hvad E-tinglysningen bringer og hvad det kommer til at betyde, bliver gennemgået i et senere afsnit. Opbygningen af tingbogen For at kunne analysere hvilke muligheder der er, for at forbedre eller bruge de eksisterende tiltag i tinglysningen, er det nødvendigt med et indblik i, hvordan denne er opbygget. Derfor vil der herunder blive givet en introduktion til tingbogens indhold og funktion. Tinglysningen i tingbogen skete tidligere rundt i landets byretter, men som en del af politi- og domstolsreformen er der blevet oprettet en særlig tinglysningsret, der er placeret i Hobro. [WEB 2]. I selve tingbogen eksisterer der et enkelt blad til hver enkelt ejendom i Danmark, hvor hvert ejendomsblad indeholder 4 forskellige rubrikker der har hvert sit formål. Stamoplysninger I den første af de fire rubrikker, er der en række oplysninger om den ejendom det pågældende blad tilhører. Disse oplysninger fungerer som en sikring af, at ejendommen er entydigt identificeret, således at det er sikret imod, at rettigheder bliver tinglyst på den forkerte ejendom. Den entydige identifikation sker gennem den begyndende tekst på bladets første side, der består af: 29

30 Hovedanalyse 1) ejendommens matr. nr. og ejerlav. 2) ejendommens adresse. 3) retskreds og kommune. 4) aktbetegnelsen. 5) ejendommens størrelse med angivelse af areal for hvert enkelt matr. nr. [CIR 190, 17] Idet både ejendommens adresse, matr.nr. og ejerlav er entydige, er det muligt at finde frem til en bestemt ejendom, såfremt blot en af disse oplysninger er givet. Adkomstrubrikken Som navnet antyder, indeholder denne rubrik informationer om, hvem der har den retlige adkomst til, dvs. hvem der ejer, den pågældende ejendom. Dette fremgår ved at der i rubrikken er angivet, at der er givet et skøde, hvem det er givet til, lysningsdato samt overtagelsessum. [KMS 2, 2006, s. 46] Byrderubrikken Byrderubrikken indeholder dokumenter om, hvilke rettigheder der er lyst på den pågældende ejendom. Det kan være rettigheder i form af servitutter, byggelinjer, lokalplaner mv. dokumenterne er angivet med tinglysningsdato, dokumentnummer, samt overskrifts-tekst. [KMS 2, 2006, s. 46] Hæftelsesrubrikken I den sidste af de fire rubrikker er det angivet, hvilke pantehæftelser der er i ejendommen. Dette kan være i form af lån, men også kommunale eller skattemæssige udlæg fremgår af denne rubrik. Hæftelserne er angivet med tinglysningsdato, et dokumentnummer, information om hvem der er panthaver, hæftelsens størrelse samt evt. prioritetsrækkefølge [KMS 2, 2006, s. 46] De fire ovenstående rubrikker har alle direkte sammenhæng med forskellige typer af rettigheder, der kan lyses på en enkelt fast defineret ejendom. I forhold til den problemstilling, der ligger i dette projekt, er det forandringer i hæftelsesrubrikken der kan skabe problemer i form af mellemkommende rettigheder. Tingbogen består af to dele mere. Den ene er selve akten, hvor de forskellige dokumenter er arkiveret i deres helhed. Den anden del er dagbogen. Tinglysningssystemets dagbog er et dokument, hvori alle dokumenter der bliver 30

31 Hovedanalyse modtaget hos tinglysningsdommeren til, lysning indskrives [TL 14]. Den elektroniske dagbog føres for hver enkelt dag, og oplysninger om et indkommet dokument slettes, når dokumentet er tinglyst og afsendt. Dog arkiveres en udskrevet version af dagbogsbladet i 10 år [CIR 190, 3-5]. Hvilke muligheder ligger der i den eksisterende opbygning? Med den nuværende opbygning, der er i tingbogen, har kreditorer ikke nogen muligheder for at se, om der er igangværende matrikulære forandringer, som nyt pant kan påvirke. Dog er der muligheder for at dette kan ændres, således at kreditorer kan se om der er noget i gang, og handle i forhold til det. Lån bliver tinglyst for at sikre deres retsstilling. Det er disse lån tinglysningsdommeren undersøger, om de er blevet relakseret, før der gives dommerattest. Dommerattesten bliver rekvireret af landinspektøren, der er rekvireret til at foretage en matrikulær forandring på givne ejendomme. Ved at kombinere oplysninger omkring hvilke matrikler der bliver berørt samt hvilken forandring (sagsnummer) der er aktuel, er der mulighed for at lave en fuldstændig entydig identifikation af den pågældende forandring. I det kommende afsnit vil der blive givet et bud på, hvorledes denne entydighed kan udnyttes til at danne en funktion, der giver kreditorerne mulighed for at handle, fx give forhåndsrelaks på et nyt lån, når de kan se, at der er en sag i gang. Det er i den forbindelse vigtigt at understrege, at formålet med disse ændringer ikke er at forhindre låneoptag eller andre ændringer i pantet. Dette ville være uhensigtsmæssigt set i lyset af de lange sagsbehandlingstider, der er hos KMS i dag, kombineret med de svingende konjunkturer, der er på det ustabile finansmarked. Derimod er formålet at muliggøre, at kreditorerne kan reagere i forhold til den specifikke sag, der er givet dommerattest til, således at den ændring der måtte komme i pantet ikke vil påvirke den matrikulære forandrings godkendelse og efterfølgende indførsel i tingbogen. 31

32 Hovedanalyse Flag Dette forslag til en forandring, handler om udvidet brug af tinglysningssystemets stamdatarubrik. Forandringen indebærer at stamdatarubrikken kommer til at indeholde en advarselsfunktion, eller et flag, så kreditorer har mulighed for at se, hvorvidt der er matrikulære forandringer i gang på en given ejendom, og har mulighed for at forholde sig til en eventuel ændring. Umiddelbart kunne det være en mulighed at placere flaget i hæftelsesrubrikken, så det figurerer i samme rubrik som nye lån lyses i. Dette vil dog give nogle komplikationer. For at få oplysningerne til at stå i hæftelsesrubrikken vil det kræve, at der bliver lyst et dokument, hvor disse oplysninger er indeholdt. Et dokument som kun indeholder oplysninger kan ikke umiddelbart lyses i hæftelsesrubrikken, da denne kun indeholder panterettigheder. I henhold til tinglysningsloven vil det ikke være muligt at tinglyse et dokument der udelukkende indeholder oplysninger. Dette fremgår af Tinglysningslovens 10: 10. Et privat dokument skal for at kunne tinglyses efter sit indhold gå ud på at fastslå, stifte, forandre eller ophæve en ret over en bestemt fast ejendom og skal fremtræde som udstedt af den, der ifølge tingbogen - eller ved pantebreve ifølge transport - er beføjet til at råde over den pågældende ret, eller som udstedt med hans samtykke.[tl 10] Dokumentet med de oplysninger der skulle lyses, for at sikre en entydig identifikation af en matrikulær forandring, har ikke til formål at fastslå, stifte, forandre eller ophæve en ret over en bestemt fast ejendom [TL 10] men derimod primært at oplyse om forhold omkring en ejendom, således at problemer i forbindelse med mellemkommende rettigheder kan undgås. Netop fordi der er tale om oplysninger omkring en ejendom, og hvad der sket med denne kan det være relevant at kigge på en af de andre rubrikker, nemlig rubrikken med stamoplysninger. I denne rubrik, fremgår det som tidligere nævnt, bl.a. oplysninger om den enkelte ejendom, både placering, areal og omfang. I og med at rubrikken indeholder oplysninger omkring matriklen, kunne det være en mulighed at benytte denne rubrik til at advisere om matrikulære forandringer. 32

33 Hovedanalyse Yderligere bliver stamoplysningsrubrikken automatisk opdateret når den matrikulære forandring er gennemført, idet matriklens areal skal nedjusteres for at den matrikulære forandring kan registreres i matriklen. I samme øjeblik denne opdatering er i gang, kan et eventuel flag fjernes. Dermed er det kun selve oprettelsen af flaget, der reelt giver en ekstra sagsgang, samtidigt med at der afgives en dommerattest til en arealoverførsel. Flaget i stamoplysningerne symboliserer, at der er matrikulære forandringer i gang. Et reelt flag er der ikke tale om, men et tekstfelt, der angiver hvorvidt der er en matrikulær forandring i gang eller ej. Derudover indeholder det en entydig identifikation af den sag der indeholder forandringen, således at de nødvendige oplysninger for en relaksation kan fremskaffes. Flaget rejses i det øjeblik, der ved arealoverførsel afgives dommerattest efter Tinglysningslovens 23 eller tilsvarende, og fjernes først idet den matrikulære ændring er fuldført og indskrevet i tingbogen. 33

