K/S Søborg Hovedgade 25-29, Gentofte Udbud af minimum 10 og max brugte anparter

Transkript

1 K/S Søborg Hovedgade 2529, Gentofte Udbud af minimum 10 og max brugte anparter Frem til og med 2008 blev der etableret en række 10mands K/S projekter i investeringsejendomme. Mange af disse projekter har haft et meget godt økonomisk forløb. De bedste af disse projekter har typisk haft en central beliggenhed i København, solide lejeindtægter og en finansiering i dansk realkreditinstitut og evt. 2. prioritet i solide danske banker. Investorernes motiver: Investorernes motiver har typiske været et langsigtet positivt investeringsafkast i form af værditilvækst og likviditet. I dette projekt, der her udbydesm, er det brugte anparter med en værditilvækst frembragt ved en positiv værdistigning på ejendommen samt et prositivt driftsresultat efter betaling af finansielle udgifter. Hertil kommer, at da de indkøbte ejendomme har været afskrivningsberettigede har investorerne opnået meget store skattemæssige besparelser igennem årene. Resultaterne har været langt bedre end forventet. Lejeindtægterne har overgået budgetterne og drifts og renteudgifterne har været lavere end budgetteret. Igennem årene har der været gentagne udlodninger til Kommanditisterne. Der forventes solide udlodninger i årene fremover. Realiserede resultater og budgetter: KS Søborg Hovedgade 2529, Gentofte Udbud af anparter 10 til 40 Antal anparter i alt: 190 årultimo balance tal (B) 2013(B) Ejendomsværdi kr kr kr kr kr Andre aktiver kr. kr kr kr kr Samlet gæld kr kr kr kr kr Egenkapital kr kr kr kr Årlige lejeindtægter kr kr kr kr kr nettoleje kr kr kr kr kr KS administrationsudgifter kr kr kr kr kr Årlig finansieringsudgifter kr kr kr kr kr Nettodrift efter finansiering kr kr kr kr kr Udloddet i året kr. kr. kr. kr kr Investeringsresultat kr. kr kr kr kr Investeringsresultat pr. anpart kr. kr kr kr kr Udloddet i året pr. anpart kr. kr. kr. kr kr Egenkapital/anpart kr kr kr kr kr *udlodningerne i 2012 er sket. ** udlodningerne i 2013 forudsætter godkendelse på GF

2 Betydningen af beliggenheden: Søborg Hovedgade 2529 er beliggende i Gentofte Kommune. Det har bl.a. den betydning, at der ikke opkræves dækningsafgift på erhvervsejendomme. Området er bebygget fra samt nyere ejendomme helt frem til vores tid. Området har siden 2001 fået et markant karakterløft med mange nye butikker og nye boliger. Vi er her ca. 7 km. fra Rådhuspladsen i København. De aktuelle lejepriser for vel indrettede butikker kr /m2 for butikker i gadeniveau. De seneste nyudlejninger af dagligvarebutikker REMA 1000 f.eks. på Ålekistevej i Vanløse sniger sig op til kr /m2. Da lukkeloven blev liberaliseret i oktober 2012 er der nu mulighed for væsentlig flere åbningstimer samt søndagsåbent. Lejekontrakterne og ejendommen: Ankerlejekontrakten er med SATS DK er fra december 1999 med uopsigelighed til REMA 1000 er vores anden store lejer. P.t. har REMA 1000 projekt på det eneste ledige lejmål tidligere Mols administration. Vi har igennem årene haft en høj lejestabilitet på lejemålene. Efterhånden er de flerste af 10 boliglejemål blevet moderniserede efter BRL 5 stk. 2. Nyudlejning sker til kr /m2. Lejerspecifikation (i valuta, tusinder) ,07% ADRESSE AFSKR. M² I h.t. LEJE/ LEJE KONTRAKT ÅRSLEJE LEJER /ETAGE PCT. kontrakt M² FRA TIL Out door st. 5% 0, mdr. 0,000 2 Sats 1. sal 5% 470, ,953 3 Sats kælder 5% 2.300, ,543 4 Mols administration 5% 175, rema ,000 5 Lydstudio 5% ,307 6 Sonofon 5% 0 ##### xx 3 mdr. 43,709 7 Grønthandler 5% xx 3 mdr. 140,680 8 Fod terapeut 5% xx 3 mdr. 85,701 9 Boliger29 0% xx 3 mdr. 517, T.O Entreprise 5% 0 0 xx 3 mdr. 0, Air info 5% xx 3 mdr. 43, Boliger 25 0% xx 3 mdr. 204, Gavlreklamer 5% 0 0 xx 3 mdr. 0, rema % xx 6 mdr , Kælder ved parkering 5% mdr. 24,588 TOTAL ,116 heraf m² der ikke afsættes vedligeh. til (fx. kælder) 0 Areal jf. offentlige myndigheder Grundareal i m Lejen var ved projektets begyndelse pr kr for Vi forventer at den positive udvikling forsætter. Siden erhvervelsen i 2000 er det ofret mange penge på bygningsmæssige forbedringer. Blandt de største kan nævnes ny asfalt på åben parkeringsplads, parkeringkælder, varmeanlæg, indretning til lejere og modernisering af boliglejligheder.

