Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr Ekstraordinær generalforsamling den 21. oktober 2014

Transkript

1 Finansielt overblik A/B Valborghus II CVR.nr Udarbejdet af: Karina Herrmann Seniorerhvervsrådgiver Tlf.nr.: Ekstraordinær generalforsamling den 21. oktober 2014 Morten Blicher Senior finansrådgiver Tlf.nr.:

2 Agenda Dagsordens punkt 2 evt. forlængelse af afdragsfrihed - Vejledende beregninger Dagsordens punkt 3 orientering om finansiering fremadrettet - Herunder spørgsmål indsendt af andelshavere Bilag 2

3 Finansielt overblik Bemærk: Belåningen ligger i RO-obligationer (kapitalcenter D). Afdragsfriheden ophøre Cibor6-lånet skal refinansieres I forbindelse med refinansieringen nulstilles nuværende rentefradrag (p.t. 0,06%) og der kan fremkomme et nyt rente- tillæg/fradrag. Rente- tillæg/fradrag er ikke afdækket via fastrenteaftalen. 3

4 Finansielt overblik Bemærk: Renteswappen udløber Markedsværdien (MV) er ud fra en midtvejs pris pr MV = Markedsværdien BPV (Basis Point Value) angiver swappens varighed målt i kroner ved en renteændring på 0,01% (1 Basis point). DVS. hvad MV ændrer sig med ved en renteændring på 0,01% p.t. 4

5 Finansielt overblik Ultimo 2016 : ophør afdragsfriheden udløber fastrenteaftalen 5

6 Dagsorden punkt 2 Afdragsprofil Afdragsfriheden ophører Afdragsfriheden kan forlænges i forbindelse med refinansieringen for ca. DKK Skal afdragsfriheden forlænges mellem refinansieringstidspunkterne (næste refinansiering er ) skal lånet omlægges/konverteres (anslået omkostninger DKK ). Derfor er timingen bedst omkring refinansieringen Nykredit er indstillet på at forlænge afdragsfriheden til den Herved sikrer foreningen sig afdragsfriheden. 6

7 Spørgsmål fra foreningens medlemmer Under forudsætning af, at forsamlingen beslutter at forlænge afdragsfriheden indtil Okt 2036: - Er lånet således 'fastlåst' indtil 2036 eller kan det omlægges om fx 5 år? - Hvor stort et gebyr opkræver Nykredit for at forlænge afdragsfriheden indtil? - Hæves bidragssatsen? - Vil rentetilpasning stadig finde sted 2 gange årligt? - Vil der være et renteloft, eller vil lånet følge cibor-renten, uden renteloft? - Hvis der ikke er indbygget et renteloft, vil dette så være en option? Og evt. til hvilken pris? - Vil hovedstolen forblive de ca. 127 mill, som cibor-6 lånet lød på ved udgangen af 2013? - Ved indfrielse i 2036 garantere Nykredit så, at lånet kan indfries til max. kurs 100? -Vil Nykredit garantere et renteloft på det nye lån, som foreningen skal optage i 2036? 7

8 Spørgsmål fra foreningens medlemmer Under forudsætning af, at forsamlingen beslutter at forlænge afdragsfriheden indtil Okt 2036: - Vil man kunne foretage en årlig ekstraordinær indbetaling på lånet, selvom det er afdragsfrit, og hvad tager Nykredit for sådan en indbetaling? - Nykredit bedes redegøre for foreningens økonomi, hvis cibor-renten stiger til fx. 5%, 7.5% eller 10%. - Hvor meget kan renten stige, før renteudgifterne overstiger bidraget for 2013 (5.7mill)? 8

9 Spørgsmål fra foreningens medlemmer Nykredit bedes ligeledes redegøre for deres anbefalinger vedr. fremtidig sammensætning af foreningens lån. - Kan foreningen konvertere til fx. 90% fast-forrentet lån med afdragsfrihed, samt 10% fast-forrentet med afdrag? - Kan foreningen overhovedet konvertere til et fast-forrentet lån, uden at bidraget overstiger 5.7 mill? (renter og bidrag for 2013) 9

10 Dagsorden punkt 3 Fremtidig finansiering Renteaftalen udløber Herefter har foreningen ingen rentesikkerhed Nykredit anbefaler foreningen en større spredning i finansieringen med hensyn refinansieringstidspunkter fremadrettet evt. en kombineret løsning. Foreningen har eksempelvis følgende muligheder: Indgå ny renteaftale (swap) eller renteloft der starter kan indgås nu Vente til ultimo 2016 og omlægge finansieringen til eks.: 30 årigt fastforrentet lån med afdrag T-lån F10 med afdragsfrihed 10

