Indhold. Forord 5. Kapitel 1 Indledning Hvad er en andelsbolig? Historie Politik ABF Perspektiv 25

Transkript

1 Forord 5 Kapitel 1 Indledning Hvad er en andelsbolig? Historie Politik ABF Perspektiv 25 Kapitel 2 Andelsboligforeningens struktur Grundbegreber Lovgrundlaget Andelen Andelsboligfortegnelsen Brugsret Præceptive lovbestemmelser Vedtægterne Navn, hjemsted og formål Medlemmer Indskud Hæftelse Andel Boligaftale Boligafgift Vedligeholdelse Forandringer Fremleje Husorden Overdragelse Dødsfald Samlivsophævelse Overdragelsessum Fremgangsmåde Opsigelse 55 7

2 Andelsboliger: Læs mere på Eksklusion Generalforsamling Bestyrelse Tegningsret Administration Regnskab Opløsning Eksklusiv brugsret Fortolkning af vedtægter Husorden Andre former for delt ejerskab Ideelle anparter (typisk i tofamiliehuse): Ejerlejligheder Aktielejligheder mv De små andelsboligforeninger 71 Kapitel 3 Andelsboligforeningens stiftelse og opløsning Stiftelse af andelsboligforening Stiftelse efter tilbudspligt i henhold til Lejeloven Tilbudspligten Tilbudsprocessen for lejerne Rådgivere ved stiftelsen Stiftende generalforsamling Stiftelse af nybygget forening Andre stiftelser Erhvervsandele Udvidelse eller indskrænkning af foreningen Kapitalændringer uden fysiske ændringer Opløsning 92 Kapitel 4 Andelsboligforeningens styrelse Generalforsamlingen Indkaldelse og dagorden et af indkaldelsen Formandens (eller bestyrelsens beretning) Regnskab og budget Forslag Enstemmighed og kvalificeret flertal Afvikling af generalforsamling 108 8

3 Fuldmagter og adgang Quorum Debat Afstemningsregler Valgbarhed Manglende interesse for valg Referater Bestyrelsen Det praktiske bestyrelsesarbejde Forretningsorden Indkaldelse til møder Forslag og afstemning Inhabilitet Referater Uformelt arbejde Tegningsregel Medlemmerne 126 Kapitel 5 Andelsboligforeningens daglige ledelse og drift Bestyrelsens daglige ledelse Projekter Sager Skattefri godtgørelse for bestyrelsesarbejde Rådgivere Den praktiske organisation af driften Arbejdsdeling og arbejdsform internt i bestyrelsen Aftalen med vicevært Ekstern vicevært Ansat vicevært Aftale om trappevask, snerydning, gartner, mv Abonnementsaftaler Aftaleindgåelse med administrator Aftale om parkeringskontrol Fælles anlæg Private fællesveje Optimering af driften Tjekliste for optimering Proportionalitet og prioritet 148 9

4 Andelsboliger: Læs mere på Kapitel 6 Ejendomsadministration Selvadministration Fremmed administration Moms af ejendomsadministration De praktiske administrationsopgaver 155 Kapitel 7 Bygningsdrift Registrering og vedligeholdelse Arealer og enheder Bygningsdele Vedligeholdelsesplanlægning Drifts- og vedligeholdelsesplan Prioritering og budgetlægning Cost/benefit beregninger Håndtering af byggesager Beslutningsproces Beslutningsgrundlag Budgetlægning Indhentning af tilbud Beslutningsforslaget Aftaleindgåelse med rådgivere Aftaleindgåelse med entreprenøren Byggesagens forløb og arbejdsdelingen Idéfasen Sikring af det foreningsmæssige mandat Planlægning og forprojekt (små projekter) Planlægning og forprojekt (større projekter) Hovedprojekt Entreprisekontrakt og opstart Gennemførelsesfasen Afslutningsfasen Regler Bygningsreglement Planlovgivning AB ABR Støttet byggeri Energiledelse Energimærkning

5 Kapitel 8 Foreningens risici og forsikring Ejendomsforsikringer Brandforsikring Bygningsskade Husejeransvar Retshjælp Andre forsikringer Arbejdsskade Bestyrelsesansvar Underslæbsforsikring Foreningens og bestyrelsens erstatningsansvar generelt 209 Kapitel 9 Medlemmernes rettigheder og pligter Råden over boligen Adgang til andelsbolig Fremleje, udleje Forandringer Haver Sammenlægninger Råden over fællesejendom Birum, garager mv Antenner Tilladelser Pant i andelsboliger Medlemmers økonomiske forpligtelser Medlemmers vedligeholdelsespligt Arbejdsdage Skat 229 Kapitel 10 Regnskab og regnskabsanalyse Regnskabets formål Kredit og debet og det dobbelte bogholderi Regnskabets bestanddele Generelle oplysninger Driftsregnskab Balanceposter Noter Likviditetsoversigt