3 Finansiering: Ejendommen er finansieret hos Aareal Bank, DLR og Sparekassen Faaborg. Pr har Aareal Bank har ydet 4 lån på tilsammen kr , med en rente på 4,45% og en refinansiering pr , hertil har DLR ydet 2 næsten lige store lån på tilsammen kr med en budgettere rente/bidragssats på 2,5% F2lån. Der afvikles på lånene jf. de vedlagte budgetter. Dertil er der optaget en kassekredit hos Sparekassen Faaborg på kr. 1 mio. med en aktuel rente på debitrente på ca. 7%. De af Wismann Property Consult A/S udførte budgetberegninger tager udgangspunkt i de aflagte regnskaber, indgåede aftaler og rapportering fra selskabet. Herudover har kommanditselskabet ingen lån udover de kontante deposita som pr er budgetteret til kr Udbudsvilkår af brugte anparter: Køber skal være en person med en høj kreditværdighed, der overfor finansier skal dokumenteres med fuld indsigt i købers indtægter og formue. Køber forpligter sig til at fremlægge disse oplysninger samtidig med fremsendelsen af en underskrevet købsblanket. Wismann Property Consult A/S vil herefter sørge for at køber bliver kreditmæssigt godkendt som køber. Såfremt køber ikke kan godkendes bortfalder handelen. Køber er forpligtet til, at deponere købesummen kontant på en spærret deponeringskonto i Nykredit Bank samtidig med købers fremsendelse af den underskrevne købsaftale. Køber er forpligtet til som minimum, at købe 10 brugte anparter. Såfremt at køber på de udbudte vilkår ønsker at købe flere end 10 anparter skal køber meddele dette til Wismann Property Consult A/S. Der kan købes op til 40 anparter. Udbyder Wismann Property Consult A/S er berettiget til at afvise køber uden angivelse af grund. Køber er berettiget til at få indsigt i samtlige relevante dokumenter til vurdering af handelen. Disse vil enten blive fremvist på udbyders kontor eller fremsendt. Følsomme investoroplysninger vil alene blive fremvist på vores kontor. Udbudsprisen pr. anpart er udfra en ejendomsværdi på kr. 80 mio. med et startafkast yield på 5,87%. Da der er tale om brugte anparter er der ingen omkostninger til skødestempel, berigtigelse, stempel af pantebreve m.m. Aktiver Passiver Aareal lån* kr ,32 breakerage cost Aareal* kr DLR lån* kr ,26 Grund: kr ,16 Kortfristede gæld m.m. * kr Bygninger: kr ,53 Anden gæld kr Installationer: kr ,95 Komplementarlån pr * kr 713,95 Likvider ultimo 2012 * kr 1.005,26 Deposita pr * kr 7.094,74 Andre aktiver kr Afrundings regulering kr Summa aktiver kr ,89 Egenkapital/kontant vederlag kr ,63 Summa passiver kr ,89 * Budgettal ifølge budgetberegninger!

