Byggeprojekt på ejendommen beliggende Hjerting Strandvej

Transkript

1 Torvegade 74, 6700 Esbjerg Dato 24. januar 2011 Sagsbehandler Merete Holme Nielsen Telefon direkte Sagsid Notat, bilag 1 Byggeprojekt på ejendommen beliggende Hjerting Strandvej 47 Ejendommen er beliggende på skrående terræn og byggeriets størrelse og placering medfører, at boligen, garage og skur overskrider det skrå højdegrænseplan for dele af bygningerne samt bebyggelsesprocenten. Forhold til byggeloven Bygningshøjden / Niveauplan Følgende er anført i Bygningsreglement 2008 B stk. 1. om Beregning af højdeforhold: Højder måles lodret fra naturligt terræn. For bebyggelser på skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle måles fra et eller flere niveauplaner, der fastsættes af kommunalbestyrelsen. Niveauplanernes beliggenhed skal på entydig måde fremgå af byggetilladelsen, normalt ved angivelse af planernes koter. Der kan efter behov fastsættes flere niveauplaner for samme grund. Ved fastlæggelse af niveauplaner skal kommunalbestyrelsen tage hensyn til: 1) terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omliggende bebyggelse, og 2) at der skal skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold for den pågældende grund. I håndbogen for bygningsmyndigheden er der beskrevet forskellige måder for fastlæggelse af niveauplaner. Ved svagt skrående terræn er den mest almindelige måde bestemt af grundens midte mod vej. Ved stærkt skrånende terræn bør der indlægges flere niveauplaner. I medfør af Bygningsreglement 2008 B kan kommunalbestyrelsen fastsætte et eller flere niveauplaner, uden forudgående naboorientering i medfør af byggeloven. Telefon Telefax [email protected]

2 Der skal i medfør af forvaltningsloven 19 foretages en partshøring, hvis Kommunen i den konkrete sag vurderer, at der er naboer, som har en væsentlig individuel interesse i niveauplanen. Bebyggelsesprocent Lokalplan nr. 372, fastsætter en maksimal bebyggelsesprocent på 25 for ejendommen. Lokalplanen blev vedtaget i Bebyggelsesprocenten for ejendommen skal beregnes efter de beregningsregler, der var gældende i det bygningsreglement der var gældende på tidspunktet for vedtagelse af lokalplanen (BR-S 85). Umiddelbart efter lokalplanens vedtagelse i 1997 blev der i et nyt bygningsreglement (BR-S 98) indført en fradragsregel, hvorefter udestue på op til 5 % af det samlede etageareal ikke skulle medregnes ved beregning af bebyggelsesprocenten. Med henvisning til denne fradragsregel er der efterfølgende i kommunen givet lov til udestuer, herunder i flere sager inden for den omhandlende lokalplan, uden at medregne arealet ved beregning af bebyggelsesprocenten. Med indførelse af Bygningsreglement 2008/10 udgik fradragsreglen på 5 %. I stedet blev bebyggelsesprocenten hævet fra 25 til 30. Årsagen var at udviklingen har gjort, at en udestue både arkitektonisk og materialemæssigt i mange tilfælde reelt fremstår som en del af beboelsen, hvorfor der ikke sås nogen mening med, at blive ved med at fastholde en fradragsregel for noget der reelt ikke fremstår anderledes end beboelsesdelen. Med henvisning til ovenstående har Plan & Miljøudvalget derfor tidligere (16. marts 2010) besluttet, at forvaltningen kan meddeles tilladelse til en bebyggelsesprocent på 30 i de områder, hvor lokalplanen kun giver tilladelse til 25 + en udestue på yderligere 5 %, såfremt der ikke kommer væsentlige indsigelser i forbindelse med en partshøring. Etageareal Følgende er anført i Bygningsreglementet B stk. 3. om beregning af etageareal: Til etagearealet medregnes ikke: 1) Den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loftet i kælderen. Terrænregulering Det er uden forudgående tilladelse efter byggeloven tilladt at foretage en terrænregulering. Men i henhold til byggelovens 13 kan kommunalbestyrelsen påbyde ændring af en grunds naturlige terræn såfremt terrænreguleringen efter kommunalbestyrelsens skøn er til ulempe for de omliggende grunde. Her tænkes specielt på indbliks-, vand- og jordskredsulemper