34 Hovedanalyse Et flag kunne se ud som på nedenstående figur Figur 8 Et eksempel på, hvordan kreditorer kan gøres opmærksomme på matrikulære sager. Oprindeligt billede taget fra tingbogen med ejers samtykke. For at et flag skal være effektivt, er en nødvendighed at kreditorerne er i stand til at se hvilke eventuelle forandringer der er i gang, på en given ejendom. Dermed får de mulighed for at lave en relaksation på baggrund af de oplysninger der foreligger i den pågældende sag. Derfor vil det være nødvendigt at landinspektøren, der indsender en begæring om en dommerattest, samtidigt opgiver oplysninger omkring sagen for at være sikker på, at den kan identificeres entydigt. Oplysningerne der er nødvendige er henholdsvis identifikation af landinspektøren, enten som person, eller minimum firma, og det interne sagsnummer den matrikulære forandring har i det pågældende firma, samt identifikation af den eller de ejendomme, der bliver berørt. I forbindelse med de forandringer der er i gang hos KMS har alle landinspektører med beskikkelse fået et indsender ID. Denne identifikation er en af de muligheder der foreligger for at identificere landinspektøren der sidder med en given sag. En anden mulighed kunne være en digital signatur, og der er givetvis flere muligheder. Det vigtigste i denne sammenhæng er entydigheden, således at kreditorer kan få de nødvendige oplysninger. 34

35 Hovedanalyse Ansvarsfordeling for flaget Hvordan skal ansvaret for at denne advarsel til kreditorerne fordeles? Set ud fra en betragtning over kompetence- og arbejdsområder, vil ansvaret for funktionen af flaget kunne fordeles imellem tinglysningsdommeren og landinspektøren. Tinglysningsdommeren vil have ansvaret for at: Rejse flaget idet der gives en dommerattest Fjerne flaget, når den pågældende forandring er gennemført og tinglyses. Landinspektøren vil have ansvaret for at: Sikre og validere at de data der indsendes sammen med anmodningen om dommerattest er korrekte, entydige og tilstrækkelige Give besked til tinglysningsdommeren såfremt en udleveret dommerattest ikke kommer i brug, pga. ændringer i, eller frafald af, den pågældende sag. Diskussion om flag -metoden Der er forskellige fordele ved denne metode, at foretage foranstaltninger mod mellemkommende rettigheder. Den første er, at metoden kan automatiseres, således at det kan blive en rutine, og derfor kun kræver marginalt ekstra tid og ressourcer i forhold til den eksisterende proces. Samtidigt er denne metode til at løse problemstillingen ikke fastlåst i tid. Dette skal forstås sådan, at flaget ikke er synligt i en fast defineret periode, men i stedet automatisk opdateres når den matrikulære forandring indskrives i tingbogen. En tredje fordel er, at der ikke tinglyses ekstra dokumenter i forbindelse med denne løsning af problemstillingen således at løsningen i tinglysningsøjemed er udgiftsneutral. Disse ting er særligt vigtige set i lyset af den relativt lille mængde af sager hvor den behandlede problemstilling opstår. Hvorvidt dette løsningsforslag bliver implementeret, er derimod meget tvivlsomt. Tvivlen ligger ikke i forslagets effektivitet, men skyldes de store forandringer der er i tinglysningssystemet, både nu, efter domstolsreformen hvor tinglysningsretten blev oprettet, og for fremtiden, hvor E-tinglysningssystemet forventes at blive implementeret til september Det nye elektroniske system, der bliver indført, opererer på samme lovgivning som den hidtidige tinglysning, og med samme grundlæggende opbygning med ejendomsblade og rubrikker. Det kommende system er fuldt elektronisk, hvilket kan give nogle nye muligheder i forbindelse med 35

36 Hovedanalyse tinglysning og registrering. Det er derfor interessant at undersøge, hvorvidt den problemstilling, der behandles i dette projekt, stadig kan opstå i det elektroniske system og hvordan det i bekræftende fald ville kunne løses. I det næste afsnit vil der derfor blive sat fokus på E-tinglysningssystemet, og hvordan det stiller sig til projektets problemstilling. 36

37 Hovedanalyse E-TL Denne del af hovedanalysen kommer, i modsætning til første del, til at handle om det E-tinglysningssystem, der bliver sat i søen til september Det nye system undersøges for, om problemstillingen omkring mellemkommende rettigheder også kan opstå her, eller om der i dette nye systems opbygning er taget skridt til at forhindre dette, bevidst eller ubevidst. Desuden undersøges det hvorvidt det, er muligt at begrænse problemstillingen, hvis det ikke er sket i det nye systems opbygning. Hvad er E-Tinglysning? E-tinglysningssystemet er den seneste udvikling at det danske tinglysningssystem der i dag fungerer efter stort set samme princip som i 1926 [Olsen, 2008, s.18]. E- Tinglysningen er ikke en revolution, men nærmere en udvikling, der skal opdatere systemet til moderne standard. Det betyder at lovgrundlaget for selve tinglysningen, og hvilke ting der skal sikres, er det samme som tidligere. E-tinglysningen blev indført i den nuværende tinglysningslov ved en lovændring i 2006 [L 539]. Selve E-tinglysningssystemet bliver som tidligere nævnt først startet op i september 2009, men forberedelserne til det er allerede i gang. Som en del af E-tinglysningen er det hensigten at lave et 100 % papirløst system. Derfor er alle de gamle papir akter blevet scannet således at disse nu ligger som elektroniske dokumenter, der er forberedte til det nye system [Olsen, 2008, s ]. Når det nu er hensigten at tinglysningssystemet skal være papirløst, så er det klart, at adgangen til tinglysningssytemet bliver anderledes. I dag kan man ved at rette henvendelse til tinglysningsretten i Hobro få indsigt i de sagsakter, der er tilgængelige. For fremtiden bliver der lavet en web-baseret løsning med en browser indgang til privatpersoner og en system til system løsning til professionelle brugere [WEB 3]. 37

38 Hovedanalyse Figur 9 En simpel opbygningsskitse af E-TL systemet. Figur baseret på [WEB 4] I E-tinglysningssystemet vil der, som det fremgår af Figur 9, være forskel på, hvordan den private og den professionelle bruger har mulighed for at interagere med E-TL motoren, der er den del af systemet, hvor den tekniske og juridiske prøvelse af nye dokumenter skal foretages automatisk [Olsen, 2008, s. 38]. Det forventes at op mod 70 % af de kontroller der i dag foretages manuelt, kan automatiseres, og de sidste 30 % bliver behandlet manuelt på baggrund af digitale dokumenter [Domstolsstyrelsen, 2006, s. 32]. En landinspektør der skal have foretaget en matrikulær forandring vil have en system-til-system adgang til tinglysningssystemet. Dermed er det meningen at landinspektøren skal kunne tilgå tinglysningssystemet direkte fra sit eget sagsbehandlingssystem, og bruge dataene der udtrækkes direkte i sit eget system. Ud over at øge brugeradgangen og brugerfunktionaliteten, giver den direkte adgang til E-TL motoren en hurtigere sagsbehandling, idet forespørgslen og dataindhentningen sker direkte fra system til system [Olsen, 2008, s.44]. 38

39 Hovedanalyse Den direkte adgang til relevante registre betyder, at adgangen til relevante data kan tilgås fra en enkelt adgang, E-tinglysningsmotoren. Dette betyder også at hvert register udelukkende skal opdateres, distribueres og lagres et samlet sted, og en risiko for fejl i redundante data elimineres dermed. Ud over at skabe en hurtigere og bedre data-infrastruktur, er denne måde at benytte data, det såkaldte netværksdataprincip, også økonomisk. Det er den, fordi de ressourcer der ville blive brugt til opdatering og sikring af kopi -databaser, kan frigøres til andre områder [Olsen, 2008, s. 39]. Det ses af Figur 9, at E-tinglysningssystemet er bygget op, så der er adgang fra E-TL motoren til en række registre, så de data der er nødvendige for at kunne foretage en tinglysning altid er tilgængelige [Olsen, 2008, s.40]. Set i forhold til matrikelkortet, som også vil blive koblet på dette data-netværk, åbner netværksprincippet for helt nye muligheder i ejendoms- og rettighedsidentifikation. Søgemulighederne i E-tinglysningen kan udvides med muligheden for, at søge en ejendom på et kort. På denne måde kan en given ejendom identificeres på matrikelkortet, hvorefter informationer om ejerforhold, størrelser mv. automatisk bliver ført ind i et eventuelt dokument [Olsen, 2008, s ]. Samtidigt giver adgangen til KMS og matrikelkortet mulighed for direkte stedfæstelse af rettigheder. Således vil det være muligt, ved hjælp af koordinater, at få stedfæstet f.eks. servitutter direkte i forhold til matrikelkortet, sådan at dette visualiseres sammen. Med tiden vil dette tiltag kunne gøre det lettere at genfinde nedgravede elledninger, kloakledninger mv. når blot disses placering er tinglyst [Olsen, 2008, s ]. Den omtalte stedfæstelse er dog ikke problemfri, idet matrikelkortets kvalitet og natur medfører en række problemer. Disse problemer vil dog ikke blive behandlet videre i dette projekt. 39

