AFGØRELSE i sag om dispensation til at opføre et hus med lavere taghældning end forudsat i lokalplanen på Gåsemurevej 8 i Stevns Kommune

Transkript

1 Rentemestervej København NV Telefon: nmkn@nmkn.dk marts 2014 J.nr.: NMK Ref.: KAGRA AFGØRELSE i sag om dispensation til at opføre et hus med lavere taghældning end forudsat i lokalplanen på Gåsemurevej 8 i Stevns Kommune Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter planlovens 58, stk. 1, nr Natur- og Miljøklagenævnet ophæver Stevns Kommunes afgørelse af 25. september 2013 om byggetilladelse til at opføre 166 m 2 parcelhus og 48 m 2 garage, og hjemviser sagen til fornyet behandling i kommunen. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 17 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet 2. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62, stk. 1. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 9 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet. 1 Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 om planlægning med senere ændringer 2 Lovbekendtgørelse nr. 736 af 14. juni 2013 om Natur- og Miljøklagenævnet med senere ændringer

2 Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet Klager, der dels repræsenterer de nærmeste omboende og dels repræsenterer områdets grundejerforening, har den 9. november 2013 klaget over, at der i forbindelse med udstedelsen af byggetilladelse den 25. september 2013 til opførelse af et enfamiliehus på 166 m 2 og en garage på 48 m 2 ikke er sket naboorientering, selvom der er meddelt dispensation fra lokalplanens 6, litra d, der foreskriver en taghældning på minimum grader, så der i stedet kan være en ensidig taghældning på 12 grader. Klager oplyser, at taget udføres med en ensidig hældning på en del af taget, mens der i midten af huset opføres en stor, hævet del som vil få fladt tag. Denne hævede del, der ifølge klager fremstår som en slags tårn, vil blive udført med en stor tagterrasse med en form for rækværk. Klager skønner at arealet er omkring 48 m 2. Klager gør gældende, at en tagterrasse udgør en del af ejendommens tag, og at der derfor, med en taghældning på 0 grader, er tale om en så væsentlig ændring, at kommunen burde have foretaget naboorientering. Der burde desuden være foretaget naboorientering i forbindelse med dispensationen til en taghældning på 12 grader. Klager gør desuden gældende, at der med etablering af en tagterrasse på anslået 48 m 2 er tale om et hus i 2 etager, og at lokalplanens bestemmelse om, at der maksimalt må bygges 1½ etage dermed er overskredet. Der klages desuden over, at byggeriet ikke overholder den maksimale højde i forhold til placeringen 2,5 meter fra skel (det skrå højdegrænseplan), og der klages over kommunens helhedsvurdering af byggeriet i forhold til det sædvanligt forekommende i området eller det, der tilstræbes for området. Sagens oplysninger Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. 101 Boligområde på Nimgårdens Jorder i Strøby Egede, del 1. Lokalplanen er vedtaget i Formålet med lokalplanen fremgår af lokalplanens 1: Formålet med lokalplanen er: - at skabe et attraktivt byområde med mulighed for at opføre nye boliger i en klar struktur af boligparceller og grønne, rekreative områder, - at sikre vej- og stiforbindelser i området, - at sikre, at der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området, og - at landzonearealet for lokalplansområdet overføres til byzone. Ejendommen ligger i lokalplanens delområde 1D, og det fremgår af anvendelsesbestemmelsen i 3, at storparcellerne 1A og 1D udlægges til åben-lav bebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse. Bebyggelsens omfang og placering reguleres i 5, og for åben-lav boligbebyggelse gælder efter 5, litra c: 2

