Notat. Til Social-, Sundheds- og Arbejdsmarkedsområdet. Fremtidens boliger for ældre

Transkript

1 Notat Til Social-, Sundheds- og Arbejdsmarkedsområdet Sagsbeh: BG Journalnr: ESDHnr.: 23. november 2011 By- og Miljøområdet Fremtidens boliger for ældre Social-, Sundheds- og Arbejdsmarkedsområdet har bedt om en udtalelse vedrørende følgende spørgsmål, der er stillet af henholdsvis Sundheds- og Omsorgsudvalget, Handicaprådet og Ældrerådet: At få belyst økonomien i at støtte KL s forslag om at nybyggeri til ældre opføres i privat regi som ustøttet byggeri (Sundheds- og Omsorgsudvalget) Økonomiske incitamenter der kan få husejerne til at foretage bygningsforbedringer (elevatorer og løfteplatforme). Er forhandling med ejendomsselskaberne en god idé for at få afdækket mulighederne? (Handicaprådet) Hvad kan man gøre fra kommunens side for at standardisere og billiggøre ombygningen af ejerboliger ved installation af trappelifte mv. (Handicaprådet) Kan man reservere almene familieboliger med elevator til jordniveau til borgere med en funktionsnedsættelse, der har behov for sådanne lejligheder? (Handicaprådet) Forslag til nedsættelse af arbejdsgruppe der skal arbejde videre med at finde løsninger og udvikle modeller for, hvordan man bedst fremmer tilgængeligheden til boligmassen på Frederiksberg. Eventuel udarbejdelse af mini rapport, der munder ud i en egentlig handlingsplan som anviser egnede løsningsformer (Handicaprådet) Hvordan kan man arbejde for at der kommer elevatorer i alt nyt og moderniseret byggeri og gradvis også i alt eksisterende etagebyggeri (Ældrerådet) Indledning Ifølge Bygningsreglementet (BR 10) skal bygninger udformes og indrettes, så der under hensyn til deres anvendelse opnås tilfredsstillende forhold med hensyn til sikkerhed, sundhed, tilgængelighed og anvendelse for alle. Ved ombygning kan der ske lempelser, når ombygningsarbejdet efter kommunalbestyrelsens skøn ellers ikke kan udføres uden indgribende ændringer i bebyggelsen. Det kræves dog, at hensigten i tilgængelighedsbestemmelserne følges i så høj grad som muligt, og at løsningen kan bruges i praksis. Tilgængelighedskravene gælder ved nybyggeri og ved væsentlige anvendelsesændringer i bebyggelse. Om en ombygning er væsentlig afhænger af, om ombygningen berører bygningsmæssige forhold, som er omfattet af tilgængelighedskravene. Etablerer man f.eks. nye adgangsforhold til en

2 bygning, skal bestemmelserne om niveaufri adgang opfyldes. Bygger man toilettet om, skal bestemmelserne om indretning af handicaptoiletter opfyldes osv. Ved nybyggeri med to eller flere etager over stueetagen skal der etableres en elevator. Ved ombygning, hvor en ejendom f.eks. udbygges med en tagetage, hvorved bygningen får to eller flere etager over stueplan, kræves som udgangspunkt installation af en elevator. Statens Byggeforskningsinstitut har udgivet en anvisning, der behandler emnet handicaptilgængelighed i relation til boliger. Den er et supplement til og konkretisering af Bygningsreglementet. For så vidt angår generel tilgængelighed, omtaler anvisningen en række nationale og internationale projekter, publikationer og undersøgelser, som behandler tilgængelighedsforhold generelt samt i relation til boliger. KL s forslag Med hensyn til ønsket om at få belyst økonomien i at støtte KL s forslag om, at nybyggeri til ældre opføres i privat regi som ustøttet byggeri kan det oplyses, at der i KL s ældrepolitiske oplæg peges på, at KL mener, at den private sektor skal have en større rolle, når der skal bygges nye ældre- og plejeboliger, og at lovgivningen bør ændres, så det bliver mere attraktivt for private virksomheder at bygge plejeboliger. Der er således for nærværende ikke skabt særlige muligheder for offentlig finansiering i forbindelse med etablering af private ældreboliger. Udgangspunktet for byggeri i privat regi er, at investoren skal have et økonomisk incitament til at finansiere og opføre byggeriet, dvs. at byggeriet skal kunne udlejes til en leje, der forrenter investeringen. Denne leje skal omvendt have en størrelse, som kan tiltrække lejere inden for målgruppen. Privat byggeri / investeringer Når nybyggeri opføres af private investorer som ustøttet byggeri, gælder der ikke begrænsninger i størrelsen af grund- og byggeudgifter, sådan som der gør efter rammebeløbet for støttet byggeri efter lov om almene boliger. Dette betyder, at de samlede omkostninger til grundkøb og til opførelse af byggeriet er fuldt afhængige af markedsvilkårene på det konkrete tidspunkt. Såfremt nybyggeriet opføres som udlejningsboliger, vil huslejen i de nybyggede lejligheder tage udgangspunkt i de samlede udgifter og alene være begrænset af markedets efterspørgsel. Dette betyder, at lejen ikke fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje, men til en markedsleje, som er sat i forhold til kvalitet og beliggenhed. Til sammenligning kan oplyses, at lejen i nyt alment byggeri ligger omkring kr. pr. m 2 og i nyt udlejningsbyggeri på kr. pr. m 2, formentlig højere, hvis boligerne indrettes med moderne hjælpeforanstaltninger. Finansiering af et elevatorprojekt kan ske på flere måder afhængigt af ejerforholdene, bl.a. gennem egenfinansiering, lånefinansiering og ved forhøjelse af huslejen for de beboere, som vil kunne benytte elevatoren. Huslejenævnet kan forhåndsgodkende en fremtidig huslejeforhøjelse ved etablering af elevator. Muligheden for etablere økonomiske incitamenter, der kan få husejerne til at foretage bygningsforbedringer (elevatorer og løfteplatforme) er særdeles begrænsede. I det oplæg til strategi for byfornyelsen på Frederiksberg, som behandles i By- og Miljøudvalget primo 2012 er det angivet, at såfremt flere ansøgninger opfylder kriterierne for at få til- Side 2