40 Hovedanalyse Hvad kommer skiftet til E-tinglysning til at betyde for projektets problemstilling? Grundlæggende betyder skiftet til E-tinglysning på samme tid, næsten ingenting og en hel masse. Denne let kryptiske udmelding kræver selvfølgelig en forklaring. Hvorfor betyder E-tinglysningen næsten ingenting? Skiftet til E-tinglysning betyder på nogle områder ikke noget for det indhold, der er i tinglysningen. Det nye tinglysningssystem er opbygget efter det samme juridiske grundlag som den eksisterende system er, nemlig tinglysningsloven. Dermed sker der ikke nogen ændring i de juridiske krav omkring, hvad der kan tinglyses eller hvilket indhold, der skal være i dokumenter, der skal tinglyses. Den grundlæggende struktur af tingbogen, med de fire rubrikker: Stamoplysninger, adkomst, hæftelser og byrder ændres der ikke på. Den juridiske baggrund og den retslige sikring der sker i tingbogen, ændres der heller ikke på. Sagt med andre ord, når et dokument er blevet tinglyst, så fungerer tingbogen retsligt, nøjagtig som den har gjort hidtil, og der er på dette område ikke sket ændringer i forhold til problemstillingen [Olsen, 2008, kap. 2+4]. Hvorfor betyder E-tinglysningen en hel masse? Der hvor skiftet til E-tinglysningen kommer til at betyde noget nyt, er i den måde brugere, både professionelle og private, kommer til at kommunikere med tinglysningen og foretage nye tinglysninger. Dette kan bl.a. ses af Figur 9 længere oppe, hvor landinspektørerne igennem deres sagsbehandlingssystemer kan få direkte adgang til E-Tinglysningsmotoren, og dermed direkte adgang til selv at tinglyse de dokumenter der kan være nødvendige i forbindelse med gennemførslen af en sag. I tinglysningsmotoren bliver dokumenterne automatisk prøvet, efter samme regler som tidligere, blot sker det nu automatisk, og det kan derfor ske hurtigere og mere effektivt [Olsen, 2008, s.38]. Denne automatisering, og de nye måder at foretage selve tinglysningen på, kan give nye muligheder for at løse projektets problemstilling, og det er derfor de nye muligheder, der arbejdes videre med i dette projekt. 40

41 Hovedanalyse Hvad betyder den ændrede tinglysningsmetode for projektets problemstilling? Idet det i ovenstående afsnit blev fastslået, at de ændringer der sker i forbindelse med indførslen af det nye E-tinglysningssystem primært handler om, hvordan dokumenter bliver tinglyst fremover, vil der i dette afsnit blive undersøgt om disse ændringer får nogen betydning for projektets problemstilling. Da fokus for dette projekt er arealoverførsler, hvor handelsværdien af det overførte ikke overstiger en værdi, der fordrer at der skal tinglyses et arealoverførselsskøde, er det særligt forholdene omkring afgivelse af dommerattest, der skal undersøges i dette afsnit. Det skal derfor undersøges, hvorvidt proceduren for at opnå en dommerattest er ændret, og hvad det betyder for problemstillingen, hvis det er. Dernæst bliver det undersøgt, hvordan tinglysningen af et arealoverførselsskøde forløber, for at se, om der er elementer i denne, proces der kan bruges som en eventuel del af et løsningsforslag til problemstillingen. Til sidst vil der blive kigget på andre funktioner i E-tinglysningssystemet, for at se om der er andre initiativer på vej, der kan være med til at løse den problemstilling mellemkommende rettigheder repræsenterer. Dommerattest At E-tinglysningen er fuldt elektronisk er ganske vist korrekt. Som det er nævnt tidligere vil systemet dog ikke kunne foretage alt helt automatisk. En af de ting der i første omgang ikke bliver automatiseret, er kontrollen af, at der er foretaget relaksation efter Tinglysningslovens 23, når en landinspektør anmoder om en dommerattest [Devoteam, 2006, s. 208]. Dermed kommer den digitalisering, der sker i overgangen til E-tinglysningen, ikke umiddelbart til at berøre udstedelsen af dommerattester. Anmodningen og tilbagemeldingen sker dog stadig digitalt. Med tiden vil denne funktionalitet dog også blive digitaliseret, men det vides på nuværende tidspunkt ikke hvordan, eller hvornår, dette vil komme til at fungere. Det forhold at udstedelsen af dommerattester ikke bliver en digital proces, betyder at der ikke i forbindelse med dommerattesten, og afgivelsen af denne, ikke er sket forandringer, der kan modvirke problemer som følge af mellemkommende rettigheder. I den første del af hovedanalysen blev en løsning med et flag i stamoplysningerne præsenteret. Denne løsning kan efter indførslen af E- tinglysningen stadig gennemføres. Oven i købet kan det tænkes at flag løsningen 41

42 Hovedanalyse kan ændres, således at det er landinspektørerne selv der skal rejse flaget gennem deres system-til-system løsninger. Yderligere kan der, i det elektroniske system, ske en entydig identifikation af flaget, der er bundet til den sag det omhandler, og dermed kan det automatisk fjernes, når de matrikulære forandringer indskrives i tingbogen. Dermed er ansvaret for løsningen reelt flyttet fuldstændigt til landinspektøren, idet den automatiske aflysning er betinget af den entydigt identifikation som landinspektøren er ansvarlig for. Spørgsmålet er, om en løsning med et flag er en optimal løsning, eller om den nye digitale tinglysning giver andre muligheder for at sikre arealoverførsler mod mellemkommende rettigheder. Næste afsnit vil derfor bringe nogle overvejelser omkring, hvad et nyt elektronisk system vil være i stand til at bibringe, som det nuværende system ikke har givet mulighed for. 42

43 Hovedanalyse Nye muligheder i det elektroniske system Hvis en arealoverførsel vedrører et areal med en værdi, der er over en af miljøministeren fastsat værdi, kræves det i udstykningsloven, at der skal foreligge et arealoverførselsskøde [UL 25 stk. 3]. I det nye E-tinglysningssystem kan et sådant skøde oprettes direkte i den system-til-system adgang landinspektørerne får. Undervejs i oprettelsen af dette skøde, er der forskellige trin, hvor forskellige oplysninger skal gives, for at sikre at skødet opfylder lovkravene omkring dets indhold. Der er bl.a. tale om oplysninger om: Anmelders identitet Berørte ejendomme Handelens parter Ejerandele Økonomiske vilkår Overtagelsesvilkår [Olsen, 2008, s. 13] Hvorfor er disse oplysninger interessante, når dette projekt netop er afgrænset til arealoverførsler, der ligger under den værdi, der er fastsat af miljøministeren? Det er det, fordi nogle af de samme elementer kunne bruges i en anden sammenhæng, der kunne bidrage til at løse det problem som mellemkommende rettigheder bringer. I forbindelse med indsendelse af en matrikulær sag til KMS har landinspektøren undersøgt og behandlet en række forhold. I tinglysningsøjemed handler det om, at der er sørget for, at der er foretaget relaksation, indhentet dommerattest, lavet en servituterklæring mv. Disse ting skal i henhold til Tinglysningslovens 23 være på plads inden forandringen kan tinglyses. Når de oplysninger, der er påkrævet, er til stede allerede når sagen sendes til KMS, hvorfor så ikke udnytte dem på dette tidspunkt? Når der kan oprettes et skøde i E-tinglysningssystemet, og dette kan tinglyses umiddelbart efter, er der så muligheder for at andre matrikulære ændringer ligeledes kunne indmeldes og tinglyses? Kunne der i E-tinglysningssystemet oprettes en midlertidig, fiktiv ejendom, der består af det areal, der skal overføres, med de servitutter der skal med, samt en entydig identifikation af den matrikulære forandring. 43

44 Hovedanalyse En sådan midlertidig, fiktiv ejendom kunne løse det problem, der kan opstå, som følge af mellemkommende rettigheder. Dette vil den kunne, idet det areal der skal overføres trækkes ud af den afgivende ejendom og eksisterer som elektronisk ejendom, indtil den skal sammenlægges med den modtagende ejendom. Så bliver eventuelle lån optaget i den afgivende ejendom, uden at det kan påvirke sagsgangen. På Figur 10 er det forsøgt illustreret, hvorledes ideen med en fiktiv ejendom ville fungere. Figur 10 Oprettelse og overførsel af fiktiv ejendom Figur 10 viser, hvordan en fiktiv ejendom kunne fungere i tinglysningssystemet. Situationen, figuren viser er den, at der skal overføres et areal (3) fra ejendom 2 til ejendom 1. I A-delen er sagsbehandlingen i gang, og det areal der er markeret med 3, bliver opmålt i marken, og sagen gøres klar til at blive sendt til KMS. B-delen viser ejendomsbilledet idet der er afgivet dommerattest. Ejendom 1 og 2 er hver separate ejendomme, mens 3 viser en fiktiv ejendom med alle de rettigheder, der er på det pågældende areal. Rent juridisk hører 3 stadig under ejendom 2, men i teknisk øjemed er ejendom 3 en separat, midlertidig ejendom. Dermed kan der frit optages lån i ejendom 2, da det areal der skal overføres, ikke bliver berørt. Situation C er den, hvor sagen endeligt er behandlet og godkendt hos KMS, og den fiktive ejendom 3 i tingbogen bliver sammenlagt med ejendom 1. 44