3 Bebyggelsen placeret i åben-lav boligbebyggelse må opføres i op til 1½ etage med en maksimal bygningshøjde på 8,5 m. I 6 om bebyggelsens ydre fremtræden er der fastsat forskellige regler om materialer mv. og taghældning for henholdsvis tæt-lave boliger og for åben-lave boliger. For de åben-lave boliger gælder det efter 6 blandt andet, at: d. Tage på boliger skal udføres med en taghældning på grader. Boliger i 1½ plan kan opføres med en taghældning op til 50 grader. Kommunen har i udtalelse til nævnet af 12. november 2013 oplyst, at der er meddelt dispensation fra lokalplanens bestemmelse i 6, litra d om, at taghældningen skal være mellem 20 og 30 grader, så taghældningen i stedet kan være på 12 grader. Om kommunens overvejelser vedrørende dispensationen fremgår det af materialet i sagen, at valget er truffet ud fra et hensyn til den arkitektoniske helhed for området. Huset ville, med den moderne arkitektur med meget lysindfald, få en facade, der ville blive 1,4 meter højere, såfremt taghældningen skulle være på 20 grader. Kommunen har herefter vurderet, at der ikke har været behov for at foretage nabohøring, eftersom en konsekvens af den lavere taghældning er en lavere bygning med heraf følgende reducerede skyggegener for de omkringboende. For så vidt angår det hævede opholdsareal, så har kommunen ikke vurderet, at det udgør en del af tagkonstruktionen, men at bygningen, jf. brevet til klager af 25. oktober 2013, opføres med et hævet opholdsareal/tagterrasse på taget. Som det fremgår af udtalelsen er det i den konkrete sag vurderet, at det hævede opholdsareal ikke udgør en etage. Kommunen har derfor vurderet, at det hævede opholdsareal er umiddelbart tilladt. Til det anførte om henholdsvis højde af byggeriet og afstand til naboskel, samt om den udvendige trappes afstand til naboskel oplyser kommunen, at den korteste afstand fra det hævede opholdsareal til naboskel er 3,72 meter og fra trappen til naboskel er afstanden 2,6 meter. Ved fastsættelse af bygningshøjden har kommunen set bort fra trappen. Enfamiliehuset vil få en højde på 4,765 meter, med et rækværk på 1 meter ved opholdsarealet, det vil sige at højden vil blive i alt 5,765 meter. På samme grund vil der kunne opføres et hus med udnyttet tagetage i en højde på 8,5 meter, og det tilføjes, at der ikke er fastsat begrænsninger for facadehøjde i lokalplanen. Kommunen oplyser, at en sådan udnyttet tagetage uden videre vil kunne forsynes med indskudte etager/hemse, samt balkoner, hævede opholdsarealer m.v., som man som nabo bør påregne vil kunne medføre tilsvarende eller større gener end det byggeri, der er meddelt tilladelse til i den aktuelle sag. Klager har den 21. november 2013 kommenteret kommunens udtalelse. Det er klagers opfattelse, at bestemmelsen om taghældning på mellem 20 og 30 grader skyldes hensynet til at opføre bygningerne i en klar struktur, sådan som det fremgår af formålet med lokalplanens, jf. dennes 1. Efter klagers opfattelse skal dette sikre, at husene opføres i traditionel skik, 3

4 og der ikke opføres huse med flade tage, eller huse som i det omtalte som skiller sig klart ud fra den øvrige bebyggelse. Ved opførelse af denne type huse vil området heller ikke blive attraktivt for beboerne, jf. 1. Klager fastholder herudover at tagterrassen er en del af husets tag, og at en tagterrasse af denne størrelse, der ikke er en del af en førstesal, men som er hævet op over huset, er en ekstra etage, hvorefter huset vil være i 2 etager og dermed i strid med lokalplanen. Tagterrassen udgør ifølge de medsendte tegninger ca. 55 m 2, svarende til 1/3 af ejendommens areal. Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse Efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan Natur- og Miljøklagenævnet tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven. Det er et retligt spørgsmål, om den opførte hævede terrasse er i overensstemmelse med det i lokalplan nr. 101 fastsatte om, at byggeriet højest må være i 1½ etage, og dermed om opførelsen af terrassen har været umiddelbart tilladt. Det er desuden et retligt spørgsmål, om en taghældning på 0 grader er umiddelbart tilladt. For så vidt angår den meddelte dispensation til en taghældning på 12 grader er det et retligt spørgsmål, om der burde have været foretaget naboorientering. For så vidt angår klagepunkterne om byggeriets højde og placering i forhold til skel og kommunens helhedsvurdering, skal det bemærkes, at nævnet ikke har kompetence til at behandle spørgsmål efter byggelovgivningen. Det følger af planlovens 18, at bestemmelserne i en lokalplan er bindende over for borgerne. Det betyder, at dispositioner, der er i overensstemmelse med lokalplanen, er umiddelbart tilladt. Derimod forudsætter dispositioner, der ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, at kommunen kan og vil dispensere fra lokalplanbestemmelserne. Der fremgår af lokalplanens 6, litra d, at tage på boliger skal udføres med en taghældning på grader, dog med mulighed for op til 50 grader, hvis der er tale om en bolig i 1½ etage. Af 5, litra c fremgår det, at bebyggelsen må opføres i op til 1½ etage. Et hævet opholdsareal som i den aktuelle sag, der tillige fungerer som tag, er omfattet af lokalplanens bestemmelse om taghældning i 6, litra d, og en taghældning på 0 grader vil derfor kræve, at der meddeles dispensation fra 6, litra d efter planlovens 19, stk. 1. En bebyggelse med 1½ etage vil efter bestemmelsen i planlovens 18 være umiddelbart tilladt, mens en bebyggelse i 2 etager ikke vil være umiddelbart tilladt, men vil forudsætte, at kommunen kan og vil meddele dispensation efter planlovens 19, stk. 1. I den aktuelle sag er der tale om en indhegnet hævet terrasse, der er opført i forbindelse med et nybyggeri over et areal, der anvendes til beboelse (køkken/alrum). Henholdsvis 1/3 af huset set fra den ene side og hele huset set fra den anden side udgøres af lodrette etagefacader. 4

