Vedrørende: Ejendommen Vestervold 39, Markedsgade 29-31, matr.nr. 861 Randers Bygrunde. "Guldhuset"

Transkript

1 Notat Forvaltning: Miljø og Teknik, Stadsarkitektens Kontor, Henri Amsler Dato: J.nr.: Br.nr.: 21. april 2013 Vedrørende: Ejendommen Vestervold 39, Markedsgade 29-31, matr.nr. 861 Randers Bygrunde. "Guldhuset" Notatet sendes/sendt til: Direktionen Ejendommen Vestervold 39, matr.nr. 861, Randers Bygrunde. Guldhuset Historisk tilbageblik På hjørnet af Vestervold og Markedsgade ligger en ældre og bevaringsværdig ejendom. Bygningen som også er kendt under navnet Skammens hus eller Guldhuset har i de senere år ført en omskiftelig tilværelse. Bygningen er opført i 1884 og er i Kommuneatlas og Kommuneplan registreret som bevaringsværdig med høj bevaringsværdi, save 4. Bygningen kaldes Guldhuset på grund af, at bygningens gule mursten er udsmykket med en række fine facadedetaljer. Bygningen er en del af en samlet ejendom, som også rummer adresserne Markedsgade 29 og 31. Ejendommene Markedsgade 29 og 31 er sat i stand og anvendes i til boliger. Ejendommen Vestervold 39 Ejendommen Markedsgade 29

2 - 2 - Tilbage i 2004 blev der udstedt et påbud om istandsættelse og i forbindelse med en efterfølgende politianmeldelse og retssag, gik ejerens firma konkurs ultimo Ejendommen blev begæret på tvangsauktion og skiftede i denne forbindelse ejer yderligere 2 gange. Den nye ejer søgte byggetilladelse til indretning af i alt 5 boliger med tilhørende fælles disponible arealer. Ombygning og istandsættelse påbegyndtes primo Senere i 2007 gik også denne ejer konkurs og ejendommen blev efterfølgende i 2008 overtaget af Kami aps i Kolding. Firmaet havde planer om at fortsætte og gennemføre tidligere påbegyndt istandsættelse på samme måde som nabobygningerne i Markedsgade 29 og 31. Bygningen er i dag i meget dårlig stand, ribbet for al indmad, efter at den tidligere påbegyndte renovering og ombygning gik i stå i forbindelse med finanskrisen. Facadetegning af renoveret ejendom Vestervold 39 Vurdering af muligheder Ejendommen er skæmmende for omgivelserne, men er ikke til fare for folk, der færdes i området. Kommunen kan derfor heller ikke forlange, at ejendommen renoveres og sættes i stand. Bygningen, herunder de tidligere boliger, har stået tom gennem længere tid og samtidig vurderes det, at bygningens tilstand gør boligerne uegnede til beboelse. Der vil således være grundlag for at bygningen kondemneres med deraf følgende påbud om nedrivning. Den anden mulighed vil være, at bygningen sættes i stand og renoveres som oprindeligt planlagt til boligformål. Kondemnering. Ejendommen er i dens nuværende tilstand uegnet til menneskebolig eller ophold og kan derfor betegnes som kondemnabel. Såfremt et påbud om istandsættelse ikke imødekommes fra ejers side, kan der udstedes forbud mod beboelse og ophold. I yderste konsekvens kan bygningen forlanges nedrevet. Såfremt bygningen forlanges nedrevet, skal dette i henhold til Bygningsfredningsloven annonceres offentligt i minimum 4 uger. Eventuelle kommunale udgifter i forbindelse med kondemnering og nedrivning dækkes delvist ind via 50% statsrefusion. Nedrivningsomkostningerne anslås i denne forbindelse til ca kr. Efter nedrivningen ejes grunden