45 Hovedanalyse For at sikre at en fiktiv ejendom kan opfylde det formål der er tiltænkt, skal den indeholde en række oplysninger. Dette er alle oplysninger landinspektøren skal indgive ved oprettelsen. Der er tale om informationer om: Matr. nr. der afgiver areal Matr. nr. der modtager areal Identifikation af indehaveren af de respektive ejendomme Arealstørrelse der skal overføres Servitutter der skal føres med over (servitutattest) Hvilken matrikulær sag (et entydigt sagsnummer) forandringen er tilknyttet til Overførselssum således at det kan dokumenters at der ikke er krav om arealoverførselsskøde Informationerne skal afgives og den fiktive ejendom oprettes idet der rekvireres en dommerattest. Den endelige oprettelse sker dog først når dommerattesten er afgivet, idet der ikke kan udgå noget areal af pantet, uden at der er relakseret for det. Ansvaret for oplysningernes rigtighed og fuldstændighed påhviler landinspektøren, der samtidig har ansvaret for at ejendommen anmeldes til oprettelse. Den fiktive ejendom sammenlægges automatisk med den, der skal overføres til i E-tinglysningssystemet, når den matrikulære sag godkendes ved KMS. Skal sagen derimod trækkes tilbage, og således ikke gennemføres, er det landinspektøren der har ansvaret for at tilbageføre ejendommen. Når sagsbehandlingstiden hos KMS kommer ned på et passende kort niveau, kan den fiktive ejendom muligvis oprettes med frist, således at den automatisk føres tilbage, hvis den ikke er sammenlagt med den modtagende ejendom inden fristens udløb. Dette kræver dog, at der er en rimelig stabil sagsbehandlingstid hos KMS, da det ellers ikke er muligt at stille en fornuftig frist. 45

46 Hovedanalyse Opsamling på mulighederne i E-tinglysningen At dømme ud fra de informationer, der er tilgængelige for indeværende, er der ikke umiddelbart i forbindelse med E-tinglysningen taget hensyn til problemer som følge af mellemkommende rettigheder. Derudover er det vigtigt at understrege, at E- tinglysningen ikke ændrer i det bagvedliggende lovgrundlag for selve tinglysningsprocessen. Dette betyder også at den grundlæggende opbygning af tingbogen i dag, og som opridses i den første del af hovedanalysen bibeholdes. E-tinglysningen er en teknisk opgradering af tinglysningsprocessen, så denne nu bliver fuldt elektronisk. Den elektroniske tinglysningsform giver en række nye muligheder i forbindelse med selve tinglysningsprocessen, bl.a. muligheden for at oprette skøder og andre dokumenter direkte i systemet. Den mulighed eksisterer, men her i projektet foreslås det, at en proces tilsvarende til skødeskrivning kunne bruges til at løse den problemstilling, dette projekt behandler. Forslaget til at løse problemet indebærer, at det areal der skal overføres, lagres i E-tinglysningssystemet, som en midlertidig fiktiv ejendom, som ikke berøres af eventuelle ændringer i pantet imens en sag venter på godkendelse hos KMS. Ved godkendelse sammenlægges den fiktive ejendom med den modtagende ejendom, og forsvinder ud af det elektroniske system igen. 46

47 Konklusion Konklusion I den første del af hovedanalysen, der omhandlede det nuværende tinglysningssystem, blev der stillet et forslag til løsning af problemstillingen, der benyttede tingbogens stamoplysningsrubrik. Løsningen indfører et flag med en entydig identifikation af den igangværende sag i tingbogen, således at kommende kreditorer kan se, at der er en forandring i gang, og således har mulighed for at relaksere på forhånd. Angående en flag løsning skal det kommenteres, at en løsning som denne giver kreditorerne gode muligheder for at reagere og relaksere på forhånd, således at der ikke opstår problemer. Derimod er der ikke umiddelbart nogle muligheder for at tvinge kreditorerne til at reagere i forhold til et flag. Yderligere er sandsynligheden for at en flag - ordning bliver indført i den nuværende tingbog meget lille, hvilket skyldes mindst to ting. For det første er tinglysningsretten i Hobro stadig i gang med at finde på plads efter domstolsreformen, og er derfor ikke umiddelbart interesserede i at blive pålagt nye ansvarsområder. Dernæst er der det faktum, at der i nær fremtid bliver indført et nyt tinglysningssystem, så det ses som usandsynligt, at der vil blive foretaget ændringer i det eksisterende system så tæt på skiftet til E- tinglysning. I hovedanalysens anden halvdel, der handler om E-tinglysningen, bliver der også taget stilling til en flag løsning, og hvordan den ville fungere i E- tinglysningssystemet. Ligeledes, som i det nuværende system, er der dog i E- tinglysningssystemet heller ikke umiddelbart grundlag for at tvinge kreditorerne til at reagere, i forhold til et flag. Det skyldes, at det juridiske grundlag for tinglysningen ikke har ændret sig, men at det derimod er den måde tinglysningen sker på, der har forandret sig. Et andet forslag til løsning af projektets problemstilling i det nye E- tinglysningssystem, er oprettelsen af en fiktiv ejendom. Den fiktive ejendom består af den arealmæssige del af den afstående ejendom, der skal arealoverføres i en given matrikulær sag. Den fiktive ejendom indeholder alle, de for sagen nødvendige, oplysninger omkring størrelse, identifikation af ejendom og ejerskab, rettigheder, servitutter mv. Dermed er den fiktive ejendom klar til at sammenligning med den 47

48 Konklusion modtagende ejendom, så snart den matrikulære sag er gennemført og skal indskrives i tingbogen. Ved at oprette den fiktive ejendom, sikres det, at eventuelle ændringer i den afstående ejendom ikke kan berøre det areal, der skal overføres, idet dette jo er trukket ud i en selvstændig, fiktiv ejendom og derved kan problemer som følge af mellemkommende rettigheder forhindres. Hvorvidt det er sandsynligt, at et tiltag som den foreslåede fiktive ejendom bliver indført i E-tinglysningen er tvivlsomt. Det vigtigste for E-tinglysningen bliver i første omgang, at få de større økonomiske forhold til at fungere, idet en stor del af samfundsøkonomien er afhængig af den økonomiske sikring i fast ejendom. Hvornår der derefter bliver overskud til at tilføje yderligere funktionaliteter til E-tinglysningen, og hvilke der bliver tale om, er ikke klart på nuværende tidspunkt. Desuden er der mulighed for at problemstillingen stort set forsvinder når KMS s sagsbehandlingstider kommer ned på et betydeligt lavere niveau, end de er på i dag. Yderligere endnu taler problemstillingens art af frustrationsmoment ikke for, at det bliver et af de første områder der bliver sat ressourcer ind, på at løse. Alt i alt, så ligger der muligheder, både i det nuværende system, og i E- tinglysningssystemet til at forhindre komplikationer som følge af mellemkommende rettigheder hhv. i form af en flag løsning og en fiktiv ejendom. Desværre, set fra dette projekts synspunkt, er der ikke umiddelbart optræk til at nogle af de tiltag, der kunne forhindre konsekvenserne i problemstillingen, bliver taget i brug. 48

49 Perspektivering Perspektivering I dette projekt er tinglysningen blevet analyseret, for at afklare hvordan den givne problemstilling kunne løses. Samtidigt er det blevet undersøgt hvordan fremtidens elektroniske system vil kunne løse selvsamme problemstilling. Under hele dette forløb er der blevet taget udgangspunkt i, hvordan systemet kommer til fungere, ergo er det forudsat at det rent faktisk kommer til at fungere efter hensigten. En del af selve problemstillingen, skyldes at KMS ikke har været i stand til at implementere deres nye elektroniske system efter den oprindelige tidsplan, og der er stadig store problemer med systemet, som der arbejdes på højtryk på at løse. Ikke desto mindre har problemerne med MIA 3 betydet, at der har været perioder, hvor det ikke har været mulighed for at indsende nye eller få behandlet allerede indsendte sager. Et af resultaterne af de problemer, der er opstået er lange sagsbehandlingstider. Imens sagerne ligger til behandling har involverede personer, penge låst på midlertidige konti, og dermed bliver både køber og sælger økonomisk belastet. Hvad nu hvis forudsætningen om, at E-tinglysningssystemet kommer til at fungere efter planen, er forkert? Hvilke konsekvenser kan det give? Det sidste halve år, har vi set hvordan den økonomiske krise har påvirket den danske økonomi i negativ retning med tvangsauktioner, konkurser, industrielle nedskæringer, øget arbejdsløshed og generel økonomisk nedgang som konsekvens. Som en følge af denne økonomiske nedgang går en del firmaer og familier en usikker økonomisk fremtid i møde. Set i lyset af den seneste tids økonomiske krise, vil et sammenbrud i tinglysningssystemet være en af de værste ting, der ville kunne ske for den danske økonomi. Det vil det være, idet en stor del af den danske økonomi er bundet i de lån, der er optaget i fast ejendom. Det gælder både de lån, der er taget for at finansiere køb af fast ejendom og de forbrugslån, der er optaget i en fast ejendoms friværdi. Idet folk låner penge i deres faste ejendom, kan forbruget stige og økonomien holdes kørende. 49