3 Høring Der er foretaget to partshøringer i medfør af forvaltningsloven og planloven. I den første høring er der foretaget høring omkring: Bebyggelsesprocent De skrå højdegrænseplan for boligen De skrå højdegrænseplan for garage og skur Der blev ikke foretaget en høring om niveauplan, da ansøgningsmaterialet ikke umiddelbart indikerede grundlag herfor. Da der i forbindelse med første høring indkom indsigelser som berørte niveauplanet, blev der foretaget en høring omkring niveauplanerne, som der også kom indsigelser til. En nabo har gjort gældende at niveauplanet bør fastlægges lavere. Klager mener at det ikke har været korrekte koter, der har været vist ved ansøgningen/høringen. Efterfølgende er grunden blevet opmålt af en landinspektør som har foreslået et niveauplanet fastsat til kote 5.10 DVR90. Koten er et gennemsnit af koter på hele grunden, samt koter på nabogrundene. Dette niveauplan er også lavere end gulvkoten for det tidligere hus. Det skal nævnes, at det tidligere hus er beliggende nord for det nye ansøgte hus, hvor terrænkoten er ca. 2 meter højere end terrænkoten, hvor det ansøgte hus ønskes placeret. Yderlige opfatter naboen at huset opføres i 3 etager, og mener at terrænet gennem de senere år gradvist er hævet med ca. 2 meter hvor huset ønskes placeret og at der bør være indlagt flere niveauplaner. Vurdering Niveauplan Der er bemærkninger om at der bør fastsættes et niveauplan der er væsentligt lavere end det der fra ansøgers side er foreslået. Der er bemærkninger fra naboen om at der er foretaget terrænreguleringer på ejendommen. Billede dokumentation viser en regulering af pågældende ejendom samt naboens ejendom, som er foretaget for ca. 20 år siden. Reguleringen fandt sted med baggrund i en sikring mod oversvømmelse. Forvaltningen har efter bemærkningerne til 1. høring gennemgået den fremsendte koteplan og vurderet at et niveauplan i kote 4,68 DVR90 for placering af beboelsen iagttager de hensyn til både bygherre og naboer som bygningsreglementet forskriver. Dette niveauplan er 1,01 m laver en det oprindeligt foreslåede. Forvaltningen har foretaget besigtigelse på ejendommen Hjerting Strandvej 47, og ud fra indsendte billeder at bedømme er der for ca. 20 år siden foretaget en regulering af grunden. Dette øjensynligt til sikring mod oversvømmelse ved højvande. Isoleret set falder grunden lokalt i den - 3 -

4 sydlige del af grunden markant, men der foretages ingen hævelser af terrænet. Forvaltningen vurderer at det terræn som forefindes på ejendommen kan opfattes som det naturlige terræn og er af den opfattelse at der i forbindelse med opførelse af bebyggelse på ejendommen ikke skal anvendes et udgangspunkt som kan siges at være oprindeligt eller det naturlige terræn for 20 år siden. Det skrå højdegrænseplan Der er bemærkninger om at der ikke bør meddeles tilladelse til den ønskede overskridelse af det skrå højdegrænseplan. Forvaltningen vurderer at der med de ansøgte overskridelser er tale om mindre overskridelser der ikke er til gene for naboerne. Niveauplan for skur og garage ønskes placeret lidt lavere end det nuværende terræn mod vejen. Da det skrå højdegrænseplan følger niveauplanet vil der uanset det lidt lavere niveauplan skur og garage opføres i fortsat være tale om en overskridelse af højdegrænseplanet. Da bygningen reelt sænkes i forhold til nuværende terræn vil naboen reelt opleve bygningen som lavere og på denne baggrund vurderer forvaltningen at der med overskridelse ikke vil være gener for naboerne. For så vidt angår beboelsen ville det til sammenligning være lovligt at opføre et traditionelt hus med høj rejsning, hvor gavlen i princippet overskrider det skrå højdegrænseplan. Gavltrekanten ved et sådant traditionelt byggeri skal dog ikke medregnes, jf. BR 08, bilag 1.1.4, stk. 2 Bebyggelsesprocent En nabo har gjort indsigelser mod, at bebyggelsesprocenten ikke er korrekt anført, da de angivne koter ikke er korrekte. Kælderen vil danne grundlag for en ekstra etage, og bør tælles med i bebyggelsesprocenten. Forvaltningen vurderer at der er tale om et hus i 2 etager med kælder og at ingen dele af kælderen skal indgå i beregning af bebyggelsesprocenten og etagearealet. I relation til ønsket om at måtte bygge mere end lokalplanens bestemmelse om en bebyggelsesprocent på 25 vurderes det, at en dispensation i den konkrete sag vil være i tråd med administrationspraksis. Tagbeklædning En genbo har gjort indsigelse mod den ønskede tagsten. Den nævnte tagsten er udvalgt blandt eksempler på tagsten i forvaltningen der er vurderet som værende ikke blanke og reflekterende. Tagstenen har en glansværdi på 18 i test foretaget af Teknologisk institut efter ISO 2813, Tagstenen har efter forvaltningens oplysninger ikke været lagt på et mansardtag, hvor hældningen er en anden end i nævnte test. Derfor bør - 4 -

5 det i byggetilladelsen betinges at der ikke opstår væsentlige gener for de omboende ved valg af denne sten