3 delt byfornyelsesstøtte, lægges der ved udvælgelsen vægt på, om ansøgningen indeholder forslag om etablering af elevatorer. Der kan ikke ydes byfornyelsesstøtte til udgiften til etablering af elevatorer. Udgiften behandles som en forbedringsudgift, der finansieres gennem huslejeforhøjelse. I Handicaprådets spørgsmål indgår spørgsmål om etablering af løfteplatforme. Løfteplatforme er lodretkørende platforme med automatiske døre, som minder om en elevator med lukkede sider. Disse er ikke tilladt til at skabe niveaufri adgang i fælles adgangsveje, men kan bruges inden for et enkelt rum eller ved ombygninger, hvor ramper ikke kan indbygges uden indgribende ændringer. Initiativer til at opnå, at der etableres elevatorer og trappelifte i private udlejningsejendomme må begrænses til vejledninger, kampagner og andre generelle foranstaltninger, herunder fokusering på muligheder for at standardisere og billiggøre ombygningen af ejerboliger ved installation af trappelifte mv. Kommunen har ikke indflydelse på ombygning af ejerboliger ved installation af trappelifte mv., når ombygningen foregår i privat regi, medmindre der som anført er tale om en væsentlig ombygning, der udløser krav efter bygningsreglementet. Når ombygninger gennemføres for at etablere hjælpemiddelforanstaltninger efter servicelovens 116 er kommunen derimod bygherre. I sådanne tilfælde kan kommunen beskrive den valgte løsning i sine krav til leverandører og gennemføre udbud for at opnå den bedst mulige pris på markedet. Grundejernes Investeringsfond (GI) 1 har støttet et udviklingsprojektet om etablering af minielevatorer. Projektformålet var at forbedre tilgængeligheden i eksisterende boligetageejendomme til glæde for bl.a. ældre, gangbesværede, mobile kørestolsbrugere og børnefamilier. Målet var at gøre det lettere at etablere mindre elevatorer i eksisterende boligejendomme, hvor det ikke er muligt at opfylde de gældende rammebetingelser for etablering af elevatorer, og projektet fokuserede bl.a. på at hjælpe bygherrer, tekniske rådgivere og kommunale byggemyndigheder med at håndtere de såkaldte ombygningsbestemmelser i bygningsreglementet ved at tilvejebringe samlet og let tilgængelig viden om emnet. På findes svar på svar på, hvor i boligen en minielevator kan etableres, hvad det koster, barrierer og eksempler på, hvordan udfordringerne er løst, heriblandt 3 eksempler i ejendomme i Frederiksberg 2. Under den gældende lovgivning findes ikke mulighed for, at kommunen kan yde støtte til private ejendommes etablering af elevatorer dog med undtagelse af evt. muligheder for individuel støtte til konkrete borgere i den sociale lovgivning, som nævnt ovenfor. 1 Grundejernes Investeringsfond løser lovopgaver med det formål at sikre bedre boliger. GI administrerer penge til vedligeholdelse af private udlejningsboliger, yder billige lån og støtter innovative udviklingsprojekter. I medfør af boligreguleringslovens 61 kan GI yde tilskud til fornyelse af ældre bydele, samt til forsøg og initiativer inden for byøkologi, byplanlægning, byfornyelse og istandsættelse af den ældre boligmasse. Udviklingsaktiviteterne skal være til gavn for udlejerne i den private udlejningssektor. 2 Roskildevej (udvendig placering), Gl. Kongevej 135 A og B (indvendig placering), Frederiksberg Allé 26 (i trappeløb). Side 3