11 Vejledende beregninger Omlægning af nuværende Ciborlån pr ud fra nuværende renteniveau og vilkår Til nyt 30 årigt kontantlån (2,5% obl.) med afdrag. ikke muligt at indgå eller kurssikre nu Kombineret finansieringsløsning : 1/3 med fastrenteaftale eller renteloft frem til kan indgås nu.* 1/3 omlægges til F10 pr herefter fast rente frem til /3 omlægges til 30 årigt fastrente med afdrag pr F10 lånet og 30 årigt fastrente lån er ikke muligt at indgå eller kurssikre nu *Bemærk : Indgåelse af ny swap/renteloft forudsætter der kan opnås kreditmæssig bevilling i Nykredit Bank. 11

12 Eksisterende belåning 12

13 Alternativ finansiering Ovennævnte forudsætter uændret rente og kursniveau pr når nuværende renteaftale udløber. Beregningerne er vejledende 13

14 Kombineret finansieringsløsning med renteswap Bemærk : Beregningerne er vejledende Renteswap kan indgås nu under forudsætning af kreditmæssig bevilling i Nykredit Bank. FSV angår F10-lånet og kontantlånet (2,5% Obl.) forudsættes uændret rente og kursniveau pr når nuværende renteaftale udløber.. 14

15 Kombineret finansieringsløsning med renteloft Bemærk : Beregningerne er vejledende Renteloft kan indgås nu under forudsætning af kreditmæssig bevilling i Nykredit Bank. FSV angår F10-lånet og kontantlånet (2,5% Obl.) forudsættes uændret rente og kursniveau pr når nuværende renteaftale udløber.. 15

16 Risikomærkning af lån - erhverv 16

17 Resume af GF 9. november

18

19

20

21 Bilag 21

22 Scenarie analyse på Finansielle produkter Renteswap Hovedstol DKK stående profil Fast rente 4,10% Udløbsdato NB. Ovennævnte er ud fra en parallelforskydning af rentekurven 22

23 Ejendomsværdi To-lagsbelåning For at sikre og fastholde realkreditlån med de gældende lånegrænser til en markedsbestemt og gennemsigtig pris benytter Nykredit to-lagsbelåning på erhvervsområdet. To-lagsbelåningen medvirker til at sikre den finansielle stabilitet og giver kunderne adgang til de billigst mulige realkreditlån i et marked præget af finansielle risici. 100% To typer obligationer To-lagsbelåning virker ved, at den inderste del af lånet, grundlånet, finansieres med de særligt dækkede obligationer (SDO'er), mens den yderste del af lånet, toplånet, finansieres med traditionelle realkreditobligationer (RO er) % 0-45% 60-80% 0-60% RO 45-80% 0-45% RO 45-70% 0-45% RO Det er muligt at tilknytte afdragsfrihed på grundlånet, mens toplånet altid vil være med afdrag. 0% SDO Industri/håndværk Kontor/forretning Sociale/kulturelle Boligudlejning Andelsboliger Alm. Boligbyggeri u. støtte Figuren viser fordelingen af de to lån afhængig af ejendomstype. SDO SDO SDO Regulerede skoler Landbrug

24 Påvirkning af andelskronen Bemærk følgende: hvis andelskronen fastsættes ved metode A (anskaffelsessum) værdireguleres finansielle produkter ikke hvis andelskronen fastsættes ved metode B eller C (offentlig vurdering eller valuarvurdering) SKAL finansielle produkter værdireguleres (ligesom realkreditgælden) Det anbefales, at foreningen søger rådgivning om påvirkning af andelskronen hos foreningens revisor. NB. Ovennævnte er ud fra en parallelforskydning af rentekurven 24

25 CIBOR6-rente Hvad sker der i praksis ved et rentebytte/fastrenteaftale Der optages et CIBOR6-lån, med rentetilpasning hver 6. måned CIBOR6 lån CIBOR6-rente Bidrag Evt. afdrag Kunde Der indgås en fastrenteaftale hvor kunden - betaler fast rente i x år - modtager CIBOR6-rente Herved opnår kunden en sikring mod stigende renter Fast rente Den variable CIBOR6-rente er nu byttet ud med en fast rente i x år Dette er rentebyttet Fastrenteaftale 25

26 . Risikomærkning Risikomærkningen består i, at alle produkttyper er inddelt i kategorierne grøn, gul eller rød alt efter hvor risikofyldte og gennemskuelige de er. Formålet med risikomærkningen er, at I som investor, kan danne jer et overblik over, hvor risikofyldt et konkret produkt er, sammenholdt med, hvor vanskeligt det er at gennemskue. I kan læse mere om risikomærkning på nykredit.dk/risikomaerkning 26