50 Perspektivering Lån tinglyses for at blive retsligt sikret mod andre rettigheder, således at kreditor sikrer sig, at have krav på kompensation, hvis debitor ikke er i stand til at afbetale sit lån (ex: tvangsauktioner). Hele denne sikkerhed for kreditor ligger i tinglysningen af lånet. Men hvad nu, hvis tinglysningssystemet bryder sammen så det ikke er muligt at tinglyse lån, eller nye skøder på fast ejendom? Konsekvenserne af et sådant scenarie ville være flere. En af konsekvenserne ville være, at boligmarkedet ville gå i stå, da skøder ikke kan tinglyses og ejerskabet derfor ikke sikres. Banker og kreditselskaber vil ikke kunne få sikkerhed for deres lån, og derfor ikke være villige til at oprette nye lån. Dermed vil økonomien gå i stå, da mængden af penge til forbrug falder, der bliver købt mindre, der skal derfor produceres mindre, hvilket resulterer i fyringer i produktions virksomheder, hvilket betyder endnu færre penge i omløb, da der er færre der tjener penge, og den onde cirkel er startet. Og dette er blot en af konsekvenserne af et totalt sammenbrud i tinglysningssystemet. Der skal da heller ikke herske tvivl om, at opfyldelsen af det krav om sikkerhed i systemet, der skal være der, netop for at undgå, at der opstår kaos ved iværksættelsen, er medvirkende til at systemet ikke allerede blev startet i marts 2008, som det oprindeligt var planen [Olsen, 2008, s. 30]. 50

51 Litteraturliste Litteraturliste Bøger/udgivelser [Devoteam, 2006]: Devoteam Consulting a/s: Bilag B2: Opgørelse af processer og controller i e-tl - Bilag til kravspecifikation for det kommende system til elektronisk tinglysning (e-tl) Udgivet: 26. juni 2006 [Domstolsstyrelsen, 2006]: Domstolsstyrelsen: Danmarks Domstole nr. 35 december 2006 Udgives af: Domstolsstyrelsen [KMS 1, 2006]: Kort & Matrikelstyrelsen: Dannelse og transaktioner vedrørende fast ejendom i de nordiske lande Udgivet: 2006, ISBN: [KMS 2, 2006]: Kort & Matrikelstyrelsen: Ejendomsregistrering i de nordiske lande Udgivet: 2006, ISBN: [Olsen, 2008]: Olsen, Anja: Digital tinglysning i praksis En guide til den digitale tingbog Forlaget Thomson, 1. Udgave 2008, ISBN: [L-SN, 2006]: L-studienævnet, Aalborg Universitet, landinspektøruddannelsen: Projektpraktikfolder L-studienævnet, 2006 Lovtekst [BMA]: Bekendtgørelse om matrikulære arbejder BEK nr 820 af 21/07/2008 Gældende [CIR190]: Cirkulære om tinglysning i den elektroniske tingbog CIR nr 190 af 15/12/1995 [L539]: Lov om ændring af lov om tinglysning og forskellige andre love LOV nr 539 af 08/06/2006 [TL]: Bekendtgørelse af lov om Tinglysning LBK nr 158 af 09/03/2006 Gældende [UL]: Bekendtgørelse af lov om udstykning og anden registrering i matriklen LBK nr 494 af 12/06/

52 Litteraturliste WEB-links. Alle linksblev kontrolleret, og virkede d [WEB 1]: [WEB 2]: [WEB 3]: [WEB 4]: 52

53 Figurliste Figurliste Figur 1 tidslinie for sag Figur 2 Tidslinie for sag Figur 3 Den samlede sagsbehandlingstid for en matrikulær forandring Figur 4 Forventede sagsbehandlingstider for papirsager (MIA2 hyldesager) hos KMS [KMS, 2008, s. 1] [Bilag 3] Figur 5 Forventet samlet sagsbehandlingstid for en matrikulær forandring, når de elektroniske sagsbehandlingssystemer hos Tinglysningen og KMS er fuldt funktionelle Figur 6 Den matrikulære proces ved en arealoverførsel. [KMS 1, 2006, s.129] Figur 7 Strukturdiagram Figur 8 Et eksempel på, hvordan kreditorer kan gøres opmærksomme på matrikulære sager. Oprindeligt billede taget fra tingbogen med ejers samtykke Figur 9 En simpel opbygningsskitse af E-TL systemet. Figur baseret på [WEB 4] Figur 10 Oprettelse og overførsel af fiktiv ejendom

54 54

55 Bilag 1 Bilag 1 Sag 1 Arealoverførsel Fra matr. nr. 151 ae Til matr. nr. 151 ø Sagsbaggrund: Rekvirenten har lavet en aftale med sin nabo, ved hvilken han køber en del af naboens have og ligger til sin egen. Han henvender sig herefter til Bjørn Christiansen for at få foretaget den matrikulære ændring der skal til, for at få arealoverførslen gennemført. Figur 11 Oversigt over de matrikulære forandringer i sag 1 Tidslinie 21/05/2007 Rekvirenten henvender sig til Landinspektørfirmaet Bjørn Christiansen med sagen. Rekvirenten der henvender sig hos Bjørn Christiansen ønsker at få gennemført en arealoverførsel af 348m 2 have, fra det bagvedliggende matr. nr. 151 ae til sit eget matr. nr. 151 ø. Et rids over forandringen er vedlagt i Figur 11 55

56 Bilag 1 22/05/2007 Realkredit Danmark der er panthaver i ejendommen på matr. nr. 151 ae, tilkendegiver at de giver forhåndstilladelse til at salget kan gennemføres, på betingelse af at de modtager: En skematisk redegørelse fra landinspektør Rids fra samme med angivelse af arealets beliggenhed i forhold til huset De betingede dokumenter tilsendes realkredit Danmark efter udarbejdelsen og relaksationen registreres i matriklen d. 06/08/ /06/2007 Skematisk redegørelse udfærdiges. Forud for den skematiske redegørelse er der indhentet måleoplysninger og det nye skel er fastlagt og indmålt. Desuden er der indhentet en bemyndigelse til at foretage arealoverførslen, samt en skelerklæring. Efter udarbejdelsen af den skematiske redegørelse påbegyndes arbejdet med at indhente de nødvendige godkendelser og data for at gennemføre resten af sagen. Der indhentes godkendelse til at foretage arealoverførslen fra vejdirektoratet, hvilket gives idet der ikke bliver ændret på nogle af ejendommenes adgangsforhold Der bliver indhentet de nødvendige servitutter for at lave en servituterklæring Der bliver foretaget de nødvendige undersøgelser i forhold til landinspektørerklæringen Kommunen bliver kontaktet med henblik på at udfylde den grønne erklæring 24/09/ 2007 Tinglysningskontoret udsteder en dommerpåtegnelse om at der er foretages relaksation og at servitutterne er iagttaget. 31/10/2007 Sagen indsendes til KMS 03/12/2007 Der optages et nyt lån i Matr. Nr. 151 ae 03/04/2008 Sagen godkendes hos KMS og ændringerne registreres i matriklen 10/04/2008 Sagen afvises af tinglysningsdommeren. Baggrunden for afvisningen er at der er pant i ejendommen der ikke er relakseret. Årsagen til dette er at der er optaget et lån, lyst på matr. nr. 151 ae d. 03/12/2007, hvilket er efter den tidligere udstedte sommerattest. 56

57 Bilag 1 23/04/2008 Sagen returneres til Bjørn Christiansen, så ny dommerattest kan indhentes. Der gives en frist til 23/07/2008 for indsendelse af ny dommerattest til KMS, hvorefter registreringen i matriklen vil blive ført tilbage, hvis der ikke er udstedt en ny dommerattest. Der bliver taget kontakt til Realkredit Danmark der er panthaver på det nye lån. Det viser sig i den forbindelse at Realkredit Danmark har lavet en art forhåndsrelaks af det nye lyn, idet lånet er optaget på baggrund af det areal der fremgik af den skematiske redegørelse de fik tilsendt tidligere, dette er blot ikke blevet udspecificeret ved tinglysningen af lånet. Tinglysningsdommeren kræver, netop idet det ikke er specificeret at der er lavet forhåndsrelaks, at der foretages ny relaksation, selvom lånet er optaget på et arealmæssigt opdateret grundlag. Idet Realkredit Danmark reelt allerede har taget stilling til relaksationen, giver de dokumentation på at de tillader de 348m 2 at udtræde af panten. [Helle Laursen, Teknisk assistent hos Bjørn Christiansen] 03/07/2008 Tinglysningsdommeren udsender en ny dommerattest. 10/07/2008 Sagen sendes på ny til notering i tingbogen og godkendes 57

