Genoptagelse af sag - behandling af dispensationsansøgning om nedrivning af præstebolig i Sjørslev.

Transkript

1 Genoptagelse af sag - behandling af dispensationsansøgning om nedrivning af præstebolig i Sjørslev. Sagsnr: 12/ Sagsansvarlig: dr30225 Sagsbehandler: mv Sagens formål Genbehandling af ansøgning om dispensation fra lokalplan 111 for Sjørslev med henblik på nedrivning af præsteboligen i Sjørslev. Sagsbeskrivelse Udvalget har på møde 5. april 2011 vedtaget ikke at meddele dispensation fra lokalplanen til nedrivning af præsteboligen. Sjørslev Menighedsråd har fået udarbejdet ny renoveringsplan med tilhørende licitationsresultat og søger på denne baggrund, at få ansøgningen om tilladelse til at nedrive præsteboligen i Sjørslev genbehandlet. Ansøgningen Ansøger ønsker at nedrive boligen og opføre en ny bolig med ca. samme placering. Der har været afholdt licitation på et projekt, der går ud på at bekæmpe svampeangrebene og bringe boligen i en tidssvarende stand. Boligen trænger til en gennemgående renovering med efterisolering, nye installationer m.v.. Desuden ønskes boligen adskilt fra konfirmandstuen. Ansøgningen om nedrivning begrundes med: a) at licitationsresultatet for renovering viste en udgift på 2,2 mio. kr. excl. moms hertil, b) at der ikke kan gives garanti for, at skimmelsvampen ikke kommer igen, c) at der er anmeldt arbejdsskade på baggrund af skimmelsvamp og indeklima, d) at der fortsat vil være store driftsudgifter til præsteboligen, bl.a. varmeudgifter i forhold til et nyt byggeri. e) Hvis huset ikke må rives ned, skal der i forbindelse med opførelse af ny præstebolig et andet sted, også opføres en ny konfirmandstue. Modsat, hvis der bygges på samme sted i Sjørslev, kan den eksisterende konfirmandstue bibeholdes. Det kan betyde at præsteboligen flyttes væk fra Sjørslev. f) Den generelle økonomiske situation, tillader ikke provstierne at løbe den økonomiske risiko ved renovering, idet der skal tænkes langsigtet i forhold til driftsudgifter, g) Menighedsrådet ønsker at bygge med samme placering som den eksisterende bolig. Provstiudvalget i Viborg Domprovsti har besluttet, at man ikke vil kunne forsvare at Side 1

2 finansiere 2,2 mio. excl. moms til renovering, idet det vil være muligt for samme beløb, at opføre en ny energivenlig bolig. De kirkelige myndigheder ønsker, at benytte sig af lovgivningens mulighed for, at Silkeborg Kommune overtager ejendommen, hvis der ikke kan meddeles dispensation fra lokalplanen. Lokalplan for Sjørslev Sjørslev er omfattet af lokalplan 111 for Sjørslev. Lokalplanen er udarbejdet med sigte på at styrke byen som lokal centerby og øge opmærksomheden på byens særlige landsbymiljø. Lokalplanens formål er bl.a.: at sikre bevaring af værdifulde by- og landskabstræk i form af udsigtskiler, bevaringsværdige gadebilleder, bebyggelser og beplantning, at sikre kirkens omgivelser og indsigten til kirken og gravhøjen ved denne. Kirken og præsteboligen ligger i lokalplanens delområde 7, der må anvendes til kirkelige og kulturelle formål. Arealet hvor præsteboligen er opført ligger inden for en Exner-fredning og ny bebyggelse kræver tilladelse fra fredningsnævnet. Præsteboligen og beplantningen omkring præsteboligen er i lokalplanen udpeget som bevaringsværdig. Jf skal ny bebyggelse opføres i blank mur og med et tag beklædning med tegl, zink, pap. Jf skal renovering og om- og tilbygning af bygninger, der er udpeget som bevaringsværdige ske i god arkitektonisk overensstemmelse med bebyggelsens byggestil og proportioner. God arkitektonisk overensstemmelse betyder ikke nødvendigvis en tro kopi, men at bebyggelse udgør en harmonisk helhed. Renovering af bygningen Menighedsrådet har fået udarbejdet en rapport fra Teknologisk Institut. Rapporten viser, at der bl.a. er skimmelsvamp flere steder i bygningen. Viborg provsti, Ikast Brande Provsti samt Sjørslev-Almind-Lysgaard Menighedsråd har nu fået udarbejdet en ny renoveringsplan, der har medført et licitationsresultat på ca. 2.2 mio. kr excl. moms. Dette omfatter i hovedtræk: Renovering for skimmelsvamp Fornyelse af alle loftsbeklædninger, skillevægge og gulvkonstruktioner samt alle el- og varmeinstallationer. En vis forbedring af ydervæggenes isolering Isolering af tagetagen efter nugældende regler Nyt køkken og badeværelse. Ny kloakering Udvendige belægninger Efter renovering vil huset i det store og hele fremtræde som en bolig på 244 m2, med følgende undtagelser: Eksisterende ydermure bibeholdes som ca. 30 cm hulmure isoleret med flamingokugler og en vis indvendig isolering. Side 2