4 Udbudsprisen pr. anpart er kr /anpart plus kr. 713/anpart for den medfølgende andel af komplementarselskabet. Prisen er beregnet på basis af budgetter udarbejdet af Wismann Property Consult A/S. Køber og sælger må acceptere at de realiserede driftsresultater og balancetal pr. ultimo 2012 kan afvige med op til 2% af de anførte tal uden at der af denne grund skal ske en regulering på købesummen af anparterne. Denne 2% afvigelsestolerance gælder ikke for ansættelsen af ejendomsværdien der vil blive fastlagt af den ordinære generalforsamling i foråret Det skal oplyses, at de 1040 anparter, der udbydes muligvis vil være anparter der på udbudstidspunktet ejes af Lars Wismann, der er eneejer af Wismann Property Consult A/S. Cand. merc., stats. aut. ejd. mgl. og valuar Lars Wismann var i 2002 projektchef på udbuddet af K/S Søborg Hovedgade 2529, Gentofte, i hans egenskab af ansat projektchef i Keops InvestorPartner. Andre forhold: Lars Wismann erklærer, at han ikke har kendskab til, at lejen ligger over den markedsmæssige leje for tilsvarende ejendomme, eller at finansier er ved at stramme kreditvilkårene. Lars Wismann erklærer, at han kender K/S Søborg Hovedgade 2529, Gentofte som et af de mest succesfulde K/S projekter han kender til samt at han forventer at den gode udvikling vil forsætte i årene fremover. Når Lars Wismann muligvis kunne være interesseret i at sælge nogle eller alle sine anparter i projektet skyldes det et ønske om at blive frigjort fra andre lån, som han har i danske pengeinstitutter som ønsket om at nedbringe sin balance. Lars Wismann ejer anparter i tilsammen 10 tilsvarende projekter indkøbt i perioden Efterfølgende vedlægges en købsaftale samt budgetberegninger. Investorbudgettet er for køb af en andel. Enhver er velkommen til at kontakte os for en uddybning af investeringsvilkårene. København d Lars Wismann, direktør & projektchef Cand. merc., stats. aut. ejd. mgl. & valuar

5 Købsaftale for anparter i K/S Søborg Hovedgade 2529, Gentofte og Komplementarselskabet Søborg Hovedgade 2529, 2000 Aps. Navn: Cpr. nr.: Bopæl: køber herved kommanditandele á kr i K/S Søborg Hovedgade 2529, Gentofte og en forholdsmæssig andel af anparterne i det medhørende komplementarselskab Søborg Hovedgade 2529, 2000 Aps. af sælger: Købesummens fordeling pr. andel pr der er fastsat til overtagelsesdagen: Aktiver Passiver Aareal lån* kr ,32 breakerage cost Aareal* kr DLR lån* kr ,26 Grund: kr ,16 Kortfristede gæld m.m. * kr Bygninger: kr ,53 Anden gæld kr Installationer: kr ,95 Komplementarlån pr * kr 713,95 Likvider ultimo 2012 * kr 1.005,26 Deposita pr * kr 7.094,74 Andre aktiver kr Afrundings regulering kr Summa aktiver kr ,89 Egenkapital/kontant vederlag kr ,63 Summa passiver kr ,89 * Budgettal ifølge budgetberegninger! Jeg har inden min underskrift på købsaftalen læst det oprindelige prospekt fra udbudet i 2000 og gjort mig bekendt med forudsætningerne og foreliggende budgetter. Jeg har tillige modtaget kopi af årsrapport for 2011 og budget for Jeg tiltræder vedtægterne for kommanditselskabet samt for komplementarselskabet i hvilket jeg deltager med samme andel som i kommanditselskabet. Ved købet indtræder jeg i sælgers hæftelse overfor kommanditselskabet på kr pr. andel pr. handelsdagen d Købesummen udgør kr ,63 pr. andel i kommanditselskabet hertil kommer kr. 713,95 pr. andel i komplementarselskabet svarende til 100% af det tilsvarende nominelle køb af ejerandele i komplementarselskabet. Den samlede købesum for anparter er derfor kr ,52. Mit køb udgør andele á nom. kr med en kontant købspris kr ,63+kr. 713,95 pr. andel, der forfalder kontant til betaling, når købsaftalen er underskrevet af såvel køber som sælger men først torsdag d. 27. december Ved indbetaling efter forfaldsdagen d beregnes 1,5% i morarente pr. påbegyndt måned af det forfaldne beløb beregnet fra forfaldsdagen. Wismann Property Consult anviser en deponeringskonto i anerkendt pengeinstitut, hvorfra købesummen alene kan frigøres til sælger og i øvrigt betinget af, at køber registreres som ny ejer i kommanditselskabets ejerregister. Køber er bekendt med prospektets beskrivelser om krav til investordokumentation for at bevise kreditværdigheden i mine indkomst og formueforhold. Ved mit køb forpligter jeg mig til at dokumentere mine indkomst/formueforhold overfor projektets kreditorer til opfyldelse af investor kreditgodkendelseskrav overfor disse. Køber er ligeledes bekendt med de særlige deponerings og reguleringsregler vedrørende lejesagen. Denne handel forudsætter, at der inden overdragelsen ikke er sket udlodninger der forringer købers erhvervelse. Køber er bekendt med, at årsregnskabet 2012 kan aflægges med en anden ejendomsværdi end kr idet værdien pr var kr Ejendomsværdien er i handelsgrundlaget sat til kr De andre balanceposter er beregnet udfra givne oplysninger fra financier og årsrapport Dato og sted Køber: Dato og sted Sælger: Dato og sted Kommanditselskabets godkendelse af Køber som ny ejer