27 Handel med finansielle instrumenter (derivater) Finansielle instrumenter som renteswap, renteoptioner og valutaswap kaldes derivater og handles på OTC-markedet. OTC-markedet er et internt marked, hvor de professionelle finansielle institutter dækker egne og kunders rente- og valutaeksponering. For at sikre at det enkelte institut til enhver tid er i stand til at betale de forpligtigelser, det har påtaget sig, afregnes (nulstilles) ændringer i markedsværdier på de indgåede forretninger dagligt mellem institutterne. Den daglige udligning er således med til at skabe sikkerhed til gavn for både kunden og Nykredit. EU-krav om indberetning af handel med finansielle instrumenter Alle handler med finansielle instrumenter skal fra den 12.februar 2014 indberettes til et centralt EU-register kaldet Trade Repository. Nykredit tilbyder som udgangspunkt at foretage indberetningen. Hvis du selv ønsker at indberette for din virksomhed, er det også en mulighed. For at kunne indberette oplysningerne skal du have oprettet et internationalt identifikationskode (kaldet LEI) til din virksomhed. Du kan få koden hos en af flere udbydere, som du kan se på finanstilsynet.dk, hvor du ligeledes kan læse meget mere om EU-kravet. Den enkelte udbyder beregner et oprettelsesgebyr og en årlig omkostning for administration og løbende drift af LEI-nummeret. Prisen varierer afhængig af udbyder. Du kan læse mere på den enkelte udbyders hjemmeside

28 Omkostninger ved handel med finansielle kontrakter Når du handler finansielle kontrakter betaler du en marginal, der dækker Nykredits forventede omkostninger til blandt andet sikkerhedsstillelse, opfyldelse af kapitalkrav, administration samt Nykredits indtjening. For fastrenteswaps indgår marginalen som en del af den faste rente. For rentelofter indgår marginalen som en del af det tillæg, der betales oveni den variable rente. Marginalen fastsættes individuelt og er fast i hele kontraktens løbetid. Ved enhver opgørelse af markedsværdien vil markedsværdien indeholde værdien af marginalen for den resterende løbetid. På indgåelsestidspunktet vil kontrakten derfor have en negativ markedsværdi, som er udtryk for den samlede værdi af marginalen for hele kontraktens løbetid

29 Hvorfor refinansiering? En kreditforening er mellem-mand mellem mange låntagere og långivere (= investorer) og den vigtigste opgave er at skaffe låntagere de billigste lån. Der er flere forskellige investor-typer, der efterspørger forskellige investeringsmuligheder/obligationer: Pensionskasser: efterspørger fast afkast i mange år Banker: efterspørger obligationer der kan belånes i Nationalbanken Private afhænger af skatteforhold efterspørger især lavt forrentede obligationer Et realkreditlån løber i op til 30 år og kreditforeningen kan IKKE opsige lånet i utide (medmindre der foreligger misligholdelse). Det kan dog være nødvendigt at dele obligationerne op i bidder med kortere løbetid end lånet => der skal ske refinansiering Refinansiering Der skal ske refinansiering af obligationslånet, hvis obligationen har kortere løbetid end obligationslånets tilsagn. Dette er tilfældet med F1-F10 og CIBOR/EURIBOR lån Ved hver refinansiering er der risiko for en mer-rente, hvis obligationen ikke kan sælges (refinansieres) til kurs 100 CIBOR/EURIBOR har individuelle refinansieringsintervaller, der tilpasses fra gang til gang således at obligationen kan sælges så tæt på kurs 100 som muligt. Refinansierings-intervallerne kan således være alt fra 1-30 år afhængig af markedssituationen Omkostninger i forbindelse med refinansieringen bliver betalt som en del af renten Obligations-restgæld Lånet udbetales CIBOR-rente følges Refinansiering CIBOR +/- rentetillæg Refinansiering CIBOR +/- rentetillæg Refinansiering CIBOR +/- rentetillæg Tid

30 MiFID (Investorbeskyttelse) Pr. den 1. november 2007 trådte et EU-direktiv i kraft, kaldet MIFID (Market in Financial Instruments Directive). Formålet med det nye direktiv er at øge beskyttelsen af kunder der handler værdipapirer og finansielle instrumenter. Læs mere om MIFID på: På: findes yderligere information om de forskellige type af finansielle produkter som Nykredit tilbyder 30

31 Disclaimer Materialet er til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Bank A/S (herefter "Nykredit") har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå. Nykredit påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast, fremtidige afkast eller kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast. Afkast og/eller kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors individuelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit. 31