58 58

59 Bilag 2 Bilag 2 Sag 2 Udstykning fra Matr. Nr. 9 e Matr. Nr. 5 a Til en ny bygningsløs landbrugsejendom Sagsbaggrund: En landmand overtager en nærliggende landbrugsejendom, og ønsker i den forbindelse at få lavet en række matrikulære ændringer. De ændringer der ønskes foretaget er følgende: Frastykning af bygningerne på den tilkøbte ejendom matr. nr. 5 a, så bygningerne kan sælges fra. Nedstykning af landmandens hovedejendom, til lidt over 2 hektar. Sammenlægning af de udstykkede landbrugsarealer fra de to ovenstående ændringer, til ny bygningsløs landbrugsejendom. Oversigtsrids ses i figuren på næste side. 59

60 Bilag 2 Figur 12 Oversigt over de matrikulære forandringer i sag 2 Tidslinie: 08/03/2007 Rekvirenten henvender sig hos BCL. 01/06/2007 Rekvirentens klient overtager ejendommen matr. nr. 5 a 20/06/2007 Tinglysningsdommeren udsteder attest på, at alle panteforholdene er iagttaget 25/06/2007 Der optages et nyt lån i ejendommen matr. nr. 5 a 60

61 Bilag 2 De relevante dokumenter og tilladelser hentes fra de respektive myndigheder og personer, herunder: Vejdirektoratet, angående vejadgang til ny matrikler og byggelinier. Skov og naturstyrelsen angående sletning af fredsskovsnotering på matr. nr. 5 a idet arealet hvor gårdens driftsbygninger ligger var fredsskovsnoteret. Erklæring om bygningsløs ejendomsdrift Kommunen, angående grøn erklæring Etc. 25/07/2007 Den færdigbehandlede sag indsendes til KMS 12/12/2007 Sagen godkendes hos KMS 18/12/2007 Registrering i matriklen 07/01/2008 KMS returnerer sagen til Bjørn Christiansen med besked om at tinglysningsdommeren i Randers ikke kan indføre ændringerne i tingbogen, idet betingelserne ikke længere er til stede. Der bliver givet en frist til d. 07/04/2008 til at få den fornødne dokumentation indsendt til KMS, hvorefter registreringen i matriklen ellers vil blive ført tilbage. De betingelser der ikke er til stede, er det lån der er blevet optaget kort efter at der er blevet relakseret. Det nye lån skal derfor relakseres, hvorfor der bliver taget kontakt til kreditor, der får gennemført relaksationen. 01/04/2008 Tinglysningsdommeren udsteder ny Dommerattest 03/04/2008 Ny dommerattest tilsendes KMS, der herefter sender sagen til registrering ved tinglysningsdommeren. 10/04/2008 sagen bliver endeligt godkendt og tinglysningsdommeren noterer ændringerne i tingbogen. Ligesom i den tidligere gennemgåede sag, skete der i forbindelse med denne sag det, at der blev optaget et lån i en ejendom, efter at der er foretaget relaksation, og givet dommerattest. I denne sag blev lånet optaget på hele den samlede ejendom, med det resultat at tinglysningsdommeren ikke kunne indføre de matrikulære ændringer i tingbogen, efter sagen var blevet godkendt hos KMS. 61

62 62

63 Bilag 3 Bilag 3 63

64 64

65 Bilag 4 Bilag 4 interview med Jess Svendsen, leder af juraenheden ved KMS Spørgsmål omkring mellemkommende rettigheder. Som vi aftalte tidligere har jeg herunder remset nogle spørgsmål op, som jeg gerne ville have svar på, i forbindelse med det projekt jeg er i gang med at skrive. 1: I hvor stort omfang sker det, at sager tilbagesendes, på grund af mellemkommende rettigheder? Det anslås at ca. 1-3 om ugen ikke kan indføres i tingbogen på grund af mellemkommende rettigheder. Der er således tale om et meget begrænset antal set i forhold til, at KMS årligt registrerer ca sager om matrikulære forandringer 2: Hvor ofte bliver en matrikulær ændring tilbageført fra matriklen, som følge af at et problem med mellemkommende rettigheder ikke har kunnet løses indenfor den givne tidsfrist? Det skønnes herfra, at det fra udstykningsreformens ikrafttræden i 1991 og til i dag kun har været nødvendigt at tilbageføre 1, måske 2 sager som følge af mellemkommende rettigheder. Det skal dog bemærkes at der i flere tilfælde er givet forlængelse af den frist på 3 måneder, som KMS i første omgang giver den praktiserende landinspektør til at fremskaffe dokumentation for, at der ikke længere er nogen hindring for indførsel af den matrikulære forandring i tingbogen. KMS har dog ikke et tal herfor 3: Problemet med mellemkommende rettigheder kan indtræde ved flere forskellige typer af matrikulære sager bl.a. arealoverførsel og udstykning fra 2 matrikler til en samlet ny. Er der erfaringsmæssigt nogle sagstyper- og størrelser, hvor problemet særligt indtræffer? Det har KMS ikke umiddelbart nogle tal for 65

66 Bilag 4 4: Hvilke typer af rettigheder optræder som problem i de sager der ikke kan godkendes? Det er hovedsageligt ved optagelse af nye lån. Desuden kan der være tale om udlæg for skatter og lignende Hvis du har nogle yderligere kommentarer til problemstillingen generelt, er du selvfølgelig yderst velkommen til at notere dem også. Desuden vil jeg gerne høre om jeg må ringe igen senere, hvis der opstår nogle spørgsmål under projektarbejdet? Det kan bemærkes, at set herfra er problemet med mellemkommende rettigheder ikke stort. Det giver naturligvis anledning til irritation her i huset, når matrikulære forandringer ikke kan indføres i tingbogen, men problemet er naturligvis størst for landinspektøren. Problemet kan måske mindskes ved bedre oplysning af grundejeren og de rådgivere, som grundejeren benytter sig af ved optagelse af lån. Med indførsel af digital forvaltning i samspillet mellem tingbog og matrikel, bliver det måske med tiden muligt at indføre automatiske kontroller, som sikrer, at matrikulære forandringer ikke registreres i matriklen, hvis der er tinglyst mellemkommende rettigheder. Med venlig Hilsen Jess Svendsen Fuldmægtig, Leder af Juraenheden 66

67 Appendix Appendiks Procesanalyse over projektpraktik. Denne procesanalyse er skrevet på baggrund af et projektpraktikophold hos Bjørn Christiansen Landinspektører i Randers. Gennem procesanalysen gives der en vurdering af praktikopholdet som helhed samt en vurdering af hvorvidt læringsmålene for praktikken, og dermed semestret er opfyldt. Derudover bliver der, gennem et kort oprids af de opgaver jeg har været involveret i, dannet et billede af projektpraktikkens forløb. Introduktion til praktikstedet Praktikken forløb i et privatpraktiserende firma beliggende i Randers midtby. Firmaet hedder Bjørn Christiansen Landinspektører og har lige pt. 9 ansatte, hvoraf de to sammen er indehavere: 2 Landinspektører med beskikkelse. Disse to er samtidigt indehavere af firmaet 2 Landinspektører uden beskikkelse 3 tekniske assistenter 1 landmålingstekniker 1 målemedhjælper 1 bogholder (deltid) Landinspektørfirmaet har en lang varierende række af opgaver, der spænder fra traditionelle udstykninger, arealoverførsler og afsætning af huse, til større erhvervsopgaver i forbindelse med til og ombygninger, her kan bl.a. nævnes et større projekt for NRGI Randers, samt ombygningen af den gamle bryggerigrund i Randers midtby. Resumé over praktikopholdet Da jeg på 8. semester blev klar over, at jeg ønskede at deltage i en projektpraktik på 9. semester begyndte overvejelserne omkring praktiksted og virksomhedstype hurtigt at dukke op. Jeg fandt ud af, at jeg gerne ville have min projektpraktik i et privatpraktiserende landinspektørfirma. Dette skyldes blandt andet at jeg havde (og stadig har) en forventning om at få job hos et privatpraktiserende firma efter endt uddannelse. Efter at have undersøgt hvilke firmaer der lagde indenfor en rimelig pendlerradius af Aalborg endte jeg med at tage kontakt til Bjørn Christiansen Landinspektører. Det blev aftalt at jeg skulle komme til Randes og besøge firmaet, og i den forbindelse blev jeg præsenteret for de 67