6 K/S Søborg Hovedgade 2529, Gentofte Selskabsbudgetpå kreditbevilling Driftsbudget i kr Aareal lån 18,55 mio. fra rente 4,45% inkl. bidrag 0% DLR lån 2,5% i rente inkl. bidrag Lejeindtægter Driftsomkostninger Adm./revisor Resultat før renter Renteudgift, 1. Prioritet Renteudgift, 2. Prioritet Nettorente, kassekredit Nettorente, øvrige og aps Driftsmæssigt resultat Værdiregulering Samlet resultat Investeringsresultat i % af køb 0,0% 10,3% 13,8% 14,5% 15,2% 15,9% 16,7% 17,4% 18,2% 18,9% 19,6% 20,4% 21,2% 22,0% 22,8% 23,6% 24,5% 25,3% 26,0% 26,8% 27,6% Likviditetsbudget i kr Likviditet fra drift Investering Investorbetaling / udlodning Komplementarselskab Prioritet DLR lån Depositum Aps. Lån Andre balance poster Årets likviditet Kassekredit Kassekredit maksimum Yield på ejendommen 5,87% 5,87% 5,87% 5,87% 5,87% 5,87% 5,87% 5,88% 5,88% 5,88% 5,88% 5,88% 5,88% 5,88% 5,88% 5,89% 5,89% 5,89% 5,89% 5,89% 5,78% Balancebudget i kr Ejendom incl. værdistigning Andre balance poster Indestående på kassekredit Prioritet DLR lån Kassekredit Aps. Lån Depositum Egenkapital Soliditet 54% 58% 63% 67% 71% 75% 79% 83% 87% 89% 90% 92% 93% 94% 96% 97% 98% 98% 98% 98% 98% Efterfølgende sider investorberegninger på køb af 10, 12, 18 eller 40 andele.