6 Andelsboliger: Læs mere på Andelskroneberegningen Budget og likviditetsbudget Revision Mod et bedre årsregnskab Mere sigende værdiansættelse og egenkapitalopgørelse Øget overblik over reserver i regnskabet Øget brug af Nøgletal Bedre oplysninger om foreningens lån Bedre overblik over formuefordelingen Regnskabsanalyse Gennemgang af regnskabet Generelle oplysninger Bestyrelsespåtegningen/Ledelsespåtegningen Den uafhængige revisors påtegning Anvendt regnskabspraksis Resultatopgørelse for året Likviditetsoversigt for året Aktiver Passiver Andelskroneberegningen Budget Nøgletalsanalyse Nøgletal vedr. formue og belåning Driftsmæssige nøgletal Følsomhedsnøgletal Maksimalpris og værdifastsættelse Maksimalprisens dynamik Den offentlige vurdering som vurderingsprincip Valuarvurdering som vurderingsprincip Hjemtagelse og kontrol af valuarvurdering Regnskabsformidling Den løbende afrapportering Forelæggelse på regnskabsmøde og generalforsamling Troværdighed og objektivitet 290 Kapitel 11 Økonomistyring og risiko Foreningens indtægter Boligafgift Lejeindtægter

7 Boligudlejning Erhvervsudlejning Andre lokaler Indtægter med karakter af udlæg Renteindtægter Ikke driftsmæssige indtægter (frasalg) Foreningens udgifter Særligt om ejendomsskatter Økonomistyring Budgetlægning Det korte og det lange budget Budgetlægning i praksis Forberedelse Budgettering af indtægter Budgettering af almindelige driftsudgifter Budgettering af større arbejder og projekter Likviditetsmæssig budgettering Driftslikviditet Løbende budgetopfølgning Budgetafvigelser og bestyrelsens mandat Formuestyring (andelskronen) Placering af overskydende likviditet Driftskonto Aftaleindskud Ekstraordinære afdrag Køb af obligationer Negativ likviditet Det lange budget (10 år) Konsekvenserne af manglende økonomistyring Typiske problemer i foreningens økonomistyring Risikoanalyse Økonomisk beredskab Teknisk risiko Udlejningsrelateret risiko Betalingsrisiko Renterisiko Det samlede risikobillede

8 Andelsboliger: Læs mere på Kapitel 12 Finansiering og lån Andelsboligforeningens behov for finansiering Realkreditlånet Princippet i et realkreditlån Låneformål Hjemtagelse af nye lån Kontantlån Kurssikring Lånegrænser og løbetider Konkurrencesituationen Lånebegreber Annuitetslån Afdragsfri lån Indekslån Rentetilpasningslån Garantilån CIBOR- og EURIBOR-lån Konvertible og inkonvertible lån Renteswaps, rentegarantier og rentetrapper Bankprioritetslån Byggelån Konverteringer Omvendte konverteringer Foreningens finansieringsstrategi og valg af lån Bankfinansiering i forhold til realkreditfinansiering Valg af realkreditlån Foreningens risikoeksponering Foreningens belåningsgrad Beboersammensætningen Beboernes låne- og risikomæssige præferencer Lånets forventede løbetid Specifikt om inkonvertible lån og renteswaps mv Den optimale belåningsgrad Brug af kreative finansieringsmodeller Udlån fra foreningen til andelshaverne Opkapitalisering med henblik på rentefradrag Generiske finansieringsstrategier Risikominimering

9 Prisoptimering Investeringstilgangen 386 Kapitel 13 Andelsboligforeningens erhvervsmæssige virksomhed Foreningens erhvervsmæssige formål Boligudlejning Lejekontrakternes udformning Regulering mv Fraflytning Salg eller genudlejning ved opsigelse Grundejernes Investeringsfond Erhvervsudlejning Lejekontrakternes udformning Regulering Beskatning Selvstændigt skattesubjekt Udgifter Afskrivninger Avancebeskatning ved salg af sidste udlejede lejlighed Omfang og principielle overvejelser 404 Kapitel 14 Overdragelse af andele Udbud af en andelsbolig til maksimalprisen Maksimalprisen Forbedringer i andelene Ventelister Overpris Dusør Udbud i fri handel Udbudsmateriale Obligatoriske oplysninger Foreningens tiltag til at forbedre salgsmulighederne Familieoverdragelse og overdragelse til samlever Samejeoverenskomst i andelsboliger Aftaleindgåelse og godkendelse Ophør af aftaler Tilbagetrædelse ved betingelser Advokatforbehold Fortrydelsesret Ugyldighed efter Aftaleloven

10 Andelsboliger: Læs mere på Procedure Berigtigelse Sikringsakt Fremgangsmåden Overtagelsesdagen Køb af andelsbolig Advokatens rolle i andelsbolighandlen Finansiering Tjekliste ved køb af andelsbolig 453 Kapitel 15 Misligholdelse Misligholdelse over for foreningen Eksklusion Betalingsmisligholdelse Anden misligholdelse Eksklusionsprocessen Afregning efter eksklusion Tvangssalg Misligholdelse ved overdragelse Forsinkelse med sælgers ydelse Forsinkelse på købers side Umulighed Erstatningsberegningen Positiv opfyldelsesinteresse Negativ kontraktinteresse Vanhjemmel og mangler Total og partiel vanhjemmel Fysiske mangler Ophævelse ved mangler

11 Appendix 1 Værktøjer 487 Tjekliste for regnskabsanalyse 488 Appendix 2 Oversigt over figurer og tabeller 493 Appendix 3 Sådan laver du et gennemskueligt regnskab for din andelsboligforening 495 Litteratur 529 Forkortelser 537 Domsoversigt 539 Stikordsregister