5 Det er hverken i planloven eller i det bygningsreglement, der var gældende på tidspunktet for lokalplanens ikrafttræden i 2007, det vil sige i BR 98, nærmere defineret, hvad der skal forstås ved udtrykket en etage. Håndbog for bygningsmyndigheder, der er udgivet af Kommunernes Landsforening, indeholder en række fortolkninger af byggelovgivningens bestemmelser, herunder også om etagebegrebet, og selv om der ikke er tale om juridisk bindende bestemmelser, er det i håndbogen anførte udtryk for den almindelige byggetekniske forståelse af begrebet. Det er i håndbogen anført, at indretning af en opholdsterrasse på husets tag må betragtes som en etage. Det anføres endvidere i håndbogen, at der foreligger to etager når et hus har ensidig taghældning, hvor taghældningen til den ene side er erstattet med en lodret etagefacade. I mangel af en entydig fastsættelse af etagebegrebet i byggelovgivningen og praksis herefter, må der i øvrigt ved afgørelser efter planloven lægges vægt på bebyggelsen ydre fremtræden set i relation til de hensyn, som planbestemmelserne skal varetage. Afgørende er derfor, om bebyggelsen set i forhold til naboer, forbipasserende og kvarterets præg fremstår som en bebyggelse i to etager. Der er oven på den underste etage, der anvendes til beboelse, opført en hævet tagterrasse på godt 55 m 2, det vil sige en terrasse af et ikke ubetydeligt omfang. 1/3 af huset set fra den ene side og hele huset set fra den anden side udgøres af lodrette etagefacader. Beboelsesbygningen fremstår herefter ikke længere i relation til de hensyn, som planbestemmelserne skal varetage, som værende i 1½ etage, men som en bebyggelse i 2 etager. Den hævede terrasse er derfor opført i strid med lokalplanens 5, litra c om, at bebyggelse kun må opføres i 1½ etage, og taghældningen på 0 grader er etableret i strid med 6, litra d, hvorfor Stevns Kommunes afgørelse af 25. september 2013 om, at bebyggelsens etageantal er i overensstemmelse med lokalplanen, ophæves som værende ugyldig. Kommunen må herefter søge forholdet lovliggjort enten fysisk eller retligt. Det beror på kommunen om forholdet ønskes lovliggjort fysisk eller retligt, og denne beslutning kan som udgangspunkt ikke efterprøves af Natur- og Miljøklagenævnet. Dersom kommunen ønsker en retlig lovliggørelse, må kommunen træffe afgørelse om, hvorvidt der måtte være hjemmel i planlovens 19, stk. 1, til at meddele en lovliggørende dispensation fra lokalplanens 5, litra c om det maksimalt tilladte etageantal og fra 6, litra d til en taghældning mindre end 20 grader. Eftersom kommunens afgørelse ophæves, er der ikke taget stilling til, hvorvidt der burde have været foretaget naboorientering i forbindelse med kommunens dispensation til en taghældning på 12 grader. I forbindelse med en eventuel retlig lovliggørelse skal kommunen iagttage bestemmelserne i planlovens 20 om forudgående naboorientering og skal samtidig overveje partshøring af nærmeste nabo efter reglerne i forvaltningsloven. 5

6 Natur- og Miljøklagenævnet ophæver Stevns Kommunes afgørelse af 25. september 2013 om byggetilladelse til at opføre 166 m 2 parcelhus og 48 m 2 garage og hjemviser sagen til fornyet behandling i kommunen. Nina Herskind Kst. ankechef / Karen Guldberg Rasmussen Fuldmægtig Afgørelsen er sendt pr. til: Grundejerforeningen Nimgaarden, v/tim Pedersen, nimgaarden@gmail.com Stevns Kommune, Teknik & Miljø, j.nr , byggesag@stevns.dk Morten Kristoffersen, morten@stevnstegnestue.dk 6