7 K/S Søborg Hovedgade 2529, Gentofte Investorbudgetpå kreditbevilling Investorbudget uden finansiering af investorindskud Investorandel i pct. 5,3% Investorandel i tyr / Drifts og likviditetsbudget i kr Resultat før renter Renter selskab Renter indskudslån Resultat før afskrivninger Afskrivninger ialt Skatteresultat Marginalskatteprocent 51,0% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% Skattebesparelse Reg. for virksomhedsskat Indskud/udlodning Ydelse investorlån Likviditet Rentevirkning af likviditet Akkumuleret likviditet Likviditet i % af købesum 2,41% 0,21% 0,50% 0,44% 0,08% 0,24% 0,62% 0,53% 0,68% 2,93% 5,65% 5,82% 5,75% 6,13% 6,04% 6,17% 8,13% 10,17% 10,35% 10,76% 11,58% Anpartens værdiopgørelse i kr Primo år Ejendomsværdi Inventar Værdi af komplementarselskab Salgsomkostninger Indfrielse K/Sgæld Udlodning v/salg f/skat Indfrielse indskudslån Skat af genv. afskrivninger Ejendomsavancebeskatning Udskudt skat virksomhedsordn Udlodning v/salg e/skat Akkumuleret likviditet Formuetilvækst Årlig formuetilvækst Udlodning K/S Søborg Hovedgade 2529, Gentofte Investorbudgetpå kreditbevilling Investorbudget uden finansiering af investorindskud Investorandel i pct. 6,3% Investorandel i tyr / Drifts og likviditetsbudget i kr Resultat før renter Renter selskab Renter indskudslån Resultat før afskrivninger Afskrivninger ialt Skatteresultat Marginalskatteprocent 51,0% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% Skattebesparelse Reg. for virksomhedsskat Indskud/udlodning Ydelse investorlån Likviditet Rentevirkning af likviditet Akkumuleret likviditet Likviditet i % af købesum 2,41% 0,21% 0,50% 0,44% 0,08% 0,24% 0,62% 0,53% 0,68% 2,93% 5,65% 5,82% 5,75% 6,13% 6,04% 6,17% 8,13% 10,17% 10,35% 10,76% 11,58% Anpartens værdiopgørelse i kr Primo år Ejendomsværdi Inventar Værdi af komplementarselskab Salgsomkostninger Indfrielse K/Sgæld Udlodning v/salg f/skat Indfrielse indskudslån Skat af genv. afskrivninger Ejendomsavancebeskatning Udskudt skat virksomhedsordn Udlodning v/salg e/skat Akkumuleret likviditet Formuetilvækst Årlig formuetilvækst Udlodning

8 K/S Søborg Hovedgade 2529, Gentofte Investorbudgetpå kreditbevilling Investorbudget uden finansiering af investorindskud Investorandel i pct. 9,5% Investorandel i tyr / Drifts og likviditetsbudget i kr Resultat før renter Renter selskab Renter indskudslån Resultat før afskrivninger Afskrivninger ialt Skatteresultat Marginalskatteprocent 51,0% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% Skattebesparelse Reg. for virksomhedsskat Indskud/udlodning Ydelse investorlån Likviditet Rentevirkning af likviditet Akkumuleret likviditet Likviditet i % af købesum 2,41% 0,21% 0,50% 0,44% 0,08% 0,24% 0,62% 0,53% 0,68% 2,93% 5,65% 5,82% 5,75% 6,13% 6,04% 6,17% 8,13% 10,17% 10,35% 10,76% 11,58% Anpartens værdiopgørelse i kr Primo år Ejendomsværdi Inventar Værdi af komplementarselskab Salgsomkostninger Indfrielse K/Sgæld Udlodning v/salg f/skat Indfrielse indskudslån Skat af genv. afskrivninger Ejendomsavancebeskatning Udskudt skat virksomhedsordn Udlodning v/salg e/skat Akkumuleret likviditet Formuetilvækst Årlig formuetilvækst Udlodning K/S Søborg Hovedgade 2529, Gentofte Investorbudgetpå kreditbevilling Investorbudget uden finansiering af investorindskud Investorandel i pct. 21,1% Investorandel i tyr / Drifts og likviditetsbudget i kr Resultat før renter Renter selskab Renter indskudslån Resultat før afskrivninger Afskrivninger ialt Skatteresultat Marginalskatteprocent 51,0% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% 54,9% Skattebesparelse Reg. for virksomhedsskat Indskud/udlodning Ydelse investorlån Likviditet Rentevirkning af likviditet Akkumuleret likviditet Likviditet i % af købesum 2,41% 0,21% 0,50% 0,44% 0,08% 0,24% 0,62% 0,53% 0,68% 2,93% 5,65% 5,82% 5,75% 6,13% 6,04% 6,17% 8,13% 10,17% 10,35% 10,76% 11,58% Anpartens værdiopgørelse i kr Primo år Ejendomsværdi Inventar Værdi af komplementarselskab Salgsomkostninger Indfrielse K/Sgæld Udlodning v/salg f/skat Indfrielse indskudslån Skat af genv. afskrivninger Ejendomsavancebeskatning Udskudt skat virksomhedsordn Udlodning v/salg e/skat Akkumuleret likviditet Formuetilvækst Årlig formuetilvækst Udlodning

9