68 Appendix ansatte, firmaet generelt, og i samme forbindelse blev der også mulighed for at diskutere projektemner. Det valgte emne blev fundet ud fra en diskussion om ønsker fra egen side og hvilke emner firmaet havde interesse i. Den 1. september kl startede praktikperioden og da jeg ankom, fik jeg en rundvisning på stedet, og blev introduceret for de ansatte. Praktikstedet havde forberedt sig på min ankomt således at de sager der havde været tale om på mødet i foråret allerede var fundet frem til mig. Yderligere blev der stillet en fast arbejdsplads til rådighed med alle relevante funktioner. Ligeledes blev jeg skrevet på det whiteboard der i firmaet bruges som planlægningsredskab, således at jeg fra dag 1 indgik som en del af den daglige arbejdsgang og planlægning. Figur 13 Det omtalte whiteboard, samt min arbejdsplads hos Bjørn Christiansen Landinspektører At praktikstedet var velforberedt betyd meget, særligt i praktikkens første 2-3 uger hvor jeg i stedet for at skulle finde ud af, hvordan jeg kunne medvirke i den hverdag der er i firmaet, kunne træde ind, og fungere på lige fod med de ansatte. Desuden betød det faktum at jeg havde en arbejdsplads, og var en del af planlægningen at det var lettere at koordinere, hvornår der var tid til at lave projekt, og hvornår jeg skulle med ud og hjælpe til med en opgave. Praktikstedet har samtidigt flere gange understreget vigtigheden i at jeg skulle sige fra i forhold til opgaver, hvis jeg skulle lave projekt, idet de er fuldt indforståede med at praktikken skal være et læringsforløb for praktikanten. 68

69 Appendix Undervejs i praktikperioden har jeg været med på en meget bred vifte af opgaver, og har i samme forbindelse haft mulighed for at spille opklarende spørgsmål, både til projektet, men også til faget generelt, og løsningen af den enkelte opgave. Dette har medvirket til at jeg har opnået en indsigt i faget, dagligdagen, og de faglige problemer, praktiske som juridiske, der kan opstå i forbindelse med opgaveløsningen som det ikke ville være muligt at opnå gennem et normalt semesterforløb. 69

70 Appendix Vurdering af læringsmål I dette afsnit vil det blive vurderet hvorvidt projektets læringsmål er blevet opfyldt og hvordan dette er sket. For at gøre dette bliver læringsmålene opstillet herunder: Den studerende gennemfører projektpraktikken med henblik på at: - opnå nærmere kendskab til de matrikulære problemstillinger der opstår, i et privatpraktiserende landinspektørfirmas arbejde med den matrikulære sagsgang. - opnå et dybere kendskab til den matrikulære sagsproces, herunder særligt hvordan der kan sikres mod mellemkommende rettigheder. Jeg er af den opfattelse at læringsmålene er opfyldt. Dette er dels sket igennem den dagligdag jeg har fulgt, hvor forskellige problemstillinger er opstået og løst, dels igennem gennemgangen af de sager der er med i projektet, dels gennem løsningen af problemformuleringen, og dels gennem daglige samtaler med de ansatte på praktikstedet. Dog erkender jeg at graden af opfyldelse kan diskuteres, idet to sager og en tidsbegrænset praktikperiode ikke giver garanti for at alle aspekter af problemet kan blive belyst. Jeg er dog af den opfattelse at jeg har opnået et tilstrækkeligt overblik over, og indsigt i de problemstillinger der opstår i forbindelse med den matrikulære sagsproces, og særligt i forbindelse med mellemkommende rettigheder, til at kunne sige, at læringsmålene er opfyldt. Vurdering af metode Igennem analyserne i dette projekt er der primært blevet brugt litteraturstudie som metode. Denne metode er valgt ud fra et overblik over hvilke mulige metoder der var tilgængelige for at kunne vise/uddybe/analysere på de forskelle der er mellem det nuværende og det kommende tinglysningssystem. Den valgte metode, hvor relevant litteratur omkring E-Tinglysningen giver et fornuftigt billede af, hvordan det kommende E-tinglysningssystem kommer til at fungere. Dermed er det også muligt, ud fra det opnåede kendskab at være i stand til at analysere hvilke muligheder det kommende system byder på. Den valgte metode har dog også nogle begrænsninger i forhold til et projekt af denne type. Begrænsningerne drejer sig primært om tid. Dette skal forstås på den måde, at E- Tinglysningen er under stadig udvikling, og dermed forandring, mens litteraturen uanset hvor ny den er, er statisk. Dermed kan eventuelle funktioner i systemet være tilført, efter at 70

71 Appendix litteraturen er udfærdiget, og dermed ikke med i analysegrundlaget. Samme problemstilling gælder de tekniske specifikationer der er tilgængelige. Disse giver et indblik i, hvordan de forskellige funktioner skal virke, men der er endnu ikke nogen garanti for at de kommer til at virke, eller om funktionaliteten bliver ændret, inden systemet bliver startet op. En mulighed for at udfylde nogle af de tidsmæssige huller der kan opstå på grund af litteraturens statiske tilstand kunne være at gennemføre en række interviews med nøglepersoner i udviklingen af E-Tinglysningssystemet. Dette er dog fravalgt i dette projekt, af flere årsager. Dels på grund af, at interviews ofte er en meget tidskrævende metode, der skal planlægges nøje, for at man kan opnå et optimalt udbytte af den. Dels på baggrund af problemstillingens art, der gør det mindre sandsynligt at netop dette problem vil blive behandlet under udviklingen af det nye system. Generel refleksion over praktikforløbet Formålet med et praktikophold er at give den studerende erfaring med løsning af landinspektørfaglige opgaver i praksis [L-SN, 2006, s. 2] Både set i forhold til ovenstående citat, i forhold til den opstillede problemstilling og til mine egne forventninger om at få et indblik i hvordan hverdagen i et privat landinspektørfirma er, er jeg rigtig godt tilfreds med mit praktikophold. At praktikstedet havde forberedt min ankomst, alt stod pakket og klart betød at jeg fik en rigtig god start, og kunne føle at jeg ikke skulle bruge de første uger på at finde på plads. Undervejs i min praktik har været involveret i en bred vifte af forskellige opgavetyper, ikke bare den tekniske- og målemæssige del men også den efterfølgende databehandling og opfølgning. Det har ligeledes været vigtigt for det positive indtryk af stedet, at de har været gode til at følge op på de opgaver jeg som praktikant har været med ude på. Derigennem er mit kendskab til faget og dets problemstillinger også blevet øget. De tre måneder praktikken varer er efter min mening godt givet ud. Undervejs opdager man, hvordan den viden der er opnået gennem de tidligere semestre kommer til udtryk i praksis, og hvor stor del af den teori man som praktikant rent faktisk kan huske og bruge. Det er så spændende en oplevelse at lære hvordan man kan bruge sin egen viden, og være med i den dagligdag der er i et firma, at man som praktikant godt kan være tilbøjelig til at bruge mere tid i praksis, end på selve projektet, hvilket kan være farligt i sidste ende. En anden vigtig ting man som praktikant skal være opmærksom på, er at det er vigtigt at være nysgerrig. At få stillet de spørgsmål der falder en ind, og aldrig være bange for at komme til 71

72 Appendix at lyde uvidende. Det mener jeg ikke jeg selv har været bange for, men stadig synes jeg det er vigtigt at understrege. Set i forhold til praktikkens formål, der er angivet i starten af dette afsnit, er jeg ikke i tvivl om, at den gennemførte praktik til fulde har levet op til formålet. 72

73 Appendix Læringsmål for projektpraktik Landinspektørstudiets 9. semester Aalborg Universitet Landinspektøruddannelsen Indhold og læringsmål for projektpraktik Studerende: Lars Peter Larsen Semester: Landinspektøruddannelsen, 9.semester Praktikperiode: 2. september 28. November Kort beskrivelse af praktikstedet Landinspektørfirmaet Bjørn Christiansen Privatpraktiserende landinspektørfirma, beliggende i Randers Vejleder: Bent Hulegaard Jensen Kontaktperson på praktikstedet: Anne Kristine Munk Mouritsen Arbejdsopgaver: At analysere den matrikulære tinglysningsproces for at opnå en større forståelse af sammenhængen mellem de forskellige krav, og de forhold og rettigheder de skal sikre. Herunder lægges der særligt vægt på de juridiske forhold omkring relaksation og pant, med udgangspunkt i en problemstilling, der beskrives gennem to cases. Projektet bygges op omkring tre hoveddele. Første del består af foranalysen der primært er et casestudy af de to givne sager. Selvom den specifikke problemstilling i sagerne mere har grad af irritations- og frustrationsmoment for landinspektøren end alvorlig problem, åbner den for den undren, der bærer den resterende del af projektet. Dernæst følger hovedanalysen der består af to dele der hver for sig har til formål uddybe forståelsen for hvorledes og på hvilken baggrund den matrikulære problemstilling med mellemkommende rettigheder kan løses i hhv. det nuværende og det kommende tinglysningssystem. 73

74 Appendix Til midtvejsseminaret fremlægger den studerende et detaljeret oplæg til projektpraktikkens indhold med tilhørende arbejds- og tidsplan for gennemførelse af opgaven herunder indsamling af empiri, analyser, udarbejdelse af løsningsforslag mv. Ud over arbejdet med den ovennævnte opgave deltager den studerende i løsning af forskellige foreliggende arbejdsopgaver der er en del af hverdagen på praktikstedet. Læringsmål: Den studerende gennemfører projektpraktikken med henblik på at: - opnå nærmere kendskab til de matrikulære problemstillinger der opstår, i et privatpraktiserende landinspektørfirmas arbejde med den matrikulære sagsgang. - opnå et dybere kendskab til den matrikulære sagsproces, herunder særligt hvordan der kan sikres mod mellemkommende rettigheder. På baggrund af den gennemførte opgave forventes den studerende at: Have viden om og forståelse af landinspektørens rolle og opgaver i forbindelse med gennemførsel af matrikulære sager. Kunne redegøre for den proces, der forløber ved gennemførslen af matrikulære sager, samt hvilket juridisk grundlag processen hviler på. Kunne analysere hvilke faktorer og udfordringer, der påvirker sikringen af panthaveres og ejeres rettigheder i en matrikulær sag. Kunne anvende relevant empiri og metode til at løse den aktuelle problemstilling. Kunne vurdere problematikker, der opstår på baggrund af de eksisterende juridiske muligheder, for sikring af panthaveres og ejeres rettigheder. I forhold til det valgte praktiksted forventes den studerende desuden at: Kunne reflektere over egen læring Redegøre for erfaringer med praktiske arbejdsgange og metoder på praktikstedet At have forståelse for på den pågældende organisation og dens rammevilkår Prøve: Prøven afholdes som en mundtlig prøve med baggrund i projektrapporten inklusive en evaluering af den gennemførte proces. Ved prøven medvirker en intern censor. Der gives karakteren bestået/ikke bestået. 74

75 Appendix Dagbog for ophold hos Bjørn Christiansen Landinspektører 1/9: Første dag Førstehåndsindtrykket er, en virksomhed der har travlt med en bred vifte af opgaver, men som stadig har en rar afslappet stemning på kontoret. Effektivitet er vigtig, men ikke ubetinget på bekostning af arbejdsmiljø 2/9: Havde en samtale med Lars, hvor han spørger nærmere ind til om jeg regner med at skrive om det emne vi diskuterede da vi havde møde. Han mener yderligere at det er et problem der har mange sider og kan drejes i mange retninger 3/9: Var med på Mia Informationsmøde/miakursus. Der er ikke umiddelbart den store tiltro her i firmaet til at mia3 kommer til at køre til tiden 4/9: Helle har gravet den ene af de to sager op de har haft, den anden ved hun ikke noget om 8/9: AKKM har fundet den anden sag, det er hende der sidder med alle landbrugssagerne, så hun er ret godt inde i den, så jeg kan altid spørge hende hvis der er noget i den jeg ikke forstår 10/9: ekstra travlhed i firmaet. Matti har fået 14 dages fri, (eller, han har bedt om det, og med det antal overtimer han har, kan de nærmest ikke sige nej) Endnu en sag er blevet afvist ved dommerkontoret. Der var som sådan ikke noget galt med sagen, der var blot en formulering i et af dokumenterne, de på dommerkontoret ikke var sikre på, og de valgte derfor at sende den tilbage. 17/9: Jeg har efterhånden været med rundt og se rigtig mange forskellige af de opgaver landbjørn arbejder med/på. De virker umiddelbart glade for at jeg er med, og jeg er rigtig glad for at have muligheden. Samtidig viser de stor respekt for at jeg har et projekt at lave, så hvis jeg bare siger til, så kan jeg sagtens få tiden til det også 18/9: syg 75

76 Appendix 23/9: Projektarbejde og vejledermøde Der skal ændres lidt i projektets tilgang. Det er som sådan ikke problemet selv der er interessant, det er mere spørgsmålet om, hvorfor det er et problem. Ergo den juridiske sikring af rettigheder for panthaver og ejer. Dermed skal læringsmål og det jeg har skrevet laves om. 30/9: Var med ude på en landbrugssag, og så, hvordan skel på måleblade kan være svære at genfinde, idet de gamle skelpæle kan være pløjet væk, og grænserne ændret, som følge af den naturlige brug af området. I visse situationer kan man lige så godt lade være med at sætte skelpælene, idet man kan se, at de ikke får lov til at overleve ret længe (AK) 6/10: Djursland m. Henrik. Der er flere kunder der er ved at blive frustrede over at de ikke kan få at hvornår deres sag vil blive færdig. 7/10: Frokostmøde, matti 20 års jubilæum, inge 40 års fødselsdag Oprydning påkontoret, de har faktisk mange temmelig gamle kort, de ikke ved hvad de skal bruge til. Skrev i løbet af formiddagen det meste af en ny indledning, idet den gamle ikke rigtig fangede projektet, efter min mening. 8/10: Kloak-måling ved Råby 9/10: m. Uffe ude og lave vejudskillelse, hvor der kun er meget få mål, og ikke kan bruges GPS. 10/10: Mødte sent efter aftale, og var med henrik ude og måle butiksarealer på Vestervold (bl.a. Blockbuster og Sparnord). Opgaven viste sig at være ganske betydeligt mere kompliceret end først antaget pga. stor uklarhed om brugsretten til kælderarealerne. 13/10: Stouby m. uffe (samme opgave som d. 9) 14/10: Måledag: kontrolmåling på havnen, byggelinier på haraldshus og afsætning på frederiksborg allé 15/10: Projekt indtil middag, derefter med henrik tilbage på vestervold for at forsøge at afslutte målingerne. 16/10: Havnekontrol, vejstationering skulle laves om sammen med Uffe. Ejerlejlighedsopmåling m. Henrik 17/10: Arbejde hjemme 20/10: Projekttid i Randers 76

77 Appendix 21/10: Projekttid i Randers, Snakkede med lars omkring nogle af problemerne omkring tinglysningen. Han mente at et af de større problemer var, at der i det flytterod de havde ikke rigtig var nogen ensretning i, hvordan ting skulle gøres. Det resulterer i, at der kan blive stillet forskellige krav til dokumenterne, alt afhængigt af hvilken medarbejder man får fat i 22/10: skel re-etablering med Uffe, interview m. KMS juridisk kontor. 23/10: Råby- Kloak ledning projekt 27/10: Møde med Ret & Raad hinnerup. Mødet var generelt rettet mod at skabe en bedre forståelse mellem de to firmaer, i forbindelse med hvad de respektive firmaer skal igennem, i forbindelse med at genneføre sager. Herigennem er håbet at det øgede kendskab kan medvirke til at optimere arbejdsprocessen for at undgå unødige komplikationer. Under mødet kom der, for projektet, flere interessante oplysninger frem: Mellemkommende rettigheder i form af pant, behøver ikke være nye lån, idet konverterede lån også tinglyses på ny. Langt det mest optimale ville, ifølge en af advokaterne, være at få indlagt en automatisk stopklods for nye adkomster, idet der bliver givet en dommerattest, idet problemet så helt ville kunne undgås. Evt kunne stopklodsen således at adkomster der ikke ville påvirke den igangværende sag kunne accepteres (forhåndsrelaks). Måske en mulighed i E- tinglysningen? Panteforbud, med landinspektør som anmelder er måske en mulighed, om end den i sidste ende kan blive dyr, idet det koster tinglysningsafgift både at lyse og aflyse den igen. Servitutvis regulering af pantet advokaterne ikke er mulig, idet det er deres opfattelse at servitutter forholder sig til fysiske ting, samt begrænsninger af fysiske ting på grunden, og altså ikke til indehaverens økonomiske forhold. 28/10: arbejde hjemme 29/10: Arbejde på kontoret + kontrolmåling på havnen 30/10: Kontor + tidligt hjem 31/10: husafsætning m. Lars 77

78 Appendix 03/11: Kontor, Anne er af den opfattelse, at det kan være svært at gøre ret meget. Der er ingen der har interesse i at kunden bliver bundet økonomisk når det varer så længe som det gør hos KMS for tiden. 04/11: Hjemme 05/11: afsætning af dobbelthuse, kontrol havn 06/11: Kontor 07/11: Afsætning af huse 10/11: Afsætning af modullinier Vestas + kontrolmåling på havnen 11/11: Modullinier Haraldshus 12/11: Råby Kloakmåling, Der er efterhånden ikke meget tiltro tilbage til KMS. Det virker for Lars som om de har valgt at gøre tingene på den mest muligt besværlige måde. Umiddelbart forstår jeg personligt ikke hvorfor de hos KMS ikke åbnede trinvist for mia 3, således at en landsdel af gangen kom med, på den måe kunne de have undgået en del af et kaos der er i dag. Selvfølgelig sammen med en mere kvalificeret gennemtestning af programmet. 13/11: Kontor kontrolmåling på havn, servituterklæring 14/11: Bygningsafsætning 17/11: Bygningsafsætning Auning 18/11: Hjemme 19/11: Afsætning og skel re-etablering 20/11: Kontor 21/11: arealoverførsel & Udstykning Nørager 24/11: Afsætning Nikkelvej 25/11: syg 26/11: syg 27/11: syg 28/11: Sidste dag, kontor + huslejearealopmåling 78

79 This document was created with Win2PDF available at The unregistered version of Win2PDF is for evaluation or non-commercial use only. This page will not be added after purchasing Win2PDF.