PenSams ejendomsinvesteringer. Benny Andersen CIO PenSam Asset Allocation netværksmøde 10. juni 2013

Transkript

1 PenSams ejendomsinvesteringer Benny Andersen CIO PenSam Asset Allocation netværksmøde 10. juni 2013

2 2 Agenda Hvorfor København? Pensionskasser rolle som investor og långiver Partnerskabsmodel ErhvervsPhD på ejendomsinvesteringer

3 3 PenSam gruppen Hovedtal: Formue: 100 mia. kr. Nettopræmier: 3,5 mia. kr. p.a. Aktivklasse Andel Stats- & realkreditobl. 47% Kreditobl. 18% Aktier 15% Ejendomme 8% Private Equity 5% Infrastruktur 1% Rentederivater 6%

4 4 Kilde: Danmarks Statistik Afkast på ejendomme kræver, at der er lejere til ejendommene PenSam koncentrer sig om København og til dels Århus

5 Folketal og beboede boliger Kbh & Frb , , , , , ,0 Boliger (højre skala) beboede Folketal (venstre skala) , , , , , , , ,0 Ca boliger/år , , , , , ,0 Kilde: Danmarks Statistik/DREAM, Beboede boliger egen fremskrivning

6 m , ,0 Ændring i folketal og byggeri Kbh & Frb 15000,0 Fald i byggeri under opførelse, stigning i folketal , , , , , ,0 5000,0,0 Fuldført ca boliger i 2012 (v. 90m2/stk) Men det er nu der er mulighed for at bygge på gode beliggenheder i Kbh , ,0 Byggeri under opførelse m2 Kbh+Frb (venstre skala) Ændring i folketal (højre skala) -5000,0, ,0

7 kr/år 7 Husstandsindkomst Landsdele , , , , , , ,0 Beboet af ejer Landsdel Byen København , ,0 Beboet af ejer Landsdel Nordjylland , Stigning i husstandsindkomst: Kbh: 48%, Nordjylland: 36%

8 kr/år 8 Husstandsindkomst København , , , , , , , ,0,0 Beboet af ejer Landsdel Byen København Beboet af lejer Landsdel Byen København Stigning ejere 48%, stigning lejere 36%

9 9 140,0 Lejeudvikling 130,0 120,0 110,0 100,0 Indekseret leje PenSam boligejendom nord for København (markedsleje) Indekseret leje PenSam boligejendom udkantsdanmark (markedsleje) 90,0 Nettoprisindeks 80,

10 10 Boligpris/Indkomst Kbh Boligpris pr m2/indkomst Boligpriser pr m2 i forhold til husstandsindkomst familier i ejerbolig København. Kilde: Danmarks Statistik og Realkreditforeningen

11 Procent 11 Boligbyrde Huse Huse Lejligheder Lejligheder Boligindekset udtrykker en førstegangskøbers boligbyrde defineret som samlede boligudgifter inklusive boligfinansiering i forhold til indkomst efter skat. Kilde: Nykredit Markets

12 12 Salgspriser i markedet kr/m2 Nørgaardsvej, Lyngby Gennemtsnit , bygget efter Mortonsvej, Lyngby Gennemsnit Midtermolen, København Gns salgspris kr/m Havneholmen København Gennemsnit salgspris tallet, København Gns kr/m2 ekskl porteføljesalg i tallet, København Gns kr/m2 i Kilde: Boliga

13 13

14 14 Nordhavn Sydhavn Ørestad

15 Pensionskassernes rolle som investor og långiver 15

16 Hertil og ikke længere 16

17 Slutmålet 17

18 18 Investeringer i DK - hvorfor først nu? Afkast af PenSams US ejd. investeringer Q3 14% 15% 10% 006% 005% 004% 003% 002% 001% 000% -001% Yields Nye danske prime boligudlejningsejendomme net initial yield Træge markedsmekanismer Udbudpriser urealistiske i Udbud præget af før krise priser.og belåning Sælgere har skulle tilpasse deres forventninger Investorer søgte til udlandet i stedet

19 19 Partnerskabsmodel Developer Bank Pensionskasse Mål Ny finansieringskilde Realisering af Godt projekt Upside ved salg Mål Mål Undgå tab Investering i ejendom til Begrænsning af risici fornuftig pris Nedbringe eksponering til Udnytte risikokapacitet ejendomssektor Projektfinansiering Udfordring Risikokapacitet begrænset Bankfinansiering svær Udfordring Stop for nyudlån til ejd. Eksisterende banklån kan tabes, hvis projekt ikke realiseres Udfordring Investor på del af projekt Långiver på hele projekt Modsat rettede interesser? Løsning Opgiver del af upside Bevarer del af udside Back loaded cash flow Løsning Subordinering af lån Løbende amortisering ved salg Løsning Senior & mezz finansiering Løbende amortisering Covenants med pantsikring & købsret

20 20

21 21 Erhvervs PhD ejendomme Performance attribution Timing

22 22 Erhvervs PhD ejendomme Kort sigt: Generelt har man haft svært ved at beskrive hvad, der driver ejendomsafkast på kort sigt og om REITs og traditionelle ejendomsinvestering er relaterede. - Det skyldes bl.a. lavfrekvent data, kort tidsperiode og lav datakvalitet. Lang sigt: REITs og direkte ejede ejendomspriser kointegrerer. Dvs. de har samme stokastiske trend. - Det betyder, at de på kort sigt kan afvige fra hinanden, men at de samvarierer på lang sigt.

23 23 PenSams erhvervsphd den første til at benytte et stort makroøkonomisk datasæt (122 variable) til at forklare ejendomsafkastet. at bruge reelle renteudgifter til at fjerne gearingen fra REITs. Tidligere er der brugt forskellige proxier som Mioody s Baa rated corporate bond yields. Analysen foretaget på: Data fra det amerikanske ejendomsmarked, pga. markedets størrelse og fordi data kvaliteten er bedst for USA. Faktiske handler via MITs Transaction Based Index (TBI). (baseret på NCREIF databasen) De direkte ejede ejendommes afkast (TBI) er ugearede afkast og REITs er generelt gearede.

24 24 Erhvervs PhD De 122 variable, som beskriver udviklingen i realøkonomien, til at forklare afkastet på de to indeks, REIT og TBI De 122 variable kan naturligt deles ind i de følgende 6 grupper: Økonomisk aktivitet, Bolig, Penge og Kredit, Obl. og Valuta, Inflation og Aktiemarkedet

25 25 Erhvervs PhD REITS er drevet af aktiemarkedsrisiko og det er direkte ejede ejendomme slet ikke. Udviklingen i makroøkonomien kan forklare noget af variationen i afkastet på direkte ejede ejendomme, men ikke i REITs. De uforventede ændringer i makrofaktorerne kan dog forklare noget af variationen i REITs. De uforventede ændringer forklarer ikke TBI lige så godt. En mulig forklaring: REITs er hurtigere til at indprise information om makroøkonomien end ejendomsmarkedet. Derfor er det kun de uforventede ændringer, som driver REITs

26 26