3 Eksisterende døre og vinduer i stueetagen bibeholdes. Eksisterende tagbelægning bibeholdes. Rådgiver oplyser at det samlede areal, der renoveres er på 315m2. Efter renoveringen vil boligarealet udgøre et samlet areal på 244 m2 samt et uudnyttet loftsrum på 44 m 2. Derudover er der indregnet en ekstra udgift på ca. 5 %, der vil svare til at håndværkerudgifterne vil beløbe sig til ca pr m2 excl. moms. Rådgiver skønner at håndværkerudgifterne til en ny bolig på 240 m2 i samme standard vil være på kr. pr. m2 excl. moms. Teknik- og Miljøafdelingens vurdering Plan og Byggesektionen har været på besigtigelse 2. februar 2011 og efterfølgende 11. september Det fremgår af sagen, at ejeren ikke vil tage bygningen i brug til beboelse, medmindre der renoveres for skimmelsvamp. Derfor vurderer vi, at det ikke vil være aktuelt, eventuelt at nedlægge forbud mod beboelse. Bygningen er opført som et længehus i teglsten og med tegltag i starten af 1900 og bygget i solide materialer. Boligen trænger til almindelig vedligehold og udskiftning af både køkken og bad for at få boligen op i en tidssvarende standard. Præsteboligen er uden tvivl bevaringsværdig, som en historisk bygning i byen. Præsteboligen er atypisk, idet der her ikke er tale om en præstegård, men en almindelig bolig, opført som et tidstypisk Bedre Byggeskik hus. Teknik- og Miljøafdelingen vurderer, med baggrund i ovenstående, at huset bør bevares idet: huset er udpeget som bevaringsværdigt i lokalplanen og udgør et væsentligt element i landsbymiljøet. Hvis der meddeles dispensation fra lokalplanen til nedrivning, kræver dispensationen høring i lokalområdet. Borgerinddragelse Lokalrådet oplyser, at de er informeret om ansøgningen og er indforstået med en dispensation fra lokalplanen. Økonomiske forhold Ved afslag til nedrivning kan ejer af ejendommen kræve at ejendommen overtages af kommunen hvis: 1. Nedrivningsforbuddet medfører et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad (fx udnyttelsesmuligheder/lejeindtægt) og afkastningsgraden for en tilsvarende ejendom, der ikke er omfattet af nedrivningsforbud. 2. Der har været forventning om anden og økonomisk bedre udnyttelse. Side 3

4 3. Der er et væsentligt misforhold mellem omkostningerne til istandsættelse af boligen og den værdi, som ejendommen vil repræsentere efter en istandsættelse. Teknik- og Miljøafdelingen vurderer: ad. 1: Boligen fortsat kan anvendes til boligformål, når svampeangrebet bekæmpes. ad. 2: Såfremt der gives tilladelse til nedrivning af ejendommen, vil der alene kunne opføres en enkelt ny bolig. Udgifterne til nedrivning af eksisterende bolig og opførelse af en ny bolig forventes at være i samme størrelsesorden som udgifterne ved at bringe den nuværende bolig i stand. Modsat må lejeindtægter/værdi også være højere ved ny bolig end ved eksisterende. Licitationsresultatet er på 2,2 mill. kr. excl. moms. Med ekstra udgifter på ca. 5 % vil m2 prisen for at renovere huset være ca kr. pr. m2 excl. moms. Renovering af et areal på 288 m2 (244 m2 boligareal og 44m2 loftsrum) vil svare til et beløb på ca. 2.3 kr. Håndværkerudgifterne til et tilsvarende hus på 240m2 i samme standard skønnes at være ca. 2,9 mio. kr. excl. moms ( kr. x 240 ). Ejer skal kunne godtgøre, at der er en væsentlig forskel på forrentningen af den nuværende (istandsatte) bolig frem for forrentningen af en ny bolig. ad. 3: Såfremt en istandsættelse vil koste væsentligt mere, end boligen vil repræsentere af værdi efter istandsættelse kan kommunen blive overtagelsespligtig. Det kan afgøres gennem bud fra relevante håndværkere. Vium Tømrer- og snedkerforretning har givet tilbud på ca. 2.2 mio. kr. excl. moms for renovering af boligen. Overtagelse Hvis menighedsrådet ønsker/kræver overtagelse, skal de sende en formel skriftlig begæring om overtagelse med et begrundet udspil på erstatningens størrelse til Silkeborg Kommune. Derefter sender kommunen begæringen til ekstern juridisk vurdering. Byrådet orienteres om denne vurdering og træffer beslutning om, hvorvidt der skal køres en sag ved Taksationskommissionen eller om kommunen uden videre ønsker at overtage ejendommen til den foreslåede pris. Selve spørgsmålet om overtagelsespligt som erstatningens størrelse kan afgøres af Taksationskommissionen. Det er i øvrigt ejerne, der har bevisbyrden for såvel at betingelserne for overtagelsespligten er opfyldt, som for erstatningens størrelse. Konsekvensen af kommunens overtagelse af ejendommen vil bl.a. være: 1. at præsteboligen muligvis opføres i en anden by og præsten dermed flytter fra byen, 2. at kommunen efterfølgende skal søge at sælge ejendommen til en privat, som ønsker ar renovere boligen og fortsat ønsker at anvende ejendommen til boligformål. Side 4

5 Indstilling Teknik- og Miljøchefen indstiller: at udvalget drøfter sagen i forhold til de nye økonomiske forhold og tager stilling til om den tidligere beslutning om at give afslag til dispensation fra lokalplanen til at nedrive bygningen fastholdes. Bilag - Åben bilag_kort- og billeder.pdf (373014/12) - Åben Redegørelse for genoptagelse af sag fra Viborg Provsti.pdf (373044/12) Beslutning Plan- Miljø- og Klimaudvalget den Den tidligere beslutning om at give afslag til dispensation fra lokalplanen til at nedrive bygningen fastholdes. Ej til stede: Lars Faarup, Søren Stauning Goldmann. Beslutning Side 5