Lokalplanlægning for bevaringsværdig ejendom

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 16. oktober 2014 bevaringsværdig ejendom Udarbejdelse af bevarende lokalplan for etageejendom beliggende Samsøgade 21, 8000 Aarhus C 1. Resume Der er anmeldt nedrivning af den bevaringsværdige etageejendom beliggende Samsøgade 21, 8000 Aarhus C. Etageejendommen er registreret med bevaringsværdi 4 i Aarhus Kommunes SAVEsystem og er optaget i kommuneplanen som bevaringsværdig. Anmeldelsen om nedrivning har bl.a. været forelagt Lokalt Kulturmiljøråd, der mener, at ejendommen bør bevares. Center for Miljø og Energi er enig i rådets vurdering. Ejendommen indgår som et vigtigt led i rækken af etageejendomme på begge sider af gaden, som udgør et tidstypisk og velbevaret miljø. Center for Miljø og Energi har nedlagt forbud mod nedrivning af ejendommen efter planlovens 14 med henblik på at udarbejde en bevarende lokalplan for ejendommen. Forbuddet har en gyldighedsperiode på ét år. Såfremt forbuddet skal opretholdes, skal der inden gyldighedsperiodens udløb fremlægges forslag til lokalplan med bestemmelse om bevaring, således at bygningen kun med tilladelse fra kommunalbestyrelsen må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres. side 1 af 5

2 2. Beslutningspunkter At 1) der udarbejdes forslag til bevarende lokalplan for ejendommen matr. nr Århus Bygrunde beliggende Samsøgade 21, Aarhus C. 3. Sagsfremstilling Der er anmeldt nedrivning af den bevaringsværdige etageejendom beliggende Samsøgade 21, 8000 Aarhus C. Ejendommen har et samlet grundareal på 289 m². På ejendommen ligger dels en etageejendom i 3 etager med udnyttet tagetage fra 1898 samt en garage fra Etageejendommen indeholder 4 lejligheder samt kælder, og den har et samlet etageareal ifølge BBR på 273 m². Ejendommen anvendes som udlejningsejendom. Som begrundelse for nedrivning ligger et ønske om at opføre en ny etageejendom til udlejning. Ejendommen trænger til gennemgribende renovering. Efter ansøgers oplysning er lejlighederne utidssvarende bl.a. med toilet på bagtrappen en halv etage nedenfor hver lejlighed og fælles bad i kælderen. Ejendommen er uisoleret og med ældre installationer. Ansøger har oprindeligt planlagt en renovering af ejendommen, der er budgetteret til ca. 2 mio. kr., hvor bagtrappen nedlægges med henblik på at etablere badeværelser med toilet ud for hver lejlighed, at indrette nye køkkener samt at etablere altaner og at udskifte tag. Flertallet af lejerne har modsat sig renoveringen med den budgetterede huslejestigning. Ejeren kan ikke tilbyde lejerne anden bolig på deres nuværende lejevilkår, som er et krav efter lejelovgivningen, hvis renovering og huslejestigning gennemtvinges. Den nuværende huslejeindtægt, der er fastsat af huslejenævnet, er ifølge ansøger ikke tilstrækkelig til at drive ejendommen økonomisk rentabelt. Nyopførelse af ejendommen kan ifølge ansøger ske i facadelinje og med et udseende, der ikke afviger væsentligt fra den side 2 af 5

3 nuværende ejendom, så ejendommen fortsat kan indgå i den ønskede sammenhæng og helhed i gaden. Etageejendommen er registreret med bevaringsværdi 4 i Aarhus Kommunes SAVEsystem (på en skala fra 1-9). Bygninger med bevaringsværdi 1-4 er optaget i kommuneplanen som bevaringsværdige og er omfattet af lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger (bygningsfredningsloven). Anmeldelsen om nedrivning har i henhold til bygningsfredningslovens 18 været offentligt bekendtgjort med henblik på eventuelle indsigelser mod nedrivningen. Anmeldelsen har været forelagt Lokalt Kulturmiljøråd i Aarhus Kommune og Landsforeningen for Bygnings- og Landskabskultur, der ikke kan anbefale nedrivning. Der er ikke indkommet andre indsigelser i høringen. Center for Miljø og Energi har nedlagt forbud mod nedrivning af ejendommen efter planlovens 14 med henblik på at udarbejde en bevarende lokalplan. Center for Miljø og Energi er enig i de to anbefalinger om, at huset bør bevares. Ejendommen på Samsøgade 21 bidrager væsentligt til den sammenhæng og helhed, der er på begge sider af gaden. Ejendommen er opført sammen med de øvrige ejendomme på gadestrækningen inden for få år. Den korte byggeperiode giver en særlig karakteristisk identitet for dette byområde i Øgadekvarteret. Samsøgade 21 er en del af gadens arkitektoniske formsprog opført i røde teglsten, dekoreret med pudsede gesimser, frontoner, bånd og vinduesindfatninger. Ejendommen har det markante karakteristiske træk med en pudset og fuget underetage ofte omtalt som murermesterrenæssance. Området er i Kommuneplanen udpeget som potentielt kulturmiljø. Samsøgade 21 er en del af dette kulturmiljø. side 3 af 5

4 Ejendommen indgår som et vigtigt led i rækken af etageejendomme på begge sider af gaden, som udgør et tidstypisk og velbevaret miljø. På nær to kviste fremstår Samsøgade 21 uspoleret. Center for Miljø og Energi vurderer, at ejendommen bør bevares. Et forbud om nedrivning har en gyldighedsperiode på ét år. Såfremt forbuddet skal opretholdes, skal der inden gyldighedsperiodens udløb fremlægges forslag til lokalplan. Lokalplanen skal indeholde bestemmelse om bevaring af forhuset, således at bygningen kun med tilladelse fra kommunalbestyrelsen må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres. Såfremt der søges om nedrivningstilladelse, efter at en bevarende lokalplan er tilvejebragt, og der meddeles afslag herpå, kan ejeren i medfør af planlovens 49 forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. Overtagelsespligten påhviler dog kun kommunen, hvis der er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden for ejendomme med lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet af et nedrivningsforbud. Center for Miljø og Energi vurderer, at kommunen næppe vil være forpligtet til at overtage ejendommen, såfremt tilladelse til nedrivning nægtes, idet ejendommen uforandret kan benyttes til boligformål i lighed med de omkringliggende ejendomme. Rådmand Kristian Würtz / Direktør Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Oversigtskort Billeder af eksisterende ejendom Anmeldelse om nedrivning side 4 af 5

5 Bilag 4: Bilag 5: Bilag 6: Bilag 7: Udtalelse fra Lokalt Kulturmiljøråd Udtalelse fra Landsforeningen af Bygnings- og Landskabskultur Kommentarer fra ansøger til varsel om forbud Forbud efter planlovens 14 mod nedrivning Sagsnummer: 14/ Center for Miljø og Energi Tlf.: E-post: Lix: 51 Sagsbehandler: Mette Rudbeck Tlf.: E-post: side 5 af 5