3 - 3 - fortsat af nuværende ejer, og grunden vil antagelig komme til at henligge ubebygget, som så mange andre lignende tomme grunde i Randers midtby. Bygningen bør ikke nedrives før der foreligger et projekt, som erstatter den nuværende bygning. Renovering af bygningen med byfornyelsesstøtte Der kan med byrådets godkendelse meddeles byfornyelsesstøtte til renovering og ombygning af ejendommen til boliger. Staten refunderer 50% af kommunale udgifter hertil. Byfornyelsesprojektet kan gennemføres af nuværende ejer, som også ejer de allerede istandsatte ejendomme på matriklen. En anden mulighed vil være, at Fonden til bevarelse af gamle bygninger i Randers overtager / køber ejendommen. Såfremt ejendommen overtages af Fonden, forudsætter det, at matriklen opdeles, og der i denne forbindelse tinglyses en deklaration vedrørende fælles udnyttelse af parkerings- og opholdsarealer. Nævnte mulighed, at Fonden erhverver ejendommen, er drøftet med Fondens formand, Karen Smed. På grund af ekstraordinære vedligeholdelsesudgifter er Fondens økonomi i øjeblikket ret nødlidende. Fonden har derfor ikke mulighed for at købe ejendommen Vestervold 39, men vil have mulighed for at overtage ejendommens forpligtigelser, og gennemføre byfornyelse sammen med kommunen. Økonomi Randers Kommune har årligt afsat netto 3,5 mio. kr. til byfornyelse, hvilket med 50% statsrefusion svarer til, at der årligt kan igangsættes byfornyelsesprojekter med offentligt støttebeløb på 7 mio. kr. 95% af de kommunale udgifter kan lånefinansieres. Ejendommens nuværende forhold: Bebygget areal, stueplan Kælder Tagetage, udnyttet Samlet boligareal Samlet erhvervsareal Fremtidige forhold: Bolig, 5 lejligheder, i alt Birum 152 m2 147 m2 124 m2 124 m2 299 m2 352 m2 76 m2 Der vil kunne gives fuld støtte til forbedringer og istandsættelse af tag og fag i den tidligere boligdel på 124 m2. Der vil kunne gives støtte til istandsættelse af tag og fag på den tidligere erhvervsdel på 299 m2. Byggeudgifter, anslået: 352 m2 bolig x kr / m kr. 76 m2 disponibelt x kr / m kr.

4 - 4 - Der er ikke foretaget en byggeteknisk gennemgang, derfor er de anslåede byggeudgifter beregnet på grundlag af erfaringstal. De samlede byggeudgifter anslås til mellem 5 og 6 mio. kr. Der tages i det følgende udgangspunkt i det største beløb kr. 6 mio. kr. Finansiering Byggeudgifter (overslag) beløb off. støtte Fondens andel Ombygning af 124 m2 bolig Ombygning af 299 m2 erhverv Ombygning af 76 m2 fællesareal , tallene er afrundet Fordeling Fonden kr. Stat Randers Kommune Indtægter 5 lejligheder á 70m2, anslået månedlig lejeindtægt pr. lejlighed kr. Svarende til 680 kr. / m2 / år i alt. Årlig lejeindtægt kr. Diverse driftsudgifter Anslåede årlige indtægter til dækning af forrentning, afdrag og renter m.m kr Årlig dækning af byggeomkostninger, eksklusiv forrentning af egenkapital 10 % Nuværende ejer har tidligere oplyst, at han før ombygning har for 2.5 mio. kr. investeringer / hæftelser i ejendommen. Ejendommen har efter vores vurdering en værdi på max. 1 mio. Fonden som fremtidig ejer? Såfremt Fonden erhverver ejendommen og ansøger Randers Kommune om byfornyelsestilskud til ombygning og istandsættelse af den bevaringsværdige ejendom til boligformål, kan projektet akkurat hænge sammen på følgende vilkår: Ombygningsudgifter i alt Byfornyelsestilskud kr Fondens andel kr. Købspris kr. (forudsætter at ejeren er indforstået) kr. Indtægt / år fratrukket driftsomkostninger kr. Årlig forrentning af indskudt kapital 6,6 % Dette dækker lige akkurat udgifterne ved optagelse af 30-årigt fastforrentet lån på 4%.

5 - 5 - Ifølge opstillingen dækker huslejeindtægten knap 3 mio. Men det forudsætter at der kan opnås et realkreditlån på 3 mio. Er der tale om et banklån er renten givetvis højere. I økonomimodellen er der desuden taget højde for de forholdsvis store udgifter til vedligeholdelse af renoverede, gamle bygninger. Dette vil også være gældende for Guldhuset. Som nævnt tidligere er Fondens økonomi trængt, og Fonden kan ikke finansiere erhvervelsen af ejendommen. En forudsætning for Fondens medvirken i projektet vil være, at Randers kommune bidrager med et afdrags- og rentefrit lån til dækning af købesummen. Anbefaling Gennemføres en kondemnering, med efterfølgende nedrivning, vil den offentlige udgift til nedrivning være beskeden. Men resultatet vil blive endnu en tom grund i midtbyen, som heller ikke vil bidrage til forskønnelse af området. Gennemføres derimod en byfornyelsen af ejendommen vil det bidrage til dels flere boliger i midtbyen, dels en væsentlig forskønnelse af området som helhed. I denne forbindelse skal nævnes, at der er planer om at etablere nye boliger på naboejendommen, Markedspladsen.