4 En privat udlejer kan beregne en lejeforhøjelse for selve elevatoretableringen svarende til ydelsen på et 20-årigt realkreditlån, selv om elevatorprojektet er finansieret af ejeren selv eller med lån med en lavere ydelse, fx GI-lån. Særlige udlejningsaftaler om almene boliger Inden for den almene boligsektor er det er muligt af indgå aftaler med de almene boligselskaber om, at ledige boliger skal udlejes efter særlige kriterier fx til boligsøgende borgere med funktionsnedsættelse, og dermed er det muligt at reservere almene familieboliger med elevator til jordniveau til borgere med en funktionsnedsættelse, der har behov for sådanne lejligheder. Kommuneplan og lokalplaner Til Ældrerådets spørgsmål om, hvordan man kan arbejde for, at der kommer elevatorer i alt nyt og moderniseret byggeri og gradvis i alt eksisterende etagebyggeri, kan det oplyses, at det i Kommuneplan 2010 i rammebestemmelserne er beskrevet som en forudsætning, at der ved indretning af taglejligheder i bygninger over to etager etableres elevator, hvis der ikke i forvejen er elevator til etagen umiddelbart under tagboligen. Dog kan der dispenseres fra kravet efter forudgående høring af Handicaprådet. Denne bestemmelse er i overensstemmelse med Bygningsreglementets bestemmelser. I fremtidige lokalplaner kan der indskrives følgende krav vedrørende indretning af ældre- og handicapegnede boliger i eksisterende boligmasse - indretning af ældre- og handicapegnede boliger i de nederste etager - etablering af elevator, hvis det er muligt, eller - etablering af trappelift evt. kun i nederste etage - etablering af terrasse/altan til hver ældre- og handicapegnet boliger - indretning af ældre- og handicapegnede udearealer med nem adgangsmulighed - etablering af handicapparkeringspladser til nyindrettede ældre- og handicapegnede boliger - og i en fremtidig lokalplan for nyt boligbyggeri kan følgende krav indskrives: - opførelse af ældre- og handicapegnede boliger i hele bebyggelsen eller i de nederste etager - opførelse af stuelejligheder i terrænniveau, - etablering af større terrasser eller altaner i ældre- og handicapegnede boliger - indretning af ældre- og handicapegnede udearealer med niveaufri adgang - etablering af handicapparkeringspladser (efter retningslinjer i DS 3028). Arbejdsgruppe vedr. fremtidens boliger for ældre på Frederiksberg By- og Miljøområdet deltager gerne i en arbejdsgruppe, vedr. fremtidens boliger til ældre på Frederiksberg, hvor temaet bedre private boliger sættes på dagsordenen. I et kommissorium for en sådan arbejdsgruppe skal formålet nøje beskrives herunder arbejdsgruppens opgave i relation til at beskrive den videre proces, den eksterne kommunikation og evt. forhandlinger med private ejendomsselskaber og -ejere med henblik på at opnå, at såvel den eksisterende som den kommende boligmasse på Frederiksberg Side 4

5 fremtidssikres svarende til befolkningssammensætningen og de behov, der knytter sig dertil. Arbejdsgruppen vil skulle sammensættes med bred deltagelse fra By- og Miljøområdet og Social-, Sundheds- og Arbejdsmarkedsområdet for at kunne dække faglighed omkring bygningsmæssige forhold og pleje og omsorg. Der foreligger allerede en række rapporter, der belyser fremtidens boliger og fremtidens boligformer for ældre, som kan indgå i arbejdet. Følgende kan nævnes: Seniorhuse i Danmark til fællesskab og glæde, udgivet af Ældresagen og de københavnske ældreråd. Indeholder beskrivelse af et modelkoncept for seniorhuse, som kan vise vejen frem mod nye boligformer for seniorer Fremtidens kollektive boligformer, udarbejdet for Realdania Fonden og Foreningen til Fremskaffelse af Boliger for Ældre og Enlige Byggefonden Grundejernes Investeringsfonds vejledning til bygherren om etablering af elevatorer i ældre ejendomme, GI FORSØG OG UDVIKLING Louise Rosendahl Henriksen Leder af Byggeri og Arkitektur Birgit Garval